CASS
Sentenza 1 aprile 2025
Sentenza 1 aprile 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 01/04/2025, n. 8527 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 8527 |
| Data del deposito : | 1 aprile 2025 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 118/2024 R.G. proposto da: CAMPO MARIA, elettivamente domiciliata in RAGUSA VIA GABRIELE DANNUNZIO 54 DOMICILIO DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato CANZONIERI CLAUDIO ([...]) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro LA RR FO, IP IA, LA RR AN, elettivamente domiciliati in RAGUSA VIA ARCHIMEDE, presso lo studio dell’avvocato CILIA PASQUALINO ([...]) che li rappresenta e difende -controricorrenti- Civile Sent. Sez. 2 Num. 8527 Anno 2025 Presidente: MANNA FELICE Relatore: MONDINI ANTONIO Data pubblicazione: 01/04/2025 2 di 9 nonché contro MB OR, MB VI, MB ER -intimati- avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO CATANIA n. 1841/2023 depositata il 25/10/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/03/2025 dal Consigliere ANTONIO MONDINI. Udite le conclusioni della Procura Generale, in persona del dottor NO PE, che ha chiesto accogliersi il secondo motivo di ricorso e rigettarsi il primo. Fatti della causa 1. OD La RE, LI PP e IV La RE, proprietari del piano secondo e del piano terreno di un palazzo in Ragusa, Via Diaz n.51, edificato da VA ZI ZI e da LO BR e poi divenuto un condominio a seguito di atti di alienazione dei vari piani, chiedevano dichiararsi inefficace nei loro confronti l’atto, in data 28 settembre 2012, con cui VI, NE, CE e SA BR, proprietari del terzo e del primo piano, avevano venduto il lastrico solare dell’edificio a AR Campo. Il Tribunale di Ragusa rigettava la domanda ritenendo che il lastrico solare fosse stato legittimamente venduto dai predetti BR ai quali il lastrico era pervenuto dai genitori e originari unici proprietari che, a loro volta, allorché avevano dato vita al condominio, alienando alcune unità immobiliari nel 1971, si erano riservati la proprietà del lastrico escludendolo dal novero dei beni condominiali. La Corte di Appello di Catania, con sentenza n.1841 del 25 ottobre 2023, riformava la decisione di primo grado. La Corte di Appello rilevava che nel 1971 VA ZI ZI e LO BR avevano donato alle figlie VI e NE il 3 di 9 terzo e il secondo piano del palazzo e si erano riservati la proprietà esclusiva del lastrico;
che nel 1973 VI aveva venduto il terzo piano ai genitori;
che nel 1978 NE aveva donato il secondo piano ai genitori;
che il palazzo quindi era tornato ad essere di proprietà di VA ZI ZI e LO BR;
che nel 1982 questi ultimi avevano trasferito nuovamente alle figlie VI, NE e CE la nuda proprietà del secondo e del terzo piano senza riservarsi la proprietà esclusiva del lastrico solare;
che VA ZI ZI e LO BR erano deceduti nel 1993 e nel 2000. Tanto rilevato, la Corte di Appello riteneva che il condominio creato nel 1971, non comprensivo del lastrico, fosse venuto meno nel 1978, e che nel 1982 fosse sorto un nuovo condominio comprensivo, ex art. 1117 c.c., anche del lastrico solare. Ne traeva che la vendita del lastrico, con l’atto del 2012, da parte di alcuni soltanto dei condomini in favore di AR Campo era inopponibile agli appellanti. La Corte di Appello condannava gli appellati alle spese di entrambi i gradi di giudizio, calcolate secondo “lo scaglione di valore indeterminabile medio”. 2.Per la cassazione della sentenza della Corte di Appello AR Campo ricorre con due motivi. 3.OD La RE, LI PP e IV La RE resistono con controricorso. 4.VI, NE e SA BR sono rimasti intimati. 5.La Procura Generale, in persona del dottor NO PE, ha chiesto accogliersi il secondo motivo di ricorso e rigettarsi il primo. 6. Ricorrente e controricorrenti hanno depositato memorie. 7.La causa è stata rinviata all’udienza pubblica con ordinanza camerale in data 11 novembre 2024. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.817, 818, 1321, 1350 c.c. e degli artt. 2644 e 2727 c.c. per 4 di 9 avere la Corte di Appello ritenuto condominiale il lastrico solare de quo malgrado che lo stesso fosse invece stato fatto oggetto di riserva in proprietà esclusiva degli originari comproprietari nel 1971 e non fosse mai stato oggetto di manifestazione di volontà in modo da ricondurlo a bene condominiale. 2.Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.91 e 92 c.p.c. e degli artt. 4 e 5 del d.m. 55/214 in relazione all’art. 1226 c.c. e 14 e 115 c.p.c. per avere la Corte di Appello liquidato le spese in violazione dei suddetti parametri normativi. Deduce la ricorrente che, a fronte del valore del lastrico solare dichiarato nell’atto di vendita - 3000 euro -, la Corte di Appello aveva liquidato spese per 13.445,50 per il primo grado di giudizio e per 11.011,00 per il secondo grado, in violazione dell’art. 5, comma 1, d.m. 55/2014 e 15 del c.p.c. Deduce ancora che, anche aderendo all’affermazione della Corte di Appello per cui la causa sarebbe stata di “valore indeterminabile medio”, le spese liquidate erano comunque eccessive rispetto a quanto previsto nelle tabelle 2 e 12 allegate al d.m.55/2014; deduce ancora che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare alcunché per la fase decisionale di primo grado né per la fase decisionale di appello in quanto il Tribunale aveva pronunciato ex art. 281 sexies e davanti alla Corte di Appello la parte appellata non aveva depositato comparse conclusionali;
deduce infine che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare l’aumento ex art. 4, comma 2, del d.m. 55/2014 data la coincidenza delle posizioni di OD La RE, LI PP e IV La RE. 3. Il primo motivo di ricorso è infondato. Il lastrico solare è un bene comune ai condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che risulti il contrario dal titolo. Questa Corte ha affermato che “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 5 di 9 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (Cass. Sez. 2, ordinanza n.20693 del 09/08/2018; in senso conforme, tra altre, Cass. n. 11812/2011 e, più di recente, Cass. 30229/2023 e 17862/2023). Il ragionamento della Corte di Appello si sottrae a censura: nel caso in cui l’originario proprietario unico delle più unità abitative di uno stabile alieni uno o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o comuni ex art. 1117 c.c.; se l’originario proprietario, alienando una o più delle unità, riserva a sé una delle parti -il lastrico solare- che, in assenza di riserva, sono comuni, la norma dell’art. 1117 c.c. è derogata;
se le unità abitative alienate sono retro-alienate all’originario unico proprietario -così come se la proprietà delle unità abitative vengono a concentrarsi in un solo soggetto- il condominio scompare posto che il condominio consiste nella presenza di beni comuni strumentali alle unità abitative individuali e che, a seguito delle retro-alienazioni o della concentrazione, non vi sono più né beni comuni né proprietà individuali facenti capo a soggetti diversi ma vi è solo una proprietà esclusiva sui beni strumentali e sulle unità abitative;
se successivamente una o più unità è ancora alienata o sono ancora alienate, si crea un nuovo condominio cosicché vale l’art. 1117 c.c. riguardo alla appartenenza del lastrico a tutti i condomini. Ipotizzare il contrario, ossia che l’articolo non operi sussistendo l’originaria previsione negoziale di riserva, significherebbe mettere tra parentesi il venir meno del condominio per effetto della ri-concentrazione delle proprietà. 6 di 9 5. ll primo motivo di ricorso deve essere rigettato. 6. Il secondo motivo di ricorso è fondato. L’azione originaria degli attuali controricorrenti è stata qualificata dai giudici di merito come azione di accertamento della proprietà condominiale del lastrico solare. Ai fini della liquidazione delle spese in causa di accertamento della proprietà di un fabbricato, ex art. 5 d.m. 55/2014, il giudice deve fare riferimento al valore della causa determinato in riferimento alla rendita catastale del fabbricato, a norma dell'articolo 15, primo comma, c.p.c. e, ove ciò non sia possibile, deve determinare il valore della causa, ai sensi dell’ultimo comma dello stesso art. 15, c.p.c., secondo quanto risulta dagli atti e solo se questi non offrono elementi per la stima, ritenere la causa di valore indeterminabile. Nel caso di specie la Corte di Appello ha liquidato le spese facendo riferimento al criterio che la legge indica come criterio utilizzabile in via di estremo subordine, senza dar conto della impossibilità di stimare il valore del lastrico solare in base agli atti di causa e ciò malgrado che, secondo quanto denunciano i ricorrenti, tale impossibilità non vi fosse, posto che era agli atti il contratto di vendita del lastrico e che in tale contratto fosse stato attribuito al lastrico il valore -in riferimento al quale la Corte di Appello avrebbe potuto orientarsi- di 3000,00 euro. 7. Il secondo motivo, per questa assorbente ragione, va pertanto accolto. 8. In conclusione il primo motivo di ricorso deve essere rigettato, il secondo deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione. 9.Il giudice del rinvio dovrà provvedere sulle spese anche del presente giudizio di legittimità.
PQM
7 di 9 La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Roma 6 marzo 2025. Il Consigliere est. Il Presidente TO DI CE NA 8 di 9 ALTERNATIVA Il ragionamento della Corte di Appello è errato: nel caso in cui l’originario proprietario unico delle più unità abitative di uno stabile alieni uno o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o presunte comuni ex art. 1117 c.c.; se l’originario proprietario, alienando una o più delle unità, riserva a sé una delle parti -il lastrico solare- che, in assenza di riserva, si presumono comuni, la presunzione evidentemente non opera;
se le unità abitative alienate sono poi retro-alienate all’originario unico proprietario di tutto lo stabile e successivamente una o più di esse è o sono ancora da questi alienata o alienate, la presunzione di comunione del lastrico non opera sussistendo contro di essa l’originaria previsione negoziale di riserva. Si aggiunge che nel caso di specie non è stata fatta alcuna menzione delle risultanze dei trascrizioni dei vari atti dispositivi;
5. il primo motivo di ricorso deve essere accolto;
6. il secondo resta assorbito;
7. in conclusione il primo motivo di ricorso deve essere accolto, il secondo motivo resta assorbito, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania;
8.il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese dell’intero processo;
PQM
la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione. Roma 6 marzo 2025. Il Presidente CE NA 9 di 9
che nel 1973 VI aveva venduto il terzo piano ai genitori;
che nel 1978 NE aveva donato il secondo piano ai genitori;
che il palazzo quindi era tornato ad essere di proprietà di VA ZI ZI e LO BR;
che nel 1982 questi ultimi avevano trasferito nuovamente alle figlie VI, NE e CE la nuda proprietà del secondo e del terzo piano senza riservarsi la proprietà esclusiva del lastrico solare;
che VA ZI ZI e LO BR erano deceduti nel 1993 e nel 2000. Tanto rilevato, la Corte di Appello riteneva che il condominio creato nel 1971, non comprensivo del lastrico, fosse venuto meno nel 1978, e che nel 1982 fosse sorto un nuovo condominio comprensivo, ex art. 1117 c.c., anche del lastrico solare. Ne traeva che la vendita del lastrico, con l’atto del 2012, da parte di alcuni soltanto dei condomini in favore di AR Campo era inopponibile agli appellanti. La Corte di Appello condannava gli appellati alle spese di entrambi i gradi di giudizio, calcolate secondo “lo scaglione di valore indeterminabile medio”. 2.Per la cassazione della sentenza della Corte di Appello AR Campo ricorre con due motivi. 3.OD La RE, LI PP e IV La RE resistono con controricorso. 4.VI, NE e SA BR sono rimasti intimati. 5.La Procura Generale, in persona del dottor NO PE, ha chiesto accogliersi il secondo motivo di ricorso e rigettarsi il primo. 6. Ricorrente e controricorrenti hanno depositato memorie. 7.La causa è stata rinviata all’udienza pubblica con ordinanza camerale in data 11 novembre 2024. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.817, 818, 1321, 1350 c.c. e degli artt. 2644 e 2727 c.c. per 4 di 9 avere la Corte di Appello ritenuto condominiale il lastrico solare de quo malgrado che lo stesso fosse invece stato fatto oggetto di riserva in proprietà esclusiva degli originari comproprietari nel 1971 e non fosse mai stato oggetto di manifestazione di volontà in modo da ricondurlo a bene condominiale. 2.Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.91 e 92 c.p.c. e degli artt. 4 e 5 del d.m. 55/214 in relazione all’art. 1226 c.c. e 14 e 115 c.p.c. per avere la Corte di Appello liquidato le spese in violazione dei suddetti parametri normativi. Deduce la ricorrente che, a fronte del valore del lastrico solare dichiarato nell’atto di vendita - 3000 euro -, la Corte di Appello aveva liquidato spese per 13.445,50 per il primo grado di giudizio e per 11.011,00 per il secondo grado, in violazione dell’art. 5, comma 1, d.m. 55/2014 e 15 del c.p.c. Deduce ancora che, anche aderendo all’affermazione della Corte di Appello per cui la causa sarebbe stata di “valore indeterminabile medio”, le spese liquidate erano comunque eccessive rispetto a quanto previsto nelle tabelle 2 e 12 allegate al d.m.55/2014; deduce ancora che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare alcunché per la fase decisionale di primo grado né per la fase decisionale di appello in quanto il Tribunale aveva pronunciato ex art. 281 sexies e davanti alla Corte di Appello la parte appellata non aveva depositato comparse conclusionali;
deduce infine che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare l’aumento ex art. 4, comma 2, del d.m. 55/2014 data la coincidenza delle posizioni di OD La RE, LI PP e IV La RE. 3. Il primo motivo di ricorso è infondato. Il lastrico solare è un bene comune ai condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che risulti il contrario dal titolo. Questa Corte ha affermato che “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 5 di 9 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (Cass. Sez. 2, ordinanza n.20693 del 09/08/2018; in senso conforme, tra altre, Cass. n. 11812/2011 e, più di recente, Cass. 30229/2023 e 17862/2023). Il ragionamento della Corte di Appello si sottrae a censura: nel caso in cui l’originario proprietario unico delle più unità abitative di uno stabile alieni uno o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o comuni ex art. 1117 c.c.; se l’originario proprietario, alienando una o più delle unità, riserva a sé una delle parti -il lastrico solare- che, in assenza di riserva, sono comuni, la norma dell’art. 1117 c.c. è derogata;
se le unità abitative alienate sono retro-alienate all’originario unico proprietario -così come se la proprietà delle unità abitative vengono a concentrarsi in un solo soggetto- il condominio scompare posto che il condominio consiste nella presenza di beni comuni strumentali alle unità abitative individuali e che, a seguito delle retro-alienazioni o della concentrazione, non vi sono più né beni comuni né proprietà individuali facenti capo a soggetti diversi ma vi è solo una proprietà esclusiva sui beni strumentali e sulle unità abitative;
se successivamente una o più unità è ancora alienata o sono ancora alienate, si crea un nuovo condominio cosicché vale l’art. 1117 c.c. riguardo alla appartenenza del lastrico a tutti i condomini. Ipotizzare il contrario, ossia che l’articolo non operi sussistendo l’originaria previsione negoziale di riserva, significherebbe mettere tra parentesi il venir meno del condominio per effetto della ri-concentrazione delle proprietà. 6 di 9 5. ll primo motivo di ricorso deve essere rigettato. 6. Il secondo motivo di ricorso è fondato. L’azione originaria degli attuali controricorrenti è stata qualificata dai giudici di merito come azione di accertamento della proprietà condominiale del lastrico solare. Ai fini della liquidazione delle spese in causa di accertamento della proprietà di un fabbricato, ex art. 5 d.m. 55/2014, il giudice deve fare riferimento al valore della causa determinato in riferimento alla rendita catastale del fabbricato, a norma dell'articolo 15, primo comma, c.p.c. e, ove ciò non sia possibile, deve determinare il valore della causa, ai sensi dell’ultimo comma dello stesso art. 15, c.p.c., secondo quanto risulta dagli atti e solo se questi non offrono elementi per la stima, ritenere la causa di valore indeterminabile. Nel caso di specie la Corte di Appello ha liquidato le spese facendo riferimento al criterio che la legge indica come criterio utilizzabile in via di estremo subordine, senza dar conto della impossibilità di stimare il valore del lastrico solare in base agli atti di causa e ciò malgrado che, secondo quanto denunciano i ricorrenti, tale impossibilità non vi fosse, posto che era agli atti il contratto di vendita del lastrico e che in tale contratto fosse stato attribuito al lastrico il valore -in riferimento al quale la Corte di Appello avrebbe potuto orientarsi- di 3000,00 euro. 7. Il secondo motivo, per questa assorbente ragione, va pertanto accolto. 8. In conclusione il primo motivo di ricorso deve essere rigettato, il secondo deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione. 9.Il giudice del rinvio dovrà provvedere sulle spese anche del presente giudizio di legittimità.
PQM
7 di 9 La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Roma 6 marzo 2025. Il Consigliere est. Il Presidente TO DI CE NA 8 di 9 ALTERNATIVA Il ragionamento della Corte di Appello è errato: nel caso in cui l’originario proprietario unico delle più unità abitative di uno stabile alieni uno o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o presunte comuni ex art. 1117 c.c.; se l’originario proprietario, alienando una o più delle unità, riserva a sé una delle parti -il lastrico solare- che, in assenza di riserva, si presumono comuni, la presunzione evidentemente non opera;
se le unità abitative alienate sono poi retro-alienate all’originario unico proprietario di tutto lo stabile e successivamente una o più di esse è o sono ancora da questi alienata o alienate, la presunzione di comunione del lastrico non opera sussistendo contro di essa l’originaria previsione negoziale di riserva. Si aggiunge che nel caso di specie non è stata fatta alcuna menzione delle risultanze dei trascrizioni dei vari atti dispositivi;
5. il primo motivo di ricorso deve essere accolto;
6. il secondo resta assorbito;
7. in conclusione il primo motivo di ricorso deve essere accolto, il secondo motivo resta assorbito, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania;
8.il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese dell’intero processo;
PQM
la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione. Roma 6 marzo 2025. Il Presidente CE NA 9 di 9