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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – I° Collegio
così composta:
dott. Giuseppe Staglianò Presidente rel.
dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 5500 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 8-5-2025, vertente tra
(c.f.: ), (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (c.f.: ), C.F._2 Parte_3 C.F._3

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elettivamente domiciliati in Latina, Via dei Boi n. 25, presso lo studio dell'Avv. Andrea
Di Micco, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

- Appellanti -
e
(c.f.: ), (c.f.: CP_1 C.F._4 Controparte_2
e (c.f.: , nella loro C.F._5 Controparte_3 C.F._6
qualità di eredi di , rappresentati e difesi dall'Avv. Alfonso ER
Donnarumma del Foro di Latina, con studio in Pontinia (LT), Viale Europa n. 48, giusta procura in atti, elettivamente domiciliati all'indirizzo Pec
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-Appellati -
Oggetto: azione ex art. 1489 c.c. e risarcimento danni.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva in giudizio, ER dinanzi al Tribunale di Latina, i sigg. , e assumendo Pt_1 Pt_2 Parte_3 che, con rogito notarile del 30 gennaio 2003, i convenuti, per la somma di Euro
73.000,00, gli avevano ceduto la proprietà di una abitazione sita in Pontinia, Strada
Provinciale Marittima n. 84, compresi i diritti indivisi -in ragione di 3/4 dell'intero- 3
sulla corte di esclusiva pertinenza della suddetta abitazione, nonché un appezzamento di terreno di are 57.33, e che in tale occasione era stato pattuito (art. 2) che “le parti si impegna[va]no nei confronti della parte acquirente, che accetta[va], di manlevarlo da ogni onere e spesa relativa alla divisione della corte del fabbricato trasferito, impegnandosi a far ottenere all'acquirente la piena proprietà del subalterno 11”.
Inoltre l'attore faceva presente che, con ricorso depositato nell'anno 2003, la sig.ra sorella dei sigg. , e aveva adito il Persona_2 Pt_1 Pt_2 Parte_3
Tribunale di Latina affermando di essere proprietaria di beni confinanti con quelli alienati al sig. e che i propri fratelli, nel febbraio del 2003, avevano ER edificato sulla corte comune un muro divisorio che le aveva impedito di accedere al proprio locale garage e di usufruire del pozzo per l'acqua, privandola anche della possibilità di affacciarsi nella parte retrostante della sua proprietà; pertanto la predetta aveva concluso chiedendo che i propri fratelli ed il sig. -che in ER detto giudizio decideva di rimanere contumace- fossero condannati a reintegrarla nel relativo possesso.
Quindi, con ordinanza del 11 maggio 2004, il Tribunale di Latina aveva disposto la reintegra della sig.ra nel possesso della servitù di passaggio attraverso Persona_2 la corte comune, la rimozione del muro ed il ripristino della porta finestra del vano retrostante, provvedimento che poi era stato confermato dal Tribunale con sentenza n. 3156/2011, con la quale i resistenti erano stati condannati anche alla rifusione delle spese processuali.
Ne conseguiva che, nonostante l'impegno assunto dai convenuti con il rogito del
30/1/2003, con cui gli alienanti si erano impegnati a frazionare la corte comune in ragione di 1/4 per ciascun fratello ( , , ed e, quindi, a Pt_1 Pt_2 Pt_3 Per_2
recintare le rispettive proprietà, manlevando l'acquirente “da ogni onere e spesa relativa alla divisione della corte del fabbricato trasferito”, in realtà l'attore si era poi visto costretto a far fronte alle spese processuali e a quelle di riduzione in pristino, trovandosi anche ad essere proprietario di una corte pertinenziale gravata da una servitù di passaggio la cui esistenza, invece, era stata esclusa dagli alienanti. 4
Ciò premesso, l'attore aveva deciso di adire l'Autorità giudiziaria per chiedere, ai sensi dell'art. 1489 c.c., la riduzione -nella misura di Euro 25.000,00- del prezzo da lui versato ai sigg. , e per l'acquisto del compendio, Pt_1 Pt_2 Parte_3 oltre al risarcimento dei danni ed alla rifusione delle spese processuali.
Costituitisi in giudizio, i sigg. , e “in primis” Pt_1 Pt_2 Parte_3 eccepivano la prescrizione del diritto azionato dall'attore; inoltre facevano presente che il sig. era stato posto a conoscenza dei vincoli gravanti sulla proprietà ER acquistata e che, comunque, gli stessi erano ben visibili, sicché avrebbe dovuto trovare applicazione quanto statuito nel tempo dalla giurisprudenza che, in virtù dell'applicazione del principio di autoresponsabilità, aveva equiparato la conoscenza dei pesi alla loro conoscibilità.
Pertanto i convenuti concludevano chiedendo il rigetto della domanda dell'attore, con condanna del medesimo al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e alla rifusione delle spese processuali.
All'udienza del 5/10/2017, i convenuti producevano copia dell'atto a rogito Notar
di Sezze del 16/1/2017 (rep. n. 27661), con il quale il sig. aveva Per_3 ER venduto la proprietà dei beni oggetto di causa al sig. per il prezzo Persona_4 di Euro 95.000,00, sicché, a dire dei convenuti, risultava smentito l'assunto secondo cui l'attore aveva sofferto dei pregiudizi a causa della vicenda in esame.
Quindi, con sentenza n. 1039/20, il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda dell'attore e, dopo aver dichiarato i sigg. , e Pt_1 Pt_2 Parte_3
“responsabili per l'evizione parziale subita da ”, li condannava, in solido ER tra loro, al pagamento, in favore di quest'ultimo, della somma di Euro 7.300,00, “oltre interessi dal dovuto (30 gennaio 2003) fino al soddisfo”, nonché alla rifusione delle spese processuali.
Il Tribunale, sostanzialmente, dopo aver respinto l'eccezione di prescrizione del diritto azionato dall'attore, facendo richiamo ad un precedente della Corte di Cassazione (sent.
n. 26627/19) ed affermando che la sig.ra aveva esercitato con successo Persona_2 una “actio negatoria servitutis” per un titolo preesistente all'atto di acquisto 5
dell'attore, reputava che il sig. fosse stato indotto dai convenuti a fare ER ragionevole affidamento su una situazione di mera apparenza, sicché costui, ai sensi dell'art. 1489 c.c., in ragione dell'evizione parziale subita, aveva diritto a vedersi corrisposta una somma pari al 10% del prezzo versato ai convenuti per l'acquisto dei beni.
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. proponevano appello Pt_3 avverso la decisione di primo grado, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia.
Con un primo motivo di gravame, gli appellanti, nel ribadire quanto già sostenuto in primo grado, lamentavano la nullità e, comunque, l'illogicità e/o contraddittorietà dell'impugnata decisione, a causa dell'omessa ed erronea valutazione delle risultanze istruttorie.
In particolare, gli appellanti, dopo aver evidenziato che il sig. non aveva ER dato alcuna dimostrazione dei gravi danni e dei pregiudizi derivatigli dall'asserito deprezzamento degli immobili acquistati nel 2003, richiamavano l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. dev'essere esclusa sia nel caso in cui il compratore abbia avuto conoscenza effettiva del peso gravante sulla cosa acquistata, sia nel caso in cui siano venuti in rilievo oneri e diritti apparenti, senza che in tali ipotesi possa trovare applicazione il principio dell'affidamento.
Nel caso di specie, infatti, non solo gli effetti traslativi connessi al rogito Notar Per_3 di Sezze erano stati integralmente voluti dal sig. senza che prima fosse insorta Per_1 alcuna divergenza tra le parti, ma la stessa vendita, ai sensi dell'art. 2 del contratto, era stata effettuata a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovavano;
a ciò, poi, andava aggiunto che, con successivo rogito Notar di Sezze del 16/1/2017, Per_3 lo stesso attore aveva rivenduto a terzi, per un prezzo di gran lunga maggiore rispetto a quello di acquisto, il compendio originariamente acquistato dagli odierni appellanti, senza che ne fossero mutate le consistenze qualitative e quantitative, sicché andava esclusa la configurabilità di un danno per evizione parziale. 6
Inoltre, gli appellanti si dolevano dell'affermazione secondo cui l'attore era rimasto vittima del ragionevole affidamento suscitato dai sigg. in quanto in realtà egli Pt_3 era sempre stato a conoscenza delle questioni pendenti tra loro e la sorella Per_2
Pertanto, nel sostenere la falsità delle deposizioni rese dai testi escussi in primo grado, gli appellanti concludevano chiedendo l'integrale riforma dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, il rigetto della domanda originariamente avanzata dal sig. ER con condanna del medesimo alla rifusione delle spese di lite.
Costituitisi in giudizio, l'appellato, “in primis”, eccepiva l'inammissibilità del gravame per l'asserita violazione del disposto di cui all'art. 342 c.p.c., nuova formulazione;
inoltre, nel merito, si limitava a resistere, chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna degli appellanti alla rifusione delle spese del grado.
All'udienza del 20/1/2023, il difensore del sig. dichiarava l'avvenuto ER decesso del proprio assistito, sicché la Corte dichiarava l'interruzione del processo.
Con ricorso ritualmente notificato, i sigg. , e Pt_1 Pt_2 Parte_3 riassumevano il giudizio nei confronti degli eredi del sig. ribadendo le ER conclusioni da loro originariamente rassegnate.
Costituitisi in giudizio, in qualità di eredi del defunto sig. i sigg. ER [...]
, e si limitavano a resistere, ribadendo le CP_1 Controparte_2 Controparte_3 conclusioni rassegnate dal loro dante causa.
All'udienza del 8/5/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata decisa dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Motivi della decisione
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico e giuridico, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dagli appellati ex art. 342 c.p.c.. 7
Infatti, dall'esame dell'appello è comunque possibile ricavare non solo l'indicazione delle censure che gli appellanti hanno inteso muovere nei confronti dell'impugnata sentenza, sia sotto il profilo dell'operata ricostruzione dei fatti sia sotto il profilo della relativa valutazione giuridica, ma anche le argomentazioni giuridiche che gli stessi hanno inteso contrapporre a quelle poste dal giudicante di prime cure a base della sua decisione.
Nel merito, l'appello è fondato.
Dall'esame degli atti di causa e, segnatamente, delle deposizioni testimoniali rese dai testi e addotti in primo grado dallo stesso attore, emerge Tes_1 Testimone_2 chiaramente che già in occasione della redazione del “compromesso” sussistevano delle incomprensioni fra i fratelli e, in particolare, che la sorella aveva Pt_3 Per_2 formulato delle rivendicazioni nei confronti dei germani , e , e Pt_1 Pt_2 Parte_3 che questi ultimi, anche in presenza degli stessi sigg. (che avevano curato la Tes_2 redazione del “compromesso”), avevano rassicurato il sig. che tali ER problemi avrebbero comunque trovato soluzione attraverso uno specifico accordo con la loro sorella, in via di definizione.
Ne consegue che, essendo stato il sig. (acquirente) posto a conoscenza di tali Per_1 problematiche sin da epoca antecedente alla stipula del preliminare, a differenza di quanto ritenuto dal giudicante di prime cure va esclusa la configurabilità di un suo ragionevole affidamento sulla situazione prospettatagli dai venditori.
Infatti, secondo il costante insegnamento della Corte di Cassazione, cui questa Corte di merito aderisce, “nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità” (Cass. n. 27706/2024; nello stesso senso, in precedenza, vedi Cass. n. 8500/2013 e n. 57/2018). 8
Ne consegue che la garanzia di cui all'art. 1489 c.c. non può trovare spazio nel caso che ne occupa, in cui le limitazioni connesse alle pretese avanzate dalla sig.ra
[...] nei confronti dei propri fratelli erano ben conosciute dal sig. (che, Per_2 Per_1 peraltro, neanche si costituì nel successivo giudizio possessorio, venendo dichiarato contumace), dovendosi anzi presumere che quest'ultimo abbia consapevolmente accettato il compendio compravenduto con le limitazioni stesse, non potendo operare in suo favore, per le ragioni dette, il principio dell'affidamento.
A ciò, poi, va aggiunto che, dalla stessa prospettazione operata in primo grado dall'attore, emerge che i sigg. , e edificarono un Pt_1 Pt_2 Parte_3 muro divisorio sulla corte comune solo nel febbraio del 2003 e, quindi, dopo la stipula della vendita a rogito Notar del 30/1/2003, con la conseguenza che mai Per_3 avrebbe potuto trovare applicazione il principio affermato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 26627/19, richiamata dal giudicante di prime cure, secondo cui l'acquirente di un immobile che abbia subito il vittorioso esperimento della “actio negatoria servitutis” può avvalersi dei rimedi previsti dagli artt. 1484 e 1489 c.c.
“quando lo stato di fatto lesivo a danno di terzi” sia preesistito alla vendita.
In ragione di quanto detto, va quindi escluso che dopo l'acquisto del compendio dei beni da parte del sig. possa essersi verificato uno squilibrio funzionale del Per_1 contratto di compravendita, tale da far ritenere che al prezzo versato dal sig. sia Per_1 corrisposto un trasferimento di cose inferiori, per qualità o quantità, rispetto a quelle effettivamente vendute.
Ciò premesso, non può però essere sottaciuto che, in occasione di tale compravendita, i venditori comunque si impegnarono nei confronti dell'acquirente “a manlevarlo da ogni onere e spesa relativa alla divisione della corte del fabbricato”, impegnandosi altresì a fargli ottenere “la piena proprietà del sub. 11”.
Trattasi di una pattuizione accessoria all'atto di compravendita, pienamente valida tra le parti, che però, per le ragioni sopra evidenziate, non consentiva al sig. in caso Per_1 di inadempimento dello specifico obbligo, di chiedere ai venditori una riduzione del prezzo del bene (oltre all'eventuale risarcimento del danno), ma solo di proporre una azione diversa, diretta a far dichiarare l'inadempimento dei propri danti causa allo specifico obbligo assunto (concernente la manleva “da ogni onere e spesa relativa alla 9
divisione della corte del fabbricato trasferito”) e, in caso di accertamento positivo, ad ottenere il risarcimento dell'eventuale danno sofferto.
Tale azione, però, non è stata proposta.
Da quanto premesso deriva che, a differenza di quanto ritenuto dal giudicante di prime cure, l'originaria domanda formulata dal sig. non avrebbe potuto essere ER accolta per difetto dei relativi presupposti, con la conseguenza che l'appello dei sigg. ev'essere accolto. Pt_3
Ogni altra questione od eccezione resta assorbita nella decisione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, facendo applicazione, per entrambi i gradi di giudizio, dei valori medi stabiliti per lo scaglione da Euro 5.200,01 ad Euro 26.000,00.

P.Q.M.

La Corte accoglie l'appello proposto da , e Parte_1 Parte_2 [...]
nei confronti di , e , nella Parte_3 CP_1 Controparte_2 Controparte_3 loro qualità di eredi di , avverso la sentenza del Tribunale di Latina n. ER
1039/20 e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta l'originaria domanda proposta da (e fatta propria da , ER CP_1 CP_2
e , nella qualità di eredi di costui) nei confronti di ,
[...] Controparte_3 Parte_1
e ; Parte_2 Parte_3
condanna , e , in solido tra loro, al CP_1 Controparte_2 Controparte_3 pagamento, in favore degli appellati, anch'essi in solido tra loro, delle spese di lite che, per il primo grado vengono liquidate in Euro 5.077,00 per compensi professionali, e per il grado di appello in Euro 382,50 per esborsi e in Euro 5.809,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Così deciso in Roma, lì 8-5-2025.
Il Presidente rel.
dott. Giuseppe Staglianò