N. R.G. 564/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, PRIMA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati: dott. Isabella Mariani Presidente Relatore dott. Alessandra Guerrieri Consigliere dott. Vicenzo Savoia Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA non definitiva nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 564/2022 promossa da:
con il patrocinio dell'Avv. BASTIANINI PAOLO Parte_1
APPELLANTE contro
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 C.F._1
F C.F._2
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. MARCONI CLAUDIO (CF Controparte_2
) C.F._3
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. MARCONI CLAUDIO (CF Controparte_3
) C.F._3

APPELLATO
avverso la sentenza n. 242/2023 emessa dal Tribunale di Grosseto pubblicata il
04/10/2021
CONCLUSIONI
Come da note conclusive nel procedimento riunito

pagina 1 di 22 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Grosseto ha pronunciato sentenza non definitiva n. 673/2021 portante il seguente dispositivo Partente tra e in Controparte_3 Controparte_2 qualità di eredi di contro e Persona_1 Controparte_1 Parte_1
“Il Tribunale di Grosseto, non definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza o eccezione disattesa:
- dichiara l'apertura della successione di a far data dal 27 settembre Persona_2
2006;
- accerta che e sono eredi di Persona_1 Controparte_1 Parte_1 in parti uguali;
Persona_2
- accertata l'indivisibilità del contraddistinto come “appartamento B” nella relazione tecnica agli atti, scioglie parzialmente la comunione ereditaria così formatasi attribuendo in proprietà esclusiva ad e per esso ai suoi Persona_1 eredi in comunione tra loro, l'immobile sito in Strada prov.le delle Collacchie n.
503 - Piano terra, primo e secondo, catastalmente identificato al Catasto
Fabbricati Comune di Grosseto al Foglio 76, particella 189, sub 9, categoria A/2, classe 3, vani 6, rendita euro 557,77; superficie catastale 165 mq, totale escluse aree scoperte 145 mq, impregiudicata ogni determinazione in ordine al conguaglio eventualmente spettante ai condividenti non assegnatari unitamente alle modalità di divisione dei restanti beni, così come le altre domande proposte nel presente giudizio;

- rimette la causa sul ruolo con separata ordinanza;

- spese alla sentenza definitiva.
La detta sentenza è stata gravata da impugnazione da parte di Parte_1 contro e Controparte_3 Controparte_4 Controparte_1
Essa formulava i seguenti motivi di censura:

1- Erroneità della sentenza nella parte in cui procede allo scioglimento e dalla divisione soltanto parziale della comunione ereditaria. Era pacifico il fatto di essere in presenza di una irregolarità dell'appartamento”b” per la pagina 2 di 22 riscontrata assenza di titoli abilitativi necessari al compimento degli interventi di ristrutturazione straordinaria compiuta in epoca successiva.
Tuttavia la irregolarità non era idonea ad impedire lo scioglimento di tutta la
Comunione e la intera divisione punto la motivazione del giudice di primo grado non era condivisibile avendo male interpretato il giusto principio sancito dalla Cassazione a sezioni unite nella sentenza 25.021/2019 nel senso di ritenere che laddove un immobile sia stato realizzato in presenza di una regolare concessione di lizia ma sia stato nel tempo oggetto di interventi di ristrutturazione non preceduti dai necessari titoli abilitativi, il difetto di tali autorizzazioni debba essere ricondotto alla ipotesi di assenza di concessione edilizia o di permesso in sanatoria per come contemplato dall'articolo 46 dpr 380/ 2001 che determina la nullità degli atti inter vivos di scioglimento dalla comunione. La interpretazione estensiva era errata attenendo la sentenza di chiamata a fattispecie diversa, Ma dove si verteva in ordine ad un immobile realizzato in assenza di concessione edilizia. Non tutte le irregolarità Sono idonee a determinare la nullità degli atti di trasferimento ma la sola assenza del titolo edificatorio. Ciò era confermato da altra sentenza, la numero 8230/2019. Nel caso di specie era presente la regolare licenza di costruzione del 1971 mentre le irregolarità riguardavano interventi di manutenzione straordinaria realizzati nell'appartamento bbc per cui non era e non è necessario un permesso a costruire bensì una semplice comunicazione di inizio lavori.

2- Erroneità della sentenza nella parte in cui discute l'assegnazione dell'immobile contrassegnato alla lettera a in proprietà esclusiva agli eredi di L'accoglimento del primo motivo comporterà la Persona_1 necessità di provvedere ad un nuovo progetto di divisione mediante la suddivisione in lotti alla luce delle rispettive quote vantate dai singoli comunisti che ritenga conto dell'intero patrimonio comune divisibile.

3- Erroneità della sentenza nella parte in cui non dispone l'assegnazione dei terreni facenti parte della comunione nonostante l'avvenuto scioglimento parziale. Oggetto della comunione erano oltre ai due immobili anche taluni pagina 3 di 22 terreni il cui era stata effettuata la valutazione. Ciononostante il giudice incomprensibilmente nonostante avesse disposto lo scioglimento parziale della comunione aveva tuttavia assegnato solo l'immobile a), rimettendo la causa sul ruolo per procedersi alla divisione dei terreni punto la statuizione era errata poiché doveva essere disposta l'assegnazione dei terreni salva la determinazione dei conguagli non potendo come ha fatto assegnare solo una parte dei beni di cui è stato disposto lo scioglimento della comunione punto si chiedeva pertanto un nuovo progetto divisionale avente ad oggetto tutti i beni facenti parte della comunione all'esito del quale assegnare alle odierne parti processuali i beni in relazione alle quote di spettanza salvo conguagli.
Si costituiva nel detto procedimento con , Controparte_3 Controparte_2 rilevando quanto segue duepunti che il procedimento con la impugnazione immediata di era proseguito ed era stato definito con sentenza Parte_1
242/2023 avverso la quale essi avevano proposto appello punto in ordine ai motivi di appello rilevavano:

1- Non discutevano in ordine al diritto delle parti di ottenere una divisione non parziale che in effetti era stata chiesta e rigettata dal tribunale di Grosseto.
Lo scioglimento parziale della eredità non implicava una tacita reiezione della domanda di scioglimento della comunione ereditaria nemmeno in relazione al bene risultato non conforme urbanisticamente e neppure una rinuncia delle parti a determinarsi al riguardo posto che manca nella pronuncia in questione una vera e propria reiezione della domanda di scioglimento della comunione in relazione in particolare bene di cui si discuteva, nella insussistenza anche di una domanda di assegnazione, cui i coeredi potevano comunque determinarsi. Per tale via si profilava una inammissibilità dell'appello posto che la declaratoria di diniego di scioglimento della comunione era contenuta solo nella sentenza definitiva.
Essi erano pertanto remissivi alla decisione della Corte posto che anche essi nella impugnazione avverso la sentenza definitiva avevano chiesto accedersi allo scioglimento dell'intero asse ereditario. pagina 4 di 22 2- Laddove si contestava l'assegnazione dell'immobile contrassegnato alla lettera a),, l'appellante non lamentava vizi propri della decisione prese in merito all'assegnazione le cui difformità edilizie erano state sanate durante lo svolgimento del primo grado di giudizio. La revoca scaturirebbe dall'accoglimento del primo motivo di appello che imporrebbe la necessità di procedere ad un nuovo progetto di divisione e dunque la formazione delle quote spettanti ai coeredi sulla base dell'intero patrimonio Comune di visibile. Ciò dimostrava carenza di logica poiché l'assegnazione di un bene ad alcuni dei coeredi non può costituire ostacolo alcuno nel prosieguo allo scioglimento della comunione ed alla divisione degli ulteriori beni caduti in successione.

3- Laddove si contestava la mancata assegnazione dei terreni, anche tale censura era fallace.
Concludeva come in atti Dell'appello e per la conferma la sentenza non definitiva punto il subordine proponeva ipotesi conciliativa.
Con sentenza 365/2023 il tribunale di Grosseto ha così statuito : il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando, sulla causa civile iscritta a
R.G. n. 1592/2014 e vertente tra le parti di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza e deduzione, così provvede:
1) condanna gli attori in solido al pagamento in favore di Parte_1 dell'importo di 89.667,00 euro a titolo di conguaglio conseguente all'assegnazione in loro favore dell'immobile censito al Catasto Fabbricati Comune di Grosseto al
Foglio 76, particella 189, sub 9;
2) condanna gli attori in solido al pagamento in favore di Controparte_1 dell'importo di 89.667,00 euro a titolo di conguaglio conseguente all'assegnazione in loro favore dell'immobile censito al Catasto Fabbricati Comune di Grosseto al Foglio 76, particella 189, sub 9;
3) condanna gli attori in solido al pagamento dell'importo di 1.009,61 euro in favore di per le causali in motivazione;
Parte_1
pagina 5 di 22 4) dichiara inammissibile la domanda di condanna di parte convenuta Parte_1 relativa ai pesi della successione di
[...] Persona_3
5) respinge le ulteriori domande di divisione proposte dalle parti;

6) respinge le ulteriori domande proposte da parte attrice;

7) respinge le ulteriori domande proposte dalla convenuta Controparte_1
8) compensa le spese processuali.
La impugnazione della detta sentenza dava luogo al procedimento 1911/2023 che veniva riunito al precedente 564/2022.
La impugnazione veniva proposta da e , contro Controparte_3 Controparte_2
ed Pt_1 Controparte_1
Essi esponevano i seguenti profili di censura alla sentenza definitiva.

1- Sulla ferita carenza di prova circa i fatti costitutivi della domanda della reiezione delle domande di scioglimento della comunione, divisione, formazione delle quote e del progetto divisionale. Si leggeva nella pagina quattro della sentenza che le domande di divisione erano infondate poiché il coerede che agisce il giudizio per lo scioglimento della comunione all'onere di allegare e provare i fatti costitutivi del diritto suddetto ossia la proposta qualità di erede e l'esistenza e il contenuto della massa ereditaria, ossia i beni facenti parte dell'asse ereditario il valore degli stessi, l'individuazione delle quote di spettanza e la sussistenza di ogni altra condizione come ad esempio la sussistenza di titoli edilizi legittimanti eventuali fabbricati caduti in comunione ereditaria. Ribadiva inseguito la carenza del titolo fondante l'appartenenza dei beni all'asse ereditario ovvero lo stato edilizio degli immobili. Censuravano essere le questioni dedotte già coperte da giudicato in forza della sentenza non definitiva non impugnata sul punto. Ed anzi la impugnazione di aveva come presupposto proprio il Parte_1 riconoscimento fatto dal giudice, dato che in essa si discuteva esclusivamente dell'assegnazione alla parte attuale appellante di un appartamento. Vi era pertanto la violazione dell'articolo 279 cpc commi due pagina 6 di 22 e quattro.

2- Della liquidazione del conguaglio ex articolo 728 cc su domanda non proposta dal dalle parti ed in assenza di un progetto divisionale e di formazione delle quote in costanza di beni indivisi. Si impugnava il capo della decisione con la quale si era pronunciato sul l'entità del conguaglio spettante alle convenute in conseguenza dell'assegnazione immobiliare operata dalla sentenza non definitiva tenendosi in conto solo della divisione dell'immobile già assegnato punto il vizio consisteva nella omessa pronuncia sulla domanda proposta da entrambe le parti in ordine alla divisione ereditaria con conseguente formazione delle quote su un progetto divisionale e la definizione di ogni rapporto tra i coeredi nonché nella liquidazione di conguagli parziali in assenza di un progetto di visionale peraltro richiesto dalle parti, permanendo lo stato di divisione di altri immobili compresi nell'asse ereditario e dunque rimanendo di fatto in determinate le quote spettanti a ciascun erede.

3- Della reiezione della domanda dei frutti civili in assenza di contestazione di circostanze di fatto di diritto sulla debenza il capo di sentenza che veniva impugnato aveva ad oggetto la richiesta di pagamento dei frutti di interessi di legge per il valore di un quarto del valore complessivo dei beni e di un terzo dall'apertura della successione della madre punto la scrittura sottoscritta dalle convenute non era rilevante a parere del giudice poiché
l'asse l'impegno era stato assunto solo nel caso di vendita dei beni, avvenimento non verificatosi. Tuttavia nulla aveva nel eccepito le gomme venute in ordine al contenuto della scrittura e quindi vi era acquiescenza delle convenute su tale domanda avendo le convenute solo richieste la compensazione con le domande riconvenzionali dal loro stesse proposte punto la scrittura conteneva un vero e proprio riconoscimento dei debito nei confronti del fratello provata inoltre dalla circostanza mai contestata della esclusiva disponibilità ed utilizzazione degli appartamenti adibiti a civili abitazioni rimasti nella detenzione esclusiva delle coeredi convenute. Non era vero che con la ditta scrittura si affermava che il riconoscimento del pagina 7 di 22 diritto ai frutti richieste dal fratello sarebbe sorto solo con la vendita dei beni punto in ogni caso il fatto che la vendita non si fosse pervenuti non poteva far venir meno il riconoscimento del diritto alla corresponsione e neppure il riconoscimento della disponibilità e libera utilizzazione dei beni immobili da parte delle coeredi e della esclusione del fratello dal godimento di essi, circostanze mai negate. La domanda non era generica ed imponeva al giudice l'applicazione della norma di legge : il calcolo analitico portava ad un risultato di euro 89.503. era la violazione degli articoli 115 e Parte_2
116 cpc.
4- . Compensazione delle spese di causa con un'attivazione assente o da apparente.
Concludevano per la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, per la riunione con altro procedimento pendente davanti a questa Corte recante il numero 564/ 2022 e per l'accoglimento delle conclusioni come sopra indicate.
Si costituiva la quale sui singoli motivi di impugnazione Parte_1 esponeva quanto segue:

1- le parti processuali chiedevano congiuntamente procedersi allo scioglimento della comunione ereditaria di provvedendo alla divisione del Persona_2 compendio dei beni ereditari mediante assegnazione degli stessi a ciascun coerede in parti uguali punto il compendio ereditario era ed è costituito da due immobili ad uso abitativo siti nel Comune di Grosseto e da terreni siti nel Comune di roccalbegna e semproniano ed il giudice di primo grado con la sentenza definitiva parziale aveva già disposto lo scioglimento della comunione solo con riferimento ad un immobile ad uso abitativo sul presupposto della non divisibilità dell'altro e dei terreni provvedendo tuttavia ad assegnare il solo il bene immobili ad uso abitativo disponendo il prosieguo del giudizio per l'assegnazione dei terreni e per la determinazione dei conguagli punto il giudice con la successiva sentenza impugnata aveva del tutto incomprensibilmente rigettato le domande congiuntamente svolte dalle parti di divisione ed assegnazione dei terreni ritenendo che esse non pagina 8 di 22 avessero fornito la prova dei relativi fatti costitutivi ovvero addirittura della qualità di eredi delle parti e che tali terreni facessero parte del compendio ereditario. Si associava pertanto al motivo di impugnazione proposto da controparte .

2- Sull'ulteriore dedotte erroneità nel della sentenza nella parte in cui condannava controparte al pagamento del conguaglio dovuto in ragione dell'assegnazione dell'immobile ad uso abitativo, detto motivo era inammissibile e comunque infondato punto la fonte del diritto di Parte_1
vedersi corrispondere il conguaglio era costituito dalla sentenza
[...] parziale in cui il giudice della sentenza definitiva non poteva che adeguarsi tale motivo di impugnazione non essendo stato impugnato il capo della sentenza parziale che ne costituiva il presupposto illogico giudico era dunque inammissibile. Esso era anche infondato duepunti il fatto che il giudice avesse disposto solo lo scioglimento parziale non comportava che lo stesso non potesse determinare i conguagli tra le parti. Potendosi verificare i casi di impossibilità giuridica di procedersi alla divisione del compendio ereditario era ovvio che il giudice non potesse che procedere alla determinazione del conguaglio sulla base dei soli beni effettivamente divisi ed assegnati giacché in caso contrario il soggetto non assegnatario si troverebbe in una manifesta condizione di svantaggio.

3- Sulla dedotta erroneità della sentenza della parte in cui ha rigettato la domanda di pagamento della quota dei frutti civili spettanti alla controparte in ragione del godimento esclusivo dei beni ereditari da parte delle altre coeredi, rilevava la fondatezza della sentenza essendo la scrittura sottoposta a condizione sospensiva. Concludeva come in atti.
Veniva disposta la riunione dei due procedimenti.
Si è costituita svolgendo appello incidentale avverso la sentenza parziale, in data
6/7/2024, Essa ha motivato sulla procedibilità dell'appello Controparte_1 trattandosi di causa introdotta avanti la riforma cd Cartabia, e ha introdotto i seguentoi motivi di appello:
pagina 9 di 22 1- primo motivo di appello:erroneità della sentenza nella parte in cui procede allo scioglimento ed alla divisione soltanto parziale della comunione ereditaria;

2- secondo motivo di appello:erroneità della sentenza nella parte in cui dispone l'assegnazione dell'immobile contrassegnato alla lettera A) in proprietà esclusiva agli eredi del Sig. Persona_1

3- terzo motivo di appello:erroneità della sentenza nella parte in cui non dispone l'assegnazione dei terreni facenti parte della comunione nonostante l'avvenuto scioglimento parziale
Si è costituita svolgendo appello incidentale avverso la sentenza Controparte_1
242/2023.
Sull'appello principale motivavano come segue:
sul primo motivo di appello:“…della asserita carenza di prova circa i fatti costitutivi della domanda e della reiezione delle domande di scioglimento della comunione, della divisione, formazione delle quote e del progetto divisionale…” Gli appellanti si dolgono anzitutto del fatto che la Sentenza impugnata, essenzialmente rilevando un difetto di allegazione e prova1, abbia ritenuto infondate le domande di divisione avanzate da tutte le Parti nel giudizio di Pt_3
. Sul punto non si possono che condividere le considerazioni degli appellanti
[...] sia perché la Sentenza impugnata trascura il giudicato interno formatosi in conseguenza delle statuizioni contenute nella sentenza non definitiva, oggi irrevocabili .. sul secondo motivo di appello ne deducevano l'inammissibilità; sul quarto motivo di appello ne deducevano la infondatezza così come del quarto, reiterando in sostanza le difese svolte dalla sorella . Pt_1
Quanto all'appello incidentale , premessane la procedibilità, rilevavano la seguente censur: violazione degli artt.279 II e IV cod. proc. civ., 2909 cod. civ.: Si è già osservato che la Sentenza impugnata nel respingere le domande di divisione avanzate da pagina 10 di 22 tutte le Parti ha violato il giudicato interno formatosi sul punto per effetto della sentenza non definitiva n.673/2021. Il Primo Giudice, cioè, non avrebbe potuto discostarsi, pena la violazione delle regole di giudizio evidenziate in epigrafe (e, non ultimo, per una intrinseca contraddizione che pervade l'intera pronuncia), dal giudicato interno formatosi su:
- l'apertura della successione;

- la qualità di eredi delle Parti;

- l'esistenza e la consistenza dell'asse ereditario (per come ricostruito dalla Ctu).

La Sentenza, quindi, merita decisa riforma.
In corso di causa veniva disposta integrazione alla ctu già svolta in I grado sul seguente quesito:
“All'esito della discussione, dispone integrazione della ctu già svolta nel 2016 demandando al consulente tecnico l'incarico di valutare se i beni caduti nell'eredità nella loro unitarieta siano facilmente divisibili ed in caso positivo predisponendo le quote ed indicando i conguagli (valori della successione) e in caso negativo indicando il valore del bene immobile alla data attuale e predisponendo tutto quanto necessario per procedere alla vendita dell'intero compendio. Alla luce delle informazioni fornite dalla signora il ctu, laddove CP_2 valuti che vi siano utilizzi indebiti degli immobili di causa ovvero sia venga adibito ad uso di abitazione locale a ciò non adeguato, ne informi prontamente la pubblica autorità. Riferisca altresì il ctu sulle attuali destinazioni degli immobili oggetto di divisione ereditaria. “
Il ctu depositava l'elaborato.
Dopo svariati tentativi di conciliazione la causa veniva trattenuta in decisione alla udienza del 18 marzo 2025 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Trattasi quindi della impugnazione di due sentenze, una parziale e la seconda pagina 11 di 22 definitiva. La prima è stata oggetto di impugnazione da parte di Parte_1 ed ha proposto impugnazione incidentale Il procedimento ha Controparte_1 preso il n. RG 564 2022; la seconda è stata impugnata da eredi ( Persona_1 ed ) e verso di essa ha proposto appallo Parte_4 Controparte_3 incidentale il procedimento ha preso il n. di RG 1911/2023. Controparte_1
Occorre quindi per prima cosa valutare la tempestività dell'appello incidentale di
Controparte_1
Dalla lettura dei verbali di udienza di entrambe le cause, esse appaiono essere state rinviate per la prima volta alla udienza di prima trattazione del 9 luglio
2024. La costituzione effettuata per il secondo procedimento deve ritenersi tempestiva poiché effettuata il 3 giugno 2024 quindi nei 20 gg antecedenti la udienza di cui all'art. 343 c.p.c. . Quanto al I procedimento la costituzione è stata effettuata il 7 luglio 2024: il testo applicabile dell'art. 166 c.p.c., ratione temporis al procedimento prevedeva anch'esso la costituzione nei 20 giorni antecedenti alla udienza in questo caso del 9 luglio. Certamente la parte era notiziata del rinvio poiché era comparsa alla udienza del 4 giugno 2024 a mezzo del Procuratore, udienza nella quale era appunto disposto il rinvio per consentire regolare costituzione. Non vera quindi la circostanza di non essere stata notiziata dell'anticipo della udienza. La costituzione nel primo procedimento ai fine dell'appello incidentale è pertanto del tutto tardiva.
Si terrà pertanto conto solo dell'appello incidentale svolto nella causa riunita
1911/2023 che tra l'altro al medesimo oggetto delle difese delle altre parti.
I motivi di censura nel merito delle due cause riunite meritano trattazione unitaria.
Si riassume per comodità lo stato dell'appello.

1- Il giudice della sentenza parziale aveva dichiarato l'apertura della successione di
, aveva accertato la qualità di eredi dei figli, , e Persona_2 Per_1 CP_1 Parte_1
aveva accertati la indivisibilità del bene b) e proceduto allo scioglimento
[...] parziale della comunione attribuendo il bene b ) ad e per esso agli Persona_1 eredi in comunione rimettendo la causa sul ruolo per lo scioglimento del residuo compendio e il calcolo del conguaglio.
pagina 12 di 22 La sentenza era stata gravata di appello da poiché si riteneva non corretta la Parte_5 esclusione del bene di cui era stata accertata la irregolarità urbanistica, tuttavia, non di gravità tale da giustificare la pronuncia;
ha conseguentemente contestato la divisione parziale potendosi procedere a scioglimento totale. Sopra si è già detto della tardività dell'appello incidentale di ED B. e per lui i suoi eredi , si sono dichiarati CP_5 remissivi sulla valutazione della irregolarità del bene a) e hanno rilevato la assenza di una specifica impugnazione sulla attribuzione parziale del bene b) ad . Per_1

2- La sentenza definitiva stabiliva il conguaglio di cui alla sentenza parziale e statuiva il rigetto di ogni altra domanda.
L'appello era svolto dagli eredi di i quali contestavano la assenza dei Per_4 presupposti per procedere alla divisione per essersi formato giudicato sul punto ( CP_5
[... concordava nel suo appello incidentale e anche nelle sue difese ) , la Parte_5 erroneità della statuizione del conguaglio in assenza di divisione complessiva dei beni ( su tale censura le parti convenute in appello si oppongono ritenendolo infondato perché conseguenza della divisione parziale disposta in sentenza parziale ) e la erroneità della decisione di rigetto sui frutti civili ( anche essa censura contrastata dalle parti convenute).
Per ragioni di ordine logico deve iniziarsi dal primo motivo di appello della sentenza definitiva che ha escluso la possibilità di procedere a scioglimento della comunione per assenza di allegazione e prova sui fatti costitutivi della domanda ovverosia qualità di erede e esistenza e contenuto ella massa ereditaria. Purtroppo oblitera il Giudice di I grado che sul punto si era formato giudicato essendo la parte della sentenza parziale che accertava la qualità di eredi di , e a , di in Per_1 CP_1 Parte_1 Persona_2 parti uguali, non era stata gravata da appello ed era pertanto passata in giudicato.
Similmente è a dirsi dell'antecedente logico della divisione parziale, che è costituito dall'accertamento , peraltro non contestato, dei beni cadenti nella comunione ereditaria, pacificamente i due immobili a) e b) di cui si è discusso ampiamente in causa e dei terreni che erano stati peraltro compiutamente descritti nella relazione tecnica svolta in corso di causa. Sulla appartenenza di detti e soli beni alla comunione ereditaria non vi è mai stata questione tra le parti e la statuizione del Giudice della sentenza parziale copre definitivamente la questione per non essere stata impugnata. In ogni caso giova richiamare Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 13/05/2025, n. 12660 Nel giudizio di scioglimento della comunione ereditaria, la comproprietà tra eredi può essere accertata
pagina 13 di 22 tramite prove indiziarie e le risultanze del consulente tecnico d'ufficio, quando non vi è contestazione della proprietà. La mancata produzione del titolo di acquisto e della certificazione ipocatastale non preclude il giudizio di divisione se la comproprietà è incontroversa.
Ciò detto, la sentenza parziale era errata laddove ha escluso la divisione totale dei beni immobili per presenza di irregolarità nella costruzione indicata come sub a). Il giudice di I grado aveva ritenuto “ la distinzione tra difformità originaria rispetto al titolo abilitativo esistente irrilevante secondo la più recente giurisprudenza di legittimità e inesistenza sopravvenuta di un titolo abilitativo per l'immobile o in questo caso parti di esso rilevante sempre alla stregua del dato meramente formale in senso stativo alla divisione giudiziale.”. Aveva richiamato la sentenza delle S.U. n. 25.021- 2019 a conforto della propria opinione .
Dalla lettura delle due ctu , la prima redatta in I grado e la seconda nel giudizio di appello, può evincersi la erroneità della sentenza.

1- I beni caduti in comunione di cui si discute sono i seguenti :
Fabbricato adibito ad uso residenziale posto in Grosseto (GR), Frazione Istia d'Ombrone,
Loc. Stiacciole, Strada Provinciale 159 delle Collacchie n. 503, elevato di due piani fuori terra oltre seminterrato e sottotetto. …L'edificio è composto ai piani fuori-terra da due porzioni abitative, oltre a locali cantina/ripostiglio e unità a garage poste al piano seminterrato, sono annessi porzioni di resede circostante il fabbricato su più livelli.
Appartamento al Piano Terreno e seminterrato sub. 10:
L'appartamento è ubicato al piano terreno ed ha accesso da un portone provvisto di tettoia esterna. Risulta composto da due camere da letto, due servizi igienici, una cucina ed un salotto. L'immobile è collegato da una scala interna al piano seminterrato, composto da vani cantina, ripostigli e centrale termica, oltre a corte esterna coperta parzialmente da una tettoia. Come già indicato nei precedenti paragrafi porzione di detti locali cantina viene utilizzata ad uso abitativo nonostante non vi siano le caratteristiche per tale utilizzo. Si rileva infatti una cucina una camera da letto ed un servizio igienico, locali realizzati in assenza di autorizzazione.
Appartamento Piano Primo sub. 9
pagina 14 di 22 L'immobile ha accesso dal piano terreno attraverso un resede ed una ampia veranda oltre al vano scale che conduce al piano primo. L'appartamento risulta composto da disimpegno, soggiorno, due camere, cucinotto, due bagni e un terrazzo;
al piano sottotetto da un ripostiglio/mansarda ed un terrazzo a tasca/lastrico solare.
Autorimessa Piano seminterrato sub. 8
Correda il fabbricato una unità immobiliare destinata ad autorimessa composta da un unico vano al grezzo, oltre a rampa carrabile di accesso a comune tra tutte le unità.
L'altezza interna del vano risulta pari a ml. 2,20.
-Appezzamenti di terreno agricolo:
In Comune di ROCCALBEGNA (H417) (GR)
• Foglio 90 Particella 32 Redditi: dominicale Euro 1,56 agrario Euro 2,60 Particella con qualità: SEMINATIVO di classe 4
Superficie:

3.360 m2
• Foglio 90 Particella 63 Redditi: dominicale Euro 4,60 agrario Euro 8,12 Particella con qualità: di classe 3 Parte_6
Superficie:

5.240 m2
• Foglio 90 Particella 70 Redditi: dominicale Euro 8,62 agrario Euro 8,62 Particella con qualità: di classe 2 Parte_6
Superficie: 3.340
• In Comune di SEMPRONIANO (I601)
(GR)
• Foglio 65 Particella 94 Redditi: dominicale Euro 1,40 agrario Euro 1,24 Particella con qualità: ULIVETO di classe 21
Superficie: 320 m2
Dalla relazione di CTu svolta in II grado si rileva quanto segue .
I beni caduti in comunione furono oggetto delle seguenti autorizzazioni
Per quanto attiene il profilo urbanistico del fabbricato oggetto della presente perizia, si riepiloga quanto segue:
pagina 15 di 22 Licenza di costruzione n. 384 del
10/11/1971, PE 1971/8699, rilasciata per la costruzione di un fabbricato in Loc.
Stacciole;
Permesso di abitabilità e d'uso rilasciato il 18/02/1977, P.E. n. 9 prot. 8699;
Concessione n. 265, PE 86/7031 per frazionamento in due unità immobiliari;

Concessione edilizi in sanatoria n. 371 del 08/10/1993, PE 86/4095, per la realizzazione di locali uso garage, ripostiglio e cantina;

PE 88/1062 per lavori di manutenzione straordinaria di consolidamento a pensilina esistente sopra la porta
d'ingresso;
PE 94/274 per la costruzione di scala esterna per accesso a terrazza di pertinenza dell'appartamento al piano superiore,
PE 94/276 manutenzione straordinaria per rifacimento orditure in legno di tettoie e porticato;

PE 95/273 per variazione di parapetto della scala esterna;

PE 97/2042 per interramento di serbatoio GPL.
Con riguardo alla situazione urbanistica dei beni il CTU osserva quanto segue :
Da quanto sopra si rilevano le seguenti difformità rispetto allo stato concessionato:
Piano seminterrato
• Diverso posizionamento di finestre e porte inter-esterne nella parete che affaccia sulla corte esterna al piano seminterrato;

• Realizzazione di servizio igienico al piano seminterrato mediante suddivisione della centrale termica;

pagina 16 di 22 • Realizzazione di cucina e camera in luogo di cantina al piano seminterrato;

Piano Primo
• Modifiche alla suddivisione interna ai piani mediante realizzazione di tramezzature interne, realizzazione del secondo servizio igienico .
Piano secondo (sottotetto)
• Modifiche alla suddivisione interna ai piani mediante realizzazione di tramezzature interne per la chiusura vano scale.
Le difformità quindi contrariamente a quanto ritenuto in I grado afferivano entrambi gli appartamenti ricavati all'interno dell'unico fabbricato.
Prosegue il ctu valutando quanto di seguito in ordine alla sanabilità delle opere:
Valutando quanto sopra descritto, rilevate le suddette difformità, si ritiene possibile la
presentazione di SCIA a sanatoria per quando sopra segnalato, salvo per la realizzazione di camera e cucina al piano seminterrato che invece dovranno essere oggetto di rimessa in pristino. Pertanto, si ritiene di indicare una spesa pari ad € 15.000,00 oltre oneri di legge comprendenti le spese tecniche per la pratica edilizia a sanatoria, le relative sanzioni amministrative, le spese di aggiornamento catastale e i costi per la rimessa in pristino dei locali al piano seminterrato utilizzati come camera e cucina.
Deve pertanto ritenersi alla stregua di quanto indicato dal ctu, che erroneamente il
Giudice di I grado della sentenza parziale abbia escluso la divisibilità dei beni per irregolarità non sanabile della costruzione . Si legge in Cass. civ., Sez. Unite, Sentenza,
22/03/2019, n. 8230 La nullità comminata dall' articolo 46 del DPR 382.001 e dagli articoli 17 e 40 della legge 47 del , va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell' c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione
pagina 17 di 22 dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto
è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Il principio enunciato si applica pacificamente anche allo scioglimento delle comunioni anche ereditarie secondo Cass. civ., Sez. Unite, Sent., (data ud. 16/04/2019) 07/10/2019, n. 25021.
Cass. civ., Sez. II, 07/11/2024, n. 28666
Nel caso di specie quindi il titolo concessorio vi era ed era reale, le difformità erano mere irregolarità interne suscettibili di sanatoria perchè non avevano comportato alcun sovradimensionamento dell'immobile e conseguente carenza di concessione e-o titolo abilitativo. Essi erano pertanto pacificamente rientranti in una massa ereditaria di cui poteva esser chiesto lo scioglimento.
La sentenza di I grado parziale deve quindi essere riformata nel senso che poteva certamente essere disposto lo scioglimento della comunione conseguendo la nullità della disposta assegnazione parziale. Conseguentemente ancora, deve essere disposta la riforma della sentenza definitiva che ha stabilito il conguaglio per la dedotta assegnazione parziale.
Doveva invece procedersi allo scioglimento definitivo della comunione.
Esso, a tenore delle conclusioni del ctu non potrà che avvenire mediante vendita dei beni indivisi stante la loro non comoda divisibilità. Sul punto invero non si legge alcuna censura nelle note depositate dopo il trattenimento in decisione della causa.
Il ctu ha così motivato: “Dall'analisi dei vari aspetti tecnico funzionali poste in relazione alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti nel Comune di Grosseto, si ritiene che la tipologia e la conformazione del fabbricato non sia favorevole ad una comoda e corretta divisibilità tenendo conto delle quote spettanti ai vari comproprietari. Un'equa suddivisione delle superfici infatti non risulta possibile data la conformazione dell'edificio
e le problematiche statiche che si andrebbero a determinare, senza contare che la noma di cui all'art. 81 c.8 delle NTA non consente frazionamenti inferiori a mq. 50 di superficie nelle aree urbane. In ogni caso l'onerosità di un eventuale intervento anche in relazione al rifacimento impiantistico comporterebbe un notevole impegno economico non giustificabile nell'ambito di una divisione rispettosa delle quote. Si procede pertanto alla valutazione del compendio immobiliare come si presenta all'attualità.
pagina 18 di 22 Si procederà pertanto alla vendita con separata ordinanza.
Residua la decisione sui frutti domandati da eredi di Persona_1
Il Giudice di I grado ha ritenuto la infondatezza della domanda poiché la scrittura privata sottesa non recante data certa non conteneva comunque nessuna obbligazione esigibile e dall'oggetto definito e non poteva quindi giustificare alcuna condanna al pagamento.
A parte le ovvie considerazioni sulla non contestazione delle parti e quindi sulla irrilevanza della data, e sul fatto che i frutti dei beni comuni sono sempre dovuti in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune ( cfr . Cass. Civ. Sez. II,
Sentenza, 06/04/2011, n. 7881 In tema di divisione immobiliare, il condividente di un immobile che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti civili, quale ristoro della privazione della utilizzazione "pro quota" del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia. ), la scrittura privata contiene una sicura ricognizione del debito da parte delle coeredi . Ivi si legge : “ le eredi
e nei limiti della effettiva utilizzazione anche da Parte_1 Controparte_1 parte della madre degli eredi degli immobili di cui ai nn. 1,2 3 Parte_7 si impegnano successivamente alla vendita a corrispondere al fratello Per_1
la quota spettante nella misura di ¼ quale frutto degli immobili dalle
[...] stesse utilizzato interessi compresi ad e fare data dalla apertura della successione
a tale fine sarà incaricato un tecnico che valuterà il valore locativo..”. Nella scrittura, pertanto, si pone solo un termine di esigibilità del credito che è stato congiuntamente fissato al momento della vendita e non una condizione sospensiva.
Si tratta quindi di un termine per l'adempimento rinviato a data successiva alla vendita del compendio utilizzato esclusivamente dalle coeredi, evento che non viene posto in discussione : cfr Cass. civ., 24/07/1985, n. 4339 Il termine può essere considerato, attraverso la ricostruzione della volontà delle parti, come evento diretto a limitare nel tempo la produzione di effetti del negozio, termine di
pagina 19 di 22 efficacia, così presentando analogie con la condizione, ovvero come attinente all'esecuzione di esso, con il regolare il tempo della prestazione, termine di adempimento (fattispecie in tema di pagamento di prestazioni professionali, già svolte, solo al momento dell'approvazione, da parte dello stato, del progetto per la costruzione di un nuovo ospedale). Cass. civ., Sez. III, 14/04/2000, n. 4853 Qualora, nella stipulazione di un contratto, i contraenti abbiano correlato ad un evento futuro non l'efficacia del vincolo, come accade nel caso del negozio condizionato, ma solo il tempo dell'adempimento di una determinata prestazione, non sono invocabili i principi inerenti alla condizione, o al termine, quali elementi accidentali del negozio incidenti sulla sua efficacia, e rimane applicabile la disciplina sul tempo dell'adempimento di cui agli ss. c.c., con la conseguenza che il termine per l'adempimento medesimo deve ritenersi maturato con il verificarsi dell'evento, che può essere costituito anche dalla prestazione della controparte ovvero dal compimento di determinate attività in suo favore.
Non è contestato che da sempre l'immobile sia occupato dalle coeredi con esclusione del fratello e d'altra parte tale è la situazione rinvenuta dal ctu.
Appare pertanto da accogliersi la istanza di condanna al pagamento delle somme richieste da esigersi al momento della vendita del bene.
La quantificazione del valore è stata rimessa al ctu in i grado che ha stimato in€
1400 il valore locativo dalla apertura della successione sino al 15 febbraio 2016, data del deposito della perizia. Non si ritiene che il mercato immobiliare abbia subito miglioramenti da tale momento ad oggi tenuto conto della situazione in concreto dello stesso.
Pertanto, su tale somma si opereranno i calcoli del dovuto nella misura di 1/4 del valore locativo complessivo dei beni immobili siti in Istia d'Ombrone, Via
Scansanese n.503 (Strada Provinciale delle Collacchie n.503) dall'apertura della successione paterna, nonché nella misura di 1/3 dall'apertura della successione della madre, e dunque dal 24/8/2011, in favore di e Controparte_3 CP_2
. Su tali somme decorrono gli interessi al tasso legale trattandosi di
[...] debito di valuta.
pagina 20 di 22 Spese rimesse al definitivo.
Le spese di ctu del i e ii grado sono per 1 /3 a carico di ciascuna parte del processo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, non definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e sull'appello incidentale proposto da Parte_1 [...]
avverso la sentenza parziale 673/2021 e sull'appello principale proposto CP_1 da e e sull'appello incidentale proposto da Controparte_4 Controparte_3
avverso la sentenza 242/2023 emessa dal Tribunale di Grosseto Controparte_1
Dichiara la tardività dell'appello incidentale avanzato da avverso la Controparte_1 sentenza n. 673 2021.
In parziale riforma delle sentenze impugnate, già dichiarato aperto il procedimento di scioglimento della comunione ereditaria tra eredi di ( e ) e Persona_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_1
e Controparte_6
Dichiara la non comoda divisibilità del compendio immobiliare meglio descritto in atti e dispone con separata ordinanza in ordine alla vendita degli stessi oltreché per la prosecuzione del procedimento.
Condanna e in solido tra loro a corrispondere a eredi di CP_1 Parte_1
e la somma di 1/4 del valore Persona_1 Controparte_2 Controparte_3 locativo complessivo dei beni immobili siti in Istia d'Ombrone, Via Scansanese
n.503 (Strada Provinciale delle Collacchie n.503) pari nell'importo totale ad €
1400 mensili dall'apertura della successione paterna, nonché nella misura di 1/3 dall'apertura della successione della madre, 24/8/2011. Su tali somme decorrono gli interessi al tasso legale dalla singola debenza al saldo.
Spese di lite al definitivo.
Pone le spese di ctu di I e II grado per 1/3 a carico di ciascuna parte processuale.
Firenze, camera di consiglio del 15 ottobre 2025 la Presidente
dott. Isabella Mariani pagina 21 di 22 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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