R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Lucia Cannella Presidente
Dott. Vittorio Aliprandi Consigliere
Dott. Mariangela Bonati Consigliere aus. rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 588/2023 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data e posta in decisione all'udienza collegiale del 19/03/2025
d a
, rappresentata e difesa dall'avv. TRINCO STEFANO, elettivamente OGGETTO: Parte_1
Indebito soggettivo - domiciliata in VIA BRENNERO, 1/C 38068 ROVERETO presso il suo studio
APPELLANTE Indebito oggettivo c o n t r o
, rappresentato e difeso dall'avv. BOTT IVAN e dall'avv. CP_1
TROBINGER SIMONE,, elettivamente domiciliato in VIALE AMEDEO DUCA
D'AOSTA 100 39100 BOLZANO presso il loro studio
APPELLATA/APPELLANTE INCIDENTALE CONDIZIONATA
In punto: appello a sentenza n. 2244/2023 del Tribunale di Brescia seconda sezione in data 06/09/2023 pagina 1 di 12 CONCLUSIONI
Dell'appellante: in via principale e nel merito, accogliere il proposto appello e, per
l'effetto, in riforma della sentenza n. 2244/2023 emessa dal Tribunale di Brescia,
depositata in cancelleria in data 08.09.2023, accogliere tutte le conclusioni avanzate
nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“NEL MERITO, accertare che si è resa inadempiente all'obbligo, CP_1
assunto con il contratto preliminare concluso a Brescia il 26.01.2017, registrato a
Brescia 1 il 27.02.2018 al numero 421 serie 3 di liberare gli immobili, promessi in
vendita, dalle ipoteche ivi indicate;
accertare che si è resa CP_1
inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico
previsto nel detto contratto preliminare;

- emettere sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., che tenga luogo del contratto di
vendita non concluso, condizionando il detto trasferimento, in primo luogo alla
liberazione degli immobili da ogni peso e vincolo, così come in particolare dalle
ipoteche citate nel detto preliminare di vendita, e in secondo luogo, verificatasi tale
prima condizione, al pagamento del saldo del prezzo per la somma di euro
208.000,00 o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia;
- per l'effetto
ordinare al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della
sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c., con esonero da ogni responsabilità; In ogni
caso, si chiede la refusione delle spese di lite, da liquidare secondo i parametri
forensi ex D.M. 55/2014 incluse quelle relative alla fase di mediazione, oltre spese
generali IVA e CPA.”
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate
dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti negli atti di pagina 2 di 12 causa. Rigettare l'appello incidentale condizionato dd. 18/01/2024 dalla parte
appellata siccome infondato, improcedibile e/o inammissibile, dichiarando di non
accettare il contraddittorio in ordine a domande nuove e/o non ritualmente
formulate. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese
generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o
rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva dell'appello
Dell'appellato: in via principale: rigettare per i motivi di cui in narrativa, le
domande formulate da parte appellante in quanto infondate in fatto e in diritto;

conseguentemente rigettare l'atto di gravame della e, per l'effetto, Parte_1
confermare la sentenza n. 2244/2023 del 08.09.2023, pubblicata il 08.09.2023, del
Tribunale di Brescia;

-appello incidentale condizionato: per la denegata ipotesi dell'accoglimento
dell'appello avversario, riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui ha
statuito l'inadempimento della sig.ra di cui in narrativa, e, dunque, accertare CP_1
e dichiarare che la sig.ra si è resa adempiente rispetto al contratto CP_1
preliminare di compravendita di data 26.01.2017 di cui è causa e, accertare
l'inadempimento della per i fatti di cui in narrativa e, di conseguenza, con Pt_1
sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. a favore della convenuta CP_1
, sostituire gli effetti del stipulato contratto preliminare di vendita di data
[...]
21.01.2017, previa pagamento della somma residua del corrispettivo di
compravendita ammontante ad Euro 208.000,00 o quella somma maggiore o minore
accertata in corso di causa, e successivamente previa liberazione degli immobili da
pagina 3 di 12 ogni peso e vincolo ed in particolare dalle ipoteche iscritte presso l'Agenzia delle
Entrate Direzione Provinciale di Brescia Ufficio Provinciale – Territorio Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Salò a favore della “
[...]
” con note di data 08.04.2006 ai n.ri 2715/485 e in Controparte_2
data 13.06.2012 ai n.ri 3418/514;
-ordinare al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della
emananda sentenza, riguardante il contratto preliminare di vendita di data
26.01.2017, con esonero da ogni responsabilità;
in ogni caso, disporre la cancellazione e quindi ordinare al competente
Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione della seguente trascrizione:
-TRASCRIZIONE di data 19.04.2018 – Registro Generale n. 2653, Registro
Particolare n. 1938, DOMANDA GIUDIZIALE - ESECUZIONE IN FORMA
SPECIFICA del 27.03.2018, Pubblico ufficiale TRIBUNALE (Brescia), Repertorio
5009, gravante sugli immobili oggetto di causa (abitazione nella via Magnico
Pezzuglio, catasto fabbricati: NCEU Sezione MAD, fg. 15, particella 633, sub. 6, cat.
A/3, cl. 2, 10 vani, superficie 300 mq;
pertinenze: catasto terreni, fg. 9, particella
534, 2800 mq;
fg. 9 particella 632, 3400 mq;
fg. 9, particella 2380, 700mq; fg. 9,
particella 2910, 30 mq;
fg. 9, particella 2913, 90mq; fg. 9, particella 3922 690 mq;

fg. 9, particella 3923, 230 mq;
fg. 9, particella 4239, 120 mq), Doc.ti 17 – 19)
in ogni caso con integrale rifusione delle spese e competenze del presente giudizio,
oltre spese generali, CAP ed IVA.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 4 di 12 (in seguito ), società tedesca, conveniva in giudizio Parte_1 Pt_1 CP_1
perché, accertato l'inadempimento della stessa all'obbligo di liberare gli immobili oggetto del contratto preliminare di vendita sottoscritto tra le parti, dalle ipoteche gravanti su di essi, nonché l'inadempimento all'obbligo di concludere il contratto definitivo, fosse emessa sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del contratto non concluso, vincolando il trasferimento dell'immobile alla liberazione dai pesi gravanti su di esso e al pagamento del residuo del prezzo.
Deduceva che:
aveva concluso un contratto preliminare di vendita (doc. 1) con in data CP_1
26.01.2017 per gli immobili siti in Toscolano Maderno (BS) fraz. Magnico, descritti in atti;

aveva invitato in più occasioni alla stipula del contratto definitivo la quale CP_1
non aveva mai aderito omettendo di provvedere alla cancellazione delle formalità
gravanti sulle unità immobiliari.
Si costituiva la convenuta, in persona dell'amministratore di Controparte_3
contestando la ricostruzione attorea dei fatti, chiedeva anch'essa l'emissione di una sentenza ex art. 2932 c.c., previo accertamento dell'inadempimento della controparte.
Deduceva che:
in base all'accordo integrativo sottoscritto , doveva stipulare una polizza Pt_1
fabbricati per il bene oggetto della compravendita, provvedere al pagamento delle tasse e delle imposte sulla casa dal 01.01.2017 e delle spese per giardinaggio,
pagina 5 di 12 manutenzione e riparazioni necessarie dal 01.01.2017, nonché delle rate del mutuo presso la in scadenza durante il 2017 per complessivi € 5.000,00, Controparte_2
obblighi a cui non aveva adempiuto;

aveva richiesto la proroga del termine pattuito per la conclusione del contratto Pt_1
definitivo, non avendo sufficiente liquidità e tale proroga era stata accettata, ma in seguito, nonostante molteplici solleciti e inviti, non aveva aderito alla fissazione della data del rogito.
Allegava inoltre di aver notiziato l'attrice che la
[...]
” aveva acconsentito a provvedere alla cancellazione Controparte_2
delle ipoteche contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo (doc. 5).
La causa era istruita documentalmente e con l'assunzione di prove orali.
Con la sentenza gravata il tribunale, rigettata le domande delle parti, ordinava la cancellazione della trascrizione effettuata in Brescia il 19.04.2018 (Registro Generale
n. 2653, Registro Particolare n. 1938, domanda giudiziale – esecuzione in forma specifica del 27.03.2018, Repertorio 5009), compensava integralmente le spese di lite.
Riteneva il giudice, stante il comportamento di ambo le parti e le lamentate reciproche inadempienze, che:
gli inadempimenti della promittente venditrice (mancata cancellazione delle CP_1
ipoteche prima della stipula del definitivo) e della promissaria acquirente Pt_1
(inadempimento degli obblighi di cui all'accordo integrativo) dovevano considerarsi sostanzialmente equivalenti e causa, quindi, dell'inadempimento della controparte,
pagina 6 di 12 così come giustificativi dell'inerzia delle parti rispetto alla stipula del rogito, e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale.
Avverso la sentenza proponeva appello reiterando le domande già svolte in Pt_1
primo grado.
Si costituiva l'appellata che chiedeva il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata ed in via di appello incidentale condizionato l'accoglimento delle già rassegnate conclusioni di primo grado.
All'udienza collegiale del 19/03/2025 la causa era rimessa al collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Appello principale
Con unico motivo l'appellante censura la sentenza per erronea valutazione delle prove in relazione alla gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c.
Ribadisce che il contratto preliminare sottoscritto il 26/01/2017 è uno solo e che la eventuale violazione degli obblighi accessori, della scrittura integrativa non possono costituire l'unico elemento sulla base del quale viene valutata la gravità
dell'inadempimento nell'ambito di un contratto di scambio, proprio perché tali obblighi non fanno parte del nucleo essenziale del sinallagma contrattuale.
Cita la sentenza della Corte di Cassazione (15363/2010) secondo la quale la gravità
dell'inadempimento "... non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche
mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla
volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al
pagina 7 di 12 concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione".
Ricorda che la cancellazione delle ipoteche che, come riconosciuto anche dal giudice, doveva essere assolta prima della stipula del rogito, non è mai avvenuta a dimostrazione dell'inadempimento della venditrice e che è incontestato CP_1
il pagamento da parte acquirente di complessivi € 67.000 (50.000 come caparra e
17.000 in conto prezzo).
Tra l'altro il teste precisava che aveva provveduto ad Testimone_1 Pt_1
eseguire anche le accessorie disposizioni, con l'unica eccezione riferita alla stipula di una non ben precisata polizza assicurativa, causata dall'impossibilità di provvedere dato che le Compagnie contattate escludevano la legittimazione alla stipula in assenza di titolo di proprietà.
***
Appello incidentale condizionato
nell'ipotesi di accoglimento dell'appello principale, spiegava a sua volta CP_1
appello incidentale condizionato avverso la statuizione del giudice di primo grado circa il suo asserito inadempimento.
Rileva di avere più volte invitato l'acquirente a stipulare il rogito ed in particolare di:
avere con la missiva del 25/08/2018 del suo avvocato (doc.12) comunicato la volontà
della banca di estinguere l'ipoteca contestualmente al rogito;

avere sollecitato anche successivamente (in data 24/07/2018 e 02/08/2018 - Pt_1
docc. 14) a fissare l'appuntamento per il definitivo onde notiziare anche il delegato della banca per la cancellazione;

pagina 8 di 12 da ultimo anche nello scambio mai a partire 07.10.2019 (doc. 15), l'amministratore di sostegno (Burkhardt) sollecitava la stipula dell'atto notarile, non ricevendo da alcuna risposta, mentre viceversa confermava la sua presenza il delegato della Pt_1
banca (Sterba) a conferma, ancora una volta, della disponibilità alla cancellazione delle ipoteche.
***
L'appello principale va rigettato.
Contrariamente a quanto ritenuto da , in data 26/01/2017 le parti, oltre al Pt_1
contratto preliminare (doc.2 fs sottoscrivevano l'accordo aggiuntivo (così CP_1
definito espressamente-doc.9 fs , il quale comportava ulteriori obbligazioni a CP_1
carico dell'appellante, in aggiunta al pagamento del prezzo di compravendita.
In particolare si obbligava ad effettuare: 1) immediata stipula di Pt_1
un'assicurazione fabbricati (incendio, acqua ect) ed una assicurazione responsabilità
civile; 2) pagamento dell'imposta fondiaria dal 1.1.2017; 3) accollo, dal 1.1.2017, dei costi per la cura del giardino, la manutenzione, le riparazioni necessarie;
4)
pagamento delle rate annuali del mutuo della in misura di circa Controparte_2
€ 5000, che sarebbero state detratte dal residuo del saldo (detratto l'acconto già
versato).
Non è contestato (o comunque non è stato provato il contrario) che non abbia Pt_1
assolto ai citati obblighi, all'adempimento dei quali veniva per altro sollecitata con la missiva del legale della venditrice (25/08/2017 –doc. 10). CP_4
Va inoltre osservato che è stata ugualmente provata documentalmente la circostanza pagina 9 di 12 dell'invito rivolto a alla sottoscrizione del rogito (nelle settimane 26 e/o 27 Pt_1
2018, ovvero fine giugno inizio luglio vd. lettera del legale 25/05/2018 CP_4
–doc. 12), nel quale l'avvocato dava altresì conferma che al momento della stipula la banca ivi presente avrebbe firmato per la cancellazione del mutuo ipotecario.
E' prassi normale che ciò avvenga contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo e ciò non contrasta con l'obbligazione pattuita nel preliminare-
cancellazione ipoteca prima della stipula del definitivo-, dato che l'anteriorità viene garantita, anche in quella sede, dall'effettiva preventiva estinzione del mutuo
(generalmente con la dazione alla banca mutuataria delle somme debitorie dedotte poi dall'ammontare dovuto a titolo di pagamento della compravendita).
L'assunto quindi posto alla base del motivo d'appello ovvero l'inadempimento della venditrice, non può dirsi accertato, in mancanza dell'effettivo accordo delle parti della data per la sottoscrizione del definitivo innanzi al notaio.
Anche successivamente con le mail del 24/07/2018 e 02/08/018 (doc. 14) la venditrice chiedeva a di inviare la documentazione di sua spettanza utile al Pt_1
Notaio e di fissare la data per l'appuntamento per informare il collaboratore della onde consentire la sua presenza finalizzata al trasferimento Controparte_2
degli immobili liberi di gravami.
Anche in corso di causa l'amministratore di sostegno di ( CP_1 Persona_1
si attivava per ottenere (04/08/2019) l'ordinanza autorizzativa alla vendita dal competente Tribunale tedesco di Erlangen (doc. 8); ne informava prontamente l'appellante sollecitandolo sempre a fissare la data per il definitivo (doc. 15), ed incaricando comunque il notaio rogante di redigere nel settembre 2019 bozza pagina 10 di 12 dell'atto (doc.7).
non ha al contrario dimostrato di essersi attivata né di aver risposto ai Pt_1
numerosi solleciti della convenuta per addivenire alla stipula del contratto definitivo.
Alla luce di quanto sopra e valutato il comportamento stragiudiziale e giudiziale delle parti l'appello proposto da va rigettato. Pt_1
Il rigetto dell'appello principale fa ritenere superfluo analizzare l'appello incidentale proposto unicamente in via condizionata che come tale risulta assorbito.
Va confermata la richiesta di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale meglio indicata in dispositivo.
Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del grado, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con DM n. 147/22 nei valori minimi dello scaglione di riferimento (valore dichiarato da euro 275.000,00)


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia –S sentenza n. 2244/2023 del Tribunale di Brescia
seconda sezione in data 06/09/2023 seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la così dispone:
rigetta l'appello principale;

dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato;

condanna la parte appellante a rimborsare a parte appellata le spese del grado, che liquida in euro 2.195 per la “fase di studio”, euro 1.276 per la “fase introduttiva” ed euro 3.649 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

pagina 11 di 12 ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione della seguente trascrizione del 19.04.2018 – Registro Generale n. 2653, Registro
Particolare n. 1938, DOMANDA GIUDIZIALE - ESECUZIONE IN FORMA
SPECIFICA del 27.03.2018, Pubblico ufficiale TRIBUNALE (Brescia), Repertorio
5009, gravante sugli immobili oggetto di causa;

dichiara l'appellante tenuta al versamento di un importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 15 maggio 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Mariangela Bonati IL PRESIDENTE
Lucia Cannella
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