N. 1089/2023 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di SC, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Lucia Cannella Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Appalto: altre ipotesi
ha pronunciato la seguente ex art. 1655 e ss. cc
S E N T E N Z A (ivi compresa l'azione nella causa civile n. 1089/2023 R.G. posta in decisione all'udienza del ex 1669 c.c.)
04/06/2025, promossa
DA
, già titolare omonima impresa edile (C.F. Parte_1
), oggi legale rappresentante di con C.F._1 Controparte_1
sede in Berzo Inferiore a cui è stata conferita l'impresa individuale,
rappresentato e difeso dall'avv. Massimo Achilli ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Boario Terme alla via De Gasperi n. 23, giusta delega allegata alla comparsa di costituzione;
pagina 1 di 11 APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), Controparte_2 C.F._2
(C.F. , rappresentati e difesi Controparte_3 C.F._3
dall'avv. Marco Visconti ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in
Seregno, Corso Matteotti n. 81, giusta deleghe rilasciate a mergine della citazione;

APPELLATI
In punto: Appello alla sentenza N. 2708/2023 emessa dal Tribunale di
SC (sezione seconda) pubblicata in data 25.10.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Voglia la Corte d'Appello adito, contrariis reiectis:
riformare la sentenza impugnata per i motivi e nei termini tutti esposti nell'atto di citazione in appello e, per l'effetto:
In via principale rigettare la domanda proposta da e Controparte_2
siccome infondata, con vittoria di spese e compenso Controparte_3
professionale per entrambi i gradi del giudizio;

In via subordinata, ridurre da € 25.000 a € 15.000 la somma dovuta dall'odierno appellante a titolo di penale per il ritardo nella consegna agli odierni appellati pagina 2 di 11 dell'immobile de quo, con vittoria di spese e compenso professionale per entrambi i gradi del giudizio.
Per parte appellata:
Voglia la Corte di Appello di SC, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare:
Nel merito:
1) Rigettare, perché inammissibile e/o infondato, l'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 2708/23, emessa dal Tribunale di SC (RG
[...]
8605/19 – dott.ssa Arrigoni) in data 24.10.23, e, per l'effetto, confermare integralmente la stessa.
2) Respingere ogni domanda avanzata da nei confronti di Parte_1
e in quanto infondata sia in fatto Controparte_2 Controparte_3
che in diritto.
3) Con vittoria di spese e compensi di avvocato, oltre al 15% di rimborso forfettario, oneri ed accessori di legge.
In via istruttoria
Si insiste per l'ammissione delle prove come dedotte nel primo grado di giudizio,
di seguito riportate.
A) Prova per interpello del Sig. e per testi sulle circostanze di Parte_1
cui ai capitoli di prova di seguito riportate: ... omissis ...
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione in data 11.02.2019, e CP_2 Controparte_2 CP_3
pagina 3 di 11 convenivano innanzi al Tribunale di SC , titolare CP_3 Parte_1
dell'omonima impresa edile, esponendo che i deducenti avevano sottoscritto un capitolato speciale di appalto per l'acquisto su carta di un'abitazione in Briosco
(MB) e appaltatore era l'impresa individuale di di IN (BS); Parte_1
che l'importo era stato fissato a corpo in € 265.000 oltre i.v.a. e nel contratto era stato previsto che l'appaltatore, a propria cura e spese, avrebbe dovuto provvedere alla realizzazione di tutti i progetti e alla gestione delle pratiche e alle autorizzazioni a costruire;
che ai punti 12 e 13 era stato previsto l'impegno del costruttore di consegnare il fabbricato ultimato “Chiavi in mano” entro la data del 15.04.2025 ed era stata prevista una penale di € 5.000 per ogni tre mesi di ritardo;
che l'immobile in realtà era stato consegnato solo in data 18.02.2016
da cui il loro diritto a conseguire l'importo di € 15.000 a titolo di penale.
Si costituiva che resisteva: allegava che l'immobile era stato Parte_1
consegnato nel mese di maggio 2015, come attestato dal pagamento del saldo, e che era irrilevante il fatto che il deducente avesse fatturato solo in data
21.08.2025 le spese per gli allacciamenti;
che in realtà il ritardo di sei settimane era giustificato dalla richiesta da parte dei committenti di una serie di opere in variante e da ultimo contestava i vizi e i difetti lamentati, la cui esistenza era stata resa nota a distanza di quattro anni dalla consegna dell'immobile.
In via riconvenzionale, parte convenuta chiedeva il pagamento della somma di €
9.665,32 a titolo di corrispettivo per le opere in variante e di € 12.500 a titolo di quota parte di spettanza degli attori del valore delle opere di urbanizzazione pagina 4 di 11 dell'intero comparto edilizio eseguite per loro conto dal convenuto medesimo.
Nella memoria ex art. 183 n. 1 comma 6 c.p.c. previgente, parte attrice evidenziava che nella citazione vi era stato un errore e che in realtà la consegna dell'immobile era avvenuta solo nel mese di luglio 2016 con un ritardo di 15
mesi e che dunque la penale da ritardo era di € 25.000.
Istruita la lite con testi, con la gravata sentenza il giudice adito accoglieva la domanda di parte attrice. Premesso che la modifica del quantum apportata nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. previgente costituiva solo una
emendatio libelli e non una mutatio libelli, nel merito il giudice evidenziava che sino al mese di maggio 2016 non vi era stato alcun collegamento alla rete fognaria e che non vi era prova che il ritardo fosse dipeso dalle varianti;
le riconvenzionali erano disattese e le spese poste a carico della parte soccombente.
, divenuto legale rappresentante di “che ha Parte_1 Controparte_1
incorporato la precedente ditta individuale” proponeva appello a cui resistevano e . Controparte_2 Controparte_3
Fallito il tentativo di conciliazione, la causa era rinviata all'udienza del

4.06.2025 per la spedizione in decisione, previa assegnazione dei termini a ritroso per la precisazione delle conclusioni e per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con unico e complesso motivo di gravame lamenta malgoverno Parte_1
delle risultanze istruttorie laddove il primo giudice ha ritenuto che la consegna pagina 5 di 11 dell'immobile sia avvenuta nel mese di luglio 2016 in quanto non collegata alla rete fognaria. Censura l'utilizzo della deposizione del teste in Testimone_1
quanto lo stesso teste ha dichiarato che la consegna dell'immobile è avvenuta nel mese di maggio 2015 e dunque la deposizione, letta la sua integralità, conforta la tesi secondo cui l'immobile è stato realizzato in toto sin dal mese di maggio
2015, dotato di tutti i servizi tecnologici necessari, ad eccezione del collegamento alla rete fognaria, ma comunque dotato di un sistema di smaltimento dei reflui. Allega che altro teste ha dichiarato di aver proceduto alla tinteggiatura nel mese di aprile 2015 e che il saldo prezzo era stato versato in data 7 luglio 2015. In definitiva, a detta di parte appellante, la consegna era avvenuta in data imprecisata tra il maggio e il 7 luglio 2015 o comunque al più
tardi entro la data del 19.01.2016; l'immobile costruito da era dotato di Pt_1
tutti i requisiti di legge per ottenere l'attestazione di agibilità e la suddetta consegna è stata fatta “chiavi in mano” tanto che gli attori hanno da subito dimorato nella nuova abitazione usufruendo per il primo periodo, sino agli allacciamenti, dei servizi di cantiere posti a loro disposizione gratuitamente.
Il motivo è nel suo complesso infondato.
Dagli atti emerge che nel mese di dicembre 2013 e Controparte_2
sottoscrivevano con un Controparte_3 Controparte_4
capitolato speciale d'appalto in forza del quale quest'ultimo si impegnava a realizzare una nuova villa bifamiliare da erigere in via Delle Grigne a Briosco;

l'importo complessivo a corpo dei lavori a base d'asta era fissato in € 265.000
pagina 6 di 11 (in quanto dal prezzo di € 340.000 era da detrarre l'importo di € 65.000 già
versato per il terreno ed € 10.000 per oneri).
Posto che la somma per oneri non era definibile era comunque pattuito che il committente non avrebbe speso più di € 340.000 i.v.a. esclusa e “ …
naturalmente eventuali varianti in corso d'opera e tutti gli allacciamenti dette
reti tecnologiche”.
Tra le caratteristiche era previsto che “le opere in appalto riguardano la
realizzazione di tutte le opere edili strutturali e di finitura, impianti, serramenti,
pavimenti, rivestimenti, tinteggiature e varie che diano l'opera completa e finita
secondo le previsioni progettuali nella classica forma CHIAVI IN MANO”;
all'art. 10 era concordato che l'opera finita doveva essere consegnata entro la data del 15.04.2015 e con la previsione che “se per qualsiasi causa verrà
ritardata la consegna dell'unità immobiliare in oggetto, l'impresa realizzatrice
si impegna a risarcire eventuali spese di deposito arredamenti ed a pagare una
penale di € 5.00 ogni tre mesi”; al punto 15 era ribadito che il termine per consegnare il fabbricato chiavi in mano era fissato al 15.04.2015 e l'ultimazione dei lavori avrebbe dovuto essere comunicata dall'appaltatore al direttore dei lavori ai fini del collaudo e al punto 14 era previsto che il saldo sarebbe stato pagato a consegna dell'opera.
Il saldo di € 39.146,64 veniva pagato dai committenti a seguito di fattura 21/15
del giorno 1.06.2015.
Così riscostruiti i termini di fatto, si tratta di stabilire l'effettivo momento di pagina 7 di 11 ultimazione del fabbricato.
A giudizio di questa Corte non è dirimente il fatto che i committenti hanno pagato il saldo a fronte della presentazione della fattura, dovendosi di converso apprezzare il momento effettivo di ultimazione dell'opera, attesa la particolare formula del contratto di appalto “chiavi in mano”, ribadita in più parti dell'accordo, con cui l'appaltatore si impegnava a consegnare l'opera completamente terminata e pronta per l'uso, senza che il committente dovesse occuparsi di altri interventi.
Nel caso concreto, dall'esame delle prove emerge che in effetti il termine del
15.04.2015 non sia stato rispettato.
Il teste , padre dell'attore, riferiva che il figlio e sua moglie Testimone_2
erano andati a vivere in questa nuova casa nei mesi di agosto/settembre 2016
perché prima l'immobile era privo di acqua, senza fogna e senza gas;
il teste comune riferiva che la casa era stata consegnata nel mesi di Testimone_1
luglio 2015, ma con allacciamenti parziali, ossia vi era l'acqua e l'elettricità, ma non erano esistenti gli allacciamenti gas, l'illuminazione pubblica e la fognatura.
Proprio in relazione alla fognatura, questo teste rappresentava che il permesso era giunto nel gennaio 2016, ma il collegamento alla fognatura era stato fatto nel mese di giugno 2016; nulla sapeva riferire in ordine all'effettiva dimora da parte degli attori in quell'immobile e confermava che aveva consentito Pt_1
l'allacciamento alle reti di cantiere per l'elettricità e l'acqua, ma non per la fognatura.
pagina 8 di 11 Il teste riferiva che gli impianti elettrici e idraulici erano terminati Tes_3
maggio 2015; il teste riferiva di aver eseguito la tinteggiatura entro la data Tes_4
del 20.04.2015; la teste , designer, riferiva di essersi recata Testimone_5
nell'abitazione degli attori nel settembre 2015, ma che questi le avevano riferito che non c'era l'acqua.
Dal complesso delle deposizioni si può evincere che è vero che l'immobile era terminato nei suoi elementi strutturali (e con tutta probabilità gli interni erano stati completati), ma esiste pure la prova che gli allacciamenti siano stati eseguiti ben oltre la data del 15.04.2015 e, in particolare, esiste la dimostrazione che l'allaccio alla fognatura è avvenuto solo nel mese di giugno 2016.
Non corrisponde al vero che l'immobile fosse ugualmente fruibile da parte degli originari attori poiché, sebbene avesse consentito l'allaccio alle utenze Pt_1
di cantiere – ulteriore dimostrazione dell'incompletezza dell'opera sotto il profilo dei necessari allacciamenti ai servizi generali – il teste Tes_1
dichiarava che analoga autorizzazione non era stata data per l'impianto di fognatura.
È dunque da presumere che l'effettivo trasferimento nella nuova abitazione da parte dei committenti sia avvenuto nel mese di luglio 2016 – a distanza di 15
mesi dalla data di consegna prevista nel capitolato – ossia in un momento in cui l'immobile era pienamente fruibile e allacciato a tutti i servizi essenziali, come peraltro riferito dal padre dell'attore.
Il ritardo di 15 mesi, pari a 5 trimestri, giustifica pertanto la penale di € 25.000
pagina 9 di 11 fissata dal Tribunale. Non è stato sollecitato alcun potere ufficioso per procedere alla riduzione ex art. 1384 c.c., peraltro, condividendo il giudizio del primo giudice, si deve ritenere che la stessa non sia affatto eccessiva tenuto conto dei costi di locazione e della concreta impossibilità di fruire di un bene per il quale era stata garantita la consegna ad una certa data.
In prima udienza in questo grado, asseriva che la penale era legata alla Pt_1
presumibile necessità di pagare i costi per stoccare i mobili e gli arredi che i committenti non avevano mai sostenuto, ma in realtà l'art. 10 del capitolato prevede sia il risarcimento per eventuali costi di deposito sia la penale di € 5.000
ogni tre mesi di ritardo e dunque non esiste la correlazione tra le due voci sostenuta da parte appellante in quanto le due tipologie di danno possono coesistere.
In conclusione, la sentenza gravata va confermata.
L'appellante va condannato alla rifusione delle spese del grado che si liquidano come in dispositivo.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di SC, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
2708/2023 emessa dal Tribunale di SC in data 25.10.2023, così provvede:
- Rigetta l'appello;
pagina 10 di 11 - condanna parte appellante a rifondere a parte appellata le spese di lite del presente grado che liquida in complessivi € 3.966 per compenso (di cui € 1.134
per la fase di studio della controversia, € 921 per la fase introduttiva del giudizio ed € 1.911 per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%, i.v.a. e c.p.a., come per legge;

- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1
quater del D.P.R. 115/2002.
Così deciso in SC nella camera di consiglio del 12.06.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
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