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Sentenza 28 dicembre 2022
Sentenza 28 dicembre 2022
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 28/12/2022, n. 37848 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 37848 |
| Data del deposito : | 28 dicembre 2022 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5331/2018) proposto da: CENTRO BAGNI CUCINE S.R.L. (p.iva: 03344340108), in persona del legale rappresentante pro-tempore, e RO AL (C.F.: [...]), rappresentate e difese, in virtù di distinte procure speciali apposte in calce al ricorso, dagli Avv.ti Laura Zuffada e HE FO e domiciliate “ex lege” presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione, in Roma, piazza Cavour;
- ricorrenti -
contro CONDOMINIO di V. OM -6 di GENOVA (C.F.: 20154150108), in persona dell’amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli Avv.ti Daniela Pampiglione e Giuseppe Viola ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, piazza della Libertà, n. 13; - controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Genova – Sezione II Civile, n. 930/2017 (pubblicata il 12 luglio 2017 e non notificata); R.G.N. 5331/’18 U.P. 7/12/2022 Condominio Civile Sent. Sez. 2 Num. 37848 Anno 2022 Presidente: MANNA FELICE Relatore: CARRATO ALDO Data pubblicazione: 28/12/2022 2 di 14 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7 dicembre 2022 dal Consigliere relatore Aldo Carrato;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto procuratore generale Tommaso Basile, con le quali ha chiesto il rigetto del ricorso;
letta la memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c. dalla difesa delle ricorrenti. RITENUTO IN FATTO 1. Con atto di citazione del luglio 2009, la Centro Bagni Cucine s.r.l. e la sig.ra DA TI - rispettivamente nella qualità di conduttrice e proprietaria-locatrice dei locali siti in Genova, via Rino Mandoli n. 127 - convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Genova, il Condominio di Via SS n. -6 di Genova, chiedendo che quest’ultimo venisse condannato all’esecuzione dei lavori di riassetto del cavedio soprastante ai citati locali, nonché al risarcimento dei danni dagli stessi subiti nella misura che sarebbe risultata all’esito del giudizio, da liquidarsi, eventualmente, anche in via equitativa. A supporto delle domande proposte, le suddette attrici esponevano: - che il suddetto locale era da vario tempo soggetto ad infiltrazioni gravose con conseguenti danni al soffitto, alle pareti ed alle merci ivi ubicate in esposizione al pubblico;
- che esse avevano più volte segnalato al citato Condominio che il cavedio dal quale provenivano le infiltrazioni risultava di sua pertinenza, tenendo conto che sul medesimo insistevano diverse tubazioni, pozzetti e griglie di natura condominiale e a servizio del caseggiato;
- che essa Bagni e Cucine s.r.l. aveva (anche nell’interesse della proprietaria-locatrice) 3 di 14 ripristinato i locali sottostanti diverse volte, riparando anche gli impianti elettrici danneggiati a causa delle infiltrazioni;
- che già nel 2000-2001 erano stati eseguiti lavori di ristrutturazione al cavedio, ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, con riconoscimento della natura condominiale della porzione del caseggiato;
- che, infine, il consulente di esse attrici aveva confermato, nella propria relazione peritale, l’esistenza di infiltrazioni, individuandone le cause nell’insufficiente impermeabilizzazione della soletta, nella mancanza di idonea pendenza e nel cattivo stato manutentivo e di pulizia del pozzetto di raccolta e smaltimento delle acque, nonché nell’ingombro di rifiuti ed immondizia, descrivendo altresì gli interventi necessari alla rimozione degli inconvenienti e quantificando, infine, in euro 1.000,00 le spese necessarie per il riordino, per totali euro 5.000,00 (dato il ripetersi degli episodi infiltrativi). Nella costituzione del convenuto Condominio, che instava per il rigetto delle pretese delle attrici, il Tribunale di Genova, con sentenza n. 859/2013, in accoglimento delle domande attoree, condannava il citato Condominio ad eseguire i lavori del cavedio indicati nella relazione del c.t.u., nonché al pagamento della somma di euro 5.000,00 (oltre rivalutazione ed interessi) a titolo di risarcimento danni, regolando complessivamente le conseguenti spese processuali. 2. Decidendo sull’appello formulato dal citato soccombente convenuto Condominio di via SS n. -6, cui resistevano le appellate, la Corte di appello di Genova, con sentenza n. 930/2017 (pubblicata il 12 luglio 2017), lo accoglieva integralmente e, in riforma dell’impugnata sentenza, rigettava le domande attoree 4 di 14 originariamente formulate dalla s.r.l. Centro Bagni Cucine s.r.l. e da DA TI, condannando queste ultime alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio, oltre a porre a loro carico anche gli esborsi occorsi per la c.t.u. svolta in primo grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale considerava, innanzitutto, “generica e pretestuosa” l’eccezione proposta dalle appellate con la comparsa di risposta nel giudizio di appello secondo cui “non risultava prodotta dal Condominio alcuna delibera per la nomina del difensore e la prosecuzione del giudizio in grado di appello, delibera peraltro neppure prodotta in primo grado”, in quanto, premesso che in primo grado le attrici non avevano mai messo in discussione che il convenuto Condominio si fosse regolarmente costituito in giudizio per resistere alle domande attoree su determinazione della maggioranza assembleare, era significativo notare che la TI, in quanto partecipante al Condominio perché proprietaria, era in grado di sapere, essendo all'evidenza convocata, quale condomina, alle assemblee condominiali e ricevendo i verbali delle stesse, se l’assemblea avesse o no deciso di proporre appello avverso la sentenza di primo grado che aveva visto il Condominio convenuto parzialmente soccombente rispetto alle domande attoree. Nello stesso senso – osservava ancora la Corte genovese - deponeva il fatto che con l’eccezione in esame lamentava che “non risultava prodotta dal Condominio alcuna delibera” e non, invece, che “non risultava essere mai stata assunta alcuna delibera”, rendendo evidente come le due appellate fossero ben a conoscenza dell’esistenza di detta deliberazione. Inoltre, la Corte ligure sottolineava che “risultava indubbiamente esistente” la delibera del 15 marzo 2013 (anteriore 5 di 14 alla proposizione dell’appello), con cui l’assemblea aveva deliberato, a maggioranza, di proporre impugnazione contro la sentenza di primo grado. Alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, dunque, il giudice di appello riteneva che non fosse ravvisabile alcun vizio di legittimazione, né in capo al Condominio né in capo all’amministratore. Inoltre, con riguardo alle censure sul merito, la Corte territoriale rilevava la fondatezza del primo motivo di gravame, assumendo che il cortile/cavedio era di proprietà esclusiva della TI (e di altri proprietari) e non costituiva una parte comune del Condomino, non applicandosi dunque al caso di specie l’art. 1117 c.c., e conseguendo anche l’assenza di qualsivoglia responsabilità da custodia, vigilanza, manutenzione e pulizia del Condominio ovvero la necessità di integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 103 c.p.c. (non avendo il Condominio proposto alcuna domanda riconvenzionale tesa ad accertare la proprietà esclusiva dei condomini sul cavedio), e partecipando al giudizio sia la condomina e la conduttrice che avevano assunto di essere state danneggiati per le infiltrazioni provenienti da parte del caseggiato, sia il Condominio che aveva negato che le infiltrazioni provenissero da strutture condominiali. 3. Contro la menzionata sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a nove motivi, la Centro Bagni Cucine s.r.l. e la sig.ra TI, resistito con controricorso il Condominio di via SS -6. La difesa delle ricorrenti ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. 6 di 14 CONSIDERATO IN DIRITTO 1. Con il primo motivo, le ricorrenti denunciano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., avuto riguardo al principio di diritto enunciato nella sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 18331/2010, ritenendo che avesse errato la Corte ligure nel non rilevare d’ufficio la mancanza di una delibera assembleare con la quale era stato conferito all’amministratore condominiale il potere di stare in giudizio per il Condominio nel procedimento di primo grado, ovvero che avesse successivamente ratificato detta iniziativa, posto che, nel caso di specie, si verteva in una materia (di natura risarcitoria riconducibile a strutture condominiali) che, ai sensi dell’art. 1130 c.c., non rientra nelle attribuzioni dell’amministratore di Condominio, per cui a quest’ultimo non avrebbero potuto essere riconosciuti, in assenza di mandato assembleare (art. 1131 c.c.), poteri di rappresentanza in giudizio. 2. Con la seconda censura, le ricorrenti deducono –in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, con riferimento alla parte in cui, con l’impugnata sentenza, la Corte di appello ha rigettato, perché generica e pretestuosa, l’eccezione di assenza e/o mancanza della produzione della delibera contenente il mandato assembleare all’amministratore a stare in giudizio di primo grado, a nominare il difensore, nonché successivamente a impugnare, sollevata nella comparsa di risposta, non sanando detta mancanza neppure la delibera del 15 maggio 2013, ex adverso prodotta nella comparsa conclusionale in appello, in quanto quest’ultima si riferiva esplicitamente alla sola impugnazione in secondo grado della pronuncia del Tribunale, e non faceva cenno 7 di 14 alcuno al primo grado (e, quindi, alla proposizione dell’originaria citazione). 3. Con il terzo mezzo, le ricorrenti censurano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’”insufficiente e contraddittoria motivazione, mancato esame circa un fatto decisivo per il giudizio”, nonché – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., adducendo che il giudice di seconde cure aveva “inspiegabilmente” supposto che la sig.ra TI, in quanto partecipante al Condominio di via SS (perché proprietaria), dovesse ben sapere che la delibera attributiva all’amministratore di Condominio del mandato a stare in giudizio e a nominare il difensore in primo grado esisteva ed era stata adottata, pur se non prodotta agli atti, rilevando in tal senso, secondo la Corte ligure, anche la citata delibera del 15 maggio 2013, con cui si attribuiva all’amministratore il potere di proporre impugnazione avverso la sentenza di primo grado. 4. Con la quarta doglianza, le ricorrenti prospettano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., ritenendo che la Corte di appello fosse incorsa in errore nel ravvisare la tempestività e l’ammissibilità della produzione della delibera assembleare tenutasi nella predetta data del 15 maggio 2013, non rilevandone invece la tardività e l’irritualità, posto che la stessa era stata prodotta in sede di comparsa conclusionale, con conseguente violazione dell’indicato art. 345 c.p.c. secondo il quale nel giudizio di appello non sono ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte non dimostri di non averli potuti produrre in primo grado per causa alla stessa non imputabile. 8 di 14 5. Con il quinto motivo, le ricorrenti denunciano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. – che la Corte di appello, in accoglimento dell’eccezione dalle stesse sollevata, avrebbe dovuto rilevare e dichiarare l’inammissibilità della costituzione in giudizio dell’amministratore in rappresentanza del Condominio, con espunzione delle relative allegazioni e tutte le conseguenti pronunce del caso. 6. Con la sesta doglianza, le ricorrenti lamentano – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., ritenendo che la Corte di appello avesse errato nel non dare alcun rilievo al rapporto di pertinenzialità del cavedio rispetto a tutto il Condominio, servendo questo a dare aria e luce a tutti gli appartamenti prospettanti sul cortile (con i conseguenti oneri di custodia di cui all’art. 2051 c.c.). 7. Con il settimo mezzo, le ricorrenti deducono – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 2051 e 2043 c.c., nella parte in cui la sentenza impugnata aveva ricondotto tutta la controversa questione al concetto di proprietà, ignorando invece la “pertinenzialità”, la quale, creando obblighi di custodia, comporta anche la responsabilità per danni. 8. Con l’ottavo motivo, le ricorrenti lamentano – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 103 c.p.c., nella parte in cui la Corte di appello non aveva ordinato l’integrazione del contraddittorio né nei confronti dei singoli condomini, che si erano così visti depauperare di una proprietà senza essere interpellati, né nei confronti della Genesi s.r.l. che, di contro, si era vista arricchita del servizio di un cavedio (peraltro dissestato e bisognoso di onerosi interventi), senza poter dedurre nulla in proposito. 9 di 14 9. Con il nono ed ultimo motivo, le ricorrenti lamentano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione alle risultanze istruttorie, ritenendo che la sentenza impugnata debba ritenersi carente in punto di motivazione e/o per non aver fatto corretto uso delle istanze istruttorie assunte in primo grado (non avendo tenuto conto né della ctu né, in generale, delle risultanze probatorie). 10. Rileva il collegio che i primi cinque motivi sono esaminabili congiuntamente perché, all’evidenza, tra loro connessi. Essi, infatti, investono – sotto diversi profili – la stessa questione attinente alla legittimità o meno della costituzione del Condominio come convenuto in primo grado (per il denunciato difetto dell’adozione di apposita delibera autorizzativa in capo all’amministratore a tal proposito) e alla stessa problematica ma con riguardo alla legittimità della proposizione dell’appello da parte dello stesso Condominio, in difetto di apposita autorizzazione conferita al suo amministratore, perché risultata prodotta tardivamente solo con la comparsa conclusionale depositata all’esito del giudizio di secondo grado con la dichiarata ratifica anche dell’attività esercitata in primo grado: tutto ciò sul presupposto che – ad avviso delle ricorrenti – la controversia atteneva a materia esulante da quelle di cui all’art. 1130 c.c., per le quali l’amministratore necessitava di apposita autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale. Le riportate censure sono infondate in virtù dell’assorbente ragione che il Condominio si era costituito in giudizio per resistere ad una domanda che – così come prospettata dalle odierne ricorrenti – era da considerarsi riferita ad una pretesa con la quale era invocata la 10 di 14 condanna all’esecuzione di un’attività conservativa di un bene asseritamente condominiale - il cavedio indicato nell’originaria citazione -, di cui, peraltro, lo stesso Condominio aveva sostenuto l’insussistenza di tale qualità per effetto dell’inapplicabilità della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., nonché al riconoscimento del correlato risarcimento dei danni dipendenti dalle infiltrazioni propagatesi dal cavedio. Così ricostruita la complessiva domanda formulata dalle attuali ricorrenti, il collegio osserva che l’oggetto delle richiamate pretese atteneva alle attività ricomprese nell’ambito delle attribuzioni ordinarie dell’amministratore di cui all’art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., così conseguendone l’applicazione dell’art. 1131, commi 1 e 2, c.c., nel senso che sia la costituzione dell’amministratore del Condominio di v. SS n. -6 di Genova in primo grado, che la proposizione dell’appello da parte dello stesso non necessitavano di una preventiva autorizzazione dell’assemblea, così rimanendo superata ogni questione prospettata con i motivi in esame relativi alla supposta illegittimità della costituzione del citato Condominio in entrambi i gradi di merito. La giurisprudenza di questa Corte (cfr., per tutte, Cass. n. 23065/2009, Cass. n. 2436/2018 e Cass. n. 22911/2018), infatti, è univoca nel ritenere che, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c., il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio - e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire e resistere in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio - comprende tutte le azioni riferite a tale tutela, fra le quali quelle implicanti l’esercizio di un’attività conservativa e quelle di natura risarcitoria, nell’ambito delle quali si includono proprio 11 di 14 quelle dedotte con la domanda giudiziale proposta ab initio dalle attuali ricorrenti. 11. Anche il sesto motivo è privo di fondamento e deve, perciò, essere respinto. Va, infatti, rilevato che la Corte di appello – con motivazione adeguata circa l’individuazione e l’interpretazione dei titoli per ricostruire il regime giuridico del controverso cavedio ed al fine di escludere l’applicabilità della presunzione prevista dall’art. 1117 c.c. – ha evidenziato che, fin dal titolo di compravendita originario del 22 gennaio 1942 (idoneamente trascritto) del bene immobile in favore del venditore che lo aveva, poi, alienato alla TI (con atto del 22 dicembre 2004), era emerso che la vendita aveva ricompreso non soltanto i magazzini, ma – inequivocamente – anche gli annessi cortili di dette case, i loro distacchi e, soprattutto (per quel che rileva specificamente nella causa di cui trattasi), ”il cortile rinchiuso fra le case predette e la casa segnata col civico 27 di v. del Piano (poi ridenominata v. Mandoli) e col civico n. 2 di v. SS, il tutto costituente un corpo unico a confini… sopra in parte l’aria (per le aree cortilizie) ed in parte i piani superiori delle case quanto ai magazzini”. Da ciò e dalle risultanze della c.t.u. (nonché sulla base del verbale assembleare del 17 luglio 1949, in virtù del quale il precedente proprietario provvide a livellare il cortile su due quote e si assunse pure l’obbligo di provvedere alla manutenzione e riparazione dello stesso cortile così livellato, da richiamare negli eventuali successivi passaggi di proprietà), oltre che dallo stato dei luoghi (dal quale era evincibile l’inesistenza di una via di accesso diretta dalle parti 12 di 14 comuni del caseggiato di via SS -6 al cortile interno in questione), la Corte di appello ha adeguatamente rilevato – in virtù di una congrua, univoca e logica valutazione di merito – che, in virtù dell’accertato di titolo di proprietà esclusiva del cavedio oggetto di controversia (opponibile ai terzi per effetto dell’eseguita trascrizione), doveva escludersi l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., per effetto dell’accertata esistenza di un titolo contrario (v., ad es., Cass. n. 3159/2006 e Cass. n. 17556/2014). Quindi, in definitiva, la Corte di appello ha legittimamente concluso che il cortile in discorso – senza che venisse in rilievo alcuna questione di pertinenzialità (rispetto alla quale, peraltro, il motivo difetta di specificità, non specificandosi quando, come e dove la questione fosse stata sollevata) - da cui erano provenute le infiltrazioni dedotte in citazione non costituiva, in dipendenza della emergenza di un titolo contrario, parte comune dell’edificio condominiale, né era soggetta alla sfera di accesso, custodia, vigilanza, manutenzione e pulizia da parte dello stesso Condominio. 12. Il settimo motivo è, in conseguenza del rigetto del precedente, infondato, per essere, infatti, rimasta esclusa la proprietà comune del cavedio e, quindi, per il difetto del presupposto necessario per la configurazione di un obbligo di vigilanza ipoteticamente comportante una responsabilità risarcitoria o ai sensi dell’art. 2043 c.c. o in relazione all’art. 2051 c.c. in capo al Condominio. 13. Anche l’ottava censura non coglie nel segno e deve essere disattesa, alla stregua della corretta soluzione offerta nell’impugnata sentenza, poiché il Condominio non aveva proposto alcuna domanda riconvenzionale diretta all’accertamento della proprietà esclusiva in capo ai condomini proprietari dei magazzini del cortile interno in 13 di 14 oggetto ma soltanto un’eccezione contestativa della condominialità di detto cortile come prospettata con l’atto di citazione in funzione del rigetto della domanda di ripristino e risarcitoria con esso proposte. Pertanto, giustamente, la Corte di appello ha escluso qualsiasi esigenza di garantire il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, in virtù dei limiti dell’oggetto del giudizio ed essendo necessaria la partecipazione ad esso solo del Condominio e delle attrici (ivi compresa la ditta conduttrice dei locali), che avevano assunto di essere rimaste danneggiate. 14. La nona ed ultima doglianza è propriamente inammissibile perché – con essa - non si specifica quale sarebbe il fatto decisivo di cui sarebbe stata omessa la valutazione, risolvendosi la censura, in effetti, in una generica contestazione della mancata considerazione di risultanze scaturite da prove orali, tuttavia recessive rispetto all’avvenuto accertamento del titolo contrario – quale mezzo elettivo al riguardo – ritenuto idoneo ad escludere la natura comune del cavedio oggetto di causa. 15. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna delle soccombenti ricorrenti, in via tra loro solidale, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle stesse ricorrenti, sempre con vincolo solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto. 14 di 14
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a., nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 7
- ricorrenti -
contro CONDOMINIO di V. OM -6 di GENOVA (C.F.: 20154150108), in persona dell’amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli Avv.ti Daniela Pampiglione e Giuseppe Viola ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, piazza della Libertà, n. 13; - controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Genova – Sezione II Civile, n. 930/2017 (pubblicata il 12 luglio 2017 e non notificata); R.G.N. 5331/’18 U.P. 7/12/2022 Condominio Civile Sent. Sez. 2 Num. 37848 Anno 2022 Presidente: MANNA FELICE Relatore: CARRATO ALDO Data pubblicazione: 28/12/2022 2 di 14 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7 dicembre 2022 dal Consigliere relatore Aldo Carrato;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto procuratore generale Tommaso Basile, con le quali ha chiesto il rigetto del ricorso;
letta la memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c. dalla difesa delle ricorrenti. RITENUTO IN FATTO 1. Con atto di citazione del luglio 2009, la Centro Bagni Cucine s.r.l. e la sig.ra DA TI - rispettivamente nella qualità di conduttrice e proprietaria-locatrice dei locali siti in Genova, via Rino Mandoli n. 127 - convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Genova, il Condominio di Via SS n. -6 di Genova, chiedendo che quest’ultimo venisse condannato all’esecuzione dei lavori di riassetto del cavedio soprastante ai citati locali, nonché al risarcimento dei danni dagli stessi subiti nella misura che sarebbe risultata all’esito del giudizio, da liquidarsi, eventualmente, anche in via equitativa. A supporto delle domande proposte, le suddette attrici esponevano: - che il suddetto locale era da vario tempo soggetto ad infiltrazioni gravose con conseguenti danni al soffitto, alle pareti ed alle merci ivi ubicate in esposizione al pubblico;
- che esse avevano più volte segnalato al citato Condominio che il cavedio dal quale provenivano le infiltrazioni risultava di sua pertinenza, tenendo conto che sul medesimo insistevano diverse tubazioni, pozzetti e griglie di natura condominiale e a servizio del caseggiato;
- che essa Bagni e Cucine s.r.l. aveva (anche nell’interesse della proprietaria-locatrice) 3 di 14 ripristinato i locali sottostanti diverse volte, riparando anche gli impianti elettrici danneggiati a causa delle infiltrazioni;
- che già nel 2000-2001 erano stati eseguiti lavori di ristrutturazione al cavedio, ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, con riconoscimento della natura condominiale della porzione del caseggiato;
- che, infine, il consulente di esse attrici aveva confermato, nella propria relazione peritale, l’esistenza di infiltrazioni, individuandone le cause nell’insufficiente impermeabilizzazione della soletta, nella mancanza di idonea pendenza e nel cattivo stato manutentivo e di pulizia del pozzetto di raccolta e smaltimento delle acque, nonché nell’ingombro di rifiuti ed immondizia, descrivendo altresì gli interventi necessari alla rimozione degli inconvenienti e quantificando, infine, in euro 1.000,00 le spese necessarie per il riordino, per totali euro 5.000,00 (dato il ripetersi degli episodi infiltrativi). Nella costituzione del convenuto Condominio, che instava per il rigetto delle pretese delle attrici, il Tribunale di Genova, con sentenza n. 859/2013, in accoglimento delle domande attoree, condannava il citato Condominio ad eseguire i lavori del cavedio indicati nella relazione del c.t.u., nonché al pagamento della somma di euro 5.000,00 (oltre rivalutazione ed interessi) a titolo di risarcimento danni, regolando complessivamente le conseguenti spese processuali. 2. Decidendo sull’appello formulato dal citato soccombente convenuto Condominio di via SS n. -6, cui resistevano le appellate, la Corte di appello di Genova, con sentenza n. 930/2017 (pubblicata il 12 luglio 2017), lo accoglieva integralmente e, in riforma dell’impugnata sentenza, rigettava le domande attoree 4 di 14 originariamente formulate dalla s.r.l. Centro Bagni Cucine s.r.l. e da DA TI, condannando queste ultime alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio, oltre a porre a loro carico anche gli esborsi occorsi per la c.t.u. svolta in primo grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte territoriale considerava, innanzitutto, “generica e pretestuosa” l’eccezione proposta dalle appellate con la comparsa di risposta nel giudizio di appello secondo cui “non risultava prodotta dal Condominio alcuna delibera per la nomina del difensore e la prosecuzione del giudizio in grado di appello, delibera peraltro neppure prodotta in primo grado”, in quanto, premesso che in primo grado le attrici non avevano mai messo in discussione che il convenuto Condominio si fosse regolarmente costituito in giudizio per resistere alle domande attoree su determinazione della maggioranza assembleare, era significativo notare che la TI, in quanto partecipante al Condominio perché proprietaria, era in grado di sapere, essendo all'evidenza convocata, quale condomina, alle assemblee condominiali e ricevendo i verbali delle stesse, se l’assemblea avesse o no deciso di proporre appello avverso la sentenza di primo grado che aveva visto il Condominio convenuto parzialmente soccombente rispetto alle domande attoree. Nello stesso senso – osservava ancora la Corte genovese - deponeva il fatto che con l’eccezione in esame lamentava che “non risultava prodotta dal Condominio alcuna delibera” e non, invece, che “non risultava essere mai stata assunta alcuna delibera”, rendendo evidente come le due appellate fossero ben a conoscenza dell’esistenza di detta deliberazione. Inoltre, la Corte ligure sottolineava che “risultava indubbiamente esistente” la delibera del 15 marzo 2013 (anteriore 5 di 14 alla proposizione dell’appello), con cui l’assemblea aveva deliberato, a maggioranza, di proporre impugnazione contro la sentenza di primo grado. Alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, dunque, il giudice di appello riteneva che non fosse ravvisabile alcun vizio di legittimazione, né in capo al Condominio né in capo all’amministratore. Inoltre, con riguardo alle censure sul merito, la Corte territoriale rilevava la fondatezza del primo motivo di gravame, assumendo che il cortile/cavedio era di proprietà esclusiva della TI (e di altri proprietari) e non costituiva una parte comune del Condomino, non applicandosi dunque al caso di specie l’art. 1117 c.c., e conseguendo anche l’assenza di qualsivoglia responsabilità da custodia, vigilanza, manutenzione e pulizia del Condominio ovvero la necessità di integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 103 c.p.c. (non avendo il Condominio proposto alcuna domanda riconvenzionale tesa ad accertare la proprietà esclusiva dei condomini sul cavedio), e partecipando al giudizio sia la condomina e la conduttrice che avevano assunto di essere state danneggiati per le infiltrazioni provenienti da parte del caseggiato, sia il Condominio che aveva negato che le infiltrazioni provenissero da strutture condominiali. 3. Contro la menzionata sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a nove motivi, la Centro Bagni Cucine s.r.l. e la sig.ra TI, resistito con controricorso il Condominio di via SS -6. La difesa delle ricorrenti ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. 6 di 14 CONSIDERATO IN DIRITTO 1. Con il primo motivo, le ricorrenti denunciano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., avuto riguardo al principio di diritto enunciato nella sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 18331/2010, ritenendo che avesse errato la Corte ligure nel non rilevare d’ufficio la mancanza di una delibera assembleare con la quale era stato conferito all’amministratore condominiale il potere di stare in giudizio per il Condominio nel procedimento di primo grado, ovvero che avesse successivamente ratificato detta iniziativa, posto che, nel caso di specie, si verteva in una materia (di natura risarcitoria riconducibile a strutture condominiali) che, ai sensi dell’art. 1130 c.c., non rientra nelle attribuzioni dell’amministratore di Condominio, per cui a quest’ultimo non avrebbero potuto essere riconosciuti, in assenza di mandato assembleare (art. 1131 c.c.), poteri di rappresentanza in giudizio. 2. Con la seconda censura, le ricorrenti deducono –in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, con riferimento alla parte in cui, con l’impugnata sentenza, la Corte di appello ha rigettato, perché generica e pretestuosa, l’eccezione di assenza e/o mancanza della produzione della delibera contenente il mandato assembleare all’amministratore a stare in giudizio di primo grado, a nominare il difensore, nonché successivamente a impugnare, sollevata nella comparsa di risposta, non sanando detta mancanza neppure la delibera del 15 maggio 2013, ex adverso prodotta nella comparsa conclusionale in appello, in quanto quest’ultima si riferiva esplicitamente alla sola impugnazione in secondo grado della pronuncia del Tribunale, e non faceva cenno 7 di 14 alcuno al primo grado (e, quindi, alla proposizione dell’originaria citazione). 3. Con il terzo mezzo, le ricorrenti censurano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’”insufficiente e contraddittoria motivazione, mancato esame circa un fatto decisivo per il giudizio”, nonché – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., adducendo che il giudice di seconde cure aveva “inspiegabilmente” supposto che la sig.ra TI, in quanto partecipante al Condominio di via SS (perché proprietaria), dovesse ben sapere che la delibera attributiva all’amministratore di Condominio del mandato a stare in giudizio e a nominare il difensore in primo grado esisteva ed era stata adottata, pur se non prodotta agli atti, rilevando in tal senso, secondo la Corte ligure, anche la citata delibera del 15 maggio 2013, con cui si attribuiva all’amministratore il potere di proporre impugnazione avverso la sentenza di primo grado. 4. Con la quarta doglianza, le ricorrenti prospettano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., ritenendo che la Corte di appello fosse incorsa in errore nel ravvisare la tempestività e l’ammissibilità della produzione della delibera assembleare tenutasi nella predetta data del 15 maggio 2013, non rilevandone invece la tardività e l’irritualità, posto che la stessa era stata prodotta in sede di comparsa conclusionale, con conseguente violazione dell’indicato art. 345 c.p.c. secondo il quale nel giudizio di appello non sono ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte non dimostri di non averli potuti produrre in primo grado per causa alla stessa non imputabile. 8 di 14 5. Con il quinto motivo, le ricorrenti denunciano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. – che la Corte di appello, in accoglimento dell’eccezione dalle stesse sollevata, avrebbe dovuto rilevare e dichiarare l’inammissibilità della costituzione in giudizio dell’amministratore in rappresentanza del Condominio, con espunzione delle relative allegazioni e tutte le conseguenti pronunce del caso. 6. Con la sesta doglianza, le ricorrenti lamentano – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., ritenendo che la Corte di appello avesse errato nel non dare alcun rilievo al rapporto di pertinenzialità del cavedio rispetto a tutto il Condominio, servendo questo a dare aria e luce a tutti gli appartamenti prospettanti sul cortile (con i conseguenti oneri di custodia di cui all’art. 2051 c.c.). 7. Con il settimo mezzo, le ricorrenti deducono – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 2051 e 2043 c.c., nella parte in cui la sentenza impugnata aveva ricondotto tutta la controversa questione al concetto di proprietà, ignorando invece la “pertinenzialità”, la quale, creando obblighi di custodia, comporta anche la responsabilità per danni. 8. Con l’ottavo motivo, le ricorrenti lamentano – con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 103 c.p.c., nella parte in cui la Corte di appello non aveva ordinato l’integrazione del contraddittorio né nei confronti dei singoli condomini, che si erano così visti depauperare di una proprietà senza essere interpellati, né nei confronti della Genesi s.r.l. che, di contro, si era vista arricchita del servizio di un cavedio (peraltro dissestato e bisognoso di onerosi interventi), senza poter dedurre nulla in proposito. 9 di 14 9. Con il nono ed ultimo motivo, le ricorrenti lamentano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione alle risultanze istruttorie, ritenendo che la sentenza impugnata debba ritenersi carente in punto di motivazione e/o per non aver fatto corretto uso delle istanze istruttorie assunte in primo grado (non avendo tenuto conto né della ctu né, in generale, delle risultanze probatorie). 10. Rileva il collegio che i primi cinque motivi sono esaminabili congiuntamente perché, all’evidenza, tra loro connessi. Essi, infatti, investono – sotto diversi profili – la stessa questione attinente alla legittimità o meno della costituzione del Condominio come convenuto in primo grado (per il denunciato difetto dell’adozione di apposita delibera autorizzativa in capo all’amministratore a tal proposito) e alla stessa problematica ma con riguardo alla legittimità della proposizione dell’appello da parte dello stesso Condominio, in difetto di apposita autorizzazione conferita al suo amministratore, perché risultata prodotta tardivamente solo con la comparsa conclusionale depositata all’esito del giudizio di secondo grado con la dichiarata ratifica anche dell’attività esercitata in primo grado: tutto ciò sul presupposto che – ad avviso delle ricorrenti – la controversia atteneva a materia esulante da quelle di cui all’art. 1130 c.c., per le quali l’amministratore necessitava di apposita autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale. Le riportate censure sono infondate in virtù dell’assorbente ragione che il Condominio si era costituito in giudizio per resistere ad una domanda che – così come prospettata dalle odierne ricorrenti – era da considerarsi riferita ad una pretesa con la quale era invocata la 10 di 14 condanna all’esecuzione di un’attività conservativa di un bene asseritamente condominiale - il cavedio indicato nell’originaria citazione -, di cui, peraltro, lo stesso Condominio aveva sostenuto l’insussistenza di tale qualità per effetto dell’inapplicabilità della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., nonché al riconoscimento del correlato risarcimento dei danni dipendenti dalle infiltrazioni propagatesi dal cavedio. Così ricostruita la complessiva domanda formulata dalle attuali ricorrenti, il collegio osserva che l’oggetto delle richiamate pretese atteneva alle attività ricomprese nell’ambito delle attribuzioni ordinarie dell’amministratore di cui all’art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., così conseguendone l’applicazione dell’art. 1131, commi 1 e 2, c.c., nel senso che sia la costituzione dell’amministratore del Condominio di v. SS n. -6 di Genova in primo grado, che la proposizione dell’appello da parte dello stesso non necessitavano di una preventiva autorizzazione dell’assemblea, così rimanendo superata ogni questione prospettata con i motivi in esame relativi alla supposta illegittimità della costituzione del citato Condominio in entrambi i gradi di merito. La giurisprudenza di questa Corte (cfr., per tutte, Cass. n. 23065/2009, Cass. n. 2436/2018 e Cass. n. 22911/2018), infatti, è univoca nel ritenere che, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c., il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio - e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire e resistere in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio - comprende tutte le azioni riferite a tale tutela, fra le quali quelle implicanti l’esercizio di un’attività conservativa e quelle di natura risarcitoria, nell’ambito delle quali si includono proprio 11 di 14 quelle dedotte con la domanda giudiziale proposta ab initio dalle attuali ricorrenti. 11. Anche il sesto motivo è privo di fondamento e deve, perciò, essere respinto. Va, infatti, rilevato che la Corte di appello – con motivazione adeguata circa l’individuazione e l’interpretazione dei titoli per ricostruire il regime giuridico del controverso cavedio ed al fine di escludere l’applicabilità della presunzione prevista dall’art. 1117 c.c. – ha evidenziato che, fin dal titolo di compravendita originario del 22 gennaio 1942 (idoneamente trascritto) del bene immobile in favore del venditore che lo aveva, poi, alienato alla TI (con atto del 22 dicembre 2004), era emerso che la vendita aveva ricompreso non soltanto i magazzini, ma – inequivocamente – anche gli annessi cortili di dette case, i loro distacchi e, soprattutto (per quel che rileva specificamente nella causa di cui trattasi), ”il cortile rinchiuso fra le case predette e la casa segnata col civico 27 di v. del Piano (poi ridenominata v. Mandoli) e col civico n. 2 di v. SS, il tutto costituente un corpo unico a confini… sopra in parte l’aria (per le aree cortilizie) ed in parte i piani superiori delle case quanto ai magazzini”. Da ciò e dalle risultanze della c.t.u. (nonché sulla base del verbale assembleare del 17 luglio 1949, in virtù del quale il precedente proprietario provvide a livellare il cortile su due quote e si assunse pure l’obbligo di provvedere alla manutenzione e riparazione dello stesso cortile così livellato, da richiamare negli eventuali successivi passaggi di proprietà), oltre che dallo stato dei luoghi (dal quale era evincibile l’inesistenza di una via di accesso diretta dalle parti 12 di 14 comuni del caseggiato di via SS -6 al cortile interno in questione), la Corte di appello ha adeguatamente rilevato – in virtù di una congrua, univoca e logica valutazione di merito – che, in virtù dell’accertato di titolo di proprietà esclusiva del cavedio oggetto di controversia (opponibile ai terzi per effetto dell’eseguita trascrizione), doveva escludersi l’applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., per effetto dell’accertata esistenza di un titolo contrario (v., ad es., Cass. n. 3159/2006 e Cass. n. 17556/2014). Quindi, in definitiva, la Corte di appello ha legittimamente concluso che il cortile in discorso – senza che venisse in rilievo alcuna questione di pertinenzialità (rispetto alla quale, peraltro, il motivo difetta di specificità, non specificandosi quando, come e dove la questione fosse stata sollevata) - da cui erano provenute le infiltrazioni dedotte in citazione non costituiva, in dipendenza della emergenza di un titolo contrario, parte comune dell’edificio condominiale, né era soggetta alla sfera di accesso, custodia, vigilanza, manutenzione e pulizia da parte dello stesso Condominio. 12. Il settimo motivo è, in conseguenza del rigetto del precedente, infondato, per essere, infatti, rimasta esclusa la proprietà comune del cavedio e, quindi, per il difetto del presupposto necessario per la configurazione di un obbligo di vigilanza ipoteticamente comportante una responsabilità risarcitoria o ai sensi dell’art. 2043 c.c. o in relazione all’art. 2051 c.c. in capo al Condominio. 13. Anche l’ottava censura non coglie nel segno e deve essere disattesa, alla stregua della corretta soluzione offerta nell’impugnata sentenza, poiché il Condominio non aveva proposto alcuna domanda riconvenzionale diretta all’accertamento della proprietà esclusiva in capo ai condomini proprietari dei magazzini del cortile interno in 13 di 14 oggetto ma soltanto un’eccezione contestativa della condominialità di detto cortile come prospettata con l’atto di citazione in funzione del rigetto della domanda di ripristino e risarcitoria con esso proposte. Pertanto, giustamente, la Corte di appello ha escluso qualsiasi esigenza di garantire il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, in virtù dei limiti dell’oggetto del giudizio ed essendo necessaria la partecipazione ad esso solo del Condominio e delle attrici (ivi compresa la ditta conduttrice dei locali), che avevano assunto di essere rimaste danneggiate. 14. La nona ed ultima doglianza è propriamente inammissibile perché – con essa - non si specifica quale sarebbe il fatto decisivo di cui sarebbe stata omessa la valutazione, risolvendosi la censura, in effetti, in una generica contestazione della mancata considerazione di risultanze scaturite da prove orali, tuttavia recessive rispetto all’avvenuto accertamento del titolo contrario – quale mezzo elettivo al riguardo – ritenuto idoneo ad escludere la natura comune del cavedio oggetto di causa. 15. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna delle soccombenti ricorrenti, in via tra loro solidale, al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle stesse ricorrenti, sempre con vincolo solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto. 14 di 14
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e c.p.a., nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 7