REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
PRIMA SEZIONE CIVILE

così composta: dott. CO RA presidente dott. NL MA PELLEGRINI consigliere relatore dott.ssa Giovanna GIANÌ consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. 5472 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019 trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. depositata il 20 maggio 2025 e vertente
TRA
(c.f.: Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Marco Mancini
APPELLANTE
E
(c.f.: CP_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Giorgio Pasquali
APPELLATA
NONCHÉ
(c.f.: ) Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avvocatura generale dello Stato
APPELLATA
1
NONCHÉ

(c.f.: Controparte_3
) P.IVA_3 rappresentata e difesa dall'avv. Monica Viarengo
APPELLATA

OGGETTO: trasferimento del diritto di proprietà ex art. 2932 c.c.

CONCLUSIONI
Il difensore della parte appellante e i difensori delle parti appellate e CP_1
hanno concluso Controparte_3 riportandosi alle conclusioni rassegnate nelle note di trattazione scritta depositate ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
Per l' , che non ha depositato note di trattazione scritta, v. le Controparte_2 conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
– quale erede di , originaria attrice deceduta nelle more del Parte_1 Persona_1 giudizio di primo grado – ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. Per_ 4632 del 2019 che ha respinto la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dalla (quale assegnataria di un alloggio di edilizia pubblica edificato ai sensi della legge 4 marzo 1952 n.
137 e destinato ai cittadini italiani profughi dall'Istria, sito in via Corrado Giaquinto 7, CP_1 scala M, int. 11 e identificato in catasto al foglio 1075, particella 145, subalterno 26) al fine di ottenere il trasferimento della proprietà dell'immobile ai sensi dell'art. 4, comma 223, della legge 24 dicembre 2003, n. 350.
L'appellante ha dedotto al riguardo che:
1) l'immobile che ha chiesto di acquistare è entrato a far parte del Persona_1 patrimonio del Comune di solo a decorrere dal 6 marzo 2009, data del provvedimento CP_1 ricognitivo degli immobili trasferiti dall'Agenzia del Demanio al Comune di ai sensi CP_1 dell'art. 2, comma 15, della legge n. 244 del 2007;
2) contrariamente a quanto affermato dal tribunale, l'immobile non è entrato a far parte automaticamente del patrimonio del Comune di alla data di emanazione della legge n. CP_1
244 del 2007 (che ha disposto il trasferimento ex lege in capo ai comuni degli alloggi
2 assegnati agli ex profughi dell'Istria): ne deriva che il procedimento per il trasferimento della proprietà dell'alloggio in capo all'assegnataria è stato legittimamente avviato nel 2008 nei confronti dell'Agenzia del demanio (con la presentazione della domanda di riscatto), quale unico soggetto legittimato a svolgere e concludere per il tramite del gestore ATER di CP_1
l'iter procedimentale di dismissione dell'immobile;
3) contrariamente a quanto affermato dal tribunale, vantava un diritto Persona_1 soggettivo al trasferimento dell'immobile perché l'iter procedimentale amministrativo si è concluso con il pagamento del prezzo indicato dall'ATER e la comunicazione delle istruzioni per procedere alla stipula dell'atto di cessione (trasmesse il 20 novembre 2008); Per_
4) contrariamente a quanto affermato dal tribunale, la sig.ra non era titolare di una
«mera aspettativa alla costituzione del rapporto preliminare alla cessione dell'alloggio» ma di un vero e proprio diritto soggettivo avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile (essendosi ormai perfezionato il procedimento amministrativo di acquisto) e tale diritto è trasmissibile mortis causa in capo all'erede di . Persona_1
L'appellante ha concluso domandando, in riforma della sentenza impugnata:
1) l'emanazione di una sentenza ex art. 2932 c.c. che disponga il trasferimento della proprietà dell'immobile sito in via Corrado Giaquinto 7, scala M, int. 11 e identificato CP_1 in catasto al foglio 1075, particella 145, subalterno 26, in capo a (nella qualità Parte_1 di erede di ); Persona_1
2) la condanna delle convenute – in solido tra loro ovvero ognuna per quanto ritenuto di giustizia – al risarcimento del danno derivante dal ritardo nel trasferimento della proprietà dell'immobile, da liquidarsi nella misura di 125,00 € al mese oltre interessi, a decorrere dal 6 maggio 2013 e fino al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c.
Si è costituita in giudizio riproponendo in via preliminare la questione CP_1 di giurisdizione del giudice ordinario adìto (su cui il tribunale non si è pronunciato) e domandando nel merito il rigetto della domanda per difetto dei presupposti per l'emanazione di una sentenza ex art. 2932 c.c. (non essendo mai stato concluso un contratto preliminare).
Si è costituita in giudizio l' Controparte_3
(d'ora in poi anche “ATER”), chiedendo il rigetto dell'appello e deducendo
[...] al riguardo di essersi occupata soltanto di istruire la domanda di trasferimento della proprietà dell'alloggio.
Si è costituita in giudizio l' , chiedendo il rigetto dell'appello e Controparte_2 deducendo al riguardo che l'immobile per cui è causa è stato trasferito in proprietà al Comune di ope legis con effetto immediato ai sensi dell'art. 2, comma 15, della legge n. 244 del CP_1
2007, sì che il verbale ricognitivo del 6 marzo 2009 non ha alcun effetto costitutivo del passaggio di proprietà e la domanda di trasferimento della proprietà dell'alloggio avrebbe dovuto essere proposta fin dall'inizio nei confronti del comune.
La questione di giurisdizione reiterata da nel presente giudizio ai sensi CP_1 dell'art. 346 c.p.c. (in quanto non esaminata dal giudice di primo grado) è infondata.
3 ha agito in giudizio facendo valere il proprio diritto soggettivo al Persona_1 trasferimento dell'immobile, avendo la p.a. procedente ormai esaurito l'esercizio dei poteri pubblicistici connessi con il trasferimento della proprietà in capo all'assegnatario dell'alloggio (il procedimento amministrativo è stato gestito dall'ATER per conto dell' – originaria proprietaria dell'immobile – ai sensi della legge 24 Controparte_2 dicembre 1993 n. 560: v. il documento n. 13 allegato all'atto di citazione).
Va al riguardo condivisa la prospettazione di parte attrice secondo cui l'iter del Per_ procedimento amministrativo di vendita si sarebbe ormai concluso, in quanto la ha versato il corrispettivo indicatole dall'ATER di a seguito dell'accertamento della CP_1 sussistenza dei requisiti di legge, ricevendo dall'ATER la comunicazione del nominativo del notaio davanti a cui presentarsi per stipulare l'atto di cessione (v. il documento n. 6 allegato all'atto di citazione). Per_ La vantava un diritto soggettivo al trasferimento dell'immobile oggetto della domanda di riscatto e ha quindi legittimamente adìto il giudice ordinario al fine di ottenere una sentenza che tenga luogo del consenso al trasferimento del bene che la p.a. non ha prestato (per la giurisdizione del giudice ordinario sulle controversia avente a oggetto il colpevole ritardo nella procedura di stipulazione dei contratti di cessione degli alloggi, rispetto alla quale manca qualsiasi valutazione discrezionale della p.a., v. Cass., Sez. Un.,
18566/2016; ma v. anche Cass. 3280/2021 e Cass. 26136/2022, secondo cui con l'accettazione della domanda dell'assegnatario e la comunicazione del prezzo si conclude il procedimento amministrativo da cui dipendono il sorgere e la concretizzazione del diritto alla cessione;
per l'esperibilità dell'azione ex art. 2932 c.c. v. ex multis Cass. 10731/2025 – con ampi richiami di giurisprudenza conforme – e Cass. 3280/2021).
Si osserva al riguardo che ha correttamente avviato il procedimento Persona_1 Con amministrativo per il trasferimento dell'immobile presso l'Agenzia Demanio, la quale era titolare del bene alla data (3 aprile 2005) in cui è stata presentata la domanda di acquisto (v. il documento n. 3 allegato all'atto di citazione).
Dopo il versamento del corrispettivo per l'acquisto dell'immobile, l'ATER (che nella vicenda in esame ha curato, nell'interesse dell' , l'iter amministrativo Controparte_2 Per_ finalizzato al trasferimento della proprietà dell'immobile in capo alla ) il 20 novembre Per_ 2008 ha comunicato alla il nominativo del notaio che avrebbe curato la stipulazione dell'atto di compravendita (v. i documenti nn. 5 e 6 allegati all'atto di citazione).
La stipulazione dell'atto pubblico non ha tuttavia mai avuto luogo, a causa della diatriba medio tempore insorta tra l' e sull'interpretazione Controparte_2 CP_1 dell'art. 2, comma 15, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (che ha previsto il trasferimento della proprietà degli immobili destinati ai cittadini italiani profughi dall'Istria in capo ai comuni nel cui territorio sono ubicati gli immobili), non essendovi accordo tra i due enti pubblici sulla individuazione del soggetto tenuto a disporre il trasferimento del bene (se l' - originaria proprietaria dell'immobile, che aveva curato l'istruttoria Controparte_2
4 per la sua dismissione in favore della sig.ra LI - oppure a cui il patrimonio CP_1 immobiliare era stato trasferito ai sensi della legge n. 244 del 2007).
Con lettera raccomandata del 3 maggio 2013, ha costituito in mora Persona_1
l' , e l'ATER, sollecitando ancora una volta gli enti Controparte_2 CP_1 interessati a stipulare l'atto di cessione (documento n. 9 allegato all'atto di citazione).
Con nota del 25 ottobre 2013, ha invitato l'ATER e l' CP_1 CP_2 Per_ (quali soggetti che avevano ricevuto il prezzo di acquisto corrisposto dalla
[...]
“prima della trascrizione del verbale ricognitorio del 15/2/2011”) a provvedere direttamente alla vendita dell'immobile, manifestando in ogni caso “la disponibilità di questa amministrazione ad esprimere eventuale assenso, ove si rendesse necessario” (documento n.
12 allegato all'atto di citazione).
Ciò premesso si osserva che il procedimento amministrativo avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile in capo a è stato correttamente istruito Persona_1
e definito dell' , proprietaria dell'immobile al momento in cui è stata Controparte_2 proposta la domanda di riscatto (3 aprile 2005), al momento in cui è stato pagato il corrispettivo della cessione (2 ottobre 2008) e al momento in cui, ricevuto il prezzo, è stato Per_ comunicato alla il nominativo del notaio davanti al quale sarebbe stato stipulato l'atto di compravendita (20 novembre 2008).
Va escluso al riguardo che il trasferimento in capo ai comuni della proprietà degli immobili di proprietà statale costruiti ai sensi dell'art. 18 della legge n. 137 del 1952 - previsto dall'art. 2, comma 15, della legge n. 244 del 2007 – sia avvenuto con effetto immediato a decorrere dall'entrata in vigore della legge che lo ha previsto.
La produzione dell'effetto traslativo in capo ai comuni doveva infatti ritenersi subordinata all'esatta individuazione dei singoli immobili oggetto del trasferimento (che la legge individua in modo generico con riferimento agli “alloggi di cui all'articolo 4, commi
223 e 224, della legge 24 dicembre 2003, n. 350”), come si evince dal fatto che:
a) l'art. 2, comma 15, cit. prevedeva che gli immobili sarebbero stati ceduti ai comuni
«nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano al momento del loro trasferimento» (e non al momento dell'entrata in vigore della legge n. 244 del 2007, come avrebbe dovuto essere in caso di immediato trasferimento ipso iure);
b) l'art. 2, comma 15, cit. stabiliva a sua volta che il trasferimento degli immobili ai comuni sarebbe avvenuto “ai sensi dell'articolo 1, comma 441, della legge 30 dicembre 2004,
n. 311” (e quindi entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge che ne disponeva il trasferimento, termine da ritenersi strumentale all'espletamento delle operazioni di
“volturazione” della proprietà degli immobili de quibus in favore dei comuni, da eseguirsi evidentemente sulla base di un atto amministrativo ricognitivo dei singoli immobili trasferiti dall' ai singoli comuni); Controparte_2
c) l'individuazione degli immobili trasferiti ai sensi dell'art. 2, comma 15, della legge n.
244 del 2007 si è rivelata in effetti particolarmente difficoltosa, come riconosce la stessa
5 difesa di a pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta, in cui si legge che CP_1
“si sono venute a creare situazioni di incertezza riguardo la proprietà degli immobili stessi, in quanto non edificati si sensi della Legge 137/1952, o in quanto immobili già riscattati e in proprietà ai privati, oppure errori di identificazione catastale”, questioni che nell'anno 2016 erano ancora all'esame degli enti pubblici coinvolti nella vicenda de qua e che hanno richiesto
“la ristesura del verbale ricognitorio”.
Nei loro scritti difensivi le parti hanno fatto riferimento ad un verbale del 6 marzo 2009
(non presente in atti) con il quale le amministrazioni avrebbero effettuato una ricognizione degli immobili oggetto di trasferimento al di ex lege n. 244 del 2007. CP_3 CP_1
Di tale verbale si fa menzione nella comparsa di costituzione e risposta di
[...]
nel giudizio di primo grado, in cui si legge che «Gli alloggi edificati con la L. n. 137 CP_1 del 1952 sono stati trasferiti dal a con verbale Controparte_4 CP_1 ricognitorio sottoscritto in data 06.03.2009» (pag. 6 della comparsa di costituzione e risposta).
In realtà, come risulta dall'ispezione ipotecaria del 17 settembre 2024 allegata alla relazione del c.t.u. nominato nel presente giudizio, il trasferimento in capo a CP_1 della proprietà dell'immobile riscattato da è avvenuto soltanto in forza del Persona_1 provvedimento amministrativo del 5 agosto 2016 con cui è stata disposta l'acquisizione gratuita al patrimonio di di una serie di immobili già appartenenti all' CP_1 [...]
(il provvedimento amministrativo de quo costituisce il titolo in forza del quale è CP_2 avvenuta la trascrizione del passaggio di proprietà nei registri immobiliari e l'immobile identificato in catasto al foglio 1075, particella 145, subalterno 26 risulta essere l'immobile n.
3 della nota di trascrizione).
Il fatto che il trasferimento dell'immobile riscattato da non sia avvenuto in Persona_1 forza dell'atto ricognitivo del 6 marzo 2009 è stato riconosciuto anche dalla difesa di
[...]
, che ha affermato che nell'anno 2016 era necessaria “la ristesura del verbale CP_1 ricognitorio” (pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di appello) e ha depositato la nota prot. n. 7861 del 30 marzo 2016 a firma del responsabile della Direzione acquisizioni e consegne del Dipartimento Patrimonio Sviluppo e Valorizzazione di
[...]
che – in un contenzioso analogo promosso da altro privato cessionario – ha CP_1 riconosciuto l'esistenza di criticità nell'individuazione degli immobili trasferiti dal patrimonio dell' a quello di e la necessità di “ristesura del verbale Controparte_2 CP_1 ricognitorio, contenente l'elenco corretto dei beni oggetto di trasferimento” (documento n. 5 allegato alla comparsa di costituzione e risposta di nel giudizio di primo CP_1 grado).
Così ricostruita la complessa vicenda del trasferimento in capo a ai CP_1 sensi della legge n. 244 del 2007, degli immobili già appartenenti all' (e Controparte_2 in particolare il trasferimento dell'unità immobiliare riscattata da ), si può quindi Persona_1 affermare che l'iter amministrativo finalizzato al trasferimento della proprietà dell'immobile
6 in capo a si è perfezionato fin dal 2008 ed è stato curato dall'ATER di Persona_1 CP_1 nell'interesse del soggetto che all'epoca era ancora il proprietario dell'immobile (v. supra), mentre la domanda di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. è stata correttamente proposta nei confronti di dal momento che alla data in cui la domanda è stata proposta CP_1
(l'atto di citazione è stato notificato il 19 maggio 2017) era divenuta CP_1 proprietaria dell'unità immobiliare identificata nel catasto fabbricati del Comune di al CP_1 foglio 1075, particella 145, subalterno 26.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. proposta da (e proseguita da dev'essere accolta, non Persona_1 Parte_1 essendovi ragioni ostative al trasferimento sotto il profilo urbanistico e catastale.
Il c.t.u. nominato nel corso del presente giudizio di appello ha accertato che non vi sono ostacoli di natura urbanistica al trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare de qua, che fa parte di un complesso di fabbricati realizzati per pubblica utilità dallo Stato ai sensi della legge n. 137 del 1952 in un periodo compreso tra il 1954 e il 1961, per il quale non era necessario il rilascio della licenza edilizia considerata la posizione del complesso di fabbricati nell'agro romano esterno al centro abitato della città di (pagg. 15, 16 e 17 della CP_1 relazione di consulenza).
Ad avviso del c.t.u. l'immobile non sarebbe tuttavia commerciabile a causa della difformità dello stato dei luoghi rispetto alle planimetrie depositate in catasto (a causa del non corretto posizionamento della finestra della camera da letto e della mancanza della rappresentazione grafica del balconcino).
La conclusione cui è giunto il c.t.u. – secondo cui ai fini della commerciabilità dell'immobile sarebbe necessario munirsi di un titolo edilizio in sanatoria nella forma di una s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire ovvero di una s.c.i.a. unica comprendente la segnalazione certificata per l'agibilità ai sensi dell'art. 24 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 - non è condivisibile.
Come si evince dalla stessa relazione di consulenza, la difformità catastale non deriva dal fatto che nell'immobile sono state apportate modifiche che abbiano comportato aumento della volumetria o alterazione della suddivisione degli spazi interni, ma dal fatto che – per mero errore materiale – la planimetria depositata in catasto è quella dell'appartamento int. 10
(anziché quella dell'appartamento int. 11 oggetto del presente giudizio): v. pag. 15 della relazione di consulenza.
I due appartamenti sono tuttavia assolutamente speculari (come si evince dal confronto tra la planimetria catastale dell'appartamento int. 10 e lo schizzo planimetrico dell'appartamento int. 11 predisposto dal c.t.u. in occasione del sopralluogo) e nessuna modifica risulta apportata all'appartamento rispetto alla costruzione originaria.
Deve pertanto ritenersi che l'unità abitativa oggetto di causa sia suscettibile di trasferimento ai sensi dell'art. 2932 c.c., in quanto dall'esame della relazione di consulenza e della documentazione ad essa allegata non emergono variazioni sostanziali in grado di
7 incidere sulla rendita catastale rispetto a quanto raffigurato nella planimetria estratta dalla banca dati (benché relativa all'unità immobiliare adiacente a quella per cui è causa).
L'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 stabilisce al riguardo che
«Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento
[…] di diritti reali su fabbricati già esistenti […] devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale».
In merito all'interpretazione di tale disposizione, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che «la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell'azione di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti» (Cass.
12654/2020).
Si è precisato, poi, che «nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare di un fabbricato già esistente […] la conformità catastale oggettiva costituisce condizione dell'azione e, pertanto, deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice» (Cass. 20526/2020; nello stesso senso v. anche
Cass. 32267/2021).
Come chiarito da Cass. 27531 del 2025 «La nullità comminata dall'art. 29, comma 1- bis, della legge n. 52/1985, comma introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge n. 122/2010, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “formale” e “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell'attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante o dell'attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti».
8 La Corte, dopo avere ribadito che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, ha tuttavia precisato che:
a) il giudice non ha «alcun onere di verifica dell'effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l'effetto traslativo è precluso»;
b) «dagli artt. 17 e 20 del r.d. n. 652/1939 nonché dall'art. 19, nono comma, del d.l. n.
78/2010 si desume che le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale».
Alla luce di tali princìpi va dunque escluso che la difformità catastale rilevata dal c.t.u.
(non corrispondenza della planimetria catastale presente in banca dati all'immobile oggetto di causa) sia tale da impedire il trasferimento della proprietà dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c., trattandosi di una difformità che non costituisce una variazione sostanziale che incide sulla rendita catastale ma che deriva da un mero errore materiale (lo scambio di planimetrie relative ad immobili adiacenti e speculari) che potrà essere emendato tramite apposita pratica DOCFA di semplice aggiornamento della planimetria catastale attualmente presente (come correttamente indicato dallo stesso c.t.u.).
Quanto alla domanda di risarcimento del danno formulata dall'appellante si osserva quanto segue.
Con l'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado ha Persona_1 domandato la condanna delle amministrazioni convenute al risarcimento del danno derivante dal ritardo nel trasferimento della proprietà dell'immobile, che l'ha costretta a continuare a pagare il canone di locazione dell'immobile di via Corrado Giaquinto 7 anche dopo aver versato il prezzo di acquisto dell'immobile.
Dall'esame della documentazione depositata in atti emerge che, benché l'iter amministrativo per il riscatto dell'immobile da parte di si fosse concluso nel mese Persona_1 di ottobre 2008 (con il pagamento del prezzo da parte dell'acquirente), l'atto notarile con cui avrebbe dovuto essere attuato il passaggio di proprietà dell'immobile non è stato mai stipulato, in quanto né l'Agenzia del Demanio né hanno prestato il proprio CP_1 consenso alla conclusione della vendita a causa della diatriba sulla individuazione dell'ente pubblico tenuto al trasferimento (v. supra).
Poiché l'immobile riscattato da è entrato a far parte del patrimonio di Persona_1 [...]
soltanto per effetto del provvedimento ricognitivo del 5 agosto 2016 (v. supra), CP_1 ritiene il Collegio che a partire da tale data il risarcimento del danno sofferto da – Persona_1
9 derivante dal pagamento dei canoni di locazione che ella è stata costretta a versare a causa del ritardo nella conclusione della vendita - debba essere posto a carico di che CP_1 non ha provveduto al trasferimento della proprietà dell'immobile nonostante ne fosse ormai divenuta proprietaria.
Il risarcimento del danno sofferto da nel periodo pregresso va invece posto a Persona_1 carico dell' , quale soggetto che – in quanto proprietario dell'immobile Controparte_2 fino al suo trasferimento in capo a Capitale, avvenuto con il provvedimento ricognitivo CP_1 del 5 agosto 2016 – avrebbe dovuto provvedere a stipulare l'atto pubblico di vendita con Per_1
(che aveva all'uopo costituito in mora l'Amministrazione con lettera raccomandata del
[...]
3 maggio 2013, ricevuta il 7 maggio 2013: documento n. 9 allegato all'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado).
Nessuna responsabilità è invece ravvisabile in capo all'ATER di che nel presente CP_1 giudizio ha agito quale mera mandataria dell' (curando l'iter Controparte_2 Per_ amministrativo finalizzato al trasferimento della proprietà dell'immobile in capo alla ) e Per_ che ha legittimamente riscosso dalla i canoni di locazione dell'immobile (trattandosi di immobile condotto in locazione nelle more del trasferimento della proprietà).
Quanto alla misura del danno risarcibile si osserva quanto segue.
L'appellante ha chiesto che le amministrazioni appellate siano condannate al
«pagamento - in solido tra loro, ovvero ognuna per quanto ritenuto di giustizia - in favore del signor nella sua qualità di erede della signora della somma di € Parte_1 Persona_1
1.500,00/anno, ovvero € 125,00/mese (o della diversa somma che verrà ritenuta di giustizia) oltre interessi di legge, a decorrere dal giorno 06.05.2013 e sino all'avvenuto passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c. c. la cui emissione è stata richiesta nel presente giudizio».
L'appellante non ha né allegato né provato di essere subentrato nel rapporto locatizio e di aver continuato a pagare i canoni anche dopo la morte della madre, non ha formulato una domanda di risarcimento del danno iure proprio e si è limitato a fare propria la domanda di risarcimento del danno formulata da con l'atto di citazione introduttivo del Persona_1 giudizio di primo grado.
Il danno risarcibile è dunque quello verificatosi tra la costituzione in mora della debitrice (7 maggio 2013) e il decesso di (avvenuto il 26 settembre 2017), nei Persona_1 limiti della prova offerta.
La parte attrice ha depositato in giudizio documentazione relativa ai pagamenti effettuati negli anni 2014, 2015, 2016 (parte) e 2017 (parte), da cui risultano pagamenti complessivi dei canoni di locazione per un importo complessivo di 4.018,04 € (allegato n. 16 dell'atto di citazione).
L (quale titolare della proprietà dell'immobile fino al 5 agosto Controparte_2
2016) va dunque condannata al risarcimento del danno nella misura di 3.620,65 €
(corrispondente alle mensilità documentate relative agli anni 2014, 2015 e ai primi 4 mesi
10 dell'anno 2016) oltre rivalutazione monetaria dal giorno del pagamento di ciascun canone di locazione fino all'attualità.
(quale titolare della proprietà dell'immobile a decorrere dal 5 agosto CP_1
2016) deve invece essere condannata al risarcimento del danno nella misura di 397,39 €
(corrispondente alle mensilità documentate riferite all'anno 2017) oltre rivalutazione monetaria dal giorno del pagamento di ciascun canone di locazione fino all'attualità.
Alla soccombenza di (soccombente sia sulla domanda ex art. 2932 c.c. CP_1 che sulla domanda di risarcimento del danno) segue la sua condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore dell'appellante, spese che si liquidano – in difetto di notula - in 7.000,00 € per compensi, oltre al rimborso del 50% delle spese vive sostenute dall'appellante e al pagamento degli accessori di legge [per il giudizio di primo grado] e in
10.000,00 € per compensi oltre al rimborso del 50% delle spese vive sostenute dall'appellante, al pagamento degli accessori di legge e al rimborso delle spese della c.t.u. disposta nel presente grado di giudizio [per il giudizio di appello].
Alla soccombenza dell' sulla domanda di risarcimento del danno Controparte_2 segue la sua condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore dell'appellante, spese che si liquidano – in difetto di notula - in 2.430,00 € per compensi oltre al rimborso del 50% delle spese vive sostenute dall'appellante e al pagamento degli accessori di legge [per il giudizio di primo grado] e in complessivi 2.915,00 € per compensi oltre al rimborso del 50% delle spese vive sostenute dall'appellante e al pagamento degli accessori di legge [per il giudizio di appello].
Alla soccombenza dell'appellante nei confronti dell' (nei Controparte_5 cui confronti è stata proposta la sola domanda di risarcimento del danno) segue la sua condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore dell'
[...]
spese che si liquidano – in difetto di notula - in complessivi 4.000,00 € per CP_5 compensi oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15% (per il giudizio di primo grado) e in complessivi 4.000,00 € per compensi e 804,00 € per spese vive), oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15% per il giudizio di appello.
La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese del giudizio di appello tra l'appellante (che ha agito inutilmente ex art. 2932 c.c. nei confronti dell'
[...]
) e l' . CP_2 Controparte_2


P.Q.M.


La Corte di appello di Roma, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 4632 del Parte_1
2019, così provvede:
1) visto l'art. 2932 c.c., trasferisce da (c.f.: a CP_1 P.IVA_1 Pt_1 nato a [...] il [...] (c.f.: la proprietà dell'immobile
[...] C.F._1 sito in Via Corrado Giaquinto n. 7, scala A, interno n. 11, distinto nel catasto fabbricati CP_1
11 del Comune al foglio 1075, particella 145, subalterno 26;
2) ordina alla Conservatoria dei registri immobiliari di di procedere alla CP_1 trascrizione della presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità;
3) condanna l' al risarcimento del danno in favore di Controparte_2 Pt_1
liquidandolo nella misura di 3.620,65 € oltre rivalutazione monetaria dal giorno del
[...] pagamento di ciascun canone di locazione fino all'attualità;
4) condanna al risarcimento del danno in favore di che CP_1 Parte_1 liquida nella misura di 397,39 € oltre rivalutazione monetaria dal giorno del pagamento di ciascun canone di locazione fino all'attualità;
5) rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata da nei Parte_1 confronti dell' ; Controparte_3
6) condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in CP_1 favore di liquidandole in 7.000,00 € per compensi, oltre al rimborso del 50% Parte_1 delle spese vive sostenute dall'appellante e al pagamento degli accessori di legge (per il giudizio di primo grado) e in 10.000,00 € per compensi oltre al rimborso del 50% delle spese vive sostenute dall'appellante, al pagamento degli accessori di legge e al rimborso delle spese della c.t.u. disposta nel presente grado di giudizio (per il giudizio di appello);
7) condanna L al pagamento delle spese del doppio grado di Controparte_2 giudizio in favore di liquidandole in 2.430,00 € per compensi oltre al rimborso Parte_1 del 50% delle spese vive sostenute dall'appellante e al pagamento degli accessori di legge
(per il giudizio di primo grado) e in complessivi 2.915,00 € per compensi oltre al rimborso del
50% delle spese vive sostenute dall'appellante e al pagamento degli accessori di legge (per il giudizio di appello);
8) condanna al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in Parte_1 favore dell' , Controparte_3 liquidandole in complessivi 4.000,00 € oltre accessori di legge (per il giudizio di primo grado)
e in complessivi 4.000,00 € oltre accessori di legge (per il giudizio di appello).
Così deciso in Roma, il 4 novembre 2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
NL MA PELLEGRINI CO RA

Sentenza redatta con la collaborazione del dott. Jacopo Burato, M.O.T. presso la Corte di appello di Roma
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