Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO - Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Antonio VELLA - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GA RO, GA ER RL, GA IA LU IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GAVINANA 4, presso lo studio dell'avvocato DOMENICO ANGELINI, che li difende unitamente all'avvocato MAURIZIO ALLORO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
NZ EL, LL LU, IO LI;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 01939/96 proposto da:
AN LA VA NZ, NZ AL, NZ TR, NZ ZI, erede di NZ EL, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BERTOLONI 27 INT.1, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO CIOCIOLA, che li difende unitamente all'avvocato SERGIO GENOVESI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
GA RO, GA ER RL, GA IA LU IA, LL LU, IO LI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 101/95 della Corte d'Appello di BRESCIA, depositata il 10/02/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/03/98 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato Alloro, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale;

udito l'Avvocato Ciociola, difensore del resistente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale ed il rigetto del ricorso principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento p.q.r. del ricorso principale, e l'inammissibilità del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
SI RO, SI SP RL e SI LU RI, deducendo di essere rispettivamente usufruttuario, il primo, e nudi proprietari, gli altri due, di un vano scantinato adibito ad autorimessa sito in Mantova, viale Gorizia 8, convennero in giudizio davanti al tribunale di Mantova IO LU, OR IA e ZA EL esponendo che, con atto pubblico del 5/11/1960 il loro dante causa SI LU aveva venduto ai predetti IO e OR un appartamento sito nello stesso immobile concedendo agli acquirenti, col medesimo atto pubblico, il diritto d'uso di una porzione dello scantinato per parcheggiarvi un'autovettura ed il diritto di passaggio sull'area, anch'essa di proprietà del venditore, di accesso allo scantinato. Poiché successivamente i coniugi IO e OR avevano venduto l'appartamento a ZA EL concedendogli anche l'uso della detta porzione di scantinato, gli attori, considerato che il diritto d'uso non è trasmissibile, chiesero che fosse accertato e dichiarato il loro diritto rispettivamente di usufruttuario (SI RO) e nudi proprietari (gli altri due) della porzione di scantinato, che i convenuti OR e OR fossero condannati al risarcimento dei danni, ed il ZA condannato a corrispondere quanto dovuto per l'occupazione senza titolo dell'immobile.
I convenuti, tutti costituitisi, si opposero alla domanda attorea. In particolare, per quanto rileva ai fini del presente giudizio, il ZA dedusse che il diritto trasmessogli dai IO - OR sul posto macchina doveva essere qualificato come servitù.
Con sentenza 16/4-22/5/923 il tribunale di Mantova accolse la domanda attorea condannando il ZA a pagare agli attori un indennizzo per l'occupazione senza titolo, e IO e OR a rimborsare al ZA l'importo dell'indennizzo e a corrispondergli un'ulteriore somma a titolo di riduzione del prezzo. Con sentenza 18/1-10/2/95 la corte d'appello di Brescia, accogliendo l'appello proposto dal ZA, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarò l'esistenza, a favore dell'appartamento oggetto del contratto di compravendita tra il SI LU e i coniugi IO - OR, di una duplice servitù, di parcheggio di un'autovettura nello scantinato di proprietà SIe e di passaggio, con ogni mezzo, sull'area di accesso.
Avverso la sentenza hanno proposto ricorso per cassazione gli attori SI con due motivi di censura illustrati da una memoria. Hanno resistito al gravame, depositando controricorso, AN GE vedova ZA, ZA SS, ZA IZ e ZA NO, quali eredi di ZA EL. I medesimi hanno altresì proposto ricorso incidentale, basato su un solo motivo, e ricorso incidentale condizionato, nonché una memoria difensiva.
Non hanno svolto alcuna attività difensiva gli intimati IO-OR.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disposta la riunione dei ricorsi, in quanto proposti avverso la medesima sentenza ed esaminate per prime le censure proposte col ricorso principale.
Con due motivi tra loro connessi i ricorrenti denunciano violazione di legge (artt. 1362 e 1027 e segg. cod. civ.) e vizi di motivazione, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui, erroneamente interpretando il contratto di compravendita concluso tra il loro dante causa SI LU e i coniugi IO -OR, danti causa degli odierni resistenti, ha ritenuto che, con il detto contratto, le parti avevano costituito, a favore dell'appartamento compravenduto ed a carico delle altre unità immobiliari rimaste in proprietà del venditore, una duplice servitù, di parcheggio e di passaggio.
In particolare, col primo dei due motivi, deducono che la servitù di parcheggio non era configurabile, perché la servitù di passaggio - mediante la quale poteva essere esercitata quella di parcheggio - era illegittima in quanto stabilita a favore non già di un fondo altrui, ma di un bene (lo scantinato-autorimessa) che apparteneva allo stesso proprietario dell'area (SI LU), e quindi in violazione del principio "nemini res sua servit".
Col secondo motivo deducono i ricorrenti che non poteva essere configurato come servitù un diritto di natura personale quale quello attribuito dal venditore ai compratori.
Il primo motivo è infondato.
Ben può una servitù essere complementare ad un'altra, cosicché, pur restando tra loro distinte e separate, l'esercizio dell'una è strumentale all'esercizio dell'altra.
Nel caso di specie, pertanto, la stretta connessione tra i due diritti attribuiti dal venditore ai compratori non escludeva, sul piano logico-giuridico, la possibilità di configurare, a favore dell'appartamento compravenduto, l'esistenza di due servitù complementari, ma distinte.
II - Fondato è, invece, il secondo motivo.
Nel nostro sistema giuridico non sono ammissibili servitù personali (ovvero irregolari), intese come limitazioni al diritto di proprietà su una cosa a beneficio di una persona. Pertanto, la convenzione attraverso la quale si raggiunge il detto risultato, o è costitutiva di un diritto d'uso oppure rientra nello schema della locazione o dei contratti affini, quali l'affitto o il comodato. In entrambi i casi il diritto trasferito è di natura personale, il suo contenuto ha carattere obbligatorio, e pertanto non è trasferibile. Di tali principi non ha tenuto conto la sentenza impugnata. Ed infatti, senza considerare che il venditore aveva soltanto attribuito ai compratori il diritto di usare come autorimessa una parte del proprio scantinato e di passare, per accedere allo scantinato, su un'area anch'essa di sua proprietà, la sentenza ha erroneamente configurato tali diritti come servitù (di parcheggio e di passaggio) a favore dell'appartamento compravenduto, non tenendo conto che non era stato imposto alcun peso di carattere permanente sui beni di proprietà del venditore, ma erano state soltanto convenute, a carico dell'uno ed a favore dell'altro contraente, determinate obbligazioni, che - in relazione all'alternativa tra le due opposte tesi (uso o servitù) dibattute nel giudizio d'appello - erano inquadrabili unicamente nell'ambito del diritto d'uso (art.1021 cod.civ.), cui peraltro rimandava la chiara lettera delle espressioni usate nell'atto.
La sentenza va, pertanto, cassata sul punto con rinvio allo stesso giudice (altra sezione), il quale, tenuto conto della diversa natura che va attribuita al diritto oggetto di causa, provvederà in ordine alle conseguenti richieste di merito delle parti. Il ricorso incidentale dei resistenti, relativo alla pronunzia sulle spese del giudizio d'appello, resta assorbito. Quello incidentale condizionato, proposto dai medesimi per ottenere, in caso di accoglimento del ricorso principale, la conferma delle statuizioni ad essi favorevoli contenute nella sentenza di primo grado (condanna dei coniugi IO - OR a rivalere il ZA dagli esiti del giudizio e alle spese), va dichiarato inammissibile per mancanza di interesse dei ricorrenti ad ottenere in questa sede la relativa pronunzia, dovendosi il giudizio di rinvio estendere, per effetto della cassazione, anche a tali questioni. Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi. Accoglie il ricorso principale:
Dichiara assorbito quello incidentale sulle spese di giudizio d'appello e inammissibile quello incidentale condizionato. Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della corte d'appello di Brescia.
Così deciso in Roma, il 13 marzo 1998
Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 1999