N. R.G. 2172/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Manuela Velotti Presidente dott. Andrea Lama Consigliere dott. Fabio Cartelli Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 2172/2021 promossa da:

(P.I.: ) Parte_1 P.IVA_1

Parte_1 con il patrocinio dell'avv. Filippo Forniti
APPELLANTE contro
Controparte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. Gabriele Poletti
APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
Conclusioni per l'appellante:
“Voglia l'eccellentissima Corte d'Appello, contrariis reiectis, in accoglimento della presente impugnativa, in riforma della sentenza n. 619/2021 del 30/9/2021 del Tribunale di Ferrara nella causa di RG. 2720/2018, rigettare tutte le domande ex adverso formulate in atto di citazione perché infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti anche negli scritti difensivi di primo grado, a cui ci si richiama e nello specifico:
• Riformare il capo 1 e 5 della sentenza appellata, attesa anche la prescrizione di TUTTI i vizi denunciati in pagina 1 di 24 ATP, dichiarandosi corretto l'importo complessivamente già versato in € 8117,76, a prescindere dall'imputazione effettuata da parte “debitrice”, e quindi per somma capitale interessi rivalutazione spese tecniche legali, nulla più dovendo corrispondere per il giudizio di ATP. Parte_1
• Riformare il punto 2 della sentenza ritenendo non dovuto l'importo di € 8.828,71 per i motivi 1-2-3 del presente appello e quindi perché somme non riconosciute nemmeno dalla TU, (quanto ad € 4942,00), perché prescritte in quanto vizi non ricadenti nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 cc, perché oggetto di domande nuove sulle quali non è mai stato accettato il contraddittorio e perché accertate da una TU che, sul punto, deve essere ritenuta nulla in quanto meramente esplorativa.
• Riformare il punto 3 della sentenza, attesa la tempestiva contestazione circa il mancato adempimento delle obbligazioni assunte con scrittura del 18/12/2015, riconoscendo che nulla è dovuto da
[...] in quanto parte attrice non ha assolto all'onere probatorio relativamente al contestato Parte_1 inadempimento delle obbligazioni in essa contenute e comunque, nel merito, rigettare la domanda in quanto non vi è stato alcun inadempimento imputabile a Parte_1
• Riformare comunque il punto 6 della sentenza e condannare la IGnora al pagamento Controparte_1 delle spese vive della TU indicate dall'NG. , e quindi € 8292,00, confermando invece la Per_1 compensazione di quanto liquidato al solo TU, € 6316,40; ove invece vengano accolti i precedenti motivi di appello e quindi non si configuri soccombenza, nemmeno parziale, a carico di si Parte_1 chiede l'integrale riforma della sentenza sul punto e quindi la condanna della IGnora all'integrale CP_1 rifusione delle spese della TU (spese vive e compenso al TU) oltre a quelle del CT di
[...]
NG. , come da domanda e allegati depositati nelle note conclusive del giudizio di primo Parte_1 Per_2 grado.
• Riformare il punto 7 della sentenza e disporre la compensazione delle spese legali di causa del primo grado per il caso permanga una soccombenza parziale in capo a mentre, per il caso Parte_1 invece di rigetto integrale delle domande attoree, si chiede la condanna della IGnora alla Controparte_1 rifusione delle spese di causa del giudizio di primo grado, come da nota spese depositata nel fascicolo di primo grado.
Con condanna alle spese di lite del presente grado.
Conclusioni per l'appellata:
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Bologna,
1) RESPINGERE l'appello principale proposto dalla società e da Parte_1 Parte_1 perché infondato in fatto ed in diritto;

2) In accoglimento dell'appello incidentale proposto ed in parziale riforma della sentenza n 619/2021 resa pagina 2 di 24 dal Tribunale di Ferrara in data 30/9/2021, CONDANNARE la società Parte_1
in persona del suo legale rappresentante sig. e quest'ultimo
[...] Parte_1 personalmente, quale socio accomandatario illimitatamente responsabile per le obbligazioni sociali della predetta società, in solido tra di loro, al risarcimento dei danni subiti dall'attrice pari ad euro 88.475,73 oltre iva di legge per l'eliminazione dei gravi difetti che affliggono l'immobile costruito e venduto dalla società
comprensivo dell'importo corrispondente al diminuito valore dell'immobile a causa Parte_1 del difetto strutturale ai cordoli ed al netto dell'acconto versato all'attrice dalla società Parte_1
[...
somma meglio specificata, per in singoli difetti, nella narrativa dei motivi di appello incidentale nn. 1,
2a, 2b e 2c sopra elencati, o somma più vera, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, con la rivalutazione monetaria e gli interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

3) porre a carico della società e tutte le spese della TU espletata Parte_1 Parte_1 nel corso della causa di merito di primo grado;

4) CONDANNARE la società della società e in solido tra di loro, Parte_1 Parte_1
a rifondere alla sig.ra tutte le spese di consulenza tecnica di parte affrontate per la causa di Controparte_1 merito di primo grado, ammontanti a complessivi euro 9.999,83 o, in subordine, quelle relative al proprio
CTP NG. ivi nominato, per euro 6.246,00; Persona_3
5) confermare nel resto l'impugnata sentenza.
Con vittoria delle spese e dei compensi del presente grado del giudizio, oltre accessori di legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. conveniva in giudizio la Controparte_1 Parte_1
e il socio illimitatamente responsabile al fine di ottenere il ristoro
[...] Parte_1
dei danni conseguenti all'accertata esistenza di vizi e difetti dell'immobile compravenduto, quantificati in € 153.402,24 (al netto dell'acconto ricevuto di € 8.117,76), oltre ad € 4.000,00 derivante dal mancato adempimento delle obbligazioni assunte con scrittura privata del
18.12.2015.
In particolare, la attrice deduceva:
a) di aver acquistato in data 23.07.2015 dalla predetta società (costruttrice-venditrice) un immobile sito a Ferrara e di aver accertato vizi inerenti: lo scarso isolamento acustico, fenomeni di condensa nel bagno, la assenza di valvole termostatiche nei radiatori, anomalie nella pendenza del terrazzo retrostante, cattivo odore proveniente dalle fogne e assenza di pagina 3 di 24 conformità della canna fumaria;

b) di aver richiesto un accertamento tecnico preventivo il cui esito era di parziale riscontro dei vizi lamentati emendabili con l'importo di € 11.365,00;
c) di aver effettuato ulteriori accertamenti dai quali era emerso che la prestazione energetica dell'immobile non corrispondeva a quella indicata nell'Ape allegata al contratto di compravendita (classe energetica C in luogo di B) e la non conformità alla normativa sismica dell'immobile, vizi riconducibili alla ipotesi di cui all'art. 1669 c.c.
2. Si costituivano i convenuti dando atto di aver versato € 8.177,76 in data 11.01.2018
(imputati per € 4.620,00 al denunciato vizio relativo allo scarso isolamento acustico, €
240,00 per l'assenza delle valvole termostatiche, € 200,00 per il problema delle fogne, oltre ad una quota delle spese di consulenza tecnica d'ufficio), eccependo per gli ulteriori vizi – non oggetto dell'accertamento tecnico preventivo – la intervenuta decadenza e prescrizione.
3. La causa veniva istruita mediante TU e decisa con la sentenza oggi impugnata con la quale il Tribunale di Ferrara: 1) dichiarava i convenuti, in solido tra loro, tenuti al pagamento a favore di di € 5.060,00 per i vizi e difetti della abitazione Controparte_1
venduta in data 23.07.2015 oggetto dell'accertamento tecnico preventivo, dando atto che tale somma era già stata integralmente versata il giorno 11.01.2018; 2) condannava i convenuti, in solido tra loro, al pagamento a favore di di € 8.828,71, oltre Controparte_1
IVA, oltre rivalutazione (in quanto debito di valore) e interessi legali dalla data di notificazione dell'atto di citazione al saldo, a titolo di vizi e difetti della abitazione venduta in data 23.07.2015 ai sensi dell'art. 1669 c.c.; 3) condannava i convenuti, in solido tra loro, al pagamento a favore di di € 4.000,00 a titolo di inadempimento delle Controparte_1
obbligazioni assunte con la scrittura del 18.12.2015; 4) dichiarava la prescrizione dei crediti ai sensi dell'art. 1495 c.c. di tutti gli ulteriori vizi e difetti denunciati ed accertati dai ctu;
5) condannava i convenuti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di accertamento tecnico preventivo;
6) dichiarava integralmente compensate le spese di consulenza tecnica d'ufficio del giudizio di merito;
7) condannava i convenuti, in solido, a rifondere a Controparte_1
le spese di lite del giudizio;
8) respingeva nel resto la domanda.
4. A fondamento della sua decisione il giudice di primo grado osservava che i convenuti pagina 4 di 24 nella comparsa di costituzione e risposta avevano ripetutamente invocato l'eccezione di decadenza e l'eccezione di prescrizione ma nel corpus dell'atto, tuttavia, avevano dato atto, dopo gli esiti dell'accertamento tecnico preventivo, di aver versato € 8.117,76 (imputati per
€ 4.620,00 al denunciato vizio di scarso isolamento acustico;
€ 240,00 per la assenza di valvole termostatiche, € 200,00 per il “problema odori delle fogne” oltre ad un contributo alle spese di consulenza tecnica).
5. Avendo poi concluso per il rigetto delle domande formulate previo riconoscimento di congruità e correttezza di quanto versato, il giudice di primo grado riteneva rinunciata l'eccezione di prescrizione limitatamente ai vizi sopra indicati, mentre riteneva che le eccezioni di decadenza e di prescrizione erano state ritualmente formulate in relazione ai dedotti vizi attinenti la condensa, le presunte anomalie della pendenza del terrazzo, la assenza di conformità della canna fumaria, nonché i vizi azionati ex art. 1669 c.c. per la prima volta con l'atto di citazione.
6. Per quanto concerneva i vizi e i difetti oggetto di indagine in sede di accertamento tecnico preventivo, il Tribunale richiamava gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio ivi espletata che aveva puntualmente individuato quali dei vizi e difetti lamentati fossero presenti, quantificando il danno in € 11.365,00 (Iva inclusa), oltre ai costi per € 300,00 per il disagio dovuto alla necessità di desinare fuori dalla abitazione, ritenendo che l'importo dovuto per tali vizi era, tuttavia, riducibile all'importo già versato dalla resistente, poiché gli ulteriori difetti erano certamente riconducibili nell'alveo di applicazione dell'art. 1495 c.c. e non dell'art. 1669 c.c., con la conseguenza della maturata prescrizione del diritto essendo decorso oltre un anno tra la consegna dell'immobile (23.07.2015) e l'esercizio dell'azione
(13.01.2017).
Il Tribunale stabiliva, dunque, che l'importo versato di € 8.117,76 (in data 11.01.2018) doveva essere pertanto imputato per € 5.060,00 ai riconosciuti vizi e per € 3.057,76 alle spese di consulenza tecnica d'ufficio (in sede di ATP).
7. Per quanto concerneva i vizi e difetti asseritamente riconducibili alla fattispecie di cui all'art. 1669 c.c. osservava che parte attrice aveva dedotto quale fatto principale il “vizio strutturale derivante dalla non conformità dell'immobile alle prescrizioni normative antisismiche e difformità pagina 5 di 24 della classe energetica attribuibile all'immobile rispetto a quella reale”.
In relazione alla classe energetica, il Tribunale osservava che il TU aveva evidenziato come non vi fosse corrispondenza tra la classe energetica attribuita dall'ape allegata al rogito notarile (classe B) e quella realmente attestata (classe C), ma ciò nonostante riteneva che occorreva ricondurre il vizio lamentato, che comportava un limitatissimo maggior consumo di energia, nell'ambito di cui all'art. 1495 c.c.
Ribadito, dunque, come le eccezioni di decadenza e prescrizione fossero state formulate tempestivamente, il Tribunale dava atto della intervenuta prescrizione, ai sensi dell'art. 1495
c.c., poiché l'immobile era stato consegnato il 23.07.2015 e la causa introdotta il 26.09.2018.
8. Diversamente, invece, il Tribunale accertava la sussistenza del vizio strutturale costituito dal mancato rispetto della normativa antisismica limitatamente al “pilastro in muratura antistante il garage” (pp. 32 ss. della ctu), ai “parapetti in muratura dei balconi”– ai sensi dell'art. 1669 c.c., quantificando il correlato danno in € 1.931,25, oltre IVA per gli interventi sul pilastro in muratura ed € 1.955,40 per l'intervento sui parapetti dei balconi, oltre al 7% per oneri di sicurezza (pari ad € 272,06, oltre IVA) ed € 3.200,00 oltre cassa ed IVA per spese tecniche ed € 1.470,00, oltre IVA per inabilità temporanea dei locali, per un complessivo importo di € 8.828,71, oltre IVA.
9. Infine, il Tribunale osservava come non vi fosse stata tempestiva contestazione circa il mancato adempimento delle obbligazioni assunte con la scrittura del 18.12.2015 e, conseguentemente, dell'obbligo di pagamento di € 4.000,00, quale somma forfettariamente pattuita nell'ipotesi di inadempimento ad opera del venditore.
10. Quanto alle spese del giudizio, il Tribunale riteneva che le stesse dovevano seguire la soccombenza, sia in relazione al procedimento di ATP (ivi comprese le spese di consulenza tecnica d'ufficio e quelle di assistenza tecnica alla parte ricorrente), sia in relazione alla successiva causa di merito, mentre le spese di TU dovevano essere poste nella misura del
50% a carico di ciascuna parte poiché era stata riconosciuta come dovuta solo una somma assai inferiore rispetto a quella prospettata da parte attrice.
11. Avverso la sentenza hanno proposto appello la e il socio Parte_1
accomandatario in proprio chiedendone la riforma, e si è costituita in Parte_1
pagina 6 di 24 giudizio l'appellata chiedendo il rigetto dell'impugnazione nonché proponendo appello incidentale.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 11.12.2024, tenutasi con modalità telematiche, la Corte ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti i termini di legge ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e per le repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE

APPELLO PRINCIPALE.
12. Con il primo motivo si lamenta l'errato riconoscimento di importi esclusi espressamente dalla TU e l'omessa motivazione in ordine all'assunzione di conclusioni contrarie alla
TU. Deduce l'appellante che nell'importo di € 8.828,71 riconosciuto al punto 2 della sentenza per vizi, ritenuti “strutturali”, il Giudice, errando, ha ricompreso altresì le spese tecniche e le spese per l'inagibilità temporanea dei locali (€ 272 oneri per la sicurezza + €
3200 + € 1470: totale € 4.942), somme invece espressamente riconosciute come non dovute dal C.T.U. che le aveva conteggiate solo per altro tipo di vizio (ai cordoli), poi non riconosciuto in sentenza perché prescritto.
13. A tale riguardo si evidenzia che la richiesta delle spese tecniche e di un importo per inagibilità temporanea dei locali era stata formulata, per la prima volta, dal consulente di parte della IG.ra NG. , nell'ambito delle osservazioni alla C.T.U..; alla CP_1 Persona_3
pagina 54 il c.t.u. aveva riconosciuto “fondate le rimostranze del consulente per la mancata quantificazione nella bozza trasmessa degli onorari relativi alla sicurezza delle spese tecniche per la progettazione e direzione lavori e l'eventuale periodo di inagibilità, queste ultime da conteggiarsi nel costo convenzionale dei SOLI INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DEI CORDOLI”.
Avendo il Tribunale di Ferrara escluso il risarcimento per il “vizio” di cui ai cordoli (non ritenuto strutturale e quindi fuori dal campo di applicazione dell'art. 1669 cc), non sarebbe quindi dovuto l'importo di € 4.942,00 ma, salve le eccezioni di cui al motivo di appello n. 3, solo il minor importo di € 3.886,65 (€ 1.931,25 interventi al pilastro in muratura + €
1.955,40 intervento ai parapetti dei balconi).
14. Il motivo è infondato. pagina 7 di 24 Dalla lettura della relazione peritale emerge chiaramente che gli importi stabiliti in sentenza sono relativi a voci di danno riconosciute all'attrice non solo per gli interventi sui cordoli, ma anche per i lavori di ripristino da eseguirsi sul pilastro in muratura e sui parapetti dei balconi
Il TU ha infatti riconosciuto dovuti gli oneri di sicurezza e le spese tecniche con riferimento a tutti gli interventi sopra detti, quantificandoli in misura pari al 7% dell'importo complessivo occorrente per tutti i ripristini relativi ai cordoli, al pilastro e ai parapetti
(1.224,00 oltre Iva, cfr. pagg. 39-43 della relazione).
Pertanto, gli oneri di sicurezza e le spese tecniche sono dovute anche con riferimento agli interventi destinati alla eliminazione dei difetti accertati in corso di causa sul pilastro in muratura e sui parapetti dei balconi e vanno quantificati nel 7% dell'importo complessivo di tali interventi, cioè nella somma di euro 272,00 oltre Iva, esattamente riconosciuta dal giudice di prime cure che ha escluso il 7% dell'importo per i ripristini ai cordoli (1.224,00 –
952,00 = 272,00).
Il TU ha poi previsto ulteriori spese di inagibilità temporanea dei locali (pari ad euro
1.470,00 oltre IVA) non solo per l'intervento sui cordoli, ma anche per gli altri lavori osservando testualmente: “Oneri per l'inagibilità temporanea dei locali: nel costo convenzionale di ripristino normativo della sezione dei cordoli e per l'esecuzione degli altri ripristini, nonché per l'esecuzione degli interventi relativi al ripristino della classe energetica …., lo scrivente ritiene possa essere considerata
l'inagibilità della casa per un periodo di tre settimane…..pari a euro 1.470,00 oltre Iva” (cfr. TU pag.
43, punto 6).
15. Con il secondo motivo si lamenta l'errato riconoscimento della natura strutturale, ex art. 1669 cc., dei vizi accertati dal TU, ma da questi ricondotti espressamente a particolari costruttivi secondari.
Si deduce, a tale riguardo, che la sentenza appellata avrebbe erroneamente riconosciuto come dovuto l' importo di € 3.886,65 ex art. 1669 cc per l'intervento sui parapetti dei balconi e sulla colonna, importo ricompreso nella maggior somma di € 8.828,71 e di cui al punto 2 del dispositivo, nonostante colonna e parapetto dei balconi siano elementi non strutturali come precisato dallo stesso TU: “In condizioni sismiche i parapetti vengono considerati pagina 8 di 24 elementi NON strutturali” (pag. 36), evidenziando però un fattore di sicurezza insufficiente rispetto alla richiesta normativa, normativa che però non riguarda la “sismica” dell'edificio non essendo applicabile come ammesso dal TU ad elementi non strutturali degli edifici.
16. Sostiene l'appellante che ad escluderne la natura di vizio ex art. 1669 cc sarebbe lo stesso
TU, il quale ha complessivamente accertato un “livello di sicurezza globale della costruzione essere maggiore di quello richiesto dalla normativa” e, nell'elaborato peritale, ha inserito l'esame del vizio riconosciuto nell'ambito della verifica delle regole costruttive di dettaglio, oltre all'esiguo costo di emenda riconosciuto (€ 3.886,65 complessivo) che deve fare propendere per la natura non grave del vizio pur riscontrato.
In conclusione l'appellante deduce che il difetto deve essere ricondotto alla più breve garanzia di cui all'art. 1495 cc. e come tale sarebbe prescritto in quanto vizio “denunciato” dal CT di parte attrice solo nelle more della TU e quindi quattro anni dopo la consegna dell'immobile avvenuta il 23/07/2015.
17. Il motivo è infondato.
I parapetti dei balconi e i pilastri in muratura non sono solo elementi decorativi, ma svolgono un ruolo fondamentale per la sicurezza di coloro che abitano l'edificio e la loro costruzione deve rispettare normative specifiche che ne regolano altezza, resistenza e materiali. La TU ha verificato che sussiste una insufficiente capacità resistente (pari al
58%) del pilastro in muratura antistante l'entrata dei garage per instabilità, con una parziale riduzione dei margini di sicurezza previsti dalle norme;
nonché un fattore di sicurezza insufficiente (pari al 39% circa) rispetto alla normativa, relativamente al possibile collasso dei parapetti in muratura dei balconi (cfr. TU pagg. 35 e 36).
18. La nozione di gravi difetti è stata negli anni oggetto di una ormai consolidata giurisprudenza che ne ha ampliato l'ambito applicativo, ricomprendendovi “qualsiasi alterazione che incida sulla funzionalità globale dell'immobile, o che ne menomi in modo considerevole il godimento, o ne pregiudichi la normale utilizzazione, in relazione alla sua destinazione economica e pratica” (Cass. Sez. Unite, 27/03/2017, n. 7756; Cass. Sez. 2, 09/09/2013, n. 20644; Cass.
Sez. 2, 03/01/2013, n. 84; Cass. Sez. 2, 04/10/2011, n. 20307; Cass. Sez. 2, 15/09/2009, n.
19868). pagina 9 di 24 La Suprema Corte ha chiarito inoltre come: “il vigente art. 1669 c.c., al pari del corrispondente art. 1639 dell'abrogato c.c. del 1865, configuri una responsabilità extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici, nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e al fine di tutelare in tal modo l'incolumità personale. Peraltro, l'art. 1669 c.c., ha ampliato la portata del suo predecessore art. 1639, avendo incluso tra i difetti, di cui il costruttore è tenuto a rispondere, nel termine in esso indicato, anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell'edificio, possano essere, comunque, qualificati “gravi”.
In ogni modo, la gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.”
(Cass. ord. n. 1423/2019)”.
Pertanto, poiché la S.C. nella pronuncia 26 giugno 2017 n. 15846 ha stabilito che in ogni caso spetta al giudice la valutazione in concreto degli elementi di fatto forniti dalle parti, con il supporto delle indagini peritali, al fine di accertare le conseguenze che siano derivate o possano derivare dalla gravità del danno, correttamente il Tribunale ha riconosciuto alle difformità relative ai parapetti e al pilastro antistante il garage il carattere di gravità, in considerazione delle difformità riscontrate e della riduzione dei margini di sicurezza previsti dalle norme, e ciò indipendentemente dalla modesta entità dei costi per il ripristino.
19. Con il terzo motivo si lamenta l'inammissibilità/tardività delle domande nuove introdotte e la nullità della parte meramente esplorativa della TU, deducendo l'errore in cui sarebbe incorso il Tribunale di Ferrara nello stabilire: “relativamente alle indagini ulteriori effettuate dal consulente tecnico d'ufficio sulla base di osservazioni del consulente tecnico di parte, debbono considerarsi legittime perché afferenti a fatti secondari specificativi di quello principale tempestivamente entrato nel thema decidendum et probandum”.
20. Si deduce che l'interpretazione offerta sul punto dal Tribunale non è condivisibile in quanto lo stesso TU aveva operato un preciso distinguo tra le doglianze di parte attrice di cui all'atto di citazione, pagg. 17/31 TU, e quelle, tardive, introdotte dal CT di parte attrice nelle more della TU (pagg. 31 e ss. TU), e che il thema decidendum della presente causa doveva rimanere circoscritto nei limiti delle contestazioni sollevate in atto di citazione, pagina 10 di 24 avendo il TU concluso in modo inequivocabile per il non riconoscimento totale delle doglianze attoree (pag. 31), evidenziando che: “Il livello di sicurezza globale della costruzione risulta essere maggiore di quello richiesto dalla normativa” ed ancora “la struttura risulta essere molto rigida e gli spostamenti laterali sotto azione sismica molto ridotti, dell'ordine di qualche millimetro… in ordine alle doglianze di parte attrice di cui all'atto di citazione, punti A2 e A4 che non trovano quindi conferma”
21. Sostiene l'appellante che la successiva verifica dei possibili collassi locali (pagg. 31/42 della TU), e di cui alla condanna al risarcimento dei danni al punto 2 del dispositivo, ha indagato quindi fatti nuovi del tutto estranei al thema decidendum, introdotti, nelle more della consulenza tecnica, dal CT di parte attrice NG. , e che non possono costituire Persona_3
assolutamente fatti secondari specificativi di quello principale, ma mere domande nuove, in quanto mai prima della TU era stata messa in discussione la corrispondenza alla normativa degli elementi secondari (colonna e parapetti); in buona sostanza, si deduce che detta contestazione non era specificativa di quella “principale”, ma costituiva denuncia di un vizio nuovo che avrebbe dovuto trovare ingresso in atto di citazione, o al più tardi con la memoria 183 n. 1 c.p.c. se eventualmente ritenuta emendatio e non mutatio libelli.
22. Infine, si deduce che non a caso il TU, pur esaminando le ulteriori e diverse doglianze, ha rimesso (pag. 18) al Giudice la valutazione della loro ammissibilità alla luce anche della mancata accettazione del contraddittorio sulle domande nuove formalizzata dalla difesa al
TU in data 18/2/2021 e di cui il TU ha dato atto.
Salva l'eccezione sopra riportata, si deduce che la sentenza del Tribunale di Ferrara sarebbe comunque errata nella misura in cui non ha accolto l'eccezione di nullità della parte della
TU avente natura e contenuto meramente esplorativa.
23. Il motivo è infondato.
Osserva la Corte che parte attrice ha denunciato in citazione una violazione della normativa antisismica e sulla base di ciò il Giudice ha sottoposto al perito il seguente quesito: “Letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa, verifichi il C.T.U. se l'immobile rispetti la normativa antisismica in vigore al momento del rilascio del permesso di costruire. In caso di esito negativo accerti i costi per
l'eliminazione del difetto, ovvero, il minor valore dell'immobile”. pagina 11 di 24 Sulla base di tale quesito il consulente del Tribunale ha accertato correttamente, ad avviso di questa Corte, sia il livello di sicurezza sismica dell'immobile nel suo complesso, sia l'esistenza di possibili collassi locali in caso di sisma, con riferimento agli elementi della colonna in muratura (non realizzati in cemento armato, come da progetto) e dei parapetti dei balconi. La circostanza che l'accertamento su possibili collassi locali sia stato sollecitato dal CTP durante lo svolgimento delle operazioni peritali, peraltro nel contraddittorio delle parti, non incide sulla correttezza della perizia, né introduce elementi di verifica nuovi rispetto all'accertamento di violazioni della normativa antisismica.
La TU, pertanto, non risulta affetta dalla lamentata natura esplorativa, avendo invece il consulente risposto esaurientemente al quesito posto dal Giudice, evidenziando, nell'effettuare la verifica, che la costruzione ha sì un livello di sicurezza globale superiore rispetto a quello richiesto dalla normativa, ma parimenti accertando che vi sono concreti pericoli di collassi locali dovuti alle difformità riscontrate.
Anche su tale punto la sentenza merita dunque conferma.
24. Con il quarto motivo si lamenta la condanna della convenuta alle Parte_1
spese di cui all'ATP, deducendo che sulla base di una valutazione globale dell'esito del giudizio, attesa la grandissima difformità tra le richieste di parte attrice e quanto riconosciuto invece dal Tribunale di Ferrara, la condanna alle spese di cui all'ATP appare del tutto iniqua, e in particolare la condanna a rifondere le spese del consulente di parte ricorrente, Geom. mentre il Tribunale nel caso di specie, ex art. 92, comma 1 cpc, CP_2
avrebbe dovuto avvalersi della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue. Si deduce a tale riguardo che la perizia del tecnico di parte ricorrente, oltre ad avere esaminato vizi, tutti, riconosciuti poi prescritti in causa, non ha fornito alcuna indicazione tecnica utile in quanto tutti gli interventi suggeriti sono stati esclusi dal TU.
25. Deduce, inoltre, l'appellante che appare del tutto iniqua la condanna di
[...]
alla rifusione anche del 100% delle spese del TU, ing. , dovendo Parte_1 CP_3
trovare applicazione sul punto quantomeno la compensazione tra attore e convenuto del relativo costo della TU, atteso proprio l'esito del giudizio.
pagina 12 di 24 26. Con il quinto motivo si lamenta la compensazione delle spese di consulenza tecnica svolta nel giudizio di primo grado, deducendo che appare del tutto evidente la macroscopica difformità tra le richieste della parte attrice e la decisione del Giudice.
Si deduce che la compensazione delle spese della TU al 50% appare quindi del tutto iniqua nella parte in cui non ha posto l'importo dell'ausiliario strutturista e l'importo sostenuto per il laboratorio analisi a carico della sola parte attrice che, in punto a dette verifiche, è rimasta del tutto soccombente.
27. Con il sesto motivo si lamenta la condanna degli appellanti al pagamento delle spese legali della lite, deducendo che vi sarebbe una soccombenza reciproca fra le parti, o parziale dell'attrice, che giustificherebbe la compensazione delle spese della causa di primo grado: la soccombenza parziale sarebbe costituita dal fatto che la sig.ra ha proposto una CP_1
domanda risarcitoria quantificando inizialmente il danno subìto in oltre 150.000 euro, mentre gliene sono stati riconosciuti in minima parte.
Il quarto, quinto e sesto motivo, tutti relativi alla regolazione delle spese del primo grado di giudizio, verranno esaminati congiuntamente dopo lo scrutinio dell'appello incidentale e tenuto conto dell'esito complessivo della lite.
28. Con il settimo motivo si lamenta la condanna al pagamento di € 4.000,00 a titolo di inadempimento alle obbligazioni di cui alla scrittura 18/12/2015, deducendo che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale in punto di mancata contestazione dell'odierna appellante circa il mancato adempimento delle obbligazioni assunte con la scrittura del 18/12/2015, in comparsa di costituzione e risposta aveva Parte_1
invece specificatamente contestato la domanda attorea volta ad ottenere la corresponsione di € 4.000,00 quale somma pattuita per l'ipotesi di inadempimento, così precisando: “Da ultimo, non si è verificato alcun inadempimento relativamente alle obbligazioni di cui alla scrittura inter partes del 18/12/2015. come verrà documentato ha svolto tutto quanto richiestole dal Parte_1
perito della IGnora Geom. Non vi è quindi inadempimento alcuno e pertanto la CP_1 Tes_1
domanda attorea va rigettata”.
29. Si deduce, a tale riguardo, che l'onere della prova dell'inadempimento competeva a parte attrice che non l'ha assolto, precisando comunque che tutti i lavori sono stati eseguiti come pagina 13 di 24 da indicazioni del direttore dei lavori incaricato da parte attrice, Geom. ed infatti Tes_1
nessun addebito è stato riconosciuto in sede di ATP;
il TU incaricato non ha verificato alcun odore o problematica agli scarichi dell'abitazione della IGnora e, comunque CP_1
sia, tutti i lavori erano stati eseguiti così come richiesti dal Geom. tecnico Tes_1
incaricato dalla IGnora come si evince dalla copiosa corrispondenza intervenuta CP_1
tra il tecnico e il Geom. incaricato da allegata al doc. 3 della CP_4 Parte_1
memoria 183 VI comma.
Da ultimo si deduce che parte attrice mai ha contestato il pagamento del compenso al professionista incaricato della direzione dei lavori, avvenuto come da impegno scritto da ed essendo l'assegno stato rilasciato proprio a garanzia di tale Parte_1
obbligazione, nessun importo può essere, nel merito, riconosciuto non essendovi prova alcuna di un inadempimento che nel merito non vi è stato.
30. Il motivo è infondato.
“In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento…. Anche quando sia dedotto
l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione. (cfr. tra le altre Cassaz.18/02/2020, n.3996”.
Sulla base del principio di diritto appena richiamato consegue, dunque, che il Tribunale del tutto correttamente ha ritenuto che il convenuto, cui competeva l'onere di contestare specificamente l'inadempimento dedotto di parte attrice, non lo avesse fatto nella prima risposta utile, limitandosi ad una contestazione puramente generica, e che quindi i fatti dedotti in atto di citazione relativamente all'inadempimento alla scrittura privata 18.12.2015 devono ritenersi provati, con conseguente applicazione della penale contrattualmente prevista.
Pertanto, la sentenza deve essere confermata anche sul punto.

APPELLO INCIDENTALE. pagina 14 di 24 31. Con il primo motivo di appello incidentale si lamenta l'errata quantificazione del costo di euro 4.620,00 per l'eliminazione del difetto dello “scarso isolamento acustico dell'immobile” di cui è stata accertata l'esistenza e la responsabilità del venditore costruttore difetto che il Tribunale di Ferrara ha ritenuto riconosciuto dai Parte_1
convenuti per rinuncia alla eccezione di prescrizione sollevata sul punto.
Si deduce che il costo complessivo per l'intervento di sostituzione degli infissi (per mq 14 circa di superficie vetrata, pari ai 2/3 della superficie complessiva degli stessi, come stabilito dal TU in sede di ATP), necessario ad eliminare il grave difetto dello scarso CP_3
isolamento acustico dell'immobile per cui è causa, ammonterebbe ad euro € 13.592,50 IVA compresa (cioè euro 1.751,44 + 11.841,06) e non a quello di euro 4.620,00 iva compresa, come erroneamente stabilito dal primo Giudice senza alcun vaglio critico delle valutazioni in merito espresse dal TU . In particolare, la differenza a favore della sig.ra CP_3
ammonterebbe ad euro 8.972,50. CP_1
32. Il motivo è infondato.
Il vizio relativo allo scarso isolamento acustico è stato ampiamente esaminato in sede di
ATP e il consulente del Tribunale ha quantificato i costi necessari per eliminare l'inconveniente. Peraltro anche in tale sede il consulente della sig.ra ha contestato CP_1
la quantificazione dei costi necessari per la sostituzione completa dei 2/3 dei serramenti e il
TU ha analizzato compiutamente le osservazioni, nel contraddittorio delle parti, rispondendo in perizia ai punti “Osservazione 5PR” e “Osservazione 6PR” (Pag. 22 ATP) e formulando poi le proprie conclusioni che hanno tenuto conto dei rilievi di entrambi i consulenti di parte. Peraltro in questa sede l'appellante incidentale contesta anche il prezzo unitario degli infissi, problema nemmeno sollevato in sede di ATP e ripropone le critiche già avanzate circa l'insufficienza delle somme necessarie per i ripristini considerando errata la sentenza che ha recepito le risultanze degli accertamenti peritali contestate.
33. Invero è principio pacifico che “Il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del TU che, nella sua relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del proprio convincimento;
non è necessario, quindi, che egli si soffermi sulle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia. Le critiche di parte che tendano al riesame degli pagina 15 di 24 elementi di giudizio già valutati dal TU si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive che non possono configurare né un vizio di motivazione né, a maggior ragione, un vizio di violazione di legge (Cass. sent. n. 282/2009, Cass. Ord. 4356/24). Le censure contenute nel motivo di appello si risolvono, in buona sostanza, nella richiesta al giudice del gravame di una complessiva rivalutazione del danno mediante la richiesta di un riesame generale degli esiti delle indagini peritali svolte e già oggetto di confutazione in contraddittorio tra le parti.
Sul punto la sentenza di primo grado merita dunque conferma.
34. Con il secondo motivo l'appellante incidentale lamenta l'errata applicazione dell'art. 1669 c.c. con riferimento ai difetti attinenti alla “pendenza della pavimentazione del terrazzo, alla “canna fumaria”, ai “cordoli” ed al “difetto di prestazione energetica”, con conseguente errata applicazione dell'art. 1495 c.c. in relazione alla ritenuta prescrizione dell'azione di garanzia promossa dall'attrice per i suddetti difetti.
35. Con particolare riferimento alle “anomalie nella pendenza del retrostante terrazzo del primo piano”, deduce l'appellante che il TU , attraverso le prove (scarico CP_3
dell'acqua dal foro di uscita del balcone) e le misure eseguite nel corso dell'ATP (pendenze praticamente nulle), aveva accertato “l'insufficiente pendenza della pavimentazione del terrazzo al primo piano. Le cause sono imputabili ad una non corretta progettazione e posa in opera del massetto delle pendenze”, prevedendo di rimediare al problema con il rifacimento del massetto delle pendenze al costo stimabile in euro 3.630,00 lordi.
Dunque, secondo l'appellante, il difetto de quo costituirebbe evidentemente un grave di difetto di costruzione dell'immobile (nello specifico, il terrazzo), che incide sulla sua fruibilità, compromette la sua funzionalità e ne altera la normale utilità.
Si deduce che l'eliminazione del grave difetto alla pavimentazione del terrazzo al primo piano ha un costo realistico di euro € 4.726,00 iva compresa (di cui € 3.300,00 stimati dall'NG. in ATP al netto della voce “disagi in casa” + € 1.426,00, compresa la voce CP_3
costo “disagi in casa”, ricalcolata).
36. Deduce ancora l'appellante che la stessa argomentazione deve valere anche per il vizio attinente alla canna fumaria, che non è conforme alla normativa vigente e non è stata realizzata correttamente, come risulta dalle verifiche effettuate dall'ing. nel corso CP_3
pagina 16 di 24 dell'ATP che hanno consentito di accertare che la certificazione della canna fumaria “non contiene il disegno della canna fumaria e l'indicazione degli elementi costituenti….mancano le dimensioni delle coppelle, giunzioni isolanti certificate, intercapedini di aerazione, distanze di sicurezza, tutti elementi indispensabili per poter garantire la sicurezza della canna fumaria durante il suo utilizzo. Tali dimensioni non sono riportate, né sono ottenute seguendo un percorso progettuale di dimensionamento. … la dichiarazione di conformità della canna fumaria fornita …non presenta il timbro con data dell'Ufficio ricezione del Comune di Ferrara”.
A ciò si aggiunga che secondo il TU sono altresì necessari interventi per adeguare la canna fumaria all'uso previsto (sia essa destinata all'utilizzo di una caldaia a condensazione o di una stufa a pellet), con riferimento alla coppella isolante, alle distanze ed alle giunzioni con gli elementi circostanti (lignei o muratura).
37. L'appellante censura inoltre la quantificazione dei costi per l'eliminazione del grave difetto alla canna fumaria dell'immobile, che il TU ha stimato in euro 880,00, iva CP_3
compresa, per la certificazione della stessa secondo legge (le singole voci che compongono tale importo, sono precisate nell'elaborato peritale dell'ing. , pag. 16 e 17, “quesito CP_3
2”). A tale somma, il TU aggiunge quella necessaria all'esecuzione degli CP_3
interventi per adeguare la canna fumaria all'uso previsto (con riferimento alla coppella isolante, alle distanze ed alle giunzioni con gli elementi circostanti, lignei o muratura) per euro 1.045,00 iva compresa, per un totale complessivo di euro 1.925,00 iva compresa, secondo il “listino prezzi Ferrara 2017” citato dall'NG. . CP_3
Si lamenta, dunque, che la quantificazione del TU non sarebbe corretta in quanto il danno complessivo ammonterebbe invece a € 7.844,23 lordi come analiticamente specificato in atti.
38. Lamenta inoltre l'appellante incidentale che altro errore in cui sarebbe incorso il
Tribunale è la ritenuta non applicabilità dell'art. 1669 c.c. al difetto strutturale dei cordoli dell'immobile accertato nel corso della TU espletata nella causa di merito, deducendo che nessuna logica motivazione espone sul punto la sentenza per escludere la qualità di grave difetto rilevante ai sensi dell'art. 1669 c.c.
pagina 17 di 24 Conseguentemente, si deduce che la sig.ra avrebbe diritto sia al rimborso dei costi CP_1
dell'intervento strutturale (di ingrossamento dei cordoli) quantificati dal TU in € 13.600,00 oltre Iva, sia al risarcimento per la diminuzione del valore dell'immobile, pari a € 28.900,00, oltre Iva, in quanto l'intervento strutturale non sarebbe comunque risolutivo in termini di sicurezza sismica.
39. Con ulteriore doglianza si lamenta che il Tribunale avrebbe inoltre errato nell'escludere dall'alveo di applicazione dell'art. 1669 c.c. anche il difetto di prestazione energetica dell'immobile, classificato nell'APE come appartenente alla classe "B" “anziché alla classe
“C” come effettivamente accertato, deducendo che a tale riguardo il giudice di primo grado non avrebbe considerato la sussistenza del c.d. “Ponte termico” che influisce in maniera determinante sulla prestazione energetica dell'intero edificio e, soprattutto, sul comfort climatico degli ambienti con l'insorgere di umidità durante i mesi invernali al piano secondo dell'edificio e di condensa nel bagno della zona notte.
Per rimediare a tali inconvenienti, e adeguare lo stato di fatto alla classe energetica effettivamente attestata, il TU avrebbe quantificato un costo di € 17.500,00 oltre IVA, mentre in realtà la spesa preventivata anche per la coibentazione della copertura ammonterebbe a € 6.363,00, oltre Iva, per un totale di € 23.863,00 oltre IVA a cui devono sommarsi € 570,00 stimati in sede di ATP per il maggior consumo energetico nel sessennio preso in considerazione del tecnico.
40. Il secondo motivo di appello incidentale è parzialmente fondato, nei limiti che verranno esaminati, con riferimento ai difetti relativi alla pendenza del terrazzo e alla canna fumaria, non altrettanto per ciò che riguarda i cordoli la classe energetica dell'immobile e i costi di ripristino dei vizi.
Ritiene la Corte che l'erronea pendenza della terrazza del primo piano dell'edificio deve essere, effettivamente, ricondotta nell'alveo di applicazione dell'art. 1669 c.c., sulla base della già richiamata giurisprudenza della S.C. che ha chiarito che per "gravi difetti" non si intendono solo quelli che riguardano la struttura portante dell'edificio, ma anche quelli relativi a elementi secondari e accessori, come impermeabilizzazioni, rivestimenti e, appunto, pendenze, se compromettono la funzionalità dell'immobile. pagina 18 di 24 42. Sotto questo profilo appare evidente che l'errata pendenza della terrazza impedisce il regolare deflusso dell'acqua con il verificarsi di fenomeni di ristagno e quindi incide sulla sua normale fruibilità, menomandone la sua piena utilizzabilità e il suo godimento.
Per ciò che riguarda i costi per il ripristino, la Corte ritiene di aderire alla quantificazione effettuata dal TU NG. in sede di ATP, in quanto già oggetto di confronto con i CP_3
CTP di entrambe le parti, anche se in considerazione del tempo intercorso la somma di €
3.300,00, oltre Iva, dovrà essere rivalutata dal giorno dell'ATP (11.12.2017) alla data dell'effettivo pagamento.
43. Anche i difetti riscontrati sulla canna fumaria che ne impediscono il normale uso in condizioni di sicurezza devono essere ricondotti nel perimetro di applicazione dell'art. 1669
c.c. in quanto è ravvisabile anche per tale difetto una “alterazione che incide sulla funzionalità globale dell'edificio, menomando, così, in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima o la capacità della stessa a fornire l'utilità economica e pratica per cui è stata costruita” (Cass. Civ. 8 maggio 2007 n.
10533). I difetti sono stati posti in evidenza dall'ATP che ha escluso la possibilità di usufruire della canna fumaria in sicurezza senza porre rimedio ai difetti riscontrati. Del resto la canna fumaria è un elemento cruciale per la sicurezza e l'efficienza del sistema di riscaldamento e i difetti di funzionamento o di installazione, che possono rivelarsi dannosi per l'incolumità dei soggetti che ne usufruiscono, e i difetti ad essa relativi, devono ritenersi gravi in quanto costituiscono un impedimento al godimento di un ambiente domestico sicuro e confortevole.
Anche in ordine a tali difetti la somma che deve essere riconosciuta alla sig.ra è CP_1
quella stimata dal TU, dalla cui valutazione non vi è motivo di discostarsi, ed è pari a €
1.750,00, oltre Iva, importo da rivalutarsi annualmente dall'11.12.2017 fino alla data dell'effettivo pagamento.
44. Per ciò che riguarda la diversa prestazione energetica tra quella attestata (B) e quella accertata come effettiva (C), ritiene la Corte che tale vizio non possa essere ricompreso tra i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c.
pagina 19 di 24 La difformità tra APE e realtà, come verificato dal TU, non è qualificabile ex se come grave difetto, non essendo emerso in causa, nemmeno in sede di operazioni peritali, che da tale difformità sia derivata una considerevole compromissione del godimento dell'immobile.
Invero la sig.ra ha dedotto che da tale difformità di classe energetica è derivato un CP_1
duplice ordine di conseguenze: da un lato, la riduzione del valore di mercato dell'immobile, ossia un deprezzamento del valore dello stesso in caso di vendita, nonché una maggiore spesa su base annua derivante da un più elevato consumo energetico, dall'altro, la compromissione in maniera determinante del pieno godimento dell'abitazione, a causa del c.d. “Ponte Termico” che determinerebbe fenomeni di umidità e di condensa, senza però fornire alcuna ulteriore e puntuale specificazione in merito al concreto impatto di tale difformità sulle attività della vita quotidiana e sulla normale fruibilità e godimento dell'appartamento. Nemmeno in sede di operazioni peritali è stata rilevata una menomazione apprezzabile del godimento dell'abitazione a causa del vizio riscontrato.
Le conseguenze meramente economiche della difformità della classe energetica, non accompagnate dalla comprovata limitazione dell'utilità pratica che l'immobile deve fornire rientra in una mancanza delle qualità promesse, ovvero essenziali, e come tali soggette ai termini di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., come correttamente affermato dal Giudice di prime cure.
45. Come già sopra anticipato, anche con riferimento al difetto dei cordoli la sentenza del
Tribunale merita conferma nella parte in cui ritiene che i difetti riscontrati su tali elementi strutturali non possano essere ritenuti gravi ai sensi e per gli effetti dell'art. 1669 c.c., in quanto gli stessi non incidono sulla stabilità e sicurezza dell'edificio e non ne compromettono il pieno godimento dello stesso.
A tale conclusione si giunge esaminando le risultanze della TU nella parte in cui si afferma: “tale violazione non può essere quantificata in termini di minore sicurezza, non potendosi ritenere, nel caso in esame, che la geometria sopra descritta determini la loro parziale o totale inadeguatezza alle funzioni di vincolo contro il ribaltamento delle murature e collegamento tra le stesse, in particolare considerata anche la presenza delle solette in calcestruzzo nei solai di tutti i livelli.
pagina 20 di 24 La violazione della normativa sopra descritta configura semmai una caratteristica qualitativa e prestazionale inferiore a quella prevista dalla normativa italiana.) (Pag. 39 TU).
Il difetto così come rappresentato dal TU non rientra, dunque, nella pur ampia casistica elaborata dalla giurisprudenza che considera gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. anche quelli secondari che siano, però, in grado di compromettere la stabilità e sicurezza dell'edificio o la piena fruibilità e godibilità dello stesso.
46. Con l'ultimo motivo di appello incidentale si lamenta, infine, la compensazione delle spese di TU e di CTP operata dal Giudice di prime cure sul presupposto del valore della domanda proposta dall'attrice e di quella realmente accolta, nettamente inferiore.
Si deduce, a tale riguardo, che le valutazioni del danno operate dai TU e riprese acriticamente dal Tribunale sarebbero state inadeguate perché inferiori a quelle realmente dovute, ed inoltre che l'esclusione di alcune voci tra quelle risarcibili operata ingiustamente dal Tribunale avrebbero penalizzato la sig.ra senza il riconoscimento integrale delle CP_1
sue legittime pretese.
L'appellante deduce pertanto che, in accoglimento dei motivi di appello incidentale, la domanda della sig.ra dovrebbe avere il giusto riconoscimento con l'integrale CP_1
ristoro di tutti i danni così come dalla stessa quantificati e di conseguenza anche le spese di
TU e CTP dovranno essere addossate alla parte soccombente.
47. Il motivo è infondato.
La decisione del Tribunale di compensare le spese della TU deve essere confermata in quanto la consulenza è stata funzionale ad accertare le pretese di entrambe le parti, e mentre per un verso ha verificato l'esistenza e l'ammontare del diritto di credito della sig.ra dall'altro lo ha ampiamente ridimensionato nell'interesse della controparte che ne CP_1
ha tratto anch'essa un indubbio vantaggio.
Peraltro la Suprema Corte ha stabilito che consulenza tecnica d'ufficio è un atto compiuto nell'interesse generale di giustizia e, dunque, nell'interesse comune delle parti, e pertanto le relative spese possono essere compensate anche in presenza di una parte totalmente vittoriosa, atteso che la compensazione non implica una condanna, ma solo l'esclusione del rimborso. (Cass. n. 16074 del 7 giugno 2023). pagina 21 di 24 48. Sciogliendo a questo punto la riserva presa al punto 22. sul quarto, quinto e sesto motivo dell'appello principale, ritiene la Corte che in considerazione del totale rigetto dei motivi di merito dell'appello principale e dell'accoglimento, nei limiti su esposti, dell'appello incidentale, la sentenza di primo grado meriti conferma sia in ordine alla condanna della alla rifusione integrale delle spese di ATP, sia come già visto in ordine alla Pt_1
compensazione al 50% delle spese di TU e di CTP.
E' principio pacifico in giurisprudenza che: “Le spese della consulenza di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva, vanno comprese fra le spese processuali al cui rimborso la parte vittoriosa ha diritto, sempre che il giudice non ne rilevi l'eccessività o la superfluità, ai sensi del primo comma dell'art. 92 cod. proc. civ.” (Cass. n. 3716 del 11 giugno 1980: conf. Cass. n. 10173 del 2015, n. 84 del 2013, n.
6056 del 1990, n. 625 del 1972, n. 1626 del 1965.
L'utilità di tale esborso, ai fini della possibilità di porlo a carico della controparte, deve essere valutata ex ante, cioè in vista di quello che poteva ragionevolmente presumersi essere l'esito futuro del giudizio. Nel caso di specie la nomina di un tecnico per affiancare il TU nelle operazioni peritali al fine di verificare, ed eventualmente contraddire, le conclusioni del tecnico del Tribunale, era un diritto della sig.ra e pertanto deve escludersi che le CP_1
spese per l'assistenza tecnica di parte possano considerarsi inutili o superflue, stante la particolarità e specificità degli accertamenti da eseguirsi sull'immobile. L'esito dell'ATP ha poi dimostrato che le doglianze della sig.ra erano parzialmente fondate e che la CP_1
stessa non è risultata soccombente nel giudizio, motivo per cui è esente da vizi la sentenza del giudice di prime cure che ha ritenuto di addossare all'odierno appellante principale sia le spese del giudizio di ATP, sia quelle del consulente di parte ritenendole congrue in ragione dell'attività effettivamente svolta.
La successiva TU, disposta dal Giudice, necessaria per la complessità delle indagini da esperire, ha messo in evidenza una serie di vizi imputabili al venditore – costruttore e l'esito del giudizio di merito ha confermato le doglianze della sig.ra che in ogni caso è CP_1
risultata vittoriosa, anche se per importi inferiori a quelli richiesti in citazione.
49. In conclusione mentre l'appello principale deve essere rigettato, l'appello incidentale deve essere accolto nei limiti di cui sopra, con conferma per il resto della sentenza pagina 22 di 24 impugnata, e pertanto alla sig.ra dovranno essere riconosciute a titolo risarcitorio le CP_1
ulteriori somme necessarie per il ripristino dei vizi della terrazza e della canna fumaria (€
3.300,00 + 1.750,00), oltre Iva, rivalutazione monetaria e interessi legali.
In considerazione dell'esito complessivo del giudizio le spese del grado, liquidate in dispositivo ad eccezione della fase istruttoria non svolta, devono essere poste per 2/3 a carico della e , con Parte_1 Parte_1
compensazione del residuo 1/3 tra le parti.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla Legge n. 228 del
2012, art. 1, comma 17), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato nei confronti dell'appellante principale a norma dell'art. 13, comma 1 – bis.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita per le ragioni indicate in parte motiva:
- rigetta l'appello principale;

- accoglie parzialmente l'appello incidentale per le causali di cui in parte motiva, e per l'effetto:
- condanna e , in solido, Parte_1 Parte_1 Parte_1
al pagamento in favore della sig.ra dell'ulteriore somma di € 5.050,00 oltre Controparte_1
Iva, rivalutazione monetaria e interessi legali dall'11.12.2017;
- conferma per il resto la sentenza impugnata;

- condanna e , in solido, Pt_1 Parte_1 Parte_1
al pagamento in favore della sig.ra di 2/3 delle spese legali del grado di Controparte_1
giudizio, liquidate per l'intero in € 3.966,00 per compensi, oltre C.U., spese generali, CAP e
IVA come per legge;
dichiara compensato il residuo 1/3 tra le parti.
Dichiara sussistenti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 – quater D.P.R. n. 115/2002
(T.U. Spese di Giustizia) per il raddoppio del C.U. a carico dell'appellante principale.
Così deciso in Bologna, il 15.07.2025
Il Presidente pagina 23 di 24 Il Giudice Ausiliario Relatore dott. Fabio Cartelli
dott. Manuela Velotti
pagina 24 di 24