N. R.G. 157/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott. Paola De Lisio Consigliere
Dott. Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 157/2023 R.G. promossa da
, nata a [...] il [...], C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Fabio Coccia ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Perugia, via Campo di Marte n.2/L giusta delega posta a margine dell'atto di citazione in appello;

-Appellante=
nei confronti di nata a [...] il [...], C.F. in proprio e CP_1 CodiceFiscale_2
quale liquidatore giudiziale della CP_2 Controparte_3
in concordato preventivo,
[...]
in concordato CP_2 Controparte_3
preventivo, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Controparte_3
pagina 1 di 12 entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Irene Finocchi ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in , via Plinio il Giovane n.26, in forza di delega apposta in CP_3
calce alla comparsa di costituzione in appello;

-Appellate=
e
, con sede in Roma, viale Cesare Pavese n.385, C.F. Controparte_4
, in persona del suo Curatore speciale rappresentata e P.IVA_1 Controparte_5
difesa dall'Avv. Giacomo Massini ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in
Firenze, Lungarno A. Vespucci n.8, in forza di procura alle liti apposta su foglio separato alla comparsa di costituzione in appello;

-Appellata=
e con sede in , Loc. San Venanzo n.11, P.I. in persona CP_6 CP_3 P.IVA_2
del suo legale rappresentante , rappresentata e difesa dall'Avv. Lorenzo CP_7
Tizi ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in , Corso Garibaldi n.11, in CP_3
forza di delega apposta su foglio allegato alla comparsa di costituzione in appello;

-Appellata=
OGGETTO: diritto di prelazione – diritto di riscatto del conduttore (ex L. 392/1978, ex
L. 431/98 e altre leggi speciali)
CONCLUSIONI:
Per parte appellante come all'atto di appello;

Per parte appellata come alle note scritte datate 18.10.2024; CP_6
Per le altre parti appellate come alle rispettive comparse di costituzione e risposta.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE pagina 2 di 12 Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1
innanzi al Tribunale di Spoleto la Controparte_8
in concordato preventivo, in persona del suo Liquidatore Giudiziale
[...]
dott.ssa la Dott.ssa in proprio, nonché la al CP_1 CP_1 CP_6
fine di sentir dichiarare la sussistenza in suo favore (quale conduttrice di una lavanderia)
del diritto di prelazione stabilito dall'art. 38 L.392/78 e, per l'effetto, sentir dichiarare inefficace la compravendita con la quale la aveva acquistato dalla CP_6 CP_2
l'immobile sito in , via San Benedetto snc, di cui all'atto a rogito Notaio CP_3 [...]
del 7.4.2016. In via subordinata, accertata la sussistenza di un diritto di Per_1
prelazione di natura convenzionale e la violazione dello stesso, chiedeva condannarsi la venditrice al risarcimento dei danni conseguenti al mancato acquisto dell'immobile; in via di ulteriore subordine chiedeva il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata partecipazione alla vendita dell'immobile locato.
Radicatosi il contraddittorio i convenuti resistevano alle domande dell'attrice deducendo l'insussistenza di un diritto di prelazione, legale o convenzionale che fosse, in capo alla trattandosi di vendita effettuata all'interno del concordato;
la dott.ssa Pt_1 CP_1
chiedeva inoltre di essere autorizzata alla chiamata in causa della propria compagnia assicuratrice, dalla quale chiedeva di essere tenuta Controparte_4
indenne nell'ipotesi di condanna.
Ammessa la chiamata della la stessa si costituiva Controparte_4
sostenendo la carenza di legittimazione passiva della propria assicurata e comunque non dovuta la sua pretesa di essere tenuta indenne.
Istruita la causa sulla base della documentazione prodotta, dell'interrogatorio formale dell'attrice e della nonché mediante l'escussione dei testi intimati, il giudice CP_1
di prime cure, con sentenza n.85/2023 pubblicata il 2.2.2023, rigettava tutte le domande pagina 3 di 12 formulate dalla rigettava l'eccezione di carenza di legittimazione passiva della Pt_1
compensava per intero le spese di lite tra la la e la CP_1 Pt_1 CP_1 CP_6
compensava per la metà le spese di lite tra la e
[...] Pt_1 Controparte_4
Contr
condannava l'attrice al rimborso del 100% delle spese di lite in favore di e del
[...]
50% in favore di CP_4
Avverso tale sentenza ha interposto appello per tre motivi di Parte_1
impugnazione e segnatamente:
“1. Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 38 L.392/78. Prevalenza dell'interesse
pubblico sotteso alla ratio della prelazione urbana. Compatibilità del diritto di
prelazione con la vendita eseguita in seno al concordato preventivo;
assenza di
pregiudizio per i creditori”.
Sostiene l'appellante che il Tribunale di Spoleto abbia ritenuto inesistente il diritto di prelazione -ex art. 38 L.392/78- poiché la vendita dell'immobile, essendo avvenuta nell'ambito del concordato preventivo, è qualificabile come vendita coattiva.
Nondimeno ritiene la che la tesi del giudice di prime cure si fondi su un isolato Pt_1
precedente della Suprema Corte (Sent. n.793/2012), peraltro in contrasto con Cass.
SS.UU. n.14083/04, che pur trattando il caso della prelazione convenzionale elencava alcuni punti a sostegno applicabili alla fattispecie, vale a dire: a) il concordato preventivo non svolge alcuna efficacia traslativa delle proprietà dei beni ceduti/da cedere;
b) i rapporti preesistenti non si sciolgono né con il decreto di ammissione, né con l'omologazione; c) il diritto di prelazione non è incompatibile con la fase esecutiva del concordato;
d) il patto di prelazione può essere inserito nella vendita senza che ciò
comporti lesione per i creditori.
Da qui la conclusione che l'esercizio del diritto di prelazione riconosciuto al conduttore
(diritto che è pur sempre sorretto dall'interesse pubblico alla tutela delle piccole e medie pagina 4 di 12 aziende) sia del tutto compatibile con il regime del concordato preventivo, al contrario di quanto sostenuto dal primo giudice (che ha inteso privilegiare la speditezza della procedura e l'interesse della migliore soddisfazione dei creditori).
In ultimo, vale la pena ricordare che la recente giurisprudenza, anche amministrativa
(Cons. Stato sez. I 16.12.2015), ha affermato la natura non coattiva della vendita concordataria, sì che il diritto di prelazione non compromette la competitività della procedura di vendita.
“2. Errore di giudizio in riferimento al mancato riconoscimento di un diritto di
prelazione convenzionale da parte della in persona del liquidatore giudiziale CP_8
con le missive 16.12.2014 e 23.10.2015. Irrevocabilità della CP_1
denuntiatio. Insufficiente e/o contraddittoria motivazione per mancata ammissione della
CTU richiesta con la memoria di parte attrice ex art. 183 comma VI n.2 (cpc) effettuata
con Ordinanza del 29.03.2019”.
Risulta per tabulas che il Liquidatore Giudiziale abbia riconosciuto alla la Pt_1
prelazione convenzionale, invitando la conduttrice ad esercitare il relativo diritto ed ingenerando nella stessa la “legittima aspettativa” dell'esistenza della prelazione.
Da tale riconoscimento deriva anche la necessità disporre una CTU per valutare l'immobile oggetto di lite e determinare l'ammontare del danno.
“3. Motivazione contraddittoria e/o insufficiente, errore di giudizio in riferimento al
mancato riconoscimento del diritto al risarcimento del danno causato dall'impedimento
alla partecipazione alla vendita immobiliare determinato dall'errore professionale della
dott.ssa , quale professionista e liquidatrice della Omessa CP_1 CP_8
pronuncia sul capo della domanda relativo all'errore professionale. Violazione e/o falsa
applicazione dell'art. 1227 c.c.. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 107 e 108
L.F. Mancata ammissione della CTU”. pagina 5 di 12 La domanda del risarcimento del danno proposta in ulteriore subordine trova fondamento -ad avviso dell'appellante- nella condotta del Liquidatore dott.ssa CP_1
che ha impedito la presentazione dell'offerta e la -conseguente- mancata aggiudicazione del bene immobile detenuto dalla conduttrice.
Ha sostenuto il primo giudice, facendo un “generico riferimento all'art.1227 c.c.”, che la avrebbe dovuto ricorrere al meccanismo di cui all'art. 107 c.4 L.F. -oppure Pt_1
all'art. 108 L.F.- favorendo così la sospensione delle vendite in virtù dell'offerta migliorativa del 10% (che avrebbe dovuto presentare), ma che non era stata presentata
(cfr. Pag.8 della sentenza gravata).
Ritiene l'appellante che il richiamo all'art. 1227 cod. civile sottenda ad un errore professionale della dott.ssa che avrebbe causato nella conduttrice l'erronea CP_1
convinzione dell'esistenza di un “diritto di preferenza”, confermato anche nei successivi contatti telefonici intercorsi, che avrebbe infine impedito l'esercizio del diritto di prelazione;
di qui la richiesta risarcitoria da determinare sulla scorta del valore economico assegnato al bene immobile o, se del caso, tramite CTU -disattesa dal primo giudice- e di cui si rinnova la richiesta.
In conformità delle argomentazioni svolte l'appellante ha chiesto la riforma della sentenza gravata e l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado, con vittoria delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
Si sono costituite in giudizio tutte le parti appellate che hanno contestato tutte le argomentazioni di parte appellante ed hanno chiesto che l'impugnazione venisse dichiarata inammissibile (per difetto di interesse ad agire della che ha cessato Pt_1
la propria attività nell'immobile oggetto di lite) o comunque rigettata, poiché priva di fondamento, con la conferma in ogni sua parte della sentenza appellata e vittoria delle spese di lite. pagina 6 di 12 Con ordinanza collegiale riservata la Corte ha sospeso la provvisoria esecutività della sentenza impugnata, confermando così il decreto emesso inaudita altera parte dal presidente in data 5.4.2023.
All'udienza del 16.10.24 il Consigliere istruttore designato, ritenuto di non dover procedere a norma dell'art. 350 bis cpc, ha assegnato alle parti i termini perentori per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni, le comparse conclusionali e le note di replica.
All'udienza del 5.2.2025 la causa è stata riservata alla decisione del Collegio.
*****
Con il primo motivo di appello ha censurato la sentenza emessa dal Parte_1
Tribunale di Spoleto deducendo che il diritto di prelazione previsto dall'art. 38 L.392/78
sia compatibile con le vendite eseguite in seno al concordato preventivo.
Ritiene questa Corte che la tesi dell'appellante non possa trovare accoglimento.
Nel sistema di liquidazione dei beni delineato per il concordato preventivo dall'art. 163
bis L.F., tramite il cosiddetto sistema delle offerte concorrenti, deve riconoscersi natura di vendita esecutiva coattiva anche al trasferimento dei beni intervenuto tramite atto negoziale, autorizzato ai sensi dell'art. 161 c.7 L.F. (Cass. Civ. I sez. 21.2.25 n.4652).
In buona sostanza la cessione dei beni per soddisfare il ceto creditorio è assimilabile a quello che ha luogo in sede fallimentare (Cass. 22.10.2020 n.23139), onde la prelazione legale riconosciuta al conduttore dall'art. 38 L.392/78 non è compatibile con la procedura concorsuale di concordato, visto che ostacolerebbe il prevalente interesse pubblicistico alle ragioni di speditezza delle alienazioni, secondo quello che è
l'autorevole insegnamento della Suprema Corte (Cass. Sent. n.7931/12) richiamato nella sentenza gravata (pagg.5 e 6).
pagina 7 di 12 In effetti la vendita eseguita nell'ambito del concordato preventivo è pur sempre autorizzata e disposta dal Tribunale e, per quanto posta in essere dal debitore (che non viene spossessato dai propri beni), risulta vincolata e non può parificarsi tout court ad una semplice vendita volontaria, nell'ambito della quale opera il diritto di prelazione invocato dall'appellante.
Tanto premesso, e considerata la prevalente esigenza di tutela del ceto creditorio e di speditezza della procedura, osserva questa Corte che non vi sono motivi per discostarsi dall'autorevole indirizzo giurisprudenziale sopra esposto, onde il primo motivo di appello va respinto.
*****
Col secondo motivo di impugnazione ha dedotto l'errore di giudizio del Parte_1
primo giudice che ha mancato di riconoscere il diritto di prelazione convenzionale concesso da parte della a mezzo del suo liquidatore giudiziale CP_8 CP_1
con le missive 16.12.2014 e 23.10.2015.
[...]
Ritiene in proposito questa Corte che l'invito del Liquidatore -contenuto nelle missive citate- ad “esercitare il diritto di prelazione” qualora la conduttrice “fosse interessata”
non integra il riconoscimento di alcuna ipotesi di prelazione convenzionale, anche perché una simile ipotesi non è stata mai sottoposta al vaglio degli organi del concordato, vale a dire il comitato dei creditori ed il Giudice Delegato (la circostanza è
pacifica).
In realtà, al di là dell'espressione usata in modo atecnico, sembra evidente che il
Liquidatore sia stato mosso dalla semplice intenzione di rappresentare alla conduttrice la prossima vendita dell'immobile, con invito a manifestare il proprio interesse, Pt_1
fermo restando che in nessuna delle due missive la liquidatrice ha fatto espresso pagina 8 di 12 riferimento alla prelazione convenzionale, che quindi non è stata presa proprio in considerazione.
A tutto voler concedere è d'uopo rilevare che la proposta è stata revocata con missiva del
23.11.2015, quindi prima che la avesse dichiarato la propria intenzione di Pt_1
avvalersi della prelazione, sicché gli eventuali effetti della denuntiatio sarebbero comunque stati rimossi antecedentemente all'esercizio del diritto da parte del prelazionario.
Da quanto esposto consegue che anche il secondo motivo di appello non possa trovare accoglimento e che, per l'effetto, la richiesta di ammissione di CTU -diretta alla valutazione dell'immobile- non fosse necessaria ai fini della decisione e quindi sia stata correttamente respinta dal primo giudice.
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Il terzo motivo di appello ha ad oggetto la richiesta di risarcimento danni dell'attrice nei confronti della dott.ssa a seguito delle sue comunicazioni ritenute CP_1
“contraddittorie e fuorvianti” (cfr. pag.28 dell'atto di appello).
In proposito osserva questa Corte che i due avvisi di vendita dell'immobile (per le aste del 15.4.2015 e del 16.10.25) sono stati notificati dal Liquidatore giudiziale alla conduttrice, che non ha provveduto a partecipare alle gare, né a comunicare la propria volontà di acquistare il bene.
In pratica è stato il solo soggetto che ha presentato un'offerta di acquisto e gli CP_6
organi della procedura (il Comitato dei creditori ha autorizzato la vendita con verbale del
10.2.16) sono giunti alla decisione di aggiudicare il bene all'(unico) offerente solo dopo aver consultato un legale -l'avv. Salvatore Finocchi- che ha espresso il parere della non operatività nella fattispecie del diritto di prelazione previsto dall'art. 38 L.392/78.
pagina 9 di 12 Insomma la conduttrice ha deliberatamente scelto di non partecipare alle vendite, ed in disparte la considerazione che risulta pacifico che sia rimasta nella detenzione dei locali sino al momento in cui ha cessato la propria attività (il 29.12.2022), a dimostrazione che il cambio di proprietario non avesse inciso sull'esercizio della lavanderia.
Del resto, se è vero che il Liquidatore giudiziale ha inviato delle comunicazioni potenzialmente fuorvianti, è anche vero che in data 23.11.2015 ha rettificato le precedenti comunicazioni;
ciò vale a dire che, a norma dell'art. 108 L.F., la conduttrice avrebbe ben potuto chiedere la sospensione delle operazioni di vendita, adducendo la ragione di aver fatto affidamento sull'operatività della prelazione legale.
Traendo le fila di quanto argomentato, ritiene questa Corte che il Liquidatore giudiziale abbia tenuto una condotta contraddittoria, ma non tale da integrare gli estremi di un illecito (pre)contrattuale o comunque tale da cagionare un danno patrimoniale alla tenuto conto che: 1) la stessa non ha mai inteso partecipare alle vendite, Pt_1
nonostante la notifica degli avvisi;
2) successivamente all'offerta di vendita di CP_6
non ha esercitato la facoltà di chiedere la sospensione delle operazioni di vendita, ex
[...]
art. 108 L.F., contribuendo con la sua inerzia al verificarsi del supposto danno;
3) per svariati anni successivi all'acquisto dell'immobile da parte di la ha CP_6 Pt_1
potuto continuare la sua attività fino alla chiusura ed attualmente è titolare di pensione
(cfr. pag.34 dell'atto di appello), quindi l'esercizio della lavanderia è continuato indisturbato, senza che la vendita abbia arrecato pregiudizi di sorta;
4) il danno economico subito, a detta dell'appellante, dovrebbe ritenersi pari al valore economico assegnato al bene immobile, vale a dire €.68.640,00, o al prezzo di aggiudicazione, cioè
€.71.650,00, oppure in misura pari al canone di affitto pagato (cfr. pagg. 32 e 33 dell'atto di citazione), ma l'esercizio del diritto di prelazione non prevede affatto che il bene venga assegnato gratis al prelazionario. In buona sostanza la il bene lo avrebbe Pt_1
pagina 10 di 12 dovuto pagare (€.71.650,00) tramite un mutuo di €.71.000,00 da restituire con un piano di ammortamento quinquennale (ibidem, pag.33), e non è minimamente dimostrato che il mancato acquisto del bene si sia rivelato un danno, considerate le note criticità che affliggono il settore degli immobili adibiti ad esercizio commerciale nelle aree interne del paese.
In definitiva, la condotta del Liquidatore giudiziale non integra un illecito e, comunque,
non vi è alcuna prova, nemmeno di carattere presuntivo, che il mancato acquisto del bene immobile da parte della abbia determinato un danno patrimoniale. Pt_1
Ne deriva che il terzo motivo di appello va respinto.
*****
Da tutto quanto sopra argomentato deriva che l'appello proposto da non Parte_1
possa trovare accoglimento.
Le continue oscillazioni giurisprudenziali in subiecta materia, in uno con la condotta potenzialmente fuorviante del Liquidatore giudiziale, giustificano la compensazione del
50% delle spese di lite della presente fase di giudizio tra la e gli appellati, spese Pt_1
che per il restante 50% seguono la soccombenza (art. 91 cpc) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'assenza della fase istruttoria.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di in proprio e quale liquidatore Parte_1 CP_1
giudiziale della Controparte_8
in concordato preventivo, in persona del suo legale rappresentante pro tempore in persona del suo legale rappresentante , Controparte_9 CP_7
, in persona del suo Curatore speciale ed Controparte_4 Controparte_5
pagina 11 di 12 avverso la sentenza n.85/2023 emessa dal Tribunale di Spoleto il 2.2.2023, contrariis
reiectis, così provvede:
• Respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

• Condanna l'appellante al rimborso del 50% delle spese di lite sostenute dalle appellate che
Contr liquida nel totale (100%), quanto alla difesa di e in €.4.200,00 per compensi e, CP_1
quanto alle altre in €.6.000,00 per compensi per ciascuna parte, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

• Dichiara compensate tra le parti il rimanente 50% delle spese di lite;

• Visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché l'appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 20 Ottobre 2025
Il Presidente istruttore
(Dott. Simone Salcerini)
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