RG. n. 786/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA
nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 439/2024, emessa dal Tribunale di Savona, pubblicata in data 03.06.2024 promossa da:
(c.f. ) nella sua qualità di amministratore pro Parte_1 C.F._1 tempore del , nonché personalmente, rappresentati e difesi in via Controparte_1 disgiuntiva dagli Avv.ti Emilio Vignolo e Giovanna Casu, in forza di procura speciale resa in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio della seconda in Genova, Via Cesarea
n. 2/27
APPELLANTI
contro
(C.F. , nella persona del suo legale rappresentante – Controparte_2 P.IVA_1 amministratore pro tempore dott. , nonché nei confronti di (c.f. Controparte_3 CP_4
), (c.f. ), C.F._2 Controparte_5 C.F._3 CP_6
(c.f. ), (c.f. ),
[...] C.F._4 CP_7 C.F._5 [...]
(c.f. ), (c.f. ), CP_8 C.F._6 Controparte_9 C.F._7
(c.f. , (c.f. ) CP_10 C.F._8 Parte_2 C.F._9
e (c.f. ), tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Simona Parte_3 C.F._10
Zunino, giusta delega stesa in calce alla comparsa di costituzione in appello ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Albenga (SV), Via Galileo Galilei n. 45/4
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER GLI APPELLANTI
“Piaccia alla Corte adita, respingere le eccezioni sollevate dagli appellati in ordine alla competenza
1

arbitrale, alla legittimazione processuale dell'amministratore condominiale , peraltro Parte_1 ratificata dall' assemblea condominiale come da delibera allegata, alla inammissibilità dell'appello,
In principalità, dichiarare che il Giudice ordinario non è competente a decidere sulle domande proposte dai condomini e dal nei confronti del aventi Controparte_2 Controparte_1 ad oggetto l'altro la delibera assunta dal in data 8.6.2022, essendo Controparte_1 competente un collegio di tre arbitri amichevoli compositori, concedendo termine congruo per la riassunzione.
In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui venga respinto il motivo di appello articolato in principalità, respingere le domande di nullità e/o annullabilità proposte dai condomini del CP_2
e dallo stesso in ordine al distacco operato dalla Casa A costituitasi
[...] Controparte_2
o, meglio, assunta la denominazione di in quanto infondate. Controparte_1
Vinte le spese. Riservato il diritto alla ripetizione di quanto versato obtorto collo a titolo di spese giudiziali liquidate dalla sentenza impugnata nell'ipotesi di accoglimento del presente appello.”
PER GLI APPELLATI
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e domanda reietta, disattesa e/o respinta,
In via preliminare / pregiudiziale
-Accogliere le eccezioni preliminari /pregiudiziali legate all'inesistenza /illegittimità della procura alle liti e/o, non ritenendo allo stato sanabile il difetto di procura in ragione della declarata nullità della delibera di costituzione del e quindi di ogni successiva deliberazione, in Controparte_1 violazione delle statuizioni di cui all'art. 342 c.p.c., richiamando i motivi meglio dedotti in premessa
e per l'effetto dichiarare nullo l'appello promosso dal , con ogni conseguenza Controparte_1 di legge e quindi la conferma della sentenza emessa dal Tribunale di Savona n. 439 del 03/06/2024;
In via principale / nel merito
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni preliminari/pregiudiziali, in ragione dei motivi e/o eccezioni dedotti/e nel presente atto, rigettare
l'impugnazione promossa dal , nonché dal sig. , personalmente Controparte_1 Parte_1
e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado n. 439/2024 emessa dal Tribunale di Savona in data 03/06/2024.
In ogni caso
Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso sommario ex art. 281 decies c.p.c. datato 15.06.2023 , Controparte_8 CP_9
, , , , ,
[...] CP_4 Parte_2 Parte_3 CP_10 CP_7
, e il , convenivano in Controparte_6 Controparte_5 Parte_4 giudizio davanti al Tribunale di Savona il in persona Controparte_11 dell'amministratore e il medesimo amministratore in proprio al fine di sentir dichiarare Parte_1
2 la nullità e/o annullabilità dell'impugnata delibera assembleare del giorno 08.06.2022, con la quale i soli condomini della palazzina A – previa loro convocazione da parte dell'amministratore Pt_1
sul seguente ordine del giorno “1) distacco palazzina A da supercondominio con costituzione
[...] di condominio in proprio e nomina proprio amministratore come previsto da d.a.s. del 27/12/1991,
d.a.s. del 27/11/2021 e come richiesto dalle normative fiscali per ottenere il superbonus 100%” - e senza convocare tutti gli altri condomini, ovvero quelli delle palazzine B e C, sebbene il CP_2
fosse un unico condominio, con un unico codice fiscale, composto da tre piccole palazzine
[...] ed i cui millesimi sono suddivisi tra le stesse tre palazzine menzionate, - avevano deliberato la divisione/scioglimento del , e la costituzione del nuovo condominio Controparte_2 denominato . Chiedevano, altresì, e conseguentemente la revoca della costituzione del CP_1 nuovo condominio e la riannessione della palazzina A al , ordinarsi CP_1 Controparte_2 la cancellazione del codice fiscale del , la relativa estinzione del conto corrente Controparte_1 bancario con accredito di eventuali somme presenti direttamente sul conto del CP_2
, nonché l'adozione degli ulteriori provvedimenti utili a ripristinare la situazione antecedente
[...] con condanna dell'amministratore al risarcimento dei danni subiti e/o delle spese sostenute a causa della sua illegittima condotta. Deducevano, quindi, che la delibera adottata in data 08.06.2022 era nulla e/o annullabile, poiché l'assemblea era stata convocata parzialmente, essendo stati notiziati solo i condomini della palazzina A, sebbene il fosse composto anche dalle Controparte_2 palazzine B e C. Emergevano, poi, per i motivi esposti, responsabilità omissive e di altra tipologia a carico del nella vicenda in esame, con conseguente diritto dei condomini a richiedere il Pt_1 risarcimento dei danni subiti in conseguenza della sua mala gestio.
Si costituivano in giudizio il in proprio Controparte_12 contestando le avversarie argomentazioni. In via preliminare, eccepivano la carenza di giurisdizione dell'A.G.O. in forza della clausola arbitrale presente nel regolamento condominiale, il quale prevedeva, in caso di vertenze o dissidi fra i condomini o tra condomini e l'amministratore, la nomina di una commissione di tre arbitri (art. 28 del Regolamento Condominiale); inoltre eccepivano la improcedibilità della domanda, in quanto la domanda di mediazione obbligatoria volta a ottenere l'annullamento della delibera adottata dai condomini della Palazzina A non era stata conclusa nel termine di legge di tre mesi decorrenti dalla data della presentazione (14.12.2022) e per il fatto ancora che la domanda risarcitoria proposta nei confronti del non era stata oggetto della Pt_1 procedura di mediazione. Nel merito i resistenti opponevano che le parti comuni della palazzina A sono di esclusiva spettanza dei condomini proprietari delle singole unità immobiliari che la compongono, ponendosi esse parti comuni in rapporto di accessorietà strumentalmente vincolata esclusivamente con dette unità immobiliari, al pari delle parti comuni delle altre due palazzine, Case
B e C, di cui sono comproprietari esclusivi i proprietari delle unità immobiliari che rispettivamente ne fanno parte, come si ricava dalla stessa documentazione prodotta da parte ricorrente;
deducevano che parte ricorrente avrebbe dovuto allegare e documentare un titolo negoziale in forza del quale le
3 tre palazzine, ancorché autonome strutturalmente e funzionalmente, in quanto edifici indipendenti e separati, costituissero un unico condominio. Il regolamento condominiale non era convenzionale.
Quanto poi alla posizione del gli addebiti contestati all'amministratore erano infondati. Pt_1
Istruita la causa documentalmente, con la sentenza oggi impugnata il Tribunale ha così provveduto
“…DICHIARA la nullità della delibera assunta in data 8.6.2022 dal e Controparte_13
di conseguenza, va revocata la costituzione del nuovo con conseguente Controparte_1 riannessione della palazzina A al , con poteri all'attuale amministratore del Controparte_2
di procedere agli adempimenti necessari per ripristinare la situazione Controparte_2 antecedente alla divisione/scioglimento del;
DICHIARA limitatamente alla domanda CP_1 risarcitoria proposta da , , , , Controparte_8 Controparte_9 CP_4 Parte_2
, , , ed il Parte_3 CP_10 CP_7 Controparte_6 Controparte_5
, nei confronti di , la carenza di giurisdizione Parte_4 Parte_1 dell'A.G.O. a favore dell'Autorità Arbitrale;
CONDANNA in persona Controparte_1 dell'amministratore al pagamento a favore di , , Parte_1 Controparte_8 Controparte_9
, , , , , , CP_4 Parte_2 Parte_3 CP_10 CP_7 Controparte_6
ed il , del 50% delle spese di lite, che Controparte_5 Parte_4 liquida, in tale misura, in € 272,50= per esborsi e € 2.905,00= per compensi, oltre spese generali
15%, sui compensi, oltre I.V.A. e C.P.A; COMPENSA le spese di lite tra le parti nella restante misura del 50%; CONCEDE a parte ricorrente termine di tre mesi dalla comunicazione della presente sentenza per la riassunzione della causa avente ad oggetto la domanda in ordine alla quale è stata ritenuta la carenza di giurisdizione dell'A.G.O. dinanzi all'Autorità competente”.
Il Tribunale, per quanto ancora interessa il presente gravame, affermava non rientrante tra le ipotesi comprese nella clausola arbitrale di cui all'art. 28 del regolamento del la Controparte_2 domanda proposta dai ricorrenti di declaratoria di nullità o annullamento di una delibera condominiale. Nel merito, il Tribunale affermava che rappresenta orientamento della Suprema Corte quello per cui edifici tra loro indipendenti i quali, pur nella loro autonomia, abbiano in comune anche solo alcuni elementi o locali o servizi o impianti anche accessori, possano costituire ab origine un unico condominio unico, se tale scelta, manifestazione dell'autonomia privata, sia stata fatta dai condomini interessati, i quali avrebbero potuto optare per la diversa soluzione di formare condomini distinti. Nel caso in esame, le tre palazzine originariamente avevano strutture di servizio in comune, quantomeno gas, acqua irrigua e contatore per l'acqua, annoverabili tra quelle elencate all'art. 1117
c.c.. Dovendosi fa riferimento alla situazione originaria, l'assemblea in data 27.12.1991 aveva deliberato l'istituzione di un unico condominio, tutt'ora esistente e retto dai principi affermati con tale delibera. Seppure tale scelta fosse modificabile, con possibilità per il futuro per i proprietari delle singole palazzine di staccarsi e creare un proprio condominio, spettava all'assemblea del ai sensi degli artt. 61 e 62 disp.att. c.c. l'esame della richiesta di distacco e Controparte_2
4 dell'adozione di delibera sul punto, fatto non intervenuto in assenza di preventiva convocazione dell'assemblea generale del con indicazione di specifico ordine del giorno sul Controparte_2 punto e conseguente formale delibera su di esso. La maggioranza da computarsi ai sensi dell'art. 1136 comma 2 c.c. è riferita all'evidenza all'unica assemblea condominiale esistente prima della separazione. Quanto alle spese di lite il Tribunale poneva a carico del resistente soccombente il 50% delle stesse, posto che la ritenuta sussistenza della operatività della Controparte_1 clausola arbitrale relativamente alla domanda risarcitoria proposta dai ricorrenti nei confronti dell'amministratore giustificava la compensazione delle spese nella restante misura Parte_1 del 50%.
Avverso la predetta sentenza ha interposto appello nella sua qualità di Parte_1 amministratore pro tempore del , nonché personalmente, al fine di ottenerne Controparte_1 la riforma, rassegnando le conclusioni di cui in epigrafe e articolando i motivi di seguito indicati.
1) Con un primo motivo, gli appellanti lamentano il rigetto dell'eccezione di carenza di giurisdizione dell'a.g.o. in merito alla domanda di impugnazione di delibera, rientrante a loro dire nell'ambito della clausola compromissoria di cui all'art. 28 del regolamento condominiale.
2)In via subordinata con un unico articolato motivo gli appellanti
-rilevano come il Tribunale avrebbe errato nell'attribuire al regolamento condominiale l'espressione dell'autonomia privata in quanto approvato solo a maggioranza e, quindi, privo delle caratteristiche del titolo necessario per la nascita di un condominio unitario. La sentenza impugnata avrebbe attribuito in maniera surrettizia la scelta tra l'una o l'altra opzione sopra esposte ai condomini delle tre palazzine riuniti in assemblea, fingendo che il regolamento sia stato adottato ab origine. Invece la delibera che ha approvato il regolamento, così come il regolamento, non può che essere un
“posterius” in ordine di tempo rispetto alla volontà del costruttore. Il Condominio era già costituito nel
1977;
-osservano come la delibera e il relativo regolamento approvato per loro stessa natura normativa, tipica e fissata per legge, non costituiscano affatto manifestazioni di volontà negoziale che, come tali, non possono dare vita al condominio unico. Richiamando l'art. 1138 c.c., gli appellanti osservano come tale norma, per i limiti esterni del regolamento assembleare, stabilisca due statuizioni, una generale, l'altra speciale. Nel caso in oggetto, interessa la prima vale a dire che i regolamenti assembleari non possono menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni nonché dalla legge. La disamina del contenuto del regolamento assembleare prefissato e tipicizzato dall'art. 1138 c.c. conferma come la delibera assembleare del 1991 citata dal
Tribunale, al pari dello stesso regolamento, non possa avere alcun valore costitutivo attributivo. Solo il regolamento convenzionale ovvero contrattuale ha la funzione di titolo, al pari di altri negozi giuridici quali vendita, divisione, donazione ecc. in grado di frazionare l'unità della proprietà in capo al costruttore venditore;

5 -ribadiscono come solo il regolamento contrattuale condominiale abbia la funzione in via esclusiva rispetto a quello assembleare, di costituire titolo, vale a dire di fungere come specifico negozio attributivo del diritto di condominio sulle parti comuni;

-ribadiscono la nullità del regolamento assembleare approvato a maggioranza per violazione e menomazione dei diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni nonché dalla legge, in quanto trattasi di condomini già esistenti e distinti l'uno dall'altro. Il regolamento assembleare in questione, se correttamente inteso, ancorché privo di effetti negoziali e lungi dall'essere manifestazione dell'autonomia privata, disciplina la gestione contabile e amministrativa dei tre condominii senza pregiudicare i diritti dei singoli condomini e con l'esclusione del vincolo dell'art. 61 disp. att. c.c. L'interpretazione fornita dal Tribunale del regolamento assembleare conferendogli effetti precettivi e attributivi con l'unificazione delle tre palazzine, ne provoca la nullità atteso trattarsi di condominii già esistenti e distinti l'uno dall'altro in relazione alla menomazione dei diritti dei singoli condomini tramite la delibera assunta a maggioranza in data
27.12. 1991;
-per quanto riguarda la clausola attributiva del potere di distacco ai singoli condominii, il Tribunale ricada nuovamente nell'errore di menomare la posizione giuridica del ledendo tale diritto, CP_1 attraverso la sottoposizione dell'art. 61 disp. att. c.c. in aperta violazione a quanto stabilito dal IV comma dell'art.1138 c.c.;
-le parti comuni della palazzina A sono di esclusiva spettanza dei condomini proprietari delle singole unità immobiliari che la compongono, ponendosi esse parti comuni in rapporto di accessorietà strumentalmente vincolata esclusivamente con dette unità immobiliari, al pari delle parti comuni delle altre due palazzine, case B e C, di cui sono comproprietari esclusivi i proprietari delle unità immobiliari che rispettivamente ne fanno parte, come si ricava dalla stessa documentazione prodotta da parte ricorrente.
- eccepiscono la mancanza dell'allegazione da parte ricorrente di un titolo negoziale in forza del quale le tre palazzine, ancorché autonome strutturalmente e funzionalmente, in quanto edifici indipendenti e separati, costituirebbero un unico condominio.
-contestano il fatto che il Tribunale abbia sostenuto in maniera erronea che la sola presenza di servizi e impianti ab origine (indicandoli quali l'impianto del gas, l'impianto comune dell'acqua irrigua e il relativo contatore) tra gli edifici del e che sia motivo di per sé sufficiente per Controparte_2 la creazione del condominio unico come deliberato a maggioranza nell'assemblea del 27.12.1991 indipendentemente dalla volontà giudiziale del costruttore. La circostanza assunta dell'esistenza di un impianto comune di GPL depone al più per l'esistenza di un supercondominio.
Si sono costituiti in giudizio il , nonché i condomini , Controparte_2 CP_4 CP_5
, , , , , ,
[...] Controparte_6 CP_7 Controparte_8 Controparte_9 CP_10
e , eccependo preliminarmente la nullità e/o inammissibilità Parte_2 Parte_3
6 dell'atto di appello per difetto di procura alle liti del , e nel merito contestando Controparte_1 tutto quanto dedotto in appello e chiedevano il rigetto dell'impugnazione ex adverso proposta, e, quindi, la conferma della sentenza impugnata.
Alla prima udienza di trattazione, con ordinanza del 23.01.2025, è stata fissata udienza di rimessione della causa in decisione per il 29.04.2025, assegnando alle parti i termini ex art. 352 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di comparse conclusionali e note di replica. All'esito la causa è stata trattenuta in decisione collegiale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va respinta l'eccezione della parte appellata di inammissibilità dell'appello per difetto di procura in ragione dell'assunto per cui non sia titolato a rilasciare una Parte_1 procura alle liti a nome e per conto del , e in ragione dell'assunto per cui la Controparte_1 delibera di costituzione del predetto sarebbe stata dichiarata nulla dalla sentenza CP_1 impugnata, con conseguente inesistenza del appellante. Ciò – assume parte appellata CP_1
– anche in ragione delle statuizioni accessorie del Tribunale di revoca della costituzione del nuovo condominio con conseguente riannessione della palazzina A al , con CP_1 Controparte_2 poteri all'attuale amministratore del di procedere agli adempimenti necessari Controparte_2 per ripristinare la situazione antecedente alla divisione/scioglimento del . CP_1
L'assunto della parte appellata, sotto i profili evidenziati, è infondato non potendosi negare al
, contro cui gli stessi originari ricorrenti hanno proposto la domanda di Controparte_1 impugnazione della delibera 8/6/2022 (ossia proprio contro il in persona Controparte_1 dell'amministratore ) il diritto di difesa e di impugnazione della sentenza sfavorevole, Parte_1
e ciò senza considerare che le pronunce dichiarative e costitutive, quali sono indiscutibilmente quelle emesse dal Tribunale di Savona nella sentenza impugnata e sopra ricordate, non sono provvisoriamente esecutive (Cass. Sez. Un. n. 4059 del 2010; Cass. Sez. Un. n. 437 del 2000;
Cass. Sez. Un. n. 5443 del 1996; Sezioni Semplici v. ex plurimis Cass. n. 24640 del 2010; Cass. n.
14896 del 2009; Cass. n. 11097 del 2004; Cass. n. 11594 del 2001), diventando tali dopo il passaggio in giudicato.
Anche l'assunto della parte appellata inerente il difetto di titolarità e di autorizzazione assembleare in capo all'amministratore all'impugnazione è infondato. Parte_1
Risulta che in calce all'atto di appello vi è la procura alle liti di quale amministratore Parte_1 del . Risulta, poi, prodotta la delibera assunta dall'assemblea condominiale in Controparte_1 data 30/1/2025, prodotta in data 28/2/2025 da parte appellante, con cui l'assemblea all'unanimità
“ratifica la costituzione in appello effettuata dall'amministratore tramite il patrocinio degli avvocati
Vignolo e Casu”.
Risulta, pertanto, la legittimazione all'impugnazione dell'amministratore condominiale.
L'affermazione della parte appellata per cui “la deliberazione condominiale riporta millesimi errati
7 rispetto a quelli corretti, oggetto di relazione da parte del geom. a suo tempo CP_14 commissionata dal Condominio affinchè venisse rivista la tabella millesimale a suo tempo redatta dal costruttore;
detta relazione che era stata commissionata all'epoca dal condominio è stata recepita dal dott. , nella ricostruzione dei conteggi dei millesimi per ogni palazzina.”, e CP_3 quella per cui i millesimi che il sig. avrebbe acquisito con la convocazione dell'assemblea Pt_1 non sono 505,73/1000, bensì 498,00/1000, non possono essere condivise dalla Corte, posto che la diversa ed inferiore attribuzione dei millesimi affermata dalla parte appellata, per stessa affermazione della stessa, non risulta recepita validamente dal , e si basa su documenti CP_1 non sottoscritti e privi di alcuna valenza probatoria.
Ne consegue la legittimazione all'impugnazione della parte appellante.
Può ritenersi in via generale superata anche l'ulteriore eccezione di inammissibilità sollevata dall'appellante ex art.342 c.p.c, alla luce delle argomentazioni svolte nell'atto d'appello che consentono di massima di individuare, nonostante la lunghezza, prolissità e ripetitività dell'appello e i richiami normativi e giurisprudenziali a questioni spesso poco attinenti alla vicenda in esame, i capi della pronunzia impugnata oggetto di censura, di percepire con sufficiente chiarezza il contenuto delle censure, di enucleare le ragioni secondo le quali il Giudice sarebbe caduto in errori di fatto e di diritto, di comprendere la diversa soluzione pretesa. Ciò è quanto basta per poter procedere all'esame di merito dell'appello, dovendosi tuttavia evidenziare come l'appellante focalizzi le proprie difese principalmente sull'errore del decidente in ordine alla ritenuta unicità del , CP_1 spendendo invece difese meno approfondite e scarsamente aderenti alla motivazione a proposito della statuizione di fondo del primo giudice, laddove questi ha messo in rilievo la presenza di servizi comuni nell'entità condominiale a giustificazione della necessità della convocazione di tutti i condomini del ai fini della approvazione della delibera di distacco. Controparte_2

1.In ordine al primo motivo di appello, la Corte prende atto della affermata - nelle note di replica della parte appellante - rinuncia al motivo, e quindi della rinuncia all'eccezione di carenza di giurisdizione del giudice ordinario. Risulta infatti che “Lo scrivente difensore rinuncia al motivo di appello svolto in principalità costituito dall'eccezione di arbitrato fondata sulla clausola compromissoria contenuta nel regolamento assembleare”. Tale rinuncia esime la Corte dall'esaminare la questione.

2.Nel merito, la Corte ritiene che l'appello sia infondato, sia pure con le precisazioni che seguono.
Il Tribunale nella sentenza impugnata è partito dalla condivisibile considerazione, di fatto, risalente alla situazione originaria del , per cui è pacifico che le tre palazzine Controparte_2 possedessero servizi e strutture comuni, in particolare in origine quanto meno il gas, acqua irrigua e contatore dell'acqua (pag. 18 della sentenza) ed ancora oggi l'impianto idrico (pag. 15), statuizioni non impugnate.
Il Tribunale ha poi preso atto della situazione, sempre di fatto, creatasi a partire dalla delibera assunta a maggioranza dai condomini, in data 27.12.1991 (adottata a maggioranza da 13 condomini su 25 per complessivi mm. 526,88; doc. n 4 di fascicolo di parte convenuta) allorchè, tra le due
8 opzioni possibili per il futuro, ossia costituire tre condomini completamente autonomi con tre amministrazioni separate o lasciare un unico condominio con unica amministrazione, ma con spese divise nel modo previsto, salva possibilità di modifica per il futuro, ossia di distacco, i condomini scelsero la seconda. Il Tribunale ha, altresì, dato conto del fatto che il così costituito e CP_1 con tali regole ha, dunque, così funzionato nel corso degli anni.
Premesso quindi che la motivazione del Tribunale, diversamente da quanto afferma l'appellante non si incentra sul regolamento condominiale, ma sui dati di fatto sopra menzionati (delibera del 1991 e prassi pluriennale), emerge tuttavia dagli atti nonché dal regolamento condominiale di cui all'art. 26 che le spese che investono l'intero condominio sono ripartite tra tutti i condomini, mentre quelle che riguardano un solo fabbricato vengono divise tra i condomini di quel fabbricato in base alla tabella allegata.
Risulta in effetti dalle difese delle parti e dalle produzioni delle medesime parti che nel passato – a prescindere dalla questione della natura contrattuale del regolamento - , oltre ad essere state indette assemblee unitarie fra tutti i condomini delle tre palazzine (doc. 8, 11 di parte resistente), sono state, altresì, indette riunioni condominiali ed assunte delibere circoscritte a decisioni inerenti i singoli fabbricati in base alle tabelle millesimali corrispondenti alla proprietà delle singole palazzine (doc. 3,
5 e 7 di parte resistente), ciò in ossequio ai principi generali anche in tema di condominio cd.
“parziale”.
Orbene, ad avviso della Corte, ciò che rileva è che le tre palazzine abbiano dei servizi in comune, come sopra affermato e rilevato dal Tribunale. Tale circostanza può rinvenirsi sia nell'ambito di un unico condominio, come ritenuto dal Tribunale che ha fatto leva sull'autonomia privata (ravvisata nella delibera del 1991 e nella prassi pluritrentennale) atta a costituire un unico condominio anche in caso di edifici tra loro indipendenti, oppure nell'ambito del supercondominio, ravvisabile allorchè singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
Come affermato dalla Corte Suprema (Cass. n. 18238/2024) “Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il cd. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.”
La delibera impugnata convocata sull'ordine del giorno “Distacco palazzina A da supercondominio con costituzione di condominio in proprio e nomina di proprio amministratore, come previsto da d.a.s. del 27/12/1991 e d.a.s. del 27/11/2021 e come richiesto dalle normative fiscali per ottenere il superbonus 100%” prevede quanto segue “Dopo approfondito dibattito, l'assemblea all'unanimità
9 delibera il distacco della palazzina A dal condominio denominato “La Pineta” anche in virtù del fatto che non essendoci servizi in comune, non sussiste alcun supercondominio in quanto si tratta di edifici materialmente autonomi sicchè la loro unione è solo contabile per un presunto risparmio di spese che non esiste…”.
A prescindere quindi dalla questione inerente l'esistenza o meno di unico condominio ovvero di un supercondominio, il quale sussiste ex lege a seguito della riforma del 2012 in presenza di più edifici aventi servizi in comune, ed in mancanza di una diversa previsione negoziale, è certo che la delibera impugnata di distacco di cui sopra, che oltretutto nega l'esistenza di servizi in comune invece esistenti, come afferma il Tribunale non poteva essere assunta che dopo rituale convocazione di tutti i condomini.
Se infatti è legittimo, e risulta essere stato attuato in passato, che vengano indette assemblee condominiali deputate alla sola convocazione dei condomini di una palazzina e ciò nel caso in cui determinati lavori e quindi le relative spese siano da attribuire esclusivamente ai condomini di questa, e se quindi è legittimo che i condomini della palazzina A indicano un assemblea per deliberare in ordine a lavori e/o gestione e/o spese che li riguardano, invece non è legittimo che essi deliberino il distacco di una palazzina da un unico condominio o da un supercondominio, ipotesi espressamente disciplinata dalla normativa in vigore, ovvero gli artt. 61 e 62 disp. Att. nonchè l'art. 1136 c.c.. In tal senso va condivisa l'argomentazione del Tribunale nel senso che “allorquando la maggioranza dei proprietari della casa A ha, nel marzo 2022, manifestato la volontà di dare a vita ad un autonomo condominio esercitando la facoltà derivante dalla delibera del 27.12.1991,
l'amministratore , non poteva esimersi dal dare corso a tale iniziativa sebbene fosse in Pt_1 regime di prorogatio e, pertanto, correttamente ha indetto l'assemblea del poi Controparte_2 celebrata il 23.4.2022: peraltro, come risulta dalla missiva inviata”. Del resto non si spiega il motivo per cui se i condomini della palazzina A ritenessero che il condominio di tale palazzina fosse autonomo abbiano ritenuto necessario di deliberare il distacco dal , fosse esso Controparte_2 un unico condominio, ovvero un supercondominio.
Ne consegue che l'appello va respinto con conferma della sentenza impugnata per quanto di ragione.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in base al D.M. n. 55/2014, secondo lo scaglione applicato dal Tribunale, non oggetto di impugnazione.
Si ravvisano i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 439/2024, emessa dal
Tribunale di Savona, pubblicata in data 03.06.2024 la Corte così provvede:
-respinge l'appello e conferma la sentenza impugnata per quanto di ragione;

-condanna gli appellanti, in solido fra loro, al pagamento delle spese di lite del grado in favore degli appellati che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre spese forfetizzate, iva e cpa.
10 Si dà atto, in ragione del rigetto dell'appello, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
Genova, 6/5/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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