REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Seconda Civile - composta dai signori:

1. dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente -

2. dott. Giovanni Surdo - Consigliere -

3. dott. Pietro Merlo - Giudice Ausiliario Relatore -
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 941 del Ruolo Generale delle cause civili dell'anno 2022
TRA
(c.f. , rappresentato e difeso, giusta mandato in Parte_1 C.F._1 atti, dall'avv. Carlo Stasi, presso il cui studio in Lecce alla via Zanardelli 115 è elettivamente domiciliato
appellante
E
( ) - Controparte_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
( ), rappresentati e difesi, giusta mandato in atti, dall'avv. CodiceFiscale_3
Francesco Cazzato, presso il cui studio in in Leverano, alla Piazza Roma –Angolo Via
Greci 1b sono elettivamente domiciliati
1 appellati
AVVERSO
la sentenza n.2893/2022 del Tribunale di Lecce, depositata il 14.10.2022, notificata il
27.10.2022 (R.G. n. 604/2018)
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All'udienza collegiale del 18.6.2024, i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni – che qui devono intendersi come integralmente trascritte e richiamate – riportandosi a quelle formulate nei rispettivi atti introduttivi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e , in qualità di promittenti venditori, convenivano Controparte_1 Controparte_2
quale promittente acquirente, innanzi al Tribunale di Lecce, per sentir Parte_1
dichiarare la risoluzione ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare, tra loro sottoscritto in data
06.03.2016, per grave inadempimento della controparte (mancato pagamento delle prime due rate del pretium), e il proprio diritto alla ritenzione della caparra, nonché condannare il convenuto alla restituzione dei terreni oggetto del negozio, come ivi identificati.
si costituiva, chiedendo il rigetto delle avverse domande per infondatezza, Parte_1 sull'assunto che il proprio inadempimento fosse conseguenza ex art. 1460 c.c. dell'inadempimento dei promittenti venditori, consistito nell'aver riscosso e ritenuto per sé i contributi AGEA, in violazione della clausola contrattuale che ne prevedeva la cessione all'acquirente alla data della consegna dell'immobile, avvenuta il giorno stesso della stipula del preliminare. Eccepiva, in ogni caso, la nullità del contratto, siccome i terreni erano gravati da un manufatto non accatastato e privo di titolo abitativo e da un pozzo artesiano abusivo.
La causa, istruita documentalmente e mediante prova per testi e CTU, veniva decisa con sentenza n. 2893/2022 (depositata il 14.10.2022, notificata il 27.10.2022) con la quale il
2 Tribunale di Lecce così provvedeva: “- dichiara che il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 06.03.2016 si è risolto ex art. 1454 c.c.;
- dichiara che gli attori hanno diritto a ritenere la caparra ricevuta;

- condanna al rilascio dei terreni oggetto del contratto preliminare, ossia: Parte_1
terreno agricolo in agro di Veglie al fgl. 32, p.lle 25 e 36 e terreno agricolo in agro di
Leverano al fgl. 1, p.lle 151-157 e 158, nella piena disponibilità degli attori, liberi da persone
e cose;

- condanna a rifondere agli attori le spese e competenze legali, liquidate in € Parte_1
800,00 per spese ed € 7.800,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, CAP ed IVA come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Francesco Cazzato;

- pone le spese della consulenza tecnica, già liquidate in via provvisoria, a carico di parte convenuta per l'intero”.
Il primo giudice:
rigettava l'eccezione di nullità del preliminare per irregolarità urbanistica dei fabbricati insistenti sui fondi, sia perché la nullità ex art. 40, II comma, L. n. 47/1985 è applicabile ai soli contratti ad effetti reali, e non al contratto preliminare di compravendita che ha efficacia meramente obbligatoria;
sia perché l'abuso era sanabile tramite concessione in sanatoria nelle more della stipula del contratto definitivo;

rigettava l'eccezione ex art. 1460 c.c., perché la condotta dei promittenti venditori di ritenere i titoli AGEA non costituiva inadempimento, giacché le parti avevano espressamente pattuito e scritto a penna sul prestampato di preliminare che “i titoli comunitari (AGEA) verranno ceduti all'acquirente alla stipula dell'atto [i.e. contratto definitivo di compravendita], pertanto oneri e diritti relativi, fino a quella data, rimarranno a favore dei venditori”, così derogando alla clausola generale prevista dal prestampato secondo cui “la consegna dell'immobile compravenduto avverrà entro il 6/3/2016 e da tale data diritti ed oneri
3 andranno, rispettivamente, a profitto ed a carico della parte acquirente”;
accertato l'inadempimento del promittente acquirente, acclaratane la gravità in ragione dell'entità rispetto al pretium complessivo, accertata la regolarità della diffida ad adempiere, dichiarava l'avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto ex art. 1454 c.c. e il conseguente diritto di ritenzione della caparra.
Avverso la decisione ha proposto appello con atto notificato il 23.11.2022, Parte_1
chiedendo la riforma della sentenza mediante rigetto di tutte le avverse domande, con vittoria di spese di ambo i gradi e condanna ex art. 96, commi I e III, c.p.c.
Gli appellati si sono costituiti con atto di comparsa depositato il 10.02.2023, chiedendo il rigetto dell'appello per infondatezza.
All'udienza collegiale del 18.6.2024, precisate le conclusioni, la causa è stata riservata per la decisione, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante censura l'erroneo rigetto dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., lamentando l'omesso accertamento dell'inadempimento grave ed essenziale di parte appellata, consistito 1) nell'appropriazione indebita dei titoli AGEA erogati dal giorno del trasferimento anticipato del possesso sui beni, 2) nell'aver promesso la vendita di un fondo sul quale insistono manufatti abusivi. Argomenta come segue:
- la clausola che il giudice ha ritenuto derogatoria rispetto a quella generale è nulla, siccome viola le norme imperative comunitarie che prevedono l'attribuzione dei titoli AGEA solo ai coltivatori diretti del fondo (qualifica che gli appellati non possiedono, essendo meri proprietari dei terreni, condotti dall'appellante). Pertanto, potendosi applicare solo la clausola generale, la condotta degli appellanti dovrebbe qualificarsi come inadempimento essenziale e grave, siccome afferente a una prestazione essenziale e dal rilevante valore economico;

4 - la CTU ha accertato che sui terreni insiste un manufatto in pietra, dell'ingombro di circa 34 mq e di 101,86 mc, privo di concessione edilizia. Tale circostanza impedisce il legittimo trasferimento dell'immobile, in assenza di un intervento sanante dei promittenti venditori, che non hanno mai manifestato di voler eseguire.
Conclusivamente, l'appellante ritiene che, ove il giudice avesse condotto un giudizio comparato delle complessive obbligazioni assunte e delle condotte tenute dalle parti, avrebbe appurato che l'altrui inadempimento era così grave da giustificare l'inadempimento dell'appellante, accogliendo l'eccezione inademplenti non est adimplendum.
L'appello è infondato.
In relazione alla prima doglianza, il Tribunale ha correttamente rilevato che dal contratto preliminare non deriva alcun obbligo, in capo ai promittenti venditori, di cedere i titoli AGEA al promittente acquirente. Invero:
● in applicazione del principio di tassatività delle cause di nullità, la clausola non può essere dichiarata nulla, giacché non esiste alcuna norma che sanzioni testualmente con l'invalidità il negozio di cessione degli aiuti UE nell'ambito della PAC;
parimenti non è ravvisabile alcuna nullità di tipo virtuale, dal momento che il legislatore comunitario non ha prodotto norme imperative da cui sia implicitamente desumibile l'applicazione della sanzione della nullità in caso di violazione;

● nel preliminare le parti hanno espressamente convenuto “i titoli comunitari (AGEA) verranno ceduti all'acquirente alla stipula dell'atto, pertanto oneri e diritti relativi, fino a quella data, rimarranno a favore dei venditori”. Applicando il criterio di interpretazione letterale del contratto, si desume che “l'atto” cui si fa riferimento è quello definitivo, in quanto le parti utilizzano un tempo verbale futuro (“verranno ceduti”) rispetto al momento della pattuizione preliminare, rafforzato dalla locuzione avverbiale di tempo “fino a quella data”. Quest'ultima crea una cesura temporale tra il momento antecedente e quello
5 successivo al trasferimento di proprietà, cui corrisponde una differente disciplina sui titoli
AGEA: prima “resteranno a favore dei venditori”, poi “verranno ceduti all'acquirente”;
● corrobora la tesi il criterio dell'interpretazione sistematica: le parti utilizzano, in altre clausole, l'espressione “il presente atto” per riferirsi al preliminare, espressione che non è stata utilizzata nella clausola sui titoli AGEA;

● corrobora la tesi il criterio di specialità: la clausola successiva, secondo cui “la consegna dell'immobile compravenduto avverrà entro il 6/3/2016 [i.e. data del preliminare] e da tale data diritti ed oneri andranno, rispettivamente, a profitto ed a carico della parte acquirente”, prevede la generica devoluzione al promittente acquirente dell'intera facoltà di godimento insita del diritto di proprietà. Rispetto ad essa, limitatamente al godimento dei titoli AGEA, prevale la clausola precedente, siccome disciplina una porzione soltanto della facoltà di godimento;

● corrobora la tesi la circostanza che siano stati utilizzati strumenti diversi per la redazione delle due clausole: la clausola speciale è stata inserita a penna su un modello prestampato, sicché è agevole desumere che sia stata aggiunta successivamente, proprio al fine di derogare alla previsione generale e specificare che una particolare tipologia di frutti verrà goduta solo in occasione della stipula del contratto definitivo;

● giova, infine, rilevare che le parti nel concordare la predetta clausola hanno tenuto conto del complessivo sinallagma del contratto e, quindi, anche della convenienza della complessiva pattuizione per ciascuna di esse. Non sarebbe stato, invero, vantaggioso per i venditori cedere i titoli AGEA allorché potevano ancora usufruirne in qualità di proprietari.
In relazione alla seconda doglianza, il Tribunale ha correttamente escluso la nullità del contratto per presenza di manufatti abusivi sui terreni. La decisione trova riscontro negli esiti peritali, nella L. n. 47/1985 e nelle sue interpretazioni giurisprudenziali, come di seguito evidenziato:
● “La sanzione di nullità prevista dall'articolo 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985 n. 47, con riferimento a negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti ad effetti reali, perché le relative
6 previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita. Infatti, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria di eventuali abusi, con la conseguenza che rimane esclusa la sanzione della nullità per il successivo contratto definitivo di vendita” (Cass. 1548/2008;
Cass. 9849/2007);
● il c.t.u. ha appurato che il fabbricato e il pozzo artesiano, entrambi privi di titolo abilitativo e risalenti agli anni '90, insistono su terreni su cui sono consentiti interventi edilizi a servizio della produttività agricola (depositi di attrezzi e prodotti agricoli, vasche e serbatoi di accumulo acqua), per una volumetria massima di 230,31 mc, in base all'art. 65 N.T.A. del vigente PR.G. del Comune di Leverano.

Considerato che

la volumetria effettivamente realizzata (101,86 mc) è inferiore a quella massima ammissibile, le opere sono suscettibili di permesso di costruire in sanatoria;

● tanto premesso, sui promittenti venditori gravava l'onere di conseguire il titolo edilizio in sanatoria entro il termine concordato per la stipula dell'atto definitivo, operazione fattibile in diritto e anche nei tempi stimati tra la stipula del preliminare (2016) e quella del definitivo (2018). Tuttavia, l'appellante si è reso inadempiente nel pagamento dei primi due ratei per saldo prezzo previsti dal contratto preliminare ben prima della data fissata per la stipula del definitivo, entro la quale i promittenti venditori avrebbero potuto sanare l'irregolarità edilizia (considerando la data della diffida del 29.8.2017); sicché ogni considerazione sulla irregolarità urbanistica dei beni è inconferente.
L'eccezione di inadempimento, riproposta dall'appellante nella presente fase, non può essere accolta.
Ogni ulteriore questione risulta assorbita.
L'appello viene rigettato, e la sentenza integralmente confermata.
Le spese della presente fase di giudizio, liquidate in base al D.M. 55/2014 e successive modifiche, seguono la soccombenza.
Si dichiara la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 13, comma 1-quater,
7 D.P.R.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante, ove dovuto, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Lecce, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
, con atto notificato il 23.11.2022, avverso la sentenza n. 2893/2022 del Tribunale di
[...]
Lecce, così provvede:
- rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

- condanna al rimborso in favore di ed , di spese e Parte_1 CP_1 CP_2 competenze del presente grado di giudizio, che si liquidano in € 7.200,00 per compenso, oltre rimborso forf. 15%, Cassa Forense ed IVA come per legge;

- dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater
D.P.R.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante, ove effettivamente dovuto, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione a norma dell'art. 13 1-comma bis D.P.R. N.115/2002.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte d'Appello
Lecce, il 4.3.2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
dott. Pietro Merlo dott. Antonio Francesco Esposito
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