I I Nપ02 250 102 Reg. Gen. N. 16270/99 + 18846/99 UD. 13.11.2001 IN N E DEL POPOLO ITALIANO CASSAZIONE CORTE SUPREMA DI LA SEZIONE 2a CIVILE 4045612 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Rep. 625 Presidente Dott. AR SPADONE Consigliere rel. Dott. Antonino ELEFANTE Dott. Rosario DE JULIO Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Consigliere UFFICIO COPIE Dott. Ettore BUCCIANTE Richiesta copia studio Dott. Francesco Paolo FIORE Consigliere dal Sig. IL SOLE 24 ORE 3.10 per diritti ha pronunciato la seguente # 1-8 FEB. 2002 IL CANCELLIERESENTENZA Sui ricorsi iscritti al n. 16970/99 + 18846/99 Ricorso n. 16970/99 proposto Oggetto: Vendita, migliorie e ripetizione indebito. da TI AR, elettivamente domiciliato in Roma, Via Arezzo n.38, presso lo studio dell'Avv. Maurizio Messina che lo 1,55 L.3000 rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso. CANCELLERIA RICORRENTE

contro

DG720358 A.L.E.S. Alcione Lavori Edili Stradali - S.r.l., in persona - €1,55 L.3000 dell'Amministratore unico Rag. Paolo Francesco Buccioli, elet- tivamente domiciliata in Roma, Via Cremona n. 15/B, presso 1503/01 DG720359 lo studio dell'Avv. Giuseppe Neri che la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso. CONTRORICORRENTE e

contro

CO AU, elettivamente domiciliato in Roma, Viale Anicio Gallo n. 3, presso lo studio dell'Avv. TE AT che lo rappresenta e difende come da procura a margine del con- troricorso. CONTRORICORRENTE E RICORRENTE INCIDENTALE Ricorso n. 118846/99 proposto da CO AU, elettivamente domiciliato in Roma, Viale Anicio Gallo n. 3, presso lo studio dell'Avv. TE AT che lo rappresenta e difende come da procura a margine del con- troricorso. RICORRENTE INCIDENTALE

contro

A.L.E.S. Alcione Lavori Edili Stradali - S.r.l., in persona - dell'Amministratore unico Rag. Paolo Francesco Buccioli, elet- tivamente domiciliata in Roma, Via Cremona n. 15/B, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Neri che la rappresenta e difende come da procura a margine del controricorso. CONTRORICORRENTE e

contro

TI AR. INTIMATO per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 2016/99 del 14.04.1999 / 22.06.1999. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13.11.2001 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentiti gli Avv.ti Maurizio Messina e Giuseppe Neri. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Carlo Destro che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione 06.04.1992, AR SS, premesso che aveva acquistato con rogito del 18.6.1991 dalla AL s.r.l. un appartamento sito in un edificio che la stessa aveva co- struito, quale concessionaria del diritto di superficie attribui- tole dal Comune di Roma per l'edificazione di un fabbricato di edilizia residenziale pubblica, in forza della convenzione sti- pulata in data 2.7.1988; che mentre nel contratto preliminare concluso il 2.5.1989 il corrispettivo era stato indicato in £. 175.000.000, nell'atto di compravendita il prezzo di cessione era stato quantificato in £. 135.900.000; che l'imputazione della differenza, pari a £. 39.100.000, per opere di migliorie mai richieste ed eseguite, aveva costituito un mero espediente della venditrice per realizzare un prezzo superiore a quello determinato nella convenzione, in violazione dell'art. 8 della 3 legge n. 10 del 1977; conveniva in giudizio davanti al Tribu- nale di Roma la suddetta soc. AL al fine di sentirla condan- nare alla restituzione di tale differenza, nonché al pagamento della somma di £.

5.000.000 ottenuta per l'installazione di un portoncino blindato già compreso nelle rifiniture dell'immobile descritte nel capitolato allegato al preliminare e al pagamento dell'ulteriore somma di £.

5.200.000 ottenuta per presunti in- teressi di preammortamento sul mutuo gravante sull'immobile ed accollato "pro quota" da esso acquirente: interessi total- mente estranei alla pattuizione tra le parti. Costituitasi, la convenuta soc. AL resisteva alla domanda, deducendo l'inapplicabilità dell'invocata normativa contenuta nella legge n. 10 del 1977. Nel giudizio interveniva spontaneamente RO ON, acquirente di altro appartamento, il quale, in base alle mede- sime ragioni esposte dal SS, chiedeva che la soc. AL fosse condannata a restituirgli la somma di £. 50.000.000 a titolo di migliorie mai realizzate, nonché la somma di £. 5.540.000, indebitamente pagata a titolo di interessi di preammortamento. Il Tribunale, in parziale accoglimento delle domande propo- ste, condannava la soc. AL a pagare la somma complessiva di £. 44.100.000 in favore del SS e la somma di £. 42.000.000 in favore del ON, oltre interessi e spese di lite. 4 Con sentenza n. 2016/99 del 14.04.1999 / 22.06.1999, la Corte d'appello di Roma rigettava gli appelli incidentali propo- sti dal SS e dal ON, e, in accoglimento dell'appello principale della soc. AL, rigettava, riformando in toto la sen- tenza del Tribunale, tutte le domande proposte nei confronti della soc. AL dal SS e dal ON, che condannava al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio. Per quel che ancora interessa, la Corte d'appello riteneva sostanzialmente irrilevante l'invocata normativa di cui agli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977, in quanto nel caso speci- fico la contestazione non riguardava la corrispondenza tra il prezzo di cessione dovuto alla stregua dei criteri indicati dalla suddetta normativa e quello pagato a tale titolo dagli acqui- renti, ma il fatto che il SS e il ON avessero richiesto, e la società costruttrice realizzato, opere di migliorie con con- seguente diritto della costruttrice ad ottenere un'ulteriore somma di denaro. Al riguardo osservava la Corte di merito che sia il SS sia il ON avevano commissionato alla soc. AL dei lavori “aggiuntivi", sottoscrivendo le “offerte” predispo- ste dalla costruttrice;
e che tale commessa era stata coeva o precedente alla conclusione dei contratti preliminari. Poiché le cd. "opere aggiuntive" erano state realmente e regolarmente commissionate dagli acquirenti, la società costruttrice aveva diritto al corrispettivo. 5 Infine, in ordine agli appelli incidentali del SS e del ON, relativi alla restituzione di quanto versato alla soc. AL a titolo di rimborso degli interessi di "prefinanziamento", osservava la Corte d'appello che essi si erano obbligati ad ac- collarsi la quota di mutuo concessa alla società venditrice co- me se il mutuo fosse stato direttamente a loro concesso, as- sumendo in proprio tutti i diritti e le obbligazioni corrispon- denti "nulla escluso". Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazio- ne AR SS, in via principale, e RO ON, in via incidentale, ciascuno deducendo cinque motivi di annulla- mento. La soc. AL ha resistito ad entrambi i ricorsi con separati controricorsi. Il ricorrente AR SS e la soc. AL hanno depositato memoria. Il difensore del SS ha anche presentato brevi osservazioni per iscritto sulle conclusioni del pubblico mini- stero. MOTIVI DELLA DECISIONE A) I ricorsi (principale e incidentale), proposti contro la stes- sa sentenza, vanno riuniti (ex art. 335 c.p.c.). La disamina dei motivi, essendo stati quelli (cinque) dedotti dal ricorrente principale SS sostanzialmente ripetuti dal ricorrente incidentale ON, è unica per entrambi i ricorsi. 6 B) 1. Col primo motivo si denuncia violazione e falsa appli- cazione degli artt. 113, 115, 116 e 228 c.p.c., nonchè degli artt. 2730 e 2733, 2° comma, c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., per avere la Corte romana erroneamente posto a ba- se del suo convincimento il documento (n. 3 esibito dall'AL) concernente la “offerta" predisposta dalla costruttrice ed ac- cettata e sottoscritta dagli acquirenti (relativa ai cd. lavori "aggiuntivi") nonché la "deduzione” che tale offerta, senza da- ta, sarebbe stata "coeva o precedente” alla formazione del contratto preliminare. Ciò, in quanto, ove tale offerta fosse stata successiva alla conclusione del contratto, non potrebbe trovare giustificazione l'assunto della Corte di merito, secondo cui nei contratti preliminari e nella relativa descrizione delle opere erano ricomprese le cd. “migliorie" o "opere aggiuntive", tanto che il prezzo complessivo corrispondeva al prezzo base dell'immobile, stabilito per legge, oltre al costo delle stesse opere aggiuntive. Si assume in sostanza che la Corte d'appello si sarebbe ba- sata su di una mera presunzione, che non si giustificherebbe con alcun riscontro obiettivo, ma addirittura sarebbe in con- trasto con le prove acquisite. Ciò in quanto avrebbe omesso di valutare che il legale rappresentante della AL, ES, in sede di interrogatorio, aveva confessato che l'offerta di cui al docu- mento n. 3 non fu coeva né precedente alla formazione del 7 contratto preliminare, ma successiva ad esso. Inoltre il ES aveva anche precisato che le opere aggiuntive furono commis- sionate nel corso dei lavori, allorché i vari promissari, cioè co- loro che avevano firmato i contratti preliminari, venivano chiamati per scegliere i parati, i pavimenti, l'arredo bagni e in genere le varie opere di rifinitura. Per altro verso, la Corte romana nel sostenere la tesi della contemporaneità o precedenza di formazione dell'offerta e nel giustificarla con la sola coincidenza dei due separati costi, non avrebbe tenuto conto dei documenti prodotti dai quali risulta- va non solo che il prezzo dell'immobile, ma anche che tale prezzo era stato determinato solo in data 8.2.1991, cioè due anni dopo la conclusione del contratto preliminare.

2. Col secondo motivo si denuncia violazione e falsa appli- cazione dell'art. 2697 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., per avere la Corte d'appello addossato ai promissari ac- quirenti l'onere della prova sul momento formativo della scrittura contenente l'offerta accettata. Si sostiene che, ai sen- si dell'art. 2697 c.c., incombeva alla AL dimostrare l'efficacia, la validità, la rilevanza di tale scrittura e principalmente che era stata formata in periodo antecedente o coevo al prelimina- re.

3. Col terzo motivo si denuncia violazione e falsa applica- zione della L. n. 457/78 e successive modifiche, nonchè degli artt. 7 e 8 della L. n. 10/1977, degli artt. 1363, 1364, 1325 n. 2, 1346, 1418 e 2033 c.c., in relazione agli artt. 113 e 115 c.p.c. ed in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., per avere la Corte romana, nel ritenere che le "opere aggiuntive" erano state effettivamente commissionate e che il contratto prelimi- nare contemplava sia il costo base dell'immobile sia le “mi- gliorie” precedentemente o contemporaneamente commissio- nate, interpretato i due contratti (preliminare e offerta accet- tata) violando non solo le fondamentali norme ermeneutiche, ma anche stravolgendo la realtà di fatto e documentale. Al ri- guardo si sostiene che sarebbe stata acquisita agli atti la pro- va piena che l'offerta era stata accettata successivamente al perfezionamento del preliminare e che, comunque, era priva di causa e, quindi, ingiustificata nella parte in cui prevedeva l'obbligo di un'ulteriore controprestazione a carico dei promis- sari acquirenti. Parimenti errata sarebbe stata l' interpretazio- ne del contratto preliminare, atteso che questo aveva la sua espressa e negoziale fonte normativa nella convenzione fra la AL e il Comune, per cui la Corte d'appello avrebbe dovuto non solo ritenere nulla ogni pattuizione che prevedeva un cor- rispettivo che non fosse conforme al prezzo di cessione fissato per legge, ma avrebbe dovuto anche ravvisare che il capitolato dei lavori, allegato e costituente parte integrante del prelimi- 9 nare, corrispondeva alle prescrizioni legali e alle caratteristiche del P.E.E.P.. Inoltre la Corte d'appello avrebbe violato anche l'art. 2033 c.c. non avendo riconosciuto, sulla base delle prove acquisite, che le somme versate in più concretizzavano un indebito og- gettivo, per cui la costruttrice andava condannata alla dovuta restituzione.

4. Col quarto si denuncia ulteriore ed autonoma violazione e falsa applicazione degli artt. 113 e 115 c.p.c. e dell'art. 2033 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., per avere la Corte distrettuale rigettato l'appello incidentale senza considerare le tre ricevute con cui la AL aveva esatto fantomatiche "rate di mutuo agevolato" e "interessi di preammortamento”. Si sostie- ne che le somme pagate non atterrebbero al mutuo ma riguar- derebbero gli interessi corrisposti dalla AL alla banca per aver ottenuto essa un'agevolazione ovvero un semplice fido con facoltà di scorporo. In altri termini se gli acquirenti si era- no obbligati a pagare ogni somma relativa al "mutuo", ciò non significa che si erano obbligati anche a sostenere l'attività im- prenditoriale della AL facendo fronte al pagamento di inte- ressi che la costruttrice aveva fatto sorgere non disponendo delle somme necessarie per iniziare o completare la costruzio- ne e così chiedendo l'anticipazione delle somme che sarebbero state erogate per mutuo. 10 5. Col quinto motivo si denuncia violazione e falsa applica- zione dell'art. 91 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e c.p.c., in ordine alla condanna alle spese del doppio grado di giudizio, dovendo tale statuizione essere riconsiderata in conseguenza dell'accoglimento del ricorso. C) Ciò posto osserva la Corte che il primo motivo è infon- dato. L'impugnata sentenza, dopo aver precisato che il thema de- cidendum riguardava l'accertamento dell'esecuzione da parte della AL di "opere di miglioria" e della ricomprensione di que- ste nel prezzo (corrispondente ai criteri e ai parametri norma- tivamente fissati) di cessione delle due unità immobiliari, ha osservato che dagli atti di causa risultava evidente che tali opere concernevano i cd. “lavori aggiuntivi" indicati nelle due "offerte" o "proposte" predisposte dalla società costruttrice e sottoscritte per accettazione dal SS e dal ON. E, do- po aver rilevato che tali lavori erano stati effettivamente ese- guiti, ha disatteso la tesi degli acquirenti di non averli com- missionati alla società costruttrice, in quanto tale tesi risulta- va documentalmente smentita dalle suddette due "proposte", sottoscritte per accettazione dal SS e dal ON, nelle quali i lavori in questione erano stati espressamente qualificati come migliorie. Per tali lavori gli acquirenti avevano accettato il corrispettivo richiesto dalla AL, corrispondente, nel suo 11 ammontare a quello che era stato poi indicato negli atti di vendita ed effettivamente pagato, senza alcuna riserva, dai compratori. Con il motivo non si contesta che la AL, come accertato dai giudici di merito, ha eseguito i cd. “lavori aggiuntivi”, libe- ramente accettati dal SS e dal ON con la sottoscri- zione delle due "proposte" fatte dalla società costruttrice, ma si assume che tali lavori costituirebbero una fittizia causale di spesa e si censura il ragionamento della Corte di merito lad- dove ha ritenuto che le suddette "proposte", prive di date, sa- rebbero state coeve o precedenti al contratto preliminare, escludendo che tali lavori aggiuntivi rientrassero nelle caratte- ristiche tipologiche degli appartamenti, risultando, invece, dalla deposizione del Teseo che tali proposte erano state suc- cessive al preliminare. Ma la censura non coglie nel segno sia perché l'impugnata sentenza ha accertato, con apprezzamento di fatto incensura- bile in questa sede di legittimità, che i lavori aggiuntivi, dei quali la società costruttrice ha preteso il pagamento, costitui- vano migliorie e non rientravano nelle caratteristiche tipologi- che degli alloggi di edilizia residenziale convenzionale, sia per- ché la circostanza che le due “proposte" non sarebbero state coeve o precedenti al contratto preliminare, ma successive a questo, non vale ad inficiare la soluzione data dalla Corte 12 d'appello alla controversia, atteso che tale preliminare stabili- va per la vendita dell'appartamento un prezzo che tenesse conto delle clausole previste dall' "Allagato A" che il promit- tente acquirente dichiarava di “conoscere per aver preso visio- ne dei materiali impiegati...", stabilendosi che “eventuali varia- zioni richieste dal promittente acquirente rispetto alla descri- zione dell'allegato sub D dovranno essere liquidate" a parte. Sicché le successive "proposte" con accettazione da parte dei promissari acquirenti costituivano soltanto la formalizzazione di quanto già previsto nei preliminari in ordine al pagamento dei lavori aggiuntivi. Pertanto, poiché è stato accertato che i lavori aggiuntivi, di cui i promissari acquirenti erano stati resi edotti, costituivano migliorie rispetto alle opere descritte nell' allegato D, è da escludere, contrariamente a quanto puntua- lizzato in memoria dal SS, che tali lavori aggiuntivi fosse- ro già previsti nel preliminare quali caratteristiche del con- tratto "standard". Parimenti è da escludere che tali lavori ag- giuntivi costituissero una fittizia causale di spesa (onde au- mentare il prezzo controllato), dal momento che essi, già con- templati nel contratto preliminare, sono stati proposti, accet- tati ed effettivamente eseguiti. D) Anche il secondo motivo è infondato. Invero la denunciata violazione dell'art. 2967 c.c. non sussi- ste dal momento che la AL in base alle risultanze probatorie, 13 tutte emergenti dagli atti, ha comprovato che i lavori aggiunti- vi, i quali hanno trovato la loro genesi nei contratti preliminari con allegata relazione tecnica e la loro consacrazione formale nelle "proposte" con accettazione, sono stati effettivamente eseguiti e realizzati. Spettava, quindi, ai promissari acquirenti dimostrare il contrario. E) Il terzo motivo è destituito di fondamento. Nella parte in cui censura l'interpretazione dei due contratti (preliminare e “offerta" accettata) perché non tiene conto del costante insegnamento di questa Corte, secondo il quale l' in- terpretazione del contenuto negoziale costituisce apprezza- mento di fatto affidato al giudice di merito e censurabile in se- de di legittimità solo per insufficienza o contraddittorietà della motivazione (ipotesi che non ricorre nel caso specifico), tale da non consentire la ricostruzione dell' iter logico seguito dal giu- dice per giungere alla decisione, ovvero per violazione delle norme ermeneutiche, la quale però deve essere dedotta preci- sandosi in qual modo il ragionamento del giudice di merito abbia deviato da esse, perché in caso diverso, le critiche dell' apprezzamento operato dal suddetto giudice e la prospettazio- ne di una diversa interpretazione costituiscono una censura inammissibile in sede di legittimità, onde la sentenza impu- gnata non è suscettibile di cassazione per il solo fatto che gli elementi considerati dal giudice di merito siano, secondo l'opi- 14 nione del ricorrente, tali da consentire una diversa valutazio- ne, conforme alla tesi da lui sostenuta (Cass. 18.3.1997 n. 2354; 18.6.1992 n. 1740; 21.5.1990 n. 4577; 11.2.1989 n. 1356). Nelle restanti parti perché la dedotta nullità non sussiste, avendo la Corte d'appello spiegato come la questione relativa all'applicabilità dell'art. 8 della legge n. 10 del 1977 - alla stre- gua del quale, nell'ambito della edilizia convenzionata è nulla ogni pattuizione che determini il prezzo di cessione in modo non corrispondente ai criteri ed ai parametri normativamente fissati era sostanzialmente irrilevante, atteso che nella fatti- - specie non era oggetto di contestazione la corrispondenza tra prezzo di cessione dovuto alla stregua di tali criteri e quello pagato a questo titolo dagli acquirenti, ma se il SS e il ON avessero chiesto, e la società costruttrice realizzato, lavori aggiuntivi costituenti migliorie, che avevano determinato il diritto della costruttrice ad ottenere un'ulteriore somma di denaro. La Corte d'appello ha pure aggiunto che anche il Tri- bunale, il quale aveva ritenuto l'applicabilità degli artt. 7 e 8 della legge n. 10/77, contestata però dalla AL che aveva so- stenuto che la convenzione intercorsa con il Comune rientrava nell'ambito della legge n. 865/71, aveva riconosciuto che i suddetti artt. 7 e 8 della legge n. 10/77 erano completamente estranei al thema decidendum. Pertanto il riferimento a tali ar- 15 ticoli per inferirne la nullità del contratto è del tutto fuori luo- go. Conseguentemente, una volta esclusa la nullità del con- tratto, la dedotta situazione di indebito non ricorre in ordine alle somme percepite dalla costruttrice per i lavori aggiuntivi (costituenti migliorie rispetto alle opere standard) da essa rea- lizzati. F) Il quarto motivo è privo di pregio. Esso si basa su di una distinzione tra interessi di pream- mortamento, che si riconoscono dovuti, e interessi relativi ad una anticipazione ottenuta dalla società costruttrice, che si assumono non dovuti e dei quali si è chiesta la restituzione. L'impugnata sentenza ha, però, escluso tale distinzione, rile- vando come i promissari acquirenti nessuna prova avevano dato al riguardo, emergendo anzi il contrario dall'art. 3 delle condizioni generali di vendita, dato che i promissari acquirenti si erano obbligati ad accollarsi la quota di muto concessa alla società venditrice, come se il muto fosse stato a loro diretta- mente concesso, assumendo in proprio tutti i diritti e le obbli- gazioni corrispondenti “nulla escluso". G) Il quinto motivo è inammissibile perché dedotto in rela- zione all'ipotesi, risultata infondata, dell'accoglimento del ri- corso. Nel resto, correttamente la Corte d'appello ha posto le 16 spese del doppio grado del giudizio a carico del SS e del ON in base al principio della soccombenza. H) Alla stregua delle considerazioni svolte, il ricorso princi- pale del SS e quello incidentale del ON vanno, quin- di, rigettati, con condanna dei ricorrenti in solido al paga- mento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Condanna in solido i ricorrenti AR SS e RO Mo- naco al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che (€491,67) (€ 154837 liquida in complessive £952.000 oltre £. 3.000.000/per onorario. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se- zione Civile, il 13 novembre 2001. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE يزة Wink Арнять LLIERE C1 51,65IL CANCE Valeria Neri 18076 ENTRATE ROH 5 APR. 2002 18 FE AGENZIA Serie 4 del 4260 180,76 Registrato in (euro. Canto la E p. Dirigento Area Servi (Dott.ssa Maria Grazia C 17Responsabile Servizio Apres ias (Dr. M. RACCICHAINT