R.G. n. 977/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione Seconda Civile – composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente rel.
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Dott. Giovanni Surdo - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 977/2023 R.G., promossa da
(c.f.: – p. iva ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2 rappresentante e Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Carlo Panzuti ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Antonio Nichil, in Lecce, viale Leopardi n. 151
RICORRENTE
contro
(c.f. ), Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
(c.f. , (c.f. , C.F._2 Controparte_3 C.F._3 [...]
(c.f. ), tutte rappresentate e dall'Avv. Controparte_4 C.F._4 CP_5
elettivamente domiciliate presso lo studio dell'Avv. Luigi Covella, in Lecce, viale M. De
[...]
Pietro
RESISTENTI – RICORRENTI IN VIA INCIDENTALE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte, da intendersi qui per integralmente riportate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il propone opposizione alla stima dell'indennità di esproprio, determinata Parte_1 in € 856.489,00 dal collegio peritale ex art. 21 D.P.R. n. 327/2001, nell'ambito della procedura di espropriazione delle aree censite in C.T. fg. 78, p.lla 284, zona F4, di proprietà delle odierne resistenti e , e , chiedendo di Controparte_1 CP_2 CP_3 Controparte_4 rideterminarla in € 231.779,24 o nella diversa somma ritenuta di giustizia, previa ammissione di CTU.
A sostegno dell'opposizione il ricorrente ha dedotto quanto segue. Pt_1
• il Consiglio Comunale di con deliberazione n. 192 del 29.11.2019, ha deliberato: Pt_1
a) l'approvazione del progetto di fattibilità tecnico-economica (prot. n. 74866 del 26.7.2019) presentato da in associazione temporanea con e Parte_2 Parte_3
per dotare la comunità di un'infrastruttura sportiva, funzionale sia a praticare Parte_4 determinate discipline sportive, sia a ospitare manifestazioni nazionali e internazionali;
b)
l'adozione di una variante allo strumento urbanistico, ai sensi dell'art. 19, co. 2, dpr n. 327/2001, sulle aree censite in C.T. al fg. 78, p.lle 72 e 284, per cui nella zona destinata “F4” tali aree assumono la destinazione di “infrastruttura sportiva turistico-ricreativa per impianto polifunzionale”; c) dichiarare la pubblica utilità alla proposta progettuale e apporre il vincolo preordinato all'esproprio alle aree suindicate. Conseguentemente, con delibera n. 22 del
29.04.2020, il Consiglio Comunale di ha approvato in via definitiva la variante e il vincolo Pt_1 preordinato all'esproprio. Con decreto definitivo di esproprio n. 5/2021 del 3.8.2021 ex art. 22 dpr n. 327/2001, ha disposto il passaggio di proprietà dell'immobile (fg. 78, p.lla 284) in favore del di per la realizzazione del nuovo impianto sportivo, indicando l'indennità di Pt_1 Pt_1 esproprio in € 384.083;
• Le interessate, ritenuto di non condividere la determinazione proposta dal Parte_1
si sono avvalse del procedimento di stima peritale ex art. 21, commi 2 e 4, dpr n.
[...]
327/2001, conclusosi con relazione del 10.01.2023, con cui la commissione tecnica designata ha elaborato, a maggioranza, una stima dell'indennità pari a € 856.489,00;
• la stima è errata, ingiusta ed eccessiva siccome elaborata in violazione dei principi e dei criteri previsti per la valutazione della zona F4. Infatti, il collegio peritale ex art. 21 dpr n.
327/2001 ha ritenuto di stimare il valore del bene sulla base della considerazione che l'area espropriata fosse edificabile legalmente in forza delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale, e altresì edificabile di fatto in forza delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche (estensione di mq. 64.014, ubicazione periferica all'abitato, infrastrutture presenti nella zona di pertinenza, futura destinazione a realizzazione di strutture di pubblica utilità);
• La commissione tecnica ha omesso di considerare una serie di circostanze, pur evidenziate dal perito nominato dal e non si è adeguata ai principi giuridici di seguito Pt_1 indicati:
- dopo le sentenze della Corte costituzionale n. 348/2007 e n. 181/2011, il sistema indennitario si fonda sul valore venale del bene e si ancora al criterio discretivo dell'edificabilità legale recepito negli artt. 32 e 37 dpr n. 327/2001;
- un'area è definibile edificabile legalmente solo quando la stessa risulti così classificata dagli strumenti urbanistici al momento della vicenda ablativa (Cass. 7987/2011; 9891/2007; 3838/2004; 10570/2003; sez. un. 172 e 173/2001); per converso, non è da ritenersi tale quando sia destinata a un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che preclude ai privati l'esercizio del diritto di edificare connesso al diritto di proprietà sull'area (Cass. 14840/2013; 2605/2010; 21095 e 16537/2009), se non previo regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (cfr. Cass. n. 11503/2014; 665/2010;
400/2010; 21396/2009; 21095/2009; 17995/2009). Pertanto, la natura edificatoria non può desumersi dal fatto che gli interventi previsti in sede di pianificazione territoriale possano esser realizzati da privati, altrimenti la privatizzabilità dell'intervento finirebbe per divenire l'unico requisito necessario e sufficiente a conferire il carattere di edificabilità del terreno;

- dal certificato di destinazione urbanistica n. 467 del 21.11.2022 si desume che l'area espropriata ricade in " ” (sub-comparti F4/30a e F4/30b) Controparte_6 regolata dalle N.T.A. del P.R.G.: art. 49 (secondo cui “"La zona F4 comprende tutte le aree pubbliche o private destinate alla tutela ecologica, alla formazione di parchi urbani e zone di rispetto. Nella zona F4 sono ammesse attrezzature sportive di tutti i tipi purché non venga superato l'indice Uf=0,1 mq/mq e venga destinata a parcheggi pubblici l'area necessaria a norma dell'art. 10 e sempre secondo le prescrizioni del piano particolareggiato…Sono altresì ammesse costruzioni ad uso collettivo quali ristoranti, bar, attrezzature di servizio campeggi, ecc., con un indice di fondiario di 0,05 mc/mq…Nessuna edificazione o impianto è perciò ammessa nelle zone in cui il piano particolareggiato impedisca qualsiasi edificazione” - art. 50 (““L'edificazione lungo le strade esterne alle zone edificate o edificabili avverrà nel rispetto delle distanza….di mt. 30 lungo le sedi stradali relative alla viabilità urbana primaria…Sulla zona di rispetto stradale non è consentita la costruzione di edifici o di altri manufatti edilizi”), nonché in “Ambiti Territoriali
Distinti” - emergenze idrogeologiche e terre private gravate da usi civici e collettivi- e in “Ambiti
Territoriali Estesi” C e D (rispetto alle quali le N.T.A. del prevedono che vada “ evitata ogni CP_7 destinazione d'uso non compatibile con le finalità di salvaguardia e, di contro, vanno individuati
i modi per innescare processi di corretto riutilizzo e valorizzazione”). Inoltre, secondo lo Studio
Particolareggiato dei Servizi approvato con deliberazione di Giunta della n. 175 CP_8 dell'11.03.2003: “tutte le aree individuate dal P.R.G. come “F” sono state perimetrate in comparti costituenti le unità minime di intervento finalizzate alla realizzazione dei servizi pubblici coerentemente alle previsioni dello strumento urbanistico generale con attuazione sia pubblica sia privata”;
- la destinazione urbanistica F4 esclude l'edificabilità del suolo anche ove sia prevista l'esecuzione di un intervento costruttivo da parte di privati in regime di project financing (come nel caso di specie), il quale non incide sulle possibilità legali di edificazione, attenendo solo alle modalità dell'intervento pubblico;

• la commissione tecnica ha stimato soltanto il valore di mercato del terreno con il criterio di trasformazione (20% del valore complessivo delle opere da realizzare sul suolo), così addivenendo ad una stima eccessiva. Invero, in virtù del principio espresso dalla Suprema Corte, proprio in relazione alla zona F4 del PRG del Comune di l'indennità di esproprio deve Pt_1 essere determinata “tenendo conto delle obiettive caratteristiche dell'area in relazione alle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, che siano autorizzate dalla destinazione urbanistica delle aree stesse” (Cass. n. 12818/2016), dunque determinando sia il valore di mercato agricolo, sia il valore edificatorio, e quindi individuando un valore intermedio tra i due che tenga conto delle caratteristiche particolari dell'area in esame;

• nella determinazione del valore di mercato, la commissione ha omesso di ricercare atti di compravendita relativi a suoli in zona F4 nella parte interessata all'espropriazione o comunque dell'intera zona, e di considerare i valori delle quotazioni immobiliari semestrali pubblicati dall'OMI presso l'Agenzia delle Entrate per il periodo riferito all'epoca del decreto di esproprio
(secondo semestre 2021).
Il ricorrente, attenendosi ai criteri e ai principi sopra menzionati, ha proposto una stima dell'indennità di esproprio di € 231.779,24, pari alla media aritmetica tra il valore agricolo ed il valore edificatorio del suolo, così determinata:
- individuazione delle peculiarità dell'area: una parte risulta inedificabile, in quanto ricade in una zona soggetta a vincolo idrogeologico;
l'area confina a Ovest con la S.P. n. 79, classificabile come strada provinciale extraurbana secondaria tipo C ex art. 2 co. 2 del Codice della Strada, per le quali l'art. 26 del regolamento di attuazione del Codice della Strada prevede una fascia di rispetto assoluto pari a 30 m;
il suolo è incolto e privo di pertinenze, e le proprietarie non hanno comunicato di essere coltivatrici dirette o imprenditrici agricole;
l'area è ubicata nell'immediata periferia della città, vicina alle principali arterie stradali, dunque facilmente accessibile;

- individuazione del valore agricolo: la destinazione urbanistica F4 dell'area non consente di reperire dati sul prezzo di compravendita di beni omogenei;
tuttavia, sono reperibili dati sui prezzi di vendita di terreni agricoli limitrofi, da cui ricavare un valore unitario di €/mq 2,00 e, quindi, un valore complessivo per mq 64.014 di € 128.028,00;
- individuazione del valore tenendo conto della utilizzazione edificatoria in base ai parametri urbanistici:
- individuazione della superficie da adibire a bar, ristoranti, spogliatoi;
individuazione della superficie da adibire a parcheggi;
individuazione della superficie soggetta a vincolo idrogeologico
(ipotizzando di ottenere per questa parere favorevole dall'Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Meridionale); individuazione dell'estensione delle attrezzature sportive;
individuazione dei volumi edificabili (mercé l'indice If = 0,05 mc/mq e dell'Uf = 0,1 mq/mq indicati nell'art. 49 delle N.T.A.); individuazione del valore unitario di mercato tramite le quotazioni OMI per il secondo II semestre 2021, quindi del valore complessivo;
stima equitativa delle aree da destinare a parcheggio;
individuazione del valore commerciale complessivo (€
684.330,00 (bar-ristoranti) + € 739.080,00 (attrezzature sportive scoperte) + € 267.376,35
(aree a verde) = € 1.690.786,35); applicazione del criterio di trasformazione per il 20% sul valore commerciale complessivo (1.690.786,35 x 0,20 = € 335.530,47);
- media aritmetica tra il valore agricolo e il valore edificatorio (128.028,00+335.530,47) /2 = €
231.779,24. 2. , , e , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_4 Controparte_3 costituendosi con atto del 02.02.2024, hanno chiesto il rigetto dell'avversa domanda e, in via riconvenzionale, la rideterminazione dell'indennità di esproprio in € 1.500.000,00, ovvero nella maggiore o minore somma (comunque non inferiore ad € 1.070.611,25) ritenuta di giustizia, a seguito di espletamento di CTU.
Le resistenti hanno rilevato che:
• lo Studio Particolareggiato dei Servizi, approvato con deliberazione di Giunta della n. 175/2003, prevede che la destinazione F4, impressa al fondo per cui è causa, CP_8 sia realizzabile anche ad iniziativa privata: ““in particolare, in questa fase, tutte le aree individuate dal P.R.G. come “F” sono state perimetrate in comparti costituenti le unità minime di intervento finalizzate alla realizzazione dei servizi pubblici coerentemente alle previsioni dello strumento urbanistico generale con attuazione sia pubblica sia privata”;
• a differenza di quanto erroneamente sostenuto dal ricorrente, la Suprema Corte ritiene qualificabili come terreni a vocazione edificatoria legale quelli in cui l'edificazione sia consentita all'iniziativa privata, in base alla concreta disciplina e destinazione urbanistica attribuita all'area.
Ciò in quanto la destinazione dei terreni alla soddisfazione dell'interesse pubblico, realizzabile anche ad iniziativa privata, non impone un vincolo e, dunque, non esclude la vocazione edificatoria del suolo (Cass. n. 11729/2003, Cass. n. 404/2010). Pertanto, ai fini della determinazione dell'indennità espropriativa, l'adozione del criterio previsto per le aree edificabili richiede, quale condizione necessaria e sufficiente, che l'immobile sia individuato come zona edificabile anche ad iniziativa privata nello strumento urbanistico generale, pur se a fini diversi dall'edilizia residenziale privata, e sebbene l'edificabilità risulti subordinata alla stipula di una convenzione con l'amministrazione comunale e sia comunque limitata ad una tipologia vincolata, non configurandosi, in tal caso, un vincolo conformativo della proprietà a fini pubblicistici. Ciò in quanto la destinazione industriale, sia pur mediata dalla programmazione pubblicistica, è idonea a consentire l'esplicazione dello ius aedificandi da parte dei privati, con ricadute virtuose sulla determinazione dell'indennità in caso di esproprio (Cass. n. 18239/2015; n. 20228/2016; n.
7328/2023);
• la commissione tecnica ha, dunque, correttamente ritenuto di stimare il valore dell'area in funzione della sua destinazione d'uso e della sua edificabilità, applicando il criterio di trasformazione;
sono, inoltre, condivisibili i valori attribuiti ai diversi interventi edilizi realizzabili sull'area;
• tuttavia, non è condivisibile la determinazione dell'indennità di esproprio nel 20% del valore complessivo dell'intervento edilizio, giacché tale percentuale non valorizza le peculiarità dell'area, che la rendono unica nell'ambito territoriale di di particolare pregio e dalle Pt_1 rilevanti potenzialità economiche, tanto da giustificare un incremento della percentuale di permuta fino al 25%, con conseguente stima dell'indennità di esproprio in € 1.070.611,25. La commissione avrebbe dovuto valorizzare la considerevole estensione, la giacitura pianeggiante e la configurazione planimetrica regolare, la vicinanza al complesso sportivo “Nuova Idea”, la facile accessibilità dalla viabilità urbana ed extraurbana, la agevole raggiungibilità dai quartieri vicini, tutte caratteristiche che aumentano l'attrattiva per l'utenza e che, soprattutto, non sono riscontrabili in altre zone con medesima destinazione F4 nel Comune di Pt_1
• inoltre, adottando come parametri di riferimento per la stima comparativa atti di compravendita aventi ad oggetto terreni di analoghe caratteristiche, come prospettato dal ricorrente, l'indennità di esproprio sarebbe superiore ad € 1.500.000,00.

3. Con decreto del 03.06.2024, questa Corte ha disposto CTU finalizzata:
1) alla descrizione dell'iter amministrativo;

2) alla descrizione dello stato dei luoghi,
3) all'accertamento dell'edificabilità legale e di fatto al momento dell'emanazione del decreto di esproprio, tenendo conto della strumentazione urbanistica (valutando l'incidenza dei soli vincoli non aventi natura espropriativa), della ricomprensione del fondo in un'area urbana omogenea, delle eventuali forme di trasformazione del suolo (anche diverse da quella abitativa, realizzabili ad iniziativa privata, in via autonoma o attraverso strumenti di convenzionamento, con esclusione di quelle correlate al solo intervento pubblicistico);
4) in caso di riconoscimento della natura edificabile, alla determinazione dell'indennità di esproprio sulla base del valore di mercato del bene, sia secondo il metodo sintetico-comparativo, sia secondo il metodo analitico;

5) in caso di attribuzione al fondo di natura non edificabile, alla determinazione dell'indennità di esproprio sulla base del valore di mercato;

6) all'accertamento e alla valorizzazione dei manufatti legittimamente realizzati sull'area oggetto di esproprio.

4. Espletata la CTU, assegnati i termini per la precisazione delle conclusioni e per note conclusionali, all'udienza del 27.03.2025, la Corte ha deciso come da sentenza che si è riservata di depositare nel termine previsto dall'art. 275 bis, u. c., c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Giova premettere che nei giudizi per la determinazione dell'indennità di esproprio, il giudice non è vincolato dalle prospettazioni delle parti, avendo il potere-dovere di individuare i criteri legali applicabili alla procedura ablatoria in forza delle norme che li contemplano sulla base delle caratteristiche del fondo espropriato (Cass. n. 18435/2013; Cass. n. 12619/2020).
Appurata l'esistenza del decreto di esproprio, il Collegio deve determinare l'indennità:
1) con riferimento al valore venale (o di mercato) unitario delle aree (Corte Cost. n. 181/2011);
2) al contempo tenendo conto della loro classificazione da parte degli strumenti urbanistici vigenti all'epoca del decreto di espropriazione. In tal senso, assume rilevanza la distinzione tra aree edificabili e aree agricole (categoria residuale che, ai fini della destinazione d'uso urbanistica, include sia le aree propriamente agricole, sia le aree non classificabili come edificatorie). La giurisprudenza di legittimità ha costantemente ravvisato nell'edificabilità legale l'unico criterio normativo per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, che impone di considerare l'attitudine allo sfruttamento edilizio alla stregua della disciplina urbanistica vigente.
Il concetto di edificabilità legale si compone di due assunti:
1) un'area è qualificabile come edificabile solo se classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa;

2) un'area non è mai qualificabile come edificabile, se concretamente vincolata a un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), giacché tale vincolo preclude ai privati qualsiasi forma di edificazione, che sia estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata, come tali soggette al regime autorizzatorio previsto dalla legislazione edilizia vigente (ex plurimis, Cass. n.
27960/2023, Cass., SS.UU., n. 7454/2020).
Dunque, l'edificabilità legale non coincide necessariamente con la nozione tecnica di edificazione, essendo definita per il tramite di categorie formali del diritto e tramite il rinvio a fonti secondarie.
La determinazione dell'indennità espropriativa, se pur ancorata a parametri legali, non può comunque prescindere dal valore effettivo del bene espropriato, in quanto il legislatore – pur non avendo l'obbligo di commisurare integralmente l'indennità al valore di mercato – non può trascurare tale parametro, in quanto funzionale ad assicurare la congruità dell'indennità, in modo da garantire il giusto equilibrio tra il soddisfacimento dell'interesse generale e la salvaguardia dei diritti fondamentali degli individui (Cass. n. 36309/2022). Dunque, il criterio dell'edificabilità legale, non “esclude che l'edificabilità di fatto possa fungere da criterio integrativo necessario alla verifica della concreta realizzazione di costruzioni e alla quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo al momento in cui si compie la vicenda ablativa” (Cass. n. 17115/2019).

2. L'interazione tra il concetto di edificabilità legale e quello di valore venale pieno del bene si apprezza in relazione a casi, come quello di specie, in cui non vi è una piena corrispondenza tra le categorie formali del diritto e la realtà sostanziale ad esse sottesa. Ovverosia in casi in cui il suolo, benché classificato come inedificabile dagli strumenti urbanistici, non è di fatto un terreno meramente agricolo ed è, pertanto, suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, del quale deve tenersi conto ai fini della determinazione del valore dell'indennità di esproprio.
Dunque, ove siano dimostrate possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria
(parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, etc.) – pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, e purché assentite dalla normativa vigente alla data di emissione del decreto di espropriazione, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative (Cass. n. 25314/2017; Cass. n. 3168/2019) – il giudice deve addivenire ad una stima che rispecchi il valore effettivo del bene, individuando un valore intermedio tra quello edificatorio e quello agricolo.
Tali valutazioni rilevano esclusivamente in seno al giudizio o al procedimento di stima dell'indennità da esproprio, e non hanno alcuna rilevanza nell'ordinamento urbanistico, sicché:
1) le possibilità di sfruttamento ulteriore rispetto a quello agricolo non determinano mai una categorizzazione del terreno come edificabile, giacché si tratta di forme di utilizzazione diverse dall'esercizio dello ius aedificandi del cittadino proprietario, che rientrano nella nozione tecnica di edificazione, ma non in quella giuridica di edificabilità;
2) il fatto che gli interventi previsti in sede di pianificazione territoriale possano esser realizzati anche da privati non determina l'edificabilità del bene, giacché i primi attengono alle modalità di esercizio dell'azione amministrativa secondo il criterio della sussidiarietà orizzontale, e la seconda a qualificazioni proprie dell'ordinamento urbanistico. Si richiama al riguardo Cass. n.
3533/2025, secondo cui: “l'indennità spettante al proprietario espropriato va determinata stimando il valore del bene sulla base delle risultanze degli strumenti urbanistici e la presenza di residuali possibilità edificatorie su terreni, non classificati come edificabili dai privati e vincolati ad un utilizzo pubblicistico, non consente di procedere alla stima secondo una diversa e forzata categorizzazione degli stessi come aree edificabili, ma può essere valorizzata per determinare il loro valore effettivo, incidendo, di riflesso, sulla quantificazione dell'indennità”.

3. Tanto premesso in punto di diritto, vanno esaminate le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata. Il c.t.u., ing. dopo aver dettagliatamente descritto l'iter Persona_1 amministrativo relativo alla vicenda per cui è causa, ha rilevato quanto segue.
Il terreno oggetto di espropriazione è sito in agro di Brindisi C.da Masseriola, è distante meno di un chilometro dalla periferia urbana, ha una conformazione planimetrica abbastanza regolare così come è abbastanza regolare la sua orografia, che si presenta pianeggiante, essendo insignificante la lieve pendenza verso Ovest di una piccola porzione esposta a Nord-Ovest. Ha una superficie complessiva di mq 64.014, ed è facilmente raggiungibile dall'abitato di Pt_1 essendo presente una rete stradale di facile e comoda percorribilità; dal punto di vista agronomico, al momento del sopralluogo appariva come un seminativo incolto, come confermato anche catastalmente.
Dal certificato di Destinazione Urbanistica del 06.08.2024 prot. 351 e merge che il terreno:
• ricade in parte Zona F4 Parchi Urbani e Rispetto Assoluto, retta dall'art.49 NTA PRG sub- comparto F4/30a dello di cui alla variante al PRG Controparte_9 approvata con Del. n.175/2003; CP_10
• ricade in piccola parte in Zona F4 Parchi Urbani e Rispetto Assoluto, retta dall'art.49 NTA PRG sub-comparto F4/30b dello di cui alla variante al Controparte_9
PRG approvata con n.175/2003; Controparte_11
• ricade in piccola parte in Zona F4 Parchi Urbani e Rispetto Assoluto, retta dall'art.49 NTA PRG sub-comparto F4/09a dello di cui alla variante al Controparte_9
PRG approvata con n.175/2003; Controparte_11
• ricade in piccola parte in Zona F4 Parchi Urbani e Rispetto Assoluto, retta dall'art.49 NTA PRG sub-comparto F4/09b dello di cui alla variante al Controparte_9
PRG approvata con n.175/2003; Controparte_11 • ricade in parte nella fascia di “rispetto stradale” ed in piccola parte coincide con viabilità esistente retta dall'art.50 NTA PRG.
Più precisamente, per come si legge negli atti, la quota parte di mq 2.909,00 della superficie totale rientra in fascia di rispetto stradale.
Il terreno è poi gravato da vincoli di natura ambientale in quanto ricade in parte, per quanto attiene agli Ambiti Territoriali Distinti, nelle Emergenze idrogeologiche e nelle terre private gravate da usi civici e collettivi e, per gli Ambiti Territoriali Estesi, in Ambito “C” – Valore
Distinguibile ed in parte in Ambito “D” valore Relativo.
Essendo essa destinata ad attrezzature di interesse generale, l'aera in questione non gode della edificabilità legale, pur godendo di fatto di una vocazione edificatoria. Infatti, secondo l'art. 2 del D.M. 2 aprile 1968 n.1444, le zone territoriali omogenee F, ricomprendendo le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale non possono godere della possibilità legale di edificazione, non essendo neppure contemplata questa ipotesi, anche nel caso in cui possano essere realizzate delle attrezzature direttamente dalla PA o da privati, attraverso strumenti di convenzionamento.
Un terreno, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto, che discende dall'esistenza di talune sue caratteristiche, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati.

3.1. Il consulente ha quindi proceduto alla determinazione del valore di mercato del terreno ablato, in una misura intermedia tra quella edificatoria e quella agricola, tenendo conto che, nonostante la presenza dei vincoli che gravano sul terreno, è possibile ottenere le autorizzazioni dalle Autorità che li hanno posti, come dimostrato dall'Approvazioni in tutte le sedi della proposta di Project Financing per la realizzazione del Palaeventi in Contrada Masseriola.
Per la determinazione del valore venale del terreno il c.t.u. ha utilizzato il metodo di stima del criterio di trasformazione, in quanto le quotazioni elencate in atti, eventualmente utilizzabili per una stima sintetica comparativa, non lo sono di fatto perché trattasi di proposte di vendita e non atti di compravendita di terreni comparabili con quelli oggetto di causa. Ha precisato che le aree in fascia di rispetto stradale non rappresentano zonizzazione del territorio comunale e le loro superfici sono comunque computabili ai fini dell'applicazione degli indici di utilizzazione pertinenti alle contigue aree della zona omogenea confinante costituente il lotto, sebbene non edificabile.
Esse esprimono una volumetria che si trasferisce sulle aree adiacenti esterne ad essa, secondo i parametri nelle stesse fissate e, quindi, concorrono interamente alla determinazione della superficie utile ai fini del calcolo della cubatura realizzabile.
Pertanto, per la stima, gli indici propri del sub-comparto vanno applicati alla intera superficie di terreno pari a mq 64.104, avendo rispetto della percentuale da destinare a parcheggio e di quella soggetta a vincolo idrogeologico.
Stabilito, sulla base di puntuali calcoli tecnici ciò che si può realizzare sul lotto in questione, per definire il valore di mercato degli edifici, il consulente si è avvalso delle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate per comparazione dei valori di immobili dei quartieri più prossimi con la Contrada Masseriola e precisamente Quartiere La Rosa, e Bozzano. Ha poi osservato Per_2 che nel predetto Osservatorio non è presente la quotazione per la tipologia più appropriata al caso di specie che è quella “terziaria” e le uniche due che riportano alla tipologia da adattare alla circostanza, che è quella “commerciale”, sono quelle del . Ha quindi Parte_5 escluso la quotazione del quartiere La Rosa sia perché meno prossimo degli altri due alla città consolidata e sia perché la quotazione commerciale è estremamente bassa, in conformità alle sue caratteristiche intrinseche.
Tenuto conto del valore di mercato di €/mq 1.350,00 del quartiere Bozzano, stimato il valore di mercato delle attrezzature sportive all'aperto nella misura di €/mq 180,00, quello per la realizzazione dei parcheggi in €/mq 120,00 e quello delle sistemazioni esterne nella misura di
€/mq 15,00, ricomprendendo in quest'ultima stima la realizzazione di superfici a verde, i percorsi pedonali, gli impianti di irrigazione e di illuminazione, il c.t.u. ha sviluppato i seguenti conteggi:
• per i manufatti mq 915,72 x €/mq 1.350,00 = € 1.236.291,43;
• per attrezzature sportive mq 6.410,40 x €/mq 180,00 = € 1.153.872,00;
• per parcheggi mq 6.410,40 x 120,00 = € 769.248,00;
• Per sistemazioni esterne mq 50.367,43 x €/mq 15 = € 755.511,43.
Il valore di mercato per il terreno avente proiezione edificatoria è, pertanto, pari a: €
(1.236.291,43 + 1.153.872,00 + 769.248,00+ 755.511,43) = € 3.914.922,86
Poiché da letteratura, il valore di mercato del solo terreno è ricompreso tra il 20% ed il 25% dell'intero valore del bene, nel caso di specie, date le notevoli dimensioni dello stesso, il consulente ha ritenuto congruo il valore corrispondente al 20%; pertanto, detto valore è pari a:
€ 3.914.922,86 x 0,20 = € 782.984,57 e, in cifra tonda: € 783.000,00.
Ribadito che il terreno in questione presenta caratteri del tutto peculiari, che escludono l'utilizzo del metodo comparativo, il c.t.u. ha proceduto ad una stima analitica dell'area, considerata come terreno agricolo di tipo seminativo.
Posto che, un ettaro di terreno seminativo, coltivato a grano, è in grado di produrre mediamente
35,00 ql/anno di prodotto cerealicolo e che le quotazioni di mercato di tale prodotto nel 2021 oscillavano intorno al valore di €/ql 30,00, il valore della Produzione Lorda Vendibile va determinato come segue: €/ql 30,00 x ql35,00 =€ 1.050,00.
Dall'importo così ricavato, vanno detratte le spese di conduzione che, da letteratura, sono pari forfettariamente al 50% della Produzione Lorda Vendibile.
Per le caratteristiche di vicinanza al centro abitato, per essere comodamente collegato alle arterie di traffico ed essendoci la potenziale possibilità di realizzare sui terreni espropriati dei locali capaci di incidere sulla conduzione del fondo, riducendone le spese, il c.t.u. ha ritenuto equo considerare che queste peculiarità possano ridurre le spese per la conduzione del fondo di un 10%.
Pertanto, considerando l'incidenza delle spese pari al 40% della produzione lorda vendibile, il reddito netto per ettaro sarà pari a: € 1.050,00 – [( 50-10)%x € 1.050,00] = € 1.050,00-€
420,00= € 630,00
Capitalizzando tale reddito netto al tasso equo del 3%, si ottiene il valore del terreno considerato alla data del 2021: € 630,00: 0,03 = € 21.000,00
Pertanto, il valore di mercato delle aree espropriate in questa ipotesi è pari: (€ 21.000/10.000)
x 64.104,00 = € 134.429,40 e, in cifra tonda, € 134.400,00.
Occorre quindi stabilire quale sia la percentuale per addivenire al valore intermedio, nelle due ipotesi di suolo con vocazione edificatoria e con vocazione agricola, che non è detto debba corrisponde alla media aritmetica dei due valori ottenuti in precedenza, ma deve essere determinata secondo parametri certi.
Il consulente ha ritenuto che detta percentuale debba discendere da un ragionamento analitico, che individua nel diverso indice di fabbricabilità di cui il terreno gode, nelle due distinte qualificazioni. Infatti, come terreno agricolo, su di esso possono essere realizzati manufatti, utili alla conduzione del fondo, con un indice di 0,03 mc/mq mentre, secondo la potenzialità edificatoria, tale indice vale 0,05 mc/mq.
Il rapporto tra questi due indici vale: 0,03/0,05= 0,60.
Pertanto, il valore intermedio discende per il 60% dalla ipotesi della vocazione edificatoria ed il restante 40% dalla vocazione agricola e, quindi, il valore di mercato dei suoli per cui è causa, che corrisponde all'indennità di esproprio, ammonta: € (783.000,00 x 0,60 + 134.400,00 x 0,40)
- € 523.560,00. In tale misura è stata quindi determinata dal c.t.u. l'indennità di esproprio spettante ai resistenti.

3.3. Alle osservazioni formulate dal il consulente ha replicato nei seguenti Parte_1 termini.
Con riferimento alla censurata scelta di utilizzare la sola quotazione OMI del Quartiere Bozzano, ha rilevato che il valore di mercato dei terreni deriva da quello dei manufatti che su di essi possono essere realizzati che, nel caso di specie, non sono assolutamente comparabili, per valore, con quelli del Quartiere La Rosa. Ha osservato, inoltre, che lo stesso consulente del nella sua relazione minoritaria rispetto a quella della Commissione istituita Parte_1 ai sensi dell'art. 21 del TUE, ha dovuto aggiornare la quotazione OMI di manufatti del Parte_5
di oltre il 45% per poterli prendere in considerazione, con una scelta soggettiva a
[...] differenza di un dato oggettivo, quale quello della quotazione OMI del , che Parte_5 non richiede alcun aggiornamento.
Quanto alle osservazioni relative alla determinazione del valore intermedio tra la valutazione della destinazione edificatoria e quella agricola, ha rilevato che il criterio analitico individuato non implica affatto il mutamento di destinazione d'uso dei terreni, che resta agricola, ma serve soltanto a ricercare la differente rilevanza dei due parametri, suggerendo una posizione
“intermedia”.
Alle osservazioni formulate dagli espropriati il consulente ha replicato nei seguenti termini. In riferimento al rilievo di non aver tenuto nel giusto conto la maggiore incidenza della dotazione impiantistica e costruttiva della edilizia sportiva rispetto a quella residenziale, il consulente ha precisato di avere utilizzato le quotazioni OMI della edilizia commerciale e non già residenziale, già prevedendo una dotazione impiantistica più sofisticata, un più impegnativo grado di finitura di questa tipologia edilizia rispetto a quella delle comuni abitazioni, oltre ai maggiori oneri per la sicurezza, paragonabili con un grande centro di natura commerciale.
Riguardo alla contestazione relativa al fatto che il c.t.u. avrebbe dovuto riferirsi ad uno stato di conservazione riferito ad immobili di nuova costruzione e non già ad un immobile usato, ha rilevato di avere utilizzato il maggiore dei due valori proprio tenendo conto della osservazione avanzata, ed inoltre, in assenza di una specifica quotazione ufficiale di edilizia sportiva, raramente compravenduta, il tipo di quotazione prescelta è quella meglio comparabile con quanto si può realizzare sui terreni in oggetto, in condizioni normali. Il Project Financing non può essere considerato come unico intervento possibile, in quanto sullo stesso terreno potrebbe essere realizzato un qualsiasi altro intervento meritevole di approvazione, dello stesso tipo ma meno impegnativo dal punto di vista anche dei costi.
In ordine al censurato il valore di €/mq 15,00, stimato per gli interventi di sistemazione esterna, ritenuto insufficiente per la realizzazione del verde attrezzato, il consulente ha osservato che la norma tecnica a cui è sottoposto il terreno non prevede alcunché per la porzione di aree libere, tanto meno per l'obbligo del verde attrezzato e, pertanto, la stima effettuata dallo scrivente è ampiamente sufficiente per dare loro decoro e per la realizzazione di quanto elencato dal c.t.p.
Il c.t.u. ha, infine, ampiamente replicato – con le puntuali argomentazioni cui si rinvia - alle osservazioni inerenti ai valori della produzione agricola del grano duro come stimati nella consulenza tecnica d'ufficio.
Il c.t.u. ha quindi confermato le conclusioni riportate nella prima stesura della relazione.
La Corte, preso atto delle esaustive repliche fornite dal consulente alle osservazioni dalle parti, condivide e fa proprie le conclusioni ribadite dall'ausiliario, in quanto immuni da vizi logici e/o tecnici ed in linea con i principi di diritto - in precedenza richiamati – applicabile alla fattispecie in esame.
Si richiama sul punto l'orientamento della Suprema Corte secondo cui il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive (Cass.
n. 33742/2022).

4. In conclusione, in accoglimento per quanto di ragione del ricorso, disatteso il ricorso incidentale, l'indennità di espropriazione deve essere determinata in € 523.560,00. Su tale somma sono dovuti gli interessi legali a decorrere dalla data del decreto di esproprio.
Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Le spese della c.t.u. sono definitivamente poste a carico delle resistenti.
P.T.M.

La Corte d'Appello di Lecce, seconda sezione civile, definitivamente pronunziando sul ricorso in data 29.11.2023 proposto dal nei confronti di , Parte_1 Controparte_1
, e , nonché su ricorso incidentale Controparte_2 Controparte_4 Controparte_3 spiegato da queste ultime, così provvede:
1) accoglie il ricorso per quanto di ragione e, disatteso il ricorso incidentale, determina in €
523.560,00 l'indennità di espropriazione dovuta alle resistenti, detratto l'importo già eventualmente depositato;

2) ordina il deposito presso la Cassa DD.PP. di detta somma, oltre interessi legali dalla data del decreto di esproprio e fino alla data del deposito;

3) condanna le resistenti al pagamento in favore del delle spese del giudizio, Parte_1 liquidate in € 8.000,00 per compensi, oltre esborsi, rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge;

4) pone definitivamente a carico delle resistenti le spese di c.t.u.
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 15.7.2025.
Il Presidente est.
Dott. Antonio Francesco Esposito