IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
AR Rosaria Rizzo Presidente
AR Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa in grado di appello iscritta al n. 4290 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, decisa all'esito dell'udienza del 17.09.2025, a seguito di trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
, quale legale rappresentante, amministratore unico e Parte_1 liquidatore della (P.IVA. , Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Enrico
SC (C.F: ), l'avvocato Dario De Blasiis (C.F: CodiceFiscale_1
e l'avvocato Francesco SC (C.F.: C.F._2
, che la rappresentano e difendono per delega in atti- C.F._3
APPELLANTE -
E
Controparte_2
(P.Iva: ), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente P.IVA_2 domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Fabio Cavicchioli (C.F.:
), che la rappresenta e difende per procura in atti – C.F._4
APPELLATO –
NONCHE'
(C.F: Controparte_3
), in persona dell'Amministratore pro tempore; elettivamente domiciliato, P.IVA_3 anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Daniele Marconi (C.F.:
r.g. n. 1 ) e l'avvocato Marco Longari (C.F.: ), C.F._5 C.F._6 che lo rappresentano e difendono per procura in atti - APPELLATO -
OGGETTO: appello di , n.q., nei confronti della società “ Parte_1 [...]
e del Condominio in Controparte_4 CP_3 CP_3
, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 7938, in data
[...]
30/04/2021, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 1017/2019, promosso da n.q., nei confronti della società “ Parte_1 [...]
e del Condominio in – Controparte_4 CP_3 Controparte_3 risoluzione per inadempimento del contratto di locazione - responsabilità e risarcimento danni-
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso in materia locatizia, quale legale rappresentante, Parte_1 amministratrice unica e liquidatrice della società “ Parte_2
, conviene in giudizio, dinanzi al Tribunale ordinario di Roma, la società
[...]
e il Controparte_4 Controparte_3
, rassegnando le seguenti conclusioni:
[...]
<< (…): A) accertare e dichiarare che la risoluzione del contratto di locazione è
avvenuta per grave inadempimento agli obblighi contrattuali ascrivibile alla CP_5
[...
B) accertare e dichiarare la responsabilità del Controparte_6 in persona dell'amministratore pro tempore ex art. 2051c.c., e per l'effetto C) condannare le parti convenute in via solidale o per i rispettivi gradi di responsabilità al pagamento della somma di € 178.038,46, a titolo di risarcimento danni per i titoli indicati nel ricorso, o in quella diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;

D) dichiarare la compensazione parziale tra l'importo risarcitorio dovuto ed accertato con i canoni eventualmente dovuti nel periodo di parziale utilizzo dell'immobile, previa declaratoria che nulla è dovuto per quelli relativi al periodo di totale inutilizzabilità dell'immobile locato, anche in virtù dell'accordo di mediazione del 14/4/2017;
Condannare le parti convenute al pagamento dei compensi professionali di Avvocato oltre alle spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge, nonché al pagamento dei costi dei procedimenti di mediazione espletati.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, la società allega.
r.g. n.

2 - Il 23.06.2016, di aver sottoscritto, con la società “
[...]
il contratto di locazione commerciale per la durata di Controparte_4 sei anni, a decorrere dal 01.08.2016 (prima scadenza al 31.07.2022), prendendo in locazione, ad uso esclusivo di “gioielleria”, l'immobile all'interno del
Condominio di Via Mengarini n. 44/46, al canone annuale di euro CP_3
12.000,00, da corrispondere in dodici rate mensili di euro 1.000,00 ciascuna.
- La apertura del punto vendita e l'avvio dell'attività commerciale ha potuto aver inizio solo in data 19.10.2016, per la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione e adeguamento del locale, secondo la espressa previsione dell'art. 8 del contratto.
- Avviata l'attività commerciale, in data 13.01.2017, si verifica la fuoriuscita di liquame dagli scarichi, con completa inondazione dell'immobile locato, episodio immediatamente comunicato alla locatrice e all'amministratore del CP_3 il quale invia presso i locali personale della ditta , specializzata CP_7 negli spurghi, che solo dopo circa 24 ore (durante le quali prosegue la fuoriuscita di liquame), il 14 gennaio, rinviene il pozzetto otturato in un sottoscala murato del piano seminterrato, come da relazione tecnica rilasciata dalla ditta.
- A detta fuoriuscita di liquami, conseguono ingenti danni alla (al CP_1 parquet e al cartongesso) e la sospensione dell'attività commerciale per circa quattro mesi (dall'evento dannoso al 13.05.2017), nonché la necessità di eseguire i lavori di ristrutturazione del locale, con smontaggio delle vetrine e impacchettamento di tutti gli oggetti, di cui al computo metrico estimativo in atti.
- Nel luglio del 2017, si avverte ancora un forte odore di liquami, di cui viene informata la locatrice;
interviene nuovamente la che esegue lo CP_7 spurgo;
il fenomeno si ripete a settembre 2017.
- La certifica l'inidoneità della linea fognaria per impropria CP_7 commistione di acque nere e meteoriche nella medesima linea di scarico.
- Per la determinazione dei danni riportati all'episodio dello sversamento, la conduttrice conferisce incarico al dott. per la redazione di una Persona_1 relazione estimativa e i consunte accerta danni per complessivi euro 140.000,00.
r.g. n.

3 - La procedura di mediazione avviata da locatrice e conduttrice anche nei confronti del Condominio si conclude con l'accordo del 14.04.2017, con il quale il Condominio si impegna a corrispondere alla conduttrice, per il tramite della locatrice, euro 9.713,51 entro il 31 maggio 2017, senza il riconoscimento condiviso di danni ulteriori, per il cui risarcimento le parti contraenti si riservano di agire in giudizio.
- Il 15.11.2017, la conduttrice affida l'incarico di accertare le cause della fuoriuscita di liquame all'architetto , il quale rileva varie Controparte_8 carenze impiantistiche, ed in particolare che <non sembra emergere, come chiede la normativa vigente, una separazione dei tracciati relativi allo scarico delle acque meteoriche e a quello delle acque reflue>>, e che <risulta incompleta la documentazione inerente la rispondenza dei requisiti del locale alle normative vigenti in materia urbanistica, igienico-sanitaria ed impiantistica>> e il 24.04.2018, avvia un secondo tentativo di mediazione obbligatoria nei confronti della locatrice per sua responsabilità contrattuale, in esito al quale, risulta che la locatrice contesta ogni addebito, ritenendo responsabile dei fatti il Condominio e chiede di estendere la mediazione al
Condominio; la conduttrice si impegna a restituire l'immobile, libero da persone e cose, entro il 31.10.2018, data alla quale il contratto di locazione deve intendersi risolto;
nella indisponibilità del condominio a prendere parte al procedimento di mediazione, la locatrice dichiara di non aver interesse a proseguire nella mediazione.
- Il 26.09.2018, la società “ dopo il lungo periodo di inattività e la Parte_2 riduzione delle proprie capacità di produrre reddituale, viene messa in liquidazione.
- Il contratto di locazione deve essere dichiarato risolto ai sensi dell'art. 1878 c.c., per grave responsabilità della locatrice, essendo l'immobile locato affetto da vizi occulti e tali da diminuirne in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, con condanna della locatrice al risarcimento dei danni conseguiti, da portare in compensazione ove accertata la debenza di canoni di locazione alla locatrice.
- Il è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni riportati dalla CP_3 società attrice, causati dall' impianto di deflusso delle acque di cui è custode.
r.g. n.

4 - I danni conseguiti ai fatti dannosi azionati consistono nel mancato ammortamento delle spese di ristrutturazione dell'immobile locato sostenute per l'apertura dell'attività commerciale;
nel costo dei lavori eseguiti a seguito dello sversamento del gennaio 2017; nel danno patrimoniale da lucro cessante subito;
nei costi e nelle perdite legate alla vendita promozionale compiuta nel dicembre
2017; nella perdita di potenziale profitto derivante dalla commercializzazione delle produzioni artigianali con il marchio “Estelle Jewels”, registrato e depositato dalla titolare della nel danno di immagine e reputazione, CP_1 con perdita di clientela e di capacità reddituale, provocato da un fermo lavorativo protrattosi per quattro mesi;
nelle spese legali per assistenza nella procedura di mediazione;
nei costi di gestione della società nei costi CP_1
e nelle perdite legati ad una seconda vendita promozionale, eseguita dalla ad ottobre 2018, in occasione della chiusura definitiva dell'attività, CP_1 per un totale di euro 178.038,46.
Si costituisce in giudizio la società Controparte_4 chiede di essere autorizzata a chiamare in garanzia il Condominio e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…) IN VIA PRELIMINARE, DI RITO (…) autorizzarsi la chiamata in garanzia del
e per l'effetto fissare nuova udienza di discussione, Controparte_6 ai sensi dell'art. 420 c.p.c., comma 9, c.p.c.; IN VIA PRELIMINARE (…) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della locatrice NEL CP_5
MERITO, IN VIA PRINCIPALE (…), respingere integralmente ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto, sia nell'an che nel quantum. NEL MERITO, IN
VIA DI CHIAMATA IN GARANZIA E MANLEVA Accertare e dichiarare che il
è esclusivo responsabile ex art. 2051 c.c. di tutti i Controparte_6 danni ex adverso lamentati e per l'effetto condannare il Condominio medesimo a tenere indenne, garantire, manlevare e/o rimborsare da ogni e qualsiasi pregiudizio CP_5 che dovesse eventualmente derivarle in caso di denegato accoglimento della domanda della ricorrente, mediante accollo o comunque versamento in favore della scrivente resistente di ogni somma che sia accertata quale dovuta alla ricorrente;
IN OGNI
CASO. Con vittoria di spese, diritti ed onorari.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, allega.
- Con il contratto di locazione sottoscritto, il conduttore dà atto del “perfetto stato di manutenzione e agibilità” dell'immobile locato;
del fatto che l'immobile è
r.g. n. 5 adatto all'uso convenuto ed immune da vizi e/o difetti pregiudizievoli;
di esonerare il locatore da ogni responsabilità o conseguenza pregiudizievole, difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dall'immobile ed anche per il mancato uso contrattuale;
che gli impianti dell'immobile locato <non sono conformi>> e che ogni intervento di adeguamento avrebbe dovuto essere eseguito a cura e spese del conduttore, che rinuncia a rivalersi nei confronti del conduttore (art. 12 del contratto); assume a proprio carico gli oneri degli adempimenti di legge necessari al legittimo esercizio dell'attività commerciale (art.4); del fatto che il canone di locazione convenuto tiene conto della necessità di eseguire lavori sull'immobile ( art 5); di assumere a proprio carico oneri accessori e condominiali relativi all'immobile (art.6); del divieto, per il conduttore, di sospendere o ritardare il pagamento dei canoni per qualsiasi motivo, nonché il divieto di far valere qualsiasi eccezione e/o azione nei confronti del locatore, se non dopo aver integralmente corrisposto il canone di locazione ( art.7); che il conduttore ha facoltà, , previo consenso del locatore, di eseguire nell'immobile le migliorie, addizioni e innovazioni ritenute utili per l'uso pattuito, interventi a cura e spese del conduttore che alla cessazione del rapporto di locazione, rimangono acquisiti all'immobile, ed il relativo valore non può compensare somme eventualmente dovute al locatore(art 8); che il conduttore, in deroga agli artt. 1583 e 1584 cc, può effettuare riparazioni, anche non urgenti, all'interno dell'immobile, senza dover corrispondere alcuna indennità al conduttore (art.9).
- La fuoriuscita di liquidami del 13.01.2017 è riferibile a responsabilità esclusiva del condominio (cd. molestia di fatto da parte del terzo) rispetto alla risoluzione della quale la locatrice si è immediatamente attivata;
i danni conseguiti a tale episodio sono stati liquidati dal Condominio che ha corrisposto alla conduttrice euro 9.713,51.
- Vertendosi in ipotesi di molestia di fatto del terzo ( ), ai sensi dell'art. CP_3
1585 II co. c.c. e per previsione espressa contrattuale, la locatrice difetta di legittimazione passiva rispetto alla domanda di accertamento di responsabilità e risarcimento del danno.
- Di non essere a conoscenza dell'esistenza di alcun vizio nel funzionamento dell'impianto fognario quindi, non ha occultato nulla al riguardo;
CP_9
r.g. n.

6 - A fronte delle spese che la conduttrice si accingeva ad affrontare, la locatrice ha riconosciuto una congrua riduzione del canone.
- Il contratto si è risolto per mutuo consenso delle parti in occasione della riconsegna dell'immobile avvenuta il 31 ottobre 2018, come risulta dal verbale di mediazione e dal verbale di rilascio del locale.
- Gli episodi dannosi e il danno non sono provati
- Non essendo la domanda di pagamento dei canoni di locazione oggetto del presente giudizio, non può essere operata la invocata compensazione di crediti.
- In ogni caso il è tenuto a manlevare la locatrice per eventuali danni CP_3 accertati in questa sede.
Si costituisce in giudizio e rassegna le seguenti conclusioni. CP_3
<< (…) In via preliminare disporre la prosecuzione della causa secondo il rito
ordinario ex art. 427 cpc, ovvero disporre la separazione delle cause e la prosecuzione della causa nei confronti del secondo il rito ordinario ex art. 427 cpc;
NEL CP_3
MERITO Rigettare completamente ed interamente la domanda attorea per tutti i motivi in premessa e nei successivi scritti difensivi. In Via subordinata: nell'ipotesi venga riconosciuta la responsabilità del per tutti o parte dei richiesti danni, CP_3 dall'importo liquidato a titolo di risarcimento ritenuto di giustizia dal Giudice detrarre
l'importo di Euro 9.713,51= già corrisposto ad . Condannare la società CP_1 ricorrente ex art. 96 ultimo comma cpc al pagamento in favore del CP_3 convenuto di una somma equitativamente determinata e comunque proporzionata all'assurda quantificazione del danno offerta dalla il tutto per Parte_2 le motivazioni espresse in premessa e nei successivi scritti difensivi. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori di legge.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, allega.
- La causa è soggetta a rito ordinario.
- Il 13.01.2017, nell'immobile locato, si verifica un rigurgito fognario, che comporta la fuoriuscita di liquame che interessa il locale bagno ed il pavimento di una porzione del locale.
- Il interviene prontamente;
rimuove la causa della fuoriuscita ed CP_3 esegue la pulitura del locale, lo smontaggio e la rimozione del parquet laminato danneggiato.
r.g. n.

7 - La società, pur potendo riprendere l'attività commerciale in tempi ragionevolmente rapidi, riapre solo il 13.05.2017.
- I costi di ripristino del locale, pari a euro 9.713,51, sono corrisposti dal all'esito della procedura di mediazione richiamata anche dalle altre CP_3 parti del processo.
- Nel luglio 2017, l'amministratore è richiesto di un nuovo intervento per lamentate esalazioni maleodoranti, ma la ditta che esegue l'intervento non rileva le problematiche rappresentate dalla società, che invita a eseguire, nel proprio immobile, interventi di contrasto a eventuali immissioni di odori (installazione di valvole di ritenzione e la sifonatura degli impianti).
- A 2018, la società conduttrice segnala, ancora una volta, all'amministratore, la presenza di cattivi odori nel bagno dell'immobile locato;
il condominio prontamente interviene mediante la ditta , che anche in tale occasione non CP_7 riscontra le lamentate esalazioni;
tuttavia, constata il pessimo stato di manutenzione dei sanitari e la mancata esecuzione degli interventi suggeriti.
- L'immobile locato, una volta riconsegnato alla locatrice, viene concesso in locazione ad un minimarket-frutteria.
- I danni non sono provati e quelli ricondotti alla fuoriuscita di liquami sono stati risarciti.
A seguito del mutamento del rito, da locatizio a ordinario, e della concessione dei termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., la sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<< (…): rigetta tutte le domande della;
rigetta la domanda Controparte_1 di condanna ex art. 96 c.p.c.; condanna la alla rifusione Controparte_1 delle spese di lite in favore della che si Controparte_2 liquidano in € 13.430,00 per compensi ed € 2.014,50 per spese generali oltre IVA, CPA
e tutti gli ulteriori oneri di legge;
condanna la alla rifusione Controparte_1 delle spese di lite in favore del che si Controparte_3 liquidano in € 13.430,00 per compensi ed € 2.014,50 per spese generali oltre IVA, CPA
e tutti gli ulteriori oneri di legge.>>
Di seguito, le ragioni della decisione.
- Danno all'immagine.
r.g. n. 8 a) La società non è legittimata ad agire per il danno da immagine: con il ricorso
è azionato un danno legato all'immagine di una persona, mentre l'unico soggetto che agisce è la società in liquidazione e non la persona fisica della legale rappresentante della società.
- Responsabilità da vizi occulti dell'immobile locato, ricondotta alla locatrice.
a) La società in liquidazione agisce nei confronti della locatrice, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per responsabilità della locatrice e il risarcimento del danno per violazione della garanzia di cui all'articolo 1578 c.c.,
a tal fine allegando i vizi occulti dell'impianto fognario causa dello sversamento avvenuto il 13.01.2017 e degli effluvi maleodoranti occorsi in non meglio precisati occasioni, a far data da luglio 2017. Si tratta di danni originati dall'ostruzione e dal malfunzionamento dell'impianto fognario che, tuttavia, è di proprietà del . Tale circostanza assume particolare rilievo in quanto CP_3
l'articolo invocato dall'attrice a sostegno delle domande proposte, al secondo comma, esclude obblighi risarcitori a carico del locatore qualora conseguiti a vizi di cui il locatore abbia ignorato l'esistenza al momento della consegna, ipotesi ricorrente nel concreto, dato che il pozzetto ostruito, ripetesi, è di proprietà condominiale e dunque la società locatrice, ove pure lo avesse voluto, non sarebbe potuta intervenire sull'impianto di proprietà del condominio.
b) Per l'art. 9 e per l'art. 41 della L. 392/78, che trovano applicazione nelle locazioni commerciali, sono interamente a carico del conduttore le spese relative allo spurgo di pozzi neri e latrine.
c) Il mancato rilascio del certificato di agibilità dell'immobile non rileva, posto che la conduttrice è rimasta nel pacifico godimento dell'immobile fino alla sua riconsegna alla locatrice, senza che l'autorità amministrativa abbia revocato o sospeso la licenza di esercizio dell'attività commerciale.
d) L'articolo 12 del contratto di locazione esonera la locatrice da ogni responsabilità per diniego o revoca di concessioni autorizzazioni o licenze amministrative, anche per la ipotesi in cui il provvedimento amministrativo impeditivo dell'esercizio dell'attività dipenda dalle caratteristiche dell'immobile locato.
- Responsabilità del condominio.
r.g. n. 9 a) Si configura, in astratto, ipotesi di responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c.
b) Il si è attivato il giorno stesso dello sversamento per rimuovere CP_3
l'ostruzione e il 19.01.2017 ha eseguito la pulitura del locale, lo smontaggio e la rimozione del parquet rimasto danneggiato.
c) Il Condominio ha corrisposto alla attrice in liquidazione, la somma di euro
9.713,51 a titolo di risarcimento dei danni conseguiti all'episodio dannoso del 13.01.2017.
d) La società in liquidazione ha ripreso la propria attività solo il 13.05.2017.
e) In ipotesi di responsabilità extracontrattuale, il danneggiato deve provare il fatto illecito e il danno.
f) La società in liquidazione chiede danno da mancati incassi sia dal
13.01.2017 al 28.02.2018 che dal 01.03.2018 al 30.09.2018., ma il sinistro ha determinato solo la chiusura dal 13.01.2017 (data sversamento liquami).
g) Le allegate esalazioni maleodoranti dal bagno del locale, in tesi attorea cagionate dalla cattiva esecuzione delle opere di spurgo da parte del non sono provate e la attrice non ha neanche richiesto prove CP_3 orali sul punto, se non articolando alcuni capitoli di prova genericamente formulati, valutativi e inammissibili, mentre le allegate circostanze avrebbero dovuto essere oggetto di A.T.P. Per contro, la prova per testi articolata dalle controparti ed espletata sconfessa l'assunto della società in liquidazione sul verificarsi delle esalazioni maleodoranti.
h) La perdita degli utili deve essere rigorosamente provata dal danneggiato potendo, poi, il giudice procedere ad una liquidazione equitativa e la società in liquidazione non produce nemmeno la propria contabilità: nulla è allegato alla prima C.T.P. del dott. e alla seconda relazione del medesimo Persona_1
C.T.P. è allegato unicamente il registro dei corrispettivi Iva dal marzo all'ottobre 2018.
i) Con riguardo ai danni da costi di ristrutturazione del locale. La società in liquidazione deduce di aver dovuto eseguire, all'inizio della locazione, lavori necessari per adeguare l'immobile all'uso di gioielleria, per un costo di euro
28.426,00, completamente distrutti dagli sversamenti fognari, ma avrebbe r.g. n. 10 dovuto chiedere il risarcimento del danno subito a seguito del sinistro, cioè i costi sostenuti per la restituzione in pristino dei locali nel periodo dal
13.01.2017 al 13.05.2017, che non prova, poiché la fattura prodotta non è quietanzata.
j) La quota di compartecipazione dei lavori e dei costi di gestione sostenuti nel periodo di interruzione forzata per un totale di euro 5.738,66 è dovuta, ma risulta già rimborsata dal CP_3
k) I costi di pubblicità e vendita promozionale non vi è prova che siano necessitati dal sinistro, ben potendo essere conseguenza di una libera scelta imprenditoriale l) La perdita del potenziale profitto derivante dalla commercializzazione di produzioni artigianali con il marchio “Estelle Jewels” non è provata: si tratta di una linea commerciale nuova;
il danno è sottoposto a rigido onere probatorio e non è provato, trattandosi di presunti incassi derivanti da un marchio nuovo e mai commercializzato prima, che avrebbe potuto anche non avere riscontro sul mercato.
m) Il danno all'immagine non è in re ipsa e richiede sempre uno sforzo di allegazione e prova da parte del soggetto che lo lamenta, mentre il semplice fatto della chiusura dell'attività commerciale non determina un pregiudizio all'immagine dell'azienda.
n) Indimostrate sono le voci di danno relative ai costi di liquidazione della società e alle quote di finanziamento da restituire e non vi è prova del fatto che la chiusura della società e la sua messa liquidazione sono dipese dallo sversamento fognario verificatosi il 13.01.2017.
- Spese di lite regolate secondo soccombenza e liquidate in conformità al D.M.
55/2014.
- Infondata è la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. che deve essere considerata quale una ipotesi speciale della responsabilità aquiliana di cui all'art. 2043 c.c. ed è indimostrata.
Con l'atto di appello, n.q. rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
r.g. n. 11 << (…): in via preliminare: a) sospendere l'efficacia esecutiva e della esecuzione della
sentenza impugnata, sussistendo i presupposti di legge, per le ragioni esposte sub B del motivo di gravame.
b) autorizzare la produzione dei registri Iva ante sinistro del 2016.
Nel merito: c) Accertare e dichiarare, per i suesposti motivi di fatto e di diritto ai sensi
e per gli effetti di cui all'art. 1578, 1° comma c.c., la risoluzione del contratto per grave inadempimento della parte locatrice e/o che si è realizzata per tale grave inadempienza;
d) accertare e dichiarare che l'inadempimento posto in essere dalla parte locatrice ha causato ai sensi dell'art. 1578, II° comma c.c. i danni descritti Sub C dell'atto introduttivo del giudizio;
e) accertare e dichiarare la responsabilità del
in persona dell'Amministratore pro tempore ex art. Controparte_6
2051 c.c. nella causazione dei danni descritti sub C dell'atto introduttivo del giudizio, per l'effetto condannare le parti convenute in via solidale con i rispettivi gradi di responsabilità al pagamento della somma di euro 178.038,46, a titolo di risarcimento danni per i titoli indicati nell'atto introduttivo del giudizio, o in quella diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia. f) Dichiarare la compensazione parziale tra
l'importo risarcitorio dovuto ad accertato con i canoni eventualmente dovuti nel periodo di parziale utilizzo dell'immobile, previa declaratoria che nulla è dovuto per quelli relativi al periodo di totale inutilizzabilità dell'immobile locato, anche in virtù dell'accordo di mediazione del 14/4/2017. Condannare le parti convenute al pagamento dei compensi professionali di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge, nonché al pagamento dei costi del procedimento di mediazione espletati.>>
Si costituisce la società “ e rassegna le Controparte_4 seguenti conclusioni.
<<(…):
a) Preliminarmente, rigettare l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata stante l'assenza dei gravi e fondati motivi di cui all'art. 283 c.p.c.
b) sempre in via preliminare, rigettare l'istanza di autorizzazione alla produzione dei registri Iva ante sinistro del 2016 in quanto avanzata in palese violazione dei limiti previsti dall'art. 345 c.p.c. ultimo comma, oltre che irrilevante ed ininfluente.
c) Ancora in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dalla avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 7938/2021 del Controparte_1
30.4.2021;
r.g. n. 12 d) in via principale rigettare il gravame proposto dalla poiché infondato in CP_1 fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto e per l'effetto confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Roma n. 7938/2021 del 30.4.2021;
e) in via subordinata, dato atto di tutto quanto esposto da nella presente CP_5 comparsa e nei propri scritti difensivi di primo grado, per le ragioni illustrate:
e.1) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della locatrice CP_5

[...]
e.2) respingere integralmente ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto, sia nell'an che nel quantum.
e.3) in via subordinata, accertare e dichiarare che il Controparte_6
[...
è esclusivo responsabile ex art. 2051 c.c. di tutti i danni ex adverso lamentati e per
l'effetto condannare il medesimo a tenere indenne, garantire, manlevare CP_3
e/o rimborsare da ogni e qualsiasi pregiudizio che dovesse eventualmente CP_5 derivarle in caso di denegato accoglimento della domanda della ricorrente, mediante accollo o comunque versamento in favore della scrivente resistente di ogni somma che sia accertata quale dovuta alla ricorrente;

f) Dato atto della temerarietà dell'appello ex-adverso formulato, con vittoria di spese ed onorari.
Ai sensi della L. 488/1999 così come modificata e integrata dal DPR 115/2002 e ss.mm. si dichiara la presente comparsa di costituzione non contiene appello incidentale e pertanto non è dovuto alcun contributo unificato.>>
Si costituisce il e rassegna le seguenti conclusioni. CP_3
<< (…) rigettare completamente ed interamente la domanda attorea per tutti i motivi in
premessa e nei successivi scritti difensivi e per l'effetto confermare la sentenza impugnata in ogni suo punto. Conseguentemente rigettare o ritenere assorbita la domanda di manleva formulata dalla In Via subordinata: nell'ipotesi CP_5 assolutamente non creduta in cui dovesse esser riconosciuta una qualunque responsabilità del per danni di cui si dovesse ritenere raggiunta la prova CP_3
(ma non possiamo nemmeno immaginare quali), ritenere già risarcito il danno o detrarre dall'importo liquidato a titolo di risarcimento di euro 9.713,51= corrisposto ad in data di gran lunga antecedente il giudizio di primo grado. Condannare CP_1 la società ricorrente ex art. 96 ultimo comma cpc al pagamento in favore del
convenuto di una somma equitativamente determinata e comunque CP_3 proporzionata all'assurda quantificazione del danno offerta dalla , il tutto per CP_1
r.g. n. 13 le motivazioni espresse in premessa e nei successivi scritti difensivi. Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori di legge.>>
Con l'unico appello rubricato “Legittimità e fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione e della domanda risarcitoria. Illegittimità della decisione di rigetto per omessa e/o erronea applicazione dell'art. 115 c.p.c., 116 c.p.c. e degli artt.
1578, 1218, 1223, 2055 e 2697 c.c., nonché omessa e/o erronea valutazione delle risultanze istruttorie e di documenti rilevanti”, n.q. articola Parte_1 molteplici censure.
- Errata applicazione dei principi di diritto in punto di responsabilità della locatrice. A tal fine, allega che la sentenza della Cassazione richiamata in motivazione riguarda vizi insorti nel corso del rapporto, mentre nel concreto si verte in ipotesi di vizi preesistenti alla sottoscrizione del contratto di locazione e della cui esistenza la locatrice avrebbe dovuto informare la conduttrice e che la mancata comunicazione dei vizi in occasione della stipula del contratto integra violazione dell'art. 1578 cc.co 1 c.c.
- L'immobile, affetto dalle criticità igienico-sanitarie emerse ed accertate dalla relazione della ditta del 25 gennaio 2017 e da quella dell'Arch. CP_7
, dalle quali si evince la carenza delle certificazioni di agibilità Controparte_8 del bene locato e l'inidoneità dell'impianto di scarico delle acque reflue, causa delle occlusioni verificatesi e dei conseguenti miasmi, non era idoneo allo svolgimento dell'attività di , con conseguente configurabilità CP_1 dell'invocato grave inadempimento della locatrice, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 co 1 cc.
- La responsabilità della locatrice si configura anche ai sensi dell'art. 1578 co 2
c.c., per il quale il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa locata, se non prova di avere senza colpa ignorato tali vizi al momento della consegna.
- Grava sulla proprietaria, custode anche dei beni e degli impianti condominiali ex art. 2051 c.c., la responsabilità per i danni subiti dai terzi dai detti beni e impianti, in quanto, prima di locale l'immobile, avrebbe dovuto attivarsi per rimuovere la situazione pregiudizievole che connotava la sua proprietà.
- Inconferente è il richiamo alla legge 392/78, che dispone nelle locazioni commerciali l'obbligo per il conduttore di pagare le spese relative allo spurgo r.g. n. 14 dei pozzi neri e delle latrine, in quanto tale obbligo sussiste solo se gli impianti condominiali sono a norma ed accessibili, circostanza da escludersi nel caso CP_ concreto, come accertato dalla che ha impiegato ventiquattro ore per CP_7 individuare il pozzetto otturato.
- Quanto all'accertamento ( negativo) della responsabilità del allega CP_3 la errata interpretazione delle proprie difese per la parte della decisione che ne accerta la genericità, laddove la causa delle esalazioni è ben circostanziata dal richiamo alla c.t.p. a firma dell'arch. per il quale : <nell'impianto di CP_8 deflusso delle acque non sembra emergere, come chiede la normativa vigente, una separazione dei tracciati relativi allo scarico delle acque meteoriche e a quello delle acque reflue. Non sembra esserci un impianto di ventilazione secondario, né è stato possibile accertare se ne esista uno primario, data
l'inaccessibilità del terrazzo. Un impianto di ventilazione (…) ridurrebbe la fuoriuscita di gas maleodoranti>>; lamenta la mancata ammissione del capitolo
3 di prova orale e la errata applicazione dei principi generali in punto di onere e vicinanza della prova.
o) Non essendo in discussione la avvenuta ostruzione dei pozzetti e il conseguito allagamento del locale, il primo giudice, ritenuta la responsabilità oggettiva di entrambe le parti, avrebbe dovuto espletare una c.t.u. per accertare il nesso causale tra l'inadempimento e il danno, la cui ritenuta mancata prova è conseguenza della omessa valutazione del materiale fotografico, che ritrae l'interno dell'immobile prima e dopo la verificazione dell'evento dannoso del 13 gennaio 2017; del computo metrico dal dott.
; della fattura di acquisto degli arredi (per l'importo di euro CP_11
28.426,00); del mancato ammortizzamento dei costi di acquisto del mobilio e dei costi di esecuzione dei lavori di predisposizione del locale;
della relazione tecnica sui danni da lucro cessante.
- L'accesso alle vendite promozionali non è conseguito ad una libera scelta, ma necessitato dalle criticità del negozio.
- Chiede di essere autorizzato a documentare il fatturato, pur non prodotto in primo grado.
Le censure dell'appellante non inficiano la decisione.
r.g. n. 15 - La produzione della documentazione contabili in questa sede è tardiva ai sensi dell'art. 345 c.p.c. e non vi sono i presupposti per ammettere tale produzione tardiva, ben essendo possibile in precedenza.
- L'appellante non rassegna conclusioni per l'ammissione della prova testimoniale;
si limita a lamentarne la mancata ammissione, non le riproduce neppure nell'atto di appello e non allega di non avervi rinunciato in sede di precisazione delle conclusione, con ciò non consentendo di valutarne ammissibilità e rilevanza.
- In tema di locazione, il diritto al risarcimento dei danni patiti dal conduttore della cosa locata trova la sua fonte nel contratto e nell'art. 1581 c.c., che richiama l'art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata), e non nell'art. 2051 c.c., il quale si applica nella sola ipotesi di danni arrecati a terzi estranei al rapporto di locazione (Cass.n. 4578 del 20/02/2024) e l'accertamento dell'unico episodio di sversamento verificato il 13.01.2017 non concretizza un vizio della cosa.
Non si ravvisa, nella fattispecie, ipotesi di vizio occulto della cosa locata tale da inficiarne l'uso convenuto: l'unico episodio dannoso accertato è lo sversamento delle acque fognarie dal servizio igienico verificatosi il 13.01.2017, causato dall'intasamento del tratto di fognatura CP_9
Rispetto alla causa di detto sversamento verificatosi all'interno dell'immobile condotto, all'epoca, in locazione dalla appellante, poi, è accertato in sentenza, con punto di motivazione non oggetto di specifiche censure, che il , CP_3 intervenuto nella immediatezza della segnalazione, in poche ore individua e risolve la causa dello sversamento;
che in tempi sostanzialmente brevi, esegue lavori di “ pulitura” dei locali oggetto di causa e sostituzione degli elementi del pavimento danneggiati dalla fuoriuscita di acqua che ha interessato l'immobile.
Quanto al successivo manifestarsi di miasmi dalla conduttura fognaria condominiale: la circostanza è controversa tra le parti e con diffusa motivazione, non intaccata dalle censure della appellante, la sentenza impugnata esclude che ne sia stata raggiunta prova, anche per il tenore delle dichiarazioni rese dai testi del , che intervenuti sui luoghi nella immediatezza della chiamata CP_3 della conduttrice su mandato del , riferiscono che l'immobile non era CP_3 interessato dalle esalazioni maleodoranti lamentate dalla odierna appellante .
r.g. n. 16 A ciò consegue la non configurabilità di vizi dell'immobile (o dell'impianto fognario al servizio dell'immobile) che ne abbiano compromesso CP_9 stabilmente o comunque in maniera rilevante la utilizzabilità per i fini pattuiti.
- Quanto alle censure mosse in punto di accertamento del danno.
Il fatto dannoso accertato essere accaduto il 13.01.2027 e le sue conseguenze dannose sono stati oggetto di una procedura di mediazione che ha interessato le tre parti del presente giudizio e alla quale ha fatto seguito un pagamento, in favore dell'allora conduttrice e da parte del condominio, per il ristoro di danni conseguiti a tale episodio.
La sentenza impugnata accerta la responsabilità del ma respinge la CP_3 domanda risarcitoria della odierna appellante per il maggior danno, rispetto a quello già corrisposto dal , in tesi attorea ricondotto al cattivo CP_3 funzionamento dell'impianto fognario CP_9
In materia di responsabilità ex art. 2051 c.c., e in ciò esaminando la censura dell'appellante sul punto, stante la natura oggettiva della responsabilità del custode, a carico del soggetto danneggiato, sussiste tuttavia l'onere, per la parte che chiede il risarcimento del danno, di provare la derivazione del danno dalla cosa oltre che la custodia della stessa da parte del preteso responsabile (Cass. n.
18518 del 08/07/2024).
La istruttoria espletata, se dimostra che il era custode dell'impianto CP_3 fognario, non prova che all'episodio del 13.01.2017 siano conseguiti i danni lamentati dall'appellante in misura superiore a quella liquidata dal CP_3 all'esito dell'unico episodio dannoso ammesso e accertato, quello del
13.01.2017, in particolare non prova che all'appellante siano conseguiti danni in misura maggiore rispetto a quelli spontaneamente risarciti dal CP_3 mediante la esecuzione dei lavori di rimozione della causa dello sversamento e di ripristino dei locali condotti, all'epoca, in locazione dalla appellante, nonché mediante il pagamento di cui alle premesse in fatto.
La invocata documentazione fotografica versata in atti, ove pure fosse stata confermata testimonialmente (e non lo è stata, pur in presenza di una contestazione del danno da parte del condominio e della locatrice dell'epoca), non è idonea a sostenere un accertamento tecnico.
Tale documentazione se pure rappresenta che lo sversamento ha interessato l'intero locale e la presenza di un vasto ammaloramento della pavimentazione in r.g. n. 17 parquet, del locale servizio e di alcune pareti, danni con riguardo ai quali vi è stato, pacificamente, l'intervento di riparazione della ditta incaricata dal condominio, non è idonea a sostenere un accertamento tecnico di ufficio in ordine a diversi, o residuati e in ogni caso non meglio specificati danni.
Dalla relazione in data 27.03.2025, del tecnico del condominio, emerge che il
01.03.2017 l'immobile in oggetto presentava il parquet rimosso, come anche il water, giova aggiungere che la relazione di parte del rappresenta CP_3 danni limitatamente al locale servizi;
alle pareti del bagno e del retro del negozio nonché la necessità di sostituire il parquet e ripulire le pareti interessate dall'acqua, parti dell'immobile di fatto interessate dai lavori eseguiti dal nelle immediatezze del fatto, ma non forniscono elementi di natura CP_3 confessoria rispetto ad altre ( e ripetesi, non meglio specificate) voci di danno azionate in questa sede.
La documentazione contabile relativa all'attività non è in atti, neppure in forma di allegati alle consulenze di parte prodotte, con la conseguenza che non vi sono dati per verificare le allegazioni attoree, pur integrate, le sole allegazioni, dalle consulenze di parte richiamate.
Quanto alla rilevanza probatoria delle relazioni tecniche di parte, richiamate a sostegno sia delle allegazioni in punto di danneggiamento del locale e degli arredi, sia con riferimento ai danni in tesi attorea conseguiti alla sospensione e poi alla cassazione dell'attività.
La consulenza di parte, al pari della consulenza di ufficio, non è un mezzo di prova, ma uno strumento istruttorio finalizzato a valutare, scientificamente, fatti già provati dalle parti.
La c.t.u. può diventare un fatto di costitutivo della pretesa solo ove sia impossibile o estremamente difficile, per la parte , fornire la prova della propria pretesa, ipotesi nel concreto non ricorrente perché ben avrebbe potuto la parte attrice documentare le spese sostenute per la esecuzione di lavori di ripristino di locali , stigliature o merci e ben avrebbe potuto produrre i propri libri contabili dai quali acquisire una riscontro oggettivo delle proprie allegazioni in ordine alla perdita di guadagni.
La consulenza di parte costituisce solo una “lettura tecnica” di elementi che la parte interessata deve provare in giudizio e non costituisce, ex se, prova dei fatti r.g. n. 18 oggetto della valutazione e la consulenza di ufficio, non può sollevare le parti dai rispettivi oneri probatori.
La danneggiata deve dare prova del danno subito, mentre la documentazione in atti non è idonea a sostenere un giudizio tecnico sul punto e a fronte delle contestazioni delle contro parti in punto di esistenza di una danno diverso da quello già risarcito in esito alla prima delle due procedure di mediazione espletate, non fornisce prova adeguata in ordine alla misura del danneggiamento e elementi utili alla quantificazione del danno;
laddove si tratta di materiali ormai rimossi ed essendo e lo stato dei luoghi modificato.
- Difetta poi documentazione di spesa.
- La censura sulla riconducibilità delle vendite promozionali allo sversamento del
13.01.2017 è assertiva. In ogni caso, la esistenza di problematiche dell'impianto successive alla riapertura dell'esercizio commerciale dopo le riparazioni eseguite dal condominio nella primavera del 2017 è, ripetesi, indimostrata, e le vendite promozionali sono tutte e due successive a tale riapertura.
Domanda del Condominio per la condanna dell'appellante ai sensi dell'art.
96 c.p.c. comma3.
La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte.
Ne consegue che la condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, che pure non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, impone il necessario l'accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza).
Nel concreto, la pur ritenuta infondatezza della domanda di revocazione, di per sé non è sufficiente all'accoglimento della domanda in esame non configurando, tout- court, prova della pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria.
Spese di lite.
r.g. n. 19 Il rigetto della domanda, meramente accessoria, ex art. 96 c.p.c., a fronte dell'integrale accoglimento di quella di merito proposta dalla stessa parte, non configura una ipotesi di parziale e reciproca soccombenza, né in primo grado né in appello, sicché non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c. (cfr. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 9532 del 12/04/2017;
Ordinanza n. 18036 del 06/06/2022).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia e dell'attività di difesa in concreto svolta, applicati valori medi.
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello, come in atti proposto da nei confronti di e di Parte_1 Controparte_2
avverso la sentenza del Tribunale Controparte_12 ordinario di Roma n. 7938, resa fra le parti il 30/04/2021, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 1017/2019, promosso da nei confronti di Parte_1 [...]
e di Controparte_2 Controparte_12
ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
[...]
- Respinge l'appello.
- Condanna l'appellante a rifondere, a ciascuno dei due appellati le spese di lite che liquida, in euro 10.000,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%),
IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma,03.12.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
r.g. n. 20 r.g. n.
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