N. R.G. 1088/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione prima civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott. NI TI Presidente dott.ssa Rossella Milone Consigliere dott.ssa AN IZ Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 1088/2024 promossa in grado d'appello
DA
C.F. , elettivamente domiciliata in Milano, Corso Italia Parte_1 P.IVA_1
n. 8, presso lo studio dell'avv. GIOVANNI LIPIANI, che la rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
C.F. , elettivamente domiciliata in Rho, corso Controparte_1 C.F._1
Europa n. 161, presso lo studio dell'avv. PAOLO FERRARIO, che la rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATA
CONCLUSIONI
Per : Parte_1
pagina 1 di 9 Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita in totale riforma della sentenza n. 1356/2024 resa inter partes dal Tribunale di Milano il 02/02/2024, pubblicata in data 05/02/2024, notificata il successivo
05/03/2024, ed in accoglimento dell'appello proposto nel merito
- accertare e dichiarare che l'opposizione proposta dalla Sig.ra avverso il Controparte_1 decreto ingiuntivo n. 25626/2019 (R.G. n. 55937/2019) è infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto e, comunque, condannare la Sig.ra al Controparte_1 pagamento in favore della ella somma di € 19.132,00, per le causali in Parte_1 atti indicate, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulle somme rivalutate dal dì del dovuto al saldo;
in ogni caso
- condannare l'Appellata alla rifusione della somma di € 6.005,90 incassata nelle more del giudizio di appello in forza della condanna alle spese di lite statuita nella sentenza impugnata, maggiorata degli interessi di legge;

- condannare l'Appellata al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio.
Per Controparte_1
Voglia, pertanto, l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis,:
Rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado:
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. E C.P.A. come per legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Giudizio di primo grado ha proposto opposizione tardiva al decreto ingiuntivo provvisoriamente Controparte_1 esecutivo emesso dal Tribunale di Milano per la somma di € 19.132,00, su istanza della
[...]
Parte_1
La società ricorrente aveva dedotto di aver svolto attività di mediazione a favore dell'ingiunta per la formulazione di una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile sito in Milano, via Mercato 5 e che, a seguito dell'accettazione da parte del promittente venditore, era sorto il proprio diritto al compenso provvigionale, costituendo la proposta accettata a tutti gli effetti un contratto preliminare.
pagina 2 di 9 Si costituiva in giudizio la quale opponendosi alla pretesa avversaria, esponeva Controparte_1 che:
− la compravendita immobiliare non si era conclusa;

− l'immobile per il quale era stata formulata l'offerta presentava una serie di irregolarità catastali che avrebbero bloccato l'erogazione del mutuo;

− l'agente immobiliare aveva violato gli obblighi informativi di cui agli artt. 1759, 1175 e 1776, oltre che dalla L. 39/1989. E in particolare:
• alla voce della proposta “conformità tra la scheda catastale e stato dei luoghi” il mediatore aveva indicato la conformità, salvo poi barrarla ed aggiungere a penna “la proprietà s'impegna entro il rogito a normalizzare planimetria C.A e antibagno”;
• alla voce “iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli” l'agente in prima battuta ne aveva riferito l'assenza e successivamente aveva aggiunto a penna “ipoteca volontaria
24/10/18 n. 81151/1398”. In ordine a tale iscrizione ipotecaria il notaio dell'acquirente dopo aver rinvenuto tale iscrizione ed informato l'agente lo aveva più volte sollecitato per ottenere l'aggiornamento del debito residuo senza ottenere alcun riscontro;

• al momento della sottoscrizione della proposta non erano presenti le predette cancellazioni che sono state apposte solo in un secondo momento.
L'opponente eccepiva, inoltre, che le parti non erano mai arrivate alla stipula del contratto preliminare, in quanto parte venditrice avrebbe preteso di cambiare le pattuizioni della proposta.
Parte opponente faceva altresì presente che la predetta proposta presentava ulteriori irregolarità quali la quantificazione delle spese di gestione ordinaria, oltre alla cancellazione della data 5.8.2019 quale data di irrevocabilità, poi sostituita con quella del 5.9.2019.
Si costituiva in giudizio l'opposta che contestava in fatto ed in diritto le eccezioni avversarie e, nel chiedere la conferma del decreto opposto, ribadiva il proprio diritto ad ottenere la provvigione atteso che la proposta d'acquisto poteva esser qualificata quale contratto preliminare.
Sentenza appellata
Con sentenza n. 1356/24 il Tribunale di Milano ha accolto l'opposizione, revocato il decreto ingiuntivo e condannato parte opposta al pagamento delle spese processuali, liquidate in € 4.700,00, oltre IVA
CPA e spese generali, sulla base della seguente motivazione: “Grava su questo Giudicante l'onere di qualificare il documento che parte opposta assume rivestire la qualifica di contratto preliminare, mentre parte opponente ne rileva la diversa qualificazione di proposta irrevocabile.
pagina 3 di 9 Orbene, su questo Giudicante [rectius, questo giudicante] deve “… verificare innanzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d'interessi giuridicamente vincolanti, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune alle parti, sia della [rectius, alla] disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre” (Cass. n. 2720/2009).
Dalle prove testimoniali è emerso che “sin alla mattina prima della data del compromesso non c'era una definizione di accordo tra le parti sulla modalità di consegna dell'immobile, e ricordo anche che io suggerivo che in assenza di un testo che contenesse tutti gli aspetti della consegna fosse opportuno rinviare la data del compromesso. L'Agenzia immobiliare però insisteva per mantenere la data del compromesso. Mi è stato riferito dal Notaio, dott. , che il giorno dopo si sono Persona_1 presentate tutte le parti ma la trattativa non si concluse.” (testimonianza resa da in Testimone_1 data 2.2.2022). Pertanto, questo Giudicante osserva che la volontà delle parti contraenti consisteva nel sottoscrivere in un successivo momento il contratto preliminare dinanzi ad un notaio (evento non verificatosi). Infatti, tra le parti non si era verificato il necessario comune raggiungimento di un'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendo così ravvisare un'ipotesi di fattispecie di accordo preliminare nell'ipotesi di un accordo limitato solo su alcuni elementi del contratto, anche se essenziali, e confluiti in apposito documento, essendosi stata rimessa ad un tempo successivo la determinazione dei restanti elementi.
Da quanto sopra emerge, quindi, che le parti non hanno raggiunto l'accordo idoneo a perfezionare un contratto preliminare. Il documento di cui alla proposta d'acquisto ed oggetto di causa non costituisce un contratto preliminare, circostanza della quale era consapevole anche l'Agenzia la quale insisteva per la definizione del compromesso davanti al Notaio.
Il predetto documento – sottoscritto tra parte promittente venditrice e promissaria acquirente, sul quale questo Giudicante condivide anche tutte le perplessità dell'opponente in ordine alla sua compilazione ed integrazione – costituisce un documento di intese preparatorie con le quali le parti si danno reciprocamente atto di aver già raggiunto un'intesa su alcuni punti del programma contrattuale, ma si riservano di completare il contratto in un momento successivo.
Su dette considerazioni questo Giudicante ritiene che la fattispecie ivi dedotta in causa non rientri nell'ipotesi di cui all'art. 1755 c.c., e pertanto non può riconoscersi a il diritto di Parte_1 percepire la provvigione in quanto il contratto preliminare, conseguente alla proposta d'acquisto di cui è causa, non si è perfezionato”.
pagina 4 di 9 Giudizio di appello
Avverso tale sentenza ha proposto appello deducendo che: Parte_1
− la proposta in questione costituisce un contratto preliminare in quanto contiene, inequivocabilmente, tutti gli elementi essenziali che rendono di fatto invocabile, in caso di successiva inadempienza, il rimedio di cui all'art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso;

− la “facoltà” prevista dalle parti di riprodurre il contenuto del contratto presso il notaio Per_1 riguardava solo gli “aspetti non disciplinati nello stesso” e, in ogni caso, com'è emerso dall'istruttoria, riguardava elementi non essenziali, ovvero l'esigenza, peraltro sopravvenuta, di disciplinare la consegna dell'immobile;
− la proposta conteneva tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare, ivi compresa la clausola sulla consegna dell'immobile, ovvero “alla data del rogito notarile”, prevista per il
31/12/2019;
− in ordine, invece, al mancato accordo dinanzi al notaio , il Giudice di primo grado ha Per_1 travisato l'episodio, poiché non ha compreso che, nell'occasione, si trattava del tentativo, non andato a buon fine, di proponente e venditore di modificare, per motivi sopravvenuti, la sola contestualità tra rogito e consegna. Entrambi i testi escussi, nel corso dell'udienza del
02/02/2022, hanno confermato che le parti avevano deciso di integrare le precedenti pattuizioni solo ed esclusivamente perché era sorta l'esigenza (delle parti) di differire il rogito, tenendo ferma, però, la consegna dell'immobile alla data inizialmente concordata;

− nel momento in cui non si raggiunge l'intesa per modificare un accordo cristallizzato in un contratto, ancorché nella forma di scrittura privata, restano ferme e vincolanti le precedenti intese contrattuali, che, nel caso di specie, sono contenute nella nota proposta di acquisto accettata;

− assolutamente carente di motivazione è la statuizione del Giudice di primo grado nella parte in cui questi, riferendosi alla proposta per cui è causa, sostiene di condividere “anche tutte le perplessità dell'opponente in ordine alla sua compilazione ed integrazione”, senza alcun argomento logico-giuridico a conforto del proprio assunto. Sul punto, risulta invece condivisibile l'ordinanza del precedente giudice titolare che, nel respingere l'istanza di sospensione dell'esecutorietà del decreto, aveva affermato quanto segue: “ritenuto che non ricorrano i gravi motivi di cui all'art. 649 c.p.c. sia con riferimento al fumus boni iuris – posto
pagina 5 di 9 che la proposta irrevocabile accettata dalla venditrice pare avesse caratteristiche tali da fissare un vincolo giuridico che abilitava ciascuna delle parti ad agire per la esecuzione specifica del negozio, né le correzioni presenti nel testo potevano ritenersi ignote a Controparte_1 che tale documento ha sottoscritto e depositato, né ancora vi sono almeno allo stato elementi che consentano di affermare che le correzioni siano state apportate in un momento successivo alla sottoscrizione della proposta da parte di -, sia con riferimento al Controparte_1 pericolo paventato – tenuto conto della assenza di specifiche allegazioni in ordine alla precarietà finanziaria di ”; Parte_1
− peraltro, le surriferite perplessità, nel corso dell'istruttoria, sono rimaste prive del benché minimo riscontro probatorio, nonché smentite documentalmente, rimanendo mere allegazioni di principio.
Si è costituita la quale ha chiesto il rigetto dell'appello, deducendo Controparte_1 che:
− la stessa controparte era conscia che la proposta irrevocabile non rappresentava un contratto preliminare. Infatti, da un lato ha insistito fortemente ed in maniera aggressiva per la sottoscrizione del preliminare davanti al notaio, al punto di minacciare azione di risarcimento del danno contro il professionista, e dall'altro si è ben guardata dal registrare la proposta irrevocabile all'Agenzia delle Entrate;

− la parola “facoltà” trova menzione solo nel prestampato in uso presso l'agenzia mentre a penna
è stato convenuto come le parti avrebbero stipulato un preliminare avanti al notaio , Per_1 confermando la volontà di relegare la proposta irrevocabile ad un mero atto preparatorio.
D'altronde alla firma della proposta erano molteplici le questioni ancora da dipanare, quali la regolarizzazione urbanistica catastale, le spese condominiali ed il mutuo (alla stato, di ammontare ignoto). Successivamente è sopravvenuta anche la questione del rogito da differirsi per esigenze della venditrice nonché la regolamentazione dell'uso del bene nell'intervallo tra le due date;

pagina 6 di 9 − la conferma del fatto che la proposta irrevocabile fosse un mero accordo preparatorio la si ricava dal testo della medesima proposta che ricollega le provvigioni al preliminare notarile in quanto al punto 9¹ richiama il punto 3B²;
− la proposta in questione potrebbe tutt'al più considerarsi un preliminare di preliminare;

− sono da reiterarsi le deduzioni svolte in ordine alle violazioni degli obblighi informativi poste in essere da parte dell'agente immobiliare.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene la Corte che l'appello sia infondato per i motivi che di seguito si illustrano e che la relativa trattazione richieda un esame unitario delle censure svolte.
Oggetto del contendere è se il diritto del mediatore alla provvigione possa scaturire dalla mera accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, ritenuta da parte appellante già un preliminare di compravendita. Tale indagine, diretta a verificare se le parti siano rimaste nell'ambito delle trattative ovvero abbiano concluso un contratto preliminare, è, per costante giurisprudenza, rimessa al giudice del ^{1 2}
pagina 7 di 9 merito, il cui apprezzamento è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione logica, esauriente e non inficiata da violazione di norme di ermeneutica contrattuale (cfr. Cass. 24397/2015;
Cass. 2924/1996; Cass. 7871/1990).
La Corte ritiene, in via generale, alla luce dei principi espressi dalla Corte di Cassazione, che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare può ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 39377/2021; Cass. 15559/2022; Cass. 15577/2022; Cass.
17396/2022; Cass. 20132/2022; Cass. 24533/2022; Cass. 28879/2022; Cass. 7628/2023).
Nel caso di specie, alla luce di una lettura complessiva, si ritiene che l'accordo concluso a seguito dell'accettazione da parte venditrice della proposta di acquisto immobiliare sottoscritta dall'appellata in data 30.07.2019 (cfr. doc. 10 parte opponente fasc. I grado) non costituisca un vero e proprio preliminare.
Si osserva al riguardo che, se è vero, da una parte, che le parti avevano provveduto a indicare correttamente, nella proposta contrattuale, la descrizione del bene, l'indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento e della data entro cui si doveva procedere alla conclusione del contratto definitivo (31.12.2019), nonché, al punto n. 6, che “La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il compratore avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore;
la relativa comunicazione potrà pervenire al Proponente anche tramite l'agente immobiliare mediante trasmissione o raccomandata…”; è anche vero, dall'altra, che le parti avevano espressamente previsto la stipula di un contratto preliminare avanti il Notaio Per_1
- che si sarebbe sostituito alla proposta - al fine di disciplinare ulteriori aspetti rilevanti, sui
[...] quali non si è poi formato l'accordo, impendendo di fatto la conclusione dell'affare, nonché che la consegna dell'assegno rilasciato dalla al momento della proposta sarebbe avvenuta CP_1 contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare avanti al notaio e che, infine, dalla conversazione intercorsa tra le parti mediante scambio di messaggi telefonici si desume che le parti avevano espressamente previsto la stipula di un contratto preliminare e che la provvigione sarebbe stata incassata dal mediatore solo al momento del compromesso (cfr. doc. 11 parte opponente fasc. I grado).
pagina 8 di 9 È evidente, pertanto, che le parti, contrariamente a quanto affermato da parte appellante, avevano ritenuto la conclusione del preliminare davanti al notaio fondamentale ai fini del perfezionamento dell'accordo.
In considerazione di ciò, escluso, quindi, che la proposta de qua, a seguito dell'accettazione, configuri un vero e proprio contratto preliminare, ritiene la Corte che l'accordo in questione sia qualificabile come “preliminare di preliminare”, con conseguente esclusione del diritto alla provvigione, alla luce del costante orientamento dei giudici di legittimità (cfr. Cass. 30083/2019; Cass. 31431/2023; Cass. ord. 8879/2022; Cass. 7781/2020; Cass. ord. 39377/2021; Cass. ord. 15559/2022; Cass. ord.
22012/2023).
Conclusivamente, per tutti i motivi sopra esposti, il gravame non può trovare accoglimento.
Le spese di lite del presente grado vengono poste, per la soccombenza, a carico della parte appellante e, tenuto conto della natura e del valore della controversia, nonché dei parametri e criteri tutti ex D.M. n.
55/2014 e ss.mm.ii., vengono liquidate in complessivi euro 1.984,00, oltre spese generali (15%), iva e cpa, come per legge.
Infine, la Corte dà atto che sussistono, nel caso di specie, i presupposti per il pagamento del doppio contributo, ex art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115/02.

PQM


La Corte d'Appello di Milano, disattesa o assorbita ogni contraria o ulteriore domanda, istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
1) respinge l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Milano Parte_1
n. 1356/24, sentenza che dunque conferma;

2) condanna l'appellante alla rifusione, in favore di delle ulteriori spese del Controparte_1 grado, che liquida in euro 1.984,00 per compensi, oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, Iva e cpa, se e in quanto dovute;

3) dà atto che sussistono, in capo alla parte appellante, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 – quater, del D.P.R. n. 115/02 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto a norma del comma 1 – bis art. 13 cit.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 22.10.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
AN IZ NI TI
pagina 9 di 9