REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA SEZIONE SECONDA
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 3217/2024 R. G.
promossa da
Parte_1
[...]
- Attori -
rappresentati e difesi dall'Avv. D. Fazzi
CONTRO
CP_1
- Convenuto -
rappresentato e difeso dall'Avv. G. Tassi
in punto a: risoluzione negoziale.
All'udienza del 8/1/2025 la causa è stata decisa ai sensi dell'art 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza.
per parte attrice:
“- Contraiis reiectis – Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito Nel Merito:
In via principale: - accertare che il condomino sig. ha posto in essere e pone in essere condotte in CP_1 violazione del Regolamento Condominiale, avendo intrapreso nel proprio immobile in condominio, attività locative di affittacamere, alberghiere ed assistenziali, salvo altre, in contrasto agli usi consentiti dal Regolamento Condominiale e dalla normativa vigente;

- per l'effetto, dichiarare la risoluzione di ogni rapporto contrattuale stipulato da in CP_1 frode alla legge ed al regolamento e la cessazione delle condotte illegittime poste in essere dal resistente a danno dei ricorrenti e del condominio;
CP_1
- condannare il resistente al risarcimento di tutti i danni provocati ai ricorrenti con CP_1 riserva di quantificazione in corso di causa e/o, comunque, da determinarsi in via equitativa.
Con vittoria di spese e compensi di causa In via istruttoria:
Si chiede emettersi, a carico della parte resistente, ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. dei contratti di locazione e/o di concessione in godimento ed uso dei n. 2 appartamenti di Sua proprietà posti nell'edificio. Si chiede l'ammissione di prova per interrogatorio formale e per testi sul seguente capitolato: Vero che il sig. svolge attività di affittacamere negli appartamenti del Condominio di CP_1 via Claudia 5707
Vero che tra gli ospiti del sig. vi sono bambini, adolescenti e soggetti attenzionati dal CP_1 servizio sociale. Vero che nell'area cortiliva del sono presenti sacchi a pelo per Parte_2 bivacchi ed immondizia.
Vero che le parti comuni sono occupate da soggetti non abitanti nello stabile che vi bivaccano Vero che, in data 7/6/2024 alle ore 21, è stato aggredito da un cane nel cortile Testimone_1 condominiale che un soggetto mi ha aizzato

contro

Si indicano a testi:
, residente a [...] Controparte_2
, residente a [...] CP_3
residente a [...] CP_4
residente a [...]sul Panaro, Testimone_1 Parte_2 Con ogni e più ampia facoltà istruttoria”;
per parte convenuta:
“Ogni contraria domanda, istanza, eccezione, deduzione e produzione respinta. IN PRINICIPALE Accertata l'inesistenza di un regolamento condominiale contrattuale trascritto, che vieti esplicitamente ed espressamente lo svolgimento dell'attività di affittacamere all'interno delle proprietà esclusive, rigettare totalmente tutte le domande avanzate da controparte. IN VIA ISTRUTTORIA
La presente vertenza ha carattere documentale, per cui qualsiasi prova orale risulta superflua ed ininfluente ai fini del decidere e deve pertanto essere rispinta.
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenga ammissibile la prova orale, ci si oppone fin da ora all'ammissione delle prove per interrogatorio e testi richieste da controparte in quanto: Capitolo1: è documentale Capitolo 2: è valutativo
Capitolo 3: è documentale Capitolo 4: è negativo
Capitolo 5: è valutativo IN OGNI CASO Con vittoria di spese e compenso del presente giudizio”.
Svolgimento del processo.

1. Come da atti di causa e relativo verbale d'udienza.
Motivi della decisione.
2 2. Va preliminarmente esaminata la questione della legittimazione attiva, essendo il difetto della stessa suscettibile di cognizione officiosa in ogni stato e grado del giudizio (Trib. Modena -Cividali- 30/1/2018, n. 148; Trib. Modena -Grandi-
14/9/2021, n. 1260; Trib. Modena -Lucchi- 1/3/2023, n. 356).

3. Nel caso in esame, infatti, gli attori allegano di essere comproprietari di appartamenti siti in un condominio nel quale il convenuto adibisce altri due appartamenti, dei quali è proprietario, ad attività di affittacamere, che allegano essere svolta in violazione delle previsioni del regolamento condominiale, con conseguente violazione dell'art. 1130 C.c..
Di conseguenza gli attori chiedono, espressamente, con ricorso al giudice delle locazioni depositato ai sensi degli artt. 414 e 447 bis C.p.c., di provvedere ad accertare che il convenuto ha posto in essere e pone in essere condotte in Parte_2
violazione del Regolamento Condominiale e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione di ogni rapporto contrattuale stipulato dal medesimo in frode alla legge ed al regolamento e la cessazione delle condotte illegittime poste in essere dal , Parte_2
oltre alla sua condanna al risarcimento di tutti i danni provocati.
Parte convenuta contesta nel merito l'esistenza di un regolamento condominiale che vieta l'attività di affittacamere, e chiede il rigetto delle domande svolte.
Nessuna delle parti produce i contratti di locazione e/o di concessione in godimento ed uso dei due appartamenti del convenuto, dei quali infatti parte attrice chiede emettere ordine di esibizione ai sensi dell'art. 210 C.p.c..

4. Dalle menzionate evidenze documentali consegue che la domanda principale di parte attrice è volta alla risoluzione negoziale di rapporti contrattuali intercorrenti tra parte convenuta e terzi, estranei al giudizio, non identificati e non presenti nel giudizio medesimo, non avendone le parti chiesta la chiamata in causa.
La domanda di accertamento di violazione del regolamento condominiale è, all'evidenza, prodromica alla domanda di risoluzione negoziale, e priva di autonomia, anche perché come tale non potrebbe essere proposta con un ricorso con rito locatizio
3 dovendo essere invece oggetto di un giudizio ordinario di cognizione di natura condominiale, oltretutto di competenza di sezione diversa da quella della materia locatizia presso l'ufficio adito.
Pertanto, con riferimento alla domanda principale, di risoluzione negoziale, è evidente che parte attrice, non essendo parte dei contratti in questione, è priva di legittimazione attiva a richiedere la cessazione del vincolo negoziale intercorrente tra altre persone.
I rimedi contrattuali possono essere attivati solo dalle parti del contratto, il quale ha forza di legge esclusivamente tra le parti stesse, e a nessun terzo estraneo è consentito di chiedere la cessazione coattiva del vincolo negoziale sussistente tra i contraenti.

5. Ne consegue un insanabile difetto di legittimazione attiva di parte attrice.
Quanto sopra comporta l'integrale rigetto della domanda, senza necessità, né possibilità, di procedere ad istruttoria. In tale ottica è precluso ogni approfondimento probatorio, rigettato in istruttoria e richiesto anche in sede di precisazione delle conclusioni.
Attesa la verificata insussistenza di un presupposto della domanda, non occorre esaminare le altre questioni ed eccezioni, sollevate da parte convenuta, avendo la questione della legittimazione attiva rilievo del tutto assorbente.

6. Le spese -per valore dichiarato indeterminato e bassa complessità- seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P. Q. M.

il Tribunale definitivamente pronunciando, rigetta le domande svolte da e verso Parte_1 Parte_1 CP_1 con ricorso depositato in data 21/6/2024; dichiara tenuti e condanna e a rifondere a Parte_1 Parte_1 CP_1 le spese processuali che liquida in complessivi € 4.380,35, di cui € 571,35 per
[...] spese, oltre ad accessori dovuti come per legge.
Così deciso in Modena, il giorno 8/1/2025.

Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)
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