REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel.
dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4526 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, decisa ai sensi del terzo comma dell'art. 281 sexies c.p.c. a seguito di discussione orale all'udienza del giorno 16/05/2025 e vertente
TRA
(p. Iva ) in persona del legale TE P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv.to Agostino Agaro in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Ladispoli, viale Italia n. 130;
APPELLANTE
E
(c.f. e (c.f. P_ C.F._1 CP_2
) rappresentati e difesi dall'avv.to Giorgio Massafra in virtù di C.F._2

procura a margine alla comparsa di costituzione nel presente grado, elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via G. Bettolo n. 9;
APPELLATI
OGGETTO: appello contro sentenza n. 609/2020 del Tribunale di Civitavecchia pubblicata in data 21/07/2020
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: «la ha convenuto in giudizio TE
e al fin di ottenere il pagamento della provvigione, pari P_ CP_2
ad € 6.800,00 oltre Iva e interessi dalla messa in mora, di cui al contratto di mandato stipulato in data 16.11.2009 avente ad oggetto la vendita dell'immobile di proprietà dei convenuti in Ladispoli, via Cristoforo Colombo n. 10/C al prezzo di € 340.000,00. A sostegno della domanda ha dedotto che, grazie all'intermediazione dell' TE
, tale aveva formulato diverse proposte di acquisto a partire dal
[...] Parte_2
27.2.2010, nessuna delle quali è stata accettata perché inferiore al prezzo stabilito dai proprietari e che lo stesso in data 29.3.2010, ha formalizzato una Parte_2
proposta di acquisto al prezzo di € 340.000,00, che tuttavia è stata parimenti rifiutata dagli odierni convenuti senza fornire alcuna giustificazione;
la società attrice ha pertanto sostenuto che il contratto di mandato del 16.11.2009 è giunto alla sua scadenza in data 30.3.2010 per grave inadempimento dei convenuti ed ha pertanto domandato, oltre al pagamento della provvigione pattuita, il risarcimento del danno subito, quantificato in € 13.600,00, pari al mancato guadagno della provvigione sia dai proprietari che dall'acquirente; in via subordinata, ha chiesto di condannare i convenuti al rimborso delle spese sostenute per l'attività di mediazione. Si sono costituiti P_
e , sostenendo che il modulo sottoscritto in data 16.11.2009 non
[...] CP_2
integra un contratto di mandato a vendere, consistendo in un mero incarico di mediazione per la vendita dell'appartamento; pertanto, non essendosi concluso l'affare, nulla è dovuto al mediatore a titolo di provvigione;
i convenuti nulla hanno invece opposto alla domanda di rimborso delle spese. La causa è stata istruita con l'interrogatorio formale delle parti e l'escussione di testi ed è stata trattenuta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 6.2.2020».
§ 2. – Il Tribunale di Civitavecchia con sentenza n. 609/2020 così statuiva: «accoglie parzialmente la domanda e, per l'effetto, condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore della società attrice della somma di € 1.243,20 a titolo di rimborso spese, oltre interessi dalla domanda sino al saldo effettivo;
rigetta la domanda attorea per il resto;
condanna parte attrice al pagamento in favore dei convenuti delle spese di lite, che liquida in complessivi € 4.355,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge».
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava: «[…] la domanda attorea formulata in via principale è infondata per i motivi che seguono. Va anzitutto premesso che i fatti posti a fondamento della domanda sono pacifici tra le parti, essendo controversa la qualificazione giuridica degli stessi. Risulta infatti pacifico, oltre che documentato, che i convenuti abbiano conferito alla TE
l'incarico di vendere il proprio immobile, sottoscrivendo il relativo modulo in data
16.11.2009 (doc. B del fascicolo di parte attrice); l'incarico è stato eseguito dalla senza tuttavia che si sia giunti alla conclusione dell'affare TE
in quanto gli odierni convenuti hanno rifiutato le proposte di acquisto formulate da da ultimo allo stesso prezzo indicato nell'incarico a vendere (€ Parte_2
340.000,00, doc. E del fascicolo di parte attrice). Ciò posto, si tratta di stabilire se sia o meno sorto il diritto della al pagamento della provvigione. La TE
scrittura del 16.11.2009 è riconducibile alla fattispecie della mediazione cd. atipica, in quanto con la stessa gli odierni convenuti hanno inteso conferire all'agente immobiliare l'incarico per la ricerca di un acquirente per l'immobile di loro proprietà sino alla data di scadenza del 30.4.2010, impegnandosi a corrispondere la provvigione nella misura del 2% del prezzo, oltre Iva, “contestualmente alla sottoscrizione del compromesso di vendita o atto equivalente” con la specificazione che “Nulla sarà dovuto alla scadenza del presente incarico in caso di mancata vendita”. Al caso in esame è pertanto applicabile la disciplina dettata in materia di mediazione (sia essa tipica o atipica) dagli artt. 1754 e seguenti c.c., secondo cui l'attività del mediatore consiste nel “mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” e il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento
(art. 1755 c.c.). La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare è insufficiente il mero ricevimento dell'incarico ma è necessario che sussista un patto ulteriore che valga a collegare tale diritto ad un fatto diverso, quale l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all'affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine, o anche il non esservi pervenuto, nel caso che la parte ritiri l'incarico al mediatore prima della scadenza del termine;
ipotesi, queste, in cui la provvigione costituisce il compenso per avere il mediatore assunto ed adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all'affare. Diversamente, quando non sia stato concluso tale patto ulteriore, il mediatore acquista il diritto alla provvigione solo se l'affare sia stato concluso per il tramite della sua opera, anche qualora abbia ricevuto un incarico unilaterale (cfr. Cass. civ. n. 7067 del 15/05/2002), distinguendosi in ciò dal mandato, nel quale il mandatario è tenuto a svolgere una determinata attività giuridica, con diritto a ricevere il compenso dal mandante indipendentemente dal risultato conseguito e, quindi, anche se l'affare non sia andato a buon fine. Inoltre, giova rilevare che, in tema di mediazione, l'art. 1756 c.c. attribuisce al mediatore - salvo patti o usi contrari - il mero diritto al rimborso delle spese nell'ipotesi in cui, indipendentemente dal motivo, l'affare non sia stato concluso.
Pertanto, alla luce di tale disposizione, deve ritenersi che colui che dà incarico ad un mediatore è libero di concludere o meno l'affare, e poiché la provvigione spetta al mediatore solo in caso di conclusione dell'affare stesso, ne deriva che di nulla può dolersi il mediatore se il committente, avvalendosi della facoltà che la legge gli attribuisce, non addivenga a detta conclusione, avendo egli solo diritto, in tal caso, al rimborso delle spese ai sensi dell'art. 1756 cod. civ., restando, viceversa, escluso qualsiasi obbligo di risarcimento per i danni che il mediatore deduca di aver subito per non aver percepito la provvigione (cfr. in termini Cass. civ. n. 5095 del 09/03/2006).
Orbene, nel caso di specie è pacifico che l'affare non sia stato concluso (essendo state rifiutate le proposte di acquisto formulate da restando irrilevanti i Parte_2
motivi per i quali i committenti – odierni convenuti – si siano determinati al rifiuto delle proposte di acquisto, sebbene una delle proposte fosse ad un prezzo pari a quello indicato nell'atto di conferimento dell'incarico. La domanda di rimborso spese formulata in via subordinata va invece accolta essendo fondata sul disposto del citato art. 1756 c.c. Peraltro, gli stessi convenuti hanno riconosciuto la spettanza del rimborso spese in capo alla società attrice, quantificandolo in € 1.000,00 a fronte del maggiore importo richiesto dalla società attrice (€ 3.000,00). Orbene, va chiarito parte attrice non ha allegato alcuna specifica circostanza di fatto a sostegno della domanda, limitandosi a produrre una serie di documenti giustificativi inerenti le spese di pubblicità (una ricevuta di bonifico per € 474,00 e alcune fatture commerciali per complessivi €
769,20) in allegato alla seconda memoria ex art. 183 comma VI c.p.c. La domanda attorea va dunque accolta nei predetti termini, dovendosi riconoscere il diritto della al rimborso delle spese nella misura di € 1.243,20, oltre interessi TE
dalla domanda. La sostanziale soccombenza di parte attrice - determinata dal rigetto della domanda svolta in via principale e dall'accoglimento di quella subordinata nei limiti della somma non contestata dai convenuti - impone di porre a suo carico le spese di lite, che vanno liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. 55/2014, tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del citato decreto, in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore proprio della controversia (da € 5.201 ad € 26.000,00)». § 4. – Ha proposto appello formulando due motivi di TE
gravame, di seguito illustrati. Rassegnava le seguenti conclusioni: «- condannare i
Signori e , in solido tra di loro, al pagamento, in favore P_ CP_2
della del compenso pari al 2% sul prezzo di vendita, ossia TE
della somma di € 6.800,00 (seimilaottocento/00) + IVA, pari ad € 8.296,00
(ottomiladuecentonovantasei/00), oltre interessi a decorrere dalla lettera di messa in mora del 22 aprile 2010; - ovvero, in accoglimento della domanda formulata in via subordinata dalla in primo grado, condannare i Signori TE
e in solido tra di loro, al risarcimento, in favore della P_ CP_2
concludente, del danno dalla medesima subito in conseguenza del loro grave inadempimento, pari alla somma che la stessa avrebbe guadagnato se i convenuti avessero accettato la proposta, determinato nella somma corrispondente al 2% sul prezzo di vendita, pari ad € 8.296,00 (ottomiladuecentonovantasei/00), IVA compresa, oltre interessi a decorrere dal 22 aprile 2010, ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che verrà ritenuta equa e/o di giustizia;
- ovvero, in totale accoglimento della domanda formulata in via ulteriormente subordinata dalla in TE
primo grado, condannare i Signori e , in solido tra di loro, P_ CP_2
al risarcimento del danno per mancato guadagno della provvigione dovuta sia dai venditori che dal proponente l'acquisto, determinata, per ciascuno di essi, nella misura del 2% del prezzo proposto e, quindi, al pagamento della somma di € 13.600,00 + IVA, oltre interessi a decorrere dalla lettera di messa in mora del 22 aprile 2010, in conseguenza del loro grave inadempimento alle obbligazioni assunte con il mandato del 16 novembre 2009; - ovvero, in totale accoglimento della domanda formulata in via ulteriormente subordinata dalla in primo grado, TE
condannare i Signori e in solido tra di loro, al P_ CP_2
risarcimento, in favore della concludente, delle spese da quest'ultima sostenute per l'attività di mediazione inerente la messa in vendita dell'appartamento sito in Ladispoli
(RM), alla Via Cristoforo Colombo n. 10/C, nell'entità correttamente determinata, ossia nella somma di Euro 5.884,32 ovvero nella minor somma determinata del Giudicante;
- voglia, infine, l'Ecc.ma Corte d'Appello adita condannare la parte appellata alla refusione delle spese del primo e secondo grado di giudizio in favore del sottoscritto procuratore già dichiaratosi antistatario nel corso del giudizio di primo grado ex art. 93 c.p.c. che in questo grado ribadisce».
§ 4. 1– Si costituivano e per chiedere il rigetto del P_ CP_2
gravame per infondatezza. Rassegnavano le seguenti conclusioni: «si insiste per il rigetto integrale dell'appello con ogni conseguenza di legge in ordine alle spese del giudizio».
§ 4.2– All'udienza di prima comparizione del 15 gennaio 2021 la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, poi più volte differita, da ultimo, all'udienza del 16 maggio 2025.
§ 4.3– Con decreto presidenziale del 17 marzo 2025 veniva disposto il mutamento del rito e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con assegnazione del termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note.
§ 4.4– Hanno depositato note i difensori delle parti, che all'odierna udienza precisavano le conclusioni come da verbale. Il difensore di parte appellante eccepiva l'inesistenza della procura rilasciata a margine della comparsa di costituzione in appello in quanto non sottoscritta, chiedendo la declaratoria di contumacia degli appellati. Il difensore di parte appellata eccepiva l'inammissibilità dell'eccezione per tardività e ne chiedeva il rigetto, segnalando che la procura rilasciata per il primo grado era espressamente conferita anche per l'appello. La causa è stata discussa oralmente all'udienza del 16/05/2025 ex art. 281-sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma (aggiunto dall'art.3 d.lgs. 149/2022 e reso applicabile ai processi in corso dall'art. 7 comma 3 d.lgs. n.164/2024).
§ 5. – I motivi di gravame.
L'appello contiene un motivo di merito, non titolato, articolato su più punti, ed un motivo afferente alle spese di lite. § 5.1 – Con il primo motivo la società appellante contesta l'errore in cui sarebbe incorso il primo giudice nell'aver applicato la disciplina dettata in materia di mediazione di cui agli artt. 1754 c.c. e ss., pur qualificando la fattispecie come mediazione atipica;
sostiene che, al contrario, la fattispecie andrebbe qualificata quale rapporto di mandato, rimasto inadempiuto, non avendo i coniugi << opposto e provato un Parte_3
giustificato motivo tale da consentire il rifiuto di accettare ( da parte dell'acquirente) la proposta conforme >> alla richiesta di essi venditori.
Secondo l'appellante alla mediazione atipica - trattandosi di una attività eseguita nell'interesse esclusivo di una sola parte, con la prestazione resa su incarico specifico,
– sarebbero applicabili esclusivamente le norme relative al mandato. Sosteneva che, in ragione di ciò, essa avrebbe avuto diritto al corrispettivo per TE
l'opera prestata (ai sensi dell'art. 1709 c.c.) e, contestualmente, al rimborso delle anticipazioni sostenute, comprensive degli interessi legali, in conformità a quanto previsto dall'art. 1720 c.c., avendo svolto l'attività che aveva condotto alla formulazione di una proposta d'acquisto da parte del sig. conforme al Parte_2
prezzo richiesto.
§ 5.2 – In secondo luogo, contesta l'omessa pronuncia da parte del giudice di primo grado sulla domanda di risarcimento del danno per grave inadempimento. Evidenzia come i convenuti e non hanno fornito alcuna giustificazione plausibile P_ CP_2
per il rifiuto delle proposte d'acquisto avanzate da con particolare riferimento Pt_2
all'ultima, conforme al prezzo stabilito nell'incarico a vendere, venendosi così a configurare in capo a loro un inadempimento ingiustificato che aveva arrecato un concreto pregiudizio ad essa società appellante.
§ 5.3 – In terzo luogo, contesta la quantificazione delle somme imputate a titolo di rimborso spese, fissata in euro 1.243,20, ritenendola parziale e non rappresentativa della totalità degli esborsi effettivamente sostenuti.
In particolare, sottolineava che tale importo escludeva il compenso corrisposto alla collaboratrice il cui corrispettivo risultava documentato dal Controparte_3 contratto di mandato e dalle fatture n. 01/2010 per euro 3.099,31 e n. 02/2010 per euro
1.541,81 e dalla stessa confermato, in sede testimoniale.
§ 5.4 – Con il secondo motivo l'appellante censura la misura della condanna al pagamento delle spese legali, ritenuta eccessiva, in considerazione della parziale soccombenza dei convenuti, rimasti integralmente soccombenti sulla domanda subordinata.
§ 6 – Questioni preliminari
6.1 - Va in primo luogo disattesa l'eccezione di difetto di sottoscrizione della procura rilasciata per il presente grado. Dall'esame degli atti emerge che la costituzione in giudizio degli appellati è avvenuta in data 22 dicembre 2020 mediante deposito telematico della comparsa di costituzione contenente a margine la procura, in effetti non sottoscritta dalle parti;
si osserva tuttavia che unitamente alla comparsa risulta depositata quale allegato, in formato pdf, la medesima comparsa contenente la procura a margine, rilasciata dalle parti che la sottoscrivevano ed autenticata dal difensore.
§ 6.2 – Sempre in via preliminare, va osservato che parte appellata nella comparsa di costituzione nel presente grado ha dichiarato di impugnare << come già fatto in primo grado>> i documenti prodotti da controparte in fotocopia, tra cui la proposta d'acquisto, priva di data certa e mai confermata dal teste , alla cui Parte_2
escussione parte attrice aveva rinunciato. Ha eccepito altresì la tardiva produzione documentale delle due fatture nn. 1 e 2 dell'08.10.2010 e del 27.12.2010, depositate all'udienza dell'11 aprile 2013 oltre la scadenza dei termini di cui all'art. 183 co. 6
c.p.c. che comporta le preclusioni istruttorie.
Parte appellante nelle note conclusive eccepisce la tardività del disconoscimento, effettuato solo nella comparsa conclusionale di primo grado.
Tanto premesso, osserva la Corte che, in esito alla concessione dei termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. all'udienza del 9 maggio 2012, venivano introdotti i testi Testimone_1
e stante il protrarsi dell'udienza, la causa veniva rinviata per i Controparte_3 medesimi incombenti all'udienza del 18 ottobre 2012, in cui alle ore 12.50 il Tribunale procedeva all'escussione del teste ed a seguire veniva introdotta la teste Tes_1 [...]
. La stessa declinava le proprie generalità e, con riguardo ai rapporti con le CP_3
parti, evidenziava di collaborare occasionalmente con l'agenzia attrice << mi sono occupata della vendita e sono già stata liquidata per la prestazione>>. L'avv.to
Massara, difensore di parte convenuta, eccepiva l'incapacità a testimoniare del teste, per avere un interesse in causa in considerazione del rapporto di collaborazione e non di dipendenza con l'agenzia attrice. L'avv.to Agaro chiedeva il rigetto dell'eccezione, non risultando provato che la teste avesse interessi in causa. Il Tribunale, ritenuto necessario acquisire, ai fini della valutazione della capacità del teste a rendere testimonianza, la fattura con la quale risultava liquidata l'attività svolta ed il contratto che regolava la collaborazione tra la teste e l'agenza attrice, disponeva che parte attrice producesse i seguenti documenti entro l'udienza dell'11 aprile 2013, a cui rinviava la causa, riservando all'esito della suddetta produzione documentale la delibazione sulla capacità di di rendere testimonianza;
disponeva contestualmente CP_3
procedersi all'audizione della suddetta, onde evitarne la riconvocazione.
Rileva il Collegio che le fatture nn. 1 e 2 dell'08.10.2010 e del 27.12.2010 risultano depositate dall'attrice, su richiesta del Tribunale, all'udienza dell'11 aprile 2013 ai soli fini della valutazione della capacità a testimoniare di e non possono Controparte_3
porsi a fondamento di richiesta di rimborso spese di cui all'ultima parte ( paragrafo§
5.3 ) del primo motivo di gravame, per come meglio infra (paragrafo § 7.3), in quanto trattasi di produzione documentale inammissibile perché tardiva;
infatti, per l'ipotesi in cui la parte attrice avesse inteso utilizzare detti documenti per chiedere il rimborso di tali esborsi, avrebbe dovuto produrli entro i termini – concessi – di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c.
Va accolta anche l'eccezione di tardività del disconoscimento delle fotocopie prodotte in atti in quanto detto disconoscimento è avvenuto da parte dei convenuti per la prima volta con la comparsa conclusionale depositata il 25 maggio 2020 << Fermo restando quanto sarà detto più avanti in diritto, in via istruttoria, i concludenti impugnano il documento contenente la predetta proposta d'acquisto, non solo perché prodotto solo in fotocopia, e privo di data certa, ma soprattutto perché non confermato dal teste Pt_2
che malgrado sia stato più volte intimato non ha ritenuto di presentarsi in giudizio per rendere la sua testimonianza.>> Il disconoscimento è ammissibile solo se la relativa eccezione risulta formulata nel primo atto o verbale successivo alla produzione documentale oggetto di contestazione. Tanto esime dal valutare la fondatezza o meno del disconoscimento medesimo.
§ 7 – L'analisi dei motivi.
§ 7.1 – L'appellante non contesta la qualificazione della fattispecie in termini di mediazione atipica, ma in radice l'applicabilità al giudizio in esame della disciplina della mediazione in genere, anziché quella del mandato.
Si osserva che sulla controversa questione di diritto risulta sollecitato l'intervento della
Suprema Corte a sezioni unite, avendo gli stessi giudici di legittimità riscontrato che
< lato si sostiene che la disciplina di cui alla legge 39/1989 - e, in tempi più recenti, quella ricavabile dal decreto legislativo n. 59 del 2010 (c.d. decreto Bersani bis) - non possa essere applicata alla mediazione atipica, con particolare riferimento al procacciamento di affari per la ontologica differenza tra le due figure, rinvenuta nella posizione di terzietà che assume il mediatore c.d. tipico, a differenza del rapporto che collega il procacciatore al cliente o preponente (Cass. n. 19066 del 2006; Cass. n. 7332 del 2009); dall'altro si afferma che, pur ferma restando tale diversità, sarebbe pur sempre identificabile un nucleo comune alle due figure rappresentato dalla interposizione tra più soggetti al fine di metterli in contatto per la conclusione di un affare (Cass. n. 4422 del 2009; Cass. n. 16147 del 2010, citata dalla sentenza di secondo grado;
Cass. n.
15473 del 2011; Cass. n. 762 del 2014), tale dunque da spiegare la applicabilità della sanzione della perdita al diritto alla provvigione». La Suprema Corte a sezioni unite con la pronuncia n. 19161/2017 ha rilevato, innanzitutto, che le suddette opzioni ermeneutiche non sono facilmente risolvibili in termini di scelta tra l'una e l'altra in quanto tendono a soddisfare finalità diverse, parimenti apprezzabili (…) e sottolineato che in suddetta prospettiva, nell'ordinanza di rimessione si è rilevato che «l'auspicato intervento regolatore delle Sezioni Unite consentirebbe di verificare se nella sistematica della legge prevalga l'uno o l'altro degli indicati profili, con ricaduta sulla sussunzione o meno della figura del procacciatore di affari sotto la disciplina tipica del mediatore (…)>>. La Suprema Corte dopo aver premesso che << mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. La sua attività si caratterizza per il fatto di essere imparziale rispetto alle parti messe in contatto, e il diritto alla provvigione sorge, ex art. 1755 c.c., solo quando la conclusione dell'affare è il risultato del suo intervento (…)>> ha enunciato a Sezioni Unite il seguente principio di diritto: <<è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni,
e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione, rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dall'art. 2, comma 4, della legge n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso in cui oggetto dell'affare siano beni immobili o aziende. (..) >>
La qualificazione giuridica di prime cure va quindi condivisa, avendo espresso il principio che per l'ipotesi, come quella in esame, in cui l'incarico risulta conferito da una sola parte, interessata alla conclusione di un affare, il rapporto giuridico che così si instaura non perde la propria natura giuridica di mediazione, così come delineata dall'art. 1754 c.c., né può essere ricondotta automaticamente alla disciplina del mandato come richiede l'appellante con il motivo in esame.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito anche, con arresti successivi alla pronuncia delle Sezioni Unite appena richiamata (cfr. Cass. n. 29287/2018), che la mediazione si configura anche quando l'iniziativa dell'affare parta dal mediatore stesso o da una delle parti e che è irrilevante che questi riceva l'incarico di trasmettere la proposta o di ricercare una controparte contrattuale, purché l'attività posta in essere sia oggettivamente riconoscibile come finalizzata a mettere in contatto due soggetti al fine della conclusione di un affare. Il mandato a reperire possibili contraenti può, infatti, coordinarsi con il fenomeno mediatorio, senza escluderlo, rileva infatti che il mediatore rimanga neutrale, non abbia legami di collaborazione o rappresentanza con una sola delle parti.
Va rimarcato, quindi, che la differenza sostanziale tra mediazione e mandato risiede nel fatto che, mentre il mandatario ha l'obbligo di eseguire l'incarico e ha diritto al compenso anche in assenza di risultato, il mediatore ha solo la facoltà di intervenire, con diritto alla provvigione solo nel caso in cui l'affare si concluda grazie al suo intervento (Cass. nn. 24333/2008; 7251/2005; 9380/2002; 1719/1998), rilevando quindi che l'affare concluso si ponga in rapporto di causalità con l'attività espletata. La giurisprudenza ha infatti stabilito che la disciplina del mandato si applica solo quando il pagamento della provvigione è svincolato dall'esito dell'affare, e quando l'attività svolta ha una natura giuridica, senza il requisito dell'imparzialità (Cass. n. 482/2019 e n 9814/2023).
È pertanto corretto ritenere che, anche nella forma atipica, la mediazione continui a soggiacere alla disciplina di cui agli artt. 1754 ss. c.c., con applicazione della relativa normativa in tema di diritto alla provvigione, obblighi informativi e responsabilità.
Nel caso di specie, con la scrittura del 16.11.2009 titolata << sottoscrizione di incarico a vendere>> gli appellanti hanno dato all'agente immobiliare l'incarico di trovare un acquirente per il loro immobile, impegnandosi a pagare la provvigione solo in caso di vendita, e specificando che nulla sarebbe stato dovuto in caso di mancata conclusione dell'affare; che alla scadenza del 30 aprile 2010 l'incarico si intenderà decaduto automaticamente. L si era impegnata a compiere un'attività TE
esecutiva riguardante adempimenti tecnico-pratici e di cooperazione materiale e di assistenza, restando esclusa ogni attività di natura negoziale o di natura giuridica avente rilevanza esterna in nome e per conto dei proprietari. In particolare, il contratto prevede che “la mediatrice si obbliga a propria cura e spese a pubblicizzare l'immobile tramite stampa locale e di comprensorio. Inoltre, lo potrà fare in altra maniera che più riterrà opportuna (cartellonistica, manifesti, depliants, ecc.) essendone con la firma in calce formalmente autorizzata”.
Pertanto, considerando che il contratto è stato correttamente qualificato come mediazione atipica, essendo la provvigione subordinata alla conclusione del singolo affare, e riguardando l'incarico attività tipiche della mediazione, come la pubblicità dell'immobile, senza comprendere attività giuridiche in nome e per conto dei proprietari, il giudice ha correttamente applicato la disciplina della mediazione di cui agli artt. 1754 e seguenti c.c.
In questo contesto, l'interpretazione dell'appellante secondo cui alla mediazione atipica dovrebbe applicarsi la disciplina del mandato non può essere condivisa poiché, innanzitutto, non coglie la distinzione fondamentale tra le due figure contrattuali, incentrata sul carattere subordinato e vincolato del mandato, rispetto alla facoltà e alla posizione neutrale propria della mediazione.
La mancata conclusione dell'affare esclude, pertanto, il diritto della società attrice alla provvigione pattuita. Si osserva, al riguardo, che è principio, risalente e maggioritario, espresso dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, quello secondo cui: “colui che dà incarico ad un mediatore è libero di concludere o meno l'affare, e poiché la provvigione spetta al mediatore solo in caso di conclusione dell'affare stesso, ne deriva che di nulla può dolersi il mediatore se il committente, avvalendosi, nel suo libero apprezzamento, della facoltà che la legge gli attribuisce, non addivenga a detta conclusione, avendo egli solo diritto, in tal caso, al rimborso delle spese ai sensi dell'art. 1756 cod. civ., non residuando, in capo al committente, alcun obbligo di risarcire i danni che il mediatore deduca di aver patito per non aver percepito la mediazione (rectius provvigione) del caso” (cfr. tra le tante Cass. n. 5095/2006), che trova diretto fondamento normativo negli articoli 1755 e 1756 del codice civile, i quali attribuiscono alla parte che conferisce l'incarico di mediazione la facoltà di non concludere l'affare, indipendentemente dalle ragioni del rifiuto e anche qualora la proposta ricevuta sia perfettamente conforme al contenuto dell'incarico conferito.
Si osserva in proposito che è ben vero che le parti avrebbero potuto convenzionalmente derogare a tale libertà contrattuale attraverso l'inserimento di una clausola che obbligasse alla conclusione dell'affare, ma ciò avrebbe richiesto una pattuizione espressa – qui mancante - oggetto di specifica approvazione o di trattative individuali, soprattutto in presenza di un rapporto con un consumatore. In assenza di tale patto espresso, il giudice di primo grado ha correttamente escluso la configurabilità di un inadempimento da parte del venditore, non essendo riscontrabile alcun obbligo giuridico di concludere l'affare, che la parte venditrice ha peraltro giustificato.
Né può ritenersi, in senso contrario, che il venditore fosse vincolato ad accettare la proposta conforme in forza dei principi di buona fede e correttezza di cui agli artt. 1175
e 1375 c.c. Come chiarito dalla giurisprudenza, infatti, il richiamo ai principi di correttezza negoziale nel rapporto tra conferente e mediatore non può fondare un obbligo giuridico in capo al primo di accettare una proposta d'acquisto; al più, potrebbe costituire il presupposto per un'eventuale pretesa risarcitoria, nel caso in cui il comportamento del conferente si riveli improntato a mala fede.
Nel caso di specie, invece, non solo manca la prova della data esatta in cui la proposta era stata effettivamente comunicata al venditore - essendo in atti il telegramma del 29 marzo 2010 di invito presso gli Uffici dell'Immobiliare << per accettazione proposta di acquisto VS immobile>> - ma rileva soprattutto che non risulta dimostrato che nel breve lasso di tempo intercorso tra detta proposta e la scadenza del rapporto ( 30 aprile
2010) i venditori l'abbiano ingiustamente rifiutata, avendo essi addotto in corso di causa, sia che essa era sopraggiunta in limine con la scadenza di detti termini, sia che non risultava corredata della previsione di un deposito a garanzia e quindi non poteva essere accettata così come formulata. In ogni caso, il semplice rifiuto, anche a fronte di una proposta conforme nel prezzo, rientra nelle facoltà che l'ordinamento riconosce al conferente. Spettava, semmai, all'agenzia dimostrare che tale rifiuto era stato esercitato in maniera abusiva, cosa che nella fattispecie, sulla base delle prove documentali e testimoniali assunte, a valle delle puntuali giustificazioni degli appellati, non è avvenuta.
In definitiva, deve ritenersi corretta la decisione del giudice di prime cure, il quale ha osservato che solo l'accettazione della proposta e la conseguente conclusione dell'affare integrano gli elementi costitutivi della fattispecie idonea a far sorgere il diritto alla provvigione, ai sensi dell'art. 1755 c.c., che, nella specie non si sono verificati.
§ 7.2 – Il primo motivo di gravame va rigettato anche in relazione al secondo capo
(paragrafo § 5.2), dal momento che il tribunale non è incorso nel vizio di omessa pronuncia sulla domanda subordinata di condanna dei convenuti al risarcimento, in solido tra loro, del danno cagionato per loro grave inadempimento. Invero il Tribunale, dopo aver ampiamente motivato in punto di legittimità del comportamento osservato da e (cfr. pag. 4 sentenza), ha esplicitamente rigettato la domanda P_ CP_2
risarcitoria essendo, all'evidenza, mancata una prodromica condotta inadempiente.
§ 7.3 – Va infine rigettato il terzo profilo del primo motivo di gravame in esame, sopra riportato al paragrafo § 5.3, in quanto parte attrice ha avanzato in citazione, in via subordinata, domanda ex art. 1756 cod. civ. di rimborso delle spese sostenute per l'attività di mediazione << che saranno quantificate in corso di causa>>; successivamente, nella memoria ex art. 183 co. 3 primo termine, ha quantificato dette spese in € 3.000,00 e con la memoria depositata nel secondo termine ha prodotto le fatture (come da indice) inerenti dette spese (€ 474,00, € 100,00, €100,00, €100,00, €
352,80 e € 116,40) per un totale di € 1.243,20 che corrisponde all'importo liquidato dal primo giudice.
Con la censura in esame l'appellante chiede la liquidazione degli esborsi di cui alle fatture n. 1/2010 dell'8 maggio 2010 per € 3.099,31 e n. 2/2010 del 27 dicembre 2010 per € 1.541,81, censura che va respinta, trattandosi di domanda che si fonda su documenti acquisiti al processo- come ampiamente illustrato al paragrafo § 6.1 - al solo fine di valutare la capacità a testimoniare delle teste, documenti di cui la parte aveva la disponibilità già al momento della proposizione dell'atto di citazione e che, ove avesse inteso porli a fondamento della domanda di rimborso, avrebbe dovuto allegare all'atto di citazione o alle successive memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. entro i termini delle preclusioni istruttorie.
§ 7.4 – il secondo motivo di gravame, afferente alla liquidazione delle spese di lite è invece fondato.
Trattasi di domanda attorea articolata su più capi di cui uno solo accolto, nella misura di € 1.243,20 per la quale risultava raggiunta la prova documentale. Va data quindi applicazione al principio di diritto espresso da Cass. SU n. 32061/2022: < spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c.>> Nel caso in esame, ricorrendo l'ipotesi di soccombenza parziale -essendo i convenuti rimasti integralmente soccombenti sulla domanda subordinata di rimborso spese sostenute per la mediazione e totalmente vincitori sulla domanda di pagamento della provvigione e sulla domanda risarcitoria - le spese di lite di prime cure non possono venir poste ad integrale carico di parte attrice che va quindi condannata alla rifusione delle stesse nella misura di 2/3 in ragione della soccombenza prevalente. La sentenza di prime cure va accolta limitatamente al capo concernente le spese di lite disponendosi che dette spese, come liquidate, siano compensate tra le parti nella misura di 1/3.
§ 8. – Le spese del presente grado, ferma la rimodulazione di quelle di primo grado nei sensi appena precisati, vanno ugualmente compensate nella misura di 1/3 e per i restanti 2/3 seguono la soccombenza prevalente dell'appellante e vengono liquidate in favore delle parti appellate sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a €
26.000,00) nei valori medi per tutte le fasi, fatta eccezione per la fase istruttoria/trattazione che ha avuto minimo svolgimento e per la quale vengono liquidati i valori medi dimidiati.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da TE
[... nei confronti di e contro la sentenza resa tra le parti P_ CP_2
dal Tribunale di Civitavecchia n. 609/2020 pubblicata in data 21/07/2020, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:

1. accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, che nel resto conferma, compensa nella misura di
1/3 le spese di lite del primo grado di giudizio e condanna TE
alla rifusione in favore di e dei
[...] P_ CP_2
restanti 2/3 di dette spese come liquidate, per l'intero, in primo grado;

2. compensa nella misura di 1/3 anche le spese del presente grado e condanna l'appellante alla rifusione in favore degli appellati dei restanti 2/3 di dette spese che liquida, per l'intero, in complessivi € 4.888,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge.
Così deciso in Roma il giorno 16/05/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo