R.G. n. 866/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO CIVILE
SEZIONE III
Riunito in camera di consiglio e composto dai seguenti Magistrati:
Dott. Marcello Castiglione - Consigliere
Dott. Franco Davini - Consigliere istruttore
Dott. Giovanna Cannata - Consigliere
ha pronunciato la presente
SENTENZA
Nella causa con oggetto: vendita di cose immobili.
Fra:
e rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
dagli Avv.ti Annabianca Boletto e Renato Mottola ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in Genova, Via
Brigata Liguria, n. 1/14, come da mandato in atti;

- Appellanti -
[...]
, in persona del rappresentante legale pro Controparte_1
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Valerio Noventa ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Brescia, Via
Benacense, n. 2/A, come da mandato in atti;

- Appellante incidentale -
Conclusioni delle parti
Per gli appellanti principali:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita
1 a) previa occorrendo ammissione dei capitoli di prova per interpello
formale e testi di cui alla memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2,
c.p.c. (testo previgente), datata 08.07.2020, da aversi qui per
integralmente ritrascritti, con i testi ivi indicati;

b) previ occorrendo, rispettivi, ordini (i) alla Cancelleria della
Sezione Specializzata Impresa del Tribunale di Brescia di esibire
nel presente giudizio copia di tutti gli atti e documenti dell'intero
procedimento R.G. 574/2016, svoltosi davanti al Tribunale diBrescia
sfociato nel decreto di omologa emesso da quest'ultimo in data
24.03.2017 (depositato il 27.03.2017);
(ii) all'Avv. Paolo Deidda, nella qualità di Curatore del
[...]
di esibire nel presente Parte_3
giudizio copia dell'atto 16.12.2016 a rogito Notaio Persona_1
di Brescia Rep. 988 Racc. 609, con relativi allegati, contenente
l'asserito accordo raggiunto tra il ridetto Fallimento e la Imm.
F.G.P. s.r.l., nonché copia del contratto 19.04.2012 nello stesso menzionato;

(iii) a parte attrice di integrare tutta la documentazione prodotta
per stralci e/o comunque incompleta;

c) previa occorrendo integrazione della relazione d'ufficio e/o
convocazione del C.T.U. a chiarimenti in merito ai rilievi di parte
convenuta cui non è stata data risposta e/o alle poste rimaste prive
di stima pur essendo state le stesse individuate e/o agli errori di
calcolo commessi e/o alle poste incongruenti/contrastanti con
documenti depositati in causa o con altri accertamenti dello stesso
C.T.U. e/o il degrado giornaliero che le opere hanno subito e/o
subiranno dopo il deposito della C.T.U.;
d) respinto l'avversario appello incidentale, perché inammissibile
e/o infondato in fatto e in diritto;

2 comunque, contrariis reiectis, in riforma dell'impugnata sentenza:
A) respingere ogni domanda formulata nel giudizio di primo grado
R.G. 5097/2018 Tribunale di Genova da nei Controparte_1
confronti degli appellanti e , Parte_2 Parte_1
perché inammissibile e/o improponibile e/o improcedibile e/o
comunque infondata in fatto e diritto.
B) Sempre nel merito, ma in subordine e salvo gravame, nella non
creduta e denegata ipotesi in cui l'Ecc.ma Corte d'Appello adita
ritenesse dovuta dagli appellanti e Parte_2 [...]
all' qualsivoglia indennità e/o Parte_1 Controparte_1
comunque somma, compensare la stessa, fino alla concorrenza, con il
maggior credito degli appellanti medesimi derivanti dal risarcimento
dei danni loro dovuto dall'appellata.
C) In via riconvenzionale, dichiarare tenuta e condannare parte
appellata in favore degli appellanti:
(i) al pagamento della somma meglio vista, accertanda in corso di causa, pari all'ammontare della spesa necessaria per la completa
remissione in pristino stato delle aree oggetto del preliminare
11.07.2011 inter partes (ovvero, in subordine e salvo gravame,
condannare parte appellata a provvedere alla diretta esecuzione
delle opere di remissione in pristino);
(ii) al risarcimento di tutti i danni causati a parte appellante.
Vinte le spese, anche ex art. 96 c.p.c., di entrambi i gradi di
giudizio”;
Per l'appellante incidentale:
“PRELIMINARMENTE: revocare l'Ordinanza in data 25.10.24 di
sospensione dell'efficacia esecutiva/esecutività della Sentenza del
Tribunale di Genova n. 1777/24, pubblicata il 06.06.24 a definizione
della causa RG 5097/18, Repertorio n. 1639/24 del 07.06.24.
3 NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: dichiarare infondato in fatto ed in
diritto ognuno dei motivi di appello promossi da Parte_1
e da;
per l'effetto dichiarare che la sentenza del Parte_2
Tribunale di Genova n. 1777/24, pubblicata il 06.06.24 a definizione
della causa RG 5097/18, Repertorio n. 1639/24 del 07.06.24 è esente
da ognuno dei vizi indicati degli appellanti, ad eccezione dei due
errori sui quali presta il consenso nei limiti di Controparte_1
quanto scritto nell'esame del settimo motivo di appello di
controparte.
Per l'effetto CONFERMARE l'obbligo degli appellanti
[...]
e in solido tra loro a corrispondere Parte_1 Parte_2
ad : Controparte_1
la somma di € 391.630,89 in linea capitale, a titolo di restituzione
della caparra oltre interessi legali dal 28.09.14 al saldo, nonché
la somma di € 2.103.781,92 oltre interessi legali dalla domanda
giudiziale al saldo.
SEMPRE NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE ed in accoglimento dell'APPELLO
INCIDENTALE:
in parziale riforma della sentenza di primo grado, rigettare la prima
domanda riconvenzionale formulata dai convenuti perchè Parte_1
infondata in diritto, e per l'effetto, eliminando tutte le detrazioni
apportate dal Tribunale alle pag. 20 ss della sentenza ovvero €
948.614,82, € 28.477,30, € 12.575, € 45.699,84, ed € 212.774,40,
PRONUNCIARE l'obbligo degli appellanti e Parte_1 [...]
in solido tra loro a corrispondere ad Parte_2 Controparte_1
la somma di € 391.630,89 in linea capitale, a titolo di restituzione
della caparra oltre interessi legali dal 28.09.14 al saldo, nonché
la somma di € 3.387.923,28
(tremilionitrecentottantasettemilanovecentoventitre virgola
4 ventotto) (ovvero € 2.103.781,92 più € 948.614,82, € 28.477,30, €
12.575, € 45.699,84, ed € 212.774,40) oltre interessi legali dalla
domanda giudiziale al saldo, ed oltre ad € 49.336,50 (32.891 diviso
due per tre) oltre accessori di legge ed esborsi per rimborso delle
spese del giudizio di primo grado, senza compensazione della frazione
di un terzo.
Per effetto della parziale riforma della sentenza di primo grado,
accogliere le richieste di condanna ex art. 96 cpc ivi formulate e:
dichiarare e responsabili, ex Parte_1 Parte_2
96 CPC, per avere resistito in giudizio con malafede e colpa grave,
stante il documentale mancato avvalimento, da parte di ognuno dei
contraenti, dell'asserita risoluzione del contratto verificatasi il
20.07.12, ed il doloso rifiuto di restituire a alcuna Controparte_1
cifra nella scoperta speranza di ottenere il fallimento di
Perciò condannarli in solido tra loro Controparte_1
alrisarcimento dei danni patiti da per complessivi Controparte_1
€ 1.514.054,96 (un milione cinquecentoquattordicimila
cinquantaquattro virgola novantasei), come documentati e provati in
corso di causa e/o, in mancanza, da liquidare di ufficio.
Inoltre condannare e in solido Parte_1 Parte_2
tra loro a pagare a oltre alle spese di lite, una Controparte_1
somma equitativamente determinata ex art. 96 uc CPC.
RICHIESTE DI CONDANNA EX ART. 96 CPC : dichiarare Parte_1
e responsabili, ex 96 CPC, per avere impugnato la Parte_2
sentenza del Tribunale di Genova con malafede e colpa grave e
soprattutto per avere chiesto la sospensione dell'efficacia
esecutiva della sentenza di Tribunale di Genova in assenza di alcun
fondamento in fatto ed in diritto dei loro motivi di appello e solo
per non far emergere, pur se già ben nota, lo loro pacifica
5 insolvenza, ed al solo fine di creare ulteriore danno economico ad
. Controparte_1
Perciò condannare e , in solido Parte_1 Parte_2
tra loro, al risarcimento dei danni patiti da Controparte_1
consistenti almeno:
a) nel costo delle procedure esecutive intraprese nel 2024, risultate
inutilmente sostenute in forza dell'Ordinanza del 25.10.24 di
sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, come
documentate e quantificate in corso di causa;

b) nell'importo degli interessi legali sia sull'obbligo di
restituzione della caparra (dal 28.09.14) sia sull'obbligo di
pagamento dell'attività edificatoria svolta (dalla data della
domanda giudiziale) calcolati a partire dalla data di pubblicazione
della sentenza di primo grado fino al momento in cui potrà essere
ripresa l'esecuzione forzata a carico dei Parte_1
Con richiesta di condannare gli appellanti, in solido tra loro, anche al risarcimento degli eventuali ulteriori danni che si producessero
nel corso dell'appello.
Inoltre condannare e in solido Parte_1 Parte_2
tra loro a pagare a oltre alle spese di lite, una Controparte_1
somma equitativamente determinata ex art. 96 uc CPC.
Con condanna degli appellanti al pagamento delle spese di lite.”.
IN FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione notificato il 16/04/2018, la società
conveniva in giudizio, nanti il Tribunale Controparte_1
di Genova, e deducendo che: Parte_1 Parte_2
- con contratto preliminare dell'11/07/2011, e Pt_1 [...]
avevano promesso in vendita a e Parte_2 Parte_4 Parte_5
una porzione di area edificabile sita in Carasco (mapp. 1779
[...]
6 (porzione), 1783 (intero) e 1335 (porzione) del foglio 6 del Catasto
del Comune di Carasco);
- a questi ultimi era succeduta nel contratto preliminare la società
di cui era socio e Controparte_1 Pt_4 Parte_4
amministratore unico e, in data 23/03/2012, il Comune di Carasco
aveva rilasciato il permesso di costruire a Controparte_1
- tale contratto preliminare aveva previsto un corrispettivo di Euro
3.800.000,00 da pagarsi nel seguente modo:
a) Euro 350.000,00 entro il 15/09/2011 a titolo di caparra confirmatoria;

b) Euro 3.450.000,00 al momento del rogito, di cui Euro 1.150.000,00
in denaro ed Euro 2.300.000,00 con compensazione del prezzo di vendita di alcuni immobili indicati nel contratto preliminare;

- l'efficacia del contratto preliminare era subordinata alla condizione risolutiva che entro il 20/07/2012 il Consiglio di Stato
rigettasse l'impugnazione avverso la sentenza n. 170/2011 del CP_2
, mentre, in caso di accoglimento anche parziale di detta
[...]
impugnazione (o in caso di mancata pronuncia entro tale data) il contratto preliminare doveva ritenersi risolto, con le seguenti conseguenze:
a) il promissario acquirente avrebbe dovuto sospendere ogni attività
intrapresa e mettere in sicurezza il cantiere;

b) i promittenti venditori avrebbero dovuto restituire la caparra confirmatoria ricevuta e versare al promissario acquirente un'indennità per l'attività edificatoria da costui svolta fino al momento della risoluzione del contratto, calcolata in misura pari al corrispettivo dovuto per le opere eseguite in base al Prezziario
della Regione Liguria ridotto del 15%, dedotto il costo delle opere
7 necessarie per eliminare eventuali vizi e/o difetti delle opere eseguite;

- aveva corrisposto la caparra confirmatoria Controparte_1
nel seguente modo: Euro 130.000,00 in denaro ed Euro 237.006,39 in natura, mediante esecuzione sui beni di proprietà di e Pt_1
(non oggetto del contratto preliminare) delle Parte_2
opere edilizie, la cui consistenza e costo (secondo il prezziario delle Opere Edili di Genova per il 2012) erano attestate dal computo metrico asseverato dal Geom. in data 26/10/2015; Controparte_3
- sulle aree oggetto del contratto preliminare, Controparte_1
aveva fatto eseguire delle opere edilizie, la cui consistenza
[...]
e costo (sempre secondo il prezziario delle Opere Edili di Genova
del 2012) erano state attestate dal computo metrico asseverato dal geom. il 26/10/2015, per un valore complessivo di Euro CP_3
3.378.778,61;
- successivamente, pur a fronte dell'avveramento della condizione risolutiva apposta al contratto preliminare, i avevano Parte_1
lasciato proseguire l'attività edificatoria Controparte_1
sull'area di loro proprietà, secondo l'attrice, con il fine di trarre profitto alla conclusione dei lavori.
Al riguardo, l'attrice lamentava di aver sostenuto i seguenti costi ulteriori rispetto alla caparra confirmatoria e al valore delle opere realizzate:
- Euro 271.440,88 per oneri di urbanizzazione;

- Euro 185.536,66 per i compensi, al lordo delle ritenute d'acconto,
ai professionisti il cui intervento è stato necessario per lo sviluppo dell'attività edificatoria;

- Euro 10.250,00 per cauzioni;

8 - una somma che l'attrice si riservava di quantificare e di provare per assicurazioni e per garanzie.
Nello specifico, deduceva che i Controparte_1 Parte_1
l'avevano convinta a proseguire l'attività edificatoria sull'area di loro proprietà, proponendo di costituire una nuova società nella quale l'attrice avrebbe dovuto conferire il proprio credito verso i promittenti venditori, pari all'indennità ex art. 12 del contratto preliminare, mentre avrebbe conferito l'area già Parte_1
oggetto del contratto preliminare, ma valorizzata dalle opere edilizie eseguite dall'attrice; tale nuova società avrebbe dovuto,
anche con ricorso al finanziamento bancario, terminare l'intervento ed effettuare le vendite, rispetto alle quali Controparte_1
aveva già stipulato 17 contratti preliminari di vendita con soggetti terzi.
Inoltre, l'attrice deduceva che:
- a seguito della costituzione di tale società, non aveva potuto effettuare il proprio conferimento, perché aveva Parte_1
preteso di valorizzare tutte le opere edificatorie realizzate per
Euro 1.418.000,00 a fronte del valore di Euro 3.378.778,61 attestato dal computo metrico asseverato;

- in ogni caso, i non avevano mai corrisposto l'indennità Parte_1
ex art. 12 del contratto preliminare, causando un grave danno economico all'attrice, la quale era stata costretta a presentare un accordo di ristrutturazione dei debiti, omologato dal Tribunale di
Brescia;
- prima dell'introduzione del giudizio, aveva Controparte_1
proposto, contro i un'istanza di sequestro conservativo, Parte_1
rigettata dal Tribunale per carenza di periculum in mora.
9

Considerato che

, in sede di sequestro conservativo, i convenuti avevano eccepito, in particolare, l'intervenuta risoluzione del contratto dal 20/07/2012 e che, per tale ragione, l'indennità, se dovuta, avrebbe dovuto riguardare solo le opere realizzate prima di tale data, mentre, per quelle realizzate dopo tale, operava l'art. 936 c.c., deduceva, di contro, la mancata Controparte_1
operatività della condizione risolutiva ex art. 11 del contratto,
siccome mai attivata dalle parti.
Al riguardo, infatti, osservava che le parti Controparte_1
avevano continuato, dopo tale data, a dare esecuzione al contratto e che, peraltro, i non avevano restituito la caparra Parte_1
confirmatoria.
Pertanto, l'attrice chiedeva la condanna dei convenuti in solido:
- in via principale:
a) al pagamento della somma di Euro 367.006,89 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata, oltre interessi ex
D.lgs. 231/2002 dal 10/09/2012 al saldo, oltre I.V.A., se dovuta,
ovvero al pagamento della somma di Euro 130.000,00 in denaro e la maggior somma tra il costo dei lavori effettuati sulla palazzina n.
6, oltre rivalutazione e interessi ex D.lgs. 231/2002 o di legge dalla data di sostenimento al saldo e il valore di tali lavori al momento della domanda, oltre rivalutazione ed interessi ex D.lgs.
231/2002 o di legge, fino al momento del pagamento effettivo;

b) al pagamento della somma di Euro 3.378.778,61 oltre interessi ex
D.lgs. 231/2002 dal 28/10/2014 al saldo, oltre I.V.A., se dovuta;

- in subordine, nel denegato caso di applicabilità dell'art. 936
c.c.:
a) al pagamento della somma di Euro 367.006,89 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata, oltre interessi ex
10 D.lgs. 231/2002 dal 10/09/2012 al saldo, oltre I.V.A., se dovuta,
ovvero al pagamento della somma di Euro 130.000,00 in denaro e la maggior somma tra il costo dei lavori effettuati sulla palazzina n.
6, oltre rivalutazione e interessi ex D.lgs. 231/2002 o di legge dalla data di sostenimento al saldo e il valore di tali lavori al momento della domanda, oltre rivalutazione ed interessi ex D.lgs.
231/2002 o di legge, fino al momento del pagamento effettivo;

b) al pagamento della somma di Euro 1.223.710,03 per i lavori svolti fino al 20/07/2012 ex art. 12 del contratto preliminare, oltre interessi ex D.lgs. 231/2002 dal 10/10/2012 al saldo, oltre I.V.A.,
se dovuta;

c) al pagamento della somma di Euro 1.648.253,12, quale indennità
dovuta per i lavori svolti dopo il 20/07/2012, applicando il criterio
ex art. 936 c.c. del prezzo dei materiali e il valore della manodopera al tempo della posa e dell'impiego della stessa, oltre rivalutazione e interessi ex D.lgs. 231/2002 o di legge dal 9/08/2014 al saldo;
applicando il diverso criterio dell'aumento di valore arrecato al fondo alla data dell'8/08/2014, la condanna al pagamento della somma di Euro 2.485.982,63, oltre rivalutazione e interessi
ex D.lgs. 231/2002 o di legge dal 9/08/2014 al saldo, aggiunta in entrambi i casi l'I.V.A., se dovuta;

- in ogni caso:
a) al pagamento della somma di Euro 1.514.054,96 per i danni subiti per aver i convenuti resistito in giudizio con malafede e colpa grave
ex art. 96 c.p.c. e della somma di Euro 653.227,27 per la restituzione del doppio delle caparre ricevute dai promissari acquirenti;

b) al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96,
u.c. c.p.c., oltre al pagamento delle spese di lite.
11 2. Si costituivano nel giudizio di primo grado Parte_1
e eccependo che: Parte_2
- l'atto di citazione era nullo, in ragione della produzione di documenti alterati e depositati solo in forma parziale;

- la clausola ex art. 9 del contratto preliminare, che prevedeva la facoltà del promittente venditore di dare anticipato corso alle opere edilizie, doveva considerarsi travolta dall'avveramento della condizione risolutiva ex art. 11, a fronte della pronuncia di rigetto del Consiglio di Stato intervenuta entro il 20/07/2012, cosicché gli unici effetti contrattuali sopravvissuti alla risoluzione del contratto erano quelli ex art. 12;
- anche ammesso che per le opere eseguite (sui soli lotti nn. 1-5)
prima del 20/07/2012 fosse dovuta a controparte l'indennità ex art. 12 del contratto preliminare, per le opere successivamente eseguite doveva, tutt'al più, applicarsi l'art. 936 c.c., siccome opere eseguite sine titulo, a seguito della risoluzione di diritto del contratto;

- siccome il lotto n. 6 era estraneo al contratto preliminare, tutte le opere realizzate su di esso erano, a tutto concedere, regolate dall'art. 936 c.c.;
- la ricostruzione avversaria circa il convincimento di CP_1
a proseguire i lavori dopo il 20/07/2012 e l'intezione
[...]
dei di trarre vantaggio dalla situazione era errata, in Parte_1
quanto, a fronte dell'automatica risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 12, era obbligo di controparte sospendere l'esecuzione dei lavori, sgomberare e porre in sicurezza il cantiere nei 20 giorni successivi e certamente i convenuti non erano nella disponibilità
del cantiere. Tale rilievo doveva valere, in subordine, quale
12 eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., rispetto alle pretese avversarie;

- invece, contrariamente a tale obbligo, controparte aveva stipulato con terzi promissari acquirenti dei contratti preliminari di vendita delle unità abitative realizzande, pochi giorni prima del 20/07/2012
(e uno dopo tale data, a contratto risolto);
- fino all'intervento dello sgombero e messa in sicurezza del cantiere, le opere realizzate dovevano considerarsi illegittime;

- inoltre, tali opere dovevano considerarsi ormai abusive per decorso del termine di tre anni dall'inizio dei lavori (3/04/2012) senza istanze di proroga del titolo edilizio, considerata altresì
l'intervenuta scadenza della convenzione con il Comune di Carasco,
per decorso del termine decennale;

- al riguardo, non poteva operare il termine semestrale ex art. 936
c.c. per la richiesta di riduzione in pristino di quanto realizzato,
in quanto la norma presuppone il completamento delle opere edilizie compiute, nel caso di specie non avvenuto;

- in ogni caso, la quantificazione operata dall'attrice del valore delle opere eseguite era errata, in quanto doveva farsi riferimento al minor valore determinato dal Direttore Lavori nel S.A.L. al
31/07/2012, rispetto al quale, tuttavia, dovevano opporsi gli oneri di ripristino del cantiere e/o il minor valore delle opere eseguite in ragione del loro deterioramento medio tempore occorso, fermi restando gli obblighi di custodia a carico dell'attrice.
Pertanto, i convenuti chiedevano:
- in via preliminare, la dichiarazione di nullità della citazione;

- nel merito, il rigetto delle domande avversarie e, in subordine,
la compensazione delle indennità ex adverso richieste con i danni patiti dai convenuti;

13 - in via riconvenzionale, la condanna dell'attrice, in favore dei convenuti:
a) al pagamento della somma necessaria per la rimessione in pristino delle aree oggetto del contratto preliminare, ovvero, in subordine la condanna di controparte alla rimessione in pristino;

b) al risarcimento dei danni patiti;

- in ogni caso, con vittoria delle spese di lite, anche ex art. 96
c.p.c.

3. Rispetto alla domanda riconvenzionale dei convenuti, CP_1
ne chiedeva il rigetto, ovvero, in caso di accoglimento
[...]
della stessa, la compensazione di quanto dovuto con il maggior debito dovuto dai convenuti all'attrice.

4. Il Tribunale licenziava C.T.U. al fine di accertare:
- la consistenza dei lavori eseguiti sugli immobili di causa e il relativo corrispettivo;

- la possibilità di ultimare le opere sulla base della normativa vigente;

- lo stato manutentivo delle opere realizzate e i costi necessari per la riduzione in pristino e per lo sgombero del cantiere.


5. Con sentenza n. 1777 del 6 giugno 2024, il Tribunale di Genova:
- in parziale accoglimento delle domande attoree e della prima domanda riconvenzionale dei convenuti, condannava i convenuti, in solido, al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di Euro
357.505,12 in linea capitale, a titolo di restituzione della caparra,
oltre interessi legali dal 28/09/2014 al saldo, nonché al pagamento della somma di Euro 2.446.608,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;

14 - condannava i convenuti, in solido, al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice nella misura di 2/3, compensando le stesse tra le parti per il restante terzo;

- poneva a carico dei convenuti le spese di C.T.U.
Nello specifico, il Tribunale:
- rigettava l'eccezione di nullità della citazione, rilevando, da un lato, che i fatti esposti a fondamento delle domande erano comprensibili dalla lettura dell'atto stesso e, dall'altro, che l'attrice aveva prodotto in corso di causa i documenti senza cancellature;

- rilevava l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare in data 20/07/2012 ex art. 12 e accertava che l'attività edilizia era proseguita anche dopo tale data, senza che i avessero Parte_1
corrisposto l'indennità di cui a tale articolo;

- affermava che i comportamenti tenuti dalle parti dopo il 20/07/2012
erano stati finalizzati alla tutela dei rispettivi interessi;

- in ragione della risoluzione di diritto del contratto preliminare,
le opere realizzate fino al 20/07/2012 dovevano essere valutate secondo il criterio ex art. 12;
- non poteva operare lo ius tollendi ex art. 936 c.c., perché le opere erano state realizzate senza l'opposizione dei i Parte_1
quali, al contrario, ne avevano consentito la prosecuzione. In tal senso, la costituzione della società tra le parti assumeva il valore di una rinuncia a tale diritto;

- inoltre, era provato in causa che, a fronte della cessazione dei lavori in data 8/08/2014, i non avevano chiesto la Parte_1
riconsegna del cantiere;

15 - le opere realizzate non erano prive di utilità e abusive, come rilevato dalla C.T.U., e il loro degrado dopo l'8/08/2014 era da imputarsi alla condotta di Controparte_1
- le opere realizzate sul lotto n. 6 dovevano ritenersi oggetto di un accordo delle parti volto a considerarle parte della caparra confirmatoria, non essendoci altra ragione giustificativa possibile della loro realizzazione;

- la caparra da restituire a era pari ad Euro Controparte_1
130.000,00 (versati in denaro), oltre ad Euro 227.505,12 pari al valore delle opere realizzare sul lotto n. 6 determinato dal C.T.U.;
- la C.T.U., che doveva ritenersi immune da vizi e condivisibile,
aveva accertato che il valore delle opere da corrispondere a era pari ad Euro 2.446.608,00, somma che Controparte_1
teneva conto della detrazione dei costi necessari per lo smaltimento del terreno e degli impalcati e per lo smontaggio della gru, non anche gli oneri concessori, i costi per le verifiche e le prove e i costi per il rimontaggio di una nuova gru, che non potevano essere detratti;

- la domanda di risarcimento del danno causato dalla condotta dei non poteva trovare accoglimento, in quanto le spese Parte_1
allegate da non derivavano direttamente dalla Controparte_1
condotta inadempiente dei , perché non vi erano le Parte_1
condizioni per la stipula dei contratti preliminari, siccome conclusi in un periodo in cui il contratto che sussisteva fra le parti in causa era già risolto;

- nemmeno era accoglibile la domanda ex art. 96 c.p.c., in ragione dell'assenza di soccombenza totale dei Parte_1


6. In data 23/09/2024, e Parte_1 Parte_2
proponevano appello avverso detta sentenza, formulando otto motivi
16 di impugnazione e istanza di sospensione degli effetti della stessa
ex artt. 283 e 351 c.p.c.
Primo motivo di appello.
Il Tribunale aveva errato a non considerare il fatto che l'art. 12
del contratto preliminare subordinava la restituzione della caparra confirmatoria e il pagamento dell'indennità allo sgombero, messa in sicurezza e riconsegna del cantiere, attività ad oggi non ancora eseguite.
Di conseguenza, le obbligazioni a carico dei a Parte_1
prescindere dalla loro effettiva debenza, non erano esigibili.
Secondo motivo di appello.
Quand'anche le obbligazioni poste a carico dei ex art. Parte_1
12 del contratto preliminare fossero state esigibili, il Tribunale
aveva errato a non considerare l'eccezione di inadempimento svolta dagli odierni appellanti, considerato il mancato adempimento da parte di alle obbligazioni di cui al citato Controparte_1
art. 12.
Terzo motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato a rigettare la domanda di riduzione in pristino dei luoghi oggetto di causa, sulla base dell'intervenuto decorso del termine semestrale ex art. 936 c.c. o comunque dell'erronea deduzione della questione, in quanto mancava l'opposizione da parte dei proprietari, i quali avevano rinunciato,
di fatto, all'esercizio dello ius tollendi.
Inoltre, secondo il Tribunale, i avrebbero avuto Parte_1
erroneamente conoscenza dell'incorporazione delle opere realizzate ai terreni con la costituzione della società.
Secondo gli appellanti, mancava la prova dell'assenza di opposizione
ex art. 936 c.p.c. e della rinuncia all'esercizio dello ius tollendi,
17 non potendo a tal fine rilevare la costituzione della società
[...]
essendo stato il relativo accordo (non Controparte_4
raggiunto) un accordo volto a definire bonariamente la controversia tra le parti, senza che potesse valere alla stregua del riconoscimento del diritto altrui.
Quanto all'incorporazione delle opere ai relativi terreni, gli appellanti osservano che il termine semestrale ex art. 936 c.c. non poteva ritenersi decorso in quanto, sotto il profilo processuale,
la relativa decadenza non era mai stata eccepita da controparte, e sotto il profilo sostanziale, tale termine può decorrere solo dall'ultimazione delle opere, cosa mai avvenuta.
Quarto motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe erroneamente escluso la natura abusiva dei lotti nn. 3, 5 e 6 e del locale interrato, limitandosi a trascrivere acriticamente i passaggi della C.T.U., senza considerare che:
- era decorso il termine triennale dalla comunicazione di inizio lavori senza che le opere fossero terminate, senza proroghe;

- nel mentre, era scaduta la convenzione urbanistica con il Comune
di Carasco;

- quanto al seminterrato, la stessa C.T.U. aveva rilevato la sua inutilizzabilità futura come autorimessa.
Quinto motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato a quantificare l'indennità dovuta ex
art. 936 c.c., recependo acriticamente le risultanze della C.T.U.,
senza considerare che:
- posto che aveva corrisposto al Fallimento Controparte_1
solo la somma di Euro 130.000,00, Controparte_5
il corrispettivo dovuto da controparte a quest'ultimo era di Euro
18 1.301.178,30, da considerarsi pari al costo delle opere ai sensi dell'art. 936 c.c. quale base per l'indennizzo;
- in subordine, tale costo poteva, al più, essere quantificato in
Euro 1.618.391,24, in quanto risultante dal S.A.L. al 31/07/2014,
riconosciuto da controparte.
Secondo gli appellanti, tali considerazioni avrebbero dovuto condurre il Tribunale, quantomeno, a rivedere l'eccessiva quantificazione operata dal C.T.U.
Sesto motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato a ritenere verosimile che le opere di cui all'edificio n. 6 (escluso dall'oggetto del contratto) fossero state realizzate a titolo di caparra confirmatoria, andando ad incrementare l'effettiva caparra confirmatoria pattuita e versata di
Euro 130.000,00 della somma di Euro 227.505,12, in quanto:
- considerato che la caparra confirmatoria ha natura reale, non era sufficiente, a tal fine, la verosimiglianza di un accordo in tal senso;

- ai sensi dell'art. 1385 c.c., l'oggetto della caparra confirmatoria può essere solo una somma di denaro o una quantità di cose fungibili,
quindi non opere edilizie;

- nessuna delle parti aveva allegato in giudizio l'esistenza di un siffatto accordo, oltre a mancare la prova dello stesso;

- le opere sull'edificio n. 6 erano state eseguite dopo il 20/07/2012
dal solo , senza l'intermediazione Parte_3
di Controparte_1
Settimo motivo di appello.
Il Tribunale avrebbe errato nel calcolare il valore delle opere realizzate e le poste relative da dedurre. Nello specifico, il
Tribunale:
19 - aderendo acriticamente alle risultanze della C.T.U., non aveva dedotto il 15% dal valore delle opere realizzate prima del
20/07/2012;
- aveva erroneamente considerato il valore delle opere realizzate sul lotto n. 6 sia a titolo di caparra confirmatoria, sia ai fini della determinazione del montante di Euro 3.694.749,36;
- non aveva riconosciuto in detrazione, senza motivare, i costi che i devono sostenere per la rimessione in pristino del Parte_1
cantiere, per oneri concessori, nonché i costi per le verifiche e le prove e per il rimontaggio di una nuova gru.
Ottavo motivo di appello.
Il Tribunale non si sarebbe pronunciato sulle istanze istruttorie di ordini di esibizione dedotte dai nella loro memoria Parte_1
dell'8/07/2020.


7. Si costituiva in giudizio , chiedendo Controparte_1
il rigetto dell'appello avversario e proponendo un motivo di appello incidentale.
In primo luogo, riteneva infondati i motivi Controparte_1
di appello avversari dal 1 al sesto e l'ottavo, perché:
- i non si erano avvalsi della clausola risolutiva ex Parte_1
art. 11 del contratto, chiedendo la riconsegna del cantiere solo dopo la notifica del ricorso per sequestro conservativo, non restituendo la caparra di Euro 350.000,00 a loro versata, non sostituendo le fideiussioni già rilasciate da Controparte_1
e non pagando a quest'ultima entro 60 giorni l'indennità ex art. 12
del contratto preliminare;

- lo scopo reale dei era quello di far realizzare a Parte_1
sei palazzine, beneficiare degli effetti Controparte_1
dell'accessione senza pagare il prezzo, per poi transigere il debito
20 con l'eventuale curatore fallimentare in caso di fallimento di
; Controparte_1
- aveva eccepito il decorso del termine Controparte_1
semestrale ex art. 936 c.c. con la memoria ex art. 183, c. 6, n. 1
c.p.c.;
- il diritto all'indennità ex art. 936 c.c. non sorgeva solo nel caso di opere realizzate senza validi titoli edilizi, caso diverso da quello di specie in cui le opere erano state eseguite in forza di un valido permesso di costruire, non rilevando la successiva scadenza dello stesso, posto che, in ogni caso, il C.T.U. aveva accertato la natura non abusiva, ma completabile delle stesse;

- la caparra confirmatoria versata in parte in denaro, in parte mediante la realizzazione di opere edilizie, era valida, in quanto fondata su un preciso accordo delle parti e rispettosa della natura reale dell'istituto, siccome le opere sono state ricevute dai
; Parte_1
- le istanze istruttorie ex adverso formulate non erano rilevanti,
in ragione della determinazione dell'indennità dovuta compiuta dal
C.T.U., e non erano accoglibili, in quanto inerenti a rapporti tra e il rispetto Controparte_1 Controparte_5
ai quali i erano estranei. Parte_1
Con riferimento al settimo motivo di appello formulato dai
, , riteneva: Parte_1 Controparte_1
- di concordare con gli appellanti principali sull'errore del
Tribunale nel calcolo della somma dovuta a titolo di indennizzo per le opere realizzate fino al 20/07/2012 che andava, pertanto, ridotta ad Euro 2.365.412,81, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;

21 - di concordare parzialmente circa l'errore inerente alla doppia considerazione del valore delle opere realizzate sul lotto n. 6, in quanto, posta del loro valore a titolo di caparra confirmatoria, non era applicabile ad esso la detrazione del 15% in quanto mai stata pattuita dalle parti, mentre effettivamente il valore delle stesse
(pari ad Euro 261.630,89) non doveva essere considerato nell'indennizzo dovuto per le opere realizzate prima del 20/07/2012;
- non sussiste l'errore lamentato dalle controparti inerente al mancato scomputo della somma di Euro 483.155,60 (invece, di Euro
212.774,40), in quanto, come correttamente rilevato dal Tribunale,
ai non poteva essere riconosciuto, tra i costi per la Parte_1
rimessione in pristo dell'area, gli oneri concessori, i costi per verifiche e prove e quelli per il rimontaggio di una nuova gru, ferma restando la contestazione dell'effettivo diritto delle controparti alla rifusione di tutti i costi necessari al ripristino dello stato dei luoghi del cantiere.
Unico motivo di appello incidentale.
Il Tribunale avrebbe errato:
- nella determinazione della caparra confirmatoria in Euro
357.505,12 (di cui Euro 130.000,00 in denaro ed Euro 227.505,12 in lavori), in quanto la detrazione del 15% dal valore di detti lavori operata dal Giudice di prime cure, in realtà, non era mai stata pattuita, né acconsentita, per le opere realizzate sul lotto n. 6;
- ad accogliere la domanda riconvenzionale formulata dai Parte_1
di condanna al pagamento dei costi necessari alla rimessione in pristino del cantiere, in quanto le opere realizzate, come rilevato dal C.T.U. non erano abusive, ma completabili, e il termine semestrale ex art. 936 c.c. per l'esercizio dello ius tollendi era ampiamente decorso;

22 - conseguentemente, nel compensare per 1/3 le spese di lite e nel rigettare la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata da Controparte_1
, in ragione dell'accoglimento dell'avversa domanda
[...]
riconvenzionale.

8. La Corte accoglieva l'istanza di sospensione proposta dagli appellanti principali e, dopo che le parti avevano precisato le conclusioni, depositato le comparse conclusionali e le repliche, la causa era rimessa al collegio all'udienza del 13/11/2025 e successivamente decisa in camera di consiglio.


9.Il primo e il secondo motivo di appello possono essere esaminati insieme, in ragione della loro connessione, e sono fondati.
Preliminarmente, deve rilevarsi che la clausola ex art. 11 del contratto preliminare prevede una condizione risolutiva e non una clausola risolutiva espressa, in quanto stabilisce che, qualora la pronuncia del Consiglio di Stato di riforma della sentenza n.
170/2011 del T.A.R. Liguria non dovesse intervenire prima del
20/07/2012 “la presente convenzione si risolverebbe automaticamente,
senza necessità di dichiarazioni e/o comunicazioni di sorta,
restando salvo quanto specificato dall'articolo che segue, priva di
effetti, come se non fosse mai stata stipulata.”.
Infatti, com'è noto, a differenza della clausola risolutiva espressa, la condizione risolutiva risolve automaticamente il contratto al verificarsi dell'evento condizionante, senza bisogno di alcuna dichiarazione della parte di volersene avvalere.
Pertanto, considerato che è pacifico e non contestato che, prima del
20/07/2012, non è intervenuta alcuna sentenza del Consiglio di Stato
in riforma della citata sentenza del , contrariamente CP_2
a quanto sostenuto da il contratto Controparte_1
23 preliminare si è risolto di diritto in data 20/07/2012, con conseguente efficacia, da quel giorno, delle disposizioni contenute all'art. 12 del contratto.
Tanto premesso, si osserva che l'art. 12 prevede che: “A seguito della risoluzione di cui all'articolo che precede:
a) parte promittente acquirente dovrà sospendere ogni opera
intrapresa nel cespite immobiliare, provvedendo a proprie cura e
spese esclusive a mettere in sicurezza il cantiere ed a rilasciare
lo stesso in favore di parte promittente venditrice, entro i 20
giorni successivi all'indicata scadenza del termine del 20.07.2012,
ovvero dalla data di ricezione della comunicazione dell'esito
sfavorevole della sentenza del Consiglio di Stato.
b) Parte promessa venditrice invece dovrà:
1) ricevere in consegna il cantiere;

2) restituire, senza interessi, a parte promittente acquirente la
caparra di € 350.000,00 (trecentocinquantamila/00), entro gg.30
(trenta) dalla consegna del cantiere;

3) sostituire, a proprie cura e spese, le garanzie fidejussorie
procurate da parte promittente venditrice in favore di Comune e/o
altri Enti, in adempimento a quanto previsto dall'articolo 9 e/o
comunque nella presente scrittura;

4) pagare a parte promittente acquirente, anche ai fini e per gli
effetti di cui all'art. 936 c.c., un'indennità per le opere nel
frattempo eseguite dalla medesima parte promittente acquirente, da
determinarsi in misura pari al corrispettivo dovuto in base al
prezziario regionale della Regione Liguria ridotto del 15%
(quindicipercento), dedotto in ogni caso il costo (da determinarsi
analogamente) delle opere necessarie per eliminare eventuali vizi
24 e/o difetti delle opere eseguite. Il pagamento dovrà avvenire entro
sessanta giorni.
Salvo quanto sopra previsto, null'altro sarà dovuto da parte promessa
venditrice a parte promessa acquirente per tutti gli ulteriori e/o
diversi oneri dalla stessa sostenuti per dar corso alle opere
edilizie nel cespite immobiliare.”.
La semplice lettura di tale disposizione contrattuale consente di affermare che le obbligazioni a carico dei promittenti venditori erano condizionate (o, comunque, conseguenti, nella logica della pattuizione) all'adempimento degli obblighi posti a carico della promissaria acquirente di sospendere immediatamente le opere e di provvedere a sue spese alla messa in sicurezza e al rilascio del cantiere ai promittenti venditori.
Nello specifico, si osserva che l'obbligo di restituzione della caparra confirmatoria versata (sulla cui effettiva misura si dirà infra) era espressamente condizionato alla previa cessazione dei lavori, messa in sicurezza e consegna del cantiere, in quanto sarebbe dovuta avvenire entro 30 giorni da tali adempimenti.
Anche l'obbligazione di pagamento di un'indennità per le opere medio tempore eseguite da deve ritenersi Controparte_1
condizionata dal previo adempimento delle suddette obbligazioni a carico di quest'ultima, in quanto è previsto dall'art. 12 che il pagamento deve avvenire entro 60 giorni, il cui dies a quo deve essere individuato nel momento della consegna del cantiere in sicurezza, a lavori cessati. Ciò in quanto la disposizione fa riferimento alla detrazione dei costi necessari per eliminare vizi e difetti delle opere eseguite, i quali non possono essere determinati se non dopo la riconsegna del cantiere nei modi indicati,
nonché per uniformità con la disposizione contrattuale inerente alla
25 restituzione della caparra confirmatoria versata che ne prevede espressamente la debenza dopo la consegna del cantiere.
Pertanto, considerato che risulta pacifico e provato in causa che i lavori non sono cessati 20 giorni dopo il 20/07/2012 (ma, al contrario, sono proseguiti fino all'8/08/2014) e che il cantiere non
è stato messo in sicurezza a spese di e Controparte_1
consegnato ai deve ritenersi che le obbligazioni a carico Parte_1
di questi ultimi di restituzione della caparra confirmatoria ricevuta e di pagamento dell'indennità prevista dall'art. 12 del contratto per le opere realizzate fino a tale data non sono esigibili.
In ogni caso, il mancato adempimento dei a tutte le Parte_1
obbligazioni di cui all'art. 12 (comprese l'accettazione della consegna del cantiere e la sostituzione delle garanzie fideiussorie)
può qualificarsi come legittima eccezione di inadempimento, considerata, da un lato, la testuale subordinazione delle obbligazioni di restituzione della caparra confirmatoria e di pagamento dell'indennità alla cessazione dei lavori (entro 20 giorni dal 20/07/2012) e alla messa in sicurezza e consegna del cantiere e, dall'altro, dalla rilevanza di tali adempimenti, sia sotto il profilo della determinazione dell'indennità dovuta per le opere compiute fino a quel momento, sia sotto il profilo della tutela ambientale e dell'incolumità personale, quali interessi di rilevanza generale.
Al riguardo, deve puntualizzarsi che non vi è prova in causa del fatto che i , decorsi i 20 giorni dal 20/07/2012, abbiano Parte_1
autorizzato a proseguire i lavori. Non può Controparte_1
rilevare in senso contrario la costituzione tra le parti della società in quanto, se pur avvenuta con Controparte_4
26 lo scopo di salvare e/o proseguire l'opera edilizia iniziata o comunque di comporre la controversia insorta tra le parti, è avvenuta nel marzo 2015, ossia a lavori ampiamente cessati, e, in quanto, in ogni caso, l'operazione commerciale è naufragata.
10.Prima di esaminare il terzo e il quarto motivo di appello, appare opportuno esaminare il sesto motivo di appello, per linearità espositiva.
L'appello è fondato.
Se è pacifico e provato in causa che sia stata versata ai Parte_1
da la somma di Euro 130.000,00 a titolo di Controparte_1
caparra confirmatoria, invece non risulta agli atti alcuna prova a sostegno dell'imputabilità, a titolo di caparra confirmatoria, dei lavori compiuti sul lotto n. 6, per un valore complessivo di Euro
227. 505,12.
Invero, l'unica pattuizione al riguardo prodotta in atti è il contratto preliminare con il quale le parti si accordavano per il pagamento di una caparra confirmatoria di Euro 350.000,00.
In senso contrario, non può valere la condotta dei Parte_1
consistita nella mancata attivazione della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto preliminare per il caso di mancato versamento della caparra confirmatoria dovuta.
Ciò in quanto, in primo luogo, la somma dei valori indicati (Euro
130.000,00 + Euro 227.505,12 = 357.505,12) costituisce un importo maggiore rispetto a quello pattuito.
Inoltre, la previsione del pagamento di parte della caparra confirmatoria in natura – a prescindere dalla sua ammissibilità, di cui si dirà infra – (oltre che di importo diverso e maggiore rispetto a quello risultante dal contratto preliminare) in quanto patto
27 aggiunto e contrario rispetto al preliminare, avrebbe dovuto risultare da atto scritto.
In ogni caso, siffatta pattuizione della caparra confirmatoria sostenuta da non appare verosimile e deve Controparte_1
escludersi, in quanto stride con la natura reale dell'istituto e con il dato normativo dell'art. 1385 c.c. che oggetto della caparra confirmatoria può essere solo una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili.
Invero, la realizzazione di opere edilizie (peraltro, non terminate e da ritenersi abusive o comunque inutilizzabili, alla luce della
C.T.U. e di quanto si dirà di seguito) certamente non può rientrare nella definizione di cosa fungibile.
11.Il terzo motivo di appello è infondato.
Il Tribunale ha correttamente rigettato la domanda ex art. 936 c.c.
di esercizio dello ius tollendi formulata dai sulla base Parte_1
del decorso del termine semestrale stabilito dalla norma.
Al riguardo, deve rilevarsi che non vi è prova in atti del consenso dei alla permanenza delle opere edilizie compiute dopo Parte_1
il 20/07/2012 e la costituzione della società tra Controparte_1
e non può valere quale fatto attestante
[...] Parte_1
la mancata opposizione ex art. 936 c.c. dei promittenti venditori,
in quanto la costituzione di tale società, al di là del fatto che è
stata compiuta per tentare di comporre la lite insorta tra le parti e per provare a proseguire l'operazione commerciale, non ha trovato poi seguito, per ulteriori divergenze insorte tra le parti.
Tuttavia, deve rilevarsi che i hanno avuto conoscenza Parte_1
dell'incorporazione delle opere sui loro terreni a partire quantomeno dal marzo 2015 (momento della costituzione della citata
28 società), o, in ogni caso, dalla data di instaurazione del procedimento di sequestro conservativo.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'incorporazione si intende realizzata quando l'opera è stata ultimata o quando ne è stata definitivamente sospesa la realizzazione.
Dai momenti sopra indicati fino all'instaurazione del giudizio di primo grado, sono decorsi più di sei mesi.
Inoltre, il decorso infruttuoso di tale termine è stato ritualmente eccepito da in primo grado alla prima Controparte_1
occasione utile, con la sua memoria ex art. 183, c. 6, n. 1 c.p.c.
In proposito, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che:
- “Il termine perentorio semestrale di cui all'art. 936 c.c. per la
scelta tra la demolizione e la ritenzione delle opere decorre dal
momento in cui la parte ha notizia dell'avvenuta incorporazione,
essendo la norma finalizzata a consentire di effettuare le opportune valutazioni di convenienza e di evitare arricchimenti imposti;
a tal
fine l'incorporazione si intende realizzata quando l'opera sia stata
ultimata (non semplicemente iniziata) o quando ne sia stata
definitivamente sospesa la realizzazione.” (Cass. Civ., Sez. II,
5/09/2023, n. 25833; in termini, Cass. Civ., Sez. II, 14/09/1991,
n. 9616);
- “Il termine di sei mesi, trascorso il quale, il proprietario del
suolo non può, a norma dell'art 936, quinto comma, c.c., chiedere
al terzo la rimozione delle costruzioni da questi eseguite con
materiali propri sul detto fondo, integra un termine di decadenza
disposto in materia non sottratta alla disponibilità delle parti.
Pertanto, il decorso di questo termine non può essere rilevato dal
giudice d'ufficio, ma deve essere eccepito dall'interessato mediante
29 conclusioni specifiche, formulate in modo chiaro ed univoco.”.
(Cass. Civ., Sez. II, 31/08/2011, n. 17895; in termini: Cass. Civ.,
10/06/1977 n. 2402; Cass. Civ., 20 /01/1976 n. 170.; Trib. Civ.,
Novara, Sez. I, 13/05/2022, n. 263).
12.Il quarto motivo di appello è fondato.
Posto che per le opere realizzate prima del 20/07/2012 non è
accoglibile la domanda di volta ad ottenere Controparte_1
l'indennizzo contrattuale, per le ragioni sopra illustrate, deve, in ogni caso, osservarsi quanto segue circa l'indennizzabilità delle opere realizzate anche dopo il 20/07/2012.
Con riferimento al quesito “Verificare se in base alla normativa
vigente e agli strumenti urbanistici approvati ed adottati del Comune
di Carasco sia possibile ultimare l'opera”, il consulente tecnico di ufficio ha risposto quanto segue:
“Le opere eseguite nella loro consistenza attuale non risulterebbero
abusive ma incomplete;
tuttavia, la prosecuzione delle opere senza prima richiedere un nuovo titolo edilizio per l'esecuzione dei
completamenti costituirebbe la formazione di opere abusive: ad oggi,
in assenza di un nuovo titolo edilizio, non si può procedere con il
completamento dei lavori. In particolare, gli edifici 4 e 5 sono
completati nelle strutture e nella loro consistenza finale;
essi
possono essere considerati a pieno titolo eseguiti al rustico e per
essi è possibile procedere con il completamento delle finiture.
L'edificio 3 non è completo in quanto manca l'ultimo solaio e il
tetto. La sua consistenza è stata portata a circa l'85% del rustico.
Gli edifici 1 e 2 esistono sono nella parte interrata per cui essi
non sono stati eseguiti. L'edificio 6 è eseguito solo per
l'interrato. Al momento risulta che gli strumenti urbanistici del
Comune di Carasco non abbiano subito variazioni;
tuttavia, è stato
30 mutato il piano di bacino dell'Ambito 16 in cui ricade l'operazione
edilizia. L'area all'epoca del rilascio del permesso di costruire
nel piano di bacino era indicata in fascia C.
(…)
Successivamente, a seguito delle alluvioni che si sono verificate
nel levante, è stata rivista la perimetrazione delle aree con modelli
di maggior dettaglio che hanno perimetrato l'area in fascia BB per
cui con un cambio sostanziale di regime normativo previsto nella
norma sovraordinata del piano di bacino rispetto a quella
urbanistica.
(…)
La modifica della fascia da C a BB determina una diversa definizione
della pericolosità della zona con evidente aumento del rischio per
la fascia BB. Secondo l'attuale versione delle norme attuative del
piano di bacino 6, Allegato nr. 25, le definizioni di cui all'art.
12 sono:
La modifica è particolarmente impattante sull'intervento in oggetto
in quanto, per come definito, va a limitare la possibilità di
completamento delle opere che non si sono ancora concretizzare
31 completamente sul territorio. Infatti, l'art. 15 comma 4 delle norme
attuative del piano di bacino prevedono:
Co Mentre per l'ambito prevedono:
Per cui la modifica dell'ambito di appartenenza dell'area impedisce
nuovi interventi di edificazione e ristrutturazione urbanistica. Non
risulta per l'ambito BB la possibilità di deroga all'interno della
norma, che invece è prevista per l'ambito B0. Vi è un secondo aspetto
da evidenziare: il permesso di costruire risulta scaduto senza che
siano state richieste proroghe per l'ultimazione dei lavori. L'art.
15 del D.P.R. 380/017 “Efficacia temporale e decadenza del permesso
di costruire” indica in modo chiaro i limiti temporali di validità
del permesso di costruire ed in particolare al comma 2 prevede che
il termine di inizio dei lavori non può essere superiore a un anno
dal rilascio del titolo e quello di ultimazione dei lavori deve
avvenire entro tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini
il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.
Al comma 3 è precisato come provvedere al completamento delle opere:
“La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel
termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per
le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra
quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio
32 attività ai sensi dell'articolo 22. Si procede altresì, ove
necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione”.
Gli edifici 4 e 5 risultano completi nelle strutture e oramai
chiaramente riconoscibili nel territorio: per essere completati
necessitano delle sole finiture (pareti interne, infissi, pavimenti,
manto di copertura, impianti) tutte opere che non riguardano la
sostanza ma gli aspetti completamenti. Tali edifici possono quindi
essere ultimati con l'attivazione di una pratica di completamento.
Analogamente vale per il loggiato fino all'edificio nr. 3 e per tutto
l'interrato in quanto entrambi sono completi al rustico e necessitano
solo delle finiture per essere completati. Diverso è per quanto
riguarda una porzione dell'edifico nr. 3 e degli edifici nr. 1, 2 e
6 in quanto non risultano essere stati completati al rustico nelle
opere strutturali. Infatti, all'edificio 3 mancano le strutture
dell'ultimo piano e della copertura;
gli edifici nr. 1, 2 e 6 sono
incompleti dal piano terra in su in quanto di essi risultano solo gettati in modo permanenti le strutture dei pilastri e dei setti,
ma il solaio del primo piano non risultava eseguito.
In tal caso sarebbe possibile procedere con il completamento delle
opere secondo quanto indicato dal comma 3 citato, senonché risultano
variate le fasce del Piano di Bacino che porta un evidente limite
alla possibilità di rilasciare un nuovo permesso di costruire per
le opere ancora da eseguire. Ricordo che la norma di piano specifica
Co per l'ambito prevede la non ammissibilità a interventi di nuova
edificazione e ristrutturazione urbanistica. Per gli edifici nr. 1,
2 e 6 si ricade nel caso di nuova costruzione in quanto sono solo
abbozzati con la maglia di pilastri e setti, ma manca tutta la
consistenza volumetrica propria di un edificio il che porta
chiaramente all'impossibilità di poter ottenere un nuovo permesso di
33 costruire in quanto contrastante con il nuovo assetto del piano di
Bacino. Per l'edificio 3 si aprono, a parere dello scrivente, due
scenari possibili. Il primo di completamento dell'intervento per la
parte di volume mancante che ricade, però, negli interventi di
ristrutturazione edilizia e quindi non ammessi dal piano di bacino.
Il secondo di chiusura nella consistenza attuale dell'edificio
rinunciando al volume residuo che porterebbe l'intervento in un
intervento di completamento al pari di quello degli edifici 4 e 5.
Allo stato attuale della normativa del piano di Bacino, sovraordinata
a quella di carattere comunale, non è possibile completare
l'intervento per come originariamente autorizzato. L'intervento può
quindi essere completato parzialmente previo rilascio dei titoli
abilitativi idonei e stipula di nuova convenzione con il Comune di
Carasco.” (pagg. 96-99 della C.T.U.).
In sede di chiarimenti il C.T.U. ha dichiarato che:
“Il problema urbanistico si pone per il cambio di zona nel piano di bacino dove l'area oggetto di intervento passa da area verde
Co denominata fascia C a area arancione denominata ambito in cui non
sono consentiti interventi di nuova edificazione e di
ristrutturazione urbanistica.
Per cui i volumi già realizzati, ancorché incompleti possono
permanere sul territorio in quanto assentiti e oramai concretizzati
in modo palese. Viceversa, le parti mancanti non possono essere più
realizzati atteso che il completamento in quota è quanto meno un
intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi del D.P.R. 380/01
e gli edifici non ancora emersi dall'interrato di fatto costituiscono
nuova costruzione.
Sotto il profilo urbanistico, quindi, l'abbandono del cantiere e la
mancata conclusione dei lavori nella consistenza originaria hanno
34 comportato la decadenza dalle previsioni del permesso di costruire
rilasciato per le parti non edificate che, a causa della variazione
di pericolosità idraulica del piano di bacino, non possono più essere
realizzate.
Le parti oramai concretizzate in modo chiaro con volumi e superfici,
possono essere completate con l'attivazione di una SCIA di
completamento.
Sul punto richiamo l'art. 15 del D.P.R. 380/01, già indicato nella
relazione di C.T.U.
L'art. 15 del D.P.R. 380/012 “Efficacia temporale e decadenza del
permesso di costruire” indica in modo chiaro i limiti temporali di
validità del permesso di costruire ed in particolare al comma 2
prevede che il termine di inizio dei lavori non può essere superiore
a un anno dal rilascio del titolo e quello di ultimazione dei lavori
deve avvenire entro tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali
termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una
proroga.
Al comma 3 è precisato come provvedere al completamento delle opere:
“La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel
termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per
le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra
quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio
attività ai sensi dell'articolo 22. Si procede altresì, ove
necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione”.
Per cui l'intervento non può essere completato come originariamente
autorizzato, ma deve essere ridimensionato rispetto all'intervento
originariamente autorizzato.
35 Dalla presa visione dei luoghi e dal rilievo eseguito la situazione
è quella di seguito descritta.
Gli edifici 4 e 5 risultano completi nelle strutture e oramai
chiaramente riconoscibili nel territorio: per essere completati
necessitano delle sole finiture (pareti interne, infissi, pavimenti,
manto di copertura, impianti) tutte opere che non riguardano la
sostanza ma gli aspetti completamenti.
Tali edifici possono quindi essere ultimati con l'attivazione di una
pratica di completamento.” (pag. 6 della Relazione di chiarimenti del C.T.U.).
Con riferimento alla descrizione dello stato manutentivo delle opere realizzate, il C.T.U. ha rilevato quanto segue:
“Dai sopralluoghi esperiti risulta uno stato manutentivo assente, in
quanto le opere sono pressoché abbandonate. Non risultano eseguite
le impermeabilizzazioni per cui le opere eseguite subiscono
infiltrazioni di acqua in diversi punti dalle coperture. Nei vari sopralluoghi gli interrati dei vani scala degli edifici 1, 2 e 3
sono risultati pieni d'acqua. Il solaio del piano primo degli edifici
1 e 2, che era in fase di costruzione, è risultato in stato precario
di posizionamento causa abbandono e degrado delle sue banchinature.
Tale elemento, in quanto non completato e il cui equilibrio affidato
unicamente alle strutture provvisionali degradatesi con gli anni, ha
subito un parziale crollo presumibilmente in data 13/09/2022, rif.
email Ing. in tale data Allegato nr. 7, ed è quindi Persona_2
stato rimosso integralmente e i materiali di risulta lasciati a piè
d'opera. Quanto rimosso non è più riutilizzabile. L'ultimo solaio
dell'edificio 3 non risulta completato, esso era posizionato pronto
per ricevere l'armatura e il successivo getto. Al pari del solaio
del piano primo dell'edificio 1, il suo equilibrio era totalmente
36 dipendete dalle opere provvisionali oramai degradate dagli anni.
Tale solaio è stato smontato e posizionato a terra. Quanto rimosso
non è più riutilizzabile. I tetti degli edifici 4 e 5 erano stati
attrezzati con l'isolante che è in buona parte degradato dal sole e
dalle intemperie in quanto non è stato protetto. Tutti ponteggi
rilevati in opera presentavano impalcati in legno oramai marcescenti
ed inutilizzabili, essi devono essere smontati e ricostruiti. Tali
elementi sono stati rimossi come risulta dalla cronistoria delle
operazioni peritali. E' possibile definire pessimo lo stato
manutentivo degli edifici 1 e 2, tanto che è stato necessario
rimuovere il solaio non ancora gettato. Tali elementi sono stati
rimossi e portati a terra come risulta dalla cronistoria delle
operazioni peritali. E' possibile definire mediocre lo stato
manutentivo degli edifici 3, 4 e 5. La parte dell'edificio 6 che è
stata realizzata risulta in uso come box interrati, esso presenta
ad oggi una impermeabilizzazione provvisionale del solaio del piano terra;
quindi, si può definire insufficiente stato di manutenzione.
La manutenzione alle dotazioni di cantiere è pessima per quanto
attiene le baracche, i silos e l'impiantistica generale (elettrica
e idraulica) i quali devono essere rimossi nuovamente eseguiti. Delle
due gru presenti una è stata rimessa in funzione per eseguire gli
sgomberi, mentre l'altra è risultata bloccata.” (pag. 100 della
C.T.U.).
Pertanto, la C.T.U. ha accertato che, a fronte della scadenza del titolo edilizio e della convenzione urbanistica, nonché del peggioramento del rischio idrogeologico a seguito del cambiamento del piano di bacino, le opere originariamente assentite dal Comune di Carasco non sono più realizzabili, quantomeno secondo il progetto iniziale.
37 Nello specifico, il C.T.U. ha rilevato che, mentre gli edifici nn.
4 e 5 potrebbero essere completati mediante una nuova s.c.i.a., le opere di cui agli edifici nn. 1, 2, 3 e 6 non possono essere portate
a compimento, in ragione della mutata situazione urbanistica e idrogeologica.
Inoltre, il C.T.U. ha accertato lo stato di abbandono dell'intera area e le precarie condizioni di manutenzione di tutte le opere realizzate.
Si è, quindi, di fronte ad una situazione di opere parzialmente eseguite in virtù di un titolo edilizio decaduto, in assenza di interventi di completamento e di un nuovo titolo edilizio.
12 bis. Sulla fattispecie è intervenuta l'Adunanza Plenaria del
Consiglio di Stato che ha chiarito a quali condizioni la decadenza del permesso di costruire comporta l'abusività delle opere originariamente iniziate nel rispetto del titolo, ma non completate, con conseguente possibilità per il Comune di ordinare la demolizione di quanto realizzato, ovvero di applicare le sanzioni amministrative previste dal D.P.R. 380/2001.
Nello specifico l'Adunanza Plenaria ha stabilito che: “

4. L'art. 31 del testo unico si riferisce agli “interventi eseguiti in assenza
del permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni
essenziali” e, al comma 1, dispone che “Sono interventi eseguiti in
totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano
la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per
caratteristiche tipologiche plano-volumetriche o di utilizzazione da
quello oggetto del permesso stesso”
Il permesso di costruire è qualificato, in base all'art. 10 del testo
unico, come il provvedimento che legittima le trasformazioni
urbanistiche ed edilizie ivi individuate (nuove costruzioni,
38 ristrutturazioni urbanistiche ed edilizie nei limiti indicati nella
disposizione).
La sottoposizione del potere di edificazione al previo rilascio del
permesso di costruire assolve alla funzione di consentire che gli
interventi edilizi siano realizzati in conformità con la disciplina
pianificatoria, contemperando l'interesse privato allo sfruttamento
della proprietà con l'interesse pubblico alla regolare
trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio e, quindi, in
definitiva assolve alla funzione di garantire il corretto
inserimento del manufatto sul territorio.
Il permesso di costruire non abilita, infatti, il titolare a
realizzare qualunque manufatto, ma gli consente l'edificazione di
quello specifico fabbricato descritto nel progetto (quanto all'area
di sedime, al perimetro, alla sagoma, ai volumi, alle altezze, ecc.).
Qualunque realizzazione dell'edificio difforme dal progetto, anche se sia ridotta la volumetria o ne siano modificati il perimetro, le sagome e le altezze, comporta una 'divergenza tra consentito e realizzato' che in quanto tale — affinché vi sia la 'regolarità urbanistica'— o deve essere previamente autorizzata dal Comune o necessita di un atto di 'accertamento di conformità', qualora questo
sia consentito dall'ordinamento.
L'edificazione deve quindi avvenire nel rigoroso rispetto del principio di conformità tra l'opera risultante dal progetto assentito con il permesso di costruire e quella concretamente realizzata.
L'art. 31 del testo unico sanziona allo stesso modo le ipotesi di
edificazione in assenza del permesso di costruire con le ipotesi
dell'edificazione in totale difformità o con variazioni essenziali,
provvedendo a disciplinare le singole fattispecie, equiparando la
39 carenza del titolo edificatorio con la totale difformità del bene edificato con quello autorizzato.
La 'totale difformità' si verifica non solo in caso di ampliamento non autorizzato, ma anche nel caso di mancato completamento della costruzione e vi sia un aliud pro alio.
Il permesso di costruire consente di realizzare solo l'opera
descritta nel progetto e avente caratteristiche fisiche e funzionali
ben determinate: l'abuso per totale difformità sussiste nel caso di realizzazione di “un organismo edilizio integralmente diverso per
caratteristiche tipologiche e planivolumetriche”.
Ciò è ravvisabile quando il manufatto sia stato parzialmente edificato con il cd. 'scheletro' e anche quando sia oggettivamente diverso rispetto a quello progettato, dovendosi un'opera qualificare abusiva per totale difformità ogni qual volta il risultato finale consista in una struttura che non è riferibile a quella assentita.
Nei casi di 'divergenza tra consentito e realizzato' rientra il “non finito architettonico”, il quale è ravvisabile quando le opere realizzate sono incomplete strutturalmente e funzionalmente, tanto
da far individuare un manufatto diverso da quello autorizzato, oppure
quando vi è stata la modifica dello stato dei luoghi con la
realizzazione di un quid che neppure consenta di ravvisare un
'volume'.
Ne consegue che, contrariamente a quanto dedotto dalle parti
appellanti, sussiste il fondamento normativo per disporre la restituzione in pristino — in caso di decadenza del permesso di costruire — qualora siano state eseguite solo opere parziali, non riconducibili al progetto approvato sotto il profilo strutturale e funzionale.
40 Se non sono completate, e neppure possono esserle, in quanto non può essere rilasciato un nuovo permesso di costruire, il mancato completamento — e cioè la cd opera incompiuta — comporta di per sé un degrado ambientale e paesaggistico.
In altri termini, rileva un principio di simmetria, per il quale,
così come l'Amministrazione non può di certo rilasciare un permesso per realizzare uno 'scheletro' o parte di esso (titolo che di certo non è consentito dalla legislazione vigente) o una struttura di per
sé non abitabile per assenza di solai o tamponature, scale o tetto
o di elementi portanti, corrispondentemente l'Amministrazione deve ordinare la rimozione dello 'scheletro', che risulti esistente in conseguenza della decadenza del permesso di costruire.
Non tutto quanto è stato lecitamente realizzato può dunque essere mantenuto in loco: va rimosso quanto è stato realizzato, in difformità (anche in minus) da quanto è stato assentito.


5. Prima di delineare più nel dettaglio quando l'incompletezza dell'intervento edificatorio possa integrare la totale difformità ai
sensi dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001, va chiarito cosa debba
intendersi per 'costruzione', tenuto conto che le parti appellanti
hanno sostenuto che, nel caso di specie, le poche opere realizzate
sull'area non potrebbero qualificarsi in tal modo e che, dunque, per
questa ragione, il non avrebbe potuto adottare Controparte_7
l'ordinanza di riduzione in pristino ex art. 31.
Una 'costruzione' è ravvisabile, per la giurisprudenza consolidata, ogni qualvolta “l'intervento edilizio produca un effettivo e rilevante impatto sul territorio e, dunque, in relazione alle opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee
a modificare lo stato dei luoghi determinandone una significativa trasformazione” (Cons. Stato, Sez. VI, 03/04/2024, n. 3031).
41 La giurisprudenza — che si è ispirata alle argomentazioni poste a
base della sentenza di questa Adunanza Plenaria, 10 marzo 1982, n.
3 — ha chiarito che anche la realizzazione di muri di cinta o di
contenimento di ragguardevoli dimensioni — così come anche
l'attività di movimento di terra che modifichi la conformazione dei
luoghi — è soggetta al rilascio del permesso di costruire.
Occorre il rilascio del permesso per le opere di qualsiasi genere
che modifichino il suolo e lo stato dei luoghi, determinandone una
significativa trasformazione (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 29 novembre
2023, n. 10291; Cons. Stato, Sez. VI, 20 ottobre 2023), pur quando
si tratti di movimento terra, in assenza di volumi e per realizzare
una strada (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 24 marzo 2020, n. 2050).
A tali principi si ispira anche la giurisprudenza penale, per la
quale si configura il reato di costruzione senza permesso di
costruire in seguito a lavori di sbancamento (cfr. Cassazione penale,
Sez. III, 2 dicembre 2008, n. 8064; Sez. III, 5 marzo 2008, n. 4243;
Sez. III, 29 gennaio 2014, n. 19845).
6. La 'divergenza tra consentito e realizzato' sussiste, dunque, non solo quando 'si costruisce in più del consentito', ma anche quando vi è il cd “incompleto architettonico”, configurabile sotto il profilo temporale qualora vi sia stata la decadenza del permesso di costruire, secondo le regole generali, e non sia possibile ottenere un nuovo titolo abilitativo, ovvero l'interessato non lo richieda.
Tale divergenza è configurabile quando vi è la realizzazione parziale di un complesso intervento edificatorio autorizzato (ad es. una sola costruzione autonoma e scindibile al posto di plurime costruzioni),
quando i lavori si siano fermati prima dell'ultimazione del manufatto
(durante la fase degli scavi o dopo la realizzazione anche parziale
42 del solo “scheletro”, senza la copertura, le scale, i solai, il tetto
o la tamponatura esterna.
Un caso particolare — in cui verosimilmente è consentito
l'accoglimento di una istanza di accertamento di conformità, salve
regole speciali — si ha quando vi è l'edificazione solo parziale
dell'unica costruzione autorizzata (ad es. solo il primo piano, sia
pure con la predisposizione dei pilastri per realizzare il secondo
piano) o quando sia stato realizzato un edificio dal perimetro più
contenuto e dunque inferiore rispetto a quello assentito.
La casistica può essere molto varia.
Possono fornirsi in questa sede alcuni elementi interpretativi.
Innanzitutto occorre considerare che dopo la decadenza del permesso di costruire spetta al Comune constatare che vi è stata una
'divergenza tra consentito e realizzato' ed adottare la determinazione conseguente, che può essere — a seconda dei casi — quella della demolizione ex art. 31 cit, ovvero la sanzione prevista dall'art. 34 del testo unico.
La parte interessata potrebbe anche chiedere, se ne sussistono i
presupposti, l'accertamento di conformità previsto dall'art. 36
dello stesso testo unico.
Gli esiti, quindi, possono essere vari a seconda della tipologia di
incompletezza dell'opera.
6.1 L'art. 31 si applica quando le opere incomplete non sono autonome, scindibili e funzionali.
Quando l'opera incompleta non ha tali caratteristiche e si riduce,
ad esempio, alla realizzazione dei soli pali di fondazione, allo
scavo del terreno, alla costruzione di pilastri o della struttura
in cemento armato senza la tamponatura (c.d. scheletro), si tratta
di un'opera riconducibile alla totale difformità dal permesso di
43 costruire, in quanto di certo non può essere rilasciato il titolo abilitativo per la realizzazione di un manufatto privo di una autonoma finalità.
Tale manufatto, per le proprie caratteristiche di grave incompletezza non superabile mediante il rilascio di un ulteriore permesso di costruire se richiesto, costituisce anche causa di degrado dell'ambiente circostante.
Sotto questo profilo è condivisibile quanto sostenuto dal TAR, in
quanto la riduzione in pristino dell'area deturpata dall'intervento
edilizio cominciato, che non può essere terminato, è necessaria per
ripristinare lo stato dei luoghi: se il proprietario decide di abbandonare i lavori, e comunque quando i lavori rimangono incompiuti, l'ordinamento non consente che vi sia il nocumento alle finalità perseguite in sede di pianificazione territoriale ed esige il rispetto della pianificazione urbanistica e, dunque, del principio per il quale le modifiche dello stato dei luoghi risultano lecite solo se vi è la coincidenza tra quanto è stato assentito e
quanto è stato realizzato.


6.2 Più variegate possono essere le misure adottabili dal Comune in caso di opere parziali che siano invece autonome, scindibili e
funzionali.
Possono valere in questi casi — in sede interpretativa da parte
dell'Amministrazione comunale competente — i principi di
proporzionalità e di conservazione, che in più occasioni ha
utilizzato il legislatore per disciplinare situazioni similari, come
ricordato in precedenza.
Deve ritenersi, ad esempio, “frazionabile” il permesso di costruire
che riguardava un complesso di edifici, dei quali solo uno o solo
alcuni sono stati in concreto realizzati (salve le misure da
44 adottare, quando le opere di urbanizzazione siano state realizzate
in modo diverso da quanto progettato).
Possono risultare conformi al titolo edificatorio originario i manufatti autonomi funzionalmente anche se non sono propriamente completi, qualora vi siano tutti gli elementi costitutivi ed essenziali del manufatto e manchino soltanto opere marginali che non richiedono il rilascio del permesso di costruire (art. 15, comma 3).
6.3 Nel caso di opere parzialmente edificate, autonome funzionalmente, che però presentino variazioni rispetto al titolo abilitativo, spetta al Comune stabilire, nell'esercizio del proprio potere di gestione del territorio, se esse risultino realizzate in conformità con il permesso di costruzione, ovvero se ricadano nella fattispecie ex art. 34, ovvero se possano essere sanate in base all'art. 36.


7. Infine, per completezza espositiva va sottolineato che non sono fondati i dubbi di proporzionalità evocati dalla Sezione remittente tra la disciplina recata dall'art. 38 e quella dell'art. 31 del testo
unico: l'abuso, sanzionato con la demolizione, infatti, deriva dalla
accertata “divergenza tra consentito e realizzato” che non sussiste
nell'ipotesi dell'art. 38 cit., in quanto in quel caso il legislatore
ha ritenuto di disciplinare una fattispecie peculiare,
caratterizzata dall'annullamento del permesso di costruire e dalla
conformità delle opere al titolo ormai annullato.
Si tratta dunque di due situazioni del tutto differenti.” (C.d.S.,
Ad. Plen., 30/07/2024, n. 14).
Nello specifico, tale arresto dell'Adunanza Plenaria ha enucleato i seguenti principi di diritto:
45 “- in caso di realizzazione, prima della decadenza del permesso di
costruire, di opere non completate, occorre distinguere a seconda
se le opere incomplete siano autonome e funzionali oppure no;

- nel caso di costruzioni prive dei suddetti requisiti di autonomia
e funzionalità, il Comune deve disporne la demolizione e la riduzione in pristino ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. n.380/2001, in quanto eseguite in totale difformità rispetto al permesso di costruire;

- qualora il permesso di costruire abbia previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome (ad esempio villette) che siano rispondenti al permesso di costruire considerando il titolo edificatorio in modo frazionato, gli immobili edificati – ferma restando l'esigenza di verificare se siano state realizzate le opere di urbanizzazione e ferma restando la necessità che esse siano comunque realizzate – devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati, ma – in quanto caratterizzati da tutti gli elementi costitutivi ed essenziali – necessitino solo di opere minori che non richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire;
- qualora invece, le opere incomplete, ma funzionalmente autonome,
presentino difformità non qualificabili come gravi,
l'Amministrazione potrà adottare la sanzione recata dall'art.34 del
T.U.;
- è fatta salva la possibilità per la parte interessata, ove ne
sussistano tutti i presupposti, di ottenere un titolo che consenta
di conservare l'esistente e di chiedere l'accertamento di conformità
ex art. 36 del T.U. nel caso di opere “minori” (quanto a perimetro,
volumi, altezze) rispetto a quelle assentite, in modo da dotare il
manufatto – di per sé funzionale e fruibile – di un titolo idoneo,
quanto alla sua regolarità urbanistica”.
46 12 ter. Come sopra evidenziato, nel caso di specie, il C.T.U. ha ritenuto che gli edifici nn. 4 e 5, in quanto realizzati nei loro elementi essenziali, siano completabili mediante una s.c.i.a.,
mentre ha chiarito che le opere di cui agli edifici nn. 1, 2, 3 e 6
non possono essere portate a compimento, in base al progetto originario, ma sarebbe necessario ottenere un nuovo permesso di costruire dal Comune di Carasco.
Considerati i principi espressi dall'Adunanza Plenaria del Consiglio
di Stato, tutte le opere realizzare da sui Controparte_1
terreni di proprietà dei devono considerarsi, allo stato Parte_1
attuale, abusive, in quanto difformi in minus rispetto al titolo edilizio originario.
Al riguardo, deve osservarsi che, se astrattamente il titolo originariamente concesso per la realizzazione dell'intero complesso edilizio può essere considerato frazionabile (siccome il progetto originario riguardava la realizzazione di più edifici autonomi) e gli edifici nn. 4 e 5 completabili mediante una s.c.i.a. e non con il rilascio di un nuovo permesso di costruire, dalla C.T.U. risulta che non sono mai state realizzate le opere di urbanizzazione primarie e secondarie previste dall'originaria convenzione urbanistica.
Tale circostanza, alla luce dei citati principi stabiliti dall'Adunanza Plenaria, appare determinante nel senso di ritenere abusive tutte le opere realizzate.
A tale elemento devono considerarsi rilevanti in tal senso altresì
l'intervenuta modifica del piano di bacino in peggioramento per tutta l'area oggetto di causa, nonché lo stato di abbandono e di pessimo stato di manutenzione delle opere realizzate.
Per tali ragioni, è ragionevole ritenere che il Controparte_8
nell'esercizio del potere discrezionale di valutazione della
47 conformità urbanistica e ambientale delle opere edilizie compiute,
possa disporre la demolizione delle stesse e/o l'applicazione delle sanzioni amministrative previste dalla legge.
Di conseguenza, non può essere riconosciuto alcun indennizzo ex art. 936 c.c. a favore di nemmeno per le opere Controparte_1
realizzate dopo il 20/07/2012.
Ciò in quanto, se la giurisprudenza di legittimità nega il diritto all'indennizzo ex art. 936 c.c. in caso di abuso edilizio penalmente rilevante, pur in caso di mancato esercizio dello ius tollendi da parte del proprietario (cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. II,
29/01/1997, n. 888), anche nel presente caso non può essere riconosciuto alcun indennizzo, in ragione dei superiori interessi generali alla regolare trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.
Invero, pur se nel caso di specie appare dubbia la configurabilità
di un illecito penale, siccome le opere sono state realizzate in origine nel rispetto di un titolo edilizio, poi scaduto, tali opere integrano, comunque, una situazione di abuso in contrasto con le esigenze urbanistiche, ambientali e di tutela dal rischio idrogeologico che verosimilmente possono legittimare il Comune di
Carasco all'adozione di un provvedimento di demolizione o comunque di sanzioni amministrative.
13.Con riferimento al settimo motivo di appello, la censura è da considerarsi assorbita per quanto riguarda il computo della caparra confirmatoria e la misura dell'indennità ex art. 936 c.c., a fronte dell'accoglimento dei citati motivi di impugnazione, mentre è
infondata rispetto alla questione del mancato riconoscimento, in favore dei , tra i costi necessari per la rimessione in Parte_1
48 pristino dell'area, gli oneri concessori, i costi per le verifiche e le prove e i costi per il rimontaggio di una nuova gru.
Ciò in quanto tali costi non sono stati individuati dal C.T.U. tra quelli strettamente necessari per la rimessione in pristino dell'area, né si pongono obiettivamente come tali, in particolar modo i costi per le verifiche e le prove e i costi per il rimontaggio di una nuova gru.
Per quanto concerne gli oneri concessori, nei chiarimenti il C.T.U.
ha rilevato che “I nuovi oneri concessori potranno essere valutati
solo a seguito della presentazione di un progetto, allo stato della
conoscenza e degli atti prodotti non è possibile una valutazione in
tal senso. E' di certo che anche nell'ottica di completamento
dell'intervento per le volumetrie realizzate il Comune ha diritto a
chiedere il saldo complessivo dell'importo iniziale, se ancora
dovuto, maggiorato dagli interessi e l'esecuzione delle opere di
urbanizzazione sottoscritte in convenzione.” (pag. 7 della Relazione di chiarimenti del C.T.U.).
In altri termini, considerata la natura abusiva delle opere realizzate e l'impossibilità attuale di completare il complesso edilizio nel suo progetto originario, per le ragioni sopra illustrate, non è possibile valutare l'an e il quantum degli oneri concessori, considerata altresì l'intervenuta scadenza della convenzione urbanistica del 5/01/2011 e la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria in essa previste.
Di conseguenza, per le ragioni sopra illustrate e a fronte del mancato adempimento di all'obbligo di messa Controparte_1
in sicurezza e sgombero del cantiere, deve confermarsi
l'accoglimento della prima domanda riconvenzionale formulata dai
, nella misura stabilita dal Tribunale, ponendo, pertanto, Parte_1
49 a carico di i seguenti costi necessari al Controparte_1
rispristino dello stato dei luoghi:
- Euro 948.749,36, pari al costo individuato dal C.T.U. per il ripristino del cantiere;

- Euro 28.477,30 + Euro 12.575,00 + Euro 45.699,84, relativi ai costi di fornitura e posa degli isolanti dei tetti degli edifici 4 e 5,
dell'ultimo solaio dell'edificio 3 e del primo solaio degli edifici
1 e 2;
- Euro 212.774,40, pari ai costi necessari per lo smaltimento del terreno e degli impalcati e per lo smontaggio della gru;

per un totale di Euro 1.248.275,90.
14 Infine, non può essere accolta la domanda di risarcimento dei danni formulata in via riconvenzionale dai , in quanto, a Parte_1
fronte del sostanziale rigetto della stessa da parte del Tribunale,
i non hanno impugnato tale statuizione, con conseguente Parte_1
passaggio in giudicato della decisione sul punto.
Parimenti, deve essere rigettata la domanda risarcitoria formulata da in quanto il relativo rigetto da parte Controparte_1
del Tribunale non è stato impugnato con l'appello incidentale, né
può essere accolta la domanda, formulata in appello, di risarcimento dei danni subiti in ragione dell'infruttuoso esperimento delle procedure esecutive inerenti alla sentenza di primo grado, in quanto derivanti dall'accoglimento dell'istanza di sospensione dell'esecutività della decisione del Tribunale proposta dagli appellanti, che deve considerarsi frutto del legittimo esercizio di difesa delle parti.
15. L'accoglimento dei suddetti motivi dell'appello principale comporta l'assorbimento del quinto e dell'ottavo motivo di censura proposti dai . Parte_1
50 16.Le ragioni esposte in accoglimento del primo, del secondo, del quarto e del sesto motivo dell'appello principale, comportano il rigetto per infondatezza dell'appello incidentale e, quindi, in riforma della sentenza di primo grado, il rigetto delle domande formulate da Controparte_1
Con riferimento alle reciproche domande ex art. 96 c.p.c., le stesse devono ritenersi infondate, avuto riguardo alla complessità della lite e al tenore non temerario delle difese svolte dalle parti.
Le spese legali del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate per il primo grado in Euro 49.000,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A. e per il secondo grado in 36.250,50 Euro
per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A. ( 4.000,00 Euro
per la fase di studio, Euro 2.500,00 per la fase introduttiva,
Euro 3.000,00 per la fase di trattazione e istruttoria, Euro
7.000,00 per la fase della decisione in totale 16.500 aumentato del
30% fino alla fascia di valore di 1.000.000, aumentato ulteriormente del 30% per la fascia da 1.000.001,00 a 2.000.000,00 €, aumentato infine del 30% per la fascia da 2.000.001,00 a 4.000.000,00 €, in totale 36.250.50).
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l'appello incidentaale è stato interamente rigettato.
Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa
istanza, sull'appello proposto da e Parte_1 [...]
, e sull'appello incidentale proposto da Parte_2 [...]
[...]
[...] contro la sentenza del Tribunale di Genova n. 1777 del Parte_6
6 giugno 2024 accoglie parzialmente l'appello principale e respinge
l'appello incidentale e per l'effetto:
-dichiara che la caparra versata dall'appellata agli appellanti
ammonta a 130.000,00 Euro;

-dichiara che tale caparra e l'indennità per le opere medio termine
eseguite, individuate come in parte motiva e da calcolarsi al momento
della messa in sicurezza secondo i criteri contrattuali qualsiasi
sia la data di completamento, non sono allo stato esigibili dalla
appellata e potranno essere richieste solo con la messa in sicurezza
e consegna del cantiere;

- accerta i costi di ripristino del cantiere e di messa in sicurezza
dell'area in Euro 1.248.275,90;
-respinge le altre domande formulate dalle parti.
Condanna a rifondere a le spese legali Controparte_1
del giudizio di appello a e Parte_1 Parte_2
, creditori in solido, liquidate per il primo grado in Euro
49.000,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A. e per
il secondo grado in 36.250,50 Euro per compensi oltre spese generali,
cpa ed I.V.A.
Dichiara ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater
del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l'appello incidentale è stato
interamente rigettato.
Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano
omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati,
a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.

Genova lì 20 novembre 2025
52 Il Consigliere estensore
Dott. Franco Davini
Il Presidente
Dott. Marcello Arturo Castiglione
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