CASS
Sentenza 24 giugno 2024
Sentenza 24 giugno 2024
Massime • 1
In tema di edilizia popolare ed economica, il principio del perfetto pareggio economico, in base al quale il prezzo di cessione delle aree deve assicurare al Comune la copertura di tutti i costi per la loro acquisizione, non comporta l'automatico trasferimento dell'obbligo di conguaglio a carico degli assegnatari degli alloggi, salvo che non vi sia un loro espresso accollo ex art. 1273 c.c. ovvero un'espressa previsione di trasferimento nella convenzione stipulata tra l'ente pubblico e la cooperativa concessionaria, che altrimenti, ai sensi dell'art. 35 della l. n. 865 del 1971, rimane l'unico soggetto obbligato all'integrazione del prezzo.
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. I, sentenza 24/06/2024, n. 17326 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 17326 |
| Data del deposito : | 24 giugno 2024 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 25170/2018 R.G. proposto da: COMUNE DI CAVALLINO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SOGLIANO 70, presso lo studio dell’avvocato AMETRANO PE ([...]) rappresentato e difeso dall'avvocato AG SA ([...]) -ricorrente- contro ME GI, elettivamente domiciliato in ROMA V. MONTICELLI 5, presso lo studio dell’avvocato DE MATTEI NICCOLO' MA ([...]) rappresentato e difeso dall'avvocato CO AN ([...]) -controricorrente- nonché contro Civile Sent. Sez. 1 Num. 17326 Anno 2024 Presidente: SCOTTI UMBERTO GI CESARE PE Relatore: PARISE CLOTILDE Data pubblicazione: 24/06/2024 2 di 13 DE MITRI ANNUNZIATA, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO DI TORRE EN 11, presso lo studio dell’avvocato AZ AN, rappresentata e difesa dall'avvocato PR OV ([...]) -controricorrente- nonché contro RE DO, UC AN MA, DE NO AN, GA GI, SI NA MA, EC CLAUDIO, LEGITTIMO TO, RE NA RITA, EL TO, SC IA, RE ANTONIA, GG OV, SC TO, CH IL, ER MA IA, TALA' NATALINA, DI TO, TRONCI CORRADO, LI MA IA, TT IO, TT FA, OI NA, DI MA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA SABOTINO, 22, presso lo studio dell’avvocato TRONCI MA ([...]) rappresentati e difesi dall'avvocato SO EO ([...]) -controricorrenti- nonché contro PARADISO ROSARIO, elettivamente domiciliato in ROMA V.G.BORSI 4, presso lo studio dell’avvocato CATINI OV ([...]) rappresentato e difeso dall'avvocato TA SA ([...]) -controricorrente- nonché contro LU GE, LU OB, TA NA, TA 3 di 13 MA, ET MM, AN NA MA, NS AZ, MA MA, RE LA, TO SA, IN AL, EK LI LE, AM LO TO, BI PE, SO AN, COLUCCI RITA, LEUZZI FEDERICO, IN RC, LUCIA PIETRO, RE RAFFAELLA, MINICHIELLO VIRNA, TO NA MA, MA NG, LLNA TO, LLNA NA, LLNA AN, LE RODOLFO, SAZIO GIANCARLO, VATRUCCI MA, GG IA, RA TO, ATTANASI IMMACOLATA, PRESICCE MARIO FRANCO, GALATI MAFALDA, LEGITTIMO RC, PAIANO SA, RECCHIA VIRGINIA, AMICUCCI AN, CO ER, LATTANTE RC, FF LO, OF AN, CO OB, DE NT OV, CAGNAZZO ENZA GIOVNA, NO GI, FALCO AN, PO OC, FF IC, LLNA AN -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di LECCE n. 204/2018 depositata il 16/02/2018; udito il Sostituto Procuratore generale Stanislao De Matteis, che si è riportato alle conclusioni scritte e ha chiesto il rigetto del ricorso e in subordine la rimessione alle Sezioni Unite della questione posta con il secondo motivo;
uditi gli Avvocati Alessandro Caggia per parte ricorrente, Marco Tronci per i controricorrenti RE ed altri ventidue e UR De Lorenzi, con delega scritta, per il controricorrente OS AR;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27.3.2024 dal Consigliere CLOTILDE PARISE. 4 di 13 FATTI DI CAUSA 1. Il Comune di Cavallino stipulava una convenzione con la Società Cooperativa Edilizia Castromediano a r.l., alla quale veniva assegnata, in diritto di superficie, un’area estesa mq. 13.547 nella zona PEEP del rione Castromediano per la realizzazione di un programma costruttivo di n. 55 alloggi da assegnare ai propri soci ai sensi della legge n. 865/71. Con atto di citazione del 19 dicembre 2006, il Comune di Cavallino conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Lecce, gli assegnatari degli alloggi realizzati dalla Società Cooperativa a r.l. “Castromediano”, chiedendo la condanna di questi al pagamento pro quota della somma complessiva di € 372.116,74, corrispondente alla quota residua per la realizzazione delle strade del comparto a carico della Cooperativa. Rimanevano contumaci i Sigg. ZI LO, RA TO e NO Alessandro. Gli altri convenuti si costituivano in giudizio svolgendo difese differenziate. 2. Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 596 del 2014, riteneva competente il G.O. ed escludeva la competenza sia del G.A. che del Collegio arbitrale;
rigettava le domande riconvenzionali spiegate da alcuni convenuti;
accoglieva, invece, l’eccezione di difetto di legittimazione passiva dei convenuti, ritenendo che unico legittimato passivo della domanda di pagamento fosse la Cooperativa Edilizia che a suo tempo aveva sottoscritto l’atto di convenzione;
rilevava il difetto di legittimazione attiva del Comune con riferimento alla clausola contenuta negli atti di assegnazione del 1990 con cui gli assegnatari si erano impegnati a rimborsare alla Cooperativa edilizia il costo collegato con la realizzazione degli alloggi e delle aree, ritenendo unico legittimato ad causam la Cooperativa medesima;
per l’effetto, riteneva assorbite le ulteriori eccezioni relative alla tardiva costituzione dell’attore ed alla validità del mandato al suo difensore;
conclusivamente, considerata la 5 di 13 complessità soggettiva della vicenda ed oggettiva delle questioni trattate, anche con riguardo alla reciproca soccombenza con riferimento ai riconvenienti, compensava integralmente le spese di giudizio tra le parti. 3. Avverso detta sentenza il Comune spiegava rituale appello, chiedendo che venisse riconosciuta, in riforma dell’impugnata sentenza, la legittimazione passiva degli assegnatari, stante la stretta connessione tra l’atto pubblico di convenzione e quelli successivi di assegnazione, costituenti una fattispecie complessa a formazione progressiva nell’ambito di un rapporto unitario pubblicistico, con la conseguente sussistenza di un vincolo obbligatorio direttamente a carico degli assegnatari finali (aventi perciò legittimazione passiva), finalizzato a rinforzare la garanzia di recupero somme del Comune, stante il carattere temporaneo della Cooperativa edilizia, destinata a sciogliersi dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci. Deduceva che con la trascrizione della convenzione urbanistica sottoscritta tra Comune e Cooperativa edilizia, la stessa doveva intendersi opponibile agli assegnatari e loro aventi causa, che comunque erano a conoscenza sin dall’inizio dell’obbligo di dover integrare il prezzo di acquisto. In ogni caso l’obbligazione de qua doveva qualificarsi come obbligazione propter rem, avente natura reale, che segue la res e che perciò determinava la legittimazione passiva degli assegnatari e dei loro aventi causa, trovandosi in un rapporto di titolarità del diritto di proprietà al momento dell’esecuzione dell’obbligazione. 4. La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 204/2018, pubblicata il 16-2-2018, rigettava l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale ex art. 342 cod. proc. civ.; rigettava, altresì, l’appello principale;
dichiarava assorbita la decisione degli appelli incidentali di reiterazione della domanda di manleva avanzata da IA RO e ELAN AN nei confronti dei propri danti causa;
dichiarava le spese interamente compensate tra le parti 6 di 13 costituite ed irripetibili nei confronti di quelle rimaste contumaci;
dichiarava, infine, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del DPR 115/2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell’appellante dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione. 5. Avverso questa sentenza il Comune di Cavallino ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito con separati controricorsi da ZI De IT, da RN RE e dagli altri ventidue controricorrenti in epigrafe indicati, nonché da SE ME e OS AR. Sono rimaste intimate le altre parti in epigrafe indicate. 6. Con ordinanza interlocutoria del 16.10.2023, all’esito della camera di consiglio del 12.10.2023 la Corte ha rimesso la causa alla pubblica udienza per l’esame dei motivi di ricorso, ritenuti di interesse nomofilattico. Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso o, in subordine, per la rimessione alle Sezioni Unite della questione proposta con i motivi. Le parti hanno depositato memoria illustrativa. La causa è stata trattenuta in decisione alla pubblica udienza del 27.3.2024. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo di ricorso il Comune denuncia la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ., dell’art. 35 L. 865/71, in relazione al principio del perfetto pareggio economico e alla previsione di azione diretta del Comune contro il cessionario, gli assegnatari e loro aventi causa. Ad avviso del ricorrente, la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto che, nel caso di specie, l’unico legittimato passivo fosse la cooperativa edilizia, che aveva a suo tempo sottoscritto l’atto di convenzione, e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo. Deduce che nei due atti di assegnazione del 1990 si faceva esplicito riferimento 7 di 13 alle somme da corrispondere a titolo di integrazione del prezzo per “eventuali futuri esborsi collegati con la realizzazione degli alloggi assegnati e delle aree che si sono rese necessarie” e che il riferimento era da intendersi alla riserva di integrazione del prezzo, solo provvisoriamente stabilito in £1.000 mq., posta a carico della Cooperativa. Rileva che la cooperativa non era stata citata in giudizio perché, pur se risultava formalmente ancora in liquidazione, dopo dodici anni dalla messa in liquidazione, era una “scatola vuota” priva di cespiti patrimoniali da aggredire. Richiama diffusamente la giurisprudenza amministrativa, pronunciatasi in casi, a suo dire, del tutto sovrapponibili, e la giurisprudenza di questa Corte, richiamando il principio del perfetto pareggio economico, a cui è ispirata la disciplina dettata dal citato art.35. 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omessa pronuncia su specifico motivo di appello, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., in relazione all’art. 112 cod. proc. civ.. In particolare, il ricorrente aveva domandato che venisse riconosciuta la natura propter rem dell’obbligazione di integrazione del prezzo delle aree cedute;
detta domanda, secondo il Comune, era stata del tutto obliterata dalla Corte territoriale, inficiando, pertanto, di nullità l’impugnata decisione. Il ricorrente richiama la giurisprudenza amministrativa e di questa Corte in ipotesi di convenzioni urbanistiche derivanti da lottizzazioni e piani di edilizia agevolata secondo la quale gli oneri concessori, cui va equiparato il costo di costruzione, avrebbero natura di obbligazioni reali o propter rem. 3. I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono in parte infondati e in parte inammissibili. 3.1. Premesso che la pretesa azionata dal Comune riguarda le somme a titolo di conguaglio per il costo dei suoli, e non gli oneri di urbanizzazione, la questione oggetto del contendere è relativa all’interpretazione dell’art.35 della legge 22.10.1971 n. 865 e alla 8 di 13 correlata qualificazione giuridica dell’obbligazione di rimborso nei confronti del Comune da parte degli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica. La giurisprudenza di questa Corte ha precisato che, in forza dell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al comune - in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 - la copertura di tutte le spese sostenute per l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio (tra le tante Cass. 21572/2022; Cass. 14782/2020). L’art.35 citato, tuttavia, non afferma come contenuto necessario delle convenzioni fra comuni e concessionari la previsione dell’impegno dei futuri cessionari dei diritti immobiliari al subentro nel lato passivo dell’obbligazione di pagamento dei conguagli al soggetto beneficiario stipulante la convenzione e si limita a prevedere lo strumento idoneo a renderne possibile l’opponibilità, con la trascrizione nei registri immobiliari. 3.2. Al riguardo sono possibili due diverse interpretazioni, come evidenziato nella citata ordinanza interlocutoria, che qui si richiama, e il Collegio ritiene che sia corretta la ricostruzione ermeneutica secondo la quale, perché l’obbligazione di pagamento si trasmetta in capo ai successivi cessionari, in difetto di espresso accollo con il loro atto di acquisto, è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione fra il comune e il concessionario (Cass. 8774/2024). L’art.35 citato, di per sé, non esige il subentro dei successivi acquirenti e le finalità di interesse pubblico al pareggio di bilancio possono essere astrattamente soddisfatte con l’attribuzione dell’obbligazione di conguaglio a carico del concessionario, che, peraltro, ha tutto l’interesse, a prevedere in convenzione il 9 di 13 meccanismo traslativo e a imporlo negli atti di successiva assegnazione, potendo anche lo stesso Comune esigere l’introduzione di una siffatta clausola nella convenzione. Se tuttavia neppure la convenzione contempla la clausola relativa al subentro, l’obbligazione di rimborso ex art.35 l.865/1971 non si trasferisce agli acquirenti delle unità immobiliari, perché tale effetto non è previsto dalla legge;
a ciò si aggiunga che la trascrizione, se pur rende opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessa e le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa. In altre parole, l’art. 35 non individua specificamente gli assegnatari come i legittimati passivi dell’obbligo di integrazione del prezzo, sicché deve affermarsi che l’obbligo legale del pareggio non comporti la trasferibilità automatica di un’obbligazione pecuniaria, dato che la convenzione è stipulata con la cooperativa concessionaria, che quindi è il soggetto obbligato (cioè la garanzia è assolta già da un debitore) ed invece l’efficacia di quelle pattuizioni verso gli assegnatari può sussistere solo se vi sia accollo ex art.1273 c.c. ossia una esplicita convenzione tra debitore e terzo cui il creditore può aderire. 3.3. Nel caso di specie, è incontroverso che nella convenzione “a monte” (tra cooperativa e Comune) non fosse prevista la riserva di conguaglio per i soci, sicché la stessa vincolava la cooperativa edilizia e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo. Il ricorrente, peraltro, non espone compiutamente il contenuto degli atti di assegnazione del 1990 che richiama, non esplicita in che precisi termini fosse stato espresso in quegli atti l’impegno che assume assunto dagli assegnatari e neppure precisa se e come la convenzione “a monte” fosse stata richiamata negli atti di assegnazione, difettando la censura, sotto tale profilo, di autosufficienza. La sentenza impugnata ha accertato, invece, come questione pacifica in causa, che non vi fosse stato accollo degli 10 di 13 assegnatari e che non vi fossero previsioni contrattuali da cui potrebbe trarre origine la pretesa di azione diretta del Comune verso gli assegnatari. 3.4. Circa la denuncia del vizio di omessa pronuncia sulla natura di obbligazione propter rem (secondo motivo), in disparte il rilievo che si tratta di una qualificazione giuridica e non di una domanda autonoma, la Corte di merito ha svolto un ragionamento decisorio incompatibile con la qualificazione dell’obbligazione ora invocata dal Comune, così implicitamente pronunciandosi anche in ordine alla suddetta deduzione difensiva, stante la ritenuta totale estraneità degli assegnatari alle obbligazioni derivanti dalla concessione “a monte”, nonché stante la ritenuta assenza di fonti, normative o negoziali, da cui far discendere l’obbligazione di integrazione del prezzo con le caratteristiche di realità prospettate, difettando, pertanto, sia la tipicità, non ravvisabile nel disposto dell’art.35, sia il carattere di inerenza alla res che dovrebbe connotare il contenuto di quell’obbligo. Come puntualizzato da Cass. 14435/2008, citata dai controricorrenti, in fattispecie sovrapponibile alla presente, «i giudici di merito si sono limitati a rendere la pronuncia richiesta in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi ed, in particolare, all'applicazione di una normativa giuridica diversa da quella invocata dall'istante, il che non costituisce violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato o omessa pronuncia sulla pretesa lesione in tal modo perpetrata. Dall' discende infatti soltanto il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene della vita diverso da quello richiesto ("petitum mediato") - oppure di emettere qualsiasi pronuncia - su domanda nuova, quanto a "causa petendi" - che non si fondi, cioè, sui fatti ritualmente dedotti o, comunque, acquisiti al processo - anche se ricostruiti o giuridicamente qualificati dal giudice in modo diverso rispetto alle prospettazioni di parte». 11 di 13 3.5. Non ha alcun fondamento la tesi del ricorrente secondo cui le convenzioni ex art.35 l.865/1971 debbano equipararsi alle convenzioni di lottizzazione e il costo di costruzione debba equipararsi agli oneri di urbanizzazione. Va ribadito che tali oneri non sono compresi nella materia del contendere, poiché la pretesa azionata dal Comune riguarda le somme a titolo di conguaglio per il costo dei suoli, in dipendenza del maggior esborso per l’indennità di espropriazione dovuta ai proprietari dei suoli. Ciò posto, secondo i principi anche di recente espressi da questa Corte, l'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem, dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti. Tuttavia, la natura reale dell'obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenute a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione propter rem ha rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, può ottenere tale prestazione soltanto in virtù di 12 di 13 un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione (Cass. 16401/2013; Cass.16999/2015; Cass. 35517/2023; Cass. 16339/2023). Pertanto, anche per gli oneri di urbanizzazione è necessario che la convenzione preveda detti oneri a carico di tutti i successivi aventi causa, come rimarcato pure dalla Procura Generale, nel senso che la natura reale dell’obbligazione riguarda i soli soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa. L’individuazione dei soggetti obbligati propter rem deve ritenersi limitata a tali sole categorie di soggetti, risultando invece esclusi dall’area degli obbligati a tale titolo, tra gli altri, i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione. 4. In conclusione, il ricorso deve essere complessivamente rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, nulla dovendosi disporre nei confronti delle parti rimaste intimate. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, occorre dar atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, ove dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore dei controricorrenti OS AR, ZI De IT e SE ME, liquidate, per ciascuno di essi, nella somma di € 3.000,00 per compensi, € 200,00 per esposti, 15% rimborso spese generali, oltre accessori di legge;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore di RN 13 di 13 RE e degli altri ventidue controricorrenti in epigrafe indicati, liquidate nella somma di € 10.000,00 per compensi, € 200,00 per esposti, 15% rimborso spese generali, oltre accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, ove dovuto. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Prima Sezione
uditi gli Avvocati Alessandro Caggia per parte ricorrente, Marco Tronci per i controricorrenti RE ed altri ventidue e UR De Lorenzi, con delega scritta, per il controricorrente OS AR;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27.3.2024 dal Consigliere CLOTILDE PARISE. 4 di 13 FATTI DI CAUSA 1. Il Comune di Cavallino stipulava una convenzione con la Società Cooperativa Edilizia Castromediano a r.l., alla quale veniva assegnata, in diritto di superficie, un’area estesa mq. 13.547 nella zona PEEP del rione Castromediano per la realizzazione di un programma costruttivo di n. 55 alloggi da assegnare ai propri soci ai sensi della legge n. 865/71. Con atto di citazione del 19 dicembre 2006, il Comune di Cavallino conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Lecce, gli assegnatari degli alloggi realizzati dalla Società Cooperativa a r.l. “Castromediano”, chiedendo la condanna di questi al pagamento pro quota della somma complessiva di € 372.116,74, corrispondente alla quota residua per la realizzazione delle strade del comparto a carico della Cooperativa. Rimanevano contumaci i Sigg. ZI LO, RA TO e NO Alessandro. Gli altri convenuti si costituivano in giudizio svolgendo difese differenziate. 2. Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 596 del 2014, riteneva competente il G.O. ed escludeva la competenza sia del G.A. che del Collegio arbitrale;
rigettava le domande riconvenzionali spiegate da alcuni convenuti;
accoglieva, invece, l’eccezione di difetto di legittimazione passiva dei convenuti, ritenendo che unico legittimato passivo della domanda di pagamento fosse la Cooperativa Edilizia che a suo tempo aveva sottoscritto l’atto di convenzione;
rilevava il difetto di legittimazione attiva del Comune con riferimento alla clausola contenuta negli atti di assegnazione del 1990 con cui gli assegnatari si erano impegnati a rimborsare alla Cooperativa edilizia il costo collegato con la realizzazione degli alloggi e delle aree, ritenendo unico legittimato ad causam la Cooperativa medesima;
per l’effetto, riteneva assorbite le ulteriori eccezioni relative alla tardiva costituzione dell’attore ed alla validità del mandato al suo difensore;
conclusivamente, considerata la 5 di 13 complessità soggettiva della vicenda ed oggettiva delle questioni trattate, anche con riguardo alla reciproca soccombenza con riferimento ai riconvenienti, compensava integralmente le spese di giudizio tra le parti. 3. Avverso detta sentenza il Comune spiegava rituale appello, chiedendo che venisse riconosciuta, in riforma dell’impugnata sentenza, la legittimazione passiva degli assegnatari, stante la stretta connessione tra l’atto pubblico di convenzione e quelli successivi di assegnazione, costituenti una fattispecie complessa a formazione progressiva nell’ambito di un rapporto unitario pubblicistico, con la conseguente sussistenza di un vincolo obbligatorio direttamente a carico degli assegnatari finali (aventi perciò legittimazione passiva), finalizzato a rinforzare la garanzia di recupero somme del Comune, stante il carattere temporaneo della Cooperativa edilizia, destinata a sciogliersi dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci. Deduceva che con la trascrizione della convenzione urbanistica sottoscritta tra Comune e Cooperativa edilizia, la stessa doveva intendersi opponibile agli assegnatari e loro aventi causa, che comunque erano a conoscenza sin dall’inizio dell’obbligo di dover integrare il prezzo di acquisto. In ogni caso l’obbligazione de qua doveva qualificarsi come obbligazione propter rem, avente natura reale, che segue la res e che perciò determinava la legittimazione passiva degli assegnatari e dei loro aventi causa, trovandosi in un rapporto di titolarità del diritto di proprietà al momento dell’esecuzione dell’obbligazione. 4. La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza n. 204/2018, pubblicata il 16-2-2018, rigettava l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale ex art. 342 cod. proc. civ.; rigettava, altresì, l’appello principale;
dichiarava assorbita la decisione degli appelli incidentali di reiterazione della domanda di manleva avanzata da IA RO e ELAN AN nei confronti dei propri danti causa;
dichiarava le spese interamente compensate tra le parti 6 di 13 costituite ed irripetibili nei confronti di quelle rimaste contumaci;
dichiarava, infine, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del DPR 115/2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell’appellante dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione. 5. Avverso questa sentenza il Comune di Cavallino ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito con separati controricorsi da ZI De IT, da RN RE e dagli altri ventidue controricorrenti in epigrafe indicati, nonché da SE ME e OS AR. Sono rimaste intimate le altre parti in epigrafe indicate. 6. Con ordinanza interlocutoria del 16.10.2023, all’esito della camera di consiglio del 12.10.2023 la Corte ha rimesso la causa alla pubblica udienza per l’esame dei motivi di ricorso, ritenuti di interesse nomofilattico. Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso o, in subordine, per la rimessione alle Sezioni Unite della questione proposta con i motivi. Le parti hanno depositato memoria illustrativa. La causa è stata trattenuta in decisione alla pubblica udienza del 27.3.2024. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo di ricorso il Comune denuncia la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 3 cod. proc. civ., dell’art. 35 L. 865/71, in relazione al principio del perfetto pareggio economico e alla previsione di azione diretta del Comune contro il cessionario, gli assegnatari e loro aventi causa. Ad avviso del ricorrente, la Corte territoriale ha erroneamente ritenuto che, nel caso di specie, l’unico legittimato passivo fosse la cooperativa edilizia, che aveva a suo tempo sottoscritto l’atto di convenzione, e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo. Deduce che nei due atti di assegnazione del 1990 si faceva esplicito riferimento 7 di 13 alle somme da corrispondere a titolo di integrazione del prezzo per “eventuali futuri esborsi collegati con la realizzazione degli alloggi assegnati e delle aree che si sono rese necessarie” e che il riferimento era da intendersi alla riserva di integrazione del prezzo, solo provvisoriamente stabilito in £1.000 mq., posta a carico della Cooperativa. Rileva che la cooperativa non era stata citata in giudizio perché, pur se risultava formalmente ancora in liquidazione, dopo dodici anni dalla messa in liquidazione, era una “scatola vuota” priva di cespiti patrimoniali da aggredire. Richiama diffusamente la giurisprudenza amministrativa, pronunciatasi in casi, a suo dire, del tutto sovrapponibili, e la giurisprudenza di questa Corte, richiamando il principio del perfetto pareggio economico, a cui è ispirata la disciplina dettata dal citato art.35. 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia l’omessa pronuncia su specifico motivo di appello, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., in relazione all’art. 112 cod. proc. civ.. In particolare, il ricorrente aveva domandato che venisse riconosciuta la natura propter rem dell’obbligazione di integrazione del prezzo delle aree cedute;
detta domanda, secondo il Comune, era stata del tutto obliterata dalla Corte territoriale, inficiando, pertanto, di nullità l’impugnata decisione. Il ricorrente richiama la giurisprudenza amministrativa e di questa Corte in ipotesi di convenzioni urbanistiche derivanti da lottizzazioni e piani di edilizia agevolata secondo la quale gli oneri concessori, cui va equiparato il costo di costruzione, avrebbero natura di obbligazioni reali o propter rem. 3. I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono in parte infondati e in parte inammissibili. 3.1. Premesso che la pretesa azionata dal Comune riguarda le somme a titolo di conguaglio per il costo dei suoli, e non gli oneri di urbanizzazione, la questione oggetto del contendere è relativa all’interpretazione dell’art.35 della legge 22.10.1971 n. 865 e alla 8 di 13 correlata qualificazione giuridica dell’obbligazione di rimborso nei confronti del Comune da parte degli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica. La giurisprudenza di questa Corte ha precisato che, in forza dell'art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al comune - in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell'entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 - la copertura di tutte le spese sostenute per l'acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio (tra le tante Cass. 21572/2022; Cass. 14782/2020). L’art.35 citato, tuttavia, non afferma come contenuto necessario delle convenzioni fra comuni e concessionari la previsione dell’impegno dei futuri cessionari dei diritti immobiliari al subentro nel lato passivo dell’obbligazione di pagamento dei conguagli al soggetto beneficiario stipulante la convenzione e si limita a prevedere lo strumento idoneo a renderne possibile l’opponibilità, con la trascrizione nei registri immobiliari. 3.2. Al riguardo sono possibili due diverse interpretazioni, come evidenziato nella citata ordinanza interlocutoria, che qui si richiama, e il Collegio ritiene che sia corretta la ricostruzione ermeneutica secondo la quale, perché l’obbligazione di pagamento si trasmetta in capo ai successivi cessionari, in difetto di espresso accollo con il loro atto di acquisto, è necessario che la trasmissione sia prevista nell’atto di convenzione fra il comune e il concessionario (Cass. 8774/2024). L’art.35 citato, di per sé, non esige il subentro dei successivi acquirenti e le finalità di interesse pubblico al pareggio di bilancio possono essere astrattamente soddisfatte con l’attribuzione dell’obbligazione di conguaglio a carico del concessionario, che, peraltro, ha tutto l’interesse, a prevedere in convenzione il 9 di 13 meccanismo traslativo e a imporlo negli atti di successiva assegnazione, potendo anche lo stesso Comune esigere l’introduzione di una siffatta clausola nella convenzione. Se tuttavia neppure la convenzione contempla la clausola relativa al subentro, l’obbligazione di rimborso ex art.35 l.865/1971 non si trasferisce agli acquirenti delle unità immobiliari, perché tale effetto non è previsto dalla legge;
a ciò si aggiunga che la trascrizione, se pur rende opponibile la convenzione agli aventi causa, non può creare una obbligazione che non è prevista dalla convenzione stessa e le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa. In altre parole, l’art. 35 non individua specificamente gli assegnatari come i legittimati passivi dell’obbligo di integrazione del prezzo, sicché deve affermarsi che l’obbligo legale del pareggio non comporti la trasferibilità automatica di un’obbligazione pecuniaria, dato che la convenzione è stipulata con la cooperativa concessionaria, che quindi è il soggetto obbligato (cioè la garanzia è assolta già da un debitore) ed invece l’efficacia di quelle pattuizioni verso gli assegnatari può sussistere solo se vi sia accollo ex art.1273 c.c. ossia una esplicita convenzione tra debitore e terzo cui il creditore può aderire. 3.3. Nel caso di specie, è incontroverso che nella convenzione “a monte” (tra cooperativa e Comune) non fosse prevista la riserva di conguaglio per i soci, sicché la stessa vincolava la cooperativa edilizia e non i soci assegnatari, rimasti estranei a detto accordo. Il ricorrente, peraltro, non espone compiutamente il contenuto degli atti di assegnazione del 1990 che richiama, non esplicita in che precisi termini fosse stato espresso in quegli atti l’impegno che assume assunto dagli assegnatari e neppure precisa se e come la convenzione “a monte” fosse stata richiamata negli atti di assegnazione, difettando la censura, sotto tale profilo, di autosufficienza. La sentenza impugnata ha accertato, invece, come questione pacifica in causa, che non vi fosse stato accollo degli 10 di 13 assegnatari e che non vi fossero previsioni contrattuali da cui potrebbe trarre origine la pretesa di azione diretta del Comune verso gli assegnatari. 3.4. Circa la denuncia del vizio di omessa pronuncia sulla natura di obbligazione propter rem (secondo motivo), in disparte il rilievo che si tratta di una qualificazione giuridica e non di una domanda autonoma, la Corte di merito ha svolto un ragionamento decisorio incompatibile con la qualificazione dell’obbligazione ora invocata dal Comune, così implicitamente pronunciandosi anche in ordine alla suddetta deduzione difensiva, stante la ritenuta totale estraneità degli assegnatari alle obbligazioni derivanti dalla concessione “a monte”, nonché stante la ritenuta assenza di fonti, normative o negoziali, da cui far discendere l’obbligazione di integrazione del prezzo con le caratteristiche di realità prospettate, difettando, pertanto, sia la tipicità, non ravvisabile nel disposto dell’art.35, sia il carattere di inerenza alla res che dovrebbe connotare il contenuto di quell’obbligo. Come puntualizzato da Cass. 14435/2008, citata dai controricorrenti, in fattispecie sovrapponibile alla presente, «i giudici di merito si sono limitati a rendere la pronuncia richiesta in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi ed, in particolare, all'applicazione di una normativa giuridica diversa da quella invocata dall'istante, il che non costituisce violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato o omessa pronuncia sulla pretesa lesione in tal modo perpetrata. Dall' discende infatti soltanto il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene della vita diverso da quello richiesto ("petitum mediato") - oppure di emettere qualsiasi pronuncia - su domanda nuova, quanto a "causa petendi" - che non si fondi, cioè, sui fatti ritualmente dedotti o, comunque, acquisiti al processo - anche se ricostruiti o giuridicamente qualificati dal giudice in modo diverso rispetto alle prospettazioni di parte». 11 di 13 3.5. Non ha alcun fondamento la tesi del ricorrente secondo cui le convenzioni ex art.35 l.865/1971 debbano equipararsi alle convenzioni di lottizzazione e il costo di costruzione debba equipararsi agli oneri di urbanizzazione. Va ribadito che tali oneri non sono compresi nella materia del contendere, poiché la pretesa azionata dal Comune riguarda le somme a titolo di conguaglio per il costo dei suoli, in dipendenza del maggior esborso per l’indennità di espropriazione dovuta ai proprietari dei suoli. Ciò posto, secondo i principi anche di recente espressi da questa Corte, l'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione propter rem, dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti. Tuttavia, la natura reale dell'obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenute a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione propter rem ha rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, può ottenere tale prestazione soltanto in virtù di 12 di 13 un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione (Cass. 16401/2013; Cass.16999/2015; Cass. 35517/2023; Cass. 16339/2023). Pertanto, anche per gli oneri di urbanizzazione è necessario che la convenzione preveda detti oneri a carico di tutti i successivi aventi causa, come rimarcato pure dalla Procura Generale, nel senso che la natura reale dell’obbligazione riguarda i soli soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa. L’individuazione dei soggetti obbligati propter rem deve ritenersi limitata a tali sole categorie di soggetti, risultando invece esclusi dall’area degli obbligati a tale titolo, tra gli altri, i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione. 4. In conclusione, il ricorso deve essere complessivamente rigettato. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, nulla dovendosi disporre nei confronti delle parti rimaste intimate. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, occorre dar atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, ove dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore dei controricorrenti OS AR, ZI De IT e SE ME, liquidate, per ciascuno di essi, nella somma di € 3.000,00 per compensi, € 200,00 per esposti, 15% rimborso spese generali, oltre accessori di legge;
condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore di RN 13 di 13 RE e degli altri ventidue controricorrenti in epigrafe indicati, liquidate nella somma di € 10.000,00 per compensi, € 200,00 per esposti, 15% rimborso spese generali, oltre accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, ove dovuto. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Prima Sezione