REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Pasquale Cabato– consigliere aus. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 1544 del ruolo generale dell'anno 2020 tra
(C.F. ), con l'avv. Antonio Corvasce e l'avv. Parte_1 C.F._1
Sofia Pasquino
- appellante
e
(C.F. , (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
), , (C.F. ), C.F._3 CP_3 C.F._4 CP_4
, (C.F. ), con l'avv. Fabrizio Patrizi e con l'avv. Maria
[...] C.F._5
Ludovica de Beaumont
- appellati avverso ordinanza del Tribunale di Roma R.G. 80194/2018 oggetto vendita di immobili conclusioni

come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, in qualità di acquirente, stipulava, in data 19 maggio 2009, con Parte_1
e in qualità di alienanti e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
di proprietari per ¼ ciascuno, un contratto di compravendita della proprietà superficiaria di un immobile, sito in Roma, via Enzo Benedetto Piano, 8/G, facente parte di un complesso edilizio costruito in regime di edilizia residenziale pubblica, giusta convenzione urbanistica ai sensi dell'art. 35 della L. 865/1971.
Il prezzo della compravendita veniva pattuito in euro 250.000,00, tale prezzo era superiore al prezzo massimo di cessione fissato in euro 96.618,88, così come previsto dalla convenzione urbanistica.
proponeva, quindi, ricorso, ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., innanzi Parte_1
al Tribunale di Roma, chiedendo di “I. Accertarsi e dichiararsi che il contratto di vendita delle porzioni immobiliari per cui è causa, stipulato tra le odierne parti in giudizio è parzialmente nullo, in particolare, nella parte in cui si stabilisce il prezzo di vendita;
II. Accertarsi e dichiararsi che il prezzo della proprietà superficiaria relativa ai cespiti ceduti dai resistenti è quello, stabilito ex lege, di 101.836.30 o, in via gradata, di quello, sempre determinato ex lege e che emergerà all'esito del presente giudizio;

III. Per l'effetto, voglia il sig. Giudice disporre, ai sensi del combinato disposto dell'art. 35 della L. 865/1971, dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001 – T.U. EDILIZIA, nonché degli artt. 1418, 1419 e 1339 del codice civile, la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita, come sopra dichiarato nullo, con quello, stabilito ex lege di 101.836.30 o, in via gradata, con quello, sempre determinato ex lege e che emergerà all'esito del presente giudizio;
IV. Per l'ulteriore effetto, condannarsi i sigg.ri , CP_1
, e alla restituzione/ripetizione, in favore del sig. di CP_2 CP_3 CP_4 Pt_1
quanto da quest'ultimo indebitamente pagato ai suddetti resistenti, per la causale di cui sopra, pari ad euro 148.163.70 o, in via gradata, a quella somma, sempre determinata ex lege e che emergerà all'esito del presente giudizio. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”. Si costituivano in giudizio i convenuti , e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
che resistevano alle domande formulate da controparte.
Il Giudice di prime cure osservava che il legislatore, con la novella di cui all'art. 25 undecies, L. n. 136 del 17.12.2018, aveva legittimato a richiedere e pagare l'affrancazione dal vincolo reale del prezzo massimo di cessione chiunque vi aveva interesse, anche se non più titolare di diritti reali sul bene immobile e che la clausola contrattuale con cui si stabiliva un prezzo differente a quello massimo di cessione era inefficace in pendenza dell'istanza di affrancazione. Ciò posto, non era consentito all'acquirente di agire contro l'alienante per la ripetizione della somma indebitamente versatagli.
Infatti, il Tribunale – vista la richiesta di affrancazione presentata al CP_5
dai in data 13 maggio 2019, identificata con il protocollo n.
[...] CP_4
QI/2019/104301 – riteneva sussistente la pendenza del procedimento di rimozione del vincolo e, quindi, dichiarava improseguibile la domanda di ripetizione di indebito avanzata dal ricorrente per ottenere la condanna dei convenuti al Pt_1 CP_4
pagamento della differenza tra il prezzo pattuito con il contratto e il prezzo massimo di cessione (quest'ultimo veniva stabilito con la convenzione urbanistica). Inoltre, il
Giudice di primo grado rilevava che l'incompletezza della documentazione non rendeva inefficace la proposizione della domanda di affrancazione.
Il Tribunale di Roma, quindi, con l'ordinanza iscritta al R.G. 80194/2018, così decideva “dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato tra Parte_1
e , , e con atto a rogito notaio del 19 CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 Per_1
maggio 2009, rep. n. 31161, racc. n. 8100, nella parte in cui determina in euro
250.000,00 il prezzo di vendita, con sostituzione ad esso ex art. 1339 c.c. del prezzo massimo di cessione;
dichiara improseguibile l'azione di ripetizione di indebito;
compensa tra le parti le spese di lite”.
Avverso l'ordinanza in epigrafe proponeva appello Parte_1
Si costituivano in giudizio e CP_1 CP_2 CP_3 [...]
che chiedevano il rigetto del gravame. CP_4 La causa passava in decisione all'udienza del 23 ottobre 2024 con termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante deduce la “erronea dichiarazione Parte_1
di improseguibilità dell'azione di ripetizione dell'indebito” sostenendo che la gravata ordinanza è parzialmente nulla o da annullare, in quanto non ordina la ripetizione, in favore dell'odierno appellante, dell'indebito illecitamente percepito dai pure CP_4
accertato dal primo giudice, a seguito dell'intervenuta dichiarazione di nullità parziale del contratto per cui è causa. In ogni caso, in via subordinata a tale motivo, l'appellante rileva che la gravata ordinanza è nulla o da annullare parzialmente, in quanto il primo giudice fonda la sua decisione sull'errato presupposto che gli odierni appellati avrebbero provato di aver depositato, presso il un'istanza Controparte_6
di affrancazione relativa all'alloggio per cui è causa. Lamenta, inoltre, che la categoria dell'improseguibilità attiene e si sovrappone, come ipotesi atipica, a quella dell'estinzione dell'azione, intesa quale conseguenza dell'assoluta, effettiva e materiale impossibilità a proseguirla, per il verificarsi di un evento estintivo, anche originario, consistente in una circostanza materiale che impedisca, di fatto, al giudice, di decidere sulla relativa domanda giudiziale, sicché può derivare solo da un fatto di natura procedurale e non da una circostanza di natura meramente giuridica e cioè dallo
“ius superveniens” contenuto nell'art. 25 undecies L. n. 136/2018, il quale, peraltro, non dispone affatto, in pendenza della presunta domanda di affrancazione, l'estinzione o l'improseguibilità del giudizio;
pertanto, il primo giudice avrebbe dovuto condannare i alla restituzione dell'intero indebito percepito, a nulla rilevando la CP_4
presentazione dell'istanza di affrancazione
Con il secondo motivo l'appellante rileva la “inapplicabilità al caso di specie o, in via gradata, l'incostituzionalità dell'art. 25 undecies della L. 136/2018, che ha novellato l'art. 31, commi 49 bis, ter e quater della L. 448/1998”. Sul punto,
l'appellante sostiene, relativamente alla nullità parziale del contratto di vendita che la novella normativa in esame non ha inciso sul regime delle nullità invocate dal ricorrente, ora appellante, e sulle relative conseguenze di ordine restitutorio, atteso che le norme imperative invocate rimangono tutte in vigore, e che, nella specie, manca la stipulazione della convenzione di affrancazione e, pertanto, anche a voler ammettere l'applicabilità della novella, la questione nemmeno poteva essere portata, da parte resistente, al vaglio del primo giudice, non essendo di certo sufficiente la sola presentazione della domanda di affrancazione;
mancano, inoltre, i decreti attuativi necessari affinché la suddetta novella possa essere operativa e senza i quali non sarebbe nemmeno astrattamente possibile determinare il costo dell'affrancazione in parola;
anche “nell'ipotesi di futura stipulazione della ridetta convenzione di affrancazione, quest'ultima disposizione dell'art. 49 quater sarebbe comunque inapplicabile al caso di specie”, poiché la novella non può essere applicata retroattivamente;
in subordine,
“laddove, per assurdo, si volesse ritenere la norma in esame retroattiva”, la stessa sarebbe incostituzionale per le ragioni ed eccezioni esposte a partire da pag. 18 dell'atto di citazione in appello.
Con il terzo motivo, l'appellante denuncia “l'omessa pronuncia sulla domanda di ripetizione d'indebito” deducendo che il primo giudice avrebbe del tutto omesso di pronunciarsi sulla domanda di ripetizione d'indebito, in quanto, alla luce, anche, della già dichiarata nullità parziale del contratto di vendita, la domanda di ripetizione d'indebito, formulata da era di certo fondata, essendo il venditore Parte_1
soggetto agli obblighi imposti dalla convenzione urbanistica ex art. 35 della Legge
865/1971, obblighi che si trasmettono ai successivi acquirenti, alla luce della ratio della specifica normativa legislativa e dei principi costituzionali a tutela del diritto all'abitazione e di altri diritti costituzionali, nonché dei precedenti giurisprudenziali richiamati.
I primi tre motivi, da trattare congiuntamente - anche in considerazione dell'elevato contenzioso scaturito da tale materia del contendere e dalle recenti pronunce sia della Corte Costituzionale che della Corte di Cassazione - sono infondati.
Come affermato di recente dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U. n.
21348/2022), il sistema normativo tende ad evitare manovre speculative: tali sono sia quella dei venditori che, dopo aver acquistato l'immobile dal costruttore a prezzo vincolato, lo rivendano a prezzo libero, sia quella dei successivi acquirenti che, dopo aver comprato il bene a prezzo libero, agiscano nei confronti del venditore chiedendo la restituzione del prezzo pagato in eccedenza per poi procedere all'affrancazione in modo da poter vendere a prezzo libero.
In questa chiave di lettura si rivela quanto mai coerente la modifica disposta dall'art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018 il quale, innovando rispetto alla previsione di cui al d.l. n. 70 del 2011, ha esteso la facoltà di affrancazione a tutti gli interessati, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile;
come la Corte costituzionale ha definitivamente chiarito nella sentenza n. 210 del 2021, “l'estensione della legittimazione all'affrancazione in capo ai venditori non si traduce in un ausilio foriero di disparità di trattamento, ma risponde, invece, a una finalità di riequilibrio che trova giustificazione proprio nei principi uguaglianza e di ragionevolezza. Non può, infatti, disconoscersi che, alla stregua dell'assetto regolatorio chiarito dal diritto vivente,
l'acquirente dell'alloggio sociale a prezzo di mercato avrebbe potuto agire in ripetizione dell'indebito e al contempo affrancare, in quanto proprietario, il bene per poi rivenderlo a prezzo libero. Per contro, la formulazione ratione temporis dell'art.
31, comma 49-bis, della legge n. 448 del 1998 non permetteva al venditore attinto dalla pretesa restitutoria di adeguare, attraverso l'affrancazione, il valore del bene ceduto al prezzo concordato con la controparte”.
La logica del sistema attualmente vigente, pertanto, è nel senso che chi vuole vendere l'immobile a prezzo di mercato può farlo solo attraverso la procedura di affrancazione, pagando una somma - la cui soglia è stata peraltro limitata dall'ultima modifica del comma 49 bis intervenuta ad opera del d.l. n. 77 del 2021 - che costituisce una sorta di compenso per lo svincolo, in modo da restituire all'immobile il suo pieno valore di mercato;
il che trova autorevole conferma in un altro passaggio della citata sentenza della Corte costituzionale, là dove essa ricorda che il riconoscimento “della facoltà di affrancare l'alloggio sociale dopo cinque anni dalla prima assegnazione non incide sulla funzione pubblicistica dell'edilizia convenzionata, ed evidentemente non comporta né la soppressione né la limitazione di alcun diritto, ma consente al beneficiario del servizio di scegliere se continuare a fruire dell'immobile a fini abitativi ovvero se utilizzare, nell'esercizio dell'autonomia privata, le potenzialità reddituali dell'immobile immettendolo - previo versamento di un corrispettivo pecuniario al
Comune - nel libero mercato”.
Quanto alla questione della retroattività, le Sezioni Unite hanno richiamato ancora la pronuncia del Giudice delle leggi, con cui, nel dichiarare non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018 e dell'art. 31, 10 commi 49 bis, 49 ter e 49 quater della legge n. 448 del 1998, si è anche affermato che tali norme si sono inserite in un contesto interpretativo connotato da particolare complessità, nel quale “il sopraggiungere di ulteriori aggiustamenti del quadro normativo non poteva reputarsi evenienza improbabile”; e ciò anche perché
l'incidenza delle norme censurate sui giudizi ancora in corso non andava a stravolgere
“in modo del tutto sproporzionato l'assetto definito dalla normativa previgente”. Si è, quindi, concluso nel senso di ritenere che il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49 bis, della legge n. 448 del 1998 e che “La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma


3-bis, del di. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all'art. 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998”.
Ne deriva, quindi:
- l'estensione della legittimazione a richiedere l'affrancazione (sempre che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento) a tutte le “persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile” (e dunque anche alla parte che si è già resa venditrice dell'immobile gravato dal vincolo);
- l'inefficacia della clausola determinativa del prezzo “in pendenza della rimozione dai vincoli” (ossia in pendenza del procedimento amministrativo di
“affrancazione” avviato dall'interessato) giacché è previsto che “il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato”;
- la previsione dell'estinzione dell'azione fondata sulla nullità della clausola con la rimozione del vincolo (“L'eventuale pretesa di rimborso” - ossia l'azione di ripetizione di indebito o di arricchimento ingiustificato fondata sulla differenza fra prezzo convenuto e prezzo vincolato - “si estingue con la rimozione dei vincoli”) effettuata con le modalità ivi indicate;

- l'estensione dell'applicazione delle disposizioni che precedono anche alle compravendite immobiliari intervenute prima della riforma entrata in vigore il
19.12.2018 (v. comma 2 dell'art. 25 undecies della legge 136/2018, secondo cui “Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”).
Va poi osservato che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 210 del 2021, ha dichiarato “non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49- quater, della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25-undecies del d.l.
n. 119 del 2018, sollevate, in riferimento agli artt. 3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, quest'ultimo in relazione all'art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU), firmata a Roma il 4 novembre 1950, ratificata e resa esecutiva con legge 4 agosto 1955, n. 848, nonché all'art. 1 del Protocollo addizionale alla CEDU, firmato a Parigi il 20 marzo 1952, dall'Arbitro unico di Roma con l'ordinanza indicata in epigrafe”.
Appare allora evidente, alla luce della normativa applicabile e delle pronunce giurisprudenziali richiamate, l'infondatezza delle pretese azionate con i primi tre motivi d'appello.
Il primo Giudice ha, dunque, fatto corretta applicazione della normativa introdotta con la legge n. 136/2018 e dei suddetti principi, dovendosi osservare che pacificamente i odierni appellati, hanno depositato al CP_4 CP_5
l'istanza di affrancazione come confermato dalle stesse deduzioni di parte appellante in relazione al prospetto relativo allo stato di evasione delle pratiche di affrancazione aggiornato al 17.02.2020, mentre a nulla rileva che la documentazione non fosse completa, potendo questa sempre essere integrata.
Infatti, secondo la normativa sopra richiamata, la semplice presentazione dell'istanza di affrancazione, benché incompleta, determinando la pendenza del procedimento amministrativo volto all'eliminazione del vincolo rende improseguibile l'azione di rimborso proposta dall'appellante.
L'ultimo motivo, con il quale l'appellante lamenta la violazione dell'art. 91
c.p.c. sostenendo la non corretta compensazione delle spese processuali effettuata dal
Tribunale di Roma, deve ritenersi assorbito.
Conclusivamente, l'appello deve essere integralmente rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche. Dette spese vanno liquidate mediante applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. Giustizia n.
147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale nelle cause di valore compreso tra euro 52.000,01 e 260.000,00.
Sussistono i presupposti per la debenza, in capo all'appellante di Parte_1
somma pari al contributo unificato.

PQM

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso l'ordinanza del Tribunale di Roma R.G. n. Parte_1
80194/2018, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione, in favore di Parte_1 CP_1
e delle spese processuali che liquida nella CP_2 CP_3 CP_4
complessiva somma di euro 9.991,00 oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante di somma pari al contributo unificato versato.
Roma, 5 marzo 2025
Il Presidente estensore