composta da:
Vittorio VOLPE Presidente
Mario SPADONE Consigliere
Vincenzo CALFAPIETRA Consigliere
Rafaele CORONA Consigliere
Carlo CIOFFI Consigliere relatore ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
nella controversia vertente tra:
SS DI, difesa dall'avv. Angelo Rufini e dall'avv. Antonio D'Alessio di Roma, domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, in Roma, viale Bruno Buozzi 99

- ricorrente -

-CONDIMINIO Di VIA CATILINA 2 - ANZIO - difeso dall'avv. Giancarlo Sabbadini di Roma, domiciliato presso il suo studio, in via Asiago 8

- controricorrente -

-Il PUBBLICO MINISTERO, in persona del Sostituto Procuratore Generale Vincenzo Gambardella
- intervenuto -
CONCLUSIONI
La ricorrente chiede la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Roma 13 marzo 1996 n. 890, con le consequenziali pronunzie di legge.
Il resistente chiede il rigetto dei ricorso con il favore delle spese.
Il Pubblico Ministero chiede il rigetto dei ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Velletri, e poi la Corte d'appello di Roma con la sentenza indicata in epigrafe, hanno rigettato la domanda proposta contro il Condominio di via Catilina 2 di Anzio dalla condomina DI TO, con la quale aveva chiesto l'annullamento delle deliberazioni adottate dall'assemblea condominiale il 3 agosto 1989, sostenendo che 1) non erano stati convocati tutti i condomini, 2) le deliberazioni erano state approvate con il voto favorevole dei soli condomini convocati, 3) la tabella millesimale applicata è illegale, perché formata con violazione dei criteri di legge e dei principio della proporzionalità di cui all'art. 68 disp. att. cod. civ., e perché non tiene conto di tutte le porzioni immobiliari del condomi nio.
La Corte d'appello ha in particolare affermato che (1) dai do cumenti esibiti risulta che tutti i condomini sono stati convocati;

che (2) le deliberazioni sono state adottate con la maggioranza millesimale di legge;
che (3) la tabella millesimale in vigore è stata formata violando il principio della proporzionalità, ma tuttavia è valida e vincola tutti i condomini, perché ha natura contrattuale e convenzionale, e non viola norme di legge inderogabili;
che (4) di conseguenza tale tabella può essere modificata soltanto con l'unanimità di tutti i condomini o dalla autorità giudiziaria, e fin quando non sia in tali modi modificata, resta in vigore ed è operante.
DI TO chiede la cassazione di tale sentenza per tre motivi.
Il condominio resiste con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso DI TO sostiene che l'affermazione della Corte d'appello a termini della quale la tabella condominiale allegata al Regolamento di condominio ha natura contrattuale e convenzionale, è del tutto arbitraria ed infondata;

sostiene in particolare che, essendosi il costruttore dell'edificio riservato la facoltà di autorizzare nel primo, anno dalla costituzione dei condominio varianti all'immobile ed ai singoli appartamenti" la tabella condominiale è provvisoria;
e che "non consta vi sia stata mai un'assemblea dei condomini che ai sensi dell'art. 1138 cod. civ. abbia approvato la suddetta tabella provvisoria, rendendola convenzionale".
La censura è inammissibile perché difetta di specificità: non tiene conto delle ragioni per cui il giudice di merito ha affermato la natura convenzionale della tabella, e non le sottopone ad adeguato vaglio critico.
La Corte d'appello di Roma ha infatti qualificato la tabella nel modo indicato osservando che nella specie il costruttore dell'edificio con un unico atto alienò tutte le unità immobiliari e costituì il condominio, e che gli acquirenti approvarono tutti, con lo stesso atto costituente i rispettivi titoli di acquisto, il regolamento da lui predisposto e la allegata tabella millesimale. L'accettazione, da parte dei condomini, dei regolamento con dominiale e della tabella millesimale predisposti dal venditore- costruttore, ed allegati ai singoli contratti di vendita, ha dunque dato luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell'edificio che vincola le parti, anche se tali criteri si discostano da quelli fissati dalla legge, attesa la derogabilità di questi ultimi, salva la possibilità di revisione della tabella millesimale per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari, prevista dall'art. 69 disp. att. cod. civ. (vedi sentenza 28 gennaio 1995 n. 1028 di questa Corte).
Il regolamento condominiale e la allegata tabella millesimale non possono poi certo considerarsi provvisori, e ormai non più in vigore, come sostiene il ricorrente, sol perché il costruttore si riservò nel primo anno di vita del condominio la facoltà, spettante all'assemblea, di autorizzare modificazioni dell'immobile condominiale e dei singoli appartamenti: anche se tali variazioni fossero state realizzate (ma non risulta, o quanto meno non è stato allegato che lo furono), la tabella approvata, tra l'altro in deroga ai criteri fissati dalla legge, sarebbe tuttavia restata in vigore, attesa la sua natura convenzionale, fin quando non fosse stata modificata dall'unanimità dei condomini, o a seguito dell'intervento dell'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.. Con il secondo e terzo motivo la ricorrente sostiene che, diver samente da quanto affermato dalla Corte d'appello di Roma , non è vero che tutti i condomini sono stati convocati per l'assemblea che ha adottato le deliberazioni impugnate;
segnatamente, che non sono stati convocati tre condomini, proprietari di alcune unità immobiliari ai quali l'anzidetta tabella millesimale non ha attribuito quote millesimali.
La censura è inammissibile.
È necessario premettere che, in via di principio, la mancata at tribuzione di una quota millesimale ad alcune delle unità immobiliari condominiali, se vale ad escludere la partecipazione dei relativi proprietari alla ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni, non esclude anche la loro qualità di condomini, e dunque il foro diritto di partecipare, e di essere inviati, alle assemblee condominiali. Nondimeno, quando si verificano mutamenti nella titolarità delle unità immobiliari condominiali, l'acquirente, per legittimarsi di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato a partecipare alle assemblee, deve adottare, da solo o insieme con l'alienante, iniziative idonee a rendere noto al condominio detto mutamento di titolarità, senza di che, e fin quando ciò non avvenga, resta legittimato a partecipare alle assemblee condominiali, ed a queste deve essere dunque invitato, l'alienante (vedi sentenza 14 marzo 1987 n. 2658 di questa Corte); nessuna norma stabilisce infatti che l'amministratore condominiale, prima di convocare una as semblea, debba verificare presso la conservatoria dei Registri Immobiliari la qualità di condomini di coloro che deve invitare. Orbene, dalla sentenza impugnata e dal ricorso risulta che DI TO, nel giudizio di merito, ha allegato la incompleta convocazione dei condomini per l'assemblea che poi adottò le deliberazioni contestate, senza ulteriori specificazioni. In difetto di queste ultime, la Corte territoriale, in ossequio ai principi innanzi richiamati, ha correttamente disatteso la tesi di DI TO, osservando che il condominio ha dimostrato documentalmente la convocazione di tutti i condomini, ossia di tutti coloro che tali risultavano essere al condominio (vedi sentenza 12 giugno 1997 n. 5267 di questa Corte). Solo con il ricorso introduttivo del giudizio di legittimità DI TO ha indicato chi sono i condomini che a suo dire non sono stati convocati, senza peraltro specificare se ed in qual modo il condominio è stato messo a parte di tale loro acquisita qualità. In conclusione con il ricorso introduttivo del giudizio di legittimità la ricorrente allega fatti (la qualità di condomini dei tre soggetti indicati) che non risulta abbia allegato nel giudizio di merito;
per giunta fatti non decisivi, dal momento che, come si è appena osservato, non è sufficiente, per aver diritto alla convocazione assembleare, essere condomini, ma è necessario che tale qualità risulti al condominio.
Le spese seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso e condanna DI TO a rifonde re al condominio resistente le spese del giudizio di legittimità, che liquida in lire 267.000, oltre lire 3.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 7 luglio 1998
Depositato in Cancelleria il 4 febbraio 1999.