Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. NC CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere rel.-
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso iscritto al n. 5091/96 R. G. proposto da:
CONDOMINIO DI VIA E. DE NICOLA N. 5 DI S. GIULIANO MILANESE, in persona dell'amministratore geom. Michele Cemin, ON RG, AC CO, NI NC, DE CO IC, ZI ER, OR AN e RO IN, tutti elettivamente domiciliati in Roma, Via Lorenzo il Magnifico n. 110, presso lo studio dell'Avv. Bernardo Serrao che, con l'Avv. Armando Mannaccio Soderini, li difende in virtù di mandato in calce al ricorso,
ricorrenti contro
COOPERATIVA EDILE SERMIDESE A R. L., in persona del suo presidente geom. Gianni Capucci, elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Acilia n. 4, presso lo studio dell'Avv. Antonio Funari che, con l'Avv. NC Vincenzi, la difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso,
controricorrente per la cassazione della sentenza 24 maggio-4 luglio 1995 n. 2071/95 della Corte d'appello di Milano.
Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 21 maggio 1998, dal cons. Cristarella Orestano;

È comparso, per i ricorrenti, l'Avv. Bernardo Serrao che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

È comparso, per la controricorrente, l'Avv. NC Vincenzi che ha chiesto rigettarsi il ricorso;

Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Alberto Cinque, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DE PROCESSO
Con sentenza 30.7.1992 il Tribunale di Milano, accogliendo parzialmente la domanda proposta, ex art. 1669 cod. civ., dal Condominio di Via De Nicola n. 5 di S. Giuliano Milanese e da alcuni condomini dello stesso con citazione del 31.10.1986, condannò la convenuta Cooperativa Edile Sermidese a r. l., quale appaltatrice delle opere di edificazione dello stabile condominiale, al rifacimento delle facciate di tale stabile alla stregua dei parametri tecnici indicati a pag. 10 della relazione del C. T. U. ovvero, in difetto di adempimento, al pagamento, a favore degli attori, della somma di £ 222.819.000 da maggiorarsi di rivalutazione dal 25.5.1988 al 15.12.1990 e di interessi da quest'ultima data fino al saldo.
Proposto gravame dalla Cooperativa soccombente, al quale gli appellati resistettero, la Corte d'appello di Milano, con la sentenza precisata in epigrafe, in totale riforma di quella di primo grado, ha assolto l'appellante da ogni pretesa avversaria per intervenuta decadenza dalla garanzia, osservando che i vizi a carico delle facciate dello stabile erano stati denunziati solo in data 15 aprile 1986, mentre l'esistenza di essi e persino la loro imputabilità a manchevolezze nell'esecuzione delle opere affidate alla Cooperativa Sermidese erano perfettamente conoscibili e, anzi, pienamente conosciute sin dall'aprile 1983.
La prova di ciò, secondo detta sentenza, era data dalla documentazione allegata al fascicolo di parte appellante, cioè dall'insieme della corrispondenza intercorsa tra il Consorzio Cooperative di Produzione e Lavoro "Virgilio", appaltatore delle opere poi subappaltate alla consorziata Cooperativa Sermidese, la Cooperativa Edif. "La Garibaldina", appaltante, e alcuni degli assegnatari: in particolare dalla circostanza che la necessità del rifacimento delle facciate era stata riconosciuta dal Consorzio appaltatore con lettera del 14 aprile 1983 inviata alla Cooperativa appaltante "La Garibaldina" ed era stata ribadita con l'espressa richiesta di esecuzione formulata dagli assegnatari PI e DA con missiva datata 1.7.1983, espressamente rimessa per conoscenza anche alla Cooperativa Edile Sermidese. E non valeva obiettare che il carteggio epistolare atteneva a rapporti tra persone terze, rimaste di fatto estranee al giudizio, poiché, a parte la considerazione che gli appellati erano subentrati a titolo particolare nelle ragioni della Cooperativa appaltante ed in epoca successiva alla contestazione dei vizi all'appaltatore, l'obiezione aveva il torto di valutare solo sotto il profilo negoziale dichiarazioni che, invece, avevano anche un'indubbia valenza probatoria. D'altra parte gli effetti del riconoscimento dei vizi operato dal solo Consorzio appaltatore non potevano essere riferiti alla Cooperativa subappaltatrice.
Ricorrono per cassazione il Condominio ed i condomini, come meglio indicati in epigrafe, sulla base di un solo motivo diffusamente illustrato.
La Cooperativa Edile Sermidese resiste con controricorso. Entrambe le parti depositano memorie.
MOTIVI DELA DECISIONE
Denunciano i ricorrenti violazione dell'art. 360 n. 5 e n. 3 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 1669 e 1667 cod. civ.,
lamentando, innanzitutto, omessa o quanto meno insufficiente, erronea ed illogica motivazione circa punti decisivi della controversia riguardanti il riconoscimento dei vizi, le trattative, gli impegni e gli interventi della subappaltatrice per eliminarli, sostenendo, cioè, che le trattative e le intese intercorse tra alcuni assegnatari, la Cooperativa appaltante "La Garibaldina", il Consorzio Cooperative "Virgilio" e la Cooperativa Edile Sermidese non potevano assumere valenza probatoria, anche per la mancanza della necessaria prova scritta, trattandosi di res inter alios acta, ossia di accordi intervenuti tra soggetti estranei e sforniti di qualsiasi potere di rappresentanza, non opponibili, quindi, agli attuali ricorrenti i quali non erano subentrati nelle ragioni della Cooperativa appaltante, stante l'inconciliabilità e il contrasto palese di interessi tra la posizione di questa e quella degli assegnatari nei rapporti con l'appaltatrice e con la subappaltatrice.
Inoltre - si sostiene -, non potevano essere opposte ai ricorrenti intese che si assumono avvenute nella primavera del 1983 relative a rapporti precedenti al loro subentro nella titolarità delle varie unità immobiliari (novembre 1983) allorquando lo stato degli immobili era stato già modificato radicalmente (dopo il luglio 1983) dalla stessa Cooperativa Edile Sermidese mediante il rifacimento delle facciate.
Per di più - prosegue il ricorso - il giudice d'appello, nell'escludere che gli effetti del riconoscimento dei vizi operato dall'appaltatore fossero riferibili alla subappaltatrice, non aveva tenuto conto delle confessioni giudiziali da quest'ultima rese in tutte le difese di primo e di secondo grado, anche mediante la prova per interrogatorio e testi articolata con la comparsa di risposta 22.12.1986, con la conclusionale di primo grado del 7.1.1992 e con lo stesso atto di appello.
La convenuta, infatti, con la formulata prova tendeva a dimostrare l'accordo in base al quale si era impegnata a rifare le facciate, il che provava che anch'essa aveva riconosciuto i vizi. In una siffatta situazione si sarebbe dovuto dare atto che l'accordo in questione aveva sortito l'effetto di sostituire, con efficacia novativa, all'originaria obbligazione di garanzia ex art. 1667 e segg. cod. civ., una nuova obbligazione (soggetta alla ordinaria prescrizione decennale), avente ad oggetto un facere, che, come tutte le obbligazioni, andava esattamente adempiuta, la qual cosa era mancata poiché il rifacimento non era avvenuto a regola d'arte:
e dal momento dell'ultimazione di tale rifacimento decorreva il termine di prescrizione.
Si sostiene, infine, che il dies a quo del termine di decadenza era quello della perizia 26.6.1985 dell'ing. Manzo, solo allora essendosi creato un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti.
Le censure sono destituite di fondamento.
Nessuna consistenza giuridica, invero, può riconoscersi alla tesi della non opponibilità agli attuali ricorrenti delle trattative e delle intese intercorse nel 1983 tra la committente Cooperativa Edif. "La Garibaldina", alcuni degli assegnatari della stessa e l'appaltatore Consorzio "Virgilio", essendo di intuitiva evidenza che l'art. 1669 cod. civ., allorquando sancisce la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa per la rovina, il pericolo di rovina e i gravi difetti dell'opera, "purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta", fissa un termine decadenziale il cui dies a quo è rappresentato dalla data della "scoperta", cioè della acquisizione di un'apprezzabile grado di conoscenza obiettiva e completa di quei difetti e del loro collegamento causale all'attività di esecuzione espletata dall'appaltatore, tanto se tale conoscenza sia stata acquisita direttamente da chi agisce in giudizio, tanto se sia stata acquisita dal suo dante causa.
Nè ciò deve apparire in contrasto con il principio, affermato da questa stessa Corte nella sentenza 17.11.1976 n. 4378, secondo il quale, in tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di edifici, pur essendo unico il fondamento di tale responsabilità, sia nei confronti del committente che di ciascuno dei suoi aventi causa, le azioni cui essa può dare luogo possono essere molteplici, con la conseguenza che, nelle diverse ipotesi, mutano i presupposti per la proponibilità della domanda, specie in relazione alla determinazione dei momenti di decorrenza dei termini di decadenza e di prescrizione stabiliti dalla legge. La richiamata sentenza, infatti, aveva riguardo alla particolare ipotesi di due controversie insorte in momenti diversi, una instaurata dal committente, in relazione ai segni che l'edificio aveva dato, in un primo tempo, di essere affetto da gravi difetti, l'altra promossa da un gruppo di suoi aventi causa allorché, a distanza di alcuni anni, l'autorità amministrativa aveva ordinato lo sgombero di quell'edificio per pericolo di crollo, sicché correttamente si ritenne, data la oggettiva diversità del manifestarsi dei danni, che il rispetto del termine di decadenza annuale per la seconda azione dovesse essere accertato autonomamente rispetto alla prima.
Nel caso che ci occupa, invece, si trattava degli stessi gravi difetti riscontrati a carico delle facciate dello stabile, per cui non vi era alcuna ragione di escludere che la piena conoscenza di essi acquisita nell'aprile del 1983 dalla Cooperativa committente, documentata dalla corrispondenza in atti con il Consorzio appaltatore, valesse a segnare il dies a quo per la loro denunzia anche da parte degli aventi causa di detta Cooperativa e del Condominio nel frattempo costituitosi tra gli stessi. Incomprensibile e non meritevole di considerazione è, poi, l'assunto dei ricorrenti di non essere aventi causa della Cooperativa committente, poiché questa loro qualità è conclamata dal dato pacifico che essi subentrarono nelle ragioni di essa allorquando si resero assegnatari delle unità immobiliari;
ne' ha rilevanza il fatto che tali assegnazioni siano avvenute in epoca successiva al manifestarsi dei gravi difetti dell'edificio e alla loro scoperta da parte della committente.
Quanto alla tesi che il dies a quo del termine di decadenza era quello della perizia 26.6.1985 dell'Ing. Manzo, deve osservarsi che essa urta contro il motivato giudizio della Corte milanese, involgente apprezzamenti di fatto non censurabili in sede di legittimità, secondo cui la richiamata corrispondenza epistolare intercorsa tra Cooperativa committente, Consorzio appaltatore e alcuni soggetti già allora resisi assegnatari di alloggi, forniva la prova della piena conoscenza, fin dal 1983, da parte di detta Cooperativa, della natura e gravità dei difetti, tanto che lo stesso appaltatore (da non confondersi con la Cooperativa Edile Sermidese, subappaltatrice) aveva riconosciuto, con lettera del 14 aprile di quell'anno inviata alla committente, la necessità di rifacimento delle facciate.
Altra cosa è dire che anche la subappaltatrice Cooperativa Edile Sermidese aveva riconosciuto l'esistenza dei gravi difetti, impegnandosi ad eliminarli e persino effettuando i relativi interventi, a loro volta rivelatisi inefficienti e viziati, con conseguente superfluità della denunzia, giusta il disposto dell'art.1667, comma 2°, cod. civ. , applicabile anche all'ipotesi dell'art. 1669.
Tale assunto, però, introduce una questione nuova, rimasta estranea al thema decidendum del giudizio di merito e non affrontata minimamente dalla sentenza impugnata nella quale, anzi, si afferma espressamente, a pag. 5-6, che non potevano riferirsi alla subappaltatrice "gli effetti del riconoscimento operato dalla sola appaltatrice". Nè contro tale sentenza viene mosso alcun addebito di omessa pronuncia, il che rende addirittura irrilevante l'eventuale prospettazione della questione in sede di merito.
Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente procedimento.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.
Compensa interamente tra le parti le spese del procedimento di cassazione.
Così deciso in Roma il 21 maggio 1998.
Depositato in Cancelleria il 6 febbraio 1999.