Sentenza n. Reg.Gen. n.
Cron.n. Rep.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Campobasso – collegio civile - riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dr. ssa Maria Grazia d'Errico Presidente
Dr.ssa Rita Carosella Consigliere
Dr. Federico Scioli Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio civile n. 334/21 R.G. di appello avverso la sentenza n. 174/21 del Tribunale civile di
Isernia in composizione monocratica pubblicata il 20/4/21, a conclusione del giudizio vertente tra
, c.f. , nata a [...] il [...] e residente in [...] fr. Roccaravindola, rappresentata e difesa nel presente giudizio, giusta procura in calce al presente atto, dall'Avv. Michela Morelli, , del Foro di Isernia e C.F._2 dall'Avvocato Mara Morelli, del Foro di Cassino, elettivamente domiciliata C.F._3 presso lo studio professionale della prima in via delle Milizie n° 5, 86079, Venafro
-APPELLANTE-
e c.f. in persona del legale rapp.p.t., con sede a Roma via Ostiense Controparte_1 P.IVA_1
131, rappresentata e difesa dall'Avv. Matteo Rignanese (CF ) e C.F._4 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Foggia alla via A. Salandra n. 1, in virtù di mandato alle liti rilasciato su foglio separato

-APPELLATA -

, residente a [...] Controparte_2
-APPELLATA - CO

, in persona del direttore p.t., con sede a Roma via Grezar n. Controparte_3
14, pec t Email_1
-APPELLATA - CO
in persona del legale rapp. p.t., con sede a Napoli via Controparte_4
Santa Brigida n. 39, pec: Email_2
-APPELLATA - CO
, residente in [...], CP_5
-APPELLATA - CO
, residente in [...], Controparte_6
-APPELLATA - CO
in persona del legale rapp.p.t., Controparte_7 rappresentata e difesa dall'avv. Domenico D'Antonio ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Campobasso via Trento n. 16,
-APPELLATA -
, residente in [...], CP_8
-APPELLATO - CO
in persona del legale rapp. p.t., con sede a Roma c.so V. Controparte_9
Emanuele II n. 154, rappresentata e difesa dall'avv. Gaetano Biocca del foro di Teramo
[...]
[...] in persona del legale rapp. p.t., con sede a Roma via XX Settembre n. 30, Controparte_10 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio D'Ovidio presso il cui studio elettivamente domicilia
-APPELLATA - in persona del legale rapp. p.t., con sede a Conegliano (TV) via Alfieri n. 1, Controparte_11 rappresentata e difesa dall'avv. Benedetto Gargani presso il cui studio in Roma viale di Villa Grazioli
n. 15 elettivamente domicilia
-APPELLATA -
CONCLUSIONI: come da note scritte, contenenti le conclusioni dei difensori delle parti, che qui si richiamano integralmente, depositate in via telematica in sostituzione dell'udienza del 12/3/25.
Sulla base delle conclusioni così rassegnate, la causa è stata trattenuta per la decisione con ordinanza del 13/3/25, assegnando alle parti i doppi termini ordinari per il deposito di memorie conclusionali e repliche ex art. 190 c.p.c.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza non definitiva n. 174/21 il Tribunale di Isernia ha dichiarato sciolta la comunione tra e , avente ad oggetto l'unità immobiliare (sottoposta a Controparte_2 Parte_1 pignoramento) censita in catasto fabbricati del Comune di Montaquila al foglio 25, p.lla 1119 sub 1
e sub 2 e relativo terreno pertinenziale censito in catasto terreni al foglio 25 p.lla 1119. Ha altresì dichiarato la non divisibilità in natura del compendio di cui sopra, con conseguente vendita all'incanto, disposta con separata ordinanza.
Al giudizio di primo grado hanno preso parte i creditori di , comproprietaria Controparte_2 dell'immobile pignorato dai creditori.
L'appellante censura la sentenza nella parte in cui sostiene la non divisibilità del Parte_1 compendio, disattendendo quanto invece sostenuto dal consulente tecnico d'ufficio.
Si sono costituiti gli appellati i quali hanno chiesto il rigetto dell'appello.
Il motivo di impugnazione è fondato.
Sostiene il giudice di primo grado che “ostano alla comoda divisibilità del bene non solo la differenza di valore fra le quote ed il costo delle operazioni divisionali, non irrilevanti, ma anche la presenza di manufatti abusivi oggetto di ordinanza di demolizione, oltre ulteriori difformità edilizie in parte non sanabili ed altre sanabili […] ed il permanere, dopo la divisione, di una quota in comunione”.
Si premette che, quando, in mancanza di un accordo, lo scioglimento della comunione viene ordinato dal tribunale, si procede a una divisione giudiziale secondo i criteri dettati dagli artt. 718 e ss. c.c. Il primo criterio, da adottarsi in via preferenziale, è quello della divisione in natura. Se vi sono cose
“non comodamente divisibili”, soccorrono i criteri di cui all'art. 720 c.c. Il consulente tecnico d'ufficio ha descritto il compendio oggetto di divisione. E' costituito da un fabbricato che si sviluppa su quattro livelli (piano terra, piano ammezzato, piano primo e sottotetto).
Il piano terra ed il piano ammezzato sono adibiti ad attività commerciale. Il primo piano è invece destinato ad abitazione e dispone di un piano sottotetto inagibile. E' quindi evidente che l'intero fabbricato risulta già funzionalmente diviso in due unità: una destinata ad attività artigianale/commerciale e l'altra ad uso abitativo. Le stesse risultano anche strutturalmente indipendenti, in quanto sono servite da ingressi autonomi, come messo in evidenza dal ctu.
Il compendio comprende infine un terreno, avente una superficie di mq 110, che costituisce pertinenza del fabbricato.
Afferma il ctu che “il frazionamento del bene è attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che si formano senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi (chiusura e apertura di una porta su tramezzature) e, sotto l'aspetto economico-funzionale, la divisione non incide sull'originaria destinazione del bene e non comporta un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero”. Il professionista conclude sostenendo che “il compendio oggetto di giudizio è suscettibile di comoda divisione”.
Alla stregua di tali considerazioni, il ctu predispone un progetto di divisione, che sostanzialmente recepisce lo stato di fatto, valorizzando la diversa destinazione funzionale dei piani terra ed ammezzato (le cui unità immobiliari sono contraddistinte nel progetto di divisione come “Quota A”)
e dei piani primo e sottotetto (le cui unità immobiliari sono contraddistinte nel progetto di divisione come “Quota B”). Chiarisce il consulente che “i lavori edili necessari affinché materialmente si potranno dividere le due unità immobiliari consistono nella chiusura di una porta su un tramezzo che divide il vano 5 dal vano 7 ed un'apertura di una porta su un tramezzo che divide il vano 5 dal vano
6” (cfr. grafici allegati al capitolo 11 – appendice B, paragrafo 11.4 del progetto divisionale grafico).
Precisa che i lavori edili comportano una spesa stimabile in euro 800,00. La pratica edilizia di frazionamento catastale prevede un costo totale di euro 3.800, oltre IVA ed oneri previdenziali.
Il terreno, costituendo area pertinenziale a servizio delle due unità immobiliari, viene mantenuto in comunione pro quota (un mezzo ciascuno). Il suo valore è stimato in euro 2.880,00. E' quindi irrisorio rispetto al valore del compendio da dividere, pari ad euro 190.493,00.
Dunque il costo delle operazioni divisionali è assai contenuto, così come è assai contenuta la differenza di valore delle quote. La “Quota A” viene stimata dal consulente in euro 88.148,00; la
“Quota B” in euro 99.465,00. L'equivalente in denaro per compensare l'ineguaglianza delle quote è di soli euro 5.658,00, come correttamente calcolato dal ctu. L'esistenza di manufatti abusivi, riscontrati dal ctu, non è ostativa alla comoda divisione del fabbricato. Le Sezioni Unite hanno affermato che “In forza delle disposizioni eccettuative di cui all'art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985, lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessario nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi (divisione cd. "endoesecutiva") o nell'ambito del fallimento (ora, liquidazione giudiziale) e delle altre procedure concorsuali (divisione cd. "endoconcorsuale") è sottratto alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n.
380, e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47
(Sez. U, Sentenza n. 25021 del 7/10/2019).
E' di tutta evidenza che la vendita all'incanto del fabbricato non sanerebbe, di per sé sola, gli abusi edilizi, prevedendosi piuttosto, in favore dell'aggiudicatario dell'immobile abusivo, la riapertura dei termini per presentare domanda di sanatoria dell'abuso (quando consentita).
Nel caso, il consulente ha accertato che in data 28/2/95 è stata presentata domanda di condono edilizio ai sensi dell'art. 1 D.l. n. 551/94. Il relativo procedimento non è stato ancora definito. L'immobile inoltre è stato sottoposto ad ulteriori interventi abusivi: locale a piano terra adibito a deposito di materie prime, tettoia al primo piano, terrazzo al primo piano, recinzioni e muri di sostegno nel terrapieno. I primi due manufatti vanno demoliti, a giudizio del tecnico;
gli ultimi due sono sanabili
(cfr. pag. 11 della relazione). I costi da sostenere per sanare gli abusi ammontano ad euro 10.500,00
(Iva compresa), secondo la stima del consulente.
Tenuto conto che le riscontrate difformità edilizie investono l'intero fabbricato, i costi necessari per la loro sanatoria devono gravare su entrambi i proprietari, in uguale misura.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la “comoda divisibilità dei beni” va esclusa solo “nel caso in cui sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire, ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento – non compromesse da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse o di notevole costo – o, infine, tali che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero” (per tutte Cass. sez. 2, ordinanza n. 27984 del 4/10/23).
Il progetto di divisione, predisposto dal ctu, è pienamente conforme ai criteri normativi, così come interpretati dal giudice di legittimità.
Va pertanto accolto l'appello. In riforma dell'impugnata sentenza, il compendio immobiliare va diviso secondo il documento tecnico predisposto dal ctu geom. così come descritto nella Persona_1 sua relazione tecnica depositata nel giudizio di primo grado in data 23/11/21. Conformemente a quanto disposto dall'art. 729 c.c., trattandosi di porzioni diseguali, la “Quota B” va attribuita a previo frazionamento catastale. L'appellante ha infatti chiesto Parte_1 espressamente l'attribuzione di tale quota, in ragione del fatto che la donna vive nell'immobile unitamente al figlio minorenne, affetto da fibrosi cistica. L'unità abitativa costituisce la sua unica abitazione.
Ai sensi dell'art. 728 c.c., l'appellante, assegnataria della “Quota B”, verserà a Controparte_2
a titolo di conguaglio, la somma di euro 5.658,00.
[...]
La “Quota A” va invece attribuita a , previo frazionamento catastale. Controparte_2
Le spese processuali, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Campobasso – collegio civile – definitivamente pronunciando nel giudizio civile n. 334/21 R.G., sull'appello proposto con citazione notificata il 13/10/21 da nei Parte_1 confronti di , , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
, , Controparte_4 CP_5 Controparte_6 [...]
, con Controparte_7 CP_8 Controparte_9
l'intervento di e , avverso la sentenza n. 174/21 del Tribunale di Controparte_11 Controparte_10
Isernia in composizione monocratica, ogni contraria domanda o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accoglie l'appello;
2) per l'effetto, dichiara sciolta la comunione tra le parti avente ad oggetto l'unità immobiliare censita in catasto fabbricati del Comune di Montaquila al foglio 25, p.lla 1119 sub 1 e sub 2, individuata nella relazione a firma del ctu geom. ; Persona_1
3) attribuisce in proprietà esclusiva a l'unità immobiliare indicata come “Quota Parte_1
B” nel progetto divisionale predisposto dal geom. , previo frazionamento Persona_1 catastale, con obbligo di versamento, a titolo di conguaglio, in favore di Controparte_2 della somma di euro 5.658,00.
[...]
4) attribuisce in proprietà esclusiva a l'unità immobiliare indicata come Controparte_2
“Quota A” nel progetto divisionale predisposto dal geom. , previo Persona_1 frazionamento catastale;

5) condanna gli appellati, in via solidale, al pagamento delle spese processuali in favore di Pt_1
che liquida in euro 8.000,00, oltre accessori di legge.
[...]
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Campobasso del
Il Consigliere est.
Dr. Federico Scioli Il Presidente
(Dr. Maria Grazia d'Errico)