n. 3309/2020 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
Nelle persone dei magistrati dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente dr. MICHELE MAGLIULO Consigliere
dr.ssa MONICA CACACE Consigliere est.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 3309/2020 avente ad oggetto appello avverso la sentenza numero 4295/2020 resa dal Tribunale di Napoli in data 22.06.2020, promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
VIA VECCHIA SAN GENNARO, 30 80078 POZZUOLI presso il difensore avv.
US GI che lo rappresenta e difende
APPELLANTE contro
(C.F. ), e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. BELMONTE
[...] C.F._3
NI e dall'avv. DAMIANO ANGELA ANNA ( ) C.F._4
presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in SALITA PONTECORVO, 86
80135 NAPOLI
APPELLATI
pagina 1 di 12 CONCLUSIONI
Gli avvocati costituiti concludevano come da note scritte ex art. 127 ter cpc
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e , con atto di citazione notificato in data Controparte_1 Parte_2
13.03.2014, convenivano innanzi al Tribunale di Napoli onde sentire Parte_1
accogliere le seguenti conclusioni: “ a. riconoscere la colpa e/o malafede del venditore nella conclusione del contratto di compravendita;
b. accertare e Parte_1
riconoscere la gravità dell'inadempimento del venditore , per non Parte_1
avere correttamente adempiuto a tutte le obbligazioni derivanti dal contratto del 10 novembre 2010; c. accertare che non ha usato la massima diligenza Parte_1
nella vendita del bene oggetto del contratto;
pronunciare risoluzione del contratto di compravendita del 10 novembre 2010 re. 123218 raccolta 22006 e/o la sua nullità; condannare alla restituzione del corrispettivo di euro 400.000,00 Parte_1
pagato a titolo di prezzo della vendita;
al rimborso di euro 6.000,00 pagato a titolo di compenso alla società “ ”, al Controparte_3
rimborso delle spese notarili, delle spese pagate ai tecnici incaricati e di tutte le spese connesse al contratto di compravendita oggetto del presente giudizio, comprese le spese dell'eventuale abbattimento e la messa in pristino dei luoghi, al rimborso delle tasse pagate;
condannare al risarcimento del danno subito dagli Parte_1
acquirenti istanti nel presente giudizio, compresi gli interessi legali sul prezzo pagamento, dal momento dell'esborso a quello del recupero della somma, oltre al ristoro dell'ulteriore danno necessario al ripristino della situazione economica, così come era prima della stipula del contratto”; spese vinte con attribuzione.
Con successivo atto di citazione, notificato il 23.09.2015, i medesimi attori convenivano nuovamente in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, per sentire Parte_1
accogliere le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare che gli attori coniugi e di si sono indotti a concludere con Controparte_1 Controparte_2 CP_2 Parte_1
pagina 2 di 12 in dipendenza del dolo ( art 1439 c.c) posto in essere da quest'ultimo in loro Pt_1
danno; accertare e dichiarare che tale dolo si è concretato nel rappresentare falsamente la reale situazione in cui versava l'immobile venduto: e cioè l'alterare tale rappresentazione con l'omissione dell'elemento decisivo che l'immobile (indicato dai venditori come non autorizzato ma tuttavia suscettibile di condono ai sensi di legge) fosse già stato anni prima - con una sentenza passata in giudicato- riconosciuto privo dei requisiti richiesti dalla legge per poter ambire a tale condono;
pronunciare per conseguenza ai sensi dell'art. 1441 c.c. l'annullamento del contratto documentato dall'atto per Notar di Napoli in data 10 novembre 2010, con i numeri Persona_1
123218 di Repertorio e 22006 di Raccolta, registrato a Napoli ( direzione Provinciale –
Ufficio Territoriale di Napoli 1) il 30 novembre 2010 al n. 14129 T e trascritto a Napoli
2^ il 1° dicembre 2010 ai nn. 52198/35331; condannare alla Parte_1
restituzione, in favore degli attori, del corrispettivo di euro 400.000,00 pagati a titolo di prezzo della vendita;
al rimborso di euro 6.000,00 pagati a titolo di compenso alla società “ ”, al rimborso delle Controparte_3
spese notarili, di quelle pagate ai tecnici incaricati e di tutte le spese connesse al contratto di compravendita oggetto del presente giudizio, comprese le spese per l'eventuale abbattimento e la messa in pristino dei luoghi, al rimborso delle spese pagate;
condannare al risarcimento del danno subito dagli Parte_1
acquirenti istanti in dipendenza di quanto denunciato nel presente giudizio, compresi gli interessi legali sul prezzo pagato, dal momento dell'esborso a quello del recupero della somma, oltre al ristoro dell'ulteriore danno necessario al riprestino della loro situazione economica, così come era prima della stipula del contratto;
spese vinte. A sostegno delle domande proposte gli attori deducevano:
- di aver acquistato da , con atto di compravendita del 10 novembre Parte_1
2010 a rogito notaio Rep. n. 123218 Racc. n.22006, la proprietà del Persona_1
piccolo fabbricato con annessa tettoia sito in Bacoli alla via Cupa della Torretta n.
54/a, già 68, Località Fusaro, con annessa area scoperta pertinenziale della superficie pagina 3 di 12 di circa 700 mq, riportata al N.C.E.U del Comune di Bacoli al foglio 4, part. 1171, cat.
A/3, classe 2;
- che quale corrispettivo dell'acquisto essi attori avevano versato la somma di euro
400.00,00, nonché sostenuto ì seguenti esborsi: euro 6.000,00 in favore della società
, euro 500,00 in favore dell'ing. Controparte_3
ed euro 500,00 in favore dell'ing ; Controparte_4 CP_5
- che il venditore, in sede stipula, dichiarava che il fabbricato era stato realizzato in assenza di autorizzazioni e che, pertanto, era stata presentata presso il Comune di
Bacoli, in data 1 marzo 1995, con prot. 4457, la domanda di sanatoria;

- che in detta domanda vi era precisato che le opere di cui al contratto di compravendita erano state ultimate dopo il 16 marzo 1985;
- che nel mese di novembre 2013 veniva notificato loro, in relazione alla suddetta istanza di sanatoria, preavviso di diniego, ex art 10 bis legge 241/1990, dal Comune di
Bacoli;
- che, richieste informazioni presso il Comune, apprendevano che, giusta sentenza n.
5995/98 R.G App n. 230 Reg Sent. del 13.01.199, passata in giudicato, Persona_2
(defunto padre del convenuto) era stato condannato alla demolizione del manufatto oggetto di compravendita;

- che dalla lettera di preavviso di diniego essi istanti apprendevano anche la circostanza per cui l'opera era, in vero, iniziata il 22.07.1994 e, quindi, non solo ultimata in data successiva al 16 marzo 1985, contrariamente a quanto indicato nell'atto di condono;

- che, dunque, l'esistenza di una sentenza di abbattimento del bene venduto, sottaciuta agli acquirenti al momento della vendita, costituiva un onere limitativo (non apparente) al godimento del bene, rilevante ai sensi e per gli effetti di cui all'art 1489 c.c.;
- che l'esistenza di tale sentenza non poteva essere in alcun modo oggetto di conoscenza da parte degli attori al momento della stipula dell'atto, laddove al contrario
[...]
ben avrebbe potuto conoscere dell'emissione del summenzionato Parte_1
pagina 4 di 12 provvedimento di condanna a carico del padre prima di garantire la libera disponibilità
e godimento del bene oggetto di vendita;

- che, anzi, tale conoscenza in alcun modo poteva essere esclusa, considerato che in data 27 ottobre 1995 proprio aveva pagato l'importo di due milioni Parte_1
di lire a titolo di oblazione e tenuto conto che il convenuto aveva sempre mantenuto la propria residenza in via Cupa della Torretta sino al maggio 2007;
- che, dunque, la vendita doveva ritenersi, altresì, viziata da dolo del venditore rilevante ex art 1439 c.c., per aver questi sottaciuto l'esistenza della summenzionata sentenza definitiva di condanna, al fine di dismettere un bene destinato ad essere demolito.
Si costituiva, in entrambi i giudizi iscritti a seguito della notifica dei summenzionati atti di citazione, il convenuto chiedendo, in via preliminare, la Parte_1
sospensione del giudizio ex art 295 c.p.c., in attesa della definizione dell'impugnativa proposta innanzi al giudice amministrativo contro il provvedimento di diniego del avverso l' istanza di sanatoria n. 4457, depositata in data 1 marzo Controparte_6
1995 da (provvedimento nelle more seguito al surriferito preavviso di Controparte_1
diniego comunicato agli attori); nel merito, deduceva il convenuto:
- l'illegittimità del provvedimento di diniego di sanatoria emesso dal Controparte_6
in quanto basato su di un presupposto fattuale del tutto erroneo, ossia che l'inizio dell'opera poteva ricollegarsi al 22.07.1994 (ossia alla data del primo dei quattro accessi della Polizia Municipale, che avevano rilevato l'abuso), laddove al contrario detto inizio andava sicuramente retrodatato nel tempo;

- che, attesa la natura amministrativa della sanzione penale dell'abbattimento, tale sanzione doveva ritenersi, in ogni caso, venir meno con annullamento da parte del Tar del provvedimento di diniego;

- che l'ordine di demolizione, infatti, non poteva ritenersi coperto da alcun giudicato, avuto riguardo alla previsione dei cui all'art 651 c.p.p., secondo cui il giudicato di condanna copre il solo fatto nella sua dimensione di illecito penale;

pagina 5 di 12 - che, in ogni caso, i compratori avevano assunto in sede di stipula del rogito ogni onere afferente agli immobili compravenduti, accettando il rischio dell'esito della pratica di condono;

- che Egli nulla sapeva e nulla avrebbe potuto sospettare in ordine alla esistenza di una sentenza penale di condanna a carico del padre, essendo divenuto proprietario della sola nuda proprietà del bene, per cui è causa, con donazione del 1992 da parte dei genitori, che se ne riservavano l'usufrutto vitalizio, ed avendone, quindi, acquistato il pieno godimento solo alla momento della loro morte;

- che non vi era alcun motivo per dubitare della accoglibilità dell'istanza di condono, presentata dal padre anche alla luce della concessione di due mutui Persona_2
bancari garantiti da ipoteca sull'immobile in oggetto, concessi a seguito di verifiche da parte dei periti incaricati dalla a cui il Comune di Bacoli nessuna informazione Pt_3
aveva fornito circa l'esistenza di fatti ostativi alla concessione della sanatoria;

Concludeva, pertanto, il convenuto chiedendo il rigetto nel merito di tutte le domande avanzate da controparte, con gli atti di citazioni a lui notificati. Spese vinte.
Le cause, riunite e decise dal Tribunale di Napoli in data 22.06.2020 con la sentenza numero 4295/2020 con il seguente dispositivo:
1) pronuncia la risoluzione del contratto di compravendita rep. n. 123218, Notaio
[...]
stipulato in Pozzuoli, in data 10/11/10, tra i sigg. ri e Per_1 Controparte_1
, quali acquirenti, e il sig. , quale venditore, Controparte_2 CP_2 Parte_1
e, per l'effetto, condanna alla restituzione in favore degli attori Parte_1
dell'importo di euro 400.000,00, oltre interessi al tasso legale, decorrenti dal 10/11/10 e sino al saldo effettivo;

2) accoglie parzialmente la domanda di condanna al risarcimento del danno e per l'effetto condanna alla rifusione, in favore degli attori, della somma Parte_1
di euro 6.000,00, oltre interessi a far data dall'esborso di detta somma;

pagina 6 di 12 3) ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex
Conservatoria dei registri immobiliari) di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.;
4) condanna al pagamento, in favore degli attori, delle spese di lite Parte_1
che liquida in complessivi € 10.343,00, per compensi, euro 1050,00 per esborsi, oltre
Iva, se dovuta, Cpa e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso), con distrazione ex art 93 c.p.c in favore degli avvocati dichiaratisi anticipatari.
proponeva appello avverso la suddetta pronuncia e chiedeva così Parte_1
provvedere:
Preliminarmente, sospendere l'esecutività della sentenza impugnata ai sensi dell'art. 447 bis, IV comma, cpc, sussistendo il fumus boni iuris e il periculum in mora, come evidenziato nel paragrafo 4 del presente atto;
sempre preliminarmente, sospendere il presente giudizio ai sensi dell'art. 295 cpc, in attesa della definizione del ricorso al CDS avverso la sentenza del TAR Campania n. 341/2019 con cui è stato rigettato il ricorso avverso il diniego dell'istanza di sanatoria n. 4457 del 1 marzo 1995; in ogni caso, accogliere il presente appello e riformare integralmente la sentenza del Tribunale di
Napoli n. 4295/2020 pubblicata il 22.06.2020, accogliendo le conclusioni formulate dal sig. nel giudizio di prime cure e, precisamente: I. [OMISSIS]; II. [OMISSIS]; Pt_1
III. rigettare le domande ex adverso formulate perché inammissibili ed infondate, anche per accettazione del rischio da parte dei compratori con riguardo all'esito dell'istanza di sanatoria;
IV. condannare gli attori al pagamento di spese ed onorari di giudizio, oltre spese generali ed accessori come per legge.” in via estremamente gradata, sempre in riforma della sentenza di primo grado, dichiarare la nullità del contratto di compravendita inter partes, con ripristino della situazione giuridica antecedente;
in ogni caso, condannare parte appellata al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio, con attribuzione ex art. 93 cpc.
pagina 7 di 12 e , nel resistere al gravame chiedevano così Controparte_1 Parte_2
provvedere: rigettare la chiesta sospensiva e nel merito rigettare l'appello con vittoria di spese, diritti e onorari con attribuzione.
La Corte, rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza appellata proposta da , all'udienza del 29.05.2025 celebrata in Parte_1
presenza, ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, rileva la Corte che il gravame è affidato ai seguenti motivi: 1.
Violazione ed erronea applicazione degli art. 1489, 1362 e 1372 cc;
reale incidenza della sentenza penale di abbattimento sul sinallagma contrattuale;
accettazione da parte dei compratori dei rischi connessi alla pendenza della domanda di sanatoria ex Legge
724/1994; 2. Subordinatamente, richiamo delle altre argomentazioni sottoposte all'attenzione del Giudice di primo grado.
Con il primo motivo di appello, in particolare, l'istante assume l'erroneità della pronuncia del Tribunale di Napoli poiché e di avrebbero assunto, CP_1 Pt_2 CP_2
all'atto della compravendita del 10 novembre 2010 ogni onere afferente gli immobili compravenduti, per cui la domanda formulata sarebbe del tutto inammissibile, oltre che infondata. Tale circostanza sarebbe stata espressamente riconosciuta dagli appellati, i quali a pag. 7 dell'atto introduttivo del secondo giudizio di primo grado, avrebbero espressamente dichiarato “che i coniugi acquirenti accettavano anche il rischio dell'esito che avrebbe potuto avere la pratica di condono”. Ritiene, inoltre, l'appellante che “l'esistenza di una sentenza penale di abbattimento, pur se suscettibile di essere messa in esecuzione, non si pone che sullo stesso piano amministrativo, nell'ambito del quale vi è già un'accettazione di rischio dei compratori”, e che, per tale motivo, “nella decisione di primo grado il Tribunale non avrebbe potuto ravvisare l'applicabilità
pagina 8 di 12 dell'art. 1489 cc, difettando in concreto il presupposto della diminuzione del libero godimento della cosa”.
L'assunto è infondato.
Ed invero, contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, non può ritenersi che l'accettazione da parte dei promissari acquirenti dei rischi relativi alla definizione della pratica di condono edilizio equivalga ad una rinuncia preventiva alla tutela contrattuale rispetto a situazioni giuridiche diverse e ben più gravi, quali l'esistenza di una sentenza penale definitiva recante l'ordine di demolizione dell'immobile oggetto della compravendita. Come è pacifico tra le parti in causa ed è emerso dalla documentazione allegata agli atti sin dal primo grado di giudizio, al momento della stipula del contratto di compravendita, era già intervenuta una sentenza irrevocabile di condanna penale, con ordine di demolizione a carico del venditore (e ancor prima del suo dante causa), relativa proprio all'immobile oggetto del negozio traslativo de quo. Tale sentenza, di natura pubblica ed ufficiale, risultava conoscibile e nota al venditore (attuale appellante), che tuttavia ne ha taciuto scientemente l'esistenza ai compratori. Gli acquirenti, invece, risultano completamente ignari dell'esistenza della sentenza penale e dell'ordine di demolizione, non potendosi in alcun modo ritenere che la mera conoscenza della pendenza della domanda di condono equivalga alla conoscenza o all'accettazione del rischio di un provvedimento demolitorio già divenuto definitivo e non più sanabile. Più specificamente, dal rogito notarile in atti, si evince che il venditore dichiarava esclusivamente che l'immobile era stato realizzato in assenza di autorizzazioni e che in data 01.03.1995 era stata presentata al Comune di Bacoli domanda di sanatoria (cfr.: articolo quinto, rogito per notaio del 10.11.2010). Nulla riferiva Persona_1 [...]
(venditore) circa l'esistenza della sentenza penale n. 5995/98 R.G App n. 230 Parte_1
Reg Sent. del 13.01.199, passata in giudicato, emessa dalla Corte di Appello di Napoli a carico di (defunto padre del convenuto) con la quale quest'ultimo era Persona_2
stato condannato, tra l'altro, alla demolizione proprio del manufatto oggetto di compravendita. Il silenzio di una circostanza pregiudizievole così rilevante si palesa pagina 9 di 12 come silenzio doloso e come tale configura un grave inadempimento contrattuale, rilevante ai sensi degli artt. 1453 cc e 1337 c.c. e giustifica la risoluzione del contratto disposta dal giudice di primo grado. Tanto anche in considerazione del fatto che era certamente a conoscenza dell'abusiva edificazione operata dal Parte_1
padre (e della condanna penale sopra richiamata), tanto che egli stesso aveva CP_1
effettuato, in data 27 ottobre 1995, il versamento dell'importo di lire due milioni in favore del a titolo di oblazione. Dal certificato di residenza in atti, Controparte_6
poi, si evince che lo stesso ha sempre mantenuto la propria residenza in Bacoli, proprio alla Via Cupa della Torretta, fino al maggio 2007 (cfr.: documentazione allegata agli atti sin dal primo grado di giudizio).
Inoltre, sotto il profilo della garanzia per oneri non apparenti, in applicazione del disposto di cui all'art. 1489 c.c pure richiamato dal Tribunale di Napoli con la sentenza oggetto di gravame, si rileva che la norma suddetta trova applicazione in quanto l'immobile era gravato da un onere reale (ordine giudiziario di demolizione) che ne limitava il godimento o la disponibilità, e del quale gli acquirenti non erano a conoscenza né potevano esserlo usando l'ordinaria diligenza.
Né può essere accolto l'argomento secondo cui la consapevolezza della pendenza della pratica di condono da parte dell'acquirente varrebbe ad escludere ogni affidamento: la giurisprudenza di legittimità, infatti, ha più volte chiarito che la pendenza di una sanatoria non elide l'obbligo del venditore di informare l'acquirente circa eventuali provvedimenti ostativi non rimovibili, tra cui rientra a fortiori un ordine di demolizione divenuto definitivo e che "nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489" (Cfr. Cass. N 4786/2007;
N. 1352 del 1996; N. 1104 del 1996).
pagina 10 di 12 Infine, rileva la Corte che non risulta contestato il fatto che il manufatto oggetto del contenzioso sia stato effettivamente demolito, in esecuzione del provvedimento della
Procura della Repubblica del 13 novembre 2018 attuato nello stesso mese (cfr.: doc. in atti).
Il secondo motivo di appello, con il quale la parte istante richiama genericamente le altre difese assunte innanzi al Tribunale, resta assorbito.
Per le ragioni sopra esposte, l'appello deve essere respinto e la sentenza appellata integralmente confermata.
Le spese del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza di secondo la regola sancita dall'art. 91, comma 1, c.p.c., e si liquidano come da dispositivo ai sensi del DM
55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa ed applicando gli importi tra i valori minimi previsti in tabella, con esclusione della sola fase istruttoria non tenutasi in appello, con attribuzione in favore degli avvocati Angela
AN MI e ID TE ex art 93 cpc.
Ricorrono, infine, i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R.
n.115/2002, con obbligo per l'appellante , di versare un ulteriore Parte_1
importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co.

1-bis di detto articolo.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza numero 4295/2020 resa dal Tribunale di Napoli in Parte_1
data 22.06.2020 e contro e , così provvede: Controparte_1 Parte_2
a) Rigetta l'appello e per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

b) Condanna al pagamento in favore della delle spese del secondo Parte_1
grado di giudizio che liquida in favore di e , Controparte_1 Parte_2
in € 390,00 per spese vive ed € 8.540,00 per competenze, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali con attribuzione in favore degli avvocati Angela AN
MI e ID TE ex art 93 cpc;

pagina 11 di 12 c) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del
D.P.R. n.115/2002, con obbligo per l'appellante , di versare un Parte_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co.

1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 25.09.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Monica Cacace Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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