REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
così composta:
Dott.ssa Mariarosaria Budetta Presidente
Dott.ssa Francesca Falla Trella Consigliera rel.
Dott.ssa Anna Maria Teresa Gregori Consigliera riunito in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al Ruolo generale affari contenziosi al numero 7176/2019, posta in deliberazione all'udienza in trattazione scritta del 13/3/2025
TRA
(c.f. e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 CodiceFiscale_2 con l'Avv. BUFALINI FRANCESCA (c.f. ) C.F._3
- appellanti/appellati incidentali -
E
(c.f. ) e (c.f. ) con Controparte_1 C.F._4 Controparte_2 C.F._5
l'Avv. DI NARDO LITTORIO;

- appellati/appellanti incidentali-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Civitavecchia n.1326/2019.
CONCLUSIONI: come in note di trattazione scritta ex art 127 ter c.p.c. depositate dalle parti all'udienza del 13/03/2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1.Con atto di citazione ritualmente notificato, e n.q di proprietari Controparte_1 Controparte_2 dell'immobile sito in Tarquinia Lido, Via Agricola 4/6 piano 1°, convenivano in giudizio Parte_1
e proprietari dell'appartamento sovrastante, per sentirli condannare, previo Parte_2 accertamento delle rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni subiti dal proprio appartamento a causa di fenomeni infiltrativi provenienti dalla terrazza a livello in uso esclusivo ai convenuti, già oggetto di accertamento tecnico preventivo e ivi quantificati in euro 14.000, oltre al danno da mancato godimento dell'appartamento danneggiato nei mesi estivi ( giugno/ settembre 2009 e 2010) e alle spese di ATP.

2. A tal fine gli attori deducevano che:
-nei mesi invernali si erano verificati evidenti fenomeni percolativi nel proprio appartamento provenienti dal piano attico, dotato di ampie terrazze scoperte di cui avevano tempestivamente avvertito i proprietari
- che in seguito ad un sopralluogo congiunto in data 05.03.2009, attesa la perdurante inerzia dei proprietari, avevano introdotto il procedimento ex artt. 696 e 696 bis c.c. che effettivamente accertava la consistenza e l'origine degli stessi nei termini indicati in premessa (euro 14.000,00 oltre IVA per opere di intervento e ripristino dell'agibilità dell'immobile)

3. Si costituivano tempestivamente in giudizio appresentando: Parte_2 Parte_1
- di essersi attivati con la dovuta solerzia, unitamente al perito della propria assicurazione
[...]
, per verificare la natura e le cause delle infiltrazioni. Controparte_3
- che dai sopralluoghi effettuati in dette circostanze era tuttavia, emerso che le infiltrazioni in questione erano diretta conseguenza di eventi atmosferici di particolare intensità, così da escludere qualsiasi responsabilità degli assicurati nella causazione del sinistro.
- che i danni riportati dall'appartamento sottostante, proprio perché derivanti da fenomeni meteorologici eccezionali, erano esclusi dalla copertura assicurativa.

4. Pertanto i convenuti chiedevano preliminarmente di essere autorizzati a chiamare in causa la Compagnia assicuratrice e, nel merito, il rigetto di tutte le domande attoree.

5. Autorizzata la chiamata e differita l'udienza di comparizione, gli attori presentavano, in pendenza di giudizio, ricorso ex art 700 c.p.c, in seguito alla manifestazione di nuovi fenomeni infiltrativi che avevano sostanzialmente vanificato gli interventi di già realizzati, o comunque in corso di esecuzione, evidentemente inadeguati ad arginare i fenomeni denunciati.

6. Con ordinanza del 08.09.2010 il Giudice ordinava ai resistenti, odierni appellanti, di provvedere a proprie spese all'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle cause del danno denunciato e alla eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli già prodotte.

7. Nel corso del giudizio veniva acquisita la relazione peritale resa nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo e la causa veniva trattenuta in decisione previa concessione dei termini ex art 190 c.p.c all'udienza del 24.09.2015

8. Con ordinanza del 29.12.2015 il Giudice, verificato il mancato deposito dell'atto di chiamata di terzo, disponeva la remissione della causa sul ruolo.

9. Con successiva ordinanza del 26.04.2016 disponeva, inoltre, l'acquisizione del fascicolo di ufficio della fase di reclamo avverso il richiamato provvedimento d'urgenza emesso nelle more del giudizio e rinviava la causa per l'acquisizione di chiarimenti in ordine all'integrazione del contraddittorio con la Compagnia assicuratrice .
10. Ritenuti insussistenti i presupposti per rimettere la parte convenuta in termini ai fini della notifica dell'atto di chiamata in causa del terzo , rinviava la causa per la discussione e la decisione ai sensi dell' art. 281 sexies c.p.c.
14.Con la sentenza impugnata il Tribunale condannava in solido e Parte_2 [...]
al pagamento di euro 14.000,00 oltre IVA e interessi legali dalla domanda in favore degli attori Parte_1 , sul presupposto della accertata prova della loro responsabilità ex art. 2051 c.c. , dovuta alle riscontrate carenze strutturali della terrazza di proprietà dei medesimi , inequivocabilmente riconducibili, secondo la puntuale ricostruzione contenuta in ctu, all'inadeguatezza dei lavori non solo di realizzazione ma anche di manutenzione della stessa da parte dei medesimi .
Ciononostante rigettava la domanda di risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile spiegata dagli attori medesimi, ritenuta non provata, e compensava in ragione della parziale soccombenza degli attori la spese di lite per un terzo ponendo le residue a carico dei convenuti, ponendo le spese della ctu a carico dei convenuti.
15. I convenuti soccombenti , proponevano tempestivamente appello avverso Parte_2 Parte_1
l'indicata sentenza chiedendone preliminarmente la sospensione della provvisoria esecutività e dolendosi della erroneità della stessa, in particolare sotto il profilo dell'erronea valutazione delle risultanze della ctu ( primo motivo) e dell'errata valutazione della tardività dell'eccezione relativa al litisconsorzio necessario del condominio ( secondo motivo), insistendo infine per la rimessione della causa sul ruolo ai fini della chiamata in causa di CP_3
16. Si costituivano ritualmente gli appellati contestando tutto quanto dedotto ed eccepito da controparte e spiegando appello incidentale per la liquidazione del danno da mancata fruizione dell'appartamento nei mesi estivi degli anni 2009 e 2010, la cui domanda era stata rigettata dal Tribunale.
17. Dichiarato il non luogo a provvedere sull'istanza di sospensiva per l'assenza di entrambe le parti all'udienza di trattazione ex art 350 c.p. c. e rigettata l'istanza di rimessione in termini dell'istante alla prima udienza di comparizione del 05/11/2023, la causa veniva rinviata per le conclusioni che venivano precisate come in atti e dunque trattenuta in decisione con concessione dei termini ex 190 c.p.c all'udienza in trattazione scritta del 13/3/2025.
18. Entrambi i motivi dedotti dagli appellanti principali, risultano meramente ripropostivi delle istanze già dedotte in primo grado e puntualmente disattese dal Tribunale attraverso una motivazione solida e immune da vizi logici o giuridici.
19. Preliminarmente deve essere disattesa la richiesta di remissione in termini per la chiamata di CP_3
ai fini della manleva, già correttamente rigettata dal Tribunale. Invero la Compagnia di
[...] assicurazione non è stata parte del processo di primo grado in quanto non correttamente evocata dagli assicurati che non sono riusciti a fornire alcuna prova non solo della notifica della relativa citazione, ma nemmeno dell'esistenza della stessa.
20. Del tutto irrilevante, a tal riguardo, l'esibizione da parte degli asseriti chiamanti di atti e documenti relativi ad un differente giudizio instaurato nei confronti degli appellanti principali dal proprietario di un altro appartamento dello stabile nel quale era stata ritualmente chiamata.Tardiva Controparte_3 altresì è la documentazione allegata dagli appellanti nei termini concessi per gli scritti conclusivi ex art. 190 c.p.c. .
21. Tanto premesso, la doglianza relativa al travisamento delle risultanze dalla ctu è del tutto priva di fondamento come è facile desumere dalla completezza dell'elaborato tecnico (puntualmente suffragato dalla documentazione in atti) che individua le oggettive cause dell'allegamento dell'appartamento degli appellati esclusivamente nei difetti costruttivi, nella trascurata manutenzione e nel precario stato dei terrazzi scoperti di proprietà degli appellanti principali avuto riguardo, in particolare, alla presenza di diverse fratture e fessure sulla pavimentazione, all'inadeguata impermeabilizzazione della stessa, e , da ultimo, all'addensamento di residui vegetali nei relativi pozzetti dovuti anche ad interventi di ripristino ritenuti completamente errati. Sicchè i fenomeni meteorologici che hanno provocato gli allagamenti, lungi dall'essere considerati alla stregua di eventi imprevedibili e inevitabili, vengono rappresentati dal consulente soltanto come occasione degli anzidetti allagamenti che si sarebbero potuti facilmente evitare in presenza di una corretta manutenzione sia della pavimentazione del terrazzo che del sistema di smaltimento dell'acqua piovana.
21. Il secondo motivo inerente la presunta esistenza di un litisconsorzio necessario con gli altri condomini dello stabile è parimenti infondato.
22. Anche a voler ritenere tempestiva l'eccezione, formulata soltanto nelle prime memorie ex art. 183 c.p.c, il problema della mancata integrazione del contraddittorio è da escludersi in radice.
23. Gli appellanti principali insistono nel sostenere che le terrazze dalle quali sono promanati gli allegamenti, quandanche a livello e non di copertura nonché serventi la sola proprietà Parte_2 fungano da lastrico solare dell'intero stabile e dunque ritengono che le spese di gestione e manutenzione delle stesse avrebbero dovuto essere suddivise tra tutti i condomini dell'edificio sito in Via Agricola alla stregua del criterio stabilito dall'art art 1126 c.c.. Senonché, come si evince agevolmente dalla documentazione fotografica allegata alla perizia ancor prima che dal contenuto della stessa, è del tutto evidente che le terrazze in questione fungano da copertura soltanto di alcuni locali dell'appartamento di proprietà degli appellati.
24. Di contro, le restanti unità abitative sono tutte collocate al di sotto del solaio di copertura la cui intera superfice è integralmente protetta, dal punto di vista strutturale, da un tetto spiovente che si arresta proprio in corrispondenza delle terrazze di proprietà del dal quale oltretutto, come Parte_2 precisato più volte dal tecnico, è stato ripetutamente accertato che non sia mai dipeso alcun allegamento.
25. Dirimente il passaggio della relazione tecnica in cui il consulente definisce la “geometria della sovrapposizione” degli appartamenti di danneggianti e danneggiati nei termini che seguono:“- …la terrazza NE dell'appartamento B (ossia l'appartamento costituisce solaio di copertura dei Parte_2 seguenti ambienti dell'appartamento A ( appartamento Cellini): camera adiacente bagno, bagno e parte del disimpegno;
-una porzione del soggiorno dell'appartamento B insiste direttamente sulla seconda camera dell'appartamento A- la camera adiacente alla terrazza Ne e il bagno ad essa contiguo dell'appartamento B insistono direttamente sul soggiorno, sulla cucina e su parte del disimpegno dell'appartamento A.Le porzioni dell'appartamento B che non insistono sul sottostante appartamento A sono quindi, parte del soggiorno, la cucina , la terrazza SW nonché la camera e il bagno adiacenti a tale terrazza”
26. Dalla richiamata descrizione è facilmente desumibile che, diversamente da quanto sostenuto dai danneggianti, l'appartamento dei danneggiati è coperto in gran parte dall'unità abitativa sovrastante e in minima parte dal relativo terrazzo a livello che, ben lungi dal costituire solaio di copertura dell'intero edificio, si sviluppa in prosecuzione dello stesso.
Tanto è vero che ad entrambi gli appartamenti oggetto della consulenza (ivi indicati con lettere A e B) si accede attraverso una scala esterna rispetto a quella servente la parte della stabile in cui sono collocate tutte le altre unità abitative.
27. Ne deriva che, a tutto voler concedere, i proprietari dell'appartamento sovrastante, servito dalla terrazza a livello, avrebbero potuto chiedere ai proprietari dell'appartamento sottostante di contribuire alla manutenzione delle terrazze ai sensi dell'art 1125 c.c. (Cass 21337/2017) e comunque proporzionalmente all'utilitas ricavabile dalla copertura soltanto parziale. 28. Ciononostante nessuna domanda è mai stata spiegata in tal senso nei confronti degli appellati e conseguentemente non si è mai instaurato il contraddittorio sul punto, sicchè è certamente del tutto illegittima e fuori luogo la pretesa estensione di quest'ultimo ai proprietari di tutte le altre unità abitative dello stabile non sottostanti alle terrazze in questione.
29. L'appello incidentale è parimenti infondato.
30.Nel caso di specie il danno da mancato godimento del bene non è "in re ipsa" ma dev'essere provato, non identificandosi con la mera indisponibilità dell'appartamento, ma concretandosi nella dimostrazione della spesa sostenuta per un alloggio alternativo, ovvero della perdita di proventi subita per il suo mancato o diminuito uso o sfruttamento. (Cass. 32946/2024; Cass 29486/2024; Cass 4534/2017; Cass. 20889/2016; Cass 25912/2013)
31 Nell'ipotesi che ci occupa, invece, il danno da mancata fruizione dell'appartamento, come condivisibilmente sostenuto dal Tribunale, “è stato soltanto genericamente dedotto dagli attori in primo grado che non hanno fornito alcun elemento idoneo da cui desumere la sussistenza e l'entità del danno invocato”.
32. Del tutto inconferente sul punto il richiamo dell'appellante incidentale alle risultanze della ctu , la cui funzione è unicamente quelli di attestare natura, causa ed entità dei danni materiali riportati dall'appartamento, oltre a stabilire i costi necessari per il ripristino.
33. E' evidente, d'altro canto, che la quantificazione del danno da mancato utilizzo dell'immobile non avrebbe potuto essere oggetto di una siffatta valutazione tecnica dovendo necessariamente basarsi su elementi oggettivi e desumersi da ogni elemento di fatto utile del quale il danneggiato possa ragionevolmente disporre a maggior ragione laddove, come nel caso di specie, le condizioni dell'immobile non ne abbiano pregiudicato totalmente l'agibilità.
34. D'altronde i danneggiati nulla hanno argomentato in relazione alla eventuale frustrazione delle potenzialità locative dell'immobile nonostante il valore locativo di mercato, pacificamente, avrebbe potuto fungere da efficace parametro di quantificazione del danno invocato.
35. In conclusione tanto l'appello principale che l' appello incidentale devono essere rigettati e la sentenza deve essere integralmente confermata .
40. Attesa la reciproca soccombenza si compensano integralmente le spese di lite del presente grado.


P.Q.M


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e Parte_1
e sull' appello incidentale avverso la sentenza del Tribunale di Civitavecchia n. Parte_2
1326/2019 ,ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattese, così provvede
- rigetta l'appello principale;

- rigetta l'appello incidentale;

- compensa tra le parti le spese di lite del presente grado;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione della sanzione di cui all'art 13, comma 1 quater, del DPR 115/2022 sia nei confronti degli appellanti principali che degli appellanti incidentali .
Così deliberato in Roma, nella Camera di Consiglio del 23 settembre 2025. La Consigliera Relatrice
Dott.ssa Francesca Falla Trella
La Presidente
Dott.ssa Mariarosaria Budetta