Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AG IA, IN IM, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CLEMENTE 18, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE PRUDENZANO, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato IM SARACINO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
UR ES;

- intimato -

avverso la sentenza n. 690/99 del Tribunale di TARANTO, Sezione 2^ Civile, emessa il 20/01/99 e depositata il 18/05/99 (R.G. 1182/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/02 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il tribunale di Taranto, decidendo con la sentenza indicata in epigrafe sull'appello di MA PA e SI mancino avverso la sentenza pretorile reiettiva della loro domanda, proposta nel 1994, di risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, locato a CO UR nel 1986 al canone di L. 225.000 mensili, ha rigettato il gravame sul rilievo che, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento degli oneri accessori, deve aversi riguardo esclusivamente a quelli maturati e non pagati sino alla data della domanda di risoluzione (nella specie, per complessive L. 682.337) e che non possa prendersi in considerazione la morosità successiva, secondo quanto stabilito dalla corte di legittimità con sentenze 8 agosto 1995, n. 8692 e 28 luglio 1987, n. 6535. Ricorrono per cassazione i locatori affidandosi ad un unico, articolato motivo.
L'intimato conduttore non ha svolto attività difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONE
1. È dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 346, 658, 663 e ss. c.p.c., in relazione agli artt. 5, 55 e 74 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nonché degli artt. 1453, 1455, 1456, 1458, 1587 c.c. e, in subordine, insufficienza e contraddittorietà della motivazione in ordine alla valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore.
Sostengono i ricorrenti che nei contratti a prestazioni corrispettive il giudice deve tener conto dell'inadempimento delle parti anche successivo all'instaurazione del giudizio e che il preciso riferimento normativo costituito dall'art. 55, comma 1, della legge. n. 392 del 1978 (per il quale vanno considerati anche gli inadempimenti successivi alla domanda, fino alla prima udienza fissata per la convalida) avrebbe comunque imposto al giudice, pur se non vincolato in fattispecie di locazione non abitativa da una norma dettata per le locazioni abitative, di "motivare su quei fatti contingenti, individuali e/o sociali che, nello specifico, consigliavano al magistrato di non aderire a tale criterio orientativo".

2. Il motivo è fondato nei sensi di cui appresso.
Con la sentenza di primo grado il pretore aveva osservato che:
"a) i canoni di eccedenza d'acqua fanno riferimento ad un periodo di considerevole durata (1991-1993);
b) la somma richiesta è di poco superiore alla somma di due mensilità;
c) la somma appare comunque oggettivamente esigua;

d) l'inadempimento non lede gravemente l'interesse del locatore anche in rapporto alla continuità del contratto in oggetto, sicché l'unica tutela ammissibile era quella consistente nella domanda di condanna all'adempimento e non anche di risoluzione del contratto". Gli appellanti si erano doluti, col secondo motivo di appello, che il pretore avesse omesso di tener conto, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, dell'ulteriore inadempimento del conduttore nel pagamento degli oneri accessori, tanto che il debito (di L. 682.337 al momento della domanda), aveva raggiunto l'importo di L. 1.179.330.
Il tribunale ha respinto il motivo di gravame nell'assunto che "al fine di valutare la gravità o meno dell'inadempimento dell'UR, per mancato pagamento degli oneri accessori, deve aversi riguardo esclusivamente a quelli maturati e non pagati sino alla data della domanda di risoluzione (Casa. 8 agosto 1995, n. 8692; Cass, 28 luglio 1987, n. 6535) e non anche a quelli successivi". L'affermazione è erronea in diritto e la sentenza va cassata sul punto.

2.1. Deve anzitutto chiarirsi che nessuna delle due sentenze richiamate suffraga la tesi fatta propria dal tribunale: la prima (n. 8692 del 1995) ha infatti riguardo ad un caso nel quale la corte ha ritenuto che, ad evitare la risoluzione, in fattispecie di locazione a scopo abitativo, la morosità avrebbe dovuto essere sanata non solo in relazione ai canoni nella minore misura riconosciuta dovuta, ma anche con riguardo agli interessi ed alle spese, a mente dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978; la seconda (n. 6535 del 1987), anch'essa pronunciata in fattispecie di locazione abitativa, ha fatto esplicito riferimento alla "gravità dell'inadempimento perché persistente nel tempo".

2.2. L'inadempimento successivo alla domanda può consistere nella persistenza durante il processo dell'inadempimento originario posto a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto, ovvero nell'omesso adempimento di obbligazioni ulteriori. Sulla protrazione dell'inadempimento originario nei contratti di durata, è stato costantemente affermato - con enunciazione che va anche in quest'occasione confermata che "l'indagine sull'importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ. (alla cui stregua va apprezzato l'inadempimento del conduttore nelle locazioni non abitative), deve essere unitaria, in relazione al complessivo comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall'eventuale suo protrarsi in corso di causa, ... con la conseguenza che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza, malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie" (Casa., 8 marzo 1988, n. 2346); e che mai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1455 c.c., deve effettuarsi un'indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento" (Cass., n. 2879 del 1989). Nello stesso senso si erano espresse anche Cass., nn. 1708/72, 2987/77, 639/78, 1991/ 81, 4715/82, 7194/83, 2869/84, 2327/86, 20187.

2.3. La rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente assume a fortiori rilievo se non siano adempiute le obbligazioni ulteriori che vengano a scadenza dopo la proposizione della domanda, in pendenza del processo.
Si è in particolare affermato che l'art. 1453, comma 3, c.c., non introduce per il convenuto un divieto assoluto di adempimento dopo la proposizione della domanda di risoluzione, ma si limita a sancire l'inefficacia di un adempimento tardivo a sanare o a diminuire le conseguenze del pregresso inadempimento posto a base della domanda, sull'implicito presupposto che questo sia sussistente e che, quindi, il creditore non abbia più interesse all'adempimento. Ne consegue che in ordine alle obbligazioni non ancora scadute al momento della proposizione della domanda il comportamento del debitore non è ancora suscettibile di valutazione in termini di adempimento o di inadempimento e che, permanendo relativamente ad esse l'obbligo del debitore di adempierle e del creditore di accettarle, l'eventuale inadempienza del primo, intervenuta in corso di causa, va anch'essa considerata e valutata dal giudice ai fini della domanda di risoluzione (così Cass., 28 febbraio 1987, n. 2145;
e v. anche Casa., 4 settembre 1991, n. 4358).

2.4. L'arresto di Cass., 1 giugno 1993, n. 6121 in fattispecie di protratto inadempimento nel pagamento di una rata del prezzo di una compravendita (cui si è allineata Cass., 14 febbraio 1994, n. 1460), non induce a diverse conclusioni in riferimento al contratto di locazione. Con tale decisione, muovendosi dal rilievo che l'art. 1453, comma 3, c.c. vieta all'inadempiente di adempiere la propria obbligazione dopo la domanda di risoluzione, si è ritenuto che, conseguentemente, il giudice non può tenere conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del ritardo ulteriore dovuto alla durata del processo, ma deve decidere valutando la situazione cristallizzata al momento e per effetto della domanda di risoluzione. Ciò in quanto, come si osserva nella Relazione al codice civile (n. 661) in relazione al disposto del secondo e del terzo comma dell'art. 1453, "scegliendo la risoluzione il contraente dichiara di non avere più interesse al contratto e il debitore non deve ulteriormente mantenersi pronto per l'esecuzione della prestazione". Ma tale ratio evidentemente non si attaglia ai contratti di durata, quantomeno in tutti i casi nei quali il contraente che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione. Qui non è neppure ipotizzabile il venir meno del suo interesse all'adempimento da parte del contraente inadempiente. Tanto accade appunto nella locazione, dove il conduttore continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore (che non può impedirlo), pur continuando a non adempiere le proprie obbligazioni, in contrasto col preciso disposto dell'art. 1591 c.c., che gli impone il pagamento del corrispettivo convenuto (e l'adempimento delle ulteriori obbligazioni che gli fanno carico) fino alla riconsegna.

3. Il giudice del rinvio - che si designa nella corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto e che provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità - valuterà dunque la gravità dell'inadempimento del conduttore, agli invocati fini della domandata sentenza costitutiva di risoluzione, anche alla luce del suo comportamento successivo alla domanda di risoluzione.

P.Q.M.

la corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese, alla corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto.
Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2002