REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione civile, composta dai magistrati:
Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente
Consigliere Dott. Michele Magliulo
Consigliere rel. ed est. Dott.ssa Paola Giglio Cobuzio
riunito in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. R.G. n. 5637/2019, vertente
TRA ^Parte ¹ P. ^IVA: ^P.^IVA 1 in persona
,
del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Matetich, C.F.
,in virtù di procura in calce all'atto di appello, presso cui C.F. 1
elettivamente domicilia in Avellino alla via Dante n. 50.
APPELLANTE
E
,residente in [...], CP 1 C.F. C.F. 2
alla Via Cervinara, n°19, rappresentato e difeso, come da mandato in allegato alla comparsa di costituzione e risposta in appello, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Mauro Di MO, C.F. وe RI IA MO, C.F. C.F. 3
e con questi elettivamente domiciliato in Napoli, alla Via C.F. 4
Ponte di Tappia, n° 82, presso lo Studio Legale Di Gianni.
APPELLATO
FATTO E DIRITTO 1. Il giudizio di primo grado ^CP ¹Con ricorso ex art 702 bis cpc adiva il Tribunale di Avellino,
deducendo che: -con contratto preliminare del 25.05.2011 prometteva di acquistare ^dalla ^Parte 1 un appartamento in corso di costruzione, sito in Benevento, nel complesso immobiliare "Parco Risorgimento", per un corrispettivo di € 185.000,00, di cui € 30.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria, regolarmente quietanzati, mentre il saldo era previsto alla consegna dell'immobile, da effettuarsi entro il
31.01.2012, sempre che il promittente acquirente sia in regola con i pagamenti e fatte salve cause di forza maggiore;
-che, nonostante l'impegno assunto, la promittente venditrice non completava i lavori né provvedeva alla consegna dell'immobile; che il
CP_1 sottoscriveva due proroghe semestrali del termine, fissando la nuova scadenza al
31.12.2012; che anche tale termine decorreva infruttuosamente;
che, con raccomandata dell'11.04.2014 (ricevuta il 16.04.2014), il promissario acquirente comunicava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto preliminare all'art 8, chiedendo la restituzione della caparra, maggiorata degli interessi legali.
Pertanto, il ricorrente CP ¹ chiedeva dichiararsi l'intervenuta risoluzione ipso iure del preliminare dedotto in giudizio, ai sensi e per gli effetti dell'art 1456 c.c, previo accertamento del verificarsi della circostanza di cui all'art 8 del contratto medesimo, con condanna della controparte alla restituzione della somma di euro
30.000,00, oltre interessi legali e spese processuali.
Instaurato ritualmente il contraddittorio, la P^arte 1 si costituiva in giudizio,
eccependo l'incompatibilità del rito sommario di cognizione e, nel merito,
l'infondatezza dell'avversa domanda. In particolare, deduceva che le proroghe venivano richieste dallo stesso CP_1 e di non aver mai ricevuto la nota del 11.04.2014 ove si sarebbe invocata una inesistente clausola risolutiva espressa. Proponeva, altresì, domanda riconvenzionale, lamentando l'inadempimento del promissario acquirente all'obbligo di stipulare il definitivo e richiedendo la condanna di controparte al pagamento dei costi delle opere extra contratto realizzate dalla convenuta. Sosteneva che la risoluzione del contratto preliminare doveva essere dichiarata in danno del CP_1 nella alternativa prospettiva della violazione del termine essenziale ovvero per il mancato adempimento del contratto per effetto della diffida ad adempiere del 16 agosto
2014. In entrambe le differenti prospettazioni Pt 1 sosteneva di aver titolo per ritenere la caparra confirmatoria versata dalla controparte, oltre al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, delle opere extracontrattuali realizzate su richiesta del promissario acquirente.
Il giudizio veniva convertito nel rito ordinario. Depositate le memorie ex art 183 comma VI cpc, veniva espletata l'istruttoria orale;
di poi, le parti precisavano le definitive conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.

2. La sentenza di primo grado
Con sentenza n. 9437/2022, pubblicata in data 07.07.2022, il Tribunale di Avellino così definitivamente pronunziava: “a) Accoglie la domanda;
b) Dichiara la risoluzione del preliminare di vendita sottoscritto tra le parti in data 25/05/2011 per inadempimento dell'obbligo assunto dalla ^Pt 1 di consegna dell'immobile nei termini fissati;
c)
Condanna la ^Pt ¹ in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire al Sig. ^CP 1 la somma di E 30.000,00, quale caparra confirmatoria, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
d) Condanna la ^Parte 1 in persona del legale rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese di lite in favore di [...] ^CP 1 che liquida in complessivi E 4.252,00, di cui 252,00 per spese, oltre spese generali 15% IVA e CPA come per legge con attribuzione agli Avv.ti Mauro Di
MO e RI IA MO antistatari".

3. Il giudizio di secondo grado ^La ^Pt 1 proponeva rituale appello avverso la predetta sentenza, così concludendo:
"voglia l'On.le Corte di Appello adita accogliere l'appello, riformando la sentenza n.
2050/2019 del Tribunale di Avellino pubblicata il 7.11.2019 e notificata a mezzo pec il 13.11.2019, per l'effetto accogliendo le seguenti conclusioni: a) in riforma della statuizione impugnata e per le causali spiegate in atti, accerti la Corte d'Appello intestata che il contratto preliminare di compravendita si è risolto per l'inutile decorso del termine essenziale del 31.12.2012 stabilito in favore di Pt 1 per il pagamento del prezzo da parte di CP_1; b) per l'effetto, dichiari la Corte la intervenuta risoluzione del contratto addebitabile a ^CP ¹ per il decorso del termine essenziale ed il conseguente diritto di SICE di ritenere la caparra a suo tempo versata;
c) in ogni caso, riformando la statuizione del primo grado, rigetti le domande di CP_1 ^accertando che alcun inadempimento del contratto preliminare è imputabile a Pt 1 ; d) con vittoria di spese del doppio grado del giudizio da attribuirsi in favore del sottoscritto difensore antistatario".
Con il primo motivo di gravame, l'appellante impugnava la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che le proroghe del termine inizialmente fissato per l'adempimento abbiano fatto venir meno l'essenzialità dello stesso come fissato in preliminare. Contestava la ritenuta natura semplice del termine per la stipula del contratto definitivo, alla luce dei due differimenti subiti su istanza del promissario acquirente. Al riguardo, l'appellante evidenziava che l'essenzialità del termine non doveva essere desunta da mere formule di stile, ma dalle specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali emergerebbe la loro volontà di ritenere il venir meno della utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita con l'ultima proroga, ossia oltre il 31.12.2012. L'appellante osservava che la proroga del termine era stata richiesta unilateralmente dal CP_1 come si evincerebbe anche dalla prova testimoniale in atti e che la fissazione di un termine essenziale rispondeva all'interesse della parte venditrice nel consentire la proroga.
Con il secondo motivo di appello, la ^Pt 1 impugnava la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che la data di stipula dell'atto definitivo e quella di consegna dell'immobile non coinciderebbero e che, ferma la data di consegna dell'immobile entro il 31.01.2012 ex art 8 del preliminare, l'unica data differita sarebbe stata quella di stipula del definitivo. L'appellante criticava, quindi, la conclusione del ragionamento seguito dal primo Giudice in ordine all'inadempimento della promittente venditore all'obbligo di consegnare l'immobile entro la data del 31.01.2012.
Secondo l'appellante, l'interpretazione offerta dal Tribunale contrasterebbe con la stessa lettera del contratto stipulato dalle parti, laddove al primo comma dell'art. 8 è stabilito che: "La società venditrice si obbliga di consegnare le porzioni immobiliari di cui al precedente articolo 2 ed oggetto della presente scrittura, entro il 31.1.2012 sempre che il promittente acquirente sia in regola con i pagamenti di cui al precedente articolo 7 e fatte salve le cause di forza maggiore".
Sul punto, la Pt 1 sosteneva che, in assenza di scissione dei momenti tra la stipula del contratto definitivo e la consegna, il differimento del termine per l'adempimento dell'obbligazione di pagamento di cui all'art. 7 del contratto preliminare avrebbe determinato la contestuale modifica sia del termine per la stipula del contratto definitivo che di quello per la consegna dell'immobile fissato al successivo art. 8 e subordinato all'integrale versamento del prezzo.
Con il terzo motivo, l'appellante censurava l'erroneo convincimento da parte del primo giudice dell'operatività della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 8 del contratto de quo. La Pt 1 evidenziava che il chiaro e inequivoco tenore letterale della previsione pattizia invocata da CP_1 escluderebbe che le parti, con la succitata disposizione, abbiano voluto introdurre una clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1456 c.c. con conseguente inefficacia della dichiarazione di volersene avvalere avanzata dalla controparte con la richiamata nota del 11.04.2014.
Inoltre, deduceva di aver dimostrato il completamento dell'immobile sin dalla data del
31.12.2012 e la realizzazione delle modifiche richieste dal CP 1 alla luce delle dichiarazioni testimoniali assunte in primo grado. ^CP ¹Si costituiva in giudizio il quale, contestava integralmente l'atto di appello, ritenendolo inammissibile, improcedibile e, in ogni caso, infondato nel merito.
In particolare, l'appellato richiamava il contenuto della clausola di cui all'art. 8 del contratto, rubricato "Termine di consegna", secondo cui ^la ^Società ^venditrice ^si 66 ...obbliga di consegnare entro il 31.01.2012". A dire dell'appellato, il rispetto del termine di consegna originario o, volendo considerare pure quello differito al
31.12.2012, costituirebbe un impegno contrattuale a carico esclusivo della promittente venditrice, con conseguente verificarsi di un inadempimento contrattuale imputabile alla stessa, nell'ipotesi di suo mancato rispetto, come di fatto avvenuto.
La conseguenza di tale inadempimento ex art. 1456 c.c. sarebbe la risoluzione del contratto preliminare in danno della Società promittente venditrice, con tutti gli effetti di legge, ovverosia la restituzione della somma versata dal promittente acquirente a titolo di caparra. Aggiungeva che giammai la ^Parte 1 avrebbe convocato il CP_1 per la stipula dell'atto definitivo, né tantomeno, nei due anni successivi, avrebbe chiesto il pagamento del prezzo o invocato la risoluzione di diritto del contratto preliminare e la volontà di voler ritenere la caparra. Inoltre, l'appellato invocava l'applicazione della disposizione contrattuale di cui all'art 8 del preliminare in base alla quale la protrazione per oltre un anno del termine stabilito per la consegna, attribuisce, in ogni caso (ovvero anche per cause di forza maggiore), alla parte acquirente il diritto di avvalersi della clausola risolutiva espressa, con il conseguente onere posto a carico del promittente venditore di restituire le somme ricevute, oltre interessi legali maturati. ^CP ¹T^anto dedotto, così concludeva: “1) in via preliminare, rigettare l'appello proposto dalla ^Parte 1 per i motivi innanzi svolti, con conferma integrale della Sentenza impugnata;
2) in via istruttoria, se ritenuto necessario e rilevante dall'On.le Collegio adito, reiterate le domande istruttorie non accolte in primo grado nei termini di cui al precedente paragrafo VI del presente atto, ammetterle ai fini della decisione;
3) in ogni caso, condannare parte appellante al pagamento delle spese e competenze di lite anche del secondo grado di giudizio, con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari".
Le parti precisavano le definitive conclusioni come da note scritte ex art 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza precedentemente fissata in data 19.06.2025 ^la ^causa ^era assunta in decisione con assegnazione dei termini ordinari ex art 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

4. I motivi della decisione
L'appello proposto risulta fondato per quanto di ragione;
i motivi di gravame, strettamente connessi tra loro, impongono una trattazione unitaria in quanto afferenti al medesimo nucleo fattuale e giuridico.

4.1. Al contrario di quanto concluso dal primo giudice, questo Collegio ritiene che le due proroghe per la stipula del definitivo di sei mesi ciascuna -richieste dal CP_1 come emerge per tabulas- abbiano determinato il correlativo slittamento, per pari durata, dell'obbligo di consegna dell'immobile oggetto del preliminare, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori di costruzione del compendio immobiliare promesso in vendita.
Tale conclusione trova conferma sulla base dell'art. 8 del contratto preliminare, il quale testualmente dispone: "La società venditrice si obbliga a consegnare le porzioni immobiliari di cui al precedente articolo 2 ed oggetto della presente scrittura, entro il
31.1.2012 sempre che il promittente acquirente sia in regola con i pagamenti di cui al precedente articolo 7 e fatte salve le cause di forza maggiore".
Dall'esame della citata disposizione, risulta in modo chiaro ed evidente che la consegna delle porzioni immobiliari, oggetto del contratto, sarebbe avvenuta entro il termine pattuito ma alla condizione che il promissario acquirente fosse in regola con i pagamenti, regolamentati all'art. 7, il quale prevede il pagamento del saldo prezzo di
"euro 155.000,00 alla consegna, contestualmente alla stipula del rogito notarile entro e non oltre il 31.1.2012”.
Nel caso di specie, la proroga richiesta dal CP_1 per la stipula del contratto definitivo con correlativo differimento anche del termine di versamento del residuo prezzo per l'acquisto immobiliare al momento del rogito notarile, determina la conseguente modifica del termine di consegna dell'immobile che deve ritenersi posticipato al pari di quello per la stipula del definitivo. Dunque, è evidente l'errore in cui è incorso il primo Giudice nel ritenere differita dalle parti la stipula del definitivo e non anche la consegna dell'immobile, quale obbligazione, a carico della Società promittente venditrice, la cui scadenza sarebbe rimasta ancorata al 31.01.2012, dovendo aversi riguardo alla chiara volontà delle parti di non anticipare detta consegna rispetto al saldo prezzo esigibile al momento della stipula del definitivo.

4.2. Questo Collegio, ulteriormente, in ragione di quanto esposto fino ad ora, ritiene assolutamente inesistente l'operatività della clausola risolutiva espressa come invocata dal CP_1, ai sensi dell'art. 8 del contratto, al fine di sciogliersi unilateralmente dal vincolo contrattuale e di ottenere la restituzione della caparra.
Invero, l'art. 8 non prevede una clausola ex art. 1456 c.c. relativa all'inadempimento dell'obbligo di consegna dell'immobile promesso in vendita, ma, nell'ultimo capoverso, una facoltà di recesso dal contratto per l'esclusivo caso in cui la sospensione della costruzione -per ordine delle autorità competenti per qualsiasi ragione- dovesse protrarsi per oltre un anno, condizione non verificatasi ed in ogni caso né contestata, né provata dal promissario acquirente.
La diversa interpretazione propugnata dall'appellante, che intende sganciare la facoltà di recesso dalla sospensione dei lavori per ordine dell'autorità competenti, è contraria ai canoni ermeneutici legali e, in primo luogo, al significato letterale e anche funzionale del contratto. Invero, la clausola di cui all'art 8 in ordine alla facoltà di recesso del promissario acquirente è chiara nell'individuare il presupposto di sua operatività esclusivamente nella presenza di una “causa di forza maggiore" a cui le parti si richiamano in generale nel primo comma e che viene specificata nell'ordine di sospensione della competente autorità nell'ultimo comma del citato articolo.
In conclusione, alla luce delle motivazioni rilevate: in virtù della duplice proroga richiesta e accordata al promissario acquirente, con fissazione del termine prima al
31.06.2012 e poi al 31.12.2012 per la stipula del definitivo, alcun inadempimento all'obbligo di consegna dell'immobile può configurarsi a carico del promittente la vendita in mancanza della stipula del definitivo con contestale pagamento della restante parte del prezzo, pari a euro 155.000,00.
Né può efficacemente invocarsi da parte del promissario acquirente la risoluzione del contratto ai sensi dell'ultimo capoverso dell'art 8 del contratto come da nota del
11.04.2014, poiché detta disposizione riguarda la fattispecie della sospensione dei lavori da ricollegarsi necessariamente all'intervento di una “causa di forza maggiore"
e, in particolare, alla sospensione della costruzione per ordine dell'autorità che non è mai stata specificamente dedotta e, comunque, provata.

4.3. Ciò posto, questo Collegio ritiene che non possa essere configurata la risoluzione come richiesta in giudizio dall'appellante per l'inutile decorso del preteso termine essenziale fissato, per effetto dell'ultima proroga, al 31.12.2012.
Invero, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (Cassazione civile sez. II, 11/04/2025, n.9529; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016).
Anche a prescindere dalla suddetta indagine sull'essenzialità del termine del
31.12.2012 deve evidenziarsi che la stessa parte appellante ha inequivocabilmente considerato non persa l'utilità prefissata con il preliminare de quo poiché essa ha voluto tenere fede agli impegni assunti di stipulare il definitivo almeno sino al 16.8.2014, allorquando, senza nulla precedentemente lamentare nei confronti della controparte con riferimento all'inutile decorrenza del termine prorogato al 31.12.2012, ha comunque diffidato il CP_1 ad adempiere invitandolo alla stipula del definitivo presso il notaio Tes 1 di Benevento.
Conseguentemente, anche se nel concedere l'ultima proroga si fosse stato stabilito un termine di natura essenziale nell'interesse esclusivo della Pt_1, occorre qualificare detta condotta come rinuncia tacita al termine essenziale (Cass. n. 16880/2013; Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 25703 del 04/09/2023; Cass 22/07/2024, n. 20052 secondo cui la previsione di un termine essenziale per l'adempimento, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare ad avvalersene, sebbene in maniera tacita, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale).
Alla luce delle considerazioni che precedono, in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata deve essere rigettata la domanda di risoluzione del preliminare sottoscritto in data 25.05.2011 avanzata dall'appellato per inadempimento della controparte all'obbligo di consegna dell'immobile in forza della clausola di cui all'Art 8 del citato preliminare;
né può accogliersi la domanda dell'appellante volta alla declaratoria della risoluzione di diritto del medesimo contratto per l'inutile decorso del termine essenziale del 31.12.2012 per la stipula del definitivo e contestuale versamento del saldo.

4.4. Nel caso concreto, ritiene il Collegio che, in presenza delle reciproche domande di risoluzione come sopra delineate ed accertata l'inesistenza degli specifici addebiti, non potendo pronunziare la risoluzione a carico di una delle parti, occorra dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti di sciogliere il vincolo negoziale.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che "il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale" (Cassazione civile sez. II, 06/02/2025,
n.3003; Cass 16/03/2023 n 7617; Cass., 19/12/2014, n. 26907; Cass., 19/1/2016, n.
767; con riferimento a contrapposte dichiarazioni di recesso, Cass., 26/7/2011, n.
16317 e Cass., 14/3/1988, n. 2435).
Alla risoluzione consegue il venir meno della causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali già effettuate con efficacia ex tunc (anche indipendentemente da inadempienze imputabili). Pertanto, pronunciata la risoluzione del contratto preliminare dedotto in giudizio la ^Pt 1 deve essere condannata alla restituzione, in ^favore ^{di C}P 1 della somma di euro 30.000,00, pacificamente ricevuta a titolo di caparra, oltre interessi dalla domanda giudiziale al soddisfo.

5. Le spese del giudizio
Stante l'esito finale complessivo della lite e, dunque, l'infondatezza delle domande di risoluzione contrapposte come proposte da entrambe le parti, le spese del doppio grado vanno interamente compensate.

PQM

La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando nel giudizio di appello in epigrafe indicato, così provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza appellata, rigetta la domanda di risoluzione del contratto preliminare del 25.05.2011
proposta da ^CP ¹
2) Rigetta la domanda di risoluzione del contratto di cui al capo 1) proposta dalla ^Pt 1 in persona del legale rappresentante p.t.;
3) Dichiara la risoluzione del contratto di cui al capo 1) e, per l'effetto, condanna la Pt 1 alla restituzione, in favore di CP 1 della somma di euro
30.000,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo;

4) Compensa interamente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Così deciso in Napoli il 06.11.2025
Il Consigliere est.
Dott.ssa Paola Giglio Cobuzio
Il Presidente
Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio