Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - rel. Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AC AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TACITO 7, presso lo studio dell'avvocato RODOLFO CORONATI, difeso dall'avvocato RICCARDO CALDARAZZO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DI IT, elettivamente domiciliata in ROMA VIA N. RICCIOTTI 9, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO COLACINO, che la difende unitamente all'avvocato CARLO BARSANTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1072/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 14/09/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/01/02 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito l'Avvocato Carlo BARSANTI, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, RI ND e IA OS - premesso che per scrittura privata 21.7.82, nella loro qualità, rispettivamente, di nuda proprietaria e di usufruttuaria d'un terreno sito in Torre del Lago, via Aurelia, avevano promesso di cedere tale immobile all'imprenditore edile ST ER in permuta di appartamenti da costruire e della ristrutturazione d'una casa ivi esistente, il tutto per il 25% della volumetria consentita;
che il contratto era stato condizionato alla presentazione del progetto a cura e spese del ER ed al rilascio della concessione edilizia entro il termine di diciotto mesi dalla sottoscrizione della convenzione, termine poi più volte prorogato, su richiesta della controparte, fino al 15.5.85; che, decorso inutilmente anche tale ultimo termine, con nota 7.10.85 avevano invitato il ER a liberare il terreno dal materiale di cantiere ed a restituirlo nel pristino stato di terreno coltivabile;
che il ER non aveva ottemperato a quanto richiestogli, ritenendole ancora vincolate dal contratto 21.7.82 - convenivano ST ER innanzi al tribunale di Lucca onde sentir dichiarare risolto il contratto di permuta per mancato avveramento, entro il termine pattuito, della condizione risolutiva concernente il rilascio della concessione per l'intero progetto edilizio ovvero, in subordine, per impossibilità sopravvenuta della prestazione, con conseguente condanna del convenuto all'immediato rilascio del terreno libero da persone e cose e rimesso in pristino, oltre al risarcimento dei danni per l'abusiva occupazione e per le spese di asporto del materiale da liquidarsi in separato giudizio.
Costituendosi, il ER - premesso che il Comune di Viareggio, aveva provveduto ad approvare integralmente il progetto di cui al contratto 21.7.82 e che, se la concessione riguardava soltanto una parte dello stesso (la ristrutturazione della casa già esistente), ciò dipendeva dalla consuetudine di frazionare il rilascio della concessione relativa ad opere di grande entità in più concessioni, comportando, tale sistema, il pagamento parimenti frazionato dei canoni di legge;
che solo in data 13.6.85, all'atto della stipula del contratto definitivo davanti al notaio, le attrici avevano manifestato il loro rifiuto, avendo evidentemente avuto un ripensamento sulla convenienza dell'affare; che da tale comportamento omissivo della controparte gli aveva cagionato grave danno, compreso quello derivatogli dalla mancata ristrutturazione della casa preesistente, fatta eseguire a terzi - chiedeva rigettarsi l'avversa domanda ed, in via riconvenzionale, dichiararsi risolto il contratto 21.7.82 per inadempimento della controparte, con condanna della stessa al risarcimento dei danni in suo favore.
Con sentenza 3.4.96, l'adito tribunale - ritenuto che l'efficacia del contratto preliminare fosse risolutivamente condizionata alla mancata approvazione del progetto edilizio;
che per tale evento dovesse intendersi (secondo quanto specificato nella missiva delle attrici 15.5.85, non contestata dal ER) "la comunicazione entro il 15.7.85 della concessione edilizia nelle forme seguite dal Comune di Viareggio"; che la concessione rilasciata non avesse ad oggetto l'intero progetto, ne' fosse emersa la volontà delle parti di considerare il progetto come frazionabile e divisibile;
che la successiva impossibilità di realizzare integralmente l'oggetto del contratto per ius superveniens non avesse alcuna rilevanza, trattandosi d'evento successivo al verificarsi della pattuita condizione risolutiva;
che il comportamento tenuto dal convenuto fosse potenzialmente causativo di danni - dichiarava risolto il contratto il verificarsi della condizione risolutiva e, per l'effetto, condannava il ER all'immediato rilascio del terreno ed al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede. Avverso tale decisione ST ER proponeva appello con il quale - deducendo che le attrici avevano agito in malafede perché dopo la comunicazione della concessione edilizia parziale del 16.5.85 non s'erano attivate per ottenere le altre due residue;
che queste, se tempestivamente sollecitate "... sarebbero state più che verosimilmente rilasciate"; che, sempre in data 16.5.85, controparte aveva chiesto l'autorizzazione all'inizio dei lavori relativi alla concessione già ottenuta e tale comportamento doveva intendersi come rinunzia ad avvalersi della condizione risolutiva;
che l'interpretazione operata dal primo giudice in merito alla missiva 15.5.85 era errata e doveva considerarsi superata dagli eventi;
che per evitare il verificarsi della condizione risolutiva era stato sufficiente il rilascio della concessione ottenuta "essendo esse appellanti perfettamente a conoscenza dell'intervenuto scorporo" ed avendo manifestato interesse ad un'esecuzione parziale - chiedeva l'integrale riforma dell'impugnata sentenza.
Si costituiva RI ND, in proprio e nella qualità d'erede di IA OS, nel frattempo deceduta, contestando le avverse deduzioni e chiedendo il rigetto dell'avverso gravame. Con sentenza 14.9.98, la corte d'appello di Firenze - ritenuto che in base agli impegni contrattualmente assunti, ricadesse sul ER l'onere d'attivarsi onde ottenere il rilascio delle altre due concessioni residue;
che fosse privo di fondamento l'assunto dell'appellante per cui controparte, con la richiesta 18.6.85 d'autorizzazione all'inizio dei lavori, avrebbe rinunciato ad avvalersi del termine stabilito al 15.7.85 per l'efficacia del contratto;
che detto contratto fosse sottoposto alla condizione risolutiva espressa rappresentata dalla mancata concessione edilizia per l'intero progetto;
che l'impegno assunto dal ER di "farsi approvare il progetto" dovesse intendersi con riferimento alla notificazione di detta concessione, essendo l'approvazione da parte della commissione edilizia un atto meramente interno inidoneo ad attribuire alla parte il diritto d'effettuare i lavori richiesti;
che fossero del tutto irrilevanti le istanze istruttorie dell'appellante volte a provare per testi il rifiuto della controparte di stipulare il definitivo, essendosi verificata la condizione risolutiva prevista dal contratto - respingeva l'appello.
Avverso tale sentenza ST ER proponeva ricorso per cassazione con due articolati motivi.
Resisteva RI ND con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, il ricorrente - denunziando violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1366, 1367 CC - si duole che la corte territoriale abbia interpretato il contratto violando le regole d'ermeneutica poste dalle norme invocate;
abbia erroneamente ritenuto irrilevante l'approvazione del progetto cui le parti, pur trattandosi d'atto procedimentale interno, potevano aver attribuito valore e significato nell'ambito del rapporto ed omesso di spiegare per qual motivo le parti stesse non potessero aver stabilito il momento di detta approvazione "come dies ad quem per il decorrere d'un termine contrattuale".
Il motivo non merita accoglimento.
Va, infatti, rilevato in limine come nell'esaminato motivo, con il quale s'imputano alla corte territoriale errori, nell'applicazione delle norme regolatrici del caso sub iudice e nella motivazione dell'assunta decisione, in tema d'interpretazione della convenzione intervenuta tra le parti, non siano riportate le clausole contrattuali la correttezza o meno della cui interpretazione si richiede a questa Corte di valutare;
. ciò che costituisce una patente ragione d'inammissibilità del motivo stesso, in quanto, in violazione dell'espresso disposto dell'art. 366 n. 3 CPC, non vi si riportano proprio quegli elementi di fatto in considerazione dei quali la richiesta valutazione, sia della conformità a diritto dell'interpretazione operatane dalla corte territoriale, sia della coerenza e sufficienza delle argomentazioni motivazionali sviluppate a sostegno della detta interpretazione, avrebbe dovuto essere effettuata;
non senza considerare, altresì, come l'impossibilità di rapportare le svolte censure in tema d'interpretazione della volontà negoziale delle parti all'esatto dato testuale nel quale quella volontà si è tradotta, ovviamente non surrogabile dalla lettura soggettiva datane dalla parte, comporti anche una violazione dell'art. 366 n. 4 CPC sotto il diverso profilo del difetto di specificità del motivo.
L'esegesi dell'art. 366 CPC, nelle sue singole disposizioni e nel suo complesso precettivo e sanzionatorio, come operata da questa Corte, ha ripetutamente evidenziato, sulla premessa del carattere limitato del mezzo d'impugnazione ex art. 360 CPC, la necessità che il ricorso con il quale questo viene proposto risulti autosufficiente, sottolineando come l'estraneità dell'accertamento del fatto al giudizio di legittimità determini l'esigenza che gli elementi necessari alla decisione risultino tutti da tale atto introduttivo - non rientrando nella funzione istituzionale del giudice di tale fase il sopperire alle eventuali sue lacune con indagini integrative, pur ove sollecitate da riferimenti per relationem agli atti del processo od a quelli di parte della pregressa fase di merito, compresa la stessa sentenza impugnata - e risultino integralmente idonei allo scopo, non potendosi distinguere, in relazione alla sanzione d'inammissibilità comminata dalla norma in esame, tra esposizione del tutto omessa ed esposizione insufficiente, id est carente se pure in ordine ad un solo elemento ma essenziale ai fini della comprensione e valutazione delle censure. Si è, consequenzialmente, ritenuto che, poiché l'interesse ad impugnare in sede di legittimità si traduce nella possibilità di conseguire, attraverso il richiesto annullamento della sentenza impugnata, un risultato pratico favorevole, sia necessario - così in caso di denunzia d'un errore di diritto ex art. 360 n. 3 CPC, come in caso di denunzia di vizio della motivazione ex art. 360 n. 5 CPC - che la parte, nel rispetto del posto principio d'autosufficienza del ricorso, prospetti in maniera adeguata gli elementi di giudizio in fatto dei quali chiede o un determinato apprezzamento giuridico diverso da quello compiuto dal giudice a quo in quanto asseritamente erroneo, ovvero un controllo in relazione alla sufficienza ed alla logicità della valutazione operatane dal detto giudice. Per il che, censurandosi, come nella specie, la pronunzia del giudice del merito per violazione dei canoni legali d'ermeneutica e per vizio di motivazione nell'indagine sulla comune volontà contrattuale delle parti, è indispensabile che il ricorrente riporti nell'atto introduttivo il testo integrale tanto della regolamentazione pattizia del rapporto nella sua originaria formulazione, o della parte di esso in contestazione, quanto delle eventuali successive manifestazioni di volontà delle parti che su di essa possano avere in seguito influito, diversamente non ponendosi il giudice di legittimità in condizione di svolgere il suo compito istituzionale e dandosi luogo alla surrichiamata inammissibilità dei motivi ex art. 366 nn. 3 e 4 CPC (e pluribus, da ultimo, Cass. 24.7.01 n. 10041, 19.3.01 n. 3912, 30.8.00 n. 11408, 13.9.99 n. 9734,
29.1.99 n. 802). D'altra parte, può anche aggiungersi che, esaminandolo sotto diverso profilo, nel pur ampio svolgimento del motivo non si rinviene alcuna critica diretta e puntuale delle singole argomentazioni poste a base della motivazione sul punto della sentenza impugnata, alcun sillogismo inteso a dimostrare i denunziati errori di diritto ed i denunziati vizi di logica e di completezza argomentativa dai quali, secondo l'enunciazione introduttiva, sarebbe stata inficiata la sentenza stessa, così traducendosi, in sostanza, l'intera esposizione in una semplice, se pur sotto vari aspetti sviluppata, interpretazione della volontà contrattuale delle parti in senso difforme da quello inteso dai giudici del merito.
Vale, pertanto, per il motivo in esame quanto è stato più volte evidenziato da questa Corte, id est che l'interpretazione del contratto, così nel suo complesso come in ciascuna sua singola clausola, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva qual è la comune intenzione delle parti contraenti, è tipico accertamento di fatto, istituzionalmente riservato al giudice del merito, che è censurabile in sede di legittimità unicamente per violazione dei canoni legali d'ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. CC e per vizi logici di motivazione;
per il che, onde far valere una violazione in tal senso, il ricorrente per cassazione non può limitarsi a fare astrattamente richiamo alle dette regole legali d'interpretazione od anche ad indicare i canoni in concreto inosservati ma deve, soprattutto, specificare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi da tali canoni discostato, non essendo idonea, ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso, la mera critica del risultato raggiunto dal giudice medesimo mediante la contrapposizione di una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d'argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia il cui riesame non è consentito in sede di legittimità.
Nè ancora, come nella specie, può fondatamente imputarsi al giudice del merito il mancato ricorso ai criteri d'interpretazione sussidiari quando quelli principali siano stati correttamente ed utilmente applicati.
Le regole legali d'ermeneutica contrattuale sono, infatti, dettate nel libro 4^, titolo 2^, capo 4^, CC (artt. 1362 - 1371) secondo un rigoroso ordine di priorità nell'utilizzazione, per il quale i criteri ermeneutici soggettivi, previsti nelle norme cosiddette strettamente interpretative degli artt. dal 1362 al 1365 CC, debbono trovare preliminare applicazione rispetto ai criteri ermeneutici oggettivi, previsti nelle norme cosiddette interpretative integrative degli artt. dal 1366 al 1371 CC, e ne escludono la concreta operatività quando la loro applicazione renda palese la comune volontà dei contraenti (Cass. 12.4.00 n. 4671, 11.8.99 n. 8584, 28.4.99 n. 4241, 26.6.96 n. 5893). Ad ulteriore specificazione del posto principio generale d'ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, il legislatore ha, inoltre, attribuito, nell'ambito della stessa prima categoria, assorbente rilevanza al criterio indicato nel primo comma dell'art. 1362 CC - eventualmente integrato da quello posto dal successivo art. 1363 CC per il caso di concorrenza d'una pluralità di clausole nella determinazione del pattuito - onde, qualora il giudice del merito abbia ritenuto il senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti, eventualmente confrontato con la ratio complessiva d'una pluralità di clausole, idoneo a rivelare con chiarezza ed univocità la comune volontà degli stessi, cosicché non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti - ciò che è stato fatto nella specie dalla corte territoriale, con considerazioni logiche ed esaustive, alle pp. 7 ed 8 dell'impugnata sentenza - detta operazione deve ritenersi utilmente compiuta, anche senza che si sia fatto ricorso al criterio sussidiario del secondo comma dell'art. 1362 CC, che attribuisce rilevanza ermeneutica al comportamento delle parti successivo alla stipulazione (Cass.

4.8.00 n. 10250, 18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482, 11.8.99 n. 8590, 23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n. 1940, 26.6.97 n. 5715, 16.6.97 n. 5389); non senza considerare, altresì, come detto comportamento, ove trattisi d'interpretare, come nella specie, contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non possa, in ogni caso, evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell'atto scritto medesimo (Cass. 20.6.00 n. 7416, 21.6.99 n. 6214, 20.6.95 n. 6201, 11.4.92 n. 4474). Con il secondo motivo, il ricorrente - denunziando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia - si duole che la corte territoriale abbia omesso d'indagare e di motivare sia in ordine all'avvenuta notifica, da parte del Comune, della prima concessione edilizia, sia in merito alla mancata presentazione della parte davanti al notaio per la stipula del definitivo;
abbia erroneamente ritenuto l'approvazione del progetto una fase giuridicamente irrilevante poiché, in realtà, detta approvazione rappresenta il momento in cui si può considerare concluso l'iter della pratica;
abbia disatteso il vero significato del contratto, la cui condizione risolutiva non era affatto "il rilascio della concessione edilizia", bensì l'approvazione del progetto.
Il motivo non merita accoglimento.
Va, infatti, tenuto presente come il motivo di ricorso per cassazione con il quale alla sentenza impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione ex art. 360 n. 5 CPC debba essere inteso a far valere, a pena d'inammissibilità ex art. 366 n. 4 CPC in difetto di loro specifica indicazione, carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nell'attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora manoanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi;
come non possa, invece, essere inteso a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte ed, in particolare, non possa proporsi un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all'ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell'apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell'iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma in esame;

diversamente, il motivo di ricorso per cassazione si risolverebbe - com'è, appunto, per quello in esame - in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est di nuova pronunzia sul fatto, estranea alla natura ed alle finalità del giudizio di legittimità.
Nè, com'è da tralaticio insegnamento di questa Corte, può imputarsi al detto giudice d'aver omesse l'esplicita confutazione delle tesi non accolte e/o la particolareggiata disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi, giacché ne' l'una nè l'altra gli sono richieste, mentre soddisfa all'esigenza d'adeguata motivazione che il raggiunto convincimento risulti - come è dato, appunto, rilevare nel caso di specie - da un esame logico e coerente di quelle, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, che siano state ritenute di per sè sole idonee e sufficienti a giustificarlo;
in altri termini, perché sia rispettata la prescrizione desumibile dal combinato disposto dell'art. 132 n. 4 e degli artt. 115 e 116 CPC, non si richiede al giudice del merito di dar conto dell'esito dell'avvenuto esame di tutte le prove prospettategli o comunque acquisite, ma di fornire una motivazione logica ed adeguata dell'adottata decisione evidenziando le prove ritenute idonee e sufficienti a suffragarla ovvero la carenza di esse.
A tanto, giusta quanto già evidenziato, la corte territoriale ha adeguatamentè provveduto, anche correttamente sottolineando come, una volta accertati il contenuto ed il senso della clausola concernente la condizione risolutiva sulla base del tenore letterale e logico di essa nonché il verificarsi dell'evento dedotto in condizione, ogni ulteriore indagine su considerazioni riconducibili a criteri ermeneutici secondari fosse ultronea e le istanze istruttorie relative a fatti verificatisi successivamente fossero irrilevanti. Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in complessivi Euro 5340,00 dei quali Euro 5.000/00 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 24 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 4 giugno 2002