REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio con l'intervento dei Sigg.ri
Magistrati
Dott.ssa Anna Bora Presidente
Dott.ssa Annalisa Giusti Consigliere
Dott. Federico D'Incecco Cons. Aus. Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 449 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 e promossa
DA
(Cod. Fisc. ) - in proprio e quale Parte_1 C.F._1
procuratore dei fratelli (Cod. Fisc. ) e Parte_2 C.F._2
(Cod. Fisc. ), giuste procure speciali del 20 Parte_3 C.F._3
e il 21.12.2018 per atti Notaio di Pesaro - elettivamente Persona_1 domiciliato in Pesaro (PU), Via G. Branca, 30, presso e nello studio dell'Avv.
Massimo Facondini, del medesimo Foro, che lo rappresenta e difende per procura speciale allegata all'atto di citazione in appello,
Appellante principale - Appellato incidentale
CONTRO
(P. Iva ), in persona del legale rappresentante Dott. CP_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa, congiuntamente e disgiuntamente, per procura CP_2
speciale allegata alla comparsa di costituzione in appello, dagli Avv.ti Carla
Marcelli ed Enrico Marcelli del Foro di Pesaro e con gli stessi elettivamente
1 domiciliata in Ancona, al C.so Garibaldi, 43, presso e nello studio dell'Avv.
Maurizio Minucci,
Appellata principale - Appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 183/2023 del Tribunale Civile di Pesaro, datata e depositata 02.03.2023, relativa al procedimento civile n. 1281/2022 R.G., in materia di: occupazione senza titolo di immobile.
Conclusioni: le parti concludevano come da note telematiche depositate per l'udienza del 02 aprile 2025.
FATTI DI CAUSA
Con la sentenza in epigrafe, pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il
Tribunale adito, in accoglimento della domanda proposta dalla CP_1 proprietaria dell'immobile sito in Pesaro, al Viale Napoli, 85, int. 102, nei confronti dei relativi possessori, e Parte_1 Parte_2 Parte_3
ordinava a questi ultimi il rilascio di detto bene, libero da persone e cose, entro il
15.04.2023, compensando integralmente tra le parti le spese di lite.
La decisione muoveva dal rilievo che, a fronte della domanda con la quale era stato azionato un diritto reale dalla proprietaria dell'immobile, i possessori del medesimo non avevano opposto un valido titolo per la detenzione, né tale idoneità poteva ravvisarsi nel contratto preliminare di vendita dell'11.07.2002, laddove l'immissione nel possesso del bene a favore del dante causa dei convenuti - “da parte di tale , soggetto estraneo alla vicenda” processuale -, risultava Persona_2
“condizionatamente sospesa” all'ottenimento dell'autorizzazione al cambio di destinazione da uso ufficio ad abitativo del detto immobile e alla realizzazione di una veranda, ovvero a circostanze non verificatesi “(cfr. comparsa di costituzione
e risposta - pag. 7)”.
Quanto, poi, alla disposta compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, la sussistenza dei “gravi motivi” a relativo supporto veniva individuata nell'avvenuto accertamento “(CdA di Ancona sent. del 12/7/2022)” che l'immissione nel possesso del dante causa dei convenuti fosse dovuta alla tolleranza di Persona_2 autorizzato da parte attrice alla vendita dell'immobile “(atto di citazione - pag. 1)”.
Con atto ritualmente notificato, in proprio e quale procuratore Parte_1
dei fratelli e impugnava tempestivamente la predetta Pt_2 Parte_3
2 decisione prospettando le ragioni di doglianza riportate in parte motiva, conveniva, infatti, in giudizio la chiedendo, all'adita Corte, in via pregiudiziale e CP_1
cautelare, la revoca o, quantomeno, la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza appellata;
nel merito, in riforma della predetta pronuncia,
l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nel precedente fase giudiziale con conseguente rigetto della domanda attorea e dichiarazione di non essere, i detentori dell'immobile, tenuti al rilascio. Vinte le spese del doppio grado processuale.
Costituitasi in giudizio la oltre a proporre appello incidentale CP_1
lamentando sia la mancata valutazione, da parte del Tribunale, dell'eccezione della carenza di potere di rappresentanza, in capo a dei fratelli Parte_1
e sia l'omessa disposizione circa l'inammissibilità dei documenti Pt_2 Pt_3
allegati da controparte alla terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., sia, in particolare, la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, concludeva per il rigetto dell'avverso gravame e di ogni altra eccezione e/o richiesta avanzata, quindi per la conferma nel merito “(ordine di rilascio)” della sentenza impugnata e, in accoglimento dell'appello incidentale, per la parziale riforma della stessa, con dichiarazione tanto del difetto di del potere di rappresentare i Controparte_3 propri fratelli anche nel presente grado, quanto dell'inammissibilità della documentazione da questi tardivamente prodotta dinanzi al Tribunale, nonché per la condanna di controparte al pagamento, in proprio favore, delle spese e competenze di ambedue i gradi processuali, da porsi a carico del solo Parte_1
ove accolta la ricordata eccezione di carenza del potere di rappresentanza,
[...] altrimenti a carico solidale di quest'ultimo e dei rispettivi rappresentati.
Nel pronunciarsi sull'istanza di inibitoria formulata dall'appellante principale,
l'intestata Corte, sull'assunto che i motivi di gravame si rivelassero supportati dal necessario “fumus”, ovvero richiedendosi, al fine di individuare il ruolo dell'appellata, una ricostruzione della vicenda contrattuale, con ordinanza del
20.12.2023 sospendeva l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 02.04.2025.
a sostegno della proposta impugnazione, poneva i seguenti Parte_1
motivi:
3 1) errata valutazione dei fatti in riferimento al capo della sentenza secondo cui i convenuti, a fronte della richiesta di rilascio dell'immobile, non avrebbero opposto un titolo valido per la detenzione dello stesso, escludendo che un tale rilievo potesse essere riconosciuto al contratto preliminare di compravendita datata 11.07.2022.
Nel contestare l'erroneità del convincimento del Giudice di primo grado in riferimento alla ritenuta assenza di un valido titolo di detenzione dell'immobile da parte degli aventi causa della promissaria acquirente (madre dei convenuti in tal sede), l'appellante principale assumeva che, ove i fatti di causa, come dallo stesso ricostruiti nell'atto introduttivo del gravame, fossero stati correttamente valutati, sarebbe risultata evidente la “ratifica di fatto” della circa lo specifico CP_1 accordo dei contraenti e “(sia pur in deroga a quanto previsto nel Per_2 CP_4 preliminare”), con riguardo al comune intento di soprassedere alla risoluzione contrattuale, trattandosi di negozio sottoposto a condizione sospensiva non verificatasi, nonché all'immissione nel possesso “(rectius: detenzione)” dell'immobile, quindi da considerarsi fondata su un valido titolo e non già sulla tolleranza del promittente venditore.
2) erroneità della decisione per avere affermato, a supporto della disposta compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, essere stato accertato, dalla sentenza della Corte di Appello di Ancona del 12.07.2022, che l'immissione della dante causa degli nel possesso dell'immobile fosse dovuta a tolleranza del Pt_1
Per_2
Con riferimento alla regolamentazione delle spese di lite - dal Tribunale compensate integralmente tra le parti sulla considerazione che la Corte di Appello di Ancona, in altro giudizio tenutosi tra la e il avesse accertato CP_4 Per_2 trattarsi di immissione nel possesso dell'immobile basata sulla tolleranza del promittente venditore -, ne contestava la duplice erroneità, sia Parte_1
perché la richiamata giurisprudenza escluderebbe sussistere tolleranza nel caso di una detenzione del bene altrui per un così lungo periodo di tempo come nella vicenda in esame, soprattutto in assenza di rapporto di familiarità, di amicizia e di buon vicinato tra le parti, sia perché la pronuncia della Corte di Appello, cui il
Giudice di primo grado faceva riferimento, non si sarebbe limitata semplicemente ad affermare che la detenzione del bene fosse dovuta a tolleranza del bensì Per_2
4 a ritenere come la stessa avesse ingenerato nella un legittimo affidamento CP_4
circa il perdurare del vincolo contrattuale e, per questo, della legittimità dell'occupazione dell'immobile, da ciò potendosi dedurre, secondo l'appellante,
l'esistenza di un valido titolo di detenzione del bene in capo agli aventi causa della promissaria acquirente.
Da parte sua, la affidava il gravame incidentale ai seguenti motivi: CP_1
1) omessa valutazione, da parte del Tribunale, in ordine alla tempestiva eccezione attorea di carenza del potere, di a rappresentare i fratelli Parte_1
e Pt_2 Pt_3
In primo luogo la società, proprietaria dell'immobile e parte attrice in primo grado, si doleva per la mancata disamina dell'eccezione, dalla stessa sollevata, di difetto del potere di rappresentanza dei fratelli in capo al convenuto Parte_1
non essendo, le procure speciali notarili del 20 e 21 dicembre 2018, idonee a tal fine, come risulterebbe dal loro contenuto.
In sostanza la deduceva che se anche e fossero CP_1 Pt_2 Parte_3 stati propensi a promuovere il giudizio d'appello, attesa l'eccezione sollevata nel precedente grado processuale, ben avrebbero potuto e dovuto rilasciare specifica delega al difensore, a differenza di quanto avvenuto;
cosicché, ove accolta l'eccezione, le spese di lite andrebbero poste a carico del solo Parte_1
2) omessa pronuncia sull'eccezione di inammissibilità dei documenti prodotti da parte convenuta con la terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., e sulla conseguente richiesta di stralcio degli stessi dal fascicolo.
Il Tribunale avrebbe, altresì, mancato di pronunciarsi in ordine alla tardività delle produzioni documentali effettuate da parte convenuta con la terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., tanto più essendo documenti di formazione precedente i termini di decadenza istruttori e, pertanto, da dichiararsi inammissibili con conseguente stralcio dal relativo fascicolo.
3) ingiusta compensazione integrale delle spese di lite del grado.
Veniva, infine, criticata, dall'appellante incidentale, la ritenuta sussistenza dei
“gravi motivi” posti a fondamento della disposta compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, essendo indubbio che il giudizio promosso da essa CP_1
sarebbe stato determinato esclusivamente dal rifiuto ingiustificato dei fratelli
[...]
5 a l'immobile, nonostante gli altri processi tra questi ultimi e Pt_1 Parte_4
il fossero già conclusi e mai, in precedenza, gli aventi causa della Per_2
promissaria acquirente avessero agito nei propri confronti, a riprova della loro consapevolezza di non poter vantare alcun diritto rispetto alla proprietaria del bene.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Le impugnazioni, tanto principale quanto incidentale, sono infondate e vengono, quindi, rigettate per le ragioni che seguono.
Prima ancora di procedere alla disamina delle questioni poste, dai contendenti, all'attenzione della Corte, è opportuno precisare che il “thema decidendum” del giudizio di primo grado consiste nella richiesta di rilascio dell'immobile avanzata dalla rispettiva proprietaria, nei confronti dei detentori, CP_1 Pt_1
e ritenuti sprovvisti di titolo idoneo a giustificare il Pt_2 Parte_3
perdurare di detta situazione, in quanto il contratto preliminare di compravendita, stipulato dalla loro dante causa, nella veste di promissaria acquirente, CP_5
con promittente alienante del bene appartenente a essa società attrice, Persona_2
la quale lo aveva autorizzato alla vendita, era stato sottoposto a condizione sospensiva-risolutiva non verificatasi e, pertanto, divenuto privo di ragione.
Ciò premesso, occorre soffermare l'attenzione sugli effetti del contratto preliminare di vendita di cosa altrui, il quale, secondo consolidata giurisprudenza, “rimane pur sempre una fattispecie bilaterale tra promittente venditore e promissario acquirente, sicché il proprietario che vi aderisca non assume alcun obbligo diretto nei confronti di quest'ultimo, restando obbligato esclusivamente verso il promittente alienante” (cfr. tra le altre: Cass. Civ. 20.08.2014 n. 18097); trattasi, quindi, di tipologia contrattuale insuscettibile di esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., bensì assoggettata all'ordinario regime risolutorio nel caso di inadempimento dell'impegno assunto dal promittente venditore, consistente nel procurare alla controparte l'acquisto della proprietà del bene altrui.
Altro principio di diritto è quello per cui il mandatario che agisce in proprio nome
(senza, cioè, spendere quello del mandante, come avvenuto nella fattispecie) acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se essi abbiano avuto conoscenza del mandato, mentre i terzi non hanno alcun
6 rapporto con il mandante, salvo se questi, sostituendosi al mandatario, eserciti i diritti connessi all'esecuzione del mandato (cfr. Cass. Civ. 22.05.2020 n. 9460).
Ebbene, l'applicazione dei ricordati principi giurisprudenziali alle doglianze dedotte da nei due motivi del proposto appello principale, da Parte_1 trattarsi congiuntamente perché connessi, ne mette in luce l'assenza di fondamento in quanto, muovendo dal presupposto che il contratto preliminare di vendita di cosa altrui ha effetti obbligatori solo tra le parti contraenti, quindi tra il promittente venditore e il promissario acquirente, non può negarsi il diritto del proprietario del bene a ottenerne la restituzione dal detentore sprovvisto di un valido titolo giustificativo.
Nella vicenda trattata infatti, sebbene, per un verso, sia desumibile (considerato che a fronte della condizione sospensiva inserita nel preliminare e non verificatasi nei termini pure ivi stabiliti, non vi è stata risoluzione contrattuale), che la detenzione dell'immobile da parte della promissaria acquirente, abbia avuto CP_5
origine dalla iniziale concessione e successiva tolleranza del promittente venditore del bene altrui, per altro verso, e al contrario di quanto sostenuto Persona_2 dall'odierno appellante principale nel tentativo di invocare la sussistenza di un titolo alla base della perdurante detenzione del bene, deve senza dubbio escludersi qualsivoglia intervenuta “ratifica di fatto” della circa eventuali CP_1
accordi, intercorsi tra il e la in deroga alle pattuizioni stabilite nel Per_2 CP_4
compromesso dell'11.07.2002, essendovi agli atti una missiva, datata e recapitata il 26.07.2010 ( cfr. doc. n.4) in fasc. primo grado parte convenuta), a firma del legale rappresentante della società proprietaria dell'immobile e della promissaria acquirente, tramite la quale si portava a conoscenza del Comune di Pesaro, Servizio
Edilizia Privata, che la “nuova” parte interessata alla definizione dell'istanza di sanatoria (già presentata il 07.12.2004) relativa al “cambio di destinazione d'uso senza opere da ufficio ad abitazione, nonché verandatura di porzione di terrazzo di pertinenza”, sarebbe stata la Sig.ra formalmente delegata a compiere CP_5
ogni adempimento fino alla relativa conclusione, quindi destinataria di qualsiasi comunicazione in merito, così da avvalorare ulteriormente l'assenza di qualunque rapporto, anche indiretto, tra la e la CP_1 CP_4
7 In definitiva, poiché il contratto preliminare di compravendita - quand'anche avente a oggetto l'alienazione di un bene altrui - produce effetti obbligatori solo tra i rispettivi contraenti, la richiesta degli aventi causa della promissaria acquirente di non dover rilasciare l'immobile alla rispettiva proprietaria, si rivela infondata, in assenza di un valido titolo che ne legittimi il perdurare della detenzione, come condivisibilmente rilevato nella decisione impugnata.
Quanto all'appello incidentale, la doglianza circa l'omessa disamina, in primo grado, del difetto, tempestivamente eccepito da essa parte attrice in tal sede, del potere di rappresentanza dei fratelli, e in capo a Pt_2 Pt_3 Parte_1
non può essere accolta poiché, dal contenuto delle procure notarili agli atti, rispettivamente datate 20 e 21 dicembre 2018 - sulla cui base quest'ultimo si è costituito, come parte convenuta, nel giudizio dinanzi al Tribunale, in proprio e quale procuratore dei ricordati fratelli, per poi proporre l'appello principale nella stessa duplice veste -, si evince chiaramente l'avvenuto conferimento, in suo favore, della facoltà di promuovere, in qualunque stato e grado, le vertenze giudiziarie che avrebbero potuto essere promosse dalla loro dante causa, (deceduta il CP_5
08.09.2018), nonché tutte le altre, anche ivi non specificate, con l'ulteriore chiarimento“che in nessun caso e per qualsiasi atto gli si possa eccepire mancanza
e/o indeterminatezza dei poteri”; tanto da non essere necessaria, ai fini della validità della rappresentanza processuale di e un'apposita delega Pt_2 Parte_3
dagli stessi rilasciata al difensore, come, invece, affermato dalla a CP_1
sostegno del motivo di gravame che, pertanto, viene rigettato.
L'appellante incidentale ha poi lamentato anche la mancata pronuncia, da parte del
Tribunale, sull'eccezione di inammissibilità delle produzioni documentali effettuate dal convenuto con la terza memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c., chiedendo l'intervento al riguardo dell'intestata Corte.
L'eccezione è fondata, trattandosi non già di elementi volti a fornire la prova contraria rispetto alle allegazioni e istante istruttorie formulate da parte attrice nella memoria a ciò deputata, bensì di documenti che, considerato il contenuto dei precedenti atti difensivi attorei, ben avrebbero potuto e dovuto essere prodotti nel rispetto dei termini stabiliti per l'articolazione delle richieste probatorie, ossia con la seconda memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. d'altra parte i documenti in
8 questione non sono stati utilizzati ai fini del decidere né in primo grado nè in questa sede.
Infine le doglianze avanzate, tanto da parte appellante principale quanto da parte appellante incidentale, alla compensazione integrale delle spese disposta nella gravata sentenza, da trattarsi congiuntamente per motivi di connessione, sono infondate.
La complessità della vicenda protrattasi per svariati anni e collegata, verosimilmente, alla difficoltà di dare esecuzione al preliminare di vendita, giustifica l'attuata compensazione tra le parti delle spese di lite del primo grado.
Alla luce delle considerazioni che precedono e in osservanza dei richiamati orientamenti giurisprudenziali di legittimità, l'intestata Corte rigetta sia l'appello principale, sia l'appello incidentale.
Le spese di lite del grado, in ragione dell'esito del giudizio e della paritetica reciproca soccombenza vengono integralmente compensate tra le parti.
Stante la proposizione del gravame principale e incidentale successivamente al 30 gennaio 2013, nonché il relativo rigetto, sussistono i presupposti processuali per dare atto, ai sensi dell'art. 1, comma 17, L. 24.12.2012 n. 228 (Legge di Stabilità
2013) che ha aggiunto il comma 1 quater all'art. 13 del Testo Unico di cui al D.P.R.
30.05.2002 n. 115, dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante principale e di quello incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione ove dovuto.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da in proprio e quale procuratore dei Parte_1
fratelli e nei confronti della nonché sul Pt_2 Parte_3 CP_1 gravame incidentale da quest'ultima promosso nei confronti del primo e entrambi avverso la sentenza n. 183/2023 del Tribunale Civile di Pesaro, datata e depositata il 02.03.2023, ogni diversa domanda, eccezione, richiesta ed istanza disattese o assorbite così provvede:
- rigetta sia l'appello principale, sia l'appello incidentale e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza del tribunale Civile di Pesaro n. 183/2023, emessa e depositata il 02.03.2023;

9 - compensa integralmente tra le parti le spese di lite del grado;

- dichiara, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della Legge n. 228/2012, la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti principale e incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposta impugnazione, a norma del comma 1 bis, dello stesso art. 13, ove dovuto.
Ancona, lì 21.05.2025
Il G. A. Relatore Il Presidente
Dott. Federico D'Incecco Dott.ssa Anna Bora
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