REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione civile
R.G. 1544/2024
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
dott. Guido Santoro Presidente dott. Federico Bressan Consigliere dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. nella causa civile iscritta al ruolo il 27.9.2024, promossa con atto di citazione da
già Parte_1 Parte_2
(C.F. e P.IVA ), con sede in Via Altinate n. 95, 30016, Jesolo (VE), in persona
[...] P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avv. Pierpaolo Parte_1
Alegiani;
appellante
contro
(C.F. e P.IVA ), con sede in Udine (UD), via San Francesco n. Controparte_1 P.IVA_2
2, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione, dott. rappresentata CP_2
1 e difesa dagli avv.ti Alberto Bertossi e Federica Missio;

appellata
Oggetto: “mediazione”; appello avverso la sentenza n. 581/2024 emessa e pubblicata dal
Tribunale di Venezia in data 22.2.2024, R.G. n. 10020/2022.
CONCLUSIONI
- per l'appellante già Parte_1 Parte_2

[...]
“in via principale, riformare l'impugnata sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. r.g. n. 10020/2022
emessa dal Giudice del Tribunale Ordinario di Venezia in data 22.02.2024 dr.ssa Diletta Maria
Grisanti, non notificata e per l'effetto accogliere le conclusioni svolte nel giudizio di primo grado determinando la provvigione spettante ad n euro 71.648,64 o, Parte_1
in subordine, in euro 47.765,76.
Il tutto con vittoria di compensi professionali e spese di entrambi i gradi di giudizio.”
- per l'appellata Controparte_1
“Nel merito nel confermare le parti impugnate nella sentenza di primo grado n. 581/2024, Rep.
1496/2024 del Tribunale di Venezia e, di conseguenza, rigettare tutte le domande avversarie svolte nei confronti di in ragione di quanto da quest'ultima esposto nei propri Controparte_1
atti depositati in primo grado e nella presente comparsa, poiché infondate in fatto e in diritto.
In ogni caso con spese e compensi professionali rifusi a favore di ” Controparte_1
RAGIONI DELLA DECISIONE
2 Con atto di citazione notificato in data 14.11.2022, l' Parte_2
conveniva dinanzi al Tribunale di Venezia la società domandando
[...] Controparte_1
l'accertamento del proprio diritto alla corresponsione della provvigione quantificata in €
182.250,00, oltre iva e interessi moratori, o la diversa somma ritenuta di giustizia, e la conseguente condanna della convenuta al pagamento di detta somma per l'attività di mediazione prestata a suo favore nel corso dell'affare concluso da con Controparte_1 CP_3
L'attrice, in particolare, affermava che la convenuta aveva venduto alla (società CP_3
soggetta alla direzione e controllo del gruppo Korian) le proprie quote rappresentative del capitale sociale della nell'ambito di un'operazione finalizzata all'acquisizione delle CP_4
aziende e delle strutture delle RSA-case di riposo denominate “Cav. Parte_3
sita in Borno (BS) e ” sita in Berzo Inferiore (BS), entrambe accreditate presso Controparte_5
l'ATS Montagna della Regione Lombardia, di cui la medesima era proprietaria. CP_4
La compravendita, secondo l'attrice, si era conclusa per effetto dell'intervento suo e dei suoi ausiliari, poiché, oltre ad aver messo in contatto ed avvicinato gli interessati alla conclusione dell'affare, aveva inviato all'acquirente, per il tramite del suo mandatario, tutta la documentazione inerente alle RSA menzionate, ed aveva altresì partecipato ad alcuni degli incontri effettuati tra le parti per la programmazione dei dettagli. La conferma del ruolo espletato durante la fase negoziale era data inoltre dall'avvenuto invio al suo indirizzo, sia da parte venditrice sia da parte acquirente, dell'accordo di riservatezza e della lettera d'intenti non vincolante (c.d. “Non Binding LOI”) dell'operazione interessata.
Riguardo alla quantificazione della provvigione, l'attrice aveva utilizzato il parametro richiamato in base agli usi vigenti presso la Provincia di Udine (in cui la convenuta aveva sede), nella misura
3 del 3% sul valore delle quote cedute, corrispondenti al 50% del capitale sociale (indicato interamente in € 12.150.000 nella lettera d'intenti ricevuta), e dunque pari ad € 182.250,00, oltre iva e interessi moratori.
La convenuta, costituendosi, contestava la ricostruzione dei fatti dedotta dall'attrice, affermando che il soggetto che aveva segnalato l'affare ai rappresentanti della venditrice (quali erano Per_1
e e dell'acquirente (ossia era stato il solo
[...] Persona_2 Persona_3 Per_4
e non l' con cui mai le parti avevano avuto contatti pur rivenendosi
[...] Parte_2
l'indirizzo di “per conoscenza”, nella corrispondenza intercorsa tra i vari soggetti Persona_5
intervenuti nelle trattative. Rilevava, altresì, la nullità del contratto per via della mancata iscrizione del e di nel ruolo dei mediatori delle Camere di Commercio ed Per_4 Persona_5
il difetto di legittimazione attiva dell'attrice, non avendo essa dimostrato il legame con il nonché l'assenza dei requisiti dell' per potersi proporre quale mediatrice Per_4 Parte_2
dell'affare, da qualificarsi quale trasferimento di quote e non come compravendita immobiliare.
In via subordinata, chiarito che il valore delle partecipazioni per le quote sociali cedute ammontava a € 2.388.288,00 e non a € 6.750.000,00, affermava l'inapplicabilità dei parametri utilizzati dall'attrice nella quantificazione della provvigione, sia con riguardo agli usi in vigore nella Provincia di Udine, non pertinenti, e agli usi della Provincia di Venezia, poiché aboliti, sia con riguardo all'attività effettivamente prestata, essendo la stessa limitata al più limitata alla segnalazione dell'affare; ciò giustificava la riduzione del quantum da corrispondere a € 11.941,44
oltre accessori di legge, ovvero alla minore o maggiore somma ritenuta di giustizia.
Preso atto del valore della compravendita, rideterminava il quantum della Parte_2
provvigione richiesta in € 71.648,24.
4 Esperita l'istruttoria in via documentale, con sentenza ex 281 sexies c.p.c. n. 581/2024 pubblicata il 22.2.2024, il Tribunale di Venezia accoglieva parzialmente le domande attoree e, per l'effetto, condannava la convenuta al pagamento della somma di € 11.941,44, oltre iva ed interessi, ed alla rifusione delle spese di lite.
Il Tribunale ha ritenuto comprovato il rapporto negoziale instauratosi tra l'attrice e la convenuta in virtù della documentazione presente in atti, ed in particolare della corrispondenza intercorsa tra le parti, nella quale risultavano presenti diversi riferimenti all' la Parte_2
documentazione è stata considerata dunque idonea a dimostrare lo svolgimento di attività di mediazione, seppur in assenza di un incarico conferito per iscritto;
l'attività svolta da Per_4
era invece indicata come meramente accessoria, avendo egli fatto riferimento all' quale Pt_2
gestore dell'operazione negoziale. Parimenti infondata, secondo il primo giudice, l'eccezione promossa dalla convenuta in termini di mancata iscrizione dell' attrice all'albo specifico Pt_2
di cui alla sezione sub d) della l. 3 febbraio 1989 n. 39, attesa l'abrogazione della distinzione dell'albo in sezioni ad opera del d.lgs. n. 59/2010 e, dunque, prima della conclusione dell'affare: era così positivamente valorizzata l'iscrizione di all'albo dei mediatori Parte_2
immobiliari pur trattandosi di compravendita di quote societarie, visto il superamento dell'obbligo di legge della relativa iscrizione a pena di perdita del diritto alla provvigione, se non per i mediatori immobiliari. Riguardo al quantum della provvigione, in assenza di usi disponibili e della prova fornita in merito alla entità dell'attività effettivamente svolta, il Tribunale, facendo ricorso all'applicazione del criterio equitativo di cui all'art. 1755, c. 2, c.c., ne ha quantificato l'importo in € 11.941,44, peraltro senza precisa indicazione del criterio di liquidazione assunto.
Avverso la sentenza ha proposto appello impugnando la decisione del Tribunale Parte_2
5 di Venezia sulla base di un unico motivo di gravame, col quale ha censurato l'omessa motivazione e l'erroneità della determinazione della provvigione, non avendo il Tribunale
esplicitato nel dettaglio il ragionamento logico-giuridico utilizzato nel quantificare l'importo riconosciuto risultante pari allo 0,5%, anziché al 2% (così come previsto dagli usi originariamente in vigore presso la Camera di Commercio di Venezia), non potendosi, in concreto, giustificare l'adozione di tale modesta percentuale per l'attività eseguita dal mediatore,
composta sia dalla messa in contatto tra le parti sia dalle attività eseguite nel corso della fase negoziale: di studio, partecipazione ad incontri, scambi di corrispondenza.
si è costituita contestando la ricostruzione fattuale operata dall'appellante Controparte_1
concludendo per il rigetto delle domande svolte da in ragione di quanto esposto Parte_2
nei propri atti depositati in primo grado e nella comparsa di costituzione.
Con ordinanza del 17 gennaio 2025 è stata fissata l'udienza del 13 marzo 2025 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa.
All'udienza odierna le parti hanno discusso la causa, anche richiamandosi alle note conclusive depositata, e la Corte si è riservata il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies
comma 2 c.p.c.
***
In via preliminare occorre precisare che l'appellante ha impugnato la sentenza in ordine alla quantificazione della provvigione riconosciuta dal Tribunale;
l'appellata, costituitasi tardivamente, pur concludendo per il rigetto di “tutte le domande avversarie svolte nei confronti di in ragione di quanto da quest'ultima esposto nei propri atti depositati in Controparte_1
primo grado e nella presente comparsa, poiché infondate in fatto e in diritto” (v. pag. 7 della
6 comparsa di costituzione in appello), non ha proposto appello incidentale in merito al riconoscimento dell'an della pretesa attorea ed anzi ha concluso per la conferma della decisione di primo grado: le pur radicali argomentazioni difensive riferite alla ricostruzione dei fatti per come operata dall'appellante s'intendono pertanto funzionali a confermare la correttezza della quantificazione della provvigione operata dal giudice di prime cure, e non già a rimettere in discussione il diritto dell' ad una provvigione in relazione all'affare per cui è causa, Parte_2
essendosi in ordine all'an formato il giudicato interno.
L'esame dell'unica doglianza impone allora – in assenza di istanze di prova orale – uno scrutinio della documentazione in atti, ritenuta dal Tribunale idonea a confermare l'intervento del mediatore nella compravendita, al diverso fine di valutare la congruità del quantum riconosciuto a titolo di provvigione, o, in alternativa ed in accoglimento dell'appello, di liquidare un maggiore importo.
L'art. 1755 c.c., che fissa il diritto dell'agenzia immobiliare a vedersi riconoscere una commissione o percentuale per la mediazione ove l'affare si concluda grazie alla sua attività,
indica infatti che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è
concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”. La Corte di Cassazione ha evidenziato che “la determinazione della provvigione dovuta al mediatore, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, 2° comma, c.c., deve essere determinata dal giudice secondo equità, se le parti non ne hanno stabilito la misura e se non è provata l'esistenza di tariffe professionali e di usi locali” (Cass. civ., sez. III, 31.07.2012, n. 13656).
7 Quest'ultima situazione si verifica nel caso di specie, in quanto le commissioni a tal fine istituite dall'art. 7 della L. n. 39/1989 sono state soppresse con l'art. 11 comma 2 del D.L. n. 223/2006
(convertito in L. 248/2006) e sostituite nell'esercizio di tali funzioni dalle CCIAA;
risulta tuttavia pacifico in causa che la CCIAA di Venezia abbia deliberato di non procedere alla revisione della
Raccolta degli usi contrattuali né abbia rinvenuto ed accertato usi normativi, anche in merito alla provvigione dell'agenzia immobiliare.
Vero è, inoltre, che nell'appellata sentenza il Tribunale ha liquidato un importo che corrisponde allo 0,5% del prezzo dell'affare concluso benché risulti omessa nel provvedimento l'esplicazione delle ragioni della liquidazione effettuata. Parte appellata ha peraltro prodotto giurisprudenza dello stesso Tribunale di Venezia che fornisce verosimile spiegazione del criterio assunto: nella
-precedente- sentenza del 6.5.2016 il Tribunale, dato atto della mancanza (anche in quel caso) di pattuizione e dell'assenza di tariffe o usi, chiamato dunque a liquidare la provvigione dell'agenzia immobiliare secondo equità, osservava che “è possibile applicare un parametro pari allo 0,5% [del valore del bene], che appare più che congruo rispetto alla presente vicenda, posto che l'attrice non ha seguito direttamente la trattativa, non ha curato i rapporti tra le parti, non ha raccolto l'impegno all'acquisto mediante proposta irrevocabile, come di solito accade, né ha svolto altra attività all'infuori della rappresentazione dell'esistenza dell'immobile”.
Si deve condividere l'esigenza di ancorare la liquidazione equitativa alla considerazione dell'importanza assunta in concreto dall'opera del mediatore, valutando l'attività prestata per come provata in giudizio.
Orbene, con riguardo al caso di specie la documentazione prodotta dalle parti evidenzia che un diverso soggetto, tale ha svolto un ruolo non solo mettendo in relazione Persona_4
8 acquirente e venditore ma anche provocando il coinvolgimento della stessa EN . Si Pt_2
vedano a tal proposito i contenuti della corrispondenza di cui al doc. n. 4 att. del fascicolo di primo grado, ed in particolare le mail del 5.6.2020, nelle quali il oltre ad inviare la Per_4
documentazione richiesta, informava (mandatario della , che Persona_3 CP_3
“L'operazione viene gestita dall' , rappresentata dal dott. , che Parte_2 Persona_5
conosci”, e del 15.6.2020, inviata a (mandatario del legale rappresentante di Persona_1
e della , in cui sono indicati i riferimenti “dell'agenzia a cui fare Controparte_1 CP_4
eventuali mandati”. Parimenti risulta l'inserimento dell'appellante nei destinatari dei messaggi riferiti alla lettera d'intenti e all'accordo di riservatezza.
Tuttavia, seppur ciò conferma una presenza quantomeno formale o indiretta di Parte_2
nella conclusione dell'affare (poiché indicata come gestore dell'operazione), non risulta provata altra attività in concreto dalla stessa svolta, tale da giustificare una provvigione maggiore rispetto a quella già determinata in primo grado (cfr., per differenza, Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2022, n.
24051).
Si noti, a tal proposito, che le comunicazioni di cui sopra vedono svolti da altri riferimenti,
peraltro generici o di carattere formale, all'odierna appellante, laddove l'unica comunicazione prodotta che risulti inviata dall'appellante stessa ai soggetti coinvolti nelle trattative (doc. n. 14
del fascicolo di primo grado) è datata 9.11.2020 ed è dunque successiva alla compravendita conclusa tra e l'odierna appellata in data 29.10.2020 (doc. n. 2 conv. primo grado): CP_6
per di più, in tale comunicazione lo stesso legale rappresentante di chiedeva di Parte_2
essere messo al corrente delle trattative in atto, delle quali mostrava modesta conoscenza (“Con la presente, siamo a richiedere l'aggiornamento della trattativa in oggetto, alla quale abbiamo
9 attivamente partecipato. Nel caso in cui il procedimento stia andando avanti, gradiremmo avere una risposta scritta, al fine di accertare la nostra opera mediatoria presso il notaio prescelto”).
La stessa iniziativa giudiziale era poi assunta dal mediatore senza consapevolezza del prezzo pattuito dalle parti della compravendita, tanto che la pretesa azionata era più che dimidiata nel
quantum dalla stessa parte attrice in corso di causa, una volta appresi dalla controparte gli esatti termini della stipulazione intervenuta.
Pur essendo suo onere, l'appellante non ha provato né offerto di provare di aver messo essa in contatto le future parti dell'affare, di aver inviato altre comunicazioni, di aver partecipato ad incontri o negoziazioni, di aver svolto approfondimenti sull'oggetto dell'affare, di essersi attivata per la formalizzazione degli accordi raggiunti tra le parti, e così via.
Per i motivi esposti, risulta corretta la determinazione del quantum della provvigione per cui è
causa, effettuata dal Tribunale in via equitativa ex art. 1755, secondo comma, c.c.
Ne consegue il rigetto dell'appello da questa proposto.
Le spese del presente grado vanno poste a carico dell'appellante Parte_1
secondo la regola della soccombenza, a favore dell'appellata
[...] Controparte_1
esse sono liquidate in dispositivo in base ai parametri di cui al D.M. 55/14 come aggiornato con
D.M. 147/22, tenuto conto del valore della controversia (pari a € 71.648,64 e non indeterminabile come invece indicato nella dichiarazione di valore resa dalla parte ai sensi del D.P.R. n.
115/2002), secondo importi medi per le fasi di studio e introduttiva e minimo per la fase decisionale, limitata ad una breve nota ed alla partecipazione all'udienza di discussione, nella quale la parte vittoriosa si è riportata agli atti già depositati.
10 Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dev'essere dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'introduzione del presente giudizio, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da già Parte_1 [...]
e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 581/2024 emessa il Parte_2
22.2.2024 dal Tribunale di Venezia;

2. condanna alla rifusione in favore di Parte_1 [...]
delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in € 6.307,00 per compenso CP_1
professionale, oltre a rimborso forfetario 15% per spese generali ed oltre Iva e cpa se ed in quanto dovute per legge;

3. dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater DPR 115/02 a carico di parte appellante.
Così deciso in Venezia, nella camera di consiglio del 13 marzo 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Francesco Petrucco Toffolo Guido Santoro
11