R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. EL CA Presidente
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa LD LA Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281 -sexies, comma 3, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n. 4340 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 trattenuta in decisione all'udienza del

6.11.2025 e vertente
TRA
( ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( , rappresentati e difesi dall'avv. Sandro De Gasperis C.F._2
( ) in virtù di procura in calce all'atto di appello C.F._3
- PARTE APPELLANTE -
E
pag. 1 di 25 ( ), rappresentato dall'avv. Monia Controparte_1 C.F._4
AR ( ) in virtù di procura a margine della C.F._5
comparsa di costituzione in primo grado
- PARTE APPELLATA E APPELLANTE IN VIA INCIDENTALE -

OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Frosinone n. 489/2022
pubblicata il 23.5.2022 (nullità, annullamento e rescissione di contratto preliminare di compravendita).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza di discussione del 6.11.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 25.7.2022 e hanno Pt_1 Parte_2
proposto appello avverso la sentenza n. 489/2022 , con cui il Tribunale di
Frosinone, decidendo la causa dai medesimi promossa contro il fratello diretta a ottenere l'accertamento del convenuto Controparte_1
all'obbligazione assunta con il contratto preliminare del 22.12.2015 e l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti del contratto definitivo (n. 2572/2016 R.G.):
1) ha rigettato le domande riconvenzionali di nullità e di annullamento del contratto preliminare proposte dal convenuto Controparte_1
2) in accoglimento della domanda riconvenzionale subordinata proposta da ha dichiarato la rescissione per lesione ultra dimidium ex art. Controparte_1
1448 c.c. del contratto preliminare sottoscritto con e Pt_1 Parte_2
pag. 2 di 25 in data 22.12.2015 e avente ad oggetto l'immobile sito in Supino (FR), via
Colle Rosa n. 16, distinto in catasto al foglio 8 part. 808 sub. 4;
3) ha rigettato tutte le domande di parte attrice;

4) ha condannato e a rifondere a le Pt_1 Controparte_2 Controparte_1
spese di lite, liquidate in € 5.500,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa, come per legge;

5) ha posto le spese di c.t.u. definitivamente a carico degli attori.
Gli appellanti hanno articolato tre motivi, concludendo nei seguenti termini;

«Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adìta, contrariis reictis ed in integrale accoglimento del presente gravame, riformare la sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto la domanda di rescissione del contratto preliminare per lesione ultra dimidium ex art. 1448 Cod. Civ.
rigettando tutte le domande spiegate da e e, per l'effetto, Parte_1 Parte_2
accogliere le seguenti conclusioni formulate dagli appellanti nel giudizio di primo grado:
- in via principale, accertare e dichiarare l'inadempimento del convenuto in Controparte_1
ordine alla obbligazione assunta in favore degli attori con il preliminare di compravendita sottoscritto in data 22.12.2015, atteso il rifiuto manifestato alla stipula del rogito notarile innanzi al pubblico ufficiale scelto dagli acquirenti per il giorno 26.04.2016; accertare e dichiarare interamente assolta l'obbligazione di pagamento del prezzo di vendita da parte degli attori che sin da ora si dimostrano disponibili a versare il residuo saldo prezzo, in unica soluzione, nella misura indicata nel preliminare, pari ad €. 2.000,00 (duemila/00) nei modi e tempi che verranno indicati dal Tribunale;

- emettere, in danno del Sig. , sentenza, che, ai sensi e per gli effetti dell'art. Controparte_1
2932 c.c., produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso tra le parti e che trasferisca, in favore dei Sigg.ri e , la intera ed esclusiva Parte_1 Parte_2
pag. 3 di 25 proprietà dell'immobile ubicato in Supino (FR), Via Colle Rosa n° 16/A, identificato al
NCEU con il fg. 8, particella n° 808, sub. 4, cat. A/2,di vani 7, con rendita catastale di €.
361,52;
- condannare il Sig. a rilasciare il predetto immobile in favore degli odierni Controparte_1
attori, libero da cose e persone;

- condannare il Sig. al risarcimento dei danni patiti e patiendi dagli attori nella Controparte_1
misura che sarà ritenuta di giustizia, ivi compresa la somma pari ad €. 700,00 corrisposta in favore del Notaio Santacroce per la mancata stipula dell'atto di compravendita, da liquidarsi anche in via equitativa;

- ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Frosinone di procedere alla trascrizione della emananda sentenza, ai sensi e per gli effetti del disposto di cui all'art. 2652, comma 2
del Codice Civile, esonerando lo stesso da ogni responsabilità.
Con ogni conseguente provvedimento e con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio”.
2. Gli appellati si sono costituiti in giudizio con comparsa di risposta depositata il 23.11.2022, contestando la fondatezza dell'appello, di cui hanno chiesto il rigetto;
hanno proposto altresì appello incidentale, chiedendo di riformare la sentenza impugnata, nel senso di accogliere le conclusioni spiegate nella comparsa di costituzione risposta di primo grado, che riportano: «Piaccia all'Ill.mo Tribunale adìto rigettate le avverse richieste, In via principale e nel merito: accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare per violazione delle norme imperative per le ragioni esposte in atti e per l'effetto dichiarare inammissibile la domanda ex art.2932 c.c. ex adverso formulata.
pag. 4 di 25 Sempre in via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'annullamento del contratto preliminare per assenza dei requisiti contrattuali di legge per le ragioni esposte in atti.»
3. Alla prima udienza gli appellanti in via principale hanno eccepito l'inammissibilità della documentazione depositata con la comparsa di costituzione e risposta, per violazione dell'art. 345 c.p.c.
Disposti alcuni rinvii di ufficio, con decreto del 20 .10.2025 è stata fissata l'udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., con concessione di un termine per il deposito di note.
All'udienza del 6.11.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa;
al termine, la Corte ha provveduto ai sensi del comma 3
dell'art. 281-sexies, c.p.c. (comma aggiunto dall'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022
e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art. 7,
comma 3, d.lgs. n. 164/2024).
4. L'appello di e è articolato in tre motivi, con i quali Pt_1 Parte_2
si contesta la sentenza nella parte in cui ha accolto la domanda di rescissione del contratto preliminare di vendita per lesione ultra dimidium ex art. 1448
c.c., formulata in via subordinata.
Con il primo motivo si lamenta la «erroneità della sentenza impugnata nella valutazione degli elementi acquisiti al fascicolo di causa ed in particolare della circostanza che nel contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data
22.12.2015 risulta stabilito ed accettato il prezzo di €. 60.000,00, superiore alla somma di €. 56.500,00 considerata dal primo giudice per accogliere la domanda di rescissione ex art. 1448 cod. civ» .
pag. 5 di 25 Secondo gli appellanti, ferma la disponibilità da loro manifestata a versare le somme che il Tribunale avesse ritenuto ancora dovute a saldo del prezzo stabilito nel contratto preliminare e l'omesso accertamento del valore del bene al momento della stipula del contratto stesso, che trattano negli ulteriori motivi di appello, sarebbe evidente che il primo giudice , per accogliere la domanda di rescissione per lesione ultra dimidium, ha fatto riferimento alla somma di €. 56.500,00 per la quale ha rilasciato quietanza di Controparte_1
ricevuta all'art. 7 del contratto preliminare;
sarebbe incorso , quindi,
nell'errore di non prendere in considerazione quanto si legge nello stesso articolo e cioè che «la vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in €. 60.000,00 (euro sessantamila/00), che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti: - quanto ad €. 58.000,00 (euro cinquantottomila/00) sono state già
corrisposte dalla parte promissaria acquirente mediante il versamento della somma di €. 18.000,00 e di €. 36.500,00, prima della firma del presente atto,
che parte promittente venditrice ha già ritirato e va imputata a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;
- quanto a €. 2.000,00 (euro duemila/00), vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente,
contestualmente alla sottoscrizione del presente atto, mediante il rilascio di n. 4 titoli cambiari, ciascuno di €. 500,00 (euro cinquecento/00), che parte venditrice ritira a titolo di saldo prezzo ». In altri termini, se il giudice avesse fatto riferimento, anziché alla somma di €. 56.500,00 effettivamente corrisposta dai promissari acquirenti, al prezzo di €. 60.000,00 stabilito “di comune accordo” dalle parti per la vendita, non avrebbe potuto dichiarare la pag. 6 di 25 rescissione del contratto preliminare ex art. 1448 c.c., in quanto il prezzo stabilito nel contratto preliminare è maggiore della somma di €. 57.785,00,
determinata quale «metà del valore della prestazione promessa dal sig.
[...]
(cfr. pag. 7 della sentenza). Parte_3
5. Il secondo motivo è rubricato «Erroneità della sentenza impugnata per omessa valutazione della disponibilità manifestata dagli odierni appellanti sin dalle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione a procedere al versamento del residuo saldo del prezzo stabilito nel contratto preliminare nei modi e nei tempi indicati dal giudice ».
Gli appellanti deducono che, fin dall'atto di citazione introduttivo del giudizio e poi nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., avevano manifestato la loro disponibilità a versare il residuo prezzo indicato nel preliminare in € 2.000,00, come riportato nella stessa sentenza, pag. 2.
Se il giudice avesse considerato gli ulteriori € 2.000,00 che essi erano disposti a versare, il prezzo versato sarebbe diventato pari a € 58.500,00,
maggiore dell'importo di 57.785,00, inteso quale metà del valore della prestazione promessa da Controparte_1
6. Con il terzo motivo si denuncia il «vizio di motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto la domanda di rescissione del contratto preliminare per lesione ultra dimidium ex art. 1448 cod. civ, senza accertare il valore che il bene avrebbe avuto al momento della stipulazione,
ma considerando il prezzo attribuito all'immobile dal c.t.u. nominato nella procedura esecutiva immobiliare promossa alcuni anni prima da soggetti terzi pag. 7 di 25 contro il promittente venditore e che gli odierni appellanti avevano contestato non avendo preso parte alle relative operazioni peritali ».
Gli appellanti denunciano che il giudice di primo grado ha fatto riferimento alla c.t.u. disposta nella procedura esecutiva immobiliare, che nell'anno 2012
la CLs AN aveva avviato nei confronti di sottoponendo a CP_1
pignoramento il fabbricato oggetto della promessa di vendita e al valore dell'immobile ivi quantificato in € 115.570,00», per poi affermare che «la metà del valore della prestazione promessa dal sig. ammonta, Parte_3
quindi, ad €. 57.785,00 e, poiché, l'immobile è stato pagato €. 56.500,00 la sproporzione tra le due prestazioni (pari ad €. 59.070,00) è evidentemente eccedente».
Ma secondo il costante orientamento giurisprudenziale, per stabilire se risultino integrati gli estremi della lesione nella compravendita (o in un preliminare di vendita) di un immobile, occorre far riferimento al valore che esso presumibilmente avrebbe avuto in una comune contrattazione al tempo della stipulazione. Errata sarebbe, quindi, la decisione di utilizzare la perizia disposta nel 2012 nella procedura di espropriazione immobiliare, nonostante gli appellanti ne avessero eccepito l'inammissibilità e la inutilizzabilità per essere stata espletata in un giudizio nel quale non erano stati parti. Il giudice di prime cure, invece, avrebbe dovuto demandare al c.t.u., nominato per verificare se l'immobile promesso in vendita fosse in regola con la normativa edilizia e urbanistica, l'accertamento del suo valore di mercato alla data del
22.12.2015.
7. L'appello incidentale è affidato a due motivi.
pag. 8 di 25 Con il primo contesta la decisione del giudice di primo grado Parte_3
laddove ha rigettato la domanda di annullamento del contratto preliminare in quanto frutto dei raggiri o comunque violenza morale da parte dei fratelli,
mentre la prova delle circostanze dal medesimo allegate a sostegno della domanda si rinveniva nelle dichiarazioni rese da ed in Pt_2 Controparte_1
sede di interrogatorio formale e nelle dichiarazioni della teste Tes_1
Ricapitola poi tutti gli elementi della vicenda, ponendo in rilievo
[...]
soprattutto la vicinanza tra il bonifico dei fratelli diretto a evitare che l'immobile di proprietà fosse venduto all'asta (21.12.2015) e la sottoscrizione del preliminare (22.12.2015).
8. Con il secondo motivo si contesta la statuizione di rigetto della domanda di nullità del contratto preliminare per violazione di norma di legge sul rilievo della mancanza di prova, di carattere rigoroso, circa la richiesta di interessi usurari.
Molteplici sarebbero, invece, gli elementi indiziari e probatori che emergevano dall'istruttoria e che, in modo concordante, evidenziavano i vizi essenziali dell'atto preliminare, tale da determinarne la nullità.
Vi sarebbe in atti la prova che il prezzo indicato nel preliminare da parte dei sig.ri e non è stato mai versato al fratello in Parte_1 Parte_2
precedenza, salvo per l'importo di € 30.697,85 (€ 28.000,00 per salvare la casa dall'asta ed € 2.697,85 per Equitalia) di cui veniva fornita prova e che veniva confermato dallo stesso Controparte_1
Di contro, il restante importo sarebbe stato inserito nell'atto a titolo di interessi, a garanzia dell'adempimento di restituzione del prestito effettivo di pag. 9 di 25 € 30.697,85 e, quindi, lo stesso costituirebbe una palese violazione delle norme imperative con conseguente nullità del preliminare. A conferma dell'assunto richiama il documento prodotto in appello (doc. 5), costituito da una lettera, inviata il 12.10.2022 e, dunque, dopo la pronuncia della sentenza,
dal padre delle parti in causa, che smentirebbe l'assunto dei Controparte_3
fratelli secondo cui il prezzo inserito nel preliminare sarebbe da ricondurre anche alla restituzione dell'importo di € 19.800,00 da loro versato per l'acquisto di un'autovettura.
9. Vanno trattati con precedenza i motivi dell'appello incidentale, con i quali che ha visto accogliere la domanda subordinata di rescissione Controparte_4
per lesione del contratto, ha riproposto le domande dirette a ottenere la declaratoria di nullità (sotto alcuni dei profili in origine prospettati) e l'annullamento del contratto preliminare di vendita del 22.12.2025, avanzate in via principale ed espressamente rigettate dalla sentenza impugnata.
Trova applicazione, infatti, il costante principio secondo cui il venir meno dell'interesse ad agire e a contraddire presuppone una pronuncia del giudice tale da determinare la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti sicché l'accoglimento della domanda subordinata avanzata dalla parte non determina la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti
(Cass. 2.2.2019, n. 3139). È stato altresì precisato che, poiché l'interesse all'impugnazione – quale manifestazione del generale interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c. – è costituito dalla soccombenza rispetto alla domanda proposta, il creditore del simulato alienante, che abbia proposto in via principale l'azione di simulazione e, in via subordinata, l'azione revocatoria pag. 10 di 25 e che, pur vittorioso rispetto a quest'ultima, sia rimasto soccombente rispetto alla prima, ha interesse ad appellare la sentenza del primo giudice nella parte relativa al rigetto dell'azione di simulazione, stante la più penetrante tutela offerta da quest'ultima azione con l'effetto restitutorio del bene nel patrimonio del simulato alienante (Cass. 5.5.2020, n. 10909; Cass. 7.7.1978,
n. 3410).
Nel caso di specie l'accoglimento della domanda di rescissione non preclude l'interesse di all'accoglimento delle domande principali, Controparte_1
posto che, se è vero che la rescindibilità del contratto ex art. 1448 c.c. è
considerata come una forma di invalidità derivante da un vizio della volontà,
indotto dallo stato di bisogno che limita la libertà contrattuale del soggetto in situazione di difficoltà e ne altera il processo formativo della volontà, è pur vero che la tutela offerta dalle azioni di nullità e annullamento è più
penetrante di quella offerta dall'azione di rescissione, sotto vari aspetti;

aspetti tra i quali viene in rilevo, nel caso che ci occupa, l'impossibilità per il contraente contro cui sono chieste la declaratoria di nullità e l'annullamento del contratto di offrire la modifica del contratto in modo sufficiente da ricondurlo ad equità, espressamente consentito. invece, nel caso di rescissione dall'art. 1450 c.c.
10. Ciò premesso, il secondo motivo dell'appello incidentale, diretto ad ottenere la pronuncia di nullità del contratto per la presenza di “vizi essenziali”, è inammissibile per difetto del requisito di cui all'art. 342 c.p.c.
Tale disposizione (nel testo ratione temporis applicabile, successivo alla modifica introdotta dall'art. 54 d.l. n. 83/2012, convertito nella l. n.
pag. 11 di 25 134/2012) richiede una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze,
affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, fermo restando, però, come a tal fine non occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisione prioris instantiae
del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass. or. 8.4.2024, n. 9378; Cass. ord.
30.5.2018, n. 13535; Cass. S.U. 16.11.2017, n. 27199). È necessaria,
pertanto, una critica adeguata e specifica della decisione impugnata, sì da consentire al giudice del gravame di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice (Cass. ord.
21.6.2023, n. 17709; Cass. ord. 22.6.2022, n. 20123; Cass. ord. 28.10.2020,
n. 23871).
Nella specie, l'appellante si limita a contestare la parte della Controparte_1
sentenza in cui il giudice, pur dando atto che vi era prova certa solo dei pagamenti eseguiti da e per l'importo di € 34.230,06 Pt_1 Parte_4
(di cui € 10.000,00 bonificati dalla prima a CLs AN PLC in data
21.12.2015, € 18.000,00 bonificati da tale a CLs AN Persona_1
PLC in data 21.12.2015, pagamento che, però, non è contestato sia riferibile al sig. € 2.697,85 che il convenuto ha riconosciuto essere Parte_2
stati versati dai fratelli ad Equitalia per estinguere un suo debito, ed €
1.000,00 quale parcella dell'avvocato), ha ritenuto provato il pagamento pag. 12 di 25 della somma di € 56.500,00; ciò sul rilievo che, «sottoscrivendo il contratto preliminare, il sig. ha rilasciato formale quietanza di Controparte_1
pagamenti eseguiti in suo favore per € 54.500,00 e del rilascio e ritiro di cambiali per l'importo di € 2.000,00, per un totale di € 56.500,00; come è
noto, la quietanza ha efficacia confessoria, e fa piena prova dell'avvenuto pagamento, sicché il quietanzante non è ammesso alla prova contraria, per testi, salvo dimostri - in applicazione analogica dell'articolo 2732 del codice civile - che il rilascio della quietanza è avvenuto per errore di fatto o per violenza (Cass. n. 4063/2018), prova che, nel caso di specie, non è stata raggiunta, per cui deve considerarsi un prezzo di € 56.500,00».
L'appellante incidentale contesta l'assunto, ripercorrendo in modo discorsivo l'intera vicenda e contestando le argomentazioni difensive svolte dalla controparte.
Ribadisce poi la propria tesi secondo la quale il prezzo che risulta effettivamente versato dai è soltanto quello di € 30.697,85 (€ Pt_5
28.00,00 per evitare la vendita all'asta della casa ed € 2.697,85 per pagare i debiti nei confronti dell'agente della riscossione), affermando che «Di
contro, il restante importo era stato inserito nell'atto a titolo di interessi, a garanzia dell'adempimento di restituzione del prestito effettivo di €30.697,85
e, quindi, lo stesso costituisce una palese violazione delle norme imperative con conseguente nullità del preliminare ». Pone quindi a fondamento di tale tesi la lettera raccomandata che il padre gli avrebbe inviato Controparte_3
“improvvisamente” il 12.10.2022, dopo la pronuncia della sentenza, nella quale si dà atto che è stato quest'ultimo, non già i fratelli, a provvedere al pag. 13 di 25 pagamento dell'automobile Grande Punto, versando l'importo di 19.080,00
(doc. 5 comparsa di risposta); produzione che è inammissibile a norma dell'art. 345, comma 3, c.p.c. (nella formulazione successiva alla novella attuata mediante il d.l. n. 83/2012, conv. nella l. n. 134/2012), poiché non viene in rilievo un documento di formazione successiva, né un documento non prodotto prima per causa non imputabile, ossia per ragioni ascrivibili a circostanze estranee alla sua sfera di controllo e non dipendenti da una propria condotta non diligente (cfr. Cass. ord. 9.5.2023, n. 12399; Cass.
15.6.2018, n. 15762; Cass. 9.11.2017, n. 26522), tali non potendosi considerare i pregressi rapporti tesi con il padre.
L'appellante, infine, dopo avere riportato il testo dell'art. 1418 c.c.,
soggiunge che «Nel caso di specie, si ribadisce, mancava del tutto la volontà
del sig. di vendere il proprio immobile per il quale si era Controparte_4
attivato anche tramite un legale al fine di salvare il bene proprio dalla procedura esecutiva. Pertanto, non può costituire la sottoscrizione di un atto nullo, una quietanza di avvenuto pagamento, se l'importo è frutto della violazione di norme imperative e se è l'elemento che evidenzia l'illegittimità
e/o la falsità dell'atto stesso.»
Appare chiaro, dunque, che non può dirsi superato quanto affermato, con ampi e articolati argomenti, dal primo giudice per ritenere infondata e rigettare la domanda di nullità del contratto prospettata in relazione alla mancanza della prova del consenso del promittente venditore al momento della stipula e alla pattuizione di interessi di natura usuraria (v. sentenza,
paragrafo 2.1, prima parte).
pag. 14 di 25 11. Anche il primo motivo dell'appello incidentale va dichiarato inammissibile, per violazione del citato art. 342 c.p.c., perché privo di argomentazioni volte a incrinare il fondamento logico -giuridico delle argomentazioni poste dal giudice di primo grado a fondamento della decisione.
In particolare, si osserva che il Tribunale ha ricostruito la vicenda in modo aderente alle risultanze documentali e alle prove orali assunte e ha poi risolto la controversia sulla base di principi di diritto consolidati, dai quali non vi è
ragione di discostarsi, evidenziando, con motivazione articolata e puntuale,
le ragioni per cui nel caso in esame non ricorrono i presupposti per ottenere l'annullamento del preliminare per violenza o dolo (v. sentenza, paragrafo
2.2).
L'appello incidentale si limita a offrire una versione alternativa dei fatti,
fondata su mere argomentazioni difensive, non suffragate da adeguate prove,
dando rilievo alle contraddizioni emergenti dalle deduzioni avversarie e alle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale di Controparte_2
(liberamente interpretate) e dello stesso (prive di valenza Controparte_1
confessoria, ma solo liberamente valutabili), sulla base di principi enunciati in via generale dalla giurisprudenza di merito in tema di vizi del consenso e,
segnatamente, di dolo ex art. 1439 c.c..
12. Passando all'esame dell'appello principale, giova premettere che, per consolidata giurisprudenza, la rescissione per lesione ex art. 1448 c.c., che tutela l'equilibrio delle prestazioni tra le parti nella fase della formazione del contratto e protegge il contraente dal contratto a condizioni inique, richiede pag. 15 di 25 la simultanea esistenza di tre requisiti e cioè l'eccedenza di oltre la metà
della prestazione rispetto alla controprestazione, l'esistenza di uno stato di bisogno, che funzioni come motivo dell'accettazione della sproporzione fra le prestazioni da parte del contraente danneggiato e, infine, l'avere il contraente avvantaggiato tratto profitto dall'altrui stato di bisogno del quale era consapevole (v. tra le tante, Cass. ord. 29.7.2024, n. 21130: Cass.
12.6.2018, n. 15338; Cass. 13.2.2009, n. 3646). Sulla base di tale imprescindibile presupposto complessivo è stato altresì chiarito che fra i tre predetti elementi non intercede alcun rapporto di subordinazione o alcun ordine di priorità o precedenza, per cui, riscontrata la mancanza o l'omessa dimostrazione dell'esistenza di uno dei tre elementi, diviene superflua l'indagine circa la sussistenza degli altri due e l'azione di rescissione deve essere senz'altro respinta (Cass. n. 15338/2018 cit.; Cass. 13.2.2009, n.
3646).
Quanto al primo requisito – che è l'unico oggetto di specifiche contestazioni sviluppate nei tre motivi dell'appello incidentale, essendo inammissibili le nuove deduzioni contenute nelle note difensive del 27.10.2025, dirette a contrastare con nuovi argomenti la mancanza del requisito dell'avere tratto profitto dalla stipula del preliminare – è stato affermato che il vizio genetico che legittima la rescissione per lesione e che è posto a tutela dell'equilibrio tra le prestazioni, intanto sussiste, in quanto la sproporzione tra le due prestazioni sia oltre la metà, sicché ciò che rileva è il valore delle stesse al momento della stipula contrattuale quale risultante da tutte le pattuizioni che concernono il prezzo Cass. ord. n. 21130/2024 cit.; Cass. 2.8.2016, n.
pag. 16 di 25 16042), o, nella compravendita (o in un preliminare di vendita) di un immobile, quello che il bene avrebbe presumibilmente avuto in una comune contrattazione al tempo della stipulazione (Cass. 6.3.2007, n. 5133), fermo restando che la sproporzione deve perdurare fino al momento in cui l'azione
è proposta. Ciò significa che tutte le pattuizioni che concernono il prezzo sono essenziali ai fini della determinazione del valore della prestazione e,
insieme, ai fini dell'accertamento in ordine all'esistenza della sproporzione
ultra dimidium e che, ai fini della verifica in ordine alla sussistenza della lesione, è irrilevante il profilo dell'esecuzione del contratto, sicché è il contraente che si assume leso che deve fornirne la prova (Cass. n.
16042/2016 cit.).
Alla luce di tali principi, deve ritenersi corretta la decisione del primo giudice, che ha dato rilievo alla pattuizione sul prezzo contenuta nell'art. 7
nel contratto preliminare, il cui testo appare opportuno riportare:
«La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in € 60.000,00/ (euro sessantamila/00), che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti:
- quanto a € 58.000,00 (euro cinquanottomila/00), sono state già corrisposte dalla parte promissaria acquirente mediante il versamento della somma di €
18.000,00 e di € 36.500,00, prima della firma del presente atto, che parte promittente venditrice ha già ritirato e va imputata a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;

- quanto a € 2.000,00 (euro duemila/00), vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente, contestualmente alla sottoscrizione del presente atto,
pag. 17 di 25 mediante il rilascio di n. 4 titoli cambiari, ciascuno di € 500,00 (euro cinquecento/00), che parte promittente venditrice ritira a titolo di saldo prezzo».
Appare chiaro, dunque, che il prezzo effettivamente dato e promesso per la vendita dell'immobile sia non già quello totale indicato nel contratto in €
60.00,00, ma quello di € 56.500,00, di cui € 54.500,00 (18.000,00 +
36.500,00) già versato in precedenza, come da quietanza rilasciata dal promittente venditore con la sottoscrizione del preliminare, ed € 2.000,00 a mezzo delle cambiali rilasciate dai promissari acquirenti e ritirate dalla controparte a titolo di saldo del prezzo.
Detta conclusione è avvalorata dalle chiare e inequivoche deduzioni svolte da e nel giudizio di primo grado, i quali, nel domandare Pt_1 Parte_2
l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., sul presupposto dell'inadempimento del fratello , consistito nel rifiuto ingiustificato CP_1
alla stipula del definitivo, hanno chiesto di «accertare e dichiarare interamente assolta l'obbligazione di pagamento del prezzo di vendita da parte degli attori che sin d'ora si dimostrano disponibili a versare il residuo saldo del prezzo, in un'unica soluzione, nella misura indicata nel preliminare, pari ad €. 2.000,00 (duemila/00), nei modi e nei tempi indicati dal Tribunale» (v. conclusioni atto di citazione, non modificate con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.).
13. Anche il secondo motivo dell'appello principale è privo di fondamento.
Dalla lettura degli atti di primo grado si evince che e Pt_1 Parte_2
hanno manifestato la chiara ed espressa disponibilità a versare il residuo pag. 18 di 25 prezzo del preliminare non ancora versato, indicato specificamente in €
2.000,00.
Nella comparsa conclusionale depositata il 4.2.2022 è scritto poi che «Nella
malaugurata ipotesi in cui il Tribunale dovesse ritenere la domanda sul punto carente in termini economici, gli attori si rendono sin da ora disposti ad ottenere il trasferimento coattivo del bene anche mediante pagamento diretto delle somme che il Tribunale dovesse ritenere ancora dovute ».
Nel motivo di appello in esame è reiterata la richiesta di considerare l'offerta di saldo del prezzo, concludendo nei seguenti termini: «Orbene, se il Giudice
Unico del Tribunale avesse tenuto conto della suddetta disponibilità, non avrebbe potuto accogliere la domanda di rescissione del contratto preliminare per lesione ultra dimidium, ex art. 1448 Cod. Civ., in quanto la somma di €.
56.500,00 pacificamente versata dai promissari acquirenti e per la quale aveva rilasciato formale quietanza di ricevuta con la Controparte_1
sottoscrizione del contratto preliminare, aumentata degli ulteriori €. 2.000,00
che e si erano dichiarati disposti “... a Parte_1 Parte_2
versare nei tempi e nei modi che verranno indicati dal Tribunale ...”, portava ad un totale di €. 58.500,00 maggiore dell'importo di €. 57.785,00, inteso quale “... metà del valore della prestazione promessa dal sig. Pt_3
...” (cfr. pag. 7 della sentenza).
[...]
Anche sotto tale profilo la sentenza impugnata risulta erronea e merita di essere riformata.»
Orbene, anche a volere ritenere che gli appellanti abbiano inteso, mediante tale generica deduzione, avanzare richiesta (subordinata) di riconduzione ad pag. 19 di 25 equità del contratto rescindibile (che, avendo natura sostanziale può essere proposta senza preclusioni processuali – Cass. 29.11.2016, n. 24247), la richiesta non può essere accolta.
Secondo l'insegnamento della S.C., affinché il convenuto possa impedire la pronunzia di rescissione per lesione ultra dimidium, attraverso l'offerta di riduzione ad equità del contratto, occorre che detta offerta sia tale da ricomprendere la differenza tra la somma corrisposta e il valore del bene al momento della costituzione del rapporto, e non soltanto idonea ad eliminare la sproporzione tra le due prestazioni (Cass. ord. 8.3.2024, n. 6311; Cass. n.
24247/2016 cit.; Cass. 22.11.1978, n. 5458).
L'offerta di modificare il contratto rescindibile, in modo da ricondurlo ad equità, qualora sia formulata nel corso del giudizio, può anche limitarsi a chiedere la determinazione al giudice, in base ad elementi oggettivi da accertarsi in giudizio (Cass. 19.5.2014, n. 10976; Cass. 25.5.1991, n. 5922;
Cass. 24.3.1976, n. 1067). E in tal caso il giudice che ritenga inadeguata la minore somma offerta può integrarla.
Solo laddove la domanda contenga l'esatta indicazione delle modificazioni offerte, senza demandare al giudice alcuna integrativa valutazione sulla determinazione del quantum, questi non ha il potere di integrarla o di modificarla;
ma deve accoglierla, se ritiene sufficienti le proposte modificazioni a ricondurre ad equità il contratto, o rigettarla, in caso contrario (Cass. ord. n. 6311/2024 cit.).
Nella specie, appare chiaro che la richiesta, ribadita nel presente grado, di considerare la somma ulteriore di € 2.000,00 – somma corrispondente pag. 20 di 25 all'importo complessivo portato dalle quattro cambiali rilasciate in sede di stipula del preliminare, inizialmente offerta al fine di ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e che il giudice ha comunque compreso nell'importo da valutare ai fini del calcolo del prezzo concordato (pari a €
56.500,00) per stabilire la proporzione tra le due prestazioni – va respinta, in quanto la valutazione di congruità non va effettuata, come richiesto, in relazione alla sola differenza tra il valore della stima del bene e quanto versato, ma invece in relazione al prezzo pieno dell'immobile.
Né a diversa conclusione conduce la formula generica usata nella comparsa conclusionale di primo grado, non diretta all'evidenza a ripristinare l'equità
del contratto nel senso di rimettere al giudice il potere di determinare la somma necessaria per eliminare la sproporzione nei termini sopra precisati.
14. Va rigettato, infine, anche il terzo motivo di appello, attinente alla quantificazione del valore dell'immobile, sulla base del quale il giudice di prime cure ha accertato la ricorrenza della lesione ultra dimidium.
Si osserva sul punto che il convenuto fin dalla costituzione in Controparte_1
giudizio, nell'eccepire la rescindibilità del contratto, ha affermato che occorreva fare riferimento al prezzo di mercato di € 115.570,00, calcolato dal c.t.u. geom. , nominato nell'ambito della procedura Controparte_5
esecutiva promossa nei suoi confronti da CLs AN PLC dinanzi al
Tribunale di Frosinone (n. 218/2012 R.G.E.), nella relazione del 26.4.2013,
di cui ha depositato prima uno stralcio (doc. 11) e poi una copia integrale, in formato cartaceo, a seguito dell'invito formulato dal giudice all'udienza del
13.7.2018.
pag. 21 di 25 Gli attori e hanno eccepito la inammissibilità e Pt_1 Parte_2
inutilizzabilità della relazione, in quanto espletata in un giudizio diverso, al quale non hanno partecipato (v. seconda memoria di cui all'art. 183, comma
6, n. 2 c.p.c.). Nessuna critica hanno mosso sul metodo di stima utilizzato per la valutazione e sulla sua non rispondenza al prezzo corrente di mercato al momento della stipula del contratto preliminare (risalente al 22.12.2015), né
hanno prodotto documenti o una relazione tecnica di parte per escludere la validità e l'attualità delle conclusioni contenute nella relazione del consulente d'ufficio, richiamate dalla controparte, e neppure hanno chiesto al giudice di sottoporre al consulente tecnico di ufficio, nominato in quel giudizio per verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, un apposito quesito per quantificare il diverso prezzo di mercato.
Anche nel presente giudizio gli appellanti si sono limitati a richiamare i principi giurisprudenziali in materia di rescissione e a eccepire l'impossibilità di utilizzare la relazione del geom. perché CP_5
attinente a un giudizio diverso al quale non hanno preso parte, senza svolgere doglianze o censure specifiche alla sentenza, laddove ha considerato valide e attuali, anche alla luce delle risultanze della consulenza tecnica affidata in giudizio all'ing. depositata il 25.5.2021 (che ha descritto nel Persona_2
dettaglio l'immobile, anche a mezzo di documentazione fotografica), le ampie e puntuali conclusioni cui è giunto il c.t.u. nel determinare il prezzo di mercato dell'immobile nell'ambito della procedura di espropriazione immobiliare, ai sensi dell'art. 568 c.p.c., sulla base delle approfondite indagini di mercato svolte (v. in particolare, risposta al tredicesimo quesito,
pag. 22 di 25 «Valore del bene», pagg. 39-41); prezzo determinato, «tenendo conto delle rifiniture, dello stato di conservazione, della vetustà dell'immobile della struttura portante in muratura, della presenza di infiltrazioni e fessurazioni su parti della muratura del primo piano», in € 115.570,00, non decurtato degli oneri di sanatoria degli abusi edilizi (quantificati dal c.t.u. in €
5.216,00), in forza dell'art. 8 del contratto preliminare (v. sentenza,
paragrafo 2.3, pagg. 6 e 7).
Né specifiche appaiono le critiche indicate nelle note difensive del
27.10.2025 (pagg. 12 e 13), richiamate in sede di precisazione delle conclusioni e discussione orale, nelle quali si censura la stima perché
risalente nel tempo e «non tiene conto del mercato immobiliare e del suo andamento ma risponde ad altre esigenze ».
Alla stregua delle suesposte considerazioni deve ritenersi che, pur considerando la consulenza tecnica del geom. alla stregua di una Per_3
perizia di parte stragiudiziale o una consulenza tecnica di parte, che costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio, liberamente apprezzabile dal giudice, le cui conclusioni raggiunte, pertanto, non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. poiché non assurgono a fatto giuridico suscettibile di prova (v. da ultimo, Cass. ord. 28.2.2025, n.
5362), è pur vero che nel caso in esame il giudice di primo grado ha fornito adeguata motivazione sulla utilizzabilità dei dati e delle valutazioni di quella consulenza approfondita, che ha fatto propri, anche perché coerenti con la descrizione dello stato di fatto dell'immobile contenuta nella successiva pag. 23 di 25 relazione del 2021, e che non sono stati affatto messi in discussione da Pt_1
e i quali non hanno sollecitato nemmeno una nuova Parte_2
quantificazione a mezzo di altra indagine tecnica.
15. In definitiva l'appello incidentale va dichiarato inammissibile, mentre quello principale va respinto.
In mancanza della relativa nota di trascrizione, non può essere ordinata la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica del contratto, alla quale il giudice di primo grado non ha provveduto (d'ufficio), ai sensi dell'art. 2668, comma 2, c.c.
16. La reciproca soccombenza induce a compensare per intero tra le parti la spese del presente giudizio.
Il rigetto e l'inammissibilità degli appelli costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico degli appellanti, in via principale e incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, l. n. 228/2012, se dovuto (Cass. S.U. 20.2.2020 n. 4315).


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti contro la sentenza del Tribunale di Frosinone n. 489/2022 pubblicata il 23.5.2022, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara inammissibile l'appello incidentale proposto da Controparte_1

2. rigetta l'appello principale proposto da e Parte_1 Parte_2

3. compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio;

pag. 24 di 25 4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, in via principale e incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002.
Così deciso in Roma in data 6.11.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
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