Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Roberto PREDEN - rel. Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EDIL COMMERCIALE SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA RONCIGLIONE 3, presso lo studio dell'avvocato FABIO GULLOTTA che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COMUNE DI ROMA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TEMPIO DI GIOVE 21, presso gli Uffici dell'Avvocatura Comunale, difeso dall'avvocato CATELLO MATARAZZI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 7797/95 del Tribunale di ROMA emessa il 05/05/94 e depositata il 26/05/95 (R.G. 62738/92);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/04/99 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato Fabio GULLOTTA;

udito l'Avvocato Guglielmo FRIGENTI (per delega Avv. C. MATARAZZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al Pretore di Roma in data 20.4.1990, la S.r.l. Edilizia Commerciale esponeva di aver concesso in locazione al Comune di Roma, nell'anno 1973, un complesso immobiliare, costituito da n.65 appartamenti, adibiti dal conduttore ad uso di abitazione per soggetti che ne erano privi, e da vari locali ad uso non abitativo, con distinta previsione del canone per gli alloggi e per i locali;

deduceva che il Pretore di Roma, con ordinanza del 25.5.1984, aveva convalidato lo sfratto per finita locazione alla data del 31.12.1983, fissando per l'esecuzione la data del 21.5.1985; chiedeva la determinazione del canone, comprensivo degli aggiornamenti ISTAT e degli aumenti disposti dai vari provvedimenti legislativi succedutisi nel tempo, dal 1^.

1.1984 sino al 24.3.1990, data in cui era cessato l'obbligo del Comune di pagare il corrispettivo a seguito dell'effettuato acquisto degli immobili.
Il pretore, con sentenza del 5.3.1992, riteneva l'intero rapporto soggetto al regime delle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'art. 42 della legge n. 392 del 1978;
determinava il canone dovuto per l'anno 1984 in L. 107.143.134 per i 65 appartamenti, ed in L. 13.116.304 per gli altri locali;
dichiarava altresì dovute per il successivo periodo le somme richieste dalla locatrice.
Avverso la sentenza proponeva appello la S.r.l. Edilizia Commerciale, deducendo che erroneamente il pretore si era limitato a pronunciare sentenza dichiarativa a fronte di una richiesta espressa di condanna al pagamento delle somme dovute a titolo di aggiornamento ISTAT e di aumenti previsti dai provvedimenti legislativi successivi alla legge n. 392 del 1978, e reiterando la richiesta di condanna in forza dei suddetti titoli per complessive L. 603.454.520 fino al 24.3.1990.
Resisteva il Comune di Roma, che proponeva appello incidentale, contestando la qualificazione del contratto come locazione ad uso diverso dall'abitazione, sul rilievo che l'ordinanza di convalida del 25.5.1984, in quanto emessa con riferimento alla scadenza prevista dall'art. 58 della legge n. 392 del 1978 per le locazioni ad uso di abitazione, espressamente invocata nel l'intimazione, costituiva giudicato sulla qualificazione dell'intero rapporto come locazione ad uso di abitazione, e deducendo di non dovere le somme pretese dalla locatrice ma soltanto la minore somma risultante da apposito prospetto.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 26.5.1995, accoglieva l'appello incidentale;
dichiarava assorbito quello principale;

dichiarava non dovuti gli aumenti richiesti del canone di locazione ad eccezione di quanto riconosciuto dal Comune di Roma;
compensava le spese dei due gradi.
Avverso la sentenza la S.r.l. Edilizia Commerciale ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi, illustrati con memoria.
Ha resistito con controricorso il Comune di Roma.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. In ordine logico è prioritario l'esame del secondo motivo, nella parte in cui, denunciando difetto di motivazione e violazione di norme di diritto (art. 15-bis della legge n. 94 del 1982; art. 7 del decreto-legge n. 551 del 1988; artt. 27 e 42 della legge n. 392 del 1978), la ricorrente censura la qualificazione del contratto di locazione per cui è causa accolta dal Tribunale, aderendo alla tesi difensiva del Comune di Roma, secondo la quale sussisteva giudicato, costituito dall'ordinanza di convalida del 25.5.1984, sulla natura abitativa della locazione.
Sostiene la ricorrente che l'unica pronuncia che ha formato giudicato sulla natura del rapporto è la sentenza del Pretore di Roma n.5746/1977, che ha escluso la soggezione della locazione al regime di proroga delle locazioni ad uso di abitazione. Deduce inoltre che, in conformità a quanto statuito dalla S.C. con la sentenza n. 2274/1988, la locazione, in quanto stipulata da un ente territoriale in qualità di conduttore, è assoggettata, ai sensi dell'art. 42 della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dall'uso al quale l'immobile è destinato, alla disciplina delle locazioni ad uso non abitativo, con la conseguente applicabilità di tutti gli aumenti previsti per tali locazioni dalla legge n. 94 del 1982 e dai successivi provvedimenti legislativi.
1. 1. Il motivo non è fondato.
Per costante giurisprudenza di questa S.C., l'ordinanza di convalida di licenza o sfratto, una volta preclusa l'opposizione ex art. 668 c.p.c., acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale sulla pregressa esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell'intimante e di condutore dell'intimato, sull'intervento di una causa di cessazione (o di risoluzione, nel caso dello sfratto per morosità) del rapporto (sent. n. 229/1978; n. 3138/82; n. 3775/82;
n. 2919/85).
Ad avviso del Collegio, il giudicato si forma altresì sulla qualificazione del rapporto di locazione, qualora sussista stretta correlazione tra la tipologia del contratto e la data di scadenza del rapporto dedotta con l'intimazione e sancita dal giudice con l'ordinanza di convalida.
E siffatta ipotesi ricorre nel caso in cui l'intimazione sia stata effettuata per la data di cessazione della locazione ai sensi del regime transitorio della legge n. 392 del 1978, diversamente regolata, per le locazioni ad uso di abitazione, dall'art. 58, e per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione dagli artt. 67 (integrato dall'art. 15-bis della legge n. 92 del 1984) e 71. La dichiarazione di cessazione del rapporto alla data prevista dall'art, 58 o dagli artt. 67 e 71 implica infatti, come antecedente logico necessario della pronuncia, la qualificazione della locazione come locazione abitativa, nel primo caso, ovvero come locazione ad uso diverso nel secondo caso.
Ora, l'ordinanza di convalida del 25.5.1984 ha appunto accertato, con efficacia di cosa giudicata sostanziale, la qualificazione del rapporto di cui si discute come locazione ad uso di abitazione: l'intimazione era stata infatti formulata sulla base di tale qualificazione e con riferimento alla data di scadenza del regime transitorio ex art. 58 della legge n. 392 del 1978, e su tali presupposti di fatto e di diritto il giudice ha emesso la convalida. Non vale opporre la precedente sentenza del Pretore di Roma n.5746/1977, che, in riferimento alla previgente legislazione vincolistica, ha negato al rapporto in esame l'applicazione del regime di proroga previsto per le locazioni abitative sul rilievo che il conduttore era un ente pubblico territoriale, laddove la proroga postula che il conduttore sia persona fisica con determinati requisiti di reddito. Ed infatti, per costante giurisprudenza di questa S.C., in presenza di più giudicati, la sola fonte regolatrice del rapporto è costituita dal secondo (sent. n. 2864/1969;
n.5311/1986; n. 833/1993), e quindi, nel caso di specie, dall'ordinanza di convalida del 25.5.1984.
Nè giova invocare la sentenza di questa S.C. n.2274/1988, secondo la quale la locazione stipulata dallo Stato o da un ente pubblico territoriale, indipendentemente dall'uso concreto al quale l'immobile è destinato, va ricondotta sotto la disciplina prevista dall'art. 42 della legge n. 392 del 1978, poiché, nel presente, giudizio, la questione, come sopra rilevato, è coperta dal giudicato costituito dall'ordinanza di convalida del 25.5.1984. Correttamente quindi il tribunale, accogliendo la tesi del Comune, appellante incidentale, ha riconosciuto l'esistenza del giudicato.
E non rileva che, in parziale contraddizione con tale affermazione, il tribunale abbia poi tenuto conto del regime delle locazioni ad uso di abitazione soltanto per la parte del rapporto concernente i 65 appartamenti, ed applicato invece alla parte di rapporto concernente locali non adibiti ad abitazione il regime delle locazioni ad uso diverso, poiché sul punto il Comune (che aveva invocato l'applicazione all'intero rapporto della disciplina prevista per le locazioni ad uso di abitazione) non ha proposto ricorso incidentale, sicché il riesame della questione è precluso. Occorre quindi considerare distintamente, come già ha fatto il tribunale, la dinamica del canone in relazione ai 65 appartamenti, soggetti al regime delle locazioni ad uso di abitazione, ed ai restanti locali, soggetti al regime delle locazioni ad uso diverso.

2. Con il primo e secondo motivo, la ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 15-bis della legge n. 94 del 1982; art. 2 del decreto-legge n. 832 del 1986;
art. 7 del decreto-legge n. 551 del 1988 e art.

1-bis della legge di conversione n.61 del 1989; art. 24 della legge n. 392 del 1978) nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, lamenta la mancata o ridotta applicazione degli incrementi di canone dovuti ai sensi delle menzionate disposizioni.
Le doglianze sono fondate nei limiti di seguito precisati.

3. L'art. 15-bis della legge n. 94 del 1982 ha previsto per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione (ivi comprese quelle di cui all'art. 42 della legge n. 392 del 1978) aumenti di vana consistenza, in relazione alla data di stipulazione del contratto, a fronte di una proroga biennale delle scadenze fissate nel regime transitorio della legge n.392 del 1978 dall'art. 67. È incontroverso che tale aumento è stato applicato nel corso del rapporto alla quota di canone relativa ai locali non destinati ad uso abitativo.
Quanto al canone relativo ai 65 appartamenti, la decisione negativa del tribunale, censurata dalla ricorrente, è corretta, in quanto conseguenziale alla riconosciuta sussistenza del giudicato sulla qualificazione del rapporto come locazione ad uso di abitazione, estranea all'ambito di applicazione della disposizione in esame.

4. L'art. 2 del decreto-legge n. 832 del 1986, nel sospendere l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione (comma 1), ha previsto che il per il periodo di sospensione il canone è aumentato, a richiesta del locatore, in misura non superiore al 25% (comma 4).
Risulta quindi corretta, per l'assorbente rilievo che assume lo specifico ambito oggettivo di applicazione della norma, la decisione negativa del tribunale in relazione al canone dei 65 appartamenti, intendendosi emendata nel senso suindicato la motivazione (incentrata sulla carenza di richiesta).
Per quanto concerne gli altri locali, il tribunale ha esattamente negato efficacia retroattiva alla richiesta di aumento formulata dalla locatrice con raccomandata del 16.6.1989. Ed infatti, secondo il prevalente orientamento di questa S.C., la richiesta degli aumenti o aggiornamenti del canone previsti nel regime transitorio della legge n. 392 del 1978 dagli artt. 68 e 71, se effettuata in epoca successiva alla data considerata dalla legge, non ha efficacia retroattiva, con conseguente diritto agli arretrati, ma produce effetto soltanto dal momento in cui la richiesta è effettuata (sent. n. 11955/90; n. 6731/91, n. 11/92, n. 8159/91, n. 2490/92, n. 1442/95). Ed il principio, in considerazione della ratio che lo giustifica, individuata nell'esigenza di evitare il formarsi di situazioni debitorie e la conseguente litigiosità, può essere senz'altro esteso anche agli aumenti subordinati alla richiesta del locatore previsti da provvedimenti legislativi successivi alla legge n. 392 del 1978, in relazione ai quali è ravvisabile eguale esigenza.
Deduce tuttavia la ricorrente che il tribunale ha omesso di prendere in esame la domanda subordinata di riconoscimento dell'efficacia della suindicata raccomandata a decorrere dal mese successivo. Ed in effetti il tribunale è incorso nelle denunciata omissione, sicché il motivo va per tale parte accolto.

5. L'art. 7 del decreto-legge n. 551 del 1988, nel disporre la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad una delle attività di cuì all'art. 27 della legge n. 392 del 1978, ha previsto che per il periodo di sospensione la somma dovuta ai sensi dell'art. 1591 c.c. è pari all'ultimo canone corrisposto aumentato del 100%.
Risulta quindi corretta, per l'assorbente rilievo che assume lo specifico ambito oggettivo di applicazione della norma, la decisione negativa del tribunale in relazione al canone dei 65 appartamenti, intendendosi emendata nel senso suindicato la motivazione (incentrata sulla carenza di richiesta).
Per quanto concerne gli altri locali, esattamente il tribunale ha adottato una decisione negativa, atteso che non risultava dedotta nè dimostrata la specifica destinazione delle unità immobiliari ad una delle attività protette di cui all'art. 27 della legge n. 392 del 1978 (e cioè attività industriali, commerciali, artigianali,
professionali o di lavoro autonomo).
D'altra parte, la stessa ricorrente sostiene che il regime applicabile alla locazione in oggetto sarebbe quello di cui all'art. 42 della citata legge, in tal modo riconoscendone l'estraneità rispetto alla norma in esame.

6. L'art. 1 della legge n.61 del 1989, di conversione del decreto-legge n. 551 del 1988, ha disposto la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili locati ad uso di abitazione sino al 30.4.1989, ed il successivo art.

1-bis ha previsto che durante il periodo di sospensione il conduttore è tenuto a corrispondere, ai sensi dell'art. 1591 c.c., una somma mensile pari al canone, aggiornato in base ai dati ISTAT, maggiorato del 20%.
Il tribunale ha ritenuto applicabile tale maggiorazione, per il canone relativo ai 65 appartamenti, solo per il periodo di quattro mesi compreso tra gennaio ed aprile 1989. E di ciò si duole la ricorrente, sostenendo che l'aumento deve permanere per tutto il periodo di sospensione, sino all'effettivo rilascio. La doglianza è fondata.
Il Collegio ritiene infatti di aderire al l'orientamento, presente nella giurisprudenza di questa S.C., secondo il quale la maggiorazione del canone di cui all'art.

1-bis della legge n. 61 del 1989 è dovuta per tutta la durata della detenzione fino alla riconsegna effettiva dell'immobile, e quindi anche dopo la cessazione della sospensione indicata nell'art. 1 della stessa legge, in quanto, con l'espresso riferimento all'art. 1591 c.c. il legislatore ha inteso disciplinare l'identica fattispecie astratta della norma codicistica, che riguarda l'intera durata della mora del conduttore fino all'effettiva riconsegna (sent. n. 3013/1995).

7. Per quanto concerne l'aggiornamento ISTAT, il tribunale ha negato l'applicazione dell'incremento del 6,45% decorrente dal 1.1.1985, sia per il canone relativo agli appartamenti che per quello degli altri locali, sul rilievo che la raccomandata del 12.6.1989 non poteva spiegare efficacia retroattiva.
La decisione, censurata dalla ricorrente, è corretta in ragione del già richiamato orientamento di questa S.C. (sent. n. 11955/90;
n.6731/91; n.11/92; n. 8159/91; n. 2490/92; n. 1442/95). Deduce tuttavia la ricorrente che il tribunale ha omesso di prendere in esame la domanda subordinata di riconoscimento dell'efficacia della raccomandata del 12.6.1989 a decorrere dal mese successivo. Ed in effetti il tribunale è incorso nella denunciata omissione, sicché il motivo va per tale parte accolto.

8. In conclusione, il ricorso va accolto nei limiti indicati nei paragrafi 4, 6 e 7. La sentenza va cassata in relazione alle censure accolte e la causa rinviata per nuovo esame ad altra sezione del Tribunale di Roma.
Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione;
cassa l'impugnata sentenza in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione del Tribunale di Roma. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione della Corte di cassazione, il 14 aprile 1999. Depositato in Cancelleria il 23 giugno 1999