Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo - Presidente -
Dott. Lupo Ernesto - Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni B. - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso (24873/01 R.G.) proposto da:
AN TO, AR IA, elettivamente domiciliati in Roma, via della Giuliana n. 80, presso lo studio Segna, difeso L'avv. Giuseppe Rossetti, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
TA NN, TA RG, MI BA, eredi di TA IO, elettivamente domiciliati in Roma, via Belsiana n. 71, presso l'avv. Mario Occhipinti, che li difende giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché

contro

IL NI, IL GH, IL CA, IL SC;

- intimati -

e sul ricorso (25013/01 R.G.) proposto da:
IL NI, IL GH, IL CA, nonché da BO IA OS, IL AV e IL SA, quali eredi di IL SC, elettivamente domiciliati in Roma, via Livio Andronico n. 24, presso l'avv. IA Teresa Loiacono, che li difende anche disgiuntamente L'avv. Emilio Romagnoli, giusta delega in atti;

- controricorrenti ricorrenti incidentali -
contro
AN TO, AR IA, elettivamente domiciliati in Roma, via della Giuliana n. 80, presso lo studio Segna, difeso L'avv. Giuseppe Rossetti, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -
e contro
TA NN, TA RG, MI BA, eredi di TA IO, elettivamente domiciliati in Roma, via Belsiana n. 71, presso l'avv. Mario Occhipinti, che li difende giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 2529/99 del 27 giugno 2000, deliberata il 4 luglio 2000 e pubblicata il 18 luglio 2000.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19 dicembre 2002 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. Giuseppe Rossetti, per i ricorrenti principali, l'avv. Emilio Romagnoli per i ricorrenti incidentali e l'avv. Mario Occhipinti per i controricorrenti;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Libertino Alberto, che ha concluso chiedendo l'accoglimento del terzo motivo del ricorso principale, rigetto nel resto, compreso il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 5 gennaio 1991 TA IO conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Rieti, AN TO e AR IA:
premesso che questi ultimi il 25 luglio 1990 avevano acquistato, in violazione del diritto di prelazione spettante a esso concludente, un fondo rustico in Collevecchio al prezzo di lire 26.500.000, chiedeva che l'adito tribunale dichiarasse esso TA proprietario del fondo in questione, previo pagamento del detto prezzo e con condanna dei convenuti al rilascio del fondo nonché al risarcimento dei danni patiti da esso concludente per mancato godimento del terreno.
Costituitisi in giudizio i convenuti resistevano alla avversa domanda, di cui eccepivano la infondatezza chiedendone il rigetto e chiedendo, altresì, di essere autorizzati a chiamare in garanzia i loro danti causa, IL SC, NI, CA e GH. Autorizzata la chiamata in causa, i IL si costituivano in giudizio eccependo la infondatezza di ogni avversa pretesa. Svoltasi la istruttoria del caso l'adito tribunale in accoglimento della domanda attrice dichiarava il TA proprietario del fondo in contestazione e condannava i convenuti al rilascio nonché i IL a risarcire i convenuti AN e AR i danni patiti, liquidati in lire 93.500.000, pari alla differenza tra la somma indicata nell'atto pubblico e quella effettivamente corrisposta. Gravata tale pronunzia in via principale dai soccombenti AN e AR e, in via incidentale, dai IL la corte di appello di Roma con sentenza 27 giugno 2000, deliberata il 4 luglio 2000 e pubblicata il 19 luglio 2000, rigettato l'appello principale nonché l'appello incidentale dei IL nei confronti del TA accoglieva l'appello incidentale dei IL nei confronti di AN TO e AR IA e, per l'effetto, determinava in lire 46.750.000 la somma dovuta dai IL L'AN e alla AR a titolo di danni.
Per la cassazione di tale pronunzia, non notificata, hanno proposto distinti ricorsi, sia AN TO che AR IA, con atto 8 ottobre 2001 e date successive, affidato a due motivi R.G. 24873/01, sia, con atto 17 ottobre 2001, illustrato da memoria, IL NI, IL GH, IL CA, nonché, nella qualità di eredi di IL SC, BO OS DA, IL AV e IL SA, pur esso affidato a due motivi R.G. 25013/01. TA NN, TA RG e MI BA nella qualità di eredi di TA IO, resistono, con distinti controricorsi, ad entrambi i ricorsi.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi avverso la stessa sentenza devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.

2. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito hanno accolto la domanda di riscatto proposta da TA IO nei confronti di AN TO e AR IA, relativamente a un fondo da questi ultimi acquistato dai IL, in violazione del diritto di prelazione spettante al predetto TA, e condannato i IL al risarcimento dei danni patiti dagli acquirenti AN e AR, liquidandoli in lire 46.750.000 (pari al 50% della differenza tra il prezzo effettivamente pagato L'AN e dalla AR e il prezzo indicato nel rogito di vendita, da corrispondersi da parte del TA).
I giudici del merito, in particolare, hanno accolto la domanda di riscatto sul duplice rilievo, da un lato, che il frazionamento del fondo dei IL in due porzioni, di cui una (estesa ha 1.85.00), confinante con i terreni del TA, rimasta di proprietà dei IL, sia avvenuto esclusivamente al fine di escludere il sorgere del diritto di prelazione del TA, e, L'altro, che la cessione dei terreni alienati L'AN e alla AR unitamente a quelli rimasti in proprietà dei IL avrebbe garantito (almeno giusta la valutazione espressa al riguardo dal consulente tecnico d'ufficio) una coltivazione razionale.

3. Nella parte in cui è stata accolta la domanda di riscatto la sentenza gravata è impugnata sia dai ricorrenti principali che da quelli incidentali.
AN TO e AR IA, in particolare, denunziando "violazione o falsa applicazione delle norme di diritto di cui agli artt. 7, l. n. 817 del 1971 e 8, l. n. 590 del 1965, in relazione L'art. 360 n. 3 c.p.c, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza in violazione degli artt. 132 c.p.c, 118 disp. att. c.p.c. in relazione L'art. 360 n. 5 c.p.c." con il primo motivo censurano la sentenza impugnata nella parte in cui, confermando il parere espresso dai giudici di primo grado, ha ritenuto che la superficie di terreno, a forma di "L" identificata al catasto terreni con la particella n. 114 del foglio 22, della estensione di ettari 1.85.00 id est mq. 18.500) che i IL si erano riservati in proprietà in occasione della vendita della particella n. 115 dello stesso foglio 22 agli AN - AR era da considerarsi l'attuazione del disegno dei contraenti di creare un distacco fra il terreno del TA e quello venduto L'AN e a sua moglie, onde non consentire al TA la prelazione nell'acquisto del terreno trasferito agli AN. Analogamente, sempre con il primo motivo, i ricorrenti IL censurano, nella parte de qua la sentenza gravata denunziando "violazione e falsa applicazione dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e degli artt. 112 e 116 c.p.c, in relazione L'art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c.", sottolineando, da una parte, che nessuno degli elementi presuntivi indicati in sentenza, a fondamento della raggiunta conclusione, sia considerato ex se, sia esaminato congiuntamente agli altri, giustifica l'assunto che gli alienanti si siano riservati la proprietà di una così ampia estensione di terreno esclusivamente al fine di escludere la prelazione del confinante, L'altra, che la giurisprudenza di questa Corte è costante nell'affermare che seppure la riserva del terreno a forma di "L" fosse stato un semplice espediente per evitare la prelazione dei confinanti era, comunque, indispensabile, che la porzione di terreno non compresa nella vendita, fosse "inidonea a qualsiasi autonomo sfruttamento produttivo e remunerativo" (il che certamente non è in presenza di una così ampia estensione: mq. 18.500).

4. I riassunti motivi, intimamente connessi e da esaminare congiuntamente, sono fondati e meritevoli di accoglimento. Premesso che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge (art. 42, comma 2, cost.) si osserva che non è stato mai attuato il precetto di cui L'art. 847 c.c. (che demanda L'autorità amministrativa la determinazione, zona per zona, dell'estensione della minima unità colturale).
Deve concludersi, pertanto, in una prima approssimazione, che in caso di trasferimenti di proprietà relativi a terreni destinati a coltura o suscettibili di coltura, non può trovare applicazione l'art. 846 c.c., che vieta frazionamenti che non rispettino la minima unità colturale (cfr. Cass. 28 luglio 1984, n. 4493; Cass. 26 aprile 1983, n. 2861, nonché Cass. 15 ottobre 1997, n. 10112).
Deriva, quanto sopra, a giudizio di questa Corte, altresì, che ne' l'art. 8, l. n. 590 del 1965 (che prevede, in genere, il diritto di prelazione in caso di trasferimenti di fondi rustici), ne' l'art. 7, comma 2, legge n. 817 del 1971 (che attribuisce il diritto di prelazione in questione al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita) possono interpretarsi - contrariamente a quanto implicito nella sentenza ora impugnata - nel senso che i terreni agricoli non sono suscettibili di "frazionamento" (o di divisione di lotti di minore estensione) allorché da tale frazionamento derivi (o possa, in tesi, derivare) un pregiudizio alla loro "ottimale" coltivazione secondo criteri razionali.
La circostanza che per effetto del frazionamento di un fondo di maggiore estensione, le due parti risultanti possano essere coltivate con maggior difficoltà, o, comunque, con minori risultati economici, influisce sul valore economico dei diversi lotti (nel senso, cioè, che la somma dei due lotti frazionati sarà, in ipotesi, minore del valore dell'unico originario appezzamento), ma non integra ne' un atto "nullo", sanzionato da alcuna norma positiva, ancorché per effetto del detto frazionamento e della alienazione di una sola delle due particelle, non sorga in favore del proprietario di un terreno confinante con quello rimasto L'originario proprietario, il più volte ricordato diritto di prelazione di cui L'art. 8, legge n. 590 del 1965 e 7, legge n. 817 del 1971. Solo in via eccezionale il frazionamento del fondo, con cessione di una sola parte, può dare luogo alla nullità del contratto. Nullità che afferisce al modo d'essere del trasferimento a terzi, se la esclusione dal suo oggetto materiale di strisce o fasce confinarie con il fondo del vicino non corrisponde ad utilità alcuna e si palesa determinato dal fine unico di precludere la applicabilità delle norme imperative in tema di prelazione agraria vanificando, in danno del vicino medesimo, una delle condizioni oggettive (la contiguità fisica dei suoli) per l'investitura di quel diritto potestativo.
Una tale nullità, ancora, non da luogo alla nullità dell'intero contratto, ma consente, unicamente, al vicino, proprietario coltivatore diretto, di un fondo diviso da quello venduto solo in forza di quella clausola nulla di esercitare il riscatto dell'intero fondo.
Alla luce delle considerazioni sopra svolte, questa Corte, come si accenna anche nella sentenza gravata, è fermissima del ritenere che in tema di prelazione agraria, la riserva, da parte del proprietario, in sede di vendita, di una striscia di terreno lungo il confine, diretta a costituire un'artificiosa condizione di distacco tra i fondi, non può valere ad escludere il diritto del confinante L'esercizio del diritto di prelazione (Cass. 9 agosto 1995, n. 8717). Perché, peraltro, ricorra una tale eventualità non è sufficiente - come assume la sentenza ora gravata - che l'operazione sia posta in essere anche (o prevalentemente) al fine di escludere il diritto di prelazione del confinante.
È indispensabile, infatti, anche la ricorrenza di un ulteriore - insopprimibile - requisito, del tutto trascurato e ignorato nella specie dai giudici del merito e, in particolare, che la riserva di proprietà da parte del venditore del fondo di una striscia di terreno sul confine non risponda, per lo stesso, ad alcuna apprezzabile utilità (in tale senso, ad esempio, Cass. 9 agosto 1995, n. 8717, cit., in motivazione). In altri termini occorre che l'alienante si sia riservato la proprietà di una "striscia" di terreno che per le sue caratteristiche "obiettive" sia "inidonea ad uno sfruttamento coltivo autonomo" (in termini, cfr., ad esempio, Cass. 17 ottobre 1989, n. 4152, in motivazione, che sottolinea come ricorre una tale eventualità qualora la fascia confinaria esclusa dalla vendita sia destinata a rimanere sterile e incolta).
Si è ritenuto, pertanto, da parte di questa Corte, che sussiste il diritto di prelazione del proprietario confinante nell'ipotesi sia rimasta, in proprietà dell'alienante, "una striscia di terreno ... della larghezza di metri cinque, sulla quale era stata costituita una servitù di passaggio ..." in favore degli acquirenti (in termini cfr. Cass. 25 luglio 1990, n. 7503, in motivazione). Analogamente, Cass. 8 aprile 1988, n. 2781, ha ritenuto sussistere, in favore del proprietario confinante, il diritto di prelazione di legge, risultando il suo fondo separato, da quello oggetto di alienazione, da una sottile striscia di terreno di cui era dubbia la possibilità di una sua utilizzazione a scopi agricoli, essendo larga centimetri 40 e lunga metri 60 (per una superficie totale, cioè di 35 metri quadri).
Pacifico quanto precede e non controverso che nella specie è assolutamente pacifico, in causa, che la porzione di terreno, a forma di "L", rimasta in proprietà dei IL, e a confine con la proprietà del TA, ha una superficie, complessiva, di ha 1.85.00, cioè di diciottomila e cinquecento metri quadri, è palese, da un lato, la impossibilità di assimilare le fattispecie esaminate da questa Corte nei precedenti sopra ricordati, alla presente, L'altro, la falsa applicazione di norme di diritto e, in particolare, dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, da parte della sentenza gravata.
I giudici, del merito, infatti, in tanto potevano giungere alla conclusione che le parti avevano inteso creare un artificioso diaframma al solo scopo di escludere il diritto di prelazione del TA, in quanto avessero previamente accertato, che la porzione di terreno non venduta e rimasta nella specie nel patrimonio dei IL - ed estesa, come pacifico, diciottomila e cinquecento metri quadri - era, attere le sue caratteristiche, inidonea a uno sfruttamento coltivo autonomo.
Al detto fine quei giudici dovevano limitarsi ad esaminare e valutare quelle che erano le caratteristiche della porzione non ceduta, totalmente prescindendo - come sopra si è anticipato - sia dalle ragioni in forza delle quali la detta porzione non era stata ceduta agli acquirenti AN e AR unitamente ad altri terreni, sia da ogni altra considerazione, pur essa inutilmente per quanto superficialmente svolta in sentenza e volta a verificare la maggiore razionalità dello sfruttamento agricolo della propria IL ove accorpata in un unico fondo (piuttosto che frazionato in due lotti).

5. All'accoglimento del primo motivo del ricorso principale e del primo motivo di quello incidentale segue, da un lato, l'assorbimento sia del secondo e terzo motivo del ricorso principale (con i quali si denunzia, la sentenza gravata sia nella parte in cui ha ridotto al 50% e, cioè da lire 93.500.000 a lire 46.750.000 la misura del risarcimento dovuto dai IL agli AN AR, sia nel capo in cui è stato escluso il diritto di essi ricorrenti principali a richiedere ai IL la somma di lire 4.832.000 per spese di registrazione), sia il secondo motivo del ricorso incidentale (con il quale si denunzia "violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1137, 1338, 1479 e 1483 c.c, in relazione L'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c." quanto al capo di sentenza che ha condannato essi IL
a risarcire i danni patiti L'AN e dalla AR liquidandoli in lire 46.750.000), L'altro, la cassazione della sentenza impugnata.
La causa va rimessa alla stessa corte di appello di Roma, altra sezione, perché si uniformi al seguente principio di diritto: "il diritto di prelazione in favore del proprietario del fondo confinante con quello venduto, di cui L'art. 7, comma 2, legge n. 817 del 1971, sussiste anche nell'ipotesi in cui, in occasione della alienazione, siano creati artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli, onde precludere l'esercizio del diritto di prelazione. Allo scopo, peraltro, non è sufficiente che una porzione di fondo sia stata riservata alla parte alienante esclusivamente al fine di evitare il sorgere del diritto di prelazione o che lo sfruttamento dei fondi, risultanti dalla divisione, sia meno razionale che non la conduzione dell'intero, originario, complesso, ma è indispensabile che la porzione costituente la fascia confinaria, per le sue caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia, comunque, inidonea a qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo, sì che possa concludersi che la porzione non ceduta è priva di qualsiasi utilità per l'alienante".
Il giudice di rinvio provvedere, altresì, anche sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, riunisce i ricorsi;

accoglie il primo motivo del ricorso principale e di quello incidentale;

dichiara assorbiti gli altri motivi;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla stessa Corte di appello di Roma, altra sezione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 19 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 9 aprile 2003