N. 548 RUOLO GENERALE ANNO 2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE IV CIVILE composta dai magistrati Dott. RI NT Presidente
Dott. Francesco Distefano Consigliere Dott. Irene UP Consigliere rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello da
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
I' CC, con elezione di domicilio in VIA ITALIA 3 20900 MONZA, presso e nello studio dell'avv. I' CC
-appellante-
CONTRO
(C.F. ) (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
) con il patrocinio dell'avv. BASILICO GIANLUCA , con C.F._3 elezione di domicilio in VIA MADONNINA, 10 20121 MILANO presso e nello studio dell'avv. BASILICO GIANLUCA;

-appellati- CONCLUSIONI :
Parte_1
In riforma della Sentenza n. 70 del 16.02.2025 del Tribunale di Monza: In via istruttoria
Ammettersi le istanze istruttorie dedotte in atti e ciò con riferimento alle prove testimoniali dedotte con le memorie ex art. 171 ter n. 2 e 3 da intendersi qui integralmente ritrascritte;
Disporsi CTU volta ad accertare: A) che le effettive condizioni di manutenzione del tetto dell'immobile acquistato dalla SI sono quelle descritte nella perizia allegata sub doc. 6 dall'attrice: Pt_1
B)che all'immobile di proprietà della SI è applicabile la classe di Pt_1 efficienza energetica "G" così come riportato nella perizia allegata, tenuti anche in considerazione i consumi di gas rilevabili dalle fatture prodotte in atti sub doc. Pt_2
17;
1 C)che per eliminare i vizi e i difetti del tetto del fabbricato è necessario eseguire le operc descritte nel preventivo allegato sub doc 11 da parte attrice e che il costo per tali opere è quello riportato nel medesimo documento: D)che a causa dei vizi e difetti che inficiano il tetto e della peggiore classe di efficienza energetica riscontrata il prezzo dell'immobile della SI alla data Pt_1 del suo acquisto deve essere decurtato di un importo pari a € 30.000.00 in ragione del minor valore commerciale dello stesso. Nel merito, accertato e dichiarato che con atto notarile in data 21:01.2022 i IG CP_2
e hanno venduto alla SI l'immobile sito in CP_1 Parte_1
Seregno. Via Guglielmo Oberdan, 11. e che i venditori hanno dichiarato e garantito che l'immobile in oggetto presenta caratteristiche costruttivo funzionali tali da farlo rientrare nella classe di efficienza energetica "C” e che detto immobile rientro invece della più bassa classe di efficienza energetica G avvero in una diversa classe energetica comunque inferiore classe "C”, accertato e dichiarato il minor valore commerciale dell'immobile compravenduto tra le parti in ragione della effettiva classe di efficienza energetica cui deve essere inserto, condannare i IG , residente a [...], CP_1
e , residente a [...], in via tra loro solidale CP_2
e/o alternativa, al pagamento in favore della SI dell'importo di E Parte_3
30.000.00, ovvero di quel diverso importo che sará determinato in corso di causa anche a mezzo di Consulenza Tecnica d'Ufficio; accertato e dichiarato che il tetto sovrastante l'immobile acquistato dalla SI
presenta i gravi vizi e i difetti descritti nella relazione peritale allegata Parte_1 in atti, condannare i IG , residente a [...], e CP_1
, residente a [...], in via tra loro solidale c/o CP_2 alternativa, al pagamento in favore della SI dell'importo di € Parte_1
38.025,00 oltre IVA ovvero al pagamento di quel diverso importo che sará determinato in corso di causa anche a mezzo di Consulenza Tecnica d'Ufficio Vinte le spese del primo grado e del presente grado di giudizio per la cui liquidazione ci si rimette alla valutazione della Conte adita e CP_1 CP_2
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: IN VIA PRELIMINARE - Dichiarare, ai sensi degli artt. 348 bis, 345 e 342 c.p.c., l'inammissibilità dell'impugnazione proposta dalla Sig.ra Parte_1 avverso la sentenza Tribunale di Monza, Sez. I Civile, Dott. Nicola Greco, n. 70/2025 del 16.1.2025, R.G. 1089/2024, e provvedere ai sensi dell'art. 348 ter I comma c.p.c. con condanna di parte appellante alle spese del presente grado di giudizio;
IN VIA ISTRUTTORIA Nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze istruttorie formulate dall'appellante, solo ove ritenuto necessario ai fini del rigetto dell'impugnazione proposta, ammettersi le istanze istruttorie dei Sigg. e CP_1
2 non ammesse, così come articolate in atti di primo grado, da intendersi CP_2 qui integralmente richiamati;
NEL MERITO - Rigettare, in quanto infondata in fatto e diritto, l'impugnazione ex adverso proposta per tutti i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza n. Tribunale di Monza, Sez. I Civile, Dott. Nicola Greco, n. 70/2025 del 16.1.2025, R.G. 1089/2024;
- In via incidentale, in riforma parziale della sentenza di primo grado e per i motivi esposti, condannare l'appellante Sig.ra alla refusione ai convenuti Parte_1 delle spese di lite di primo grado, nella misura di complessiva di Euro 11.883,95= oltre accessori di legge, anziché il minor importo di 5.260,50= Euro liquidato in primo grado. IN OGNI CASO - Con vittoria di spese e compensi del primo e secondo grado, oltre accessori di legge, tassa di registro ed ogni successivo costo e compenso occorrendi, con sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione, , premesso di aver acquistato nel gennaio 2022 Parte_1 un appartamento dai sig e venduto come ristrutturato e appartenente CP_1 CP_2 alla classe energetica "C" e di aver poi riscontrato, tramite perizia che l'immobile rientrava invece in classe "G", e che tale immobile presentava, altresì, difetti nel tetto, conveniva in giudizio i venditori invocando la responsabilità da aliud pro alio, i vizi ex art. 1669 c.c. nonché la truffa contrattuale e chiedeva la riduzione del prezzo di € 30.000 per minor valore del bene e di € 38.025 + IVA per riparazione del tetto.
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della domanda.
Con sentenza, il Giudice, premesso che sia l'azione per vizi ex artt. 1490 ss.cc che quella per mancanza di qualità ex art1497cc, erano prescritte, in quanto decorso più di un anno dalla consegna (21.1.2022), rigettava integralmente la domanda motivando che :
-non sussiste aliud pro alio, perché la diversa classe energetica non rende il bene
“funzionalmente inidoneo” all'uso abitativo;

-i presunti vizi del tetto non rientrano nell'ambito dell' art. 1669 c.c., atteso che il tetto era escluso dai lavori di ristrutturazione;

-non è stata consumata alcuna truffa contrattuale il quanto la era consapevole Pt_1 dell'assenza dell'APE al momento della proposta. Condannava, quindi, l'attrice a rifondere € 5.260,50 per spese legali.
Avverso la sentenza la ha proposto appello, lamentando l'erroneità della Pt_1 stessa per i motivi indicati nella parte motiva, mentre gli appellati hanno eccepito l'inammissibilità dell'appello per difetto di specificità ex art. 342 c.p.c. e mancanza di “ragionevole probabilità di accoglimento” ex art. 348 bis c.p.c., hanno chiesto il rigetto dell'appello e hanno formulato appello incidentale sulle spese.
3 Sulle conclusioni delle parti la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va respinta l' eccezione di inammissibilita' dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c., dal momento che, alla luce dell'ampia interpretazione, ispirata a criteri di conservazione processuale, fornita di tale norma dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 2143/15, l'atto introduttivo, letto nel suo complesso, contiene gli elementi indispensabili a consentire un esame del merito, nel rispetto dei vincoli dettati da tale norma, risultando sufficientemente desumibile quale parte della sentenza di primo grado s'intenda censurare, quali siano le modifiche richieste, nonche' l'indicazione delle circostanze da cui deriverebbe la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Deve essere anche disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. proposta da parte appellata. Giova premettere che la norma è stata profondamente modificata dal d.lgs 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. “Riforma Cartabia) che ha abolito, con effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023, il filtro di ammissibilità per le impugnazioni non aventi una ragionevole probabilità di essere accolte, introducendo per le ipotesi di manifesta infondatezza dell'appello unicamente un modulo decisorio semplificato;
la scelta del modello decisorio compete al giudicante ed è evidente che la necessità di valutare gli elementi di prova e le censure formulate mal si concilia con un giudizio di manifesta infondatezza del gravame espresso in limine litis.
Con il primo motivo, la lamenta che, erroneamente, il giudice ha ritenuto Pt_1 tardiva l'allegazione della violazione da parte dei convenuti degli obblighi previsti dall'art art. 1477 c.c. ( obbligo del venditore di consegnare la documentazione dovuta relativa alla cosa venduta), in quanto articolate in sede di note conclusive, mentre , a suo dire, la deduzione era pertinente e tempestiva.
Il motivo è infondato. Infatti il giudice si è pronunciato sulla allegazione predetta atteso che nella sentenza si legge:
“i) la circostanza che, in tesi, l'APE prodotta in sede di compravendita (del tutto regolare sotto il profilo formale) sia affetta da errore (per attribuzione all'unità immobiliare di classe energetica diversa da quella effettivamente spettante) non può essere assimilata alla “mancata consegna di uno qualsiasi dei documenti richiesti per la validità della compravendita immobiliare”; ii) né è dato scorgere analogia tra quanto allegato in giudizio (APE attributiva, intesi, di classe di efficienza energetica migliore di quella spettante) e l'omesso rilascio del certificato di abitabilità (di cui l'immobile compravenduto è pacificamente provvisto)”
4 L'appellante , ad ogni modo, lamenta anche l'omessa motivazione sul punto relativo alla non assimilabilità tra APE e certificato di abitabilità, rivendicando che la certificazione APE ha assunto il medesimo valore del certificato di abitabilità.
Ritiene la corte che la censura non sia fondata atteso che il giudice ha precisato come l'APE non attenga a un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto a differenza della mancanza del certificato di abitabilità. E infatti la giurisprudenza ha chiarito che in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, non osta all'emissione della sentenza ex art. 2932 cod. civ. la mancanza dell'allegazione dell'attestato di certificazione energetica, potendo le parti stipulare il contratto e rinviare, tacitamente o esplicitamente, ad un momento successivo la consegna dell'attestato (Cass 12260/12 ); viceversa, è stato ritenuto giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità (ovvero di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio sia dipeso da inerzia del comune), attesone l'interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (C. 11.5.2009, n. 10820; C. 19.12.2000, n. 15969).
In ogni caso, nella fattispecie sub iudice, la certificazione energetica è stata consegnata ( seppure, in tesi, errata) e dunque non vi è stata violazione dell'art 1477 cc tant'è che la violazione della norma è stata invocata solo tardivamente come causa diversa e ulteriore di risoluzione del contratto, rispetto all' eccepito aliud pro alio.
Con il secondo motivo di appello la lamenta la mancata applicazione dell'art. Pt_1
1453 c.c. assumendo che una differenza tra classe "C" e "G" nella certificazione energetica di un immobile equivarrebbe alla vendita di aliud pro alio.
Il motivo di appello è infondato. Infatti, la classe energetica diversa non rende il bene compravenduto appartenente a un “ genere diverso”, essendo il bene immutato nella sua materialità, né lo stesso è inservibile o del tutto privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente (Cass 13612/13; 26953/08). Neppure è pertinente il richiamo alla c.d. “direttiva case green” atteso che, come correttamente rilevato dal primo giudice “da un lato, quest'ultima prospetta limiti alle vendita degli immobili in classe energetica inferiore alla “D” solo dall'1.1.2030 (così, a ben vedere, confermando che – pure nella prospettiva del diritto comunitario
– allo stato non sussiste alcun limite alla commerciabilità del bene, né limiti si prospettano per un lustro, lasso di tempo obiettivamente significativo) e, d'altro lato, trattandosi di direttiva, è tipologia di norma non idonea ad essere applicata nei rapporti “orizzontali”, imponendosi, a tal fine, norme nazionali di recepimento;

5 prima dell'emanazione delle quali, quindi, è del tutto prematuro configurare qualsiasi scenario(tanto più versandosi in un ambito assai sensibile al mutamento di indirizzo politico delle Istituzioni comunitarie e nazionali, cosicché – a ben vedere – non vi è neppure certezza che limiti e/o obblighi saranno mai previsti e/o diventeranno mai efficaci)” .
Con il terzo motivo di appello la lamenta l'esclusione della responsabilità ex Pt_1 art. 1669 c.c.: ritiene, infatti, che i vizi del tetto siano gravi e rientranti in tale norma. In particolare, assume l'appellante che ” il fatto che l'immobile acquistato non possa rientrare nella classe C, come dichiarato dai venditori, è dovuto al fatto che esso presenta vizi e difetti di gravità tale da configurare la speciale responsabilità dei venditori, quali committenti delle opere di ristrutturazione eseguite le quali non hanno consentito di raggiungere il livello di qualità promessa”.

Tanto premesso, la corte osserva quanto segue. L'immobile è stato oggetto di ristrutturazione ( pacificamente ben nota ai compratori essendo il capitolato dei lavori allegato alla proposta) che non ha comportato la coibentazione dei muri esterni né il rifacimento del tetto né del sottotetto/solaio, oggetto questi ultimi delle osservazioni del perito della che ha riscontrato la Pt_1 mancanza di coibentazione della soletta del sottotetto e la vetustà del tetto. Pertanto, alla luce di quanto sopra deve escludersi che gli interventi manutentivi
(rifacimenti di intonaci, pavimenti, porte, sanitari, impianti di riscaldamento, gas , elettrico, fognatura, impianto tv), possano aver cagionato il vizio lamentato da parte appellante, non avendo riguardato la struttura dell'edificio peraltro risalente al 1965, come emerge dal titolo di provenienza, con ciò dovendosi escludere la responsabilità del venditore costruttore ex art 1669 cc.
Con il quarto motivo di appello, l'appellante censura la decisione del primo giudice laddove ha escluso la fattispecie della truffa contrattuale. Assume l'appellante che i venditori, avendo consegnato una attestazione energetica (in tesi) non veritiera , hanno tratto in inganno l'appellante inducendola ( con artifici e raggiri) ad acquistare l'immobile nella convinzione che esso rientrasse nella classe di efficienza C. Anche questo motivo di appello non è fondato. Infatti correttamente il giudice ha escluso la sussistenza del dolo incidente atteso che l'acquirente si era indotta ad acquistare l'immobile a prescindere dall'esito dell'attestazione energetica , non disponibile al momento in cui la ha formulato la proposta di acquisto poi Pt_1 accettata dai venditori. In ogni caso è da escludere la sussistenza della fattispecie delittuosa che presuppone il dolo ( ossia la consapevolezza che l'attestazione energetica era errata e la volontà di trarne profitto) nel caso concreto non dimostrato, ben potendo (in tesi) aver errato il tecnico certificatore all'insaputa dei venditori.
6 Alla luce di quanto sopra anche le richieste istruttorie riproposte in questa sede vertono su circostanze irrilevanti ai fini della decisione nonché generiche.
Occorre, dunque, esaminare l' appello incidentale con cui i sig e CP_1 CP_2 chiedono che , in riforma parziale della sentenza di primo grado , l'appellante Sig.ra sia condannata alla refusione ai convenuti delle spese di lite di primo Parte_1 grado, nella misura di complessiva di Euro 11.883,95= oltre accessori di legge, anziché il minor importo di 5.260,50= Euro liquidato in primo grado.
Assume, in particolare, parte appellante incidentale che il Giudice di primo grado non ha liquidato le spese tenendo conto del valore effettivo della controversia e non ha applicato, sebbene richiesto con il deposito della nota spese , l'aumento del 30% dei compensi liquidati, a fronte dell'assistenza prestata a più parti, signori CP_1 ed , aventi la stessa posizione processuale, in quanto comproprietari CP_2 dell'immobile compravenduto. L'appello incidentale è fondato. Il giudice di prime cure ha liquidato le spese ritenendo la controversia di valore indeterminabile laddove, invece, avrebbe dovuto considerare il valore della lite di euro 76.390,50 ( s.u. 23-7-25 n. 20805), sicchè, in concreto, l'importo liquidato risulta essere inferiore ai minimi tariffari sebbene il giudice abbia statuito di attenersi ai valori medi , pur diminuiti di ½ per alcune voci. Si legge, infatti, nella sentenza “Il regolamento delle spese di lite, come per legge, segue la soccombenza, con conseguente condanna di parte attrice a rifonderle a quelle convenute per l'importo liquidato in dispositivo ex D.M. n. 55/2014, stante il valore e l'oggetto della causa, l'esigua durata del giudizio, il fatto che non si è tenuta alcuna udienza in presenza e l'attività processuale svolta, precisato che, ex art. 4, comma 1, D.M. n. 55/2014 cit., si procede a diminuire in misura del 50% i valori medi di cui alle tabelle allegate al D.M. cit. sia per la “fase istruttoria e/o di trattazione” (limitata alla predisposizione ed al deposito a PCT delle memorie ex art. 171 ter c.p.c., in assenza di attività istruttoria), sia per la “fase decisionale” (stante la semplificazione di tale fase, con sentenza emessa ex art. 281 sexies c.p.c. a seguito di “trattazione scritta”).”
Nulla viene statuito, poi, in ordine al richiesto aumento del 30%
Dunque , la sentenza deve essere riformata nella parte in cui il giudice ha liquidato le spese legali nel minor importo di Euro 5.260,50=, anziché nell'importo di Euro 9.141,50 oltre accessori di legge , considerato il valore della domanda di primo grado e il dettato del DM 55/2014:
- Fase di studio della controversia Euro 2.552,00=
- Fase introduttiva Euro 1.628,00=
- Fase istruttoria e/o di trattazione (al 50%) Euro 2.835,00=

7 - Fase decisionale (al 50%) Euro 2.126,50=
Totale Euro 9.141,50
Quanto alla richiesta maggiorazione del 30% ritiene la corte che, considerata la identità delle posizioni dei due convenuti e dunque l'identità della difesa nonché la modesta complessità della vertenza, tale maggiorazione non debba essere riconosciuta. L'appello principale è dunque inaccoglibile mentre deve essere accolto l'appello incidentale e l'appellante principale è tenuta al pagamento delle spese del grado che si liquidano in dispositivo sulla base del valore della lite, delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti. Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza impugnata del Parte_1 tribunale di Monza n. 70/25 del 16-2-25; in accoglimento dell'appello incidentale e in parziale riforma della sentenza di primo grado condanna a pagare a e le spese del Parte_1 CP_1 CP_2 giudizio di primo grado come riliquidate in euro 9.141,50 oltre spese generali e oneri di legge;
condanna altresì a pagare a e le spese Parte_1 CP_1 CP_2 del II grado che liquida in euro 9.900,00 oltre spese generali e oneri di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.
Così deciso in Milano, 24/09/2025 Il Consigliere estensore Il Presidente
Irene UP RI NT
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