R.G. 3207/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 3207 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del
12.12.2024, con assegnazione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ridotti rispettivamente a 40 e
20 giorni, vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), elettivamente Parte_2 C.F._2 domiciliati in Colleferro, Via Salvo D'Acquisto n. 9, presso lo studio dell'Avv. Roberto Silti che li rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello appellanti
E
(C.F. Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., elettivamente P.IVA_1 domiciliato in Colleferro, Via F. Petrarca n. 5, presso lo studio dell'Avv. Matteo Aruta che lo rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Velletri n. 662/2020
– impugnazione delibera assembleare condominiale
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. e , in qualità di comproprietari di Parte_1 Parte_2 un'unità immobiliare sita al piano terra nello stabile del Condominio di Corso Filippo Turati 190/B in Colleferro (di seguito, ), si CP_1 rivolgevano al Tribunale di Velletri per impugnare le delibere assembleari del 9.4.2016 e 21.5.2016, assumendone, rispettivamente, la nullità e la concorrente nullità/annullabilità. Con specifico riguardo alla delibera assembleare del 9.4.2016, deducevano: la violazione dell'art. 1120 co. 4 c.c., in quanto l'assemblea avrebbe approvato all'unanimità dei presenti la chiusura del balcone richiesta dai condomini
(punto 1 dell'O.d.G.), nonostante il divieto imposto Parte_3 dalla citata disposizione alle “innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano tale parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”; la violazione dell'art. 1123 co. 3 c.c. sui criteri di ripartizione delle spese, in quanto i lavori deliberati di rifacimento del discendente della fognatura erano stati ripartiti dall'assemblea tra tutti i condomini secondo la tabella millesimale generale (punto 4 all'O.d.G.), nonostante la colonna di scarico delle acque nere sia utilizzata solamente da alcuni condomini. In relazione alla delibera assembleare del 21.5.2016, deducevano: l'illegittima ripartizione delle spese approvate nel bilancio consuntivo per il periodo 1.10.2015/31.12.2015 e nel bilancio preventivo per l'anno 2016 (punto 2 dell'O.d.G.); l'illegittima deliberazione su materie non inserite all'interno dell'ordine del giorno (punto 5 dell'O.d.G., destinato invero “alla discussione su questioni da trattare a mero titolo informativo”). Concludevano chiedendo, previa sospensione dell'efficacia delle delibere assembleari impugnate, di accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità delle suddette deliberazioni, nella loro totalità o singolarmente di ciascuna loro parte.
Con vittoria di spese, diritti e onorari di giudizio, oltre I.V.A., C.P.A., rimborso del contributo unificato e accessori come per legge.
Si costituiva in giudizio il , Controparte_1 contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo che, relativamente alla doglianza inerente all'illegittima deliberazione su materie non inserite all'interno dell'ordine del giorno, venisse dichiarata la cessata materia del contendere in quanto l'assemblea, con successiva delibera del 30.7.2016, provvedeva alla sostituzione e modifica parziale della delibera datata maggio 2016, oggetto di impugnazione (cfr. Cass. n.
11961 del 28.6.2004). Concludeva chiedendo, previo rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate: in via principale, di accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda
2 relativa all'impugnazione della delibera assembleare del 9.4.2016 poiché proposta oltre i termini di legge ex art. 1137 c.c.; sempre in via principale, di rigettare tutte le domande spiegate da controparte in quanto infondate in fatto e in diritto;
con vittoria di spese, anche generali, competenze e onorari di giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge. All'esito dell'istruttoria (svoltasi in via documentale), con ordinanza del 19.3.2019 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 20.11.2019, la causa veniva trattenuta in decisione concedendo i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 662/2020: rigettava integralmente le domande attoree;
dichiarava la cessazione della materia del contendere circa le censure relative alle deliberazioni su materie non inserite all'interno dell'ordine del giorno;
condannava gli attori, in solido tra loro, al pagamento in favore del CP_1 convenuto delle spese di lite, liquidate in euro 3.500,00, oltre rimborso forfettario, I.V.A. e C.A.P.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, e Parte_1 [...]
contestavano le conclusioni cui era addivenuto il Giudice di Parte_2 primo grado. In particolare, criticavano:

2.a) la necessità dell'unanimità per deliberare validamente sulla innovazione. In ordine alla censura relativa alla delibera assembleare del 9.4.2016 (avente ad oggetto l'approvazione della richiesta da parte dei condomini di chiusura del balcone con struttura Parte_3 metallica e vetri) per asserita violazione della norma di cui all'art. 1120 co. 4 c.c., il Giudice di prime cure rilevava la mancata allegazione da parte degli allora attori/odierni appellanti di elementi idonei a suffragare la dedotta alterazione del decoro architettonico dello stabile condominiale e altresì che l'assemblea non aveva autorizzato il condomino all'esecuzione dell'innovazione contestata dagli attori, limitandosi ad esprimere la non contrarietà rispetto a tale intervento. In tal modo, il Giudicante avrebbe disatteso la copiosa giurisprudenza di legittimità “secondo la quale, nel caso di realizzazione di una veranda, la lesione del decoro architettonico è insita nell'intervento, poiché modifica le linee architettoniche dell'edificio” (cfr. atto di citazione in appello, pag. 7). Dunque, nel caso di specie, la trasformazione di un balcone in veranda da parte di un condomino rientrerebbe tra gli interventi che possono essere qualificati come opere modificative del decoro architettonico dell'edificio e che, pertanto, necessiterebbero dell'approvazione di tutti i condomini per essere eseguite;

3 2.b) l'illegittima modifica dei criteri di ripartizione. In ordine alla censura relativa alla delibera assembleare del 9.4.2016 sulla ripartizione delle spese relative alla riparazione del discendente della fognatura, il
Giudice di prime cure avrebbe respinto la domanda attorea sull'errato presupposto che gli scarichi fognari sarebbero funzionali alle proprietà di tutti i condomini (“lo scarico “serve” anche la proprietà degli attori medesimi e ciò sia in quanto gli scarichi fognari “orizzontali” sono collegati tra di loro e soprattutto in quanto destinati a raccogliere l'acqua piovana ricadente sul tetto”, cfr. sentenza di primo grado, pag. 4). Il Giudicante, per affermare ciò, avrebbe dovuto quantomeno accogliere la richiesta di C.T.U. formulata in primo grado dalla difesa degli odierni appellanti;

2.c) l'illegittimità della ripartizione in bilancio. Con riferimento alla censura sulle ripartizioni delle spese approvate nei bilanci consuntivo e preventivo, il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere tali spese correttamente ripartite in quanto inerenti lavori eseguiti su parti comuni del (cfr. art. 3 del regolamento condominiale). In CP_1 realtà, tale ripartizione delle spese sarebbe illegittima per violazione del disposto di cui all'art. 1123 c.c.; 2.d) l'invalidità delle tabelle millesimali. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere infondata la doglianza “relativa alla ripartizione delle spese per non validità della tabella millesimale in considerazione della trasformazione da parte del condomino Per_1 del proprio posto auto in laboratorio”. Le tabelle millesimali vigenti sarebbero invalide in quanto non adeguate alla nuova situazione di fatto
– che ha visto un incremento di valore di una delle proprietà dei condomini, nello specifico la trasformazione da parte del condomino del proprio posto auto in laboratorio – e, pertanto, non Per_1 corrispondenti al valore proporzionale di ciascuna porzione del fabbricato condominiale;

2.e) l'illegittimità della ripartizione delle spese del condomino moroso tra gli altri condomini virtuosi. In ordine alla contestazione relativa alla illegittimità della ripartizione delle spese tra i condomini virtuosi relative al condomino moroso il Giudice di prime cure CP_2 rilevava che “l'assemblea ha provveduto all'unanimità con delibere del 28 aprile del 2015 e del 27 novembre 2015, non impugnate dagli odierni attori, a stabilire la modalità di ripartizione delle spese straordinarie e delle quote condominiali del Parte_4 attraverso il criterio dei millesimi di proprietà”. Tuttavia, il Giudicante non avrebbe tenuto in debita considerazione il fatto che “mentre nelle assemblee del 28 aprile del 2015 e del 27 novembre 2015, il
convenuto aveva approvato all'unanimità e, quindi, CP_1
4 legittimamente, la ripartizione tra i condomini virtuosi della morosità fino ad allora accumulata dal condomino nell'assemblea del CP_2
21.05.2016 la ripartizione della nuova morosità accumulata dal condomino per opere straordinarie successive al 2015” CP_2 avveniva senza il consenso unanime di tutti i condomini (cfr. atto di citazione in appello, pag. 14).
Concludevano chiedendo: in via istruttoria, di disporre la C.T.U. tesa ad accertare quali condomini e in che misura utilizzavano la colonna di scarico oggetto dell'intervento di cui al punto 4 all'Ordine del Giorno;
nel merito, di accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità delle delibere assembleari assunte dal Controparte_1
in data 9.4.2016 e 21.5.2016, nella loro totalità o singolarmente
[...] di ciascuna loro parte;
con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio.

3. Si costituiva in giudizio il , Controparte_1 contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo: in via principale, di accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda spiegata da controparte relativamente all'impugnazione della delibera assembleare del 9.4.2016 poiché proposta oltre i termini di legge ex art. 1137 c.c.; sempre in via principale, di dichiarare inammissibile e comunque rigettare l'appello e tutte le domande ivi spiegate in quanto infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, anche generali, competenze e onorari del doppio grado di giudizio, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.

4. Dopo lo scambio di note di trattazione scritta, la Corte rinviava per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 12.12.2024, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione di termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ridotti rispettivamente a 40 e 20 giorni.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello va rigettato.
Sul primo motivo di appello 2.a), la Corte rileva che la delibera del

9.4.2016 non autorizzava alcun intervento modificativo della facciata esterna dello stabile, con carenza di interesse concreto a ricorrere in capo agli appellanti.
Precisamente, la delibera impugnata, in parte qua, riferiva “(…)in merito alla richiesta del condomino l'assemblea Parte_5 all'unanimità non è contraria alla richiesta, che però va definita nei dettagli (autorizzazione e certificazioni necessarie)”. In sostanza, l'assemblea, preso atto della richiesta del condomino di Pt_5 effettuare dei lavori su proprio balcone realizzando una veranda in
5 ferro, si riservava di valutare sulla istanza dopo aver acquisito dall'interessato le specifiche dell'intervento in questione. L'appellante, pertanto, non può lamentare alcuna lesione al decoro architettonico dello stabile CP_3
Peraltro, il nei suoi atti processuali ha affermato che, nelle CP_1 successive delibere, il condomino rinunciava a tale progetto Pt_5
(circostanza mai smentita dall'appellante) e, quindi, l'assemblea non risulta essersi mai espressa su eventuali autorizzazioni.
Anche la seconda doglianza, esaminata unitamente alla terza per la stretta connessione logica, è infondata.
Sostiene parte appellante che il Giudice di primo grado avrebbe errato poiché la ripartizione delle spese di rifacimento del discendente sarebbe dovuta avvenire “in proporzione all'uso che ciascun condomino ne fa” secondo la previsione sul cd. condominio parziale di cui all'art. 1123 co. 2 c.c., in quanto la colonna di scarico in questione raccoglierebbe solo gli scarichi degli appartamenti posti ai piani superiori.
In senso contrario, si osserva che detta colonna di scarico rappresenta un bene comune a norma del Regolamento condominiale (secondo l'art. 3, sono di proprietà comune “- gli impianti di servizi comuni, in particolare gli impianti elettrici e di forza motrice, gli impianti di acqua e fognatura fino al punto di attacco con le proprietà individuali”). In quanto parte comune, essa appartiene in comunione a tutti i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari site nel condominio – pro quota – in proporzione al valore di ciascuna di dette unità immobiliari rispetto al valore dell'intero edificio (art. 1118, co.1, c.c.), sicché in condominio i diritti e i doveri dei partecipanti sono proporzionali al valore della proprietà d ciascuno (art. 1118, commi 1, 2 e 3 c.c.).
Inoltre, la colonna risulta utilizzata da tutti i condomini (con conseguente ripartizione delle relative spese tra tutti i condomini ex art. 1123 co. 1 c.c.) in quanto essa assolve anche alla funzione di raccolta delle acque del (cfr. art. 1117 c.c.,), preservando l'edificio CP_1 dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua CP_3 piovana. Tale affermazione si desume non solo dalle memorie della controparte, ma dallo stesso atto di citazione in primo grado dei AC
(a pag. 6), i quali avevano descritto detto scarico come servente anche la proprietà degli appellanti in quanto gli scarichi fognari “orizzontali” sono collegati tra di loro e devono tutti raccogliere l'acqua piovana ricadente sul tetto. La richiesta degli appellanti di espletare C.T.U. su punto, quindi, è del tutto superflua.
Ne consegue, con specifico riguardo alla censura sub 2.c), che tutti i lavori eseguiti sulla colonna di scarico vanno ripartiti tra tutti i condomini e, quindi, quanto riportato nel bilancio è corretto.
6 Passando alla censura 2.d), essa prospetta “l'invalidità delle tabelle millesimali, che devono necessariamente essere adeguate alla nuova situazione di fatto…”, in ragione della trasformazione da parte del condomino di un garage in laboratorio. Per_1
Su tale profilo, la domanda di è carente di interesse, oltre ad Pt_1 essere generica e priva di riscontro.
La misura proporzionale dei diritti e degli obblighi dei condomini sulle parti comuni viene espressa in millesimi in apposita tabella (c.d. tabella millesimale) allegata al regolamento di condominio e che ne costituisce parte integrante (art. 68, co. 1 disp. att. c.c.). Le tabelle millesimali, dunque, sono documenti di natura tecnico-valutativa del patrimonio dei condomini, attraverso i quali viene precisato, sulla base di calcoli aritmetici, il valore espresso in millesimi, di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell'intero edificio ed hanno plurime funzioni: rappresentare la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali;
distribuire tra i condomini il carico delle spese condominiali;
indicare il peso di ciascun condomino nella formazione dei quorum assembleari, costitutivi e deliberativi.
Per quel che qui rileva, l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 disp. att. c.c. possono essere rettificati o modificati all'unanimità”. Ne discende che la revisione delle tabelle millesimali può aversi tramite la rettifica (che presuppone che le tabelle adottate siano affette da errori di calcolo o vizi formali, essenziali e riconoscibili, che non inficiano completamente la loro funzione, ma necessitano di un correttivo per evitare pregiudizi nella loro applicazione) o la modifica (laddove siano mutate le originarie condizioni dello stabile, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o di diminuzione delle unità immobiliari che alterino per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino). La revisione delle tabelle, consista essa in una modifica o rettifica, può avere forma di procedura assembleare (con il consenso dei condomini)
o giudiziale (in caso di disaccordo tra i condomini) e, come preme evidenziare, non ha carattere retroattivo (Cass. sent. n. 5690/2011).
Proprio in ragione di quanto da ultimo affermato, la giurisprudenza di legittimità (Cass. ordin. n. 28262 del 09/10/2023), sul tema ribadisce che il condomino che voglia lamentare l'erroneità delle tabelle millesimali in uso deve agire per la revisione delle stesse a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., fatta salva la portata non retroattiva della pronuncia di revisione giudiziale, la quale non comporta, secondo il granitico orientamento della giurisprudenza (Cass. sentenze nn.
7 2635/2021; 6735/2020; SS. UU 16794/2007) l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore.
Nel caso di specie, non risulta aver mai chiesto la revisione Pt_1 delle tabelle, limitandosi in questa sede a lamentarne l'invalidità, senza nemmeno comprovare adeguatamente la necessità di una modifica. Un'eventuale e futura revisione delle tabelle, in ogni caso, applicandosi solo ex nunc non potrebbe viziare la delibera qui impugnata. Infine, sull'ultima doglianza, essa è del tutto infondata in quanto erano le pregresse delibere, mai impugnate, del 28 aprile del 2015 e del 27 novembre 2015 a stabilire la modalità di ripartizione delle quote condominiali non versate dal condomino moroso attraverso il CP_2 criterio dei millesimi di proprietà. Rispetto alla volontà assembleare così espressa, la delibera del 21.5.2016 non ha effettuato nuove ripartizioni.

6. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico degli appellanti in virtù della loro soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 1.100,00 e inferiore a euro 5.200,00, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n. 662/2020 nei confronti del . Controparte_1
Condanna gli appellanti al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell'appellato in €
1.923,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta l'11.3.2025
La Consigliera est.
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
La decisione è stata redatta con il contributo del funzionario CP_4 dott.ssa Sarah Varlese.
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