CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile
Nel processo civile d'appello, iscritto al n. 3698/2021 R.G., pendente tra e la , con Parte_1 Controparte_1
ordinanza depositata l'14.07.2025, questa Corte così disponeva: “Ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., assegna termine sino al 24/10/2025 per il deposito di note illustrative e conclusive”.
La Corte, lette le note scritte depositate dalle parti e visti gli atti di causa, decideva la lite come da sentenza che segue, procedendo al contestuale deposito della stessa, che tiene luogo della lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente -
- dr. Antonio Quaranta - Consigliere -
- dr. Massimiliano Sacchi - Consigliere Relatore -
ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., ha pronunziato la seguente: S E N T E N Z A nel processo civile d'appello iscritto al n. 3698/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, avverso la sentenza n. 2065/2021 del
Tribunale di Napoli, pubblicata in data 2 marzo 2021, non notificata, pendente
TRA
(P.I. .F. ), in Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2
persona del suo presidente e legale rapp.te p.t., ing. Controparte_2
domiciliato per la carica presso la sede consortile in Napoli,
[...]
alla Via G. Porzio n. 4, Centro Direzionale - Sopralzo Ovest, rappresentato e difeso dagli avv.ti Bruno Cimadomo (C.F.
[...]
) e EO IA NO (C.F. C.F._1 C.F._2
), presso i quali elettivamente domicilia in Napoli, al Rione
[...]
Sirignano n. 6, giusta procura in calce all'atto di appello;

APPELLANTE
E
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_3
persona del legale rappresentante Controparte_1
rappresentata e difesa, giusta procura in calce all'atto di costituzione, dall'Avv. Sabrina Varricchio (C.F. ) e dall'Avv. CodiceFiscale_3
OM LA (C.F. ); CodiceFiscale_4
APPELLATA
Oggetto: pagamento contributi consortili.
pag. 2/27 Conclusioni:
per l'appellante: “a) accogliersi l'appello proposto;
e per l'effetto: b) riformarsi l'impugnata sentenza;
c) accogliersi il motivo di appello con cui si è dedotto il vizio della sentenza di primo grado per aver erroneamente affermato l'effetto preclusivo, derivante sulla controversia in esame, dal giudicato formatosi sulla sentenza di Codesta Ecc.ma Corte
n. 470/2009, richiamata in narrativa;
d) rigettarsi, quindi, ogni domanda, eccezione o deduzione, principale o subordinata, avanzata dall'appellata, con conseguente conferma della piena validità ed efficacia del decreto ingiuntivo opposto ex adverso e, in ogni caso, per la fondatezza di tutte le domande , eccezioni e richieste formulate dall'opposto nella fase di opposizione, per i motivi ampiamente esposti nel presente atto, previa modifica della ricostruzione dei fatti contenuti in sentenza nei termini richiesti dall'appellante; e) condannarsi
l'appellata alla refusione di spese e compensi delle diverse fasi processuali, compresa la maggiorazione del 15% per spese generali, oltre
IVA e CPA, come per legge, previa rideterminazione dell'importo delle competenze del primo grado di giudizio, in funzione del maggior valore della causa, scaturente dall'accoglimento dei precedenti motivi di gravame.”.
Per la : “a) Ai sensi del 348 bis, Controparte_1
c.p.c., accertare e dichiarare che l'appello proposto non ha una ragionevole probabilità di essere accolto con condanna dell'appellante non solo alle spese e competenze di causa con attribuzione ai sottoscritti procuratori, ma anche al risarcimento dei danni ex art.96 c.p.c.; b) In
pag. 3/27 subordine, accertare e dichiarare l'appello proposto improponibile, inammissibile e comunque infondato con condanna dell'appellante alle spese e competenze di causa con attribuzione;
c) In via condizionata al mancato accoglimento delle precedenti richieste, accogliere la proposta opposizione del decreto ingiuntivo n. 8734/2019 per tutte le ragioni contenute nell'atto di opposizione che vengono qui richiamate anche ai sensi dell'art. 346 c.p.c. con vittoria di spese e onorari del doppio grado, sempre con attribuzione”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con ricorso ex artt. 633 ss. c.p.c., il chiedeva al Parte_1
Tribunale di Napoli di ingiungere, alla Controparte_1
il pagamento della complessiva somma di euro 20.234,21, a
[...]
titolo di oneri consortili rimasti insoluti.
A fondamento della domanda, l'istante deduceva che: - il , Parte_1
costituito con atto notarile per notar del 28.12.1983 tra Persona_1
tutti i proprietari del Centro Direzionale Ovest di Napoli, aveva, tra l'altro ad oggetto: a) la pulizia ordinaria delle strade, manufatti, spazi ed aree private intercondominiali sottoposte a servitù di uso pubblico descritti nei singoli rogiti notarili;
b) la custodia diurna e notturna dell'intero complesso inteso come universalità dei beni di proprietà dei singoli consorziati;
c) quanto altro finalizzato alla tutela ed alla promozione dei valori immobiliari;
- l'appartenenza al suddetto consorzio era prevista come obbligatoria per tutti i proprietari di immobili ricadenti nel Centro Direzionale, con obbligo per i consorziati pag. 4/27 originari di trasferire, in caso di vendita totale o parziale dei beni di cui erano titolari, il vincolo associativo all'acquirente; - con atti per notar del 30.11.1987 venivano approvati i testi coordinati dell'atto Per_2
costitutivo e dello statuto del suddetto consorzio;
- il consorzio era stato costituito al fine di assicurare l'erogazione di servizi in favore degli immobili ricadenti nel comprensorio del Centro Direzionale che era costituito da 53 fabbricati, ciascuno dei quali era circondato da un'area di pertinenza, in massima parte scoperta e sottoposta a servitù di uso pubblico;
- ciascuno dei consorziati partecipava ai costi consortili mediante versamenti di contributi deliberati dall'Assemblea in sede di approvazione di bilancio, preventivo e consuntivo, finalizzati al funzionamento del , il quale non aveva scopo di lucro;
- lo Parte_1
statuto consortile disciplinava le modalità ed i tempi di versamento di tali contributi da parte dei soci;
- l Controparte_1
aveva conseguito la qualità di associata contestualmente
[...]
all'acquisto di alcuni immobili ubicati nel Centro Direzionale Ovest, isola F4, manifestando nel relativo titolo di acquisto - costituito dall'atto di assegnazione da parte della Cooperativa Center Office che ne era originariamente proprietaria – la volontà di subentro al proprio dante causa nello status di associato, in osservanza delle modalità di trasferimento della quota associativa previste dall'art. 3 dello statuto consortile;
- l nella qualità di associata al , era tenuta a CP_1 Parte_1
farsi carico dei contribuiti consortili inerenti ai beni di cui era titolare, nella misura determinata dall'Assemblea consortile che approvava i relativi bilanci, consuntivi e preventivi, per ciascun esercizio.
pag. 5/27 In accoglimento del ricorso, il Tribunale di Napoli, con decreto ingiuntivo n. 8734/2019 del 29 novembre 2019, notificato il 2 dicembre 2019, ingiungeva all di pagare, in favore del ricorrente, la somma di euro 20.234,21, oltre accessori.
Con citazione, notificata in data 13.01.2020, la Controparte_1
nell'opporsi al predetto decreto, eccepiva, in via
[...]
preliminare, l'improponibilità dell'avversa domanda, evidenziando che
“esiste una sentenza passata in giudicato, in cui è stato stabilito che tra il
e la soc. non Parte_1 Controparte_1
esiste alcun vincolo contrattuale per il fatto che la stessa aveva acquistato un immobile sito nel Centro Direzionale di Napoli”.
La società opponente eccepiva, altresì, la nullità dell'oggetto consortile, la nullità della clausola di cui all'art. 3 dello Statuto, nonché la nullità delle delibere di approvazione degli oneri stante la sua mancata partecipazione all'assemblea e, in via subordinata, la prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, trattandosi di somme di denaro che dovevano essere corrisposte annualmente.
Con comparsa ritualmente depositata, si costituiva il
[...]
resistendo, in primo luogo, all'eccezione di giudicato Parte_1
proposta dall'opponente, sostenendo che l'effetto preclusivo del giudicato poteva operare unicamente in presenza di identità di parti, petitum e causa petendi, mentre il giudizio richiamato dall'opponente aveva ad oggetto immobili diversi, ubicati in una differente isola edificatoria (E/5) ed acquistati dall'APG con titolo diverso. L'opposto contestava, altresì, la fondatezza delle eccezioni di merito Parte_1
pag. 6/27 proposte dall'APG, concludendo per il rigetto dell'opposizione e la conferma del d.i..
Con ordinanza del 22 luglio 2020, il Tribunale rigettava l'istanza di concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo.
La causa, concessi alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, VI comma c.p.c., veniva rinviata, senza il compimento di attività istruttoria, all'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. del 2 marzo 2021.
All'esito, il Tribunale pronunciava la sentenza indicata in epigrafe, con la quale così provvedeva: “Accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 8734/2019 emesso dal Tribunale di Napoli;

Condanna il Controparte_3
”, in persona del suo Presidente e legale rappresentante p.t.,al
[...]
pagamento delle spese di lite in favore della società
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., che si Controparte_1
liquidano in euro 2.905,00 oltre accessori come per legge”.
§ 2.
Avverso la sentenza di primo grado, non notificata ai fini della decorrenza del termine cd. breve, interponeva appello, con citazione notificata in data 9.9.2021, nel rispetto del termine semestrale ex art. 327 c.p.c., il sollecitandone l'integrale riforma e Parte_1
chiedendo accogliersi le sopra riportate conclusioni.
Con comparsa depositata in data 19.1.2022, si costituiva in giudizio la la quale eccepiva Controparte_1
preliminarmente l'inammissibilità dell'appello per carenza di sinteticità e chiarezza dell'atto, nonché per violazione degli artt. 342 e pag. 7/27 348 bis c.p.c. e, nel merito, ne contestava la fondatezza, concludendo, in ogni caso, per l'accoglimento delle “ragioni contenute nell'atto di opposizione che vengono qui richiamate anche ai sensi dell'art. 346
c.p.c.”.
All'esito di plurimi rinvii per la precisazione delle conclusioni, la Corte, come da ordinanza depositata il 14.07.2025, dinanzi riportata, disponeva, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la sostituzione dell'udienza per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., mediante concessione alle parti del termine fino al
24.10.2025 per il deposito di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni. Il fascicolo veniva, inoltre, scardinato dal ruolo del precedente Consigliere relatore ed assegnato alla relazione del
Consigliere dott. M. Sacchi.
Scaduti i termini accordati alle parti, sulle conclusioni dalle stesse rassegnate nelle note rispettivamente depositate, la causa era decisa dal Collegio.
§ 3.
Il Tribunale di Napoli accoglieva l'exceptio judicati proposta dalla società opponente, che, al riguardo, aveva invocato la sentenza n. 470 del 2009 della Corte d'Appello di Napoli, passata in giudicato, con la quale, all'esito di un precedente giudizio da essa instaurato nei confronti del , era stato accertato che non sussisteva alcun Parte_1
vincolo contrattuale tra la ed il Controparte_1
Parte_1
Il Giudice di prime cure riteneva che la sentenza n. 470 del 2009 della
Corte d'Appello di Napoli, nella parte in cui negava “l'esistenza di alcun pag. 8/27 vincolo contrattuale fra le medesime parti di cui al presente giudizio (e nello statuire altresì al punto d) della medesima sentenza che
l'opponente non era tenuta a corrispondere nessun contributo consortile) in relazione ad un medesimo rapporto giuridico concernente per
l'appunto un immobile acquistato all'epoca dall'odierna opponente all'interno delle aree di interesse delle attività del (ovvero il Parte_1
Centro Direzionale di Napoli) relativamente al pagamento di oneri consortili, costituisce, con riguardo a quanto qui pertiene,
“l'accertamento … circa una situazione giuridica” o “la risoluzione di una questione di fatto o di diritto” che incide su un punto decisivo comune ad entrambe le cause”.
Con tale statuizione, quindi, il Giudice disattendeva il rilievo difensivo del , che, nell'opporsi all'avversa eccezione, aveva Parte_1
evidenziato di avere agito in giudizio per ottenere la condanna dell'APG al pagamento degli oneri consortili concernenti la proprietà, in capo alla parte, di un immobile diverso rispetto a quello cui si era fatto riferimento nel precedente giudizio, conclusosi con la sentenza di accertamento negativo del vincolo.
§ 4.
Il nel censurare il predetto capo di sentenza, Parte_1
deduceva che il giudizio, da esso introdotto con il ricorso monitorio per ottenere il pagamento dei canoni consortili, aveva una causa petendi ed un petitum differenti rispetto al giudizio in cui si era formato il giudicato, il quale era stato instaurato dalla società, odierna appellata, nei confronti del , per l'accertamento negativo di vincoli Parte_1
contrattuali tra le parti derivanti dall'essere la consorziata proprietaria pag. 9/27 di immobili posti in un differente fabbricato del Centro Direzionale di
Napoli.
In particolare, l'appellante deduceva che il Tribunale aveva falsamente applicato i principi desumibili dalla giurisprudenza di legittimità in materia di giudicato atteso che, nel caso di specie, il petitum e la causa petendi delle controversie erano diversi “in quanto non solo la domanda di pagamento si riferiva ad immobili diversi dal primo giudizio ed a differenti annualità, ma acquistati… in forza di un titolo di proprietà successivo e diverso dal precedente”, come riconosciuto dalla stessa .
Pertanto, opinava l'appellante, alcuna preclusione alla proposizione della domanda poteva derivare dal passaggio in giudicato della sentenza della Corte d'Appello n. 470 del 2009.
§ 5.
Deve preliminarmente disattendersi l'eccezione di inammissibilità dell'appello, sollevata dall'appellata.
Invero, con riguardo alla dedotta inosservanza del disposto di cui all'art. 342 c.p.c., l'appello in esame è da ritenersi ammissibile, poiché consente d'individuare in modo chiaro ed esauriente il quantum appellatum, risultando circoscritto il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata, nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono, e formulate, sotto il profilo qualitativo, diverse e chiare ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la (astratta) idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata.
In relazione, poi, alla paventata inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., è sufficiente replicare che ” La scelta del giudice pag. 10/27 d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affermare
l'inammissibilità per assenza di ragionevole probabilità di accoglimento;
pertanto, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell'art. 348-ter, comma 1, c.p.c., la questione di inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, che è l'unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, "in procedendo" o
"in iudicando", e non per il solo fatto del non esservi stata decisione nelle forme semplificate” (cfr. Cass. Civ. Sez.

6 - L, Ordinanza n. 37272 del
29/11/2021).
§ 6.
Venendo al merito, il motivo di appello dinanzi riportato è fondato.
Non è, infatti, condivisibile l'affermazione del primo Giudice, laddove ha ritenuto che l'autorità di giudicato della sentenza della Corte
d'Appello n. 470 del 2009 fosse invocabile nel presente giudizio, poiché essa aveva operato un “accertamento … circa una situazione giuridica” o
“la risoluzione di una questione di fatto o di diritto”” idonea ad esser considerata come antecedente logico della domanda oggetto del ricorso monitorio.
Nel pervenire a tale conclusione, il primo Giudice ha, invero, omesso di valorizzare il principio secondo il quale “L'autorità del giudicato sostanziale opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell'azione e presuppone, quindi, che la causa precedente e quella in atto abbiano in comune, oltre ai soggetti, anche il petitum e la causa petendi, restando irrilevante, a tal fine, l'eventuale identità delle questioni pag. 11/27 giuridiche o di fatto da esaminare per pervenire alla decisione” (Cass.
Civ. Ordinanza n. 32545 del 14/12/2024).
Né, in contrario, giova obiettare che il rapporto giuridico, instauratosi per effetto del contratto esaminato dalla Corte di Appello nella sentenza n. 470/09, sia identico a quello nascente tra le parti con l'atto di acquisto da cui ha avuto origine la presente causa.
Infatti, il principio, cui la difesa dell'appellata ha inteso richiamarsi, secondo il quale “Qualora in due giudizi tra le stesse parti siano fatti valere due crediti fondati sul medesimo rapporto giuridico ed uno dei due sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica, ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza con autorità di cosa giudicata, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, e ciò anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il "petitum" del primo”, presuppone che tra le due cause sia ravvisabile l'identità del rapporto giuridico (cfr. Cass. civ. Sez. 3 - , Ordinanza n. 27013 del 14/09/2022, concernente il caso in cui, in due successivi giudizi, erano stati azionati crediti nascenti da uno stesso rapporto, relativo al noleggio di attrezzature necessarie per l'effettuazione di intercettazioni ambientali in favore di una serie di uffici della Procura della Repubblica).
A ben vedere, tuttavia, nella fattispecie al vaglio di questa Corte,
l'identità del rapporto, rispetto a quello oggetto della sentenza del
2009 passata in giudicato, non è ravvisabile. pag. 12/27 Invero, il giudicato si è formato sulla domanda con cui la
[...]
premettendo di essere proprietaria di immobili Controparte_1
posti nel fabbricato E/5 del Centro Direzionale di Napoli, chiedeva accertarsi la non sussistenza di vincoli contrattuali tra la stessa e il odierno appellante e, in via subordinata, nel caso di ritenuta Parte_1
sussistenza del vincolo, di dichiarare la nullità della clausola contenuta nell'art 3 dello Statuto.
La domanda di accertamento negativo, su cui ha pronunciato questa
Corte nel 2009, aveva, quindi, ad oggetto eventuali obbligazioni di natura contrattuale nascenti dalla titolarità, in capo all'istante , di immobili siti nel fabbricato E/5 del Centro Direzionale di Napoli.
La domanda proposta nel presente giudizio dal odierno Parte_1
appellante, invece, ha ad oggetto il pagamento di oneri consortili rimasti insoluti che si riferiscono alla titolarità, da parte dell , di
“alcuni immobili ubicati nel Centro Direzionale Ovest, isola F4”.
A quanto osservato deve soggiungersi che la stessa proprietà dei suddetti cespiti è stata acquistata dall'originaria opponente sulla scorta di titoli diversi, in quanto, gli immobili siti nell'isola F4, cui inerivano gli oneri rimasti insoluti richiesti dal con il ricorso monitorio, Parte_1
erano oggetto dell'atto pubblico per notar del Giudice Rep. Per_3
50348, Racc. 9376, del 29 dicembre 2003, laddove quelli interessati dalla sentenza di questa Corte del 2009, passata in giudicato, ubicati all'isola E5, erano oggetto dell'atto per notar del Giudice del
03.08.1993 (prodotto in primo grado dall'originaria opponente in allegato alla memoria depositata il 21.12.2020).
pag. 13/27 Per quanto la soluzione delle due cause dipenda da una medesima questione giuridica, quale appunto quella concernente la natura giuridica degli oneri consortili e del rapporto dal quale essi originano, deve escludersi che ricorra, nella specie, l'identità di rapporto giuridico considerata dal precedente di legittimità dinanzi citato.
Pertanto, in ragione dell'evidente diversità dei beni immobili e dei relativi titoli di acquisto di essi, ad opera dell , - i quali rappresentano la causa petendi, essendo “ i fatti… costituenti le ragioni della domanda” ex art. 163, comma 3 n. 4 c.p.c., che, in controversie afferenti diritti eterodeterminati, come quella per cui è causa, devono essere indicati dalla parte attrice per il riconoscimento, anche negativo, del diritto -, va escluso che l'autorità di giudicato inerente alla statuizione di insussistenza di vincoli contrattuali tra le parti, rispetto alle unità immobiliari site nel fabbricato E/5 del Centro Direzionale, contenuta nella sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 470/2009, sia invocabile nel presente giudizio, avente ad oggetto il pagamento degli oneri consortili non corrisposti dall , quale proprietaria di immobili siti nel fabbricato F4 del Centro Direzionale.
§ 7.
Acclarata, quindi, la non operatività, per effetto della sentenza del
2009, di un vincolo alla proposizione, ad opera del , di una Parte_1
domanda di pagamento relativi ad oneri consortili afferenti alla proprietà degli immobili ubicati nell'isola F4, vanno a questo punto esaminate le eccezioni sollevate con l'originaria opposizione a decreto ingiuntivo, che il primo Giudice aveva ritenuto assorbite e che l ,
pag. 14/27 costituendosi in appello, ha espressamente riproposto per il caso di accoglimento del primo motivo di appello.
Sul punto giova rammentare che, nel proporre opposizione al decreto ingiuntivo, la contestava la spettanza degli oneri consortili in favore del odierno appellante, eccependo che l'oggetto del Parte_1
era impossibile nella parte in cui era finalizzato a garantire Parte_1
“la pulizia ordinaria della strada, manufatti, spazi ed aree private intercondominiali sottoposte a servitù di uso pubblico”, beni che, siccome appartenevano al potevano essere gestiti solo da Controparte_4
quest'ultimo, nonché nella parte in cui aveva ad oggetto “la custodia diurna e notturna dell'intero complesso inteso come universalità dei beni di proprietà dei singoli consorziati”. Inoltre, l'istante eccepiva che l'oggetto consortile era nullo poiché illecito nella parte in cui il servizio di custodia era svolto senza la necessaria licenza prefettizia, nonché indeterminato ed indeterminabile nella parte in cui l'oggetto consisteva nella “tutela e alla promozione dei valori immobiliari”.
La eccepiva, poi, che “la clausola contenuta nell'art. 3 dell'Atto
Costitutivo e nell'art. 3 dello Statuto del costituisce un onere Parte_1
reale”, come tale nullo, poiché non previsto ex lege, e che il Parte_1
non era qualificabile quale consorzio di urbanizzazione non essendovi beni in comune tra i singoli consorziati, sicché allo stesso era precluso ricorrere “a istituti dei consorzi di urbanizzazione, fondati su vincoli reali”.
Inoltre, la odierna appellata eccepiva la “nullità” e l'inopponibilità delle delibere dell'assemblea consortile con le quali venivano approvati i pag. 15/27 bilanci nei quali erano indicati gli oneri consortili a suo carico, non avendo la stessa partecipato all'assemblea.
§ 8.
Le eccezioni proposte dall , di seguito analiticamente esaminate, sono infondate.
Preliminarmente, va ribadito che il appellante ha fondato la Parte_1
sua pretesa creditoria sul presupposto che l'APG, quale proprietaria di
“alcuni immobili ubicati nel Centro Direzionale Ovest, isola F4, per aver manifestato nel relativo titolo di acquisto - costituito dall'atto di assegnazione della Cooperativa Center Office che ne era originariamente proprietaria – , la volontà di subentro, al proprio dante causa, nello status di associato, in osservanza delle modalità di trasferimento della quota associativa previste dall'art. 3 dello statuto consortile” era da considerarsi membro del e, come tale, obbligata al Parte_1
pagamento degli oneri consortili richiesti.
In particolare, ha allegato che la partecipazione al “ era Parte_1
prevista come obbligatoria per tutti i proprietari di immobili ricadenti nel suddetto comprensorio, con obbligo per i consorziati originali, di trasferire, in caso di vendita totale o parziale dei beni di cui erano titolari, il vincolo associativo all'acquirente”.
Ciò posto, va rilevato che la partecipazione dell'APG al
[...]
ha la sua genesi in un atto libero e volontario di adesione Parte_1
all'ente consortile compiuto dall'odierna appellata in occasione della stipula del contratto di assegnazione da parte della CENTER OFFICE soc. coop edilizia a r.l. in suo favore, quale socia della stessa, di distinte pag. 16/27 unità immobiliari site nell'isola F4 del comprensorio destinato a
«Centro Direzionale».
In particolare, la sottoscriveva ed approvava una specifica clausola con la quale essa dichiarava di “conoscere ed accettare, anche per i suoi aventi causa, detti titoli di provenienza, regolamento di condominio e tabelle millesimali, nonché tutti i patti di natura reale ed obbligatoria contenuti nell'atto di compravendita dell'area (su cui è stato realizzato il fabbricato) a rogito Notaio del 16 luglio 1987, citato in premessa, Per_4
ed in particolare quelli di cui agli articoli 3 (servitù), 7 (atto d'obbligo a rispetto delle prescrizioni della concessione edilizia), 8 (destinazione terziario) e 9 (regolamento consortile); dichiara, inoltre di conoscere ed accettare (sempre per se ed aventi causa), anche tutti gli altri atti richiamati nel detto atto per Notaio del 16 luglio 1987, nonché Per_4
l'atto rogato dal notaio in data 31 luglio 1987, trascritto il Persona_5
26 agosto 1987 ai n.ri 7724/12350, contenente interpretazione ed integrazione del capo 3 dell'elaborato allegato sub. "D" allo Statuto
Regolamento del Consorzio Centro Direzionale ovest, depositato negli atti del Notaio di Napoli con verbale del 28 dicembre 1983, Persona_1
trascritto il 25 gennaio 1984 ai n.ri 2726/2252”.
Tanto risulta dall'atto di assegnazione delle unità immobiliari, facenti parte del fabbricato F/4 del 29.12.2003 per notar del Giudice, Per_3
depositato in giudizio dal . Parte_1
La presenza di una simile pattuizione dimostra il fondamento volontaristico del rapporto associativo costituitosi tra la
[...]
e il appellante e induce, quindi, ad Controparte_1 Parte_1
pag. 17/27 escludere la natura reale (propter rem) dell'obbligazione di pagamento degli oneri consortili gravante su quest'ultima.
Del resto, con precipuo riferimento a fattispecie identiche a quella in esame, la Suprema Corte di Cassazione ha già più volte affermato che
“l'adesione al che costituisce un consorzio di urbanizzazione, Pt_1
può perfezionarsi mediante il meccanismo predisposto dall'autonomia privata ed attuarsi attraverso la semplice stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio
(nella specie, il Centro Direzionale di Napoli), essendo tale adesione - alla quale si ricollega l'assunzione dei corrispondenti obblighi dell'aderente contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al sia Parte_1
dallo stesso atto di trasferimento immobiliare, espressione della volontà di partecipare al da parte del nuovo acquirente” (cfr., in tal Parte_1
senso, Cass. Civ n. 14440/19; Cass. Civ. n. 27634/18, Cass. Civ. n.
18560/16 e Cass. Civ. n. 7427/12).
Dal canto suo, il ha preventivamente acconsentito, con Parte_1
un'apposita clausola statutaria di portata generale, all'ingresso al suo interno di tutti i proprietari (presenti e futuri) di immobili ubicati nel comprensorio denominato Centro Direzionale, in tal modo rendendo a sé opponibile la dichiarazione di adesione inserita nei singoli contratti di compravendita, ai quali esso rimane formalmente estraneo. Con la clausola di cui all'art. 3 dello statuto-regolamento del , Parte_1
depositato dal appellante in copia fotostatica, nel testo Parte_1
risultante a seguito delle modifiche apportate con delibera assembleare del 30 novembre 1987, viene sancito che «Fanno pag. 18/27 obbligatoriamente parte del tutti i proprietari e loro aventi Parte_1
causa di immobili, lotti, edifici interi o singoli appartamenti (questi ultimi, però, riuniti in condominio e rappresentati unitariamente dall'amministratore del condominio) del complesso immobiliare sito in Napoli nel comprensorio “Centro Direzionale Ovest” come meglio descritto al precedente art. 1, nonché i loro successori o aventi causa a qualunque titolo».
In conclusione, con riferimento alla dedotta nullità per violazione del principio di legalità conseguente alla previsione di un'obbligazione propter rem, il Collegio intende dare continuità, condividendolo, all'orientamento della S.C. secondo cui “In tema di consorzi di urbanizzazione, l'obbligo dell'associato di provvedere al pagamento degli oneri consortili non discende dall'essere proprietario, dunque da una "obligatio propter rem" atipica, ma dal vincolo apposto nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, che impone il loro pagamento per effetto della volontaria adesione al contratto in forza del quale il è stato costituito” (da ultimo Cass. Civ. Parte_1
n. 1468 del 25/01/2021; Cass. 16071/2007, Cass. 18146/2018; Cass.
18560/2016)
Pertanto, l'obbligazione gravante sulla consorziata non trova la propria fonte nel titolo di proprietà ma nella volontaria adesione al contratto aperto, per effetto del quale il è stato costituito, Parte_1
determinando tale volontà la contrattualizzazione del vincolo obbligatorio.
§ 9.
pag. 19/27 Con riferimento alla dedotta nullità dell'oggetto consortile, sia per impossibilità dello stesso sia per contrarietà a norme imperative, essendo il servizio di custodia attribuito in assenza dell'autorizzazione prefettizia, sia infine per indeterminatezza, il Collegio rileva che l'eccezione dell'APG sia priva di pregio.
Preliminarmente, giova chiarire che il Parte_1
contrariamente a quanto sostenuto dall , è riconducibile alla figura atipica dei consorzi di urbanizzazione, aggregazioni preordinate alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione o la fornitura di opere e servizi, che, proprio per la loro atipicità, sono disciplinati principalmente dallo statuto, e, solo sussidiariamente, dalla normativa in tema di associazioni non riconosciute e di comunione, non trovando invece applicazione le norme del codice civile in materia di consorzi (Cass. Civ. n. 18792 del
02/07/2021).
Ebbene, lo Statuto prevede che l'oggetto del è rappresentato Parte_1
dall'esecuzione di una serie di oneri temporanei e permanenti, questi ultimi così specificati: “A) Custodia diurna e notturna dell'intero complesso;
B) Pulizia ordinaria delle strade, manufatti, spazi ed aree private intercondominiali di uso pubblico, descritti nei singoli rogiti notarili” (art. 2 statuto-regolamento del ). Parte_1
Inoltre, compito del è, tra gli altri, quello di “assumere ogni Parte_1
attività ed iniziativa per il miglior godimento comune dei beni”.
, nell'eccepire la nullità dell'oggetto consortile, riteneva che gli oneri del di cui ai punti A) e B) sopra indicati fossero attività Parte_1
impossibili, pur senza richiamare il disposto dell'art. 2611 n. 2 c.c. che pag. 20/27 prevede lo scioglimento del per impossibilità dell'oggetto, Parte_1
stante l'appartenenza dei beni oggetto delle attività del al Parte_1
e, solo relativamente alla custodia, che si trattasse di Controparte_4
un oggetto illecito poiché la stessa veniva svolta senza la necessaria autorizzazione dalla . CP_5
Ebbene, le ragioni addotte dall'opponente in primo grado sono prive di pregio, posto che, con riguardo alla dedotta impossibilità dell'oggetto, lo stesso statuto individua nella concessione lo strumento giuridico mediante il quale il possa esercitare le attività ivi indicate, le Parte_1
quali venivano, in ogni caso, di fatto svolte senza che alcuna contestazione fosse sollevata al riguardo dalla stessa .
Quanto alla carenza di autorizzazione per l'esercizio del servizio di custodia da parte del va rilevato che l'opposto Parte_1 Parte_1
ha sostenuto che il “servizio viene espletato dai vigilanti, dipendenti del
, che rivestono la qualifica di guardie particolari giurate ed il Parte_1
è munito della specifica licenza di pubblica sicurezza, prevista Parte_1
dall'art. 134 del R.D. 773/1931, che individua il personale autorizzato dalla Prefettura allo svolgimento del servizio” (cfr. pg. 22 comparsa di costituzione in primo grado del . Parte_1
Tale affermazione, non contestata dalla , è sufficiente a dimostrare non solo la legittimità dell'attività di custodia come indicata nell'oggetto consortile, ma che l'oggetto del sia, anche in Parte_1
parte qua, possibile.
In ultimo, non sussiste la dedotta indeterminatezza dell'oggetto relativamente all'attività di effettuare “quant'altro finalizzato alla tutela
e alla promozione dei valori immobiliari”, in quanto lo Statuto non pag. 21/27 contempla tale attività tra gli oneri temporanei e permanenti del previsti agli artt. 1 e 2 sotto la generale rubrica “oggetto”, ove Parte_1
viene viceversa indicata l'attività di “assumere ogni attività ed iniziativa per il miglior godimento comune dei beni”, la quale, essendo strettamente connessa all'attività di manutenzione ordinaria e straordinaria è indicata come previsione di chiusura idonea a ricomprendere attività funzionali ad assicurare la realizzazione dell'oggetto consortile.
§ 10.
Passando ad esaminare il motivo di opposizione con il quale l eccepisce la “nullità” o comunque l'inopponibilità delle delibere consortili di approvazione dei rendiconti consuntivi e dei bilanci preventivi posti a base della domanda monitoria, siccome adottati dall'assemblea senza che la stessa ne avesse avuto conoscenza, il
Collegio ritiene che l'eccezione sia infondata.
In particolare, l'art. 13 dello statuto precisa che «gli edifici in condominio hanno diritto ad un solo rappresentante nella assemblea», soggiungendo che «l'Assemblea, regolarmente costituita, rappresenta
l'universalità dei consorziati» e che «le sue deliberazioni, prese in conformità del presente statuto, vincolano tutti i consorziati, ancorché non intervenuti o dissenzienti».
Dal tenore delle richiamate previsioni si evince che il meccanismo di funzionamento dell'assemblea consortile poggia, ancora una volta, su di una libera determinazione volitiva dei consorziati, i quali non possono, pertanto, dolersi del modo in cui hanno inteso esercitare la loro autonomia privata. pag. 22/27 Non si ravvisano, conseguentemente, valide ragioni per dichiarare nulle o comunque inopponibili all le delibere consortili di cui trattasi.
Del resto, al riguardo, in relazione ad una fattispecie analoga a quella in esame, la S.C., ribadendo quanto da essa già affermato in proprie precedenti pronunce, ha ritenuto che “fonte primaria della disciplina di siffatti consorzi, specie per quel che riguarda l'ordinamento interno e
l'amministrazione, è l'accordo delle parti sancito nell'atto costitutivo, onde nessun ostacolo giuridico è ravvisabile negli artt. 1105 e 1136 c.c., dettati dal codice civile in tema di comunione e condominio di edifici, a che l'atto costitutivo contenga clausole limitative del diritto di voto del consorziato, giacché tali clausole si muovono in uno spazio di autonomia negoziale liberamente praticabile, rispetto al quale le citate disposizioni del codice civile potrebbero, al più, venire invocate in via suppletiva, al fine di colmare eventuali lacune della regolamentazione pattizia (Cass. 9 febbraio 2007, n. 2877) ..” (cfr. Cass. civ. Sez. 1, Ordinanza n. 1468 del
2021).
§ 11.
La eccepiva, inoltre, il maturare della prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., trattandosi di somme di denaro che avrebbero dovuto esser corrisposte annualmente.
L'eccezione è infondata.
Sul punto, è sufficiente richiamare il principio secondo cui “Al credito per il pagamento degli oneri consortili deve ritenersi applicabile
l'ordinario termine di prescrizione decennale e non quello quinquennale, di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., in quanto tale obbligo non ha natura pag. 23/27 periodica - rinvenibile solo per la spesa che trovi la sua fonte in un atto presupposto immutabile, legale o negoziale, che veda la somma dovuta periodicamente come semplice frazionamento temporale del dovuto - ma presuppone distinte deliberazioni consortili di approvazione del rendiconto che rendono annualmente esigibile l'obbligo di pagamento
"pro quota" da parte del singolo consorziato” (Cass. Civ. n. 21625 del
20/07/2023).
Nella specie, quindi, premesso che il , in sede monitoria, ha Parte_1
domandato il pagamento degli oneri consortili per il periodo dal 2004 al 2016, il termine di prescrizione risulta essere stato tempestivamente interrotto, mediante la documentata trasmissione, all'odierna appellata, di richieste stragiudiziali di pagamento nelle date del
4.5.2009, 22.11.2012, 21.11.2016 e, da ultimo, ovviamente, con la notifica, risalente al 2.12.2019.
§ 12.
L'appello deve, pertanto, essere accolto e, in accoglimento dell'originaria domanda, l'odierna appellata deve essere condannata a pagare, in favore del , l'importo di € 20.234,21, oggetto del Parte_1
monitorio opposto, oltre interessi al tasso legale dal 21.11.2016, data dell'ultima lettera di costituzione in mora relativa a tutte le annualità oggetto di domanda, al soddisfo.
In ordine al tipo di statuizione da adottare è, invero, necessario rimarcare che, poiché la decisione adottata dal primo giudice ha comportato la definitiva caducazione del provvedimento monitorio opposto, la presente sentenza non può produrre l'effetto di far rivivere il decreto ingiuntivo già revocato, ormai non più costituente titolo pag. 24/27 idoneo per iniziare o proseguire l'esecuzione forzata (cfr., Cass. n.
20868/17 [ord.]).
§ 13.
La riforma della pronuncia gravata impone alla Corte di provvedere d'ufficio a un nuovo regolamento delle spese del doppio grado di giudizio, il cui onere deve essere attribuito e ripartito avendo riguardo all'esito finale della lite (cfr., ex multis, Cass. n. 6259/14 [ord.], Cass. n.
14633/12 e Cass. n. 18837/10).
In conformità al cennato criterio, tali spese debbono seguire la soccombenza della e si liquidano, per la fase monitoria e per entrambi i gradi di giudizio, nella misura indicata in dispositivo, a norma del D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del
13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, essendosi la prestazione professionale esaurita, nella specie, in epoca successiva a detta data, con applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore da euro 5.201,00 ad euro 26.000,00, secondo il criterio del decisum, con riconoscimento dei compensi tabellari medi per tutte le fasi, ad eccezione di quella di trattazione/istruttoria dell'appello, in relazione alla quale, stante la ridotta attività difensiva espletata, appare equa l'applicazione dei minimi.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
con atto di citazione notificato il 9.9.2021, nei confronti di Parte_1
pag. 25/27 avverso la sentenza in epigrafe Controparte_1
indicata, così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza ed in accoglimento della domanda proposta dal condanna Parte_1 Controparte_1
a pagare, in favore dell'appellante, l'importo di
[...]
euro 20.234,21, oltre interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 co. 1 c.c. dal 21.11.2016 al soddisfo;

b) condanna alla rifusione, in Controparte_1
favore dell'appellante, delle spese processuali, che liquida, per la fase monitoria, in euro 145,5 per esborsi, euro 567,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, per il giudizio di primo grado, in euro 5.077,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, per il giudizio di appello, in euro 382,5 per esborsi, euro 4.888,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 24/10/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente dr. Massimiliano Sacchi dr. Alessandro Cocchiara
(Il presente provvedimento è stato interamente redatto con la collaborazione dell'Aupp dott.ssa ) Persona_6
pag. 26/27 pag. 27/27