Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPIRITO Angelo - Presidente -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere -
Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere -
Dott. CARLUCCIO Giuseppa - rel. Consigliere -
Dott. SCRIMA Antonietta - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 20663-2012 proposto da:
LA METALNORD DI ON RR & C SNC 00254750300, in persona del socio contitolare amministratore sig. ON RR, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ANCONA 20, presso lo studio dell'avvocato FUSCO FAUSTO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato TONEATTO VALERIO giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
IL IL, BI DI, BU NF, NO IV, RA LI, ZZ LL, DI BE CA , elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DELLA BALDUINA 7, presso lo studio dell'avvocato TROVATO CONCETTA, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato CARNELUTTI FEDERICO giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 508/2011 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE, depositata il 24/08/2011 R.G.N. 377/09;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/05/2015 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l'Avvocato FAUSTO FUSCO;

udito l'Avvocato CONCETTA TROVATO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La OR di NI GU & C. snc, premesso di aver acquistato da ID UL srl dei terreni, rispetto ai quali la società venditrice aveva stipulato con il Comune di Pagnacco una convenzione urbanistica per la lottizzazione delle aree, nella quale la ID UL e i suoi aventi causa si obbligavano all'esecuzione di opere di urbanizzazione primaria, e, precisato di aver realizzato tali opere, convenne in giudizio i successivi proprietari dei lotti interessati dalla lottizzazione per ottenerne il rimborso pro quota.
Il Tribunale ritenne il difetto di rappresentanza della società attrice.
La Corte di appello, riconosciuta la rappresentanza, rigettò la domanda nel merito. (sentenza del 24 agosto 2011).

2. Avverso la suddetta sentenza, la società OR ricorre per cassazione con un motivo e deposita memoria.
Resistono con unico controricorso tutte le parti intimate. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l'unico motivo la società ricorrente deduce l'erronea interpretazione della convenzione urbanistica e dell'art. 1299 c.c.. In estrema sintesi, sostiene che i convenuti, successivi proprietari dei lotti facenti parte della lottizzazione, sarebbero obbligati in solido, quali aventi causa del lottizzatore, con conseguente fondamento dell'azione di regresso pro quota - per le opere di urbanizzazione pacificamente da lui realizzate - esercita dalla società attrice, a sua volta avente causa dalla società che aveva stipulato la convenzione. Argomenta sia con riferimento alla natura di obbligazione propter rem in capo ai successivi acquirenti convenuti in giudizio, sia in riferimento alle previsioni contrattuali stabilite nella convenzione.

2. Il motivo non ha pregio e va rigettato sotto entrambi i profili. La Corte di merito si è in primo luogo soffermata, richiamando la giurisprudenza della Corte di legittimità, sull'ambito delle obbligazioni propter rem in riferimento a convenzioni di lottizzazione ed ha escluso che i successivi acquirenti dei lotti convenuti in giudizio fossero obbligati a tale titolo. Quindi, interpretando gli artt. 2 e 5 della convenzione tra il dante causa della società attrice e il Comune, ha ritenuto che i proprietari dei lotti interessati avrebbero potuto essere obbligati sulla base del contratto di acquisto dei singoli lotti, fermo restando l'obbligo solidale della società lottizzatrice nei confronti del Comune, ma non lo erano sulla base della convenzione tra Comune e lottizzatore originario.
In particolare, ha rilevato che, sulla base della Convenzione (art. 2) l'obbligo nei confronti del Comune della esecuzione delle opere gravava sulla società stipulante la convenzione e sui suoi aventi causa;
quindi, sulla società attrice, che aveva acquistato i terreni dalla società che aveva stipulato la convenzione. Ha ritenuto, invece, sulla base dell'art. 5 della Convenzione, che i successivi proprietari dei lotti già urbanizzati avrebbero potuto essere obbligati "l'alienazione...potrà comportare il trasferimento degli oneri...ai singoli", fermo restando che i lottizzanti sarebbero rimasti obbligati, in solido, con i proprietari. Ha aggiunto, che non era idonea a configurare l'obbligazione solidale in capo ai proprietari dei singoli lotti la dichiarazione della OR, contenuta nel contratto di acquisto dalla società UL, di essere a conoscenza che sulla base della convenzione gli oneri si trasferivano alla parte acquirente pro quota e che i lottizzanti restavano obbligati in solido con i successivi proprietari dei terreni lottizzati;
che, di conseguenza, il titolo dell'obbligo solidale con i singoli proprietari non era rinvenibile nella convenzione, ne' nel successivo atto di vendita dei terreni dalla prima società lottizzante alla odierna attrice e ricorrente (ad un lapsus calami è attribuibile il riferimento al Comune piuttosto che alla società ID betulla, pag. 11 sentenza).
Quindi, in mancanza di titolo, ha rigettato la domanda di regresso verso i singoli proprietari dei terreni lottizzati.

3. Correttamente la Corte di merito ha individuato i soggetti obbligati propter rem sulla base della giurisprudenza di legittimità. Secondo questa, l'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia;
ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa (Cass. n. 10947 del 1994; n. 6382 del 1988; n. 5541 del 1996, Cass. n. 12571
del 2002). Ancora più esplicita nell'individuazione dei soggetti obbligati propter rem è una successiva decisione (Cass. n. 11196 del 2007), dove si afferma che la qualificazione di obbligazione propter rem è quella che assume rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile, cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione.
Così, sono esclusi dall'area degli obbligati a tale titolo, i soggetti che utilizzano per una loro diversa edificazione le opere di urbanizzazione realizzate da altri, senza avere con questi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione (la specie all'attenzione di cass. n. 12571 del 2002). Sono anche esclusi i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione, con la conseguenza che qualora quest'ultimo abbia anche realizzato le opere di urbanizzazione può rivalersi con i successivi acquirenti della spesa sostenuta solo in virtù di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene più in rilievo il carattere "reale" dell'obbligazione. Si tratta della specie, già rilevante nella decisione n. 11196 del 2007 cit., all'attenzione ora della Corte. Ed, infatti, gli attuali convenuti avevano acquistato dalla società attrice e ora ricorrente, che aveva lottizzato l'area e realizzato le opere di urbanizzazione, succedendo alla originaria società che aveva stipulato la convenzione con il Comune. E, d'altra parte, la stessa società ha agito in giudizio per il regresso prò quota, facendo valere anzitutto gli obblighi nascenti dalla convenzione e ricomprendendo tra gli aventi causa gli ultimi acquirenti dei lotti, argomentando poi anche nell'ambito della categoria delle obbligazioni propter rem.

4. Quanto al diverso profilo se i convenuti fossero coobbligati in forza della convenzione, a fronte delle argomentazioni della Corte di merito (cfr. p. 2), la ricorrente si limita a sostenere che l'interpretazione della convenzione è errata: - perché quando l'art. 2 stabilisce che la lottizzatrice stipulante e i suoi aventi causa sono obbligati verso il Comune per le esecuzione delle opere di urbanizzazione si riferisce anche ai successivi proprietari delle singole aree;
- perché l'obbligo di rimborso nasce dalla legge;

perché l'art. 5 non poteva modificare i rapporti creati ex lege.

4.1. Quanto al profilo della interpretazione del Convenzione, la ricorrente si limita a sostenere una diversa interpretazione senza neanche indicare quali sarebbero i canoni legali di ermeneutica contrattuale che la Corte di merito avrebbe violato. Sotto tale profilo, pertanto, la censura è inammissibile. Peraltro, le argomentazioni già riferite della Corte di merito, si sottraggono a ogni censura per completezza e rigore logico.

4.2. La censura, poi, è, all'evidenza, infondata nella parte in cui vorrebbe far discendere l'obbligazione dei proprietari dei terreni lottizzati direttamente dalla legge e a tal fine invoca la violazione dell'art. 1299 c.c. e sostiene che l'art. 5 della convenzione non poteva modificare rapporti sorti ex lege.
La questione della causa, nella quale la società acquirente dei terreni che ha lottizzato e rispetto ai quali la società venditrice degli stessi terreni aveva stipulato una convenzione di lottizzazione con il Comune cui è subentrata la società acquirente, è se quest'ultima, per le opere di urbanizzazione realizzate, aveva diritto di regresso nei confronti degli acquirenti dei singoli lotti urbanizzati e, quindi, se la nuova società lottizzatrice e singoli acquirenti fossero condebitori verso il Comune. Escluso che fossero condebitori sulla base della convenzione, e che avrebbero solo potuto divenire tali sulla base del singolo contratto stipulato da ciascun acquirente del lotto urbanizzato - secondo l'interpretazione che della Convenzione ha fornito il giudice del merito e che in questa sede non è stata idoneamente censurata, secondo quanto prima precisato - è evidente che in mancanza di pluralità di debitori per la medesima prestazione non vi può essere solidarietà e, quindi, non può operare l'art. 1299 c.c., che consente il regresso da parte di chi ha adempiuto nei confronti degli altri condebitori per la parte di ciascuno. In definitiva, se non c'è coobbligazione, quindi, solidarietà passiva, non può ipotizzarsi l'azione di regresso ex art. 1299 cit..
D'altra parte, se il generico riferimento alla legge si intende come riferimento all'obbligazione propter rem, la stessa deve escludersi sulla base di quanto prima argomentato.

5. In conclusione, il ricorso va rigettato;
le spese processuali seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE rigetta il ricorso;
condanna la società ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, in solido, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 14 maggio 2015. Depositato in Cancelleria il 20 agosto 2015