REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - VIII sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Alessandro Cocchiara Presidente dott. Antonio Quaranta Consigliere dott.ssa Maria Rosaria Pupo Consigliere estensore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al RG n. 533/2023 vertente
TRA
C. F. , elett.te dom.to giusta mandato Parte_1 C.F._1
allegato all'appello in riassunzione, in ANAN ( NA ) alla via G. Marconi n.
29, presso lo studio dell' avv. Ruggiero Granata del Foro di Nola, C. F.
, pec: , fax : 081 898 2183; C.F._2 Email_1
Appellante nel giudizio di rinvio
CONTRO
, C. F. elett.te dom.to in Napoli in via Controparte_1 C.F._3
Tommaso Caravita n. 29, presso lo studio del suo procuratore avv. Massimiliano
Cicoria, ,pec: CodiceFiscale_4 Email_2 [...]
Appellato nel giudizio di rinvio Emai_3
OGGETTO: riassunzione ex art. 392 c.p.c. a seguito di Cassazione con rinvio della sentenza n. 3914/2019 pronunciata da questa Corte di appello, pubblicata il
15.07.2019 in riforma della sentenza n. 1022/2014 del Tribunale di Nola, pubblicata il 01.04.2014.
CONCLUSIONI
- Per "a) rigettare l'appello proposto da avverso la Parte_1 Controparte_1
sentenza n. 1022/2014 del Tribunale di Nola perché destituito di fondamento giuridico e di fatto;
b) condannare l'appellante alla refusione delle spese e competenze di Controparte_1 lite dei due giudizi di appello, nonché del giudizio di legittimità innanzi alla Suprema
1 Corte di cassazione, tutte a favore del riassumente . Parte_1
- Per De VO CL: "a) rigettare le avverse pretese e deduzioni, vinte le spese con attribuzione al procuratore antistatario.”
Svolgimento del processo
Primo grado
Con atto notificato il 28 luglio 2010 conveniva la Parte_1 [...]
il notaio ed il innanzi al Controparte_2 Controparte_1 Parte_2
tribunale di Nola per sentirli condannare, ognuno per quanto di ragione, al risarcimento del danno arrecatogli a seguito dell'acquisto, con rogito per Notaio
del 23-12-2005, rep. 210775,del 23/05/05, dell'immobile facente parte del P_
complesso edilizio per civile abitazione sito nel Comune di , lotto 3, Parte_2 composto da 2 piani, riportato al catasto fabbricati al foglio 3, particella 1069, sub
8, in seguito risultato difforme dalla autorizzazione amministrativa rilasciata per modifica della destinazione d'uso assentita nella parte prevista come sottotetto
(altezza al colmo inferiore ai limiti per l'abitabilità) e come tale soggetta alla procedura di abbattimento per le opere edilizie abusive); deduceva che le difformità erano ascrivibili alla responsabilità della CP_2
che aveva posto in essere una vendita aliud pro alio;

[...]
la responsabilità era altresì imputabile sia al notaio rogante, che aveva ricevuto e stipulato un atto di compravendita di un bene non commerciabile, che al
[...]
, per non aver questo vigilato adeguatamente sulla realizzazione di Parte_2
opere eseguite in modo diverso da quello consentito.
Concludeva affinché fosse dichiarata la responsabilità contrattuale e extracontrattuale dei convenuti, in solido tra loro, e precisamente: per aver i primi due per l'avere venduto e trasferito con atto pubblico l'immobile per cui è causa;
il terzo per aver permesso la costruzione e la vendita di manufatti realizzati a seguito di lottizzazione convenzionata in difformità alle norme urbanistiche, nonché per sentirli condannare in solido al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, così come quantificati in sede di accertamento tecnico in corso di causa, oltre spese e competenze di lite.
2 Si costituiva il notaio precisando di aver operato con diligenza e Controparte_1
perizia, di aver espletato tutte le ricerche amministrative necessarie dalle quali non era emersa alcuna problematica urbanistica.
Deduceva che dalle visure ipocatastali del 13 ottobre e 21 giugno 2005 risultava la piena coincidenza dei dati indicati dalle parti con quelli catastali riportati nel definitivo, sicché non doveva rispondere per le false dichiarazioni rese dalle parti, atteso che il notaio non è tenuto a conoscere eventuali difformità tra gli elaborati progettuali e lo stato di fatto degli immobili oggetto di vendita.
Si costituiva la società negando di aver effettuato una Controparte_2
vendita aliud pro alio atteso che la mancata concessione del certificato di abitabilità non consente, ex se, di ravvisare una tale fattispecie;
negava che il cespite compravenduto presentasse irregolarità urbanistiche e fosse soggetto a procedura di abbattimento;
deduceva che la mancanza di abitabilità non inficiava né la commerciabilità né il valore del bene;
contestava potesse raffigurarsi nel caso di specie una sua responsabilità extracontrattuale e, riguardo al danno patrimoniale, precisava che l'acquirente aveva pagato la somma complessiva di euro 95.680,00 a fronte di un valore di mercato dell'immobile ben più alto;
chiedeva in via riconvenzionale la condanna di parte attorea per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 cpc.
Si costituiva il Comune di il quale confermava come l'appartamento Parte_2 acquistato da presentasse una variazione nella destinazione d'uso Parte_1
originariamente assentita atteso che, la parte prevista come sottotetto aveva, al colmo, un'altezza inferiore a quella minima ai fini dell'abitabilità, con conseguente notifica dell'avviso di inizio della procedura di ripristino dello stato dei luoghi.
Concessi i termini di cui all'art. 183 cpc, riservato ogni altro provvedimento istruttorio, il Giudice designato conferiva incarico al CTU affinché accertasse la conformità degli immobili come descritti negli atti preliminari ed in quelli
3 definitivi rispetto allo strumento urbanistico utilizzato per edificare, con onere di determinare i costi necessari per la riqualificazione del bene ed il valore dell'immobile in caso di difformità.
Nelle more interveniva transazione tra la parte attorea ed il . Parte_2
Depositato l'elaborato peritale, all'udienza del 3 novembre 2013 la causa era trattenuta in decisione con i termini ex 190 cpc.
All'esito, il Tribunale di Nola, con sentenza n. 1022/2014, pubblicata il 01.04.2014, così provvedeva:
"1) accoglie la domanda di e per l'effetto condanna in solido la Parte_1 CP_3
a pagare in suo favore la somma di euro 7.500,00, oltre
[...] Controparte_1 interessi legali a partire dal 28.07.2010 e fino al soddisfo;

2) dichiara cessata la materia del contendere tra e il Parte_1 Parte_2
3) condanna in solido la e al pagamento delle Controparte_2 Controparte_1 spese di lite in favore di che si liquidano in euro 2.500,00 (di cui euro Parte_1
400,00 per spese vive) oltre Iva e Cpa come per legge , nonché al pagamento delle spese di
CTU come da decreto in atti;
spese compensate nel resto.
GIUDIZIO DI APPELLO;

Avverso la prefata sentenza proponeva gravame in ragione di Controparte_1
due ordini di motivi afferenti all'insufficiente motivazione della sentenza e violazione di legge, concludendo:
“A) nel merito, accertare e dichiarare la corretta esecuzione da parte del notaio P_ di tutte le attività preparatorie e successive alla vendita nonché la corretta
[...] esecuzione della propria prestazione professionale ed all'esito:
B) per riformare la sentenza appellata con riguardo alla pretesa responsabilità del notaio nei confronti del sig. ed alla condanna solidale al risarcimento dei danni ed Parte_1 al pagamento delle spese legali e tecniche;

C) per condannare parte attrice o la al pagamento delle spese del Controparte_2 doppio grado di giudizio.
La causa veniva iscritta a ruolo al r.g.c. n. 3908/2014.
4 Instauratosi il contraddittorio si costituiva la contestando Controparte_2
la fondatezza dell'appello e chiedendone il rigetto spiegando, al contempo, appello incidentale tempestivo affinché fosse dichiarato che alcun inadempimento o illecito era ad essa ascrivibile né dovuto alcun risarcimento.
Si costituiva eccependo l'irregolare notifica dell'atto di Parte_1
rinnovazione della notifica dell'appello.
Regolarizzato il contraddittorio all'udienza del 12.02.2019 la causa era riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 cod. proc. civ.
Con sentenza n. 3914/2019, pubblicata il 15.07.2019, la Corte d'Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così provvedeva:
“accoglie l'appello proposto da e, per l'effetto, in parziale riforma della Controparte_1 impugnata sentenza, rigetta la domanda introdotta nei suoi confronti da Parte_1 rigetta l'appello incidentale spiegato dalla Controparte_2 condanna alla rifusione delle spese del doppio grado in favore di Parte_1 P_
liquidate per il primo grado in € 2.500,00 per compenso professionale e per il
[...] secondo grado in € 380,00 per esborsi e € 2.500,00 per compenso professionale, oltre iva, cpa e rimborso forfetario;
condanna la alla rifusione delle spese del grado in favore di Controparte_2
liquidate in € 2.500,00 per compenso professionale, oltre iva, ca e rimborso Parte_1 forfetario, con attribuzione;
conferma nel resto l'impugnata sentenza”.
GIUDIZIO LEGITTIMITA'
Avverso la decisione di secondo grado ha proposto ricorso in Parte_1
Cassazione iscritto al R. G. n. 37257/2019 censurandola per illegittimità e violazione di legge perché in contrasto con la giurisprudenza della Suprema Corte formatasi sulla responsabilità professionale del notaio (vedi Cass. ord. 29 agosto
2019 n. 21775 e S.U. 31 luglio 2012 n. 13617).
Il ricorso, nel contraddittorio tra le parti, rimasta contumace la CP_4
[..
[...] è stato definito con l'ordinanza n. 33439/2022, resa pubblica il 14
[...]
novembre 2022 con la quale la Corte Suprema ha accolto la censura, cassato la sentenza impugnata e rinviato, anche per le spese, alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione, in ragione della seguente motivazione:
Premesso che il Tribunale aveva ritenuto responsabile il notaio per “non essersi avveduto della mendacità delle dichiarazioni dell'alienante”, rogando la compravendita di un immobile di 5.5 vani “laddove la consistenza era diversa e minore come agevolmente verificabile alla stregua dello strumento urbanistico pure menzionato nell'atto” per meglio dire la consistenza dell'immobile era stata indicata dal come “casa di P_ abitazione distinta dalla lettera H sviluppantesi ai piani primo e secondo per complessivi vani catastali 5.5” e con al secondo piano “locale sottotetto e terrazza”; la corte territoriale pur riconoscendo che "il contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio" è il "dovere di consiglio" su questioni tecniche che chi non ha competenza specifica non percepisce, ed ammesso altresì che il notaio deve svolgere le attività necessarie per il risultato voluto dalle parti e specialmente per "individuare esattamente il bene", tuttavia ha respinto la prospettazione dell'appellante secondo cui la responsabilità del notaio andava ravvisata nell'omessa verifica della veridicità delle dichiarazioni dell'alienante, ovvero nella conformità delle opere "alle previsioni piano volumetriche, tipologiche ecc. di cui alla lottizzazione approvata dal Comunale ... CP_5 nonché alle norme urbanistiche e del piano di lottizzazione"(…) il notaio avrebbe ben descritto l'immobile per vani catastali e non per vani abitabili (contrapponendo il concetto di vano abitabile (traendolo dall'articolo 45 d.p.r. 1142/1949 a " quello di "vano catastale,
o accessorio" (articolo 46 d.p.r. cit.), negando che il notaio avesse taciuto “l'illecita trasformazione con alcuni volumi tecnici (locale sottotetto) in volumi abitabili” (in effetti il sottotetto risulta non sia stato qualificato abitabile).
Secondo la Suprema Corte la decisione non è in linea con l'orientamento consolidato di legittimità (cfr. ex plurimis Cass. sez. 3, ord. 29 agosto 2019 n. 21775 e la recentissima Cass. sez. 3, ord. 4 marzo 2022 n. 7185) secondo cui il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare deve compiere le attività preparatorie e successive necessarie per ottenere il risultato pratico voluto dalle parti,
6 rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione;
pertanto la sua omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi dell'esigibilità della prestazione contrattuale "che impongono il compimento di quanto utile necessario alla salvaguardia degli interessi della parte"..( così come Cass., sez. 3 del marzo 2021, n. 7283) (…); precisa che il notaio incaricato della redazione o dell'autenticazione di un contratto con effetti traslativi non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti ed a controllare la conformità dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria per assicurare serietà e certezza degli effetti giuridici ed economici perseguiti con l'operazione negoziale, in quanto
"contenuto essenziale della prestazione richiesta al professionista" in conformità con gli obblighi derivanti dalla normativa vigente (…) è l'obbligo di informazione e consiglio"(… cfr. Cass. sez. 3, 15 febbraio 2022 n. 4911).
Da qui la cassazione della sentenza impugnata e rinvio, anche per le spese, alla medesima corte territoriale, in diversa composizione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In ossequio al principio richiamato dalla Corte di legittimità, secondo cui
“contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio incaricato è
l'obbligo di informazione e consiglio” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 9320 del
2016 cit.) fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi dell'esigibilità della prestazione contrattuale (cfr. Cass., sez. 3 del marzo 2021, n. 7283 cit.), la sentenza di primo grado merita di essere confermata laddove ha ritenuto responsabilità del notaio rogante per non essersi avveduto della mendacità delle dichiarazioni dell'alienante, procedendo a rogare una vendita di un immobile di vani 5,5, laddove la consistenza era diversa e minore come agevolmente verificabile alla stregua dello strumento urbanistico pure menzionato nell'atto ed evidenziato come la consistenza dell'immobile era stata indicata dal notaio rogante come “casa di abitazione distinta dalla lettera H”, con conseguente rigetto sia dell'appello principale che dell'appello
7 incidentale.
Difatti, nel caso di specie, la Corte di Legittimità ha inteso affermare il principio di diritto secondo cui il notaio, a prescindere dall'espresso conferimento di un incarico di consulenza, ha l'obbligo professionale, al momento del rogito definitivo, di valutare se l'immobile oggetto della vendita ha la destinazione di civile abitazione, quale connotazione essenziale dell'oggetto della vendita.
Il principio trova origine e fondamento nell'obbligo di adempiere l'obbligazione con diligenza professionale qualificata (art. 1176 co. 2 c.c.), nel rispetto della clausola generale di correttezza e buona fede (art. 1175 c.c.).
Per meglio dire, considerato che nelle obbligazioni di dare o facere il danno-evento può considerarsi provato già dall'inadempimento (poiché quest'ultimo corrisponde alla lesione dell'interesse tutelato dal contratto) nelle obbligazioni di diligenza professionale - qual è quella per cui è causa - l'interesse corrispondente alla prestazione (vigilanza sulla regolarità formale e sostanziale dell'atto alla cui stipula il notaio è chiamato a presiedere) è strumentale all'interesse primario del creditore (concreta azionabilità di tutti i diritti nascenti dall'atto rogato), (v. Cass. nn. 28991-28992 dell'11/11/2019).
In tale prospettiva, la responsabilità professionale è stata affermata, in relazione all'esistenza di usi civici gravanti sull'immobile (Cass. Civ. 15035/23, Cass. Civ.
4911/22), cioè a vincoli incidenti sulla commerciabilità del medesimo, piuttosto che al dovere d'individuare, con adeguata ricerca legislativa, il regime fiscale più favorevole (Cass. Civ. 309/03), all'affidabilità del titolo di provenienza, cioè alla stabilità o meno nel tempo del titolo giudiziale trascritto, dal quale traeva il proprio diritto il venditore (Cass. Civ. n. 7283/21), all'efficacia temporale della trascrizione del preliminare di compravendita (Cass. Civ. 12482/17), all'esistenza di vincoli di garanzia reale o di altro genere tramite visure ipotecarie e catastali
(Cass. Civ. 15726/10, Cass. Civ. 24733/07).
Pertanto, a prescindere dalla fondatezza e conformità nel merito urbanistico
(indagine che esula dai suoi compiti) il notaio avrebbe dovuto rilevare l'omessa attribuzione al locale sottotetto della destinazione d'uso per civile abitazione.
8 Trattavasi di un'indagine eminentemente giuridica, pretendibile da un professionista del diritto, oltre che rilevabile ictu oculi con un minimo di diligenza professionale, con obbligo di ragguagliare l'acquirente sul fatto che le informazioni fornite dai venditori sulla destinazione d'uso dell'immobile non erano complete e veritiere.
Occorre invece liquidare le spese di entrambi i gradi di appello e di quello innanzi la Cassazione secondo il principio della soccombenza come segue:
1) per l'appello in € 382,00 per spese vive nonché € 5809,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

2) per il giudizio di legittimità in € 501,00 per spese vive nonché € 3082,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

3) per il giudizio di riassunzione in appello in € 382,00 per spese vive nonché €
5809,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo previsto dall'art 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 quater all'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 a carico del notaio P_
.
[...]

PQM

La Corte d'Appello di Napoli Ottava Sezione Civile, in persona dei Consiglieri in epigrafe indicati, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza
n. 1022/2014 del Tribunale di Nola, pubblicata il 01.04.2014, tra le parti ivi indicate, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna il notaio alla refusione delle spese di lite in favore Controparte_1 di come di seguito liquidate: Parte_1
per l'appello in € 382,00 per spese vive nonché € 5809,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;
per il giudizio di legittimità in € 501,00 per spese vive nonché € 3082,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;
per il giudizio di riassunzione in appello in € 382,00 per spese vive nonché €
9 5809,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
3) Sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo previsto dall'art 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 quater all'art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 a carico di P_
.
[...]
Così deciso nella Camera di Consiglio del 18/07/25
Il Consigliere estensore IL Presidente dott.ssa Maria Rosaria Pupo dott. Alessandro Cocchiara
Alla stesura dell'atto ha collaborato il Funzionario UPP Dott.ssa Sara Galletta.
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