Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. SC SABATINI - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DI SAN VALENTINO 21, presso lo studio dell'avvocato ALOISIO ROBERTO, difesa dall'avvocato SCARPATI ALBERTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OS UI VED RA, RA AN RA UI, RA SC, elettivamente domiciliati in ROMA VIA TIBULLO 10, presso lo studio dell'avvocato DELLI PAOLI UI, difesi dall'avvocato FALCONE ALFONSO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1374/98 del Tribunale di TORRE ANNUNZIATA, Prima sez. civile emessa il 31/3/1998, depositata il 13/11/98;
RG.1320/1997,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/10/01 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato l'11 novembre 1994, UI RA, in proprio e quale procuratore del germano SC, AN RA e UI OS esponevano che il 18 marzo 1987 NC, MA, UI e UI RA avevano concesso in locazione a IA ER un locale terraneo con sottostante seminterrato sito in Sorrento, via Pietà n. 38, ad uso di attività di ristorazione per la durata di anni otto a decorrere dal 1^ marzo 1987; che era deceduto MA RA, cui erano succeduti la moglie UI OS ed i figli UI, SC e AN nonché UI RA che aveva lasciato quali eredi i nipoti UI, SC e AN RA e che in data 25 febbraio 1994 i ricorrenti avevano comunicato alla conduttrice il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, avendo intenzione di adibire l'immobile all'esercizio di bar e ristorante da parte di UI RA.
Ciò premesso, chiedevano al Pretore di Sorrento che venisse dichiarata la cessazione del rapporto di locazione alla data del 28 febbraio 1995, ai sensi dell'art. 29 L. 392/78, per i suindicati motivi.
La ER, costituitasi in giudizio, eccepiva l'inammissibilità della domanda di cui, comunque, chiedeva il rigetto e proponeva una riconvenzionale per la condanna dei locatori al pagamento della somma di L. 110.000.000, spese per addizioni e miglioramenti.
I ricorrenti, a loro volta, proponevano ulteriore domanda nei confronti della ER specificando che, in caso di dichiarazione di nullità della transazione, analoga pronunzia doveva essere emessa in relazione alle rinunzie operate dai ricorrenti in ordine ai canoni di locazione ed alla rimessa in pristino delle trasformazioni attuate nel locale, con conseguente condanna della resistente al rilascio dello stesso per grave inadempimento.
Il Pretore di Sorrento, con sentenza del 2 maggio 1997, accoglieva la domanda, dichiarava cessato alla data del 28 febbraio 1995 il contratto di locazione de quo, rigettava la riconvenzionale della ER, dichiarava inammissibile l'ulteriore domanda spiegata dai ricorrenti e condannava la convenuta al pagamento delle spese processuali.
Proponeva appello la ER al quale resistevano UI OS nonché AN e UI RA, quest'ultimo in proprio e nella qualità, eccependo l'inammissibilità del gravame e proponendo a loro volta appello incidentale condizionato.
Con sentenza 13 novembre 1998 il Tribunale di Torre Annunziata rigettava entrambi i gravami e compensava le spese del grado, affermando:
- che non era necessario integrare il contraddittorio nei confronti degli altri colocatori;

- che il contratto di locazione 18/3/84 non era nullo ai sensi dell'art. 79 L. n. 392 del 1978, trattandosi di un nuovo rapporto con durata superiore a quella legale e le cui specifiche clausole erano state volute in funzione dell'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, ferma restando la nullità della sola clausola relativa al deposito cauzionale (comportante l'automatica sostituzione con la disciplina di cui all'art. 11 l. cit.);
- che la necessità addotta dai locatori poteva ritenersi sufficientemente provata;

- che il rimborso, in favore dell'appellante, della somma relativa ai lavori effettuati nell'immobile, doveva escludersi alla stregua degli accordi di cui alla citata scrittura 18/3/87, con conseguente rigetto (rectius: assorbimento) dell'appello incidentale. Ha proposto ricorso per cassazione la ER sulla base di quattro motivi. Hanno resistito UI OS ved. RA nonché UI, AN e SC RA con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 67, 3^ co., 79 e 11 l. n. 392 del 1978, 1592, 1593 e 1344 c.c. e 112, 113 e 115 c.p.c., nonché il vizio della motivazione su punti decisivi della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c., lamenta che il giudice di appello non abbia ammesso la prova testimoniale volta a provare che il contratto 18/3/87 era affetto da simulazione relativa. La censura non è fondata. Essa si infrange, infatti, contro l'accertamento con cui il suddetto giudice, preso atto che le clausole fondamentali del nuovo contratto inter partes erano la durata di anni otto, l'aumento del canone a L.

1.200.000 mensili e la rinuncia della conduttrice al rimborso delle spese sopportate per miglioramenti ed addizioni apportati all'immobile locato, ha osservato che le prime due clausole erano legittime e che la terza fu "prevista e voluta in funzione di elemento costitutivo dell'equilibrio economico del sinallagma, secondo rispettivi calcoli di convenienza complessiva, muovendo dai quali i contraenti giunsero all'accordo, equilibrio che non può essere allo stato rimesso in discussione"; ed ha concluso che "non è configurabile la dedotta...simulazione relativa, atteso che la mera nullità della clausola concernente il deposito cauzionale importava unicamente l'automatica applicazione dell'art. 11 l. 392/78". Trattasi di motivazione che fa buon governo delle norme prettamente violate e che sotto il profilo logico raggiunge un grado di completezza e di ragionevolezza da renderla incensurabile in questa sede. Non è superfluo aggiungere che la censura non è formalmente corretta, mancando l'indicazione dei capitoli di prova, tale da consentire la valutazione della loro eventuale rilevanza. Ma, come detto, l'infondatezza del motivo è sostanziale, stante l'inidoneità a scalfire l'apprezzamento del giudice di merito. Il primo mezzo va, pertanto, rigettato.
Nè migliore fortuna merita il secondo motivo con cui la ER, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1120 e 1602 c.c. e 102 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 del codice di rito, lamenta che non sia stata disposta, nei precedenti gradi, l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari-colocatori.
Così operando, infatti, i giudici di merito si sono puntualmente uniformati al costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale il comproprietario dell'immobile locato è legittimato ad agire, con il consenso degli altri comproprietari, che si presume fino a prova contraria, contro il conduttore, al fine di ottenere il rilascio dell'immobile per l'urgente ed improrogabile necessità propria, e non ricorre, in tal caso, un'ipotesi di litisconsorzio necessario che imponga l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari (Cass. 17 gennaio 1983 n. 357 ex plurimis). Anche il secondo motivo va, quindi, rigettato.
Con il successivo mezzo la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 67, 3^ co., e 79 l. n. 392 del 1978, 1592, 1593, 1343, 1344, 1345, 1417, 1418 e 1972 c.c. anche sotto il profilo del vizio della motivazione (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), nella sostanza ribadisce le critiche svolte con il primo motivo, lamentando in particolare che non sia stata dichiarata la nullità del contratto 18/3/87 e che sia stata riconosciuta la legittimità della clausola di rinuncia al rimborso delle spese sostenute da essa conduttrice per la manutenzione e la trasformazione del locale.
Assume al riguardo la ER che la nullità delle clausole in contrasto con le disposizioni della legge n. 392 del 1978, sancita espressamente dall'art. 79, determina l'illiceità e, quindi, la nullità dell'intero contratto.
Al riguardo è sufficiente rimandare alle considerazioni svolte esaminando il primo mezzo, non senza ribadire che la scrittura contrattuale 18/3/87 era stata stipulata con riferimento al pregresso rapporto locatizio ed ai due giudizi allora pendenti davanti al Pretore di Sorrento, con le reciproche rinunce ai rimborsi per le trasformazioni ed i lavori straordinari, a definitiva transazione di ogni presente e futura controversia. Preso atto di quanto sopra, il giudice di appello ha ravvisato l'intento transattivo e novativo perseguito dalle parti, restando esclusa solo la clausola relativa all'ammontare del deposito cauzionale, la cui nullità, per pacifica giurisprudenza, determina non quella dell'intero contratto ma l'automatica eterointegrazione dello stesso e, cioè, la sostituzione della clausola nulla con altra conforme a legge (Cass. 25 maggio l992 n. 6246 ex plurimis).
Del resto, è al riguardo decisivo un altro principio affermato da questa Corte, secondo cui la sanzione di nullità prevista dall'art. 79 l. n. 392 del 1978, per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull'equo canone, avendo lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi, il godimento dell'immobile, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (Cass. 12 novembre 1992 n. 12154 ex plurimis). Anche il terzo motivo viene rigettato.
Resta da esaminare l'ultimo mezzo con cui la ER, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2697 c.c., 27, 28, e 29 l. n. 392 del 1978 anche sotto il profilo motivazionale, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., critica il Tribunale campano per avere ritenuto provata la seria e concreta intenzione di UI RA sulla base della documentazione prodotta. Rileva al riguardo la ricorrente che esistevano ostacoli di carattere amministrativo all'apertura di nuovi esercizi pubblici e che, comunque, il locatore non aveva specificato il motivo della dedotta necessità, ne' provato la mancanza di altri immobili idonei. Neppure questa complessa censura può essere accolta. Essa è già stata sostanzialmente neutralizzata dal giudice del gravame, affermando, in puntuale sintonia con consolidati principi giurisprudenziali, che il diniego di rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza non trova ostacolo nel mancato possesso, da parte del locatore, delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione (cfr. Cass. 22 maggio 1999 n. 4568 ex plurimis); così come non rileva l'eccepita disponibilità di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più opportuno (cfr. Cass. 26 giugno 1984 n. 3725 ex plurimis); infine, l'indicazione dell'attività che il RA intende svolgere nell'immobile locato (esercizio di bar-ristorante) soddisfa quell'esigenza di specificazione del motivo addotto, in modo da consentire la verifica della serietà dell'intenzione e l'eventuale successivo controllo dell'effettiva destinazione data (Cass. 21 aprile 1990 n. 352). Chiarito quanto innanzi, la criticata statuizione si risolve in un apprezzamento di fatto, istituzionalmente deferito al giudice del merito ed incensurabile in cassazione ove, come nella specie, motivato in maniera giuridicamente corretta e razionalmente congrua.
Anche l'ultimo motivo viene, pertanto, rigettato.
Al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alle spese di questo grado, giusta la soccombenza.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna la ER al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in L. 280.000 uguale a euro 144.61, oltre L.

4.000.000 per onorari pari ad euro 2065.83.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 8 ottobre 2001. Depositato in Cancelleria il 18 gennaio 2002