N. R.G. 2108/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2108/2022 promossa da:
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
MICHELE ORSOGNA;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ) e (cf: , CP_1 C.F._2 CP_2 C.F._3 con il patrocinio dell'Avv. MARTA DIANA;

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 247/2022 emessa dal Tribunale di Grosseto e pubblicata il 02/05/2022.
CONCLUSIONI
In data 29.10.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in riforma della sentenza impugnata, n. 247/2022 pubblicata il 02/05/2022 emessa dal Tribunale di Grosseto nel giudizio iscritto al n. 2849/2018 di RG, accogliere le seguenti conclusioni, già rassegnate nella memoria ex art. 183 6° comma n. 1 c.p.c. di primo grado, nei confronti dei sigg.ri nei confronti dei sigg.ri (c.f.: , e (c.f.: ) CP_2 C.F._3 CP_1 C.F._2 qui di seguito riportate: pagina 1 di 26 Si accolga l'opposizione e si dichiari nullo e revochi il decreto ingiuntivo opposto, perchè inammissibile ed improcedibile e ad ogni modo infondato e non provato.
Si accerti e/o dichiari l'intervenuta risoluzione della scrittura privata del 20.12.2017, in subordine dichiari la risoluzione della scrittura privata 20.12.2017, posto a fondamento del decreto ingiuntivo per grave inadempimento da parte dei sigg.ri e . CP_2 CP_1
In ogni caso si condannino i sigg.ri e , al risarcimento dei danni in CP_2 CP_1 favore del sig. della somma di € 50.918,57 o della diversa somma, Parte_1 maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa, per le causali sopra indicate.
In subordine, e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle precedenti richieste, si compensino, anche parzialmente, le somme versate dal dott. per la Parte_1 liberazione dell'immobile, per l'acquisto degli arredi e suppellett etenze legali per il rilascio dell'immobile, nonché le somme dovute per il mancato godimento dell'immobile e per il ritardo nella consegna materiale dell'immobile, così come saranno accertate in corso di causa, con la somma che eventualmente sarà riconosciuta ai sigg.ri
e . CP_2 CP_1
In ogni caso si condannino i sigg.ri e , alla restituzione delle somme CP_2 CP_1 di € 52.668,30, versate, a mezzo bonifico bancario in data 23.4.2019 (v.doc all), in loro favore dal sig. , rivenienti dal decreto ingiuntivo opposto reso esecutivo Parte_1 con ordinanza del 25.3.2019, con la maggiorazione della rivalutazione monetaria e degli interessi legali.
Oltre al rimborso delle ulteriori spese e competenze legali versate in ossequio alla sentenza di primo grado.
Vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, con la maggiorazione di rimborso forfettario spese generali, cap e iva come per legge.”
Per la parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis, in via preliminare dichiarare l'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. dell'appello proposto da e nel merito rigettare l'appello perché infondato in fatto ed in diritto Parte_1 per i motivi sopra esposti, con vittoria di competenze e spese di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Grosseto, con sentenza n. 247/2022 pubblicata il 02/05/2022, ha così deciso:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 733/18 (RG:
2099/2019) emesso dall'intestato Tribunale il 29.8.2018;
2) condanna l'attore a rifondere a parte convenuta le spese di lite, che liquida in €
7.254,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) come per legge, da liquidarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
pagina 2 di 26 1.1 ed avevano ottenuto il decreto ingiuntivo n. 733/2018 del CP_1 CP_3
29.8.2018 col quale il Tribunale di Grosseto aveva ingiunto a di pagare Parte_1 loro la somma di 50mila euro, oltre interessi e spese.
Avevano dedotto, a sostegno della domanda, di avere venduto al per rogito Parte_1
20.12.2017 del Notaio l'immobile sito in Follonica, Via Londra nn. 10 - 12, Persona_1 composto al piano terra da un'unità immobiliare con destinazione di locale commerciale
(ristorante-pizzeria) e al primo piano da un'unità con destinazione turistico ricettiva (bed & breakfast).
I contraenti, con scrittura privata stipulata a latere in pari data, avevano previsto che
«[…] l'acquirente avrebbe versato ai venditori la somma di euro 50.000,00 a seguito della consegna materiale degli immobili dei beni ivi contenuti. […]» (ricorso monitorio, pagg. 1-2).
Poiché i avevano «[…] adempiuto gli obblighi assunti con la scrittura suddetta, CP_2 provvedendo in data 10.04.2018 ad offrire tutti i beni mobili presenti nel locale rilasciati spontaneamente dal precedente affittuario ed oggi in piena diponibilità del debitore che vi esercita attività turistico ricettiva in maniera stabile e continuativa (docc.all.ti) […]» (ivi), essi avevano diritto al pagamento dell'importo di 50mila euro e, dinanzi al rifiuto del debitore, era necessario adire il giudice.
1.2 aveva opposto il decreto ingiuntivo. Parte_1


1.2.a L'opponente aveva dedotto che l'immobile commerciale (ristorante-pizzeria e
B&B) gli era stato promesso in vendita dai nel 2016 comprensivo di arredi e CP_2 suppellettili funzionali all'esercizio dell'attività.
L'immobile avrebbe dovuto essere libero e funzionante per l'attività commerciale al momento della vendita del 15.5.2017.
Il ritardo nella stipula del definitivo era dipeso da irregolarità amministrative dell'immobile e dall'occupazione di esso da parte di . Persona_2
I contraenti, peraltro, dopo lunghe trattative, «[…] per non ritardare ulteriormente la vendita ed evitare un contenzioso, stabilirono con scrittura privata del 20.12.2017 (v. doc. 2) di procedere comunque alla compravendita in pari data, stabilendo una riduzione del prezzo
e subordinarono il versamento di ulteriori 50.000,00, alla materiale consegna dell'immobile comprensivo di tutti i beni utili e necessari all'esercizio dell'attività commerciale, con esonero di ogni spesa da parte del sig. . […]» (opposizione, pag. 3). Parte_1
pagina 3 di 26 in vista della stagione estiva 2018, preoccupato dal ritardo dei venditori, Parte_1 eseguito un controllo presso la camera di commercio, «[…] Con stupore apprese che i venditori non potevano trasferire il possesso materiale degli immobili e neppure degli arredi
e suppellettili necessari all'esercizio dell'attività commerciale, in quanto l'immobile era condotto dalla società SO SRLS, amministrata dal sig. , proprietaria Persona_3 anche degli arredi ed attrezzi utili e necessari per l'esercizio dell'attività commerciale. […]»
(ivi, pag. 4).
con raccomandata a/r del 15/18.1.2018 aveva diffidato i ad adempiere Parte_1 CP_2 ex art. 1454 c.c., ma invano, così che il contratto doveva considerarsi risolto ipso iure per inadempimento della controparte, ovvero, comunque, lo si doveva risolvere per loro grave inadempimento.
poi, era stato costretto a darsi cura della liberazione dell'immobile, a seguito Parte_1 di trattativa con SO srls;
nonché a farsi carico di lavori straordinari, essendo fuori norma l'impianto elettrico, tanto da provocare la chiusura ordinata a seguito di intervento dei VVFF.
Solo il 10.4.2018 i a ministero del loro avvocato, avevano risposto alla diffida ad CP_2 adempiere, sostenendo d'essere adempienti, in questi termini: “… i beni aziendali oggetto di accordo sono disponibili all'assegnazione in favore del Suo assistito che invito Suo tramite a dare conferma di accettazione in tal senso. Al fine di consentire tutte le attività connesse al corretto adempimento, La invito inoltre a comunicare le volontà del sig.
[...] entro il termine delle ore 13.00 di lunedì 16 aprile 2018, mediante comunicazione Parte_1 indirizzata alla scrivente procuratrice al recapito pec Comunico Email_1 altresì che per il rilascio dell'immobile compravenduto, i miei assistiti non hanno titolo per domandarne l'esecuzione, con ciò vorrà provvedere l'attuale proprietario tramite professionista di sua fiducia, non potendo altrimenti disporre i signori ”. Pt_2
In realtà, aveva dovuto intraprendere

contro

SO srls un procedimento Parte_1 di media conciliazione, in esito al quale, il 23.5.2018, era stato raggiunto un accordo in base al quale versava € 18.500,00 alla società in cambio del rilascio dell'immobile. Parte_1
Il nocumento patito ammontava a € 50.918,57, di cui € 18.500,00 per rimborso delle somme corrisposte a SO srls;
€ 800,00 per i costi della mediazione ed € 6.618,57 per compensi legali della procedura;
€ 10.000,00 a titolo di cinque mensilità del canone di affitto ed € 10.000,00 per danni da occupazione abusiva dell'immobile; € 15.000,00 quale danno conseguente alla compromissione dell'organizzazione e della programmazione della stagione pagina 4 di 26 estiva, che aveva potuto iniziare solo a fine luglio 2018.
L'opponente aveva dunque rassegnato le seguenti conclusioni:
Si accolga l'opposizione e si dichiari nullo e revochi il decreto ingiuntivo opposto, perchè inammissibile ed improcedibile e ad ogni modo infondato e non provato.
Si accerti e/o dichiari l'intervenuta risoluzione della scrittura privata del 20.12.2017, in subordine dichiari la risoluzione della scrittura privata 20.12.2017, posto a fondamento del decreto ingiuntivo per grave inadempimento da parte dei sigg.ri CP_2
In ogni caso si condannino i sigg.ri e , al risarcimento dei CP_2 CP_1 danni in favore del sig. della somma di € 50.918,57 o della diversa Parte_1 somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa, per le causali sopra indicate.
In subordine, e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle precedenti richieste, si compensino, anche parzialmente, le somme versate dal dott. Parte_1 per la liberazione dell'immobile, per l'acquisto degli arredi e suppellettili, per le
[...] spese e competenze legali per il rilascio dell'immobile, nonché le somme dovute per il mancato godimento dell'immobile e per il ritardo nella consegna materiale dell'immobile, così come saranno accertate in corso di causa, con la somma che eventualmente sarà riconosciuta ai sigg.ri CP_2
Vittoria di spese e compensi del giudizio, con la maggiorazione di rimborso forfettario spese generali, cap e iva come per legge.
1.3 I si erano costituiti per resistere all'opposizione e alla domanda CP_2 riconvenzionale.
Essi avevano dedotto di avere adempiuto alle loro obbligazioni, avendo ottenuto già diversi mesi prima della vendita un provvedimento di rilascio contro l'unico conduttore presente nell'immobile, che era , come ben sapeva;
e di aver pignorato, con Per_3 Parte_1 conseguente assegnazione pronunciata il 20.4.2018, tutti i beni riposti nei locali, mettendoli a disposizione dell'odierno attore.
1.4 Il Tribunale di Grosseto, dopo lo scambio delle memorie ex art. 183 co. 6^ c.p.c., negato ingresso alle ulteriori prove articolate, aveva respinto l'opposizione e ogni pretesa del
Parte_1
pagina 5 di 26 Innanzitutto, il Tribunale ha ribadito il rigetto delle istanze istruttorie «[…] in quanto le prove orali articolate nelle memorie istruttorie vertono su circostanze documentali o irrilevanti ai fini del decidere […]».
Nel merito, il primo giudice ha premesso che risultava documentato che:
(-) con il contratto preliminare del 29.10.2016 i due immobili erano stati promessi in vendita al prezzo di 500mila euro, mentre col definitivo del 20.12.2017 il prezzo era stato ridotto a 450mila euro;

(-) la riduzione era stata concordata con la scrittura privata del 20.12.2017 (doc. 2 del ricorso monitorio), ove si era dato atto «[…] dell'equivoco in cui fosse incorso il promissario acquirente, il quale aveva ritenuto che l'oggetto della vendita includesse gli arredi, i suppellettili e gli attrezzi presenti nel locale commerciale, seppur appartenenti a terzi, nonché all'accollo da parte dei sigg. delle spese legali e tecniche necessarie a liberare CP_2
l'immobile dal conduttore moroso , che occupava il fondo in forza di contratto CP_4 concluso a ottobre 2014, risolto tuttavia con sentenza del Tribunale di Grosseto ad aprile
2017 (all. 13 dell'attore e all. 3 dei convenuti). Di conseguenza, previa rideterminazione del prezzo di vendita nella somma di € 450.000,00: la parte promittente venditrice s'impegnò ad acquisire e a trasferire al gli arredi, i suppellettili e gli attrezzi utili necessari Parte_1 all'esercizio dell'impresa contenuti all'interno del fondo commerciale nonché a sostenere le spese finalizzate alla liberazione dal conduttore moroso, consegnando all'acquirente il titolo esecutivo irrevocabile emesso dal Tribunale di Grosseto;
il promissario acquirente, dal suo canto, avrebbe versato alla controparte la somma di € 50.000,00 una volta consegnatigli materialmente i locali e i beni ivi presenti. […]».
Era da escludere che ignorasse l'esistenza di , posto che di essa si Parte_1 Per_3 faceva menzione nella scrittura privata del 20.12.2017; laddove SO srls non vantava diritti sull'immobile, posto che la locazione era stata stipulata in proprio dall , che ne era Per_3 socio e amministratore;
e contro il quale i già ad aprile 2017 avevano ottenuto la CP_2 sentenza di condanna al rilascio.
Non c'era alcun termine perentorio entro il quale i venditori avrebbero dovuto acquisire i beni mobili e consegnarli all'acquirente, così che, avendo essi fatto tutto quanto loro possibile in tal senso (pag. 4: «[…] dapprima notificando al sig. un pignoramento;
poi Per_3 ottenendo la nomina di un custode, visto il tentativo di quest'ultimo di vendere gli stessi in spregio al vincolo pignoratizio;
infine ottenendone l'assegnazione e notificando l'avviso di pagina 6 di 26 accesso a fine maggio 2018 (all.ti 4, 5, 7, 8, 10-13 dei convenuti) […]»), nessun inadempimento grave poteva loro ascriversi.
Quanto ai problemi dell'immobile, «[…] Il adduce di aver affrontato Parte_1 notevoli spese per ripristinare gli impianti dei locali, come da fatture che produce emesse da una ditta terza tra maggio e giugno 2018 (all.ti 14-18). Ora, se come sostenuto nell'atto di citazione l'acquirente apprese in sede di trattative con l'SO le criticità legate agli impianti degli immobili, e se gli interventi posti in essere di sua iniziativa erano già terminati al 20.6.2018, ci si deve interrogare sulle ragioni che lo indussero a non sollevare alcuna relativa obiezione nella mail del 26.6.2018, ove eppure censurava i gravi inadempimenti dei venditori nell'aver ritardato la messa a disposizione dei beni, prospettando guarda caso un controcredito risarcitorio pari alla somma che avrebbe dovuto pagargli. Né i sigg. sono stati in grado di verificare le doglianze attoree, visto che la CP_2 prima denuncia sugli impianti è avvenuta proprio con l'atto di citazione notificato a ottobre
2018, quando sia il Bed & Breakfast che il ristorante erano pienamente operativi. Tale ultima considerazione, peraltro, rende ancor più ambigua la contestazione svolta nella memoria n. 1 ex art. 183, co. 6 c.p.c. sulla mancata consegna da parte dei venditori di tutte le certificazioni di conformità degli impianti elettrici, idrici, del gas, nonché le certificazioni
REI delle pareti della cucina e la progettazione ingegneristica dell'impianto elettrico. Invero, in disparte il rilievo per cui all'art. 7 del contratto l'acquirente diede atto di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione relativa agli immobili venduti, comprensiva degli attestati di prestazione energetica, deve comunque osservarsi che se davvero tale documentazione fosse stata carente, il non avrebbe potuto intraprendere le Parte_1 attività commerciali poi avviate, né lo stesso ha allegato di averla acquisita aliunde. […]».
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, (di Parte_1 seguito anche appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, CP_1 ed (di seguito anche appellati), proponendo gravame avverso la
[...] CP_2 suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 In primo luogo, l'appellante si duole della mancata ammissione delle sue istanze istruttorie, che gli avevano impedito di dimostrare l'irregolarità o l'assenza degli impianti, i vizi occulti e l'inadempimento degli avversari.
2.2 In secondo luogo, l'appellante trascrive la parte di sentenza di primo grado ove è pagina 7 di 26 stato fatto il riassunto del contenuto del contratto preliminare, di quello definitivo e della scrittura a margine: puntualizza, dunque, che tali fatti sono documentati e non Parte_1 contestati.
2.3 È poi censurata, con articolato motivo, la sentenza laddove ritiene fornita dai CP_2 la prova del loro adempimento.
Al Tribunale, che ravvisa nei documenti nn. 5 e 6 dei tale prova, si obietta che essi CP_2
«[…] non costituiscono prove dell'apertura del locale ristorante, in quanto trattasi di due pagine estratte da internet, sito Booking relativamente ad agosto 2018, avente ad oggetto il servizio di B&B, ma non di ristorazione. […]» (appello, pag. 13).
Più in particolare, ammette che l'apertura del B&B avvenne nell'agosto 2018, Parte_1 ma contesta che ciò sia stato reso possibile dall'adempimento dei piuttosto che dalla CP_2 sua autonoma opera di supplenza al loro inadempimento.
Egli aveva dovuto acquistare da SO srls sia la disponibilità dei locali e sia gli arredi del B&B.
Il ristorante, invece, non era mai stato attivato, per la mancanza di arredi e suppellettili;

e per la irregolarità degli impianti, tutto ciò in violazione degli artt. 3 (“La parte promittente venditrice si impegna ad acquisire e trasferire alla parte promissaria acquirente gli arredi, suppellettili e gli attrezzi utili e necessari all'esercizio dell'impresa contenuti all'interno dell'immobile oggetto di compravendita”) e 5 (“La parte promittente venditrice si obbliga a consegnare materialmente gli immobili e gli arredi, suppellettili e gli attrezzi alla parte promissaria acquirente in buono stato d'uso, salvo il normale deperimento”) della scrittura privata.
Era poi documentato che fosse la società SO srls ad essere titolare di un contratto di affitto regolarmente registrato nel 2016 ed era essa che gestiva l'attività di B&B e di ristorazione, tanto che essa in sede di media conciliazione esibì documenti che ne attestavano la proprietà degli arredi.
2.4 Quanto al termine per adempiere, il Tribunale aveva del tutto omesso di considerare l'effetto della diffida ex art. 1454 c.c. ricevuta dai il 18.1.2018. CP_2
2.5 Quanto alla trattativa per il rilascio, il primo giudice non aveva considerato che in data 10.4.2018, i avevano comunicato che non avrebbero proceduto con la procedura CP_2 per rilascio di immobile (doc. n. 4); e che la gestione dei locali era in capo alla SO srls, pagina 8 di 26 proprietaria degli arredi.
2.6 Quanto allo stato degli immobili e le certificazioni necessarie, il Tribunale non aveva tenuto conto che i vizi non erano stati conosciuti sino alla presa di possesso degli immobili, sicché di scarso conto era che essi non fossero stati contestati sino al 10.4.2018.
2.7 La sentenza era sbagliata anche laddove aveva sminuito la mancata consegna della certificazione degli impianti;
il primo giudice aveva fatto riferimento all'art. 7 del contratto, nel quale, peraltro, di faceva riferimento al solo attestato di prestazione energetica.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, ed nel costituirsi CP_1 CP_2 in giudizio, hanno eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c., e hanno comunque contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale hanno chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
4. Con ordinanza del 31.1.2024 la Corte ha disposto mediazione delegata, svoltasi con esito negativo.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 29.10.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
L'appello non è inammissibile ex art. 342 c.p.c., perché, al di là di una certa disorganizzazione dell'atto di appello (a es., il secondo motivo, supra § 2.2, non è un motivo, perché ivi non si contesta una parte di sentenza, ma la si condivide), si comprendono, nei termini già mostrati, le doglianze mosse alla ricostruzione del Tribunale e le ragioni che sorreggono le critiche, le quali, in linea generale, possono compendiarsi nella (ri)affermazione pagina 9 di 26 dell'inadempimento dei venditori, quale fatto che ha giustificato, anche ai sensi dell'art. 1460
c.c., l'inadempimento del compratore e ha legittimato le sue domande risolutoria e risarcitoria.
Ciò non esclude, come ovvio, che singoli motivi o singole richieste possano essere inammissibili, del che si darà conto nel corso della trattazione.
Nel merito, poi l'appello è, con talune correzioni ed integrazioni alla motivazione del
Tribunale, da rigettare.
5. Il primo motivo, che ripropone le richieste di prova non ammesse, è inammissibile, perché generico.
5.1 Il Tribunale ha rigettato le istanze istruttorie del con motivazione Parte_1 specifica, contenuta nell'ordinanza istruttoria del 10.2.2020, ove ha reputato i capitoli articolati ai nn. 2, 5, 6 e 14 della 2^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c. inammissibili perché
“vertenti su circostanze documentate, da provare documentalmente o formulati in modo negativo”; e tutti gli altri inammissibili, perché vertenti su circostanze irrilevanti.
La decisione è stata ribadita con la sentenza, in risposta alla reiterazione delle richieste.
L'appello, per contro, è, rispetto alla decisione, generico, perché si limita a lamentare il mancato accesso alla prova per dimostrare i temi di causa. Esso, in particolare, è racchiuso tutto in queste deduzioni: «[…] Con tale decisione il Tribunale di Grosseto ha impedito alla parte attrice di provare mediante prova orale e ordine di esibizione, le circostanze a fondamento delle proprie difese, ed eccezioni, anche in merito all'esistenza della regolarità degli impianti, ai vizi occulti, all'esatto adempimento dei debitori in ordine alle obbligazioni assunte nella scrittura privata posta a fondamento dell'ingiunzione, senza che ciò possa costituire inversione dell'onere probatorio. […]» (appello, pagg. 11-12).
5.2 Invero, «I motivi di appello concorrono a determinare l'oggetto del relativo giudizio e, per questo profilo, incidono sullo stesso esercizio del potere d'impugnazione, non potendosi considerare proposti all'esame del giudice del gravame i capi della sentenza di primo grado che non siano stati in concreto oggetto di specifiche censure nell'atto di appello.
Pertanto, la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di
pagina 10 di 26 gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo.» (Cass. sez. 3^ civ.

7.7.2006 n. 15519 rv 591566).
Spettava all'appellante non semplicemente dolersi del mancato accesso alla prova, ma confutare le ragioni che il Tribunale aveva posto a base della sua decisione, come si sono in precedenza riportate.
La genericità del motivo è particolarmente eclatante se si considera che, oltre a mancare una critica espressa, ne manca anche una implicita, nel senso che mai l'appellante ha menzionato i singoli capitoli di prova, ne ha messo in luce le ragioni della ammissibilità e della rilevanza ai fini delle singole questioni di merito riproposte;
mai, addirittura, ha menzionato i mezzi istruttorî nelle conclusioni definitive rassegnate con l'appello e con le note scritte ex art. 127 ter c.p.c. (come trascritte in epigrafe).
6. Tralasciato il secondo motivo, che, come premesso, non è un motivo, perché non esprime alcuna critica contro un qualche passaggio della decisione (supra, § 2.2), i residui motivi possono essere esaminati assieme, perché fra sé intimamente connessi dall'intento di negare l'inadempimento del e affermare invece quello dei Parte_1 CP_2
6.1 Occorre dapprima esaminare il contenuto della scrittura privata stipulata il
20.12.2017 a latere del contratto definitivo (rogato in pari data).
Gli stipulanti, per quanto ancora interessi:
(-) premettono che era sorta contestazione in merito all'oggetto del contratto, poiché riteneva compresi nel prezzo pattuito col preliminare (500mila euro) anche: Parte_1
(=) gli arredi, le suppellettili e gli attrezzi, ancorché in proprietà di terzi, presenti nell'immobile e funzionali all'esercizio dell'impresa;
(=) l'accollo da parte dei dei costi e delle spese legali e tecniche per liberare CP_2
l'immobile dal conduttore moroso o suoi aventi causa. Per_3
(-) stabiliscono, onde prevenire “la insorgenda controversia”, che:
(2) il prezzo di compravendita è ridotto, rispetto al preliminare, a 450mila euro;

(3) i si impegnano ad acquisire e trasferire al gli arredi, CP_2 Parte_1 suppellettili ed attrezzi utili e necessari all'esercizio dell'impresa contenuti all'interno dell'immobile; pagina 11 di 26 (4) i si impegnano a pagare le spese legali e tecniche per la liberazione CP_2 dell'immobile dal conduttore moroso;
Per_3
(5) i si obbligano a consegnare materialmente gli immobili e gli arredi, CP_2 suppellettili ed attrezzi in buono stato, salvo il normale deperimento;

(6) si impegna a pagare la somma di 50mila euro al momento della Parte_1 liberazione e consegna dell'immobile;
(7) i si impegnano a trasferire e consegnare al «[…] il titolo CP_2 Parte_1 esecutivo passato in giudicato emesso nel procedimento di sfratto per morosità dinanzi al
Tribunale di Grosseto iscritto al n. 3602/16 di RG, utile e necessario per l'esecuzione di rilascio degli immobili […]».
6.2 Va, allora, innanzitutto escluso che possano avere rilievo in causa inadempimenti dei venditori diversi da quelli che sono contemplati nella scrittura privata, con la conseguenza che le doglianze oggetto del sesto e del settimo motivo, in quanto relative allo stato degli immobili e al rilascio delle certificazioni degli impianti sono, in quanto concernenti la compravendita, inammissibili.


6.2.a La scrittura privata del 20.12.2017 è un negozio autonomo rispetto al contratto di compravendita, stipulata per atto pubblico in pari data, in esecuzione del contratto preliminare del 29.10.2016.
Essa, in particolare, è una transazione, come rivela inequivocabilmente il dichiarato comune intento di prevenire l'insorgere di una controversia, la cui funzione è proprio quella di separare la res controversa inerente il contratto preliminare (concernente se il prezzo di compravendita di 500mila euro coprisse anche, da un lato, gli arredi, le suppellettili e gli attrezzi presenti nell'immobile e funzionali all'esercizio dell'impresa, dall'altro, i costi per la liberazione dell'immobile dal condominio moroso ), sì da permettere la stipula del Per_3 definitivo.
Se, cioè, si guada alla causa concreta del negozio, è evidente che le parti:
(-) hanno stimato in 50mila euro il valore da attribuirsi alle questioni controverse;

(-) hanno scisso quelle questioni e il relativo valore dall'operazione economica in fieri, così ottenendo che:
pagina 12 di 26 (=) la compravendita ha potuto avere luogo, a un prezzo di 450mila euro, ridotto di
50mila euro rispetto al preliminare;
e
(=) le questioni controverse sono state transatte con la previsione che l'importo (di
50mila euro) che ne esprimeva il valore sarebbe stato pagato:
(*) solo se i venditori avessero:
(@) procurato la proprietà degli arredi, suppellettili ed attrezzi funzionali all'impresa che erano già in loco, e
(@) sostenuto gli oneri per la liberazione;

(*) solo quando l'immobile fosse stato liberato e consegnato.
La res controversa, per così dire, è stata isolata dalla compravendita (perché il relativo valore di 50mila euro è stato scontato dal prezzo pattuito nel preliminare) e fatta oggetto di un negozio a sé, il quale, ridefinendo in via transattiva i rispettivi obblighi e diritti correlati alle questioni controverse, stabiliva i patti il cui adempimento avrebbe dato diritto ai di CP_2 ricevere (anche) l'importo di 50mila euro.
È stato questo meccanismo negoziale che ha permesso ai contraenti, in quella stessa data, di stipulare la compravendita, che ha trasferito la proprietà e un prezzo ridotto di quei
50mila euro che esprimevano sul piano patrimoniale il valore delle questioni controverse.
Poiché la causa, come giustamente e senza gravame ha osservato il Tribunale, concerne la sola scrittura privata del 20.12.2017, che è l'unico titolo del credito azionato dai CP_2 nonché delle domande riconvenzionali, non può proporre eccezioni ex art. 1460 Parte_1
c.c. ovvero formulare richieste risolutorie della scrittura privata (unico negozio del quale è stata chiesta la risoluzione) che si fondino su inadempimenti che non ineriscono la scrittura privata stessa, ma la compravendita;
e, dunque, non trovano diritto di cittadinanza in causa le doglianze dei motivi sesto e settimo.


6.2.b Non siamo, cioè, davanti a un unico contratto di compravendita, che è stato modificato in parte qua; e ciò per il semplice motivo che le parti hanno preferito – evidentemente perché stava loro a cuore procedere immediatamente al trasferimento immobiliare – non ritardare il contratto definitivo, separandone e trasponendole in un diverso negozio transattivo le questioni controverse e il relativo valore.
pagina 13 di 26 Sicché, come già notato, l'inadempimento di obbligazioni nascenti dal contratto di compravendita (tali essendo quelle inerenti il sesto e il settimo motivo) non può essere dedotto contro la scrittura privata del 20.12.2017 né ai sensi dell'art. 1460 c.c., né per la domanda risolutoria;
ma potrebbe esserlo solo per paralizzare ex art. 1460 c.c. l'obbligazione di pagare il prezzo di 450mila euro (che non è oggetto di causa) ovvero per chiedere la risoluzione del contratto di compravendita (che però non è stata chiesta).
Il collegio ben comprende che l'autonomia dei due negozi stipulati il 20.12.2017 – rogito e scrittura privata a latere – non esclude che essi siano fra sé collegati, appunto perché il risultato concreto che complessivamente i e il perseguivano era di salvare e CP_2 Parte_1 attuare subito, previa riduzione del prezzo, il nucleo dell'operazione economica oggetto del preliminare (i.e., il trasferimento della proprietà dell'immobile commerciale), rimettendo a ulteriori patti, transattivi della controversia potenziale, l'eventuale pagamento dell'importo di
50mila euro, detratto, da un punto di vista economico, dal prezzo.
Ma neppure sotto il profilo del collegamento negoziale può far valere Parte_1
l'inadempimento della compravendita per influire in qualche modo sulla scrittura privata e ciò perché, per il peculiare strumento negoziale adottato, non v'è alcuna corrispettività fra gli obblighi dei venditori previsti nel contratto di vendita e gli obblighi assunti dal Parte_1 con la scrittura privata. Il collegamento funzionale e teleologico fra la compravendita (il rogito) e la transazione (la scrittura privata), cioè, non solo non mette in collegamento sinallagmatico l'adempimento delle obbligazione dei venditori (assunte con il rogito) CP_2 con quella di pagare l'importo di 50mila euro del (assunta con la scrittura privata), Parte_1 ma implica la loro separatezza, nel senso che il fine ultimo complessivamente perseguito è assicurato proprio dalla scissione della res controversa insorta in sede di attuazione del preliminare, per farla diventare oggetto di un contratto a sé.
I contraenti, si ripete, avrebbero potuto, in astratto, mirare allo stesso scopo intervenendo sul preliminare, modificandolo nei tempi e rideterminando i rispettivi obblighi laddove avevano dato adito a dubbi;
oppure stipulando un contratto definitivo che, a parziale modifica del preliminare, stabilisse una serie ulteriore di patti e condizioni concernenti la res controversa.
Al contrario, hanno deciso di rendere l'esecuzione del preliminare (i.e., la stipulazione del definitivo) del tutto autonoma dalla res controversa, scindendola e rimettendola a un separato patto transattivo;
tanto è vero che nel rogito (la compravendita) non v'è alcun pagina 14 di 26 riferimento alle questioni controverse, né alla presenza di un conduttore, né alla riduzione del prezzo rispetto al preliminare.
Questo peculiare meccanismo convenzionale può, dunque, istituire un collegamento negoziale fra il rogito e la scrittura privata, senza però correlare sul piano del sinallagma – neppure alla più ampia visione data dal collegamento – l'adempimento delle obbligazioni dei venditori (e, fra queste, quelle oggetto del sesto e del settimo motivo) e l'adempimento dell'obbligo di pagare la somma di 50mila euro assunta dal nella scrittura privata. Parte_1
6.3 Si deve allora valutare, venendo ai nodi centrali della lite, se i abbiano CP_2 dimostrato di avere adempiuto alle obbligazioni assunte con la scrittura privata oppure se, per gli argomenti esposti nel terzo motivo e nel quinto motivo, no, risultando anzi gravemente inadempienti, sì da legittimare le domande riconvenzionali risolutoria e risarcitoria;
non senza esaminare la questione, portata dal quarto motivo, della diffida ad adempiere, che si interseca agli altri temi.


6.3.a Partendo da quest'ultima questione, il Tribunale ha motivato:
In carenza di una specifica pattuizione di un termine perentorio entro il quale i venditori avrebbero dovuto impossessarsi dei beni mobili e consegnarli all'acquirente, è provato per via documentale che nei mesi appena successivi al rogito si attivarono diligentemente per conseguirne la disponibilità: dapprima notificando al sig. un Per_3 pignoramento;
poi ottenendo la nomina di un custode, visto il tentativo di quest'ultimo di vendere gli stessi in spregio al vincolo pignoratizio;
infine ottenendone l'assegnazione e notificando l'avviso di accesso a fine maggio 2018 (all.ti 4, 5, 7, 8, 10-13 dei convenuti).
Ma l'appellante fa notare che il 18.1.2018 i avevano ricevuto la diffida ad CP_2 adempiere e che la controparte restò silente, oltre che inadempiente, per ben oltre i sedici giorni che erano stati concessi.


6.3.a.i In realtà, va premesso che non è vero che «[…] Solo dopo oltre 3 mesi dal decorso del termine indicato nella diffida ad adempiere, il difensore del dott. Parte_1
riceveva una PEC del 10.4.2018 […]» (appello, pag. 3), perché, al contrario, già il
[...]
19.1.2018 l'avvocato Jurij Di Massa aveva replicato, su incarico dei alla diffida, con CP_2 lettera prodotta dai creditori opposti all'atto di costituirsi nel giudizio di opposizione (doc. 6); lettera nella quale si deduceva che i si stavano adoperando per adempiere e che, però, CP_2 era necessaria la collaborazione del Parte_1
pagina 15 di 26 A parte questa notazione – che non ha un rilievo immediato, ma che, ai sensi dell'art. 116
c.p.c., mette in luce una condotta del che è talora incline a tacere fatti certi, come Parte_1 se non esistessero, sol perché sgraditi – la motivazione del primo giudice è stata fraintesa.
Il Tribunale si è ben accorto della diffida ad adempiere, ma, argomentando sull'inesistenza di un inadempimento, quanto meno grave, dei l'ha per implicito CP_2 considerata inefficace, perché la difesa ad adempiere, per conseguire il suo effetto legale risolutorio, presuppone l'esistenza di un grave inadempimento colpevole del destinatario
(rectius, la preesistenza di esso: cfr Cass. sez. 2^ civ. ord.

8.1.2025 n. 361 rv 673480-01; Cass. sez. 2^ civ. 11.6.2018 n. 15052). E, di conseguenza, il primo giudice ha fatto leva sull'assenza, nella scrittura privata del 20.12.2017, di un termine cogente per l'adempimento, al fine di valutare come inesistente o non grave l'inadempimento per ritardo, con ciò seguendo, nella sostanza, un corretto metodo di giudizio (in quanto: «L'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per
l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento.», Cass. sez. 1^ civ. ord.

4.9.2023 n. 25703 rv 668932-01; in precedenza, Cass. sez. 2^ civ.

4.9.2014 n. 18696 rv 632107).


6.3.a.ii Nel caso di specie, per quanto consti, va escluso che alla data del 3.2.2018 (ossia dopo la scadenza del termine di sedici giorni concesso con la diffida ad adempiere, giunta ai destinatarî il 18.1.2018) l'interesse del fosse frustrato dall'inadempimento della Parte_1 controparte, al punto da avervi perso ogni interesse.
6.3.a.ii.1 In primo luogo, come s'è visto, la situazione è diversa da come dedotta:
cioè, ha dedotto di non avere avuto alcuna risposta immediata dei il che, Parte_1 CP_2 senza dubbio, enfatizzando la sua posizione di incertezza rispetto alla buona fede della controparte, avrebbe potuto pesare nella valutazione del residuo interesse all'intervento dei debitori e avrebbe potuto sorreggere la scelta di procedere ad autonome trattative con e Per_3 la sua società.
Al contrario, già il 19.1.2018 i avevano risposto, riaffermando d'essere all'opera CP_2 per adempiere e rassicurando la controparte sui propri intenti.
6.3.a.ii.2 In secondo luogo, essendo la compravendita stata stipulata il 20.12.2017 ed essendo gli immobili de quibus vocati, come è pacifico in causa, al turismo estivo, l'orizzonte pagina 16 di 26 temporale al quale ancorare l'interesse del era, appunto, la stagione estiva 2018, Parte_1 come egli stesso, ad altri fini, ha più volte riconosciuto.
Può quindi escludersi che al 3.2.2018 l'interesse del all'adempimento da Parte_1 parte dei alla scrittura privata fosse venuto meno;
egli non l'ha mai dedotto, né, a suo CP_2 tempo, nella diffida ad adempiere, che non contiene alcuna specifica indicazione in tal senso
(ma solo la mera contestazione dell'inadempimento e l'intimazione di provvedere, sotto comminatoria di risoluzione); né, a ben vedere, in sede giudiziale.
6.3.a.ii.3 Merita menzione, in terzo luogo, la pec del 10.4.2018, dal difensore dei CP_2
a quello del definita dalla parte appellante come confessione stragiudiziale Parte_1 dell'inadempimento.
Essa è del seguente tenore:
Le comunico che i beni aziendali oggetto di accordo sono disponibili all'assegnazione in favore del Suo assistito che invito Suo tramite a dare conferma di accettazione in tal senso.
Al fine di consentire tutte le attività connesse al corretto adempimento, La invito inoltre a comunicare le volontà del sig. entro il termine delle ore 13.00 di lunedì Parte_1
16 aprile 2018, mediante comunicazione indirizzata alla scrivente procuratrice al recapito pec Email_1
Comunico altresì che per il rilascio dell'immobile compravenduto, i miei assistiti non hanno titolo per domandarne l'esecuzione, con ciò vorrà provvedere l'attuale proprietario tramite professionista di sua fiducia, non potendo altrimenti disporre i signori CP_2
Con ciò i miei assistiti hanno correttamente adempiuto agli obblighi pro tempore assunti e, per quanto sopradetto, domandano il pagamento della prestazione corrispettiva.
Da un punto di vista cronologico essa è dunque giunta in tempo utile, in tempo, cioè, per permettere a di avviare la stagione estiva del 2018. Parte_1
La pretesa natura confessoria della missiva va esclusa: essa dimostra sì che i CP_2 furono adempienti dopo la scadenza del termine concesso con la diffida ad adempiere, ma, per quanto già motivato, in un momento nel quale era ancora vivo l'interesse all'adempimento da parte di così che da questo documento non può trarsi alcuna conclusione Parte_1 automatica in favore dell'appellante.
La valutazione del contenuto della lettera, ossia sulla sua corrispondenza al vero e sulla idoneità dei fatti a dimostrare l'adempimento o meno, è rimessa al prosieguo. pagina 17 di 26

6.3.b I documenti permettono di ricostruire le seguenti vicende negoziali, che si riportano in ordine cronologico.
Il 24.10.2014 i concessero in locazione gli immobili commerciali a in CP_2 Persona_3 proprio (doc. 13 . Parte_1
L'11.3.2016 SO srls, in persona dell'amministratore (anche unico socio), Per_3 affittò a per la durata di un anno (sino al 14.3.2017), il ramo d'azienda CP_5 costituito dal ristorante-pizzeria (sotto l'insegna Meridiano) esercitato al piano terreno dell'immobile locato (doc. 22 . Parte_1
Il 4.5.2017 il Tribunale di Grosseto ha emesso la sentenza n. 381/2017 (corretta con ordinanza del 20.10.2017) con la quale, accogliendo la domanda dei ha risolto il CP_2 contratto di locazione del 24.10.2014 per grave inadempimento del conduttore (in Per_3 proprio), che è stato condannato a pagare, a titolo di canoni inevasi, la somma di 41mila euro;
oltre che al rilascio immediato dell'immobile (doc. 3 . CP_2
Il 23.3.2018 l'Ufficiale Giudiziario ha pignorato, su impulso dei (che agivano in CP_2 exectuivis in base alla sentenza n. 381/2017), quarantadue fra arredi e macchinari rinvenuti nei locali oggetto di locazione e funzionali ai commerci ivi esercitati, per un valore stimato di
€ 8.200,00 (doc. 7 . CP_2
Il 6.4.2018 il g.e., sollecitato dai nominò il custode (docc. 10 e 11 . CP_2 CP_2
Il 10.4.2018 l'avvocato dei Cresti inviò la pec di cui s'è già dato atto (supra, § 6.3.a.ii.3).
Il 20.4.2018 il g.e. assegnò ai che ne avevano fatto richiesta, i beni pignorati, a CP_2 deconto del maggior credito da loro vantato in forza della sentenza n. 381/2017 (doc. 13
. CP_2
Il 23.5.2018 in sede di media conciliazione dinanzi all'organismo Parte_1 CP_6
, stipulò con SO srls, in persona dell'amministratore (anche unico socio), un
[...] Per_3 accordo in base al quale, per quanto interessi, la società di impegnava all'immediato rilascio previa corresponsione da parte di della somma di € 18.500,00, versata il giorno Parte_1 successivo (docc. 5 e 6 . Parte_1


6.3.c La prima conclusione che se ne trae è che SO srls non ha mai avuto alcun titolo – non, almeno, opponibile ai – sull'immobile. CP_2
pagina 18 di 26 I locali, infatti, erano stati locati a , non alla sua società a r.l.; e non risulta alcun Per_3 titolo per il quale SO srls fosse subentrata nella veste di conduttrice al posto di Per_3
(per un affitto di azienda ex art. 36 L. 392/1978 o in qualsiasi altro modo consentito).
La circostanza che SO srls abbia affittato (peraltro per un solo anno) il ramo di azienda (ristorante) a dimostra esclusivamente l'illegittimità delle attività poste in CP_5 essere da quella società, che, come ovvio, non aveva alcun titolo per disporre del ramo di azienda esercitato nei locali del piano terra;
e, più in generale, dimostra un dato peraltro macroscopico, ossia che , in modo a dir poco spregiudicato, ha, nel mentre si rendeva Per_3 gravemente moroso verso i posto in essere, sfruttando la esclusiva titolarità della CP_2 società a r.l. semplificata, una serie di condotte deliberatamente intese a confondere le situazioni negoziali, condotte, però, per l'appunto del tutto inopponibili a CP_2
Sicché il Tribunale ha ben a ragione affermato che «[…] L'asserita trattativa svolta in parallelo dal con il sig. per ottenere il rilascio dei locali e dei beni - dalla Parte_1 Per_3 quale peraltro emergono prospettive per riconcedere parte dei locali in affitto al conduttore sine titulo a fronte della sentenza di rilascio emessa a favore dei sigg. (all.ti 5, 6, 9-11 CP_2 dell'attore) - è rimasta ignota a questi ultimi, e di certo i rispettivi effetti non possono riverberarsi sulla loro sfera giuridica.
Non si comprende, infatti, il motivo per il quale i sigg. dovrebbero rimborsare al CP_2 le spese asseritamente affrontate per ottenere il rilascio oneroso dei beni, Parte_1 quando gli stessi vantavano un titolo esecutivo che gliene assicurava il recupero con costi gravanti proprio sul conduttore . […]» (sent., pagg. 4-5). Per_3
Quando il 23.5.2018 stipulò l'accordo con la società di , era già stato Parte_1 Per_3 reso consapevole dai (al più tardi, con la pec del 10.4.2018: supra, § 6.3.a.ii.3) che i beni CP_2 aziendali presenti nell'immobile erano in corso d'acquisizione, in sede esecutiva, dai e CP_2 dunque messi a disposizione del (il provvedimento di assegnazione del g.e. è del Parte_1
20.4.2018); e che esisteva un valido titolo esecutivo per liberare l'immobile, ossia la sentenza n. 381/2017,da tempo pronunciata e da nessuno impugnata.


6.3.d I dunque, avevano senz'altro adempiuto agli obblighi assunti con la CP_2 scrittura privata del 20.12.2017.
Le diverse argomentazioni di non convincono. Parte_1


6.3.d.i La liberazione dell'immobile pagina 19 di 26 I si erano impegnati a ottenere un titolo per la liberazione dell'immobile dalla CP_2 presenza di o suoi aventi causa e in tali limiti rispondevano verso Per_3 Parte_1
La disponibilità del titolo esecutivo idoneo al rilascio (sentenza n. 381/2017) ha dunque adempiuto all'obbligo di cui al punto 7) della scrittura privata (supra, § 6.1 n. 7); sull'ulteriore questione della effettiva riconsegna dei locali, si rinvia al prosieguo (infra, § 6.3.f).
Spettava allora al dimostrare che SO srls fosse, anziché un'occupante Parte_1 senza titolo, un soggetto avente causa da , ma la prova non è stata data, perché nessun Per_3 documento attesta un negozio idoneo a far subentrare nel godimento dell'immobile, concesso a col contratto di locazione del 2014, la società. Per_3
Quanto alle prove orali, ai motivi ostativi già esposti nel dichiarare inammissibile il primo motivo (supra, § 5), si aggiungono qui ulteriori ragioni d'inammissibilità dei capitoli correlati.
In particolare:
6.3.d.i.1 I capitoli nn. 3 (“Vero che l'immobile oggetto di vendita tra le parti, al momento della vendita del 20.12.2017, precedentemente e successivamente ad essa, era occupato dalla società ESOTERIC SRLS, di proprietà e amministrata dal sig. .”) Persona_3
e 4 (“Vero che la detta società ESOTERIC SRLS, esercitava nel detto immobile attività di ricezione B&B al primo piano e ristorazione al piano terra;
”) di interrogatorio formale e di prova per testi sono irrilevanti, perché non indicano quale fosse titolo di SO srls, che resta qui il punto dirimente. conosceva bene la locazione a;
e la presenza di SO srls, per essere Parte_1 Per_3 collegata a un qualche obbligo dei doveva essere giustificata da un titolo derivativo che CP_2 la rendesse avente causa di , del che i capitoli non si occupano. Per_3
6.3.d.i.2 Il capitolo n. 17 di prova per testi (“Vero che il dott. , in Parte_1 data 23.5.2018 si accordava con il sig. in proprio e quale amministratore della Persona_3
SO SRLS, per il rilascio dell'immobile, dell'immobile oggetto di compravendita sopraindicato, e dei beni nel locale B&B, previo versamento della somma di € 18.500,00, oltre al pagamento complessivo delle spese di mediazione pari ad € 900,00”), oltre che superfluo (la circostanza è documentata dal verbale di mediazione già citato) è irrilevante, perché i avevano già messo a disposizione di il titolo esecutivo (sentenza n. CP_2 Parte_1
381/2017) idoneo a liberare l'immobile dall , sicché, come scritto dal Tribunale, la scelta Per_3
pagina 20 di 26 di di accettare le più gravose condizioni di , supinamente credendo in difetto Parte_1 Per_3 di qualsiasi evidenza che si trovasse nel locale non quale conduttore, ma quale Per_3 amministratore e unico socio di SO srls, è ingiustificabile. non ha mai specificato, al di là di asserzioni quanto mai generiche, sulla base Parte_1 di quali elementi ha riconosciuto a SO srls una legittimazione a contraddire in sede di trattativa e la titolarità di diritti sui beni di causa, anziché individuare in quella società, come era abbastanza evidente, una usurpatrice o, ancor più esattamente, il mezzo col quale Per_3
(della cui presenza e posizione era ben informato dai come si ricava anche dalla CP_2 scrittura privata) tentava di eludere, in via di fatto, le sue responsabilità di conduttore gravemente moroso e sfrattato.
6.3.d.i.3 Il capitolo n. 21 di prova per testi (“Vero che in data 11.3.2016 ha stipulato con la SO SRLS, contratto di affitto di azienda, registrato in data 16.3.2016, allegato al fascicolo di parte opponente doc n. 22, previa esibizione del detto documento.”), da sottoporre al teste è, oltre che superfluo (la circostanza è documentata), CP_5 irrilevante, perché, come si è già notato, SO srls non aveva alcun titolo a locare il ramo di azienda, che era esercitato da in proprio, come egli si era impegnato a fare in seno al Per_3 contratto di locazione commerciale.


6.3.d.ii I beni strumentali
I inoltre, si erano impegnati a far ottenere a la proprietà dei beni CP_2 Parte_1 strumentali esistenti nei locali.
Beni del ristorante-pizzeria
I Cresti, in forza del credito riconosciuto loro dalla sentenza n. 381/2017, li hanno fatti pignorare nei locali del ristorante-pizzeria e ne sono poi divenuti proprietari in forza del provvedimento di assegnazione del g.e. emesso il 20.4.2018; indi, ne hanno preannunciato la disponibilità al con la pec del 10.4.2018. Parte_1
Essi, dunque, hanno adempiuto alle obbligazioni di cui al punto 6) della scrittura privata
(supra, § 6.1 n. 6).
Poiché, infatti, i beni sono stati pignorati direttamente nei locali del ristorante (e poi custoditi sino all'assegnazione) e poiché la loro lista è quanto mai ampia, si presume che fossero tutti quelli ivi esistenti e, dunque, tutti quelli oggetto della scrittura privata del
20.12.2017, che di per sé non conteneva elenchi. pagina 21 di 26 Spettava all'appellante, a questo punto, dimostrare che i beni (qualificabili come strumentali) contenuti all'interno dell'immobile adibito a ristorante fossero invece, alla data della scrittura privata, più di quelli ivi pignorati e poi assegnati, del che non v'è prova alcuna e neppure, a monte, una adeguata allegazione.
In alternativa, avrebbe dovuto dimostrare – e non semplicemente allegare – Parte_1 che essi erano di proprietà di SO srls, del che non solo non c'è prova (essendo inammissibile il capitolo di prova per testi e per interrogatorio n. 6 “Vero che gli arredi, macchinari e suppellettili, presenti nell'attività di ristorazione presenti al piano terra, dell'immobile oggetto di compravendita sopraindicato, erano di proprietà della ESOTERIC
SRLS.”, sia per l'inammissibilità del primo motivo, sia perché costituente giudizio giuridico), ma esiste anzi prova contraria, visto che i beni che erano nel locale sono stati ivi pignorati e in seguito assegnati ai CP_2
Beni del B&B
I beni presenti nell'immobile B&B sarebbero prevenuti al per effetto del Parte_1 rilascio dell'immobile in esecuzione della sentenza n. 381/2017.
Obietta però che essi erano in realtà di SO srls, tanto che egli fu Parte_1 costretto a trattarne il rilascio assieme all'immobile, in sede di media conciliazione, con
SO srls. In quella sede , avente esclusivamente veste di amministratore della Per_3 società, concesse infatti a di lasciargli, assieme ai locali destinati a B&B, anche gli Parte_1 arredi completi (in dettaglio al punto 2 dell'accordo del 23.5.2018 già citato).
Questa eccezione è restata priva di prova.
Nulla attesta la proprietà in capo alla SO srls e il capitolo di prova per testi e per interrogatorio n. 5 (“Vero che gli arredi, macchinari e suppellettili, presenti nell'attività di ricezione al primo piano, dell'immobile oggetto di compravendita sopraindicato, erano di proprietà della ESOTERIC SRLS.”), oltre a essere assorbito dall'inammissibilità del primo motivo (supra, § 5), è inammissibile perché formulato in guisa di giudizio di natura giuridica, dovendo semmai il capitolo vertere sulla esistenza del titolo di proprietà della società, che resta invece ignoto.
L'esatto (completo) adempimento da parte dei dunque, è stato impedito in radice CP_2 dall'inopinata scelta del di trascurare il titolo esecutivo che, in via mediata dai Parte_1
era in sua disponibilità, preferendo trattare con un soggetto, la SO srls, che non CP_2
pagina 22 di 26 aveva titolo;
del resto, anche in questo caso non ha più di tanto chiarito in base a Parte_1 quali elementi ha dato credito a SO srls anziché ai che disponevano della sentenza CP_2
n. 381/2017.
L'obbligazione dei Cresti, pertanto, si ha sul punto per esattamente adempiuta, essendo stato impossibile per loro completare la prestazione per nient'altro se non per una condotta indebita del loro creditore.


6.3.e L'adempimento dei Cresti è da considerarsi utile e il lamentato suo ritardo è da considerare, ai fini dell'art. 1455 c.c., di scarsa gravità.
Richiamato e riaffermato tutto quanto già sul punto premesso (supra, § 6.3.a), si deve ribadire che la scrittura privata, di per sé, non prevedeva un termine entro il quale adempiere, il che, come ovvio, implicava la possibilità d'esigere le prestazioni immediatamente (art. 1183
c.c.). ha manifestato la volontà di immediata esecuzione con la diffida ad Parte_1 adempiere del 15/181.2018 e i dopo l'immediata risposta rassicurante (del 19.1.2018), CP_2 furono in grado di mettere a disposizione del il titolo esecutivo idoneo alla Parte_1 liberazione dell'immobile e i beni strumentali in data 10.4.2018 (rectius, il 20.4.2018, quando fu emesso il provvedimento di assegnazione del g.e.).
Poiché l'interesse del era proiettato verso la stagione estiva, si può escludere Parte_1 che alla data di scadenza del termine assegnato con la diffida (3.2.2018) l'appellante avesse perduto ogni interesse ad avvalersi dell'adempimento dei Cresti alla scrittura privata;
e la diversa scelta di stipulare, il successivo 23.5.2018, un autonomo accordo, per di più oneroso, con e la sua società resta scelta, ai presenti fini, ingiustificata. Per_3
Sicché, il ritardo (dal 3.2.2018 al 20.4.2018) col quale i hanno adempiuto deve CP_2 considerarsi giunto in tempo utile rispetto all'interesse della controparte e va confinato in un margine di scarsa gravità.


6.3.f La prestazione di pagamento di 50mila euro assunta da in seno alla Parte_1 scrittura privata, pertanto, era liquida ed esigibile già al momento in cui questi ricevette dapprima una intimazione di pagamento il 14.6.2018 (doc. 4 monitorio), e, a fortiori, alla successiva data di notificazione del decreto ingiuntivo.
Infatti, avrebbe potuto rifiutare il versamento, ex art. 1460 c.c., sino al Parte_1
20.4.2018, ma non oltre. pagina 23 di 26 È appena il caso di precisare che non può addurre a sua difesa la clausola n. Parte_1
6 della scrittura privata, laddove fissava il termine per il pagamento alla consegna materiale degli immobili.
Infatti, quando i hanno, in tempo più che utile, messo a disposizione (ex art. 7 CP_2 della scrittura privata) il titolo esecutivo per il rilascio (sentenza emessa sin dal 4.5.2017),
anziché cooperare su quella linea, ha intavolato le già commentate trattative con Parte_1 la società di , sfociate nell'accordo del 23.5.2018. Per_3
È stata quindi la condotta ingiustificata del creditore della prestazione a rendere impossibile il suo esatto (i.e., completo) adempimento;
ha preferito trattare la Parte_1 riconsegna con (nei confronti del quale disponeva, grazie ai di un titolo Per_3 CP_2 esecutivo) e la sua società (priva di qualsiasi legittimazione o diritto) anziché accettare quanto i erano in grado di fare nel rispetto della scrittura privata. CP_2
6.4 Si possono ora trarre le conseguenze di quanto sin qui accertato.


6.4.a La domanda di risoluzione della scrittura privata del 20.12.2017 riproposta da va nuovamente respinta, sotto entrambi i profili in cui è stata proposta, sia, cioè, Parte_1 quale effetto della diffida ad adempiere, inefficace per l'inesistenza dell'inadempimento in sé
(supra, § 6.3.a) e per la scarsa gravità del ritardo (supra, § 6.3.e); sia quale risoluzione ordinaria ex art. 1453 c.c., avendo i adempiuto (supra, § 6.3.d), con un ritardo CP_2 trascurabile nell'economia dell'affare; in entrambi i casi non potendosi qui valutare gli inadempimenti riferiti alle obbligazioni assunte dai venditori nel contratto di compravendita
(supra, § 6.2).


6.4.b Anche la domanda risarcitoria va respinta, perché i danni lamentati sono tutti dipendenti da un inadempimento della scrittura privata del 20.12.2017 da parte dei che CP_2
è stato escluso ovvero è dipeso dall'indebita condotta ostativa del (supra, §§ Parte_1

6.3.d.ii Beni del B&B e 6.3.f).
In particolare:


6.4.b.i La somma di € 18.500,00 corrisposta in via transattiva a SO srls in sede di media conciliazione, quella di € 800,00 per la relativa procedura e quella di € 6.618,57 per i connessi costi di difesa non costituiscono un danno risarcibile, perché gli esborsi non sono stati causati da inadempimento dei ma dall'ingiustificabile scelta di di CP_2 Parte_1 rifiutare gli strumenti che i gli mettevano a disposizione contro , preferendo CP_2 Per_3
pagina 24 di 26 trattare con la società SO srls, manifestamente priva di qualsiasi diritto (supra, §

6.3.d.i.2).


6.4.b.ii Le somme di € 10.000,00 a titolo di cinque mensilità del canone di affitto, di €
10.000,00 per danni da occupazione abusiva dell'immobile e di € 15.000,00 quale danno conseguente alla compromissione dell'organizzazione e della programmazione della stagione estiva, che era stata iniziata solo a fine luglio 2018, neppure possono essere riconosciute per due distinte ragioni:
6.4.b.ii.1 perché anche in questo caso manca l'inadempimento causativo dei nocumenti, visto che anche il modesto ritardo attribuito ai è restato ininfluente;
mentre il tempo CP_2 effettivamente trascorso dopo aprile 2018 è da imputarsi esclusivamente alla inopinata scelta di di trattare con SO srls, rifiutando la prestazione dei Parte_1 CP_2
6.4.b.ii.2 perché, sotto distinto e gradato profilo, il danno, quand'anche sussistente e risarcibile, non è stato dimostrato nel suo ammontare.


6.4.c Il decreto ingiuntivo deve essere, così come disposto dal Tribunale, confermato, perché i avevano maturato il diritto a riscuotere la somma in base ai patti della scrittura CP_2 privata (supra, § 6.3.f).


6.4.d È automaticamente caducata la domanda di ripetizione delle somme versate in forza della sentenza di primo grado.
7. Le spese processuali del grado seguono la soccombenza e, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come da ultimo modificato dal D.M. 147/2022, §§ 12 e 25 bis, parametri medi ove non diversamente indicato, valore di causa pari alla somma ingiunta
(scaglione sino a 52mila euro).
Pertanto: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 1.522,50 (così dimezzato il parametro medio, in considerazione della modesta attività di trattazione in concreto svolta), € 3.470,00 fase 4 ed € 1.071,00 fase di negoziazione, in tutto € 9.539,50, oltre accessori di legge.
Sussistono le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



pagina 25 di 26 La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 CP_1 ed avverso la sentenza n. 247/2022 emessa dal Tribunale di Grosseto
[...] CP_2
e pubblicata il 02/05/2022;

2. condanna a rimborsare a ed Parte_1 CP_1 [...] le spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi € 9.539,50 per CP_2 compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, camera di consiglio del 16 luglio 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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