Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. PAOLO VITTORIA - rel. Consigliere -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
FI GI, FI RA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA COLA DI RIENZO 111, presso lo studio dell'avvocato IANNOTTA LUCIO, che li difende unitamente all'avvocato D'AMATO DOMENICO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
PRESIDENZA DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI DIPARTIMENTO DELLA PROTEZIONE CIVILE, in persona del Presidente del Consiglio pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso gli uffici dell'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, da cui è difeso per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1771/97 della Corte d'Appello di NAPOLI, I sezione civile, emessa il 18/6/1997, depositata il 02/07/97; RG. 1697+1713/1995;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/11/00 dal Consigliere Dott. Paolo VITTORIA;

udito l'Avvocato LORENZO PIERINI (per delega Avv L. IANNOTTA);
udito l'Avvocato ATTILIO BARBIERI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del I e VII motivo del ricorso, l'accoglimento del III motivo con assorbimento del II, IV e V motivo, l'accoglimento p.q.r. del VI motivo.
Svolgimento del processo
1. - IO e SC OR convenivano in giudizio il Ministro per il coordinamento della protezione civile, il prefetto di Caserta ed il Ministero dell'interno.
Gli attori - nella citazione a comparire davanti al tribunale di Napoli, notificata il 27.8.1984 - esponevano i seguenti fatti. Erano proprietari, nel comune di Sessa Aurunca, di un complesso edilizio, denominato "Central Residence", da essi edificato nell'ambito della loro attività imprenditoriale di costruzione e vendita di immobili.
Nel dicembre 1980, il Commissario straordinario per le zone terremotate della Campania e della Basilicata, in forza dell'ordinanza 34 del 9.12.1980, aveva proceduto alla requisizione e presa di possesso di 74 alloggi, di recente ultimati e completamente arredati;
successivamente, con contratti del 14 e 20.5.1981, il prefetto di Caserta, delegato dal Commissario, aveva stipulato con loro, in relazione a tali alloggi, singoli contratti di locazione, per un periodo iniziale di sei mesi, più volte prorogato. Nei contratti, previa constatazione dello stato dei locali e del relativo arredo, il prefetto aveva assunto l'obbligazione di corrispondere, al termine della locazione, un'indennità a titolo di risarcimento per i danni che fossero stati arrecati al mobilio ed agli immobili.
Il 12.1.1983 erano stati riconsegnati 42 alloggi, in disastrose condizioni di manutenzione e conservazione, mentre l'intero mobilio risultava in gran parte non più utilizzabile: per il ripristino era occorsa una spesa complessiva di oltre 475 milioni, mentre l'ufficio tecnico erariale di Caserta, investito della valutazione dei danni dal prefetto, li aveva determinati in poco più di 75 milioni, cifra assolutamente irrisoria.
Alla somma dei danni subiti dai singoli appartamenti, andavano peraltro aggiunti quelli, non presi in considerazione, arrecati alle parti condominiali e quelli cagionati dal fatto che gli immobili requisiti non avevano potuto essere venduti.
Queste le domande.
Gli attori chiedevano fosse disposta un'indagine tecnica, sia per individuare il danno da lucro cessante sia per constatare i danni arrecati agli alloggi e determinare il costo di mercato delle opere di ripristino e delle sostituzioni, tenendo conto al riguardo dei verbali redatti al momento della consegna e restituzione degli alloggi.
Chiedevano che le amministrazioni convenute o quella che fosse stata ritenuta obbligata, venissero condannate al risarcimento di tali danni.
1.1. - Le amministrazioni convenute si costituivano in giudizio resistendo alle domande.
Nel corso del processo avveniva la riconsegna di altri 32 alloggi;
le domande vi venivano prima estese e poi fatte oggetto di una successiva citazione, che dava luogo ad un nuovo procedimento, poi riunito al primo.
2. - Il tribunale di Napoli, con sentenza dell'11.4.1994, accoglieva in parte la domanda e condannava il solo Ministero per il coordinamento della protezione civile a pagare agli attori la somma di L. 1.736.817.033, aumentata di interessi legali dal 27.8.1984 su L. 809.020.000 e dal 18.5.1988 su L. 927.797.033.
Il tribunale svolgeva le seguenti considerazioni.
L'amministrazione aveva ottenuto il diritto di godere degli alloggi dai proprietari, che avevano preferito stipulare un contratto di locazione e regolare d'accordo il rapporto, anziché sottoporsi alla requisizione che degli stessi alloggi sarebbe stata altrimenti ordinata.
Agli attori non spettava risarcimento del danno da lucro cessante:
non con riferimento al primo gruppo di alloggi, per i quali non v'era stato alcun ritardo nella restituzione;
neppure con riferimento al secondo gruppo, perché, a ritenere che la restituzione ne fosse avvenuta in ritardo, dopo la data del 31.12.1984 indicata dagli attori come quella di ultima scadenza dei contratti, essi non avevano dato prova che dal non aver potuto disporre degli alloggi fosse loro derivato danno superiore al canone pattuito.
Agli attori spettava invece l'indennizzo per il danno eccedente il deterioramento connesso all'uso normale, che l'amministrazione sera obbligata a pagare con il contratto.
La misura di questo indennizzo non poteva essere quella stabilita dall'U.T.E. in 75 milioni di lire.
I contratti di locazione avevano sì stabilito che la misura dell'indennizzo avrebbe dovuto essere determinata dall'U.T.E., ma questa determinazione, siccome aveva il valore di una perizia contrattuale, poteva impegnare le parti solo in quanto non erronea in modo manifesto e che lo fosse era dimostrato dal fatto che, nel corso del giudizio, lo stesso ufficio l'aveva rinnovata e portata alla diversa cifra di L. 1.256.000.000.
Quanto agli alloggi oggetto della prima citazione, l'indennizzo andava commisurato alla somma che gli attori avevano indicato d'aver speso per il ripristino, perciò a L. 475 milioni, da rivalutarsi a L. 809.200.000 con riferimento al periodo compreso tra il gennaio 1984 e la data della decisione;
quanto agli altri, la somma dovuta andava fissata in L. 702.504.000 con riferimento al 30.11.1988, e in L. 927.797.033 alla data della decisione.
Su ciascuno dei due importi erano infine dovuti interessi legali, per il primo a partire dalla data della domanda, per il secondo da quella in cui era avvenuta la riconsegna dell'ultimo alloggio. 3. - La decisione impugnata sia dagli attori sia dal ministero è stata in alcuni punti riformata dalla corte d'appello di Napoli, con sentenza del 2.7.1997. 3.1. - La corte d'appello ha rigettato l'impugnazione proposta dagli attori, mentre ha accolto in parte, quella del ministero, limitando l'indennizzo dovuto per il deterioramento subito dal primo insieme di alloggi ai 75 milioni di lire stabiliti dall'U.T.E. e dichiarando in parte estinto il complessivo debito del l'amministrazione per effetto del pagamento di L. 189.680.000 da essa eseguito.
3.2. - Le considerazioni svolte dalla corte d'appello sono state le seguenti.
Quello svoltosi tra le parti era un rapporto di locazione regolato dai contratti che esse avevano stipulato.
Al momento della restituzione gli alloggi avevano presentato danni che eccedevano il normale deterioramento dovuto all'uso convenuto. Era perciò dovuto l'indennizzo che l'amministrazione s'era obbligata a pagare per questo caso.
La determinazione della misura di tale indennizzo, affidata dal contratto all'U.T.E., era da qualificare come perizia contrattuale. La perizia contrattuale obbliga le parti se queste non chiedono che ne sia dichiarata la nullità o pronunciato l'annullamento per vizi della volontà.
Gli attori non avevano però chiesto fosse dichiarata l'invalidità della perizia con cui l'U.T.E. aveva determinato in 75 milioni di lire l'indennizzo dovuto per i danni subiti dal primo gruppo di appartamenti.
A questo titolo spettava perciò la somma di L. 75 milioni e non quella di 475 milioni fissata dal tribunale.
L'indennizzo dovuto per il deterioramento subito dagli appartamenti del secondo gruppo, ovverosia dei 32 che erano stati restituiti in ritardo, era stato invece determinato dal tribunale con corretti criteri.
Quanto al danno da lucro cessante, esso non era stato provato. 4. - IO e SC OR hanno proposto ricorso per cassazione con atto notificato il 2.10.1998.
Vi ha resistito la Presidenza del consiglio dei ministri con controricorso notificato l'11.11.1998.
I ricorrenti hanno depositato una memoria. Motivi della decisione MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - La controversia tra le parti ha dunque avuto ad oggetto due serie di contratti, ciascuna relativa ad un distinto gruppo di appartamenti.
Gli effetti venuti in discussione sono stati di due tipi: diritto dei proprietari ad ottenere il ristoro del danno costituito da un deterioramento dei beni eccedente l'uso normale;
diritto degli stessi ad ottenere il ristoro del pregiudizio derivato dal non aver potuto disporre degli appartamenti, vendendoli, per tutto il tempo per il quale s'era protratta l'occupazione.
La sentenza impugnata ha riconosciuto il ristoro del primo tipo di danno.
Però, quanto al primo gruppo di appartamenti, lo ha fatto nella sola misura, accertata dall'ufficio tecnico erariale con determinazione, cui è stato riconosciuto effetto preclusivo rispetto ad un accertamento della effettiva entità del danno;
quanto al secondo, in misura che gli attori considerano non sufficiente.
Il ristoro del secondo tipo di danno è stato invece negato in ambedue i casi.
2. - Il ricorso contiene sette motivi, il sesto dei quali ne presenta però a sua volta due.
I primi cinque motivi interessano principalmente la prima delle tre parti della sentenza appena indicate, quella riguardante il primo gruppo di appartamenti ed il danno da deterioramento;
il sesto riguarda le altre due parti della sentenza;
il settimo la liquidazione degli interessi sulle somme riconosciute dovute. 3.1. - Il primo motivo denunzia vizi di norme di diritto e di difetto di motivazione (art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., in relazione ai principi in materia di procedimenti ablatori e di locazione). I ricorrenti osservano che l'occupazione era avvenuta in base all'ordinanza commissariale di requisizione, e che, si fossero rifiutati di stipulare i contratti di locazione, non sarebbe per questo cessata.
La stipulazione dei contratti ha dunque costituito un modo per regolare gli effetti del rapporto sorto dalla requisizione. Sostengono perciò che nello stabilire quale disciplina dare di tale rapporto, non si sarebbe potuto prescindere dal considerare che il diritto dei proprietari di continuare liberamente a godere degli immobili era già stato sottratto loro, sicché non si poteva poi fare riferimento puro e semplice alla disciplina del contratto di locazione per regolare gli effetti derivati dal godimento che degli immobili sarebbe stato fatto dagli occupanti fino alla cessazione del contratto ed alla riconsegna.
3.1.1. - Rispondendo a tale motivo, la Presidenza del consiglio dei ministri osserva che seppure il regolamento contrattuale è stato predisposto dall'amministrazione, nondimeno i proprietari erano liberi di accettarlo o no, sicché la disciplina dell'occupazione è stata correttamente ricondotta dai giudici di merito allo schema della locazione.
3.2. - Dal secondo al quinto, i motivi riguardano gli argomenti, con cui la corte d'appello ha limitato alla somma stabilita dall'ufficio tecnico erariale la misura del risarcimento.
I ricorrenti sostengono che non si sarebbe dovuto prestare valore di perizia contrattuale alla clausola per cui, nel caso di anormale deterioramento degli immobili, l'amministrazione avrebbe pagato l'indennizzo determinato da quell'ufficio.
3.2.1. - Il secondo e terzo motivo denunziano vizi di violazione di norme di diritto e difetto di motivazione (art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., in relazione ai principi ed alle norme sulla interpretazione dei contratti ed all'art. 1349 cod. civ.). Ammesso che il rapporto fosse da considerare regolato dal contratto, questo sarebbe stato pur sempre stipulato dalle parti per raggiungere in altro modo i risultati che sarebbero scaturiti dal provvedimento di requisizione: ciò avrebbe dovuto servire da regola di fondo per interpretarne le clausole.
Un'interpretazione del contratto condotta alla stregua di tale canone, nel rispetto delle regola stabilite dagli artt. 1362, 1366 e 1370 cod. civ.), avrebbe dovuto condurre ad escludere che le parti avessero inteso negarsi la possibilità di far valere la manifesta ingiustizia od erroneità della determinazione dell'U.T.E. Il contratto, che era stata l'amministrazione a predisporre, non conteneva una letterale limitazione in tal senso ed il comportamento successivo delle parti era consistito nel formulare ed accettare contestazioni.
3.2.2. - Il quarto e quinto motivo denunziano una violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1341 e 1342 cod. civ., nonché agli artt. 2, 3, 24, 41, 42 e 97 Cost.).
I ricorrenti osservano che la clausola di cui si discute attribuiva la determinazione del risarcimento ad un organo della stessa amministrazione e che, non essendo neppure in ipotesi configurabili a riguardo dell'attività ad esso demandata vizi della volontà, configurarne il risultato come perizia contrattuale significa in pratica introdurre nel contratto una limitazione di responsabilità e però la clausola avrebbe dovuto essere allora dichiarata nulla per contrasto con norme imperative od inefficace perché non espressamente approvata.
3.2.3. - La Presidenza del Consiglio, nel controricorso, svolge in sintesi le considerazioni che seguono.
Le obiezioni mosse al secondo e terzo motivo sono queste. La questione per cui, affidando all'U.T.E. la determinazione dell'indennizzo, le parti avrebbero posto in essere un arbitraggio e non una perizia contrattuale, non è ammissibile: non lo è perché è stata proposta per la prima volta con il ricorso ed implica un accertamento di merito.
Comunque sia, è infondata.
L'arbitraggio, previsto dall'art. 1349 cod. civ., "è finalizzato alla determinazione, affidata consensualmente ad un terzo dalle parti, di elementi indeterminati del contratto e, quindi, è attinente al profilo genetico del rapporto contrattuale, mentre la perizia contrattuale integra un accertamento tecnico, sempre consensualmente rimesso ad un terzo, su fatti sopravvenuti che potrebbero essere oggetto di contestazione, alla quale le parti rinunciano previamente sino a che il terzo non si sia pronunciato". Gli attori avrebbero quindi dovuto impugnare la determinazione del perito, denunciando l'esistenza di vizi idonei a giustificarne l'annullamento, non potevano, come hanno fatto, limitarsi a sostenerne la manifesta ingiustizia.
Il quarto motivo è detto inammissibile per novità della questione ed il quinto è considerato privo di fondamento, siccome sarebbe anch'esso, come il primo, basato sull'erronea negazione dell'avere le parti per loro scelta aderito al contratto.
3.3. - I motivi così riassunti possono essere esaminati congiuntamente.
Fondate ed assorbenti sono, per le ragioni di seguito indicate, le critiche svolte nel secondo motivo.
3.3.1. - I contratti intervenuti tra gli attuali ricorrenti ed il prefetto, delegato dal Commissario straordinario per le zone terremotate della Campania e della Basilicata, si inquadrano tra gli strumenti giuridici di cui lo stesso commissario era stato autorizzato a valersi per provvedere alla sistemazione di coloro che erano rimasti privi di abitazione in conseguenza degli eventi sismici del novembre 1980 (D.L. 26 novembre 1980, n. 776, art. 3 lett. a, nel testo che risulta dalla L. 22 dicembre 1980, n. 874 di conversione). I contratti, che la norma richiamata ha consentito di stipulare, hanno costituito uno strumento convenzionale ordinato a procurare all'amministrazione la disponibilità di strutture per la sistemazione di quanti avevano perduto la propria abitazione, strumento alternativo a quello della requisizione in uso. Non è dunque ingiustificato in linea di principio il richiamo fatto dai giudici di merito alla disciplina della locazione per regolare gli effetti di un rapporto il cui contenuto essenziale sta nel fatto che una parte dà all'altra, verso un corrispettivo, il diritto di godere temporaneamente di un immobile, per un uso prestabilito, in conformità delle sue caratteristiche (Cass. 10 ottobre 1992 n. 11086). Del resto, analogo richiamo sarebbe stato legittimo, se i privati avessero preferito subire la requisizione e si fosse trattato, come qui, di stabilire in quale modo regolare gli effetti dell'occupazione che ne era seguita (Cass. 29 luglio 1953 n. 2556). 3.3.2. - La questione di cui si discute non è stata per la prima volta introdotta dagli attori nel proporre ricorso, ma ha costituito oggetto di dibattito nei due precedenti gradi di giudizio. Si è trattato di stabilire quale valore attribuire alla clausola, inserita dalla pubblica amministrazione nello schema di contratto sottoposto all'accettazione dei privati, con la quale, mentre si riconosceva ai proprietari il diritto di ottenere un indennizzo se i beni avessero subito un deterioramento superiore al normale, si attribuiva all'ufficio tecnico erariale il compito di accertarne l'esistenza e determinare la misura dell'indennizzo. I giudici di merito, di primo e secondo grado, hanno apparentemente concordato nella qualificazione giuridica da dare a tale patto, ma sono poi approdati a diversa soluzione quanto ai suoi effetti giuridici.
Mentre i primi giudici hanno considerato che la clausola prevedeva bensì una perizia contrattuale, ma non impediva di superarne i risultati, data la sua manifesta erroneità, i secondi hanno considerato che la condivisa natura di perizia contrattuale avrebbe consentito di porne da parte i risultati, solo in presenza di una specifica eccezione di annullamento.
La critica proposta dai ricorrenti, siccome si muove sul piano della violazione di norme di diritto, può essere esaminata. 3.3.3. - La giurisprudenza considera perizia contrattuale la dichiarazione dell'accertamento compiuto a riguardo di una situazione di fatto, che un terzo compie avvalendosi di una propria competenza tecnica, quando le parti gliene hanno dato mandato, con l'intento di considerare il risultato dell'accertamento come fatto d'accordo tra loro e come mezzo per superare una controversia che sul punto sia sorta o possa sorgere (Cass. 1 dicembre 1999 n. 13358; 29 ottobre 1999 n. 12155; 13 aprile 1999 n. 3609; 16 maggio 1998 n. 4931; 13 febbraio 1998 n. 1721). La perizia contrattuale, per il fatto d'essere volta a fissare un elemento per la definizione di una controversia, è distinta dall'arbitraggio, figura prevista dall'art. 1349 cod. civ., perché qui il terzo, il quale parimenti agisce sulla base di un mandato, deve produrre, eventualmente sulla base di un'operazione analoga a quella già vista, un atto, che ancora una volta le parti sono d'accordo di considerare reciprocamente vincolante, ma che ha la diversa funzione di integrare lo stesso regolamento contrattuale, talora per adeguarlo a previsti mutamenti di fatto (Cass. 16 maggio 1998 n. 4931). Nel secondo caso, quello dell'arbitraggio, quante volte la determinazione non sia rimessa al mero arbitrio del terzo (art. 1349, secondo comma, cod. civ.), il giudice deve sostituire la propria a quella del terzo, quando la determinazione di questo sia manifestamente iniqua o erronea (art. 1349, primo comma); nel primo, la determinazione del terzo può essere superata solo in quanto ne sia chiesto l'annullamento secondo le regole proprie dell'annullabilità.
3.3.4. - L'interpretazione condotta sul patto dalla corte d'appello per attribuire natura di perizia contrattuale alla determinazione dell'indennità da parte dell'ufficio tecnico erariale presta il fianco alle seguenti critiche.
La corte d'appello, nell'interpretare il patto, ha in primo luogo mancato di indagare su quale fosse stata la comune intenzione delle parti (art. 1362, primo comma, cod. civ.). Si deve tornare a considerare quanto si è detto inizialmente sulla alternativa requisizione - convenzione che si offriva all'amministrazione come ai privati.
La requisizione non avrebbe importato obblighi diversi per l'amministrazione, che sarebbe stata parimenti tenuta, una volta cessata l'occupazione, a indennizzare i privati non per la sola perdita del godimento, ma anche per il deterioramento che immobili e loro arredo avessero subito.
L'indennizzo, qualora le parti non avessero accettato quello offerto dall'amministrazione e da questa previamente determinato mediante l'ausilio dei suoi organi tecnici, avrebbe dovuto essere determinato dal giudice cui i privati si fossero rivolti.
Orbene, l'avere i privati consentito a stipulare la convenzione ed a regolare per il suo mezzo quel medesimo rapporto, che avrebbe altrimenti trovato regolazione nella legge sulla base del provvedimento di requisizione, non avrebbe potuto essere considerato da sè solo espressivo di una volontà di attribuire alla identica determinazione dell'organo tecnico dell'amministrazione un valore che nel regime legale non avrebbe avuto.
In altri termini, i giudici di merito avrebbero dovuto porsi l'interrogativo se l'avere i privati optato per il regime convenzionale era per sè espressivo della volontà di attribuire, alla descrizione di una modalità procedimentale propria del regime legale, ripresa nell'ambito del contratto, il valore di un accertamento contrattuale.
A questo stesso proposito viene in campo un altro aspetto della clausola.
La corte d'appello ha osservato che l'ufficio tecnico erariale era terzo rispetto ad entrambi i contraenti.
Se non che l'ufficio tecnico 'erariale si presentava come un ufficio periferico del ministero delle finanze e tra le sue funzioni era quella di fornire consulenza estimativa alla pubblica amministrazione dello Stato.
E siccome parte del rapporto, che sarebbe derivato dal contratto stipulato dal prefetto su delega del commissario straordinario di Governo, era una pubblica amministrazione statale, l'interpretazione del patto, condotta sull'assunto che la determinazione dell'indennita' fosse stata affidata dai contraenti ad un soggetto terzo, si presenta fuorviata da un errore di diritto. In altri termini, la corte d'appello si sarebbe dovuta porre il problema se era compatibile con una ricostruzione della volontà delle parti, nel senso che i privati avessero inteso vincolarsi all'accertamento dell'ufficio tecnico erariale, il fatto che questo organo fosse l'istituzionale consulente estimativo della controparte. La corte d'appello, non avendo colto la particolarità del fatto che, affidando all'ufficio tecnico erariale la determinazione dell'indennità, la clausola riproponeva in ambiente contrattuale un meccanismo unilaterale di determinazione del contenuto dell'eventuale obbligazione di risarcimento di una delle parti, neppure ha potuto proporsi il problema, su cui i ricorrenti si sono qui soffermati, se l'interpretazione accolta era o no compatibile con i canoni per cui il contratto deve essere interpretato secondo buona fede (art. 1366 cod. civ.) e le clausole predisposte da uno dei contraenti, nel caso dubbio, a favore dell'altra (art. 1368 cod. civ.). 4. - Il sesto motivo ne contiene due.
Di questi, il primo è rivolto contro la liquidazione del danno da deterioramento, il secondo contro il mancato riconoscimento del danno costituito dal non aver potuto gli attori vendere gli appartamenti a causa della requisizione e del suo protrarsi.
4.1. - La cassazione della prima parte è chiesta per violazione di norme di diritto e difetto di motivazione (art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1226 e 2056 cod. civ.).
4.1.1. - Tribunale prima e corte d'appello poi hanno ritenuto di dover apportare una riduzione del 40% alla cifra indicata dal consulente tecnico di ufficio come costo necessario a riportare gli appartamenti, dopo l'uso fattone dagli occupanti, nello stato richiesto per poterli porre in vendita, secondo la loro originaria destinazione.
La decurtazione è stata motivata nel suo complesso in base a tre ragioni.
Il corrispettivo pagato dall'amministrazione per l'uso degli appartamenti compensava i proprietari anche per il normale deterioramento e, d'altra parte, anche nel caso di un deterioramento solo normale, gli appartamenti avrebbero richiesto interventi di ripristino per essere ricondotti allo stato in cui una casa si deve presentare quando è offerta in vendita: di qui una prima ragione di diminuzione.
Il consulente, per il calcolo del costo, aveva fatto riferimento al prezzario generale delle opere edili formato dal provveditorato alle opere pubbliche della Campania, in vigore dal 1986, ma vi aveva apportato due maggiorazioni.
La prima, considerando che si trattava in realtà di interventi di piccola manutenzione, i quali comportano un aumento di costo;
la seconda per aggiornare i prezzi alla data di esecuzione dei lavori. Maggiorazioni escluse dai giudici di merito: la prima perché non poteva parlarsi di piccola manutenzione a proposito di interventi da farsi su un gran numero di appartamenti, peraltro riconsegnati, secondo gli attori, in condizioni disastrose;
la seconda perché il prezzario è soggetto a periodica revisione e dunque non è ragionevole che gli elementi che ne risultano siano rivalutati a partire dalla sua entrata in vigore come aveva fatto il consulente. Ciascuna e tutte queste ragioni nel loro insieme hanno costituito il fondamento di una liquidazione fondata al tempo stesso sui dati indicati dal consulente e sulla applicazione di un criterio equitativo.
4.1.2. - I ricorrenti sostengono che, nel loro complesso, le ragioni appena riassunte non tengono in alcun conto le ragioni giustificative del danno esplicitate dal consulente tecnico e da un lato violano i principi in materia di valutazioni equitative dall'altro sono in contrasto con l'art. 2056 cod. civ., che ammette l'apprezzamento equitativo solo con riferimento al lucro cessante.
4.1.3. - Le critiche non sono fondate.
La circostanza che gli appartamenti al momento della requisizione erano assolutamente nuovi e pronti per la vendita - come si sostiene nel ricorso - non toglie che, legittimamente raggiunti dalla requisizione e poi assunti ad oggetto della convenzione di cui si è già discusso, gli appartamenti hanno ricevuto, per un certo tempo, una diversa destinazione, per la quale i proprietari hanno accettato un corrispettivo.
Corrispettivo che, essendo destinato a remunerare il proprietario per il godimento degli appartamenti consentito al l'amministrazione, copre, come hanno ritenuto i giudici di merito, il deterioramento inerente ad un uso conforme a quello consentito.
È dunque conforme a diritto e non presenta vizi logici la decisione dei giudici di merito di considerare che del costo necessario per riportare gli appartamenti allo stato richiesto per metterli in vendita una parte doveva rimanere a carico dei proprietari, perché l'avrebbero dovuta comunque affrontare anche se il deterioramento fosse stato conforme all'uso e perché almeno di tale deterioramento erano stati già ricompensati.
Ma la situazione che si è così presentata ai giudici è stata quella di una sostanziale impossibilità di pervenire ad una esatta determinazione del danno da risarcire, in cui è giustificato il ricorso ad una determinazione equitativa.
La successiva operazione di liquidazione, come si è visto, è consistita nell'espungere dal calcolo l'incidenza di maggiorazioni calcolate dal consulente.
Osservano i ricorrenti che interventi di piccola manutenzione restano tali anche se debbano farsi su vasta scala e perciò vi sarebbe nella decisione un vizio logico.
Se non che è logico considerare che interventi dello stesso tipo, da farsi su un notevole numero di appartamenti, comportino una minore incidenza di costi generali d'impresa di un intervento da farsi su uno o più appartamenti, ma di numero ridotto, e ciò giustifica che non trovi applicazione la maggiorazione considerata dal consulente in relazione al tipo di lavoro.
Osservano, infine, i ricorrenti che non è logico aver escluso ogni aggiornamento dei dati risultanti da un elenco dei prezzi che risaliva a circa due anni addietro.
Ma, per questa parte, i proprietari, anziché affidarsi al congegno consigliato dal consulente, di rivalutare i dati del prezzario in base agli indici Istat, criterio in sè inadeguato a provare che i prezzi di opere e materiali fosse intanto aumentato, avrebbero dovuto darne concreta dimostrazione.
4.2. - La cassazione della seconda parte è parimenti chiesta per violazione di norme di diritto e difetto di motivazione (art. 360, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1223 e 1591 'cod. civ, all'art. 46 della L. 25 giugno 1865, n. 2359, agli artt. 1223,
2043 3 2056 cod. civ.). 4.2.1. - La corte d'appello ha rigettato la domanda dopo aver considerato che gli attori non avevano provato d'avere subito danni per il fatto di non aver potuto vendere gli appartamenti nel periodo in cui essi erano rimasti occupati.
Ha osservato che, al momento della requisizione, gli appartamenti, ultimati da circa sei anni, non solo erano rimasti invenduti, ma neppure producevano alcun reddito, perche' non erano stati affittati. Per contro, requisizionè e conseguente occupazione avevano fatto guadagnare ai proprietari oltre un miliardo e quattrocento milioni per i soli canoni.
4.2.2. - I ricorrenti svolgono questi argomenti critici. Il giudice di secondo grado non ha considerato che essi erano imprenditori edili e che la loro attività consisteva nel costruire e vendere immobili.
La requisizione aveva determinato l'impossibilità di vendere gli appartamenti costruiti, come avevano fatto sino al 1980, e questo era il danno, oltretutto dimostrato attraverso l'indagine del consulente, che aveva indicato come tra il 1975 ed il 1980 fossero stati venduti 58 dei 139 appartamenti ad una media di 10 per anno, mentre successivamente si erano avute solo tre vendite, nel 1984, ad un prezzo di oltre un milione a metro quadrato sotto quello di mercato. 4.2.3. - Questi argomenti non costituiscono una efficace critica della decisione.
La requisizione e poi la locazione degli appartamenti non hanno privato i proprietari della disponibilità giuridica degli immobili e d'altro canto, cessata l'occupazione, essi ne hanno riacquistato anche la disponibilità materiale.
Il pregiudizio che in ipotesi poteva essere derivato loro si presentava dunque come danno connesso al protrarsi dell'immobilizzazione dei capitali impiegati, per il ritardo con cui le vendite avrebbero potuto aversi, rispetto a quanto sarebbe stato teoricamente possibile se l'occupazione non vi fosse stata. Peraltro, se avessero continuato a mantenerli non occupati per non essere ostacolati nella vendita, i proprietari non avrebbero ritratto dagli appartamenti il lucro del canone di affitto.
Sicché, in definitiva, il pregiudizio da loro subito sarebbe stato misurato dalla differenza tra i due fattori.
Orbene, requisizione e successiva occupazione hanno certamente procurato ai proprietari il vantaggio tenuto in considerazione dalla corte d'appello, vantaggio che, a fronte di un ipotetico collocamento sul mercato di un certo numero di appartamenti ogni anno e di un non continuativo reddito prodotto dagli altri, si è invece tradotto nel percepire un reddito stabile per tutti gli appartamenti e per tutti gli anni.
Quanto al pregiudizio, i proprietari hanno ritenuto di affidarne la prova ad un argomento presuntivo, costituito dallo sviluppo lineare o progressivo del precedente ritmo delle vendite.
Ma, questo sviluppo progressivo o lineare avrebbe potuto anche mancare, per il tempo passato dalla costruzione od altri fattori. Sicché da un lato non è illogica la svalutazione che la corte d'appello ha fatto dell'argomento, dall'altro l'argomento addotto non si presentava come da sè solo idoneo a sostenere la conclusione voluta dalle parti.
4.2.4. - Mancata la prova del danno, resta superata ogni questione circa la regola giuridica da applicare nel caso per affermare la responsabilità dell'amministrazione convenuta.
5. - Il settimo ed ultimo motivo denunzia un vizio di violazione di norme di diritto e di norme sul procedimento, oltre ad un vizio di difetto di motivazione (art. 360, nn. 3, 4 e 5, cod. proc. civ., in relazione agli artt 1284 e 2909 cod. civ.). Il motivo riguarda la determinazione degli interessi dovuti sulle somme liquidate.
5.1. - Il tribunale, per il deterioramento, con riguardo al primo insieme di 42 appartamenti, aveva detto dovuta la somma di L. 475 milioni.
L'aveva rivalutata dall'agosto 1984 alla data della decisione, portandola a L. 809.020.000, ed aveva accordato su tale somma, dalla data della domanda, 27.8.1984, interessi al tasso legale. Con riguardo al secondo insieme di 32 appartamenti, aveva detto dovuta, alla data del 18.5.1988, la somma di L. 702.504.000; l'aveva rivalutata alla data della decisione, portandola a L. 927.797.033, ed aveva accordato su tale somma, dalla data del 18.5.1998, interessi legali.
Quindi, sul capitale costituente la liquidazione della somma dovuta ad una determinata data anteriore a quella della decisione, il tribunale aveva insieme accordato a partire da quella data la rivalutazione e gli interessi sulla somma rivalutata. La pronuncia della corte d'appello ha interessato solo la seconda somma, quella di L. 702.504.000, che per effetto di parziale compensazione è stata ridotta a L. 587.824.000.
Su tale somma la corte d'appello ha accordato la rivalutazione, sempre a decorrere dal 18.5.1988, ma questa volta sino alla data della propria decisione, portandola perciò a L. 910.938.000. Quanto agli interessi li ha detti dovuti nella misura fissa del 6%, sempre dalla data del 18.5.1988, ma sulla somma di L. 587.824.000, di anno in anno rivalutata.
In sostanza, per la parte in cui ha confermato la sentenza del tribunale, la corte d'appello ha liquidato gli interessi, anziché sulla somma rivalutata alla data della propria pronuncia (L. 910.938.000), sulla somma determinata alla data del 18.5.1988 (L. 587.824.000), di anno in anno rivalutata, e nella misura fissa del 6%, anziché nella misura degli interessi legali, variata nel tempo (cinque per cento sino al 15.12.1990; 10 per cento sino al 31.12.1996; cinque per cento sino alla data della decisione: art. 1284 cod. civ., modificato dall'art. 1 L. 26 novembre 1990, n. 353 e poi dall'art.

2.185. della L. 23 dicembre 1996, n. 662). 5.2. - I ricorrenti, lamentando che per il quinquennio 9196, non sia stato applicato il saggio degli interessi legali, osservano che la sentenza del tribunale non era stata impugnata sul punto e quindi il meccanismo di calcolo degli interessi adottato dai primi giudici non avrebbe potuto essere modificato;
inoltre lo sarebbe stato in modo illogico.
5.3. - Il motivo è fondato nei limitati termini di seguito esposti. 5.3.1. - Sono necessarie due premesse.
La prima è questa.
La corte d'appello ha accertato una entità del danno inferiore di oltre 800 milioni rispetto a quella ritenuta dal tribunale;
ha anche ritenuto di dovere liquidare in diverso modo il danno da ritardo e si è avvalsa al riguardo del criterio suggerito dalla sentenza 17 febbraio 1975 n. 1712 delle sezioni unite. La sentenza della corte d'appello deve essere peraltro cassata, per le ragioni che si sono in precedenza indicate, non perché ha riconosciuto che determinate somme erano dovute agli attori, ma appunto per il fatto che ha escluso fossero dovute somme maggiori. Questo comporta che il giudice di rinvio debba tornare ad esaminare la questione se spettino o no agli attori ulteriori somme e di che entità; comporta anche che, in caso affermativo, il giudice dovrà tornare a compiere l'operazione di liquidazione del risarcimento globalmente dovuto, computata in questo la parte di danno dovuta al ritardo, rispetto a quando il danno si è prodotto, con cui gli attori avranno ricevuto il pagamento dell'equivalente monetario. Dunque, le questioni poste con il motivo debbono essere esaminate in funzione della enunciazione dei principi di diritto, cui il giudice di rinvio dovrà attenersi nella liquidazione del danno da ritardo, una volta che abbia accertato l'entità della somma dovuta. La seconda premessa è questa.
La statuizione resa dalla corte d'appello in tema di liquidazione del danno da ritardo ha avuto il contenuto che si è sopra ricostruito:
la corte d'appello ha liquidato gli interessi, anziché sulla somma rivalutata alla data della propria pronuncia (L. 910.938.000), sulla somma determinata alla data del 18.5.1988 (L. 587.824.000), di anno in anno rivalutata, e nella misura fissa del 6%, anziché nella misura degli interessi legali, variata nel tempo.
Di questa statuizione i ricorrenti hanno impugnato la seconda parte, non anche la prima: questo emerge dalla formulazione letterale del motivo - "La Corte d'appello ha ritenuto poi di poter equitativamente fissare in via equitativa (sic) il tasso degli interessi al 6% a far data dal 16.5.1988. Tale decisione, con riferimento al quinquennio 9196, nel corso del quale il tasso di interessi era pari al 10% della sorta capitale (l. 353/90) è assolutamente ingiustificata e immotivata (la Corte parla di "tasso equitativo"!) e viola apertamente l'art. 1294 c.c. testo vigente dal 16.12.90 al 31.12.96. Peraltro, la Corte d'Appello, in questa parte, non rende chiare le ragioni di tale riduzione (dal 10 al 6%), ne' tiene conto del fatto che siffatta riduzione sarebbe stata possibile solo in presenza di una specifica impugnazione di controparte in ordine al tasso degli interessi al 10%, invece riconosciuto dal Tribunale per il suddetto quinquennio".
Dunque, resta acquisito, per come ha deciso la corte d'appello, in difformità dal tribunale, che il montante sul quale calcolare gli interessi al termine di ogni anno di competenza, è quello dato dal capitale rivalutato alla fine del medesimo anno.
È invece in discussione il saggio dell'interesse da applicarsi. 5.3.2. - Nella giurisprudenza della Corte si trova sotto diversi aspetti enunciato il principio di diritto per cui, quando è pronunciata condanna al risarcimento del danno, l'impugnazione, proposta dal soccombente a riguardo della determinazione del danno, non attribuisce al giudice di appello il potere di esaminare la diversa questione riguardante la liquidazione della componente del danno, che è provocata con cui la parte che vi ha diritto percepisce il risarcimento (cosi, è stato di recente affermato, che il soccombente non può censurare con ricorso per cassazione i criteri di liquidazione di questa componente del danno, applicati dal giudice di appello, quando già lo erano stati dal giudice di primo grado e sul punto egli non aveva proposto appello: Cass. 19 maggio 1999 n. 4852). È appunto a questo principio di diritto che ci si richiama nel motivo, sia pure, come si è detto, solo riguardo al saggio dell'interesse.
Ma il principio di diritto non si attaglia in identico modo ad ogni situazione.
La Corte osserva che, nella liquidazione del danno operazione con cui il giudice di merito traduce in una somma di moneta attuale il pregiudizio complessivamente risentito dal danneggiato in conseguenza dell'evento lesivo - gli interessi sono riconosciuti come ristoro di una particolare componente di quel pregiudizio, in particolare come ristoro della diminuzione patrimoniale che la parte risente per non aver potuto disporre dell'equivalente monetario del danno, nel tempo compreso tra quando si produce il danno e quando è pagato il risarcimento (Sez. Un. 17 febbraio 1995 n. 1712). Questo non è un danno presunto per legge, ma un danno che può essere attribuito se provato, anche se può esserlo attraverso criteri presuntivi, i quali debbono a loro volta riflettere almeno le comuni condizioni di redditività del capitale monetario in una data situazione di tempo, che a loro volta variano in funzione della entità del capitale disponibile.
Se ne possono trarre queste conclusioni.
Se 11 impugnazione che riguarda la sola entità del danno è rigettata, il giudice di appello non può modificare la liquidazione del danno da ritardo operata dal primo giudice, ma se sono modificate le condizioni di redditività ne deve tenere conto nel liquidare il danno da ritardo che l'avente diritto ha sopportato. Se l'impugnazione è accolta e l'entità del danno è diminuita, qualora la diminuzione incida sulle condizioni di redditività, giudice di appello può tenerne conto.
Dunque, il giudice d'appello potrà variare il saggio dell'interesse, se per la diminuita entità della somma dovuta o per le mutate condizioni di redditività dei capitali, minore possa essere considerato il danno da ritardo.
Del che dovrà dare adeguata motivazione, con specifico riferimento agli indicati mutamenti.
Ed è sotto questo aspetto che la variazione del saggio dell'interesse, possibile in linea di principio, appare nel caso viziata, quindi non per violazione di legge sostanziale o processuale, ma per difetto di motivazione.
6. - Il ricorso è dunque accolto per quanto di ragione. La sentenza è cassata per la parte che attiene alla determinazione del danno da deterioramento del primo gruppo di appartamenti. Le parti sono rimesse davanti al giudice di rinvio, che si indica in altra sezione della corte d'appello di Napoli.
Il giudice di rinvio rinnoverà l'interpretazione del patto discusso nei punti del n. 3.3., tenendo conto di quanto deciso nel punto 3.3.4., e procederà alla definitiva determinazione dell'entità del danno nonché alla sua liquidazione, a questa in base alle osservazioni contenute nel punto 5.3.1. ed ai principi enunciati al punto 5.3.2.
Al giudice di rinvio è rimesso di provvedere sulle spese di questo grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia anche per le spese ad altra sezione della corte d'appello di Napoli. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte suprema di cassazione, il 16 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 4 aprile 2001