REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 7830/2019 vertente
TRA
(C.F.: , con l'avv. PATRIZIA TITONE. Parte_1 C.F._1
Appellante
E
(C.F.: ). Controparte_1 C.F._2
Appellato Contumace
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 13 novembre 2024 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- ha proposto appello avverso la sentenza n. 9556/2019 con cui il Tribunale Parte_1 ordinario di Roma, accertati i rispettivi crediti, ha rigettato ogni domanda, sia principale che subordinata e riconvenzionale, e ha posto definitivamente a carico delle parti per il 50% le spese di
CTU, compensando integralmente tra le parti le spese di giudizio.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “Con atto di citazione notificato il 15.06.2016 la Signora quale comproprietaria dell'immobile sito in Roma, Via Clemente IX, n. 84, ha Parte_1 convenuto in giudizio il Signor al fine di ottenere il rilascio immediato Controparte_1 dell'immobile de quo, previo accertamento che il convenuto ha goduto in via esclusiva dell'immobile per i periodi dal 1.1,2011 al 6.7.2014 e dal 10.2.2015 e fino alla data di effettivo rilascio;
con condanna del medesimo convenuto al risarcimento di un'indennità commisurata al 50% del valore locativo e pari ad euro 26.550,00=, oltre mensilità maturande fino alla data dell'effettivo rilascio.
Si è costituito il convenuto e, oltre a contestare le domande promosse dall'attrice, ha spiegato domanda riconvenzionale richiedendo gli importi relativi alle utenze da lui pagate in via esclusiva.
Sono stati escussi alcuni testi ed è stata svolta CTU sul valore locativo dell'immobile.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato:
1 “Le domande dell'attrice sono parzialmente fondate e vanno accolte limitatamente a quanto di ragione, cosi come quelle spiegate con la domanda riconvenzionale dal CP_1
Ed invero, la domanda riconvenzionale del viene accolta e portata a compensazione di CP_1 quanto dovuto dal alla Signora Ed invero, la proponente ha documentalmente provato CP_1 Pt_1
i propri assunti, corroborati dalle escussioni testimoniali che hanno confermato, tra l'altro, che il convenuto non ha mai pagato alcun onere poiché nel periodo 17.7.2014 al 9.2.2015, avendovi provveduto il conduttore Signor Pt_2
Dei canoni percepiti da tale conduttore il non ha mai informato la comproprietaria CP_1 [...]
Parte_3
Inoltre appare provato che nei periodi di cui all'atto introduttivo, il ha disposto in via esclusiva CP_2 dell'immobile, contro la volontà dell'attrice comproprietaria.
Mentre inattendibile appare la teste escussa da parte convenuta, la signora che oltre Persona_1 ad aver riferito circostanze apprese de relato, ha sostenuto di essersi trasferita nell'immobile de quo a maggio 2015, circostanza diversa da quanto sostenuto innanzi al Giudice penale (v.allegato per tabulas).
Per contro va osservato che la giurisprudenza della S.C, ha affermato che ... (omissis) fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale. (Cass. 24647/2010 e 2423/2015).
Ciò detto, a fronte delle domande attoree, va considerato il periodo decorrente dalla data di messa in mora, vale a dire dalla lettera di invito alla negoziazione assistita, cioé dal 23 febbraio 2016. Ne consegue che i canoni mensili dovuti calcolati da marzo 2016 a tutto aprile 2019 siano pari ad euro 10.526,00= (€. 277,00 moltiplicato per 48 mesi). Poiché la domanda riconvenzionale è fondata su documentazione di oneri condominiali dovuti pro- quota dalla Signora odierna attrice, si rilevano giusti motivi atti a dichiarare la compensazione Pt_1 di ogni reciproca richiesta, rigettata la domanda attrice di rilascio dell'immobile de quo da parte del Signor Rigettata ogni altra domanda. CP_1
Le spese, anche per la svolta CTU, vengono pertanto compensate.”
3.- ELLA ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati. Pt_1
I. Errato accertamento dei periodi di debenza dell'indennità di occupazione.
Censura l'omessa condanna al convenuto, da parte del Giudice di primo grado, al pagamento dell'indennità di occupazione in favore dell'attrice per i periodi dal 01/01/2011 al 06/07/2014 e dal 10/02/2015 al rilascio, periodi per i quali il medesimo Giudice avrebbe correttamente accertato l'occupazione esclusiva dell'immobile da parte del CP_1
II. Infondatezza della domanda riconvenzionale del convenuto ed illegittimità della compensazione operata dal Giudice.
Censura la decisione del Giudice di accogliere la domanda riconvenzionale del convenuto di rimborso, accertando in sentenza l'importo di euro 10.526,00, senza specificare e determinare dette somme nel quantum e senza motivare in ordine alla fondatezza della domanda riconvenzionale stessa. L'appellante sostiene di aver contestato specificatamente la fondatezza dell'avversa domanda riconvenzionale con la memoria ex art. 183 comma 6 n.1 c.p.c. eccependo che la documentazione prodotta dal convenuto era priva di valenza probatoria e che la dichiarazione depositata
2 dell'Amministratore del Condominio, così come il sollecito di pagamento e la bolletta (anch'essi depositati in atti) facessero riferimento ad un immobile diverso.
Il giudice avrebbe, inoltre, escluso dalla compensazione il credito di Euro 10.526,00 in capo alla signora Pt_1

III. Omessa motivazione della domanda di rilascio.
Censura la decisione del Giudice di rigettare la domanda attorea di rilascio dell'immobile, omettendone in toto la motivazione. L'appellante chiede alla Corte di condannare il CP_1 all'immediato rilascio in favore della comunione dell'immobile di comune proprietà.
IV. Spese di lite e di CTU.
L'appellante chiede che venga riformata la sentenza impugnata anche nella parte relativa alle spese di lite e di CTU condannando il convenuto alla refusione in favore dell'appellante delle spese e compensi del doppio grado di giudizio, nonché al rimborso delle spese relative alla CTU espletata in primo grado.
4.- Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia del al quale l'atto di appello è CP_1 stato notificato via pec presso lo studio degli avvocati costituiti in primo grado e non è comparso.
5.- L'appello è in parte fondato.
Nel corso del giudizio sono intervenute le SS UU della Cassazione con la sentenza 15 novembre
2022, n. 33645, componendo un contrasto giurisprudenziale. La citata decisione ha enunciato, tra l'altro, il principio di diritto secondo cui, in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. In caso di impossibilità di provare tale danno nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nel caso in esame ritiene questa Corte che l'originaria attrice, odierna appellante, abbia dato prova di aver agito per essere reimmessa nel possesso dal 16.2.2016 con la missiva in cui ha chiesto l'indennità di occupazione, alla quale ha fatto seguito l'invito alla stipula della convenzione di negoziazione del 22.2.2026. D'altronde, secondo l'id quod plerumque accidit, un immobile, che costituisce anche base imponibile di imposte, viene generalmente “messo a reddito”. L'occupante è quindi tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto ove ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 31105 del 08/11/2023), consistito, nel caso in esame, dal non aver corrisposto un canone locatizio per avere la disponibilità dell'immobile. In tal caso «ai fini della determinazione dei frutti che uno dei condividenti deve corrispondere in relazione alla detenzione di un immobile oggetto di divisione giudiziale, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri (Cass. n. 1528/1985), ben possono essere liquidati con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato (Cass. n. 5504/2012)» (Cass. sez. 2, Ordinanza n. 17876 del 03/07/2019).
3 Ai fini della determinazione di detti frutti è stata disposta una Ctu che – in base a conclusioni che si condividono in quanto appaiono scevre da vizi logici e adottate all'esito di una indagine scrupolosa e condivisibile - ha determinato il 50 % del valore locativo per il periodo compreso dal 2016 al 2019 in circa 3.200 euro
Ritiene questa Corte che, tenendo in considerazione il risparmio fiscale, l'eventuale avvicendamento di diversi conduttori che avrebbero potuto non garantire la continuità del rapporto locatizio, nonché
l'alea delle relative morosità, stimasi equo determinare l'importo dovuto a in Euro 3.000 Parte_1 annuali a titolo risarcitorio per l'occupazione dell'immobile, a far data dal marzo 2016 sino all'effettivo rilascio, oltre agli interessi sulle singole scadenze.
7.- Non sono, di contro, provati versamenti a titolo di oneri condominiali per il periodo 2016-2019 dal momento che le ricevute versate in atti attengono tutte a periodi pregressi nei quali non risulta essere stato richiesta la disponibilità dell'appartamento da parte della Pt_1
8.- É infine fondato il motivo attinente all'omessa motivazione sul rigetto della domanda di rilascio del bene in favore della comunione., alla luce dell'indirizzo della Suprema Corte per cui «In tema di comunione, il giudice può ordinare al comproprietario, che occupi in esclusiva l'immobile comune in assenza di un titolo a detenere autonomamente, il rilascio in favore della comunione non già dell'intero bene, bensì della quota di pertinenza, al fine di consentire agli altri comproprietari di disporre delle relative quote e di assumere le proprie determinazioni in relazione all'amministrazione e al godimento dello stesso ai sensi degli artt. 1102 e 1103 c.c.».
9.- Le spese di entrambi i gradi del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Il compenso del CTU è posto definitivamente a carico dell'appellato.

PQM

La Corte di Appello di Roma, VII sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 9556 del 2019:
condanna a corrispondere Euro 3.000 annuali a far data dal marzo 2016 sino Controparte_1 all'effettivo rilascio, oltre agli interessi sulle singole scadenze mensili;

condanna al rilascio in favore della comunione della quota di pertinenza di Controparte_1 Pt_1
[...]
condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di che liquida Controparte_1 Parte_1 in Euro 3.000 per il primo grado e in Euro 2.500,00 per questo grado di giudizio, oltre spese generali iva e cassa come per legge;

pone definitivamente a carico di parte appellata il compenso del CTU.
Roma, 5 febbraio 2025
Il Consigliere estensore
Il Presidente
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