R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere rel.
Dott. Renato Castaldo Consigliere ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al n. 4388/2020 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 21.5.2025 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 221, comma 4, della legge 17.07.2020 n. 77 e vertente tra
n. PA BI (RM) il 12/4/1950 (c.f Parte_1
) ivi res. via delle Tre Fogliette n. 11 rappresentato e difeso C.F._1 come da procura in atti dall'Avv. Salvatore Caianiello (cf ) el. C.F._2
Dom. presso lo studio del difensore in Roma via Sebino 11, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi Email_1 fax 0690629721 appellante principale e n persona del LRPT (cf. con sede in Roma via Emilia CP_1 P.IVA_1
n.47, quale incorporante della in liquidazione, rappresentata e CP_2 difesa dall'Avv. Filippo Tullio Baldassarri (cf ) e dall'Avv. C.F._3
MA OL (cf ) giusta procura in atti, el. Dom. presso C.F._4 lo studio dei difensori in Roma via F. Denza 16/D, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi Email_2
e fax 063201209 appellato Email_3
n. PA BI (RM) il 1/10/1945 (c.f Controparte_3
) ivi res. S.P. del Pascolare n. 12 rappresentato e difeso C.F._5 come da procura in atti dall'Avv. Alberto Lattanzi el. Dom. presso lo studio del
1 difensore in PA BI viale Ungheria n. 19, con richiesta di inviare le comunicazioni ai seguenti indirizzi Email_4
Appellato e appellante incidentale
Avverso Ordinanza ex art.702 bis cpc del Tribunale di Roma depositata il 30/7/2020 nel proc. RG 74265/2018 Oggetto: risoluzione contratto preliminare Conclusioni: come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ex art. 702 bis cpc la conveniva in giudizio e CP_2 Parte_1 chiedendo la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare di CP_3 compravendita stipulato il 16/5/2007 con il quale la , dante causa della CP_2
, aveva promesso in vendita a l'immobile sito in CP_2 Controparte_3
PA BI loc. Tre Fogliette, strada Comunale delle Tre Fogliette snc, in NCEU al fg 29 mapp. 357 cat A77, ed al NCT al fg 29 mapp. 34, 35, 36, 146, 147, per il corrispettivo di € 350.000,00, immobile acquistato dalla con Parte_2 decreto di trasferimento del marzo 2007 emesso dal Tribunale di Roma nella procedura esecutiva immobiliare n. RGE 96436/97 in danno del debitore Parte_1
, per grave inadempimento della parte promissaria acquirente per decorso
[...] del termine essenziale, con condanna del convenuto alla restituzione dell'immobile occupato sine titulo ed al risarcimento dei danni. In via subordinata la società attrice chiedeva che il contratto preliminare fosse divenuto inefficace alla data del 31/12/2007 in forza della condizione risolutiva di cui all'art. 6 del contratto Si costituiva in primo grado il chiedendo il rigetto delle domande della CP_3 società attrice in quanto infondate con condanna alle spese del giudizio di primo grado da distrarsi in favore del procuratore antistatario. Si costituiva altresì chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice in Parte_1 quanto infondate, la condanna dell'attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 cpc, in quanto avrebbe agito in giudizio in malafede, con condanna alle spese del giudizio di primo grado da distrarsi in favore del procuratore antistatario. Con ordinanza depositata il 30/7/2020 il Tribunale di Roma ha accolto la domanda della -dichiarando la risoluzione del contratto preliminare di CP_2 compravendita del 16/5/2007 per grave inadempimento del promissario acquirente
-condannando a rilasciare l'immobile oggetto del preliminare Parte_1
-condannando a pagare alla a titolo di risarcimento Parte_1 CP_2 danni per l'occupazione sine titulo dell'immobile dal maggio 2007 al luglio 2020 la somma € 158.446,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo
-condannando i resistenti in solido al pagamento delle spese di lite di primo grado. Avverso la predetta ordinanza ha proposto appello il chiedendone la Parte_1 riforma, insistendo per la condanna dell'attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 cpc, in quanto avrebbe agito in giudizio in malafede, con condanna alle spese del doppio grado da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
2 Con atto depositato il 19/10/2020 si è costituito in appello il il quale ha CP_3 proposto appello incidentale avverso il capo di condanna nei suoi confronti al pagamento delle spese di primo grado. Si è costituita in appello la quale incorporante della in CP_1 CP_2 liquidazione, chiedendo la declaratoria di inammissibilità dell'appello principale del e, nel merito, il rigetto dello stesso in quanto infondato, nonché la Parte_1 inammissibilità dell'appello incidentale del in quanto tardivo e, nel merito il CP_3 suo rigetto in quanto infondato, con conferma della sentenza di I grado e vittoria di spese. L'appellato ha altresi formulato appello incidentale condizionato in caso di accoglimento dell'appello principale chiedendo che il contratto sia dichiarato inefficace in forza della condizione risolutiva di cui all'art. 6 del contratto, rigettare perché inammissibile la domanda di restituzione della caparra in quanto formulata per la prima volta in appello, compensando in ogni caso detta somma con quanto dovuto a titolo di risarcimento per illegittima occupazione dell'immobile, condannando le controparti al rilascio dell'immobile nonché il promissario acquirente al risarcimento dei danni da mancato godimento dell'immobile nella misura di € 158.446,00 oltre interessi, condannando in ogni caso le controparti al pagamento della somma di cui sopra a titolo di risarcimento per occupazione senza titolo dell'immobile. L'appellante ha altresì formulato istanza di sospensione dell'esecutività del provvedimento impugnato, sospensione rigettata da questa Corte con ordinanza del 11/2/2021. All'udienza del 21/05/2025, la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE L'appellante principale censura il provvedimento impugnato lamentando Parte_1 la violazione dell'art. 115 cpc in quanto il giudice ha erroneamente valutato le prove fornite dalle parti atteso che dai documenti in atti risulterebbe che nessun grave inadempimento sarebbe imputabile alla parte promissaria acquirente. In particolare l'appellante afferma di aver adempiuto all'obbligo di pagare la caparra, che non vi sarebbe prova in atti della fissazione della data di stipula del definitivo, che il termine del 31/12/2017 per la stipula del definitivo non era essenziale in quanto le parti avevano stabilito all'art. 6 che tale termine poteva essere posticipato a richiesta della venditrice laddove non fosse stata in grado di rilasciare le dichiarazioni necessarie e, inoltre, con la comunicazione del 31/3/2010 la società ha dichiarato di volersi avvalere della risoluzione consensuale del preliminare prevista dall'art. 6 del contratto, oltre al fatto che sempre a norma dell'art 6 il contratto era condizionato all'esito dei controlli urbanistico/catastali in relazione ai quali, alla data della domanda giudiziale, non avevano consentito il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune di PA BI. Risulta dagli atti che il 16/5/2007 la , incorporata dalla appellata CP_2
prometteva in vendita l'immobile di cui in premessa, acquistato dalla CP_1
all'asta presso il Tribunale di Roma nel marzo 2007 in una procedura CP_2
3 esecutiva in danno di a al prezzo di € Parte_1 Controparte_3
350.000,00 stabilendo che il contratto definitivo di compravendita sarebbe dovuto essere stipulato entro il 31/12/2007. Le parti, inoltre, all'art. 6 del contratto prevedevano una condizione risolutiva nell'ipotesi in cui, all'esito dei controlli urbanistico/catastali non fosse possibile il rilascio delle autorizzazioni urbanistiche da parte del Comune di PA BI. Il contratto definitivo di compravendita non veniva stipulato alla data del 31/12/2007 anche perché l'immobile risultava nella materiale disponibilità del Parte_1 il quale non consentiva di effettuare le verifiche necessarie sulla regolarità
[...] urbanistica/catastale dell'immobile, necessarie per stipulare la compravendita. Il 30/1/2008 l'Avv. De Carlo, per conto della proprietaria , inviava una lettera CP_2 al legale del promissario acquirente diffidandolo a consentire CP_3
l'effettuazione dei controlli necessari per la verifica della situazione urbanistica dell'immobile, diffida che rimaneva senza esito. Con raccomandata del 22/3/2010 a firma dell'Avv. Lattanzi, il comunicava CP_3 che in virtù della previsione dell'art. 3 del contratto preliminare, intendeva nominare quale acquirente dell'immobile il sig. Parte_1
Con successiva raccomandata dell'Avv. del 31/3/2010, la CP_4 CP_2 comunicava che doveva ritenersi definitivamente accertata l'illegittimità urbanistica dell'immobile e che secondo la previsione dell'art. 6 del contratto preliminare lo stesso doveva ritenersi inefficace. Preliminarmente deve rilevarsi la parziale fondatezza dell'appello sotto il profilo della natura non essenziale del termine del 31/12/2007 stabilito dalle parti per la stipula del contratto definitivo. In proposito si rammenta che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi dell'art.1457 c.c., solo quando risulti inequivocabilmente, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti nonché dalla natura e dall'oggetto del contratto, la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine, volontà che non può desumersi dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” (ex multis Cass. n. 24894/2018, Cass. n. 14426/2016, Cass n. 5797/2005). Nel caso in esame si rileva che le parti, condizionando la stipula del definitivo all'esito dei controlli urbanistico/catastali senza fissare un termine entro il quale questi controlli dovevano avere un qualche esito e senza indicare che il termine ultimo per detti controlli fosse, in ogni caso, la data prevista per la stipula del definitivo, implicitamente accettando la possibilità di una proroga di detto termine per consentire la definizione dei controlli urbanistico/catastali, hanno evidenziato una volontà che consente di ritenere che le parti non considerassero essenziale il termine del 31/12/2007 per la stipula del contratto definitivo. Quanto al grave inadempimento da parte degli acquirenti in ordine alla mancata stipula del definitivo si osserva quanto segue. Dalla ricostruzione dei fatti emerge chiaramente come il ed il CP_3 Parte_1 abbiano sin dall'inizio cooperato scientemente per non addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Difatti il era consapevole, fin dalla stipula del preliminare, del fatto che CP_3
l'immobile era nella disponibilità dell'ex proprietario esecutato in quanto Parte_1
4 nel preliminare tale circostanza era espressamente indicata tanto che all'art. 8 del contratto il si impegnava a propria cura e spese a proseguire l'azione CP_3 esecutiva nei confronti del per il rilascio dell'immobile, azione già iniziata Parte_1 dalla , ma non proseguita dal n violazione dell'art. 8 del preliminare, CP_2 CP_3 violazione che non solo ha consentito al di impedire i controlli sulla Parte_1 regolarità urbanistica dell'immobile necessaria ai sensi dell'art. 6 del preliminare per la stipula del definitivo, così impedendo la stipula del definitivo, ma ha altresì consentito al di fruire dell'immobile sine titulo. Parte_1
Inoltre il dopo un mese da quando era scaduto il termine per la stipula del CP_3 definitivo (31/12/2007), riceveva il 30/8/2008 dal legale della Salone una diffida a consentire l'effettuazione dei controlli per la verifica della situazione urbanistica dell'immobile, verifica fino a quel momento impedita dal che continuava a Parte_1 disporre dell'immobile ma necessaria per la stipula del contratto definitivo e per scongiurare l'avverarsi della condizione risolutiva di cui all'art. 6 del contratto preliminare, tuttavia rimaneva del tutto inerte con ciò, di fatto, agevolando la condotta ostruzionistica del che, in tal modo, si poteva protrarre ulteriormente per Parte_1 un anno e mezzo fino al 22/3/2010 quando il con raccomandata a firma CP_3 dell'Avv. Lattanzi comunicava che in virtù della previsione dell'art. 3 del contratto preliminare, intendeva nominare quale acquirente dell'immobile il sig. Parte_1
[...]
Le condotte poste in essere dal e dal appaiono evidentemente CP_3 Parte_1 finalizzate a non addivenire alla stipula del contratto definitivo ed a non effettuare il pagamento dell'intero prezzo convenuto, ciò concretizzando un grave inadempimento alle principali obbligazioni assunte con il contratto preliminare del 16/5/2007 il quale, pertanto, deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento degli acquirenti e con diritto della quale società CP_3 Parte_1 CP_1 incorporante della a ritenere le somme ricevute a titolo di caparra. Parte_3
Alla luce di quanto sopra la Corte condivide quanto statuito in proposito dal Tribunale la cui decisione deve essere, pertanto, confermata. E' appena il caso di accennare al fatto che, a causa del mancato accertamento della regolarità urbanistica dell'immobile e, quindi, dell'avverarsi della condizione risolutiva prevista dall'art. 6 del preliminare, il contratto è in ogni caso da considerarsi inefficace. Dalla conferma della declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento degli acquirenti discende, quale logica conseguenza, la conferma delle statuizioni della ordinanza impugnata inerenti la condanna del al Parte_1 rilascio dell'immobile detenuto “sine titulo”, nonché al pagamento della somma di € 158.446,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, a titolo di risarcimento danni derivanti alla società proprietaria dall'occupazione illegittima dell'immobile, in quanto “sine titulo” da parte del dal maggio 2007 al luglio 2020. Parte_1
Il rigetto dell'appello principale proposto dal comporta il rigetto della Parte_1 domanda ex art.96 cpc formulata dallo stesso. Deve infine essere dichiarato inammissibile, in quanto tardivo, l'appello incidentale formulato dal relativamente al capo di condanna alle spese di primo grado CP_3 nei suoi confronti.
5 In proposito si osserva che ai sensi dell'art. 702 quater cpc l'ordinanza emessa ai sensi del sesto comma dell'art. 702 bis cpc produce gli effetti della cosa giudicata ex art.2909 c.c. se non appellata entro 30 giorni dalla sua comunicazione o notificazione. Nel caso in esame l'ordinanza risulta comunicata alle parti dalla cancelleria, mediante inserimento nel fascicolo telematico, in data 31/7/2020 ragion per cui, anche a voler considerare la sospensione feriale dei termini fino al 31/8/2020, il termine di 30 giorni dalla comunicazione dell'ordinanza per impugnare la stessa è spirato il 30/9/2020, mentre l'appellato ha proposto appello incidentale CP_3 contro il capo di condanna alle spese a suo carico, soltanto con memoria depositata il 19 ottobre 2020. Orbene se la tardività del deposito della memoria è ininfluente ai fini della costituzione in appello del he ha aderito ai motivi di doglianza formulati dall'appellante CP_3 principale, è invece decisiva ai fini della inammissibilità dell'appello incidentale formulato con la memoria di costituzione, attesa la natura perentoria del termine per l'impugnazione previsto dall'art.702 quater cpc. Ad ogni buon conto rileva la Corte che l'appello incidentale sarebbe comunque infondato atteso che il avendo resistito fattivamente avverso le domande CP_3 formulate nel giudizio di primo grado dalla , è da considerarsi a pieno titolo CP_2 soccombente in quel giudizio con conseguente legittimità della condanna alle spese disposta nei suoi confronti ex art. 92 cpc. Dalla inammissibilità dell'appello incidentale del iscende che la condanna CP_3 alle spese in suo danno pronunciata nella ordinanza è passata in giudicato con conseguente conferma sul punto della ordinanza impugnata. Conclusivamente l'appello principale proposto da deve essere Parte_1 rigettato in quanto infondato mentre l'appello incidentale proposto da CP_3 deve essere dichiarato inammissibile con conseguente conferma della
[...] ordinanza depositata il 30/7/2020 del Tribunale di Roma. Il rigetto dell'appello principale e di quello incidentale, esime la Corte dall'esaminare l'appello incidentale condizionato formulato dalla CP_1
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al D.M. 55/2014 con riferimento allo scaglione di cause di valore indeterminato come dichiarato all'atto dell'iscrizione a ruolo, con complessità media, compresa la fase cautelare. Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo agli appellanti di una somma pari al contributo unificato.

PQM

La Corte, pronunciando sull' appello formulato da e sull'appello Controparte_5 incidentale formulato da avverso l'ordinanza ex art. 702 bis c. 6 Controparte_3 cpc depositata il 30/7/2020 dal Tribunale di Roma, ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così decide: a)rigetta l'appello principale e dichiara inammissibile in quanto tardivo l'appello incidentale confermando l'ordinanza impugnata b)condanna gli appellanti in solido al pagamento in favore dell' appellata CP_1 delle spese processuali del presente grado che liquida in complessivi euro
[...]
6 12.156,00, oltre a rimborso forfetario 15% e ad oneri accessori (IVA e Cpa) come per legge c)condanna gli appellanti al pagamento di una somma pari al contributo unificato. Roma, li 22 ottobre 2025
Il consigliere estensore Il presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Silvia Di Matteo
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