N.R.G. 8238/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa LA EA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8238/2019 promossa da:
, rappresentato e difeso dall'Avv. PASQUALE TIBOLLO Parte_1
e dall'Avv. LIDA ALIAI TIBOLLO, giusta procura in atti;
ricorrente contro
, rappresentata e difesa dall'Avv. GIOVANNI VECCIA, giusta CP_1
procura in atti;

resistente
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta rassegnate all'udienza del
17.11.2025, trattata in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 12 Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio deducendo: 1) di aver condotto in locazione a uso studio CP_1
professionale un immobile di proprietà della convenuta sito a Foggia alla via L.
Treggiari n. 2; 2) che, a seguito di sfratto per morosità azionato dalla locatrice, il contratto si è risolto;
3) che il canone annuo pattuito ammontava a € 5.423,00 da pagarsi in rate mensili di € 452,00; 4) di aver versato al momento della sottoscrizione la somma di € 904,00 a titolo di deposito cauzionale;
5) di aver corrisposto in corso di rapporto i canoni in misura superiore al dovuto, aggiornandoli agli indici ISTAT nonostante nulla fosse stato previsto in tal senso nel contratto, per un ammontare complessivo di € 6.861,62.
Ha dunque concluso chiedendo di condannare la convenuta alla restituzione della somma di € 6.861,62, oltre alla restituzione del deposito cauzionale aumentata degli interessi legali. Vinte le spese.
Si è costituita che, preliminarmente, ha eccepito l'improcedibilità della CP_1
domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione;
nel merito, ha eccepito: 1) che il primo contratto stipulato tra le parti in data 1.9.1988 prevedeva l'aggiornamento annuale del canone;
2) che anche il secondo contratto prevedeva l'aggiornamento annuale del canone;
3) che il contratto registrato nel 2005, di cui ha disconosciuto la sottoscrizione, è parzialmente difforme da quello concluso tra le parti essendo privo della clausola di aggiornamento automatico;
4) che l'attore era consapevole degli accordi intercorsi con la locatrice tant'è che ogni anno ha aggiornato il canone, senza essere mai stato sollecitato in tale senso dalla locatrice, così adempiendo a un'obbligazione naturale;
5) il difetto di prova dei versamenti eseguiti dall'attore; 4) la prescrizione del credito per le somme versate in eccesso dal
2004 al 2009; 5) il mancato pagamento dell'indennità di occupazione dal mese di agosto 2019 sino al mese di dicembre 2019, pari a complessivi € 2.260,00, e delle pagina 2 di 12 spese condominiali maturate dopo l'intimazione di sfratto, pari a € 48,45; 6) la sussistenza di danni all'interno dell'immobile, quantificati in € 7.142,11 oltre IVA;
7) la compensazione del credito vantato dall'attore con il controcredito a lei spettante di
€ 8.978,08, di cui € 1.598,74 per il pagamento delle spese di lite del procedimento di sfratto e € 7.379,34 per canoni insoluti e spese di lite, di cui al decreto ingiuntivo n.
2569/2019 del 19.12.2019. Ha dunque concluso chiedendo di rigettare la domanda nonché, in via riconvenzionale, di condannare l'attore al pagamento della somma di €
9.442,64 e, in via subordinata, di compensare il credito dell'attore con il controcredito di € 8.978,08. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Disposto il mutamento del rito da ordinario in locativo ed esperito il procedimento di mediazione, la causa, istruita in via esclusivamente documentale, è stata riassegnata alla scrivente;
quindi è pervenuta all'udienza del 17.11.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale è decisa.
Preliminarmente, va osservato che, contrariamente a quanto affermato dalla resistente nelle note conclusive, non è stata disposta la riunione al presente giudizio di quello, di più recente iscrizione a ruolo, iscritto al n. 1044/2020 R.G., avente a oggetto l'opposizione promossa dall'odierno ricorrente avverso il decreto ingiuntivo n.
2568/2019 chiesto e ottenuto da per il mancato pagamento dei canoni di CP_1
locazione di maggio 2018 e da giugno/dicembre 2019 (cfr. ord. 10.3.2022).
Ciò chiarito, la domanda è parzialmente fondata e deve essere accolta per quanto di ragione.
È documentalmente provato il contratto di locazione stipulato tra le parti in data
21.11.2005, della durata di sei anni, con cui è stato concesso in locazione all'odierno ricorrente a uso professionale l'immobile di proprietà della resistente.
Nel contratto è stato pattuito il canone annuo di € 5.423,00 da corrispondersi in 12 rate mensili di € 452,00; è stato inoltre espressamente escluso l'aggiornamento automatico del canone agli indici Istat (art. 5).
L'efficacia probatoria del contratto non può dirsi scalfita dal disconoscimento, da parte della resistente, della paternità della firma apposta in calce allo stesso siccome pagina 3 di 12 logicamente incompatibile con il contegno assunto dalla stessa che, prima CP_1
della instaurazione del presente giudizio, aveva intimato lo sfratto per morosità nei confronti del conduttore in virtù del mancato pagamento dei canoni di locazione di cui al medesimo contratto (cfr. doc. 4 fasc. resistente). La giurisprudenza di legittimità è unanime sul punto: “la parte che abbia, anche tacitamente, riconosciuto, prima del giudizio, una scrittura a lei stessa riconducibile, non può successivamente disconoscerla, senza che, ove ciò avvenga (in spregio a elementari principi di correttezza e buona fede), la controparte sia tenuta a chiederne la verificazione” (cfr.
Cass. n. 10849/2012; Cass. n. 25047/2009; Cass. n. 18748/2004). Invero, la ratio del potere conferito alla parte ex art. 214 c.p.c. di disconoscere la scrittura presuppone che la stessa non sia stata già riconosciuta, sia pure tacitamente.
A tanto deve aggiungersi che l'operato disconoscimento mal si concilia con la contestazione nel merito dell'altrui pretesa. Ed infatti, laddove la sottoscrizione non fosse stata apposta effettivamente dalla , la stessa non avrebbe avuto alcun CP_1 interesse né titolo a discettare nel merito del rapporto debitorio. L'avere discusso nel merito del rapporto debitorio appare condotta logicamente incompatibile con il disconoscimento, che deve pertanto ritenersi superato dalla linea difensiva seguita dalla resistente nel merito (cfr. Cass. n. 12448/2012).
Ciò posto, va rammentato che in tema locazione ad uso diverso da abitazione, in base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978 il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto” (cfr. Cass. n. 11675/2014).
Nel caso di specie, non solo, come si è detto, le parti hanno espressamente escluso nel contratto l'aggiornamento annuale del canone di locazione ma è la stessa resistente ad affermare, nelle proprie difese, di non averlo mai richiesto. pagina 4 di 12 Contrariamente a quanto sostenuto dalla resistente, la circostanza che gli importi eccedenti la misura del canone convenuto siano stati spontaneamente versati dal conduttore in assenza di richiesta del locatore non esclude la natura indebita del pagamento né la sua ripetibilità.
Non ha infatti fondamento giuridico l'assunto della resistente della rispondenza dello spontaneo pagamento del canone “aggiornato” ad un dovere morale o sociale del conduttore, posto che quanto affermato dalla stessa circa la mancata richiesta di aumento del canone legittima la domanda di ripetizione degli aggiornamenti del canone alla luce della giurisprudenza innanzi richiamata (che considera, come si è visto, non ripetibili gli aumenti corrisposti in adempimento di una richiesta, non anche quelli non richiesti, come nella specie). Va inoltre osservato che il fatto che la
L. 392/1978 faccia dipendere la misura dell' “equo canone” da parametri sganciati dalle dinamiche del libero mercato e ne preveda l'aggiornamento solo su richiesta del locatore, e che la L. 431/1998, come la disciplina codicistica, non contempli l'automatico aggiornamento del canone, rimesso dunque alla volontà delle parti, sta a indicare che l'equivalenza e l'invarianza dei valori reali delle reciproche prestazioni dei soggetti del rapporto locativo non sono elementi indefettibili del sinallagma contrattuale. Di talché il pagamento di un canone d'importo superiore a quello concordato tra le parti, lungi dal soddisfare un dovere morale o sociale del conduttore
(quasi che la locazione mantenga nel diritto naturale o nel costume sociale una fisionomia diversa da quella impressale dal diritto positivo), conferisce al solvens il diritto di agire per la ripetizione di quanto versato in eccedenza rispetto all'importo contrattuale.
Ne discende pertanto che il periodico aggiornamento del canone, non previsto nel contratto né richiesto dalla locatrice, non è dovuto.
Ciò posto, sotto il profilo degli oneri probatori, va osservato che l'azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone convenzionale è soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito (cfr. Cass. n. 3277/1992; 2936/1995). pagina 5 di 12 Quindi il conduttore deve provare l'effettivo versamento del canone nella misura eccedente quella convenuta.
Nel caso di specie, sono documentalmente provati i pagamenti effettuati in eccesso dal conduttore e in particolare, a fronte della pattuizione di un canone annuo di €
5.423,00, risultano effettuati a mezzo assegno i seguenti versamenti: € 5.627,00 per l'annualità 2004; € 5.702,00 per l'annualità 2005; € 5.782,00 per l'annualità 2006; €
5.869,00 per l'annualità 2007; € 5.962,92 per l'annualità 2008; € 6.127,42 per l'annualità 2009; € 6.127,42 per l'annualità 2010; € 6.202,86 per l'annualità 2011; €
6.333,00 per l'annualità 2012; € 6.473,00 per l'annualità 2013; € 6.500,00 per l'annualità 2014; € 6.500,00 per l'annualità 2015; 6.500,00 per l'annualità 2016; €
6.500,00 per l'annualità 2017.
La tesi della resistente, secondo cui non vi sarebbe prova dei pagamenti, è per un verso smentita dalle stesse difese articolate da quest'ultima nella propria memoria di costituzione allorché ha espressamente sostenuto, contraddicendosi con quanto poi eccepito, che il ricorrente “puntualmente ogni anno ha aggiornato il canone iniziale”
e che il pagamento del canone in misura superiore a quanto pattuito costituirebbe un'obbligazione naturale come tale irripetibile, così implicitamente ammettendo di aver ricevuto gli importi sopra indicati, ma anche dalla circostanza che la resistente ha intimato lo sfratto per morosità nell'anno 2019 per il mancato pagamento dei canoni a partire dal maggio 2018, di talché è ragionevole ritenere che, sino ad allora, i canoni sono stati corrisposti nella misura indicata e documentata dal ricorrente.
Non vale neppure a paralizzare la pretesa restitutoria avanzata dal ricorrente l'eccezione di prescrizione, essendo documentalmente provato che l'immobile è stato rilasciato in data 12.12.2019 (cfr. verbale in atti, doc. 5 fasc. resistente) e avendo il ricorrente domandato la restituzione dei canoni indebitamente versati nel termine di sei mesi dal rilascio. È noto infatti che il termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore, in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla L. 392/1978, fa sì che se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio pagina 6 di 12 dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata. Viceversa, il rispetto del termine di sei mesi consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nell'inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione (Cass. n. 16009/2010).
Ne discende pertanto la fondatezza della pretesa restitutoria di € 6.861,62, così determinata decurtando dalla somma complessiva dei pagamenti effettuati pari a €
87.723,62 (tenendo conto anche della somma di € 2.000,00 versata in acconto in data
12.3.2019) la somma di € 81.345,00, pari all'ammontare complessivo dei canoni effettivamente dovuti.
È altresì fondata la domanda di restituzione del deposito cauzionale, versata dal conduttore al momento della sottoscrizione del contratto (art. 11).
Come noto, il versamento del deposito cauzionale assolve la funzione tipica di garanzia per il locatore rispetto al sorgere di un eventuale obbligo di risarcimento del danno da parte del conduttore (cfr. Cass. n. 4411/2004).
Tuttavia, “cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge”, donde l'obbligo restitutorio in capo al locatore, “eccetto l'ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni subiti” (cfr. Trib. Roma, 8.2.2006). Infatti, “... una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni”, militando in tal senso l'indirizzo costantemente seguito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “...l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per pagina 7 di 12 l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (cfr. Cass. n. 3882/2015).
Nel caso di specie la resistente non ha contestato la mancata restituzione, al momento del rilascio dell'immobile, della somma versata dal ricorrente. Ha tuttavia formulato domanda riconvenzionale di condanna del conduttore al pagamento della somma di €
7.379,34 per i danni riscontrati presso l'immobile.
Senonché la resistente ha del tutto omesso di specificare i danni subiti dall'immobile, limitandosi in maniera generica a lamentare che l'immobile è stato riconsegnato “in pessimo stato locativo” e rinviando sia alle fotografie in atti sia alla perizia di parte allegate.
Premesso che dalle foto in atti non si riscontra alcun pessimo stato dell'immobile, non può non evidenziarsi l'assoluta carenza, sotto il profilo assertivo, dei danni asseritamente patiti, che la stessa resistente si è finanche astenuta dall'indicare nei propri scritti difensivi. Una siffatta carenza assertiva non può essere colmata né dal generico rinvio alla perizia di parte, essendo onere di chi propone la domanda formulare specifiche (e tempestive) allegazioni degli elementi in fatto da far valere in giudizio, onere nella specie del tutto mancante, né dalla invocata consulenza tecnica di ufficio che assumerebbe carattere meramente esplorativo e sarebbe quindi inammissibile, posto che, come è noto, tale strumento ha la funzione di valutare elementi ed allegazioni già acquisite al giudizio, ma non di sollevare la parte dall'onere di allegazione, prima ancora che di prova.
Ne discende pertanto l'infondatezza della domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni, siccome del tutto priva di qualsivoglia allegazione in fatto.
In ragione dell'infondatezza della domanda di risarcimento dei danni, parte resistente va dunque condannata alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, pari a € 904,00 oltre interessi legali annualmente maturati.
Venendo alle ulteriori domande riconvenzionali proposte dalla resistente, è fondata quella di condanna del ricorrente al pagamento del corrispettivo della locazione per occupazione sine titulo. pagina 8 di 12 È pacifico infatti che il ricorrente, dopo la pronuncia dell'ordinanza di convalida di sfratto (14.8.2019) ha occupato l'immobile sino al 12.12.2019 (cfr. verb. in atti).
Come noto, “in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile” (cfr. Cass. n.
20388/2023).
Sicché, essendo documentalmente provato che il ricorrente ha rilasciato l'immobile in data 12.12.2019, mentre il contratto è stato risolto in data 14.8.2019, e non essendovi prova in atti del pagamento del corrispettivo maturato sino alla data del rilascio, questi deve essere condannato al pagamento della somma di € 2.260,00 (€
452,00x5mensilità).
Non può invece essere accolta la domanda di pagamento delle spese condominiali, pari a € 48,50, dal momento che non è stata fornita prova dell'effettivo esborso da parte della locatrice;
infatti, il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (cfr. Cass. n. 20348/2010).
La somma di € 6.861,62 vantata dal ricorrente a titolo di canoni indebitamente corrisposti è suscettibile di compensazione con quanto dovuto dallo stesso alla resistente a titolo di corrispettivo da occupazione sine titulo (€ 2.260,00): viene infatti nella specie in considerazione l'istituto della compensazione cd. impropria, rilevabile anche d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. n. 4825/2019: “quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico – ancorché complesso – rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione “propria”, bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte e la domanda riconvenzionale. Tale accertamento, che si pagina 9 di 12 sostanzia in una compensazione “impropria”, pur producendo risultati analoghi a quelli della compensazione “propria”, non è sottoposto alla relativa disciplina tipica, sia processuale sia sostanziale).
È poi parzialmente fondata l'eccezione di compensazione, sollevata dalla resistente.
Ed infatti, se certamente il credito di € 6.861,62 vantato dal ricorrente a titolo di ripetizione di indebito può essere compensato con quello incontestato di € 1.598,74, pari all'ammontare complessivo delle spese di lite al cui pagamento il ricorrente è stato condannato nell'ordinanza di convalida di sfratto, trattandosi di crediti certi, liquidi ed esigibili, di contro il medesimo credito non può essere compensato con quello di cui al decr. ing. n. 2569/2019, essendo lo stesso oggetto di altro e separato giudizio (n. 1044/2020 R.G., non riunito al presente giudizio). Ed infatti la giurisprudenza di legittimità ha precisato che se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale, o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non può pronunciare la compensazione, né legale, né giudiziale. Infatti la compensazione giudiziale presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice innanzi al quale essa
è invocata e non può fondarsi su un credito sub iudice in un separato procedimento
(cfr. Cass. n. 23924/2024; 31359/2018; Cass. S.U. n. 23225/2016).
Pertanto, in ragione delle su menzionate compensazioni, la resistente deve essere condannata alla restituzione in favore del ricorrente della somma di € 3.002,88 (€
6.861,62 - € 2.260,00 - € 1.598,74) per i canoni non dovuti, oltre che, come si è detto, alla restituzione del deposito cauzionale nella misura innanzi indicata.
L'esito complessivo della lite giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura di 2/3, con il restante terzo a carico del ricorrente.
Alla liquidazione del compenso deve procedersi ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modifiche, applicati sul valore del decisum i parametri medi ed esclusa la fase istruttoria siccome non tenutasi.
Nel prospetto seguente sono riportate le voci di compenso spettanti e i relativi importi, liquidati tenendo conto del valore della domanda, della natura della causa e pagina 10 di 12 della difficoltà delle questioni trattate, e con esclusione della fase istruttoria perché non tenutasi.
Scaglione: da € 1.001,00 a 5.200,00
FASI VALORE AUMENTO/RIDUZIONE IMPORTO
Parte_2
Studio 425 // 425
Introduttiva 425 // 425
Istruttoria // // //
Decisoria 851 // 851
Totale 1.701,00
2/3 1.134,00


PQM

il Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) ACCOGLIE la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto:
a) NA la resistente alla restituzione della somma di € 3.002,88 a titolo di canoni non dovuti;

b) NA la resistente alla restituzione della somma di € 904,00, oltre interessi con decorrenza annuale, a titolo di restituzione del deposito cauzionale;

2) NA la resistente al pagamento in favore del ricorrente dei 2/3 delle spese processuali, parte che liquida in € 1.134,00 per compensi, oltre a rimborso forf. spese generali (15%), Iva e Cap come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Lida Aliai Tibollo dichiaratasi antistataria;
DICHIARA le spese compensate per il restante terzo.
Foggia, 18.11.2025
pagina 11 di 12 Il Giudice
LA EA
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