Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - rel. Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere -
Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere -
Dott. MATERA Lina - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO VIA CANOVA 34/36 96532660014, in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell'avvocato ROMANELLI GUIDO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati SORMANO MARCO, JONA EMILIO;

- ricorrente -

contro
GI IO [...], GI LUCIANA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1199/2005 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 04/08/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/09/2011 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;

udito l'Avvocato ROMANELLI Guido, difensore del ricorrente che ha chiesto di riportarsi alle conclusioni in atti ed insiste sull'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Condominio di v. Canova 34/36 in Torino, con citazione notificata il 29.9.92, evocava in giudizio i sigg.ri GG FU e IA per sentir dichiarare inesistente il diritto di servitù di passaggio da costoro di fatto esercitata sul cortile condominale a favore di un immobile destinato ad autorimessa che gli stessi convenuti avevano acquistato l'anno precedente con rogito notaio Urani 6.6.1991. Precisava che il predetto immobile faceva parte di un altro condominio che aveva autonomo diritto di passaggio carraio, da sempre esercitato attraverso il proprio cortile di via Ceilini 25, e che lo stesso cespite era stato reso volontariamente intercluso mediante la divisione in due parti di un più ampio fabbricato destinato a garage, con la cessione delle due porzioni ricavate a due diversi acquirenti e precisamente ai convenuti ed ai coniugi Scibilia. Secondo il Condominio attore i GG nella circostanza, avevano volutamente rinunciato ad avvalersi del diritto loro spettante ex art. 1054 c.c. a pretendere cioè dal venditore o dall'altro acquirente, il diritto di passaggio attraverso il restante fondo.
Radicatosi il contraddittorio i GG contestavano la pretesa attrice deducendo che il loro immobile era intercluso per cui non vi era altro possibile accesso se non attraverso il condominio attoreo per cui chiedevano, in via riconvenzionale, che previo accertamento dell'interclusione del loro fondo, si disponesse la costituzione di una servitù di passaggio determinando il corrispettivo a titolo d'indennizzo nonché la partecipazione alle spese condominiali. L'adito tribunale di Torino, previa istruzione della causa mediante l'espletamento di n. 2 c.t.u., con sentenza in data 28.6.02/22.7.002 rigettava la domanda del Condominio di via Canova ed, in accoglimento della riconvenzionale dei convenuti, dichiarava la costituzione di servitù di passaggio carraio e pedonale a favore del box auto di questi ultimi, risultante intercluso, sull'area di proprietà condominiale, determinando la relativa indennità e compensando interamente le spese di giudizio. Avverso la sentenza proponeva appello il Condominio, sottolineando che i GG avevano deliberatamente determinato l'interclusione della loro proprietà non avvalendosi della facoltà loro concessa dall'art. 1054 c.c. nei confronti del loro dante causa, per cui non poteva essere costituita a carico del condominio, una servitù coattiva in loro favore. Si costituivano gli appellati insistendo per la reiezione dell'appello. L'adita Corte d'Appello di Torino, con la sentenza n. 1199/05 depos. in 4.8.95 rigettava l'appello, compensando interamente le spese processuali. Ribadiva la Corte distrettuale che nella fattispecie era applicabile l'art. 1051 c.c. ai fini della costituzione del passaggio coattivo, a nulla rilevando che l'interclusione del fondo fosse stata causata dall'intervenuto frazionamento del fondo inizialmente unico da parte del proprietario;
d'altra parte, il passaggio attraverso il cortile del condominio di via Canova era idoneo a superare l'interclusione del box dei Roggio con minor aggravio del fondo servente, trattandosi di area già destinata al transito veicolare in quanto su di essa prospettano i box dello stesso condominio appellante.
Avverso la predetta pronuncia, il Condominio di via Canova ricorre per cassazione sulla base di 2 mezzi;
gli intimati non hanno svolto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1051 c.c. in relazione all'art. 1054 c.c. e agli artt. 2727 e 2729 c.c.. Secondo il Condomino di via Canova era applicabile in via estensiva nella fattispecie l'art. 1054 c.c. non solo nei confronti del loro diretto alienante (il Granaglia, originario proprietario della più ampia unità imm.re - grande garage - poi divisa) ma anche nei riguardi degli acquirenti dell'altra parte dell'unità imm.re frazionata (i sigg.ri Scibilia in quanto i due atti di vendita erano tra loro strettamente correlata v. pattuizioni rogito Urani), per cui doveva escludersi la costituzione della servitù coattiva ex art. 1051 c.c. nei confronti del Condominio, "vittima incolpevole della macchinazione realizzata ai suoi danni dai GG con le pattuizioni del rogito Urani". Con il secondo motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1051 c.c. Contesta l'affermazione della Corte d'Appello, secondo cui non vi sarebbero elementi per ipotizzare "preordinazione dell'intera operazione al fine di poter ottenere per la proprietà così formata e acquistata un accesso dal cortile del condominio". Secondo il ricorrente tali elementi invece sarebbero ravvisabili, perché i GG si erano deliberatamente e dolosamente interclusi e avevano preventivamente rinunciato ad avvalersi nei confronti del venditore e dell'altro acquirente della facoltà loro concessa sia dall'art. 1054 c.c. che dall'art. 1051 c.c.; di conseguenza essi non potrebbero più chiedere in danno di terzi (il Condominio ricorrente) un passaggio coattivo. Le predette doglianze - congiuntamente esaminate in quanto strettamente connesse - sono prive di pregio.
Questa S.C. ha invero ribadito che "nell'ipotesi in cui il fondo, originariamente unico, sia divenuto intercluso per effetto d'alienazione di una parte di esso a titolo oneroso, il diritto dell'acquirente di ottenere la costituzione coattiva e gratuita della servitù di passaggio, ai sensi dell'art. 1054 c.c., nel residuo fondo dell'alienante, può farsi valere soltanto nei confronti di quest'ultimo e dei suoi eredi, non anche nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dell'alienante medesimo (Cass. n. 5796 del 17/03/2005; Cass. n. 5125 del 26/05/1999; Cass. 22.5.1974 n. 1514 e 26.2.1977 n. 832). Nella fattispecie in esame la corte distrettuale ha puntualmente osservato che i GG erano giuridicamente impossibilitati ad agire contro il loro dante causa (tale Granaglia) per ottenere la costituzione coattiva della servitù a norma dell'art. 1054 c.c., in quanto costui non era più titolare del diritto di proprietà sull'altra frazione immobiliare che dava accesso alla pubblica via, essendo stata anch'essa alienata a terzi nello stesso contesto in cui era intervenuta la cessione ai GG. Meno che mai i medesimi avrebbero potuto agire ex art. 1054 c.c., contro gli acquirenti dell'altra unità immobiliare risultante dalla divisione del più ampio locale (i coniugi Scibilia) e pretendere da essi il passaggio coattivo "gratuito" attraverso la loro proprietà, non essendo possibile un'interpretazione analogica della suddetta disposizione, attesa la sua evidente natura di norma speciale (art. 14 preleggi c.c.).
Si rileva infine - come correttamente sottolineato dal Giudice a quo con giudizio in fatto non denunciabile in questa sede di legittimità, (Cass. n. 12362 del 24/05/2006; Cass. n. 5328 del 8.3.2007) che non si ravvisano elementi per ipotizzare, come sostenuto dal ricorrente, una precisa preordinazione dell'intera operazione de qua, con la partecipazione dei GG, al fine di ottenere, per la loro proprietà così formata ed acquistata, un accesso dal cortile del Condominio ricorrente.
Il ricorso dev'essere dunque rigettato. Nulla per le spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, il 22 settembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 18 ottobre 2011