N. R.G. 1664/ 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI TORINO SECONDA SEZIONE CIVILE

Riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati
Dott. Cecilia MARINO Presidente
Dott. Roberto RIVELLO Consigliere
Dott. Pasquale LANDOLFI Consigliere aus. rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA Nella causa civile iscritta in grado di appello al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado di appello avverso la sentenza n. 664/2022 del Tribunale di Cuneo pubblicata il 1 luglio
2022, non notificata
DA:
in persona del suo amministratore p.t. Dott. Parte_1 Parte_2
- rappresentato e difeso in virtù di procura in atti, dall'Avv. Alfonso PENZA
) presso il quale è elettivamente domiciliato Email_1
Appellante
CONTRO
rappresentata e difesa, in virtù di procura in atti, dall'Avv. Mario Controparte_1
Vittorio BRUNO ( ) presso il quale è Email_2 elettivamente domiciliata
Appellata
Oggetto: appello avverso sentenza in materia di impugnazione di delibera assembleare condominiale
Udienza di precisazione delle conclusioni: 06 novembre 2024.

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE
“Riformarsi l'appellata sentenza n. 664/2022 emessa inter partes dal Tribunale di Cuneo il 29/6-01/07/2022 ed in sua riforma: respingersi, siccome infondate, tutte le contestazioni e le domande proposte dalla signora
confermando la validità della delibera assembleare impugnata ex adverso. Controparte_1
1 Con il favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio ivi compreso il rimborso forfettario al 15%”.

CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA
“Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta. Previa occorrendo ammissione delle prove orali dedotte nella memoria ex art. 183, n. 2, c.p.c. dell'8.06.2021. Confermarsi integralmente l'impugnata sentenza del Tribunale di Cuneo n. 664/2022, e per l'effetto confermarsi l'annullamento della delibera del 31.08.2019, ove Parte_1 occorrendo anche in accoglimento dei motivi di impugnazione della delibera assembleare indicati in premessa. Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio”.

CONCISE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. n. 664/2022 pubblicata in data 1° luglio 2022, il Tribunale di Cuneo ha accolto la domanda proposta dalla signora di annullamento della delibera Controparte_1 assembleare del 31.08.2019 dei condomini del sito in Frabosa Sottana Parte_1
(CN), compensando per metà tra le parti le spese processuali e condannando il Condominio opposto a rifondere alla condomina opponente l'altra metà. La causa proponeva i seguenti sette motivi di nullità ovvero d'annullamento della delibera : 1) L'omessa preventiva convocazione trimestrale dei Consiglieri di ai quali Parte_1
è stata consegnata la documentazione contabile solo il giorno stesso dell'assemblea senza consentire al Consigliere - fratello dell'attrice e non Controparte_2
- di partecipare alle operazioni di verifica dei conti, il che avrebbe, secondo Parte_1 la prospettazione attrice “impedito il controllo dell'operato dell'amministratore” e di conseguenza “viziato la volontà dell'assemblea chiamata ad approvare il rendiconto” (v. pag. 3 atto di citazione). 2) La convocazione dell'assemblea nel mese di agosto, in violazione della delibera del 27.3.2010, con la quale i condomini avevano deciso “di spostare l'anno finanziario dall'attuale 01 luglio - 30 giugno, al 01 maggio - 30 aprile di ogni anno, al fine di convocare l'assemblea ordinaria prima dell'inizio della stagione estiva”: 3) la mancata preventiva autorizzazione dell'assemblea in ordine alle spese straordinarie indicate nel rendiconto (“il consuntivo riporta alcune ingenti spese che non rientrano in alcuna delle due sopra indicate categorie [id est: spese ordinarie o spese preventivamente deliberate ed autorizzate dall'assemblea] ed oltremodo palesemente eccessive”) – rispetto alle quali sussisterebbe conflitto di interessi con l'amministratore di condominio – ovvero:
- aumento del compenso per i servizi di pulizia, manutenzione e custodia affidati alla
- (amministrata da familiari dell'amministratore, che è socio Controparte_3 accomandante unitamente alla moglie) - indicate in Euro 35.233,65 (e di cui, dalla lettura del rendiconto non sintetico, le cifre imputabili a tale voce sono Euro 27.477,89 per appalto ed Euro 6.484,22 per concessione dell'appartamento al custode, per un totale di Euro 32.162,11), tenuto conto che nel contratto di appalto stipulato con la in data 1.11.2007 il corrispettivo era stato deliberato in €. Controparte_3 19.500,00, oltre I.V.A., oltre all'utilizzo di un appartamento per il custode (doc. 10);
- spese per l'appartamento del custode (“affitto custode”, e “tassa di registro”, per €. 6.484,22”), di cui non sarebbe neppure nota l'identità;
- spese per appalto sgombero neve per €. 2.684,00 (somma inferiore a quella inserita nel consuntivo dell'anno precedente, che era di €. 4.148,00), afferenti a contratti (stipulati sempre con la mai approvati dall'assemblea; Controparte_3
2 4) la mancata preventiva approvazione assembleare in ordine agli incarichi (disgiunti dal compenso dell'amministratore) cui ineriscono le fatture nn. 18 e 23/2019 inserite nel rendiconto (per Euro 1.605,52), emesse dall'Amministratore a titolo di “compenso amministratore n. 4 assemblee straordinarie” e “adempimenti fiscali, pagamento ritenute, CU quadro AC, stampe, fotocopie, elaborati ”. (v. docc. nn. 51 e 52);
5) la mancata preventiva discussione in ordine all'apertura di nuovo conto corrente bancario, comportante il raddoppio delle spese per la gestione bancaria del Condominio (€. 310,87 per il conto bancario);
6) la mancata trattazione di questioni rilevanti ai fini del rendiconto (sgombero neve anche su aree comunali;
mancata comunicazione dei consumi effettivi in ordine all' acqua potabile, incidente anche sui costi di depurazione);
7) infine, l'esistenza di vizi del verbale sia per il contegno dell'amministratore, del presidente e del segretario (posto che “nonostante le richieste di inserimenti di questioni all'O.D.G., e le richieste di chiarimenti, le assemblee continuano a svolgersi in modo caotico e incompleto” senza consentire l'assunzione di decisioni consapevoli) sia per violazione del Regolamento condominiale (non essendo stato il verbale sottoscritto da tutti i presenti, come prescritto dall'art. 21 del Regolamento). Il opposto si è costituito in giudizio contestando il fondamento di ogni singolo Parte_1 motivo addotto a fondamento dell'opposizione. Assegnati termini ex art. 183 VI co. c.p.c., la causa è stata decisa, senza istruttoria, sulla base delle conclusioni rassegnate dalle parti e previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., con la sentenza sopra indicata che ha accolto la domanda attrice di annullamento della delibera assembleare dei condomini del 31.08.2019. Avverso tale pronuncia, il ha interposto appello prospettando un unico Parte_1 articolato motivo di censura.
Parte appellata si è ritualmente costituita in giudizio chiedendo confermarsi l'annullamento della delibera del 31.08.2019 del occorrendo, anche in accoglimento Parte_1 dei motivi di impugnazione della delibera assembleare indicati nell'originario atto di opposizione trascritto nella premessa della comparsa di costituzione in appello.
Parte appellante ha richiamato le difese svolte in primo grado a confutazione degli altri motivi di opposizione non esaminati dal Tribunale in primo grado. All'udienza del 06.11.2024, precisate dalle parti le rispettive conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione del termine di 60 giorni per il deposito delle comparse conclusionali ed ulteriori 20 giorni per il deposito di memorie di replica.
*** *** *** La decisione impugnata, ha annullato la delibera assembleare opposta facendo ricorso al principio della ragione più liquida e ritenendo con ciò sufficiente per la decisione, l'accoglimento del settimo motivo di opposizione: “non risultando nel verbale di assemblea del 31.08.2019 la sottoscrizione dei Condomini presenti - (ma unicamente quella del presidente e del Segretario) - per questo solo fatto la deliberazione (tempestivamente) impugnata va annullata, poiché contraria al Regolamento condominiale”. L'appello denuncia l'erronea valutazione in fatto ed in diritto della declaratoria di annullamento pronunciata dal Tribunale, deducendo che: (a) la mancata sottoscrizione del verbale da parte di tutti i condomini presenti costituisce una mera irregolarità formale, non un vizio sostanziale della deliberazione, tanto più che l'art. 21 del regolamento non commina espressamente l'invalidità per la sua inosservanza;
(b) la prescrizione regolamentare in questione ha una funzione meramente documentale (assicurare piena trasparenza e conoscibilità delle decisioni) e, nel caso in esame, l'opponente non ha indicato alcun concreto pregiudizio subito a causa dell'omessa firma unanime del verbale;
(c) tale norma regolamentare risulta, peraltro, non applicata da decenni nelle prassi condominiali,
3 delineandosi una sorta di abrogazione tacita o acquiescenza collettiva alla sua violazione (come dimostra un precedente verbale assembleare del 19/08/2017, anch'esso non firmato da tutti i presenti, citato dallo stesso condomino opponente).
La censura è fondata.
Occorre distinguere i vizi sostanziali o procedimentali rilevanti da quelle che sono mere irregolarità formali, ininfluenti sul risultato assembleare.
Osserva il Collegio che la sottoscrizione del verbale assembleare ha funzione essenzialmente probatoria, attestando la provenienza delle dichiarazioni dai soggetti firmatari, ma non attiene al contenuto sostanziale della deliberazione (cfr. Cassazione civile Sez. II ordinanza n. 8577 del 29 marzo 2024; Cass. Sez. 6 – 2, 09/05/2017, n. 11375). In linea con tale impostazione la Suprema Corte ha chiarito (cfr. Cass. 22958/22; Cass.
27163/17), che la mancata firma del presidente, pur essendo prevista da una clausola del regolamento, non comporta l'invalidità del verbale se la nomina è stata regolare e il relativo verbale è stato redatto sotto la sua direzione.
Nel caso in esame non sussiste, pertanto, alcun dubbio che la previsione regolamentare (Art. 21) che stabilisce la sottoscrizione del verbale da parte di tutti i condomini partecipanti all'Assemblea, debba qualificarsi come prescrizione meramente formale la cui inosservanza incide, semmai, sul valore probatorio del verbale, ma non sull'esistenza né sulla legittimità delle determinazioni assembleari ivi riportate.
Vale osservare che la riunione assembleare del 31 agosto 2019 impugnata dalla condomina risulta essersi svolta validamente in quanto i partecipanti erano presenti e Controparte_1 regolarmente conteggiati ai fini del quorum; la discussione e la votazione dei bilanci risulta avvenuta sotto la direzione di un Presidente e con l'ausilio di un Segretario verbalizzante e l'esito - (approvazione a maggioranza) - non è stato fatto oggetto di contestazione in sé, per cui il verbale assembleare – sottoscritto dal Presidente dell'assemblea e dal Segretario – documenta adeguatamente le decisioni assunte e permette di ricostruire lo svolgimento della seduta. L'assenza delle firme degli altri condomini presenti costituisce, quindi, un vizio meramente formale, che non infirma la validità delle risoluzioni adottate, non essendo venuto meno alcun elemento essenziale né risulta in alcun modo alterato il processo decisionale collegiale. Anche sotto diverso profilo la domanda di annullamento non meritava di essere accolta considerata l'omessa allegazione da parte della opponente di aver ricevuto un CP_4 concreto pregiudizio in conseguenza della lamentata irregolarità. Come rilevato dall'appellante, la si è limitata, infatti, a denunciare la violazione CP_1 astratta del Regolamento, senza però indicare in che modo tale violazione, ovvero l'omessa firma di tutti i partecipanti all'Assemblea, le abbia causato un danno personale o leso un suo specifico diritto.
Deve richiamarsi, in proposito, il principio generale dell'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., applicabile anche alle impugnazioni di delibere condominiali. La legittimazione ad agire per l'annullamento, attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, è subordinata infatti alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c., condizione dell'azione di impugnazione della deliberazione collegiale. (cfr. Cass. civ. Sez. II, ordinanza n. 5129 del 27 febbraio 2024).
Nel caso in esame, la parte opponente non ha indicato alcun pregiudizio specifico e concreto derivante dalla mancata firma di tutti i presenti: non ha rappresentato che ciò le abbia impedito di conoscere il contenuto della decisione;
di accertare i quorum deliberativi, ovvero abbia in altro modo compromesso i suoi diritti di condomino dissenziente e pertanto il rilievo non risulta sorretto da un interesse meritevole di tutela, secondo i criteri sopra richiamati.
4 Giova infine rilevare come la clausola regolamentare che impone la sottoscrizione unanime dei presenti risulti di fatto caduta in desuetudine all'interno del condominio. Dalla documentazione in atti tra cui altre risalenti verbali assembleari, emerge infatti che da molti anni le Assemblee si tengono senza raccogliere le firme di tutti i partecipanti alle stesse, prassi rispetto alla quale nessun condomino, ed a quanto consta anche la signora consta CP_1 che abbia sollevato obiezioni. Nessunoi infatti dei verbali in atti reca la sottoscrizione dei condomini partecipanti all'Assemblea ma solo quello del Presidente e del Segretario della stessa. Emblematica è l'Assemblea dei Condomini del 19/08/2017, richiamata dalla stessa appellata, senza che ciò venisse contestato o inficiato.
Tale comportamento prolungato e consapevole di tutti i condomini integra una chiara volontà comune dei partecipanti di non attribuirvi carattere essenziale. In un Condominio, la unanime “tolleranza” e reiterata inosservanza della regola contemplata dal Regolamento condominiale sulla firma del verbale da parte di tutti i partecipanti all'assemblea, equivale a una deroga convenzionale di fatto, che impedisce oggi di far valere quella stessa regola come motivo di invalidazione.
In altri termini, il condomino che per anni abbia accettato tale modus operandi dell'assemblea non può utilmente invocare la violazione formale di una disposizione da tutti considerata non vincolante nella prassi.
Questo ulteriore elemento conferma il carattere puramente formale e non sostanziale del vizio denunciato.
In conclusione il motivo di impugnazione del va accolto. Parte_1 L'accoglimento della censura afferente l'unico motivo fondante la sentenza impugnata, introduce la necessità di esaminare gli ulteriori originari profili di annullabilità della delibera
Assembleare, in quanto non esaminati in primo grado e riproposti in questa Sede dalla parte appellata, ai sensi dell'art. 346 c.p.c.
- Sul primo motivo di opposizione – (Mancata convocazione periodica del consiglio dei condomini e presunte irregolarità nella verifica dei conti).
La doglianza è relativa alla supposta mancata convocazione trimestrale dei consiglieri condominiali (organo interno con funzioni consultive di cui all'art. 1130-bis, comma 2, c.c.) ed alla asserita tardiva consegna ai medesimi della documentazione contabile.
Il motivo è infondato non risultando provata alcuna violazione sostanziale idonea a viziare l'assemblea del 31/8/2019. Dalla documentazione prodotta risulta infatti che l'amministratore condominiale, con comunicazione del 12/08/2019, aveva regolarmente convocato il consiglio dei condomini per il giorno 31/08/2019 alle ore 10:00 (il medesimo giorno dell'assemblea, ma in orario antecedente), al fine di esaminare il rendiconto di gestione 2018/2019; la riunione si è effettivamente tenuta, come da relativo verbale ed i consiglieri partecipanti hanno proceduto alle verifiche contabili ritenute opportune (controllo delle entrate e uscite, riscontro di fatture, estratti conto, rimborsi assicurativi, riversamenti di ritenute fiscali, ecc.) senza sollevare rilievi. Neppure può assumere rilevanza la circostanza che il fratello dell'odierna opponente non abbia preso parte a tale riunione: egli infatti, non rivestendo la qualità di condomino, non poteva essere membro del consiglio dei condomini che, ai sensi dell'art. 1130-bis, co. 2, c.c., deve essere composto solo da condomini, né vantare il diritto di accedere alla documentazione contabile in quella sede. In ogni caso l'amministratore aveva correttamente indicato, nell'avviso di convocazione dell'assemblea e in una nota esplicativa inviata ai proprietari, che l'intera documentazione contabile 2018/2019 era a disposizione dei condomini presso il suo ufficio, prima dell'assemblea: ciò esclude quindi che vi sia stato un reale pregiudizio del diritto di informazione e di controllo dei partecipanti. Non risulta supportata da alcuna prova, infine, l'affermazione secondo la quale l'amministratore avrebbe violato un preteso obbligo di presentare il rendiconto 60 giorni prima
5 dell'assemblea. Si osserva, in proposito, che se è vero che l'art. 1130 n. 10 c.c. impone all'amministratore di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, è vero anche che non prescrive affatto un termine minimo (di 60 giorni o altro) per la preventiva redazione e presentazione del bilancio ai condomini. Nel regolamento condominiale invocato dall'attrice risulta previsto soltanto che l'assemblea ordinaria sia tenuta entro 60 giorni dalla chiusura dell'esercizio (e non già che il rendiconto debba essere formato o trasmesso due mesi prima) – previsione che nel caso di specie non era neppure applicabile, essendo stato necessario posticipare l'assemblea per ragioni che si vedranno oltre.
In definitiva, il primo motivo di opposizione esaminato si rivela privo di fondamento sia fattuale che giuridico, non risultando alcuna violazione idonea ad inficiare la volontà assembleare.
- Sul secondo motivo – (Convocazione dell'assemblea in data 31 agosto 2019 anziché prima dell'estate). Nemmeno la scelta della data assembleare integra un vizio invalidante. La condomina lamenta che l'assemblea ordinaria sia stata convocata a fine Controparte_1 agosto, in asserita violazione di una deliberazione condominiale del 27/03/2010 che stabiliva di anticipare la riunione annuale “prima dell'inizio della stagione estiva”. Osserva il Collegio come tale circostanza, di natura organizzativa, non ha comportato alcun concreto pregiudizio per i condomini, né può determinare l'annullamento della deliberazione impugnata. È pacifico che all'assemblea del 30-31 agosto 2019 abbiano partecipato numerosi condomini, il che esclude in radice qualsiasi vulnus ai diritti partecipativi: la volontà collegiale si è formata con ampia rappresentatività, non risultando assente alcun soggetto per cause imputabili alla data prescelta.
Va aggiunto che il moderato ritardo nella convocazione – rispetto al periodo auspicato del
“prima dell'estate” – risulta giustificato da motivi oggettivi. Dalle prove documentali emerge che l'amministratore dovette attendere l'emissione di una rilevante fattura da parte della società pubblica di gestione idrica (relativa al servizio di depurazione delle acque fornito dalla ACDA S.p.A.) per poter chiudere il bilancio consuntivo
2018/2019. Nonostante ripetuti solleciti inviati dall'Amministratore nella primavera-estate
2019, la bolletta in questione (dell'importo di € 5.312,56) fu emessa solo in data 18/07/2019 e pervenne all'amministratore il 01/08/2019. Tale evenienza - debitamente partecipata ai condomini nella nota esplicativa pre-assembleare - ha comportato uno slittamento inevitabile dell'assemblea a fine agosto, al fine di consentire l'approvazione di un rendiconto completo di tutte le voci di spesa effettive. Ciò posto, si rileva che l'eventuale violazione del termine di 180 giorni previsto dall'art. 1130 c.c. (o di analoghi termini indicati dal regolamento condominiale), non incide sulla validità delle delibere assembleari di approvazione del bilancio. La giurisprudenza ha infatti chiarito che il ritardo nell'approvazione del rendiconto può costituire una giusta causa per la revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea o del giudice - (a condizione che sia considerato grave e configuri una violazione degli obblighi dell'amministratore stesso, come previsto dall'articolo 1129 del Codice Civile) - ma non intacca la validità della relativa deliberazione.
Alla luce di ciò, anche il secondo motivo di opposizione non merita accoglimento.
- Sul terzo motivo – (Contestazione di spese asseritamente straordinarie non autorizzate preventivamente dall'assemblea compenso spese per servizi pulizia/custodia, alloggio custode, sgombero neve e supposto conflitto di interessi). L'opponente deduce che nel rendiconto 2018/2019 sarebbero incluse talune spese di natura straordinaria (di importo considerevole) che l'amministratore avrebbe sostenuto senza previa delibera assembleare, in particolare: (a) un aumento del compenso dovuto alla EUROCASA
6 s.a.s. (amministrata da familiari dell'amministratore stesso), per i servizi di pulizia, manutenzione e custodia, passato dagli originari € 19.500 annui (oltre IVA e alloggio custode) pattuiti nel contratto del 2007 a circa € 27.477,89, oltre € 6.484,22 per l'utilizzo dell'appartamento del custode;
(b) le spese inerenti all'alloggio del custode (canone locativo e tassa registro per € 6.484,22); (c) le spese per lo sgombero neve (€ 2.684,00) affidato alla medesima in base a contratti mai formalmente approvati dall'assemblea. Controparte_3 La Corte osserva che, in via generale, vige il principio secondo cui l'assemblea condominiale può sempre ratificare ex post le spese, anche straordinarie e non urgenti, effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione (cfr. Cass. n. 27719/2021 del 12-10- 2021). L'assemblea, nell'esercizio dei propri poteri gestori ex art. 1135 c.c., ha la facoltà di approvare ex post le spese sostenute dall'amministratore per le parti comuni, purché si tratti di spese oggettivamente utili per il condominio, e tale ratifica non richiede formule particolari potendo avvenire anche mediante la semplice approvazione del rendiconto consuntivo che le ricomprenda (cfr. Cass. ordinanza n. 10845 dell'08 giugno 2020).
Pertanto, non vi è vizio di invalidità qualora - come nel caso in esame - l'assemblea dei condomini abbia esaminato e approvato il bilancio consuntivo contenente dette spese così legittimando l'operato dell'amministratore (cfr. Cass. civ. sez. II, 10/08/2009 n. 18192; Cass. civ. 12/11/2012 n. 19605).
Nel merito specifico delle voci contestate, va osservato quanto segue.
Le spese per pulizia, manutenzione ordinaria e custodia affidate alla Controparte_3
(società incaricata dal Condominio sin dal 2007) ammontano, per l'esercizio 2018/2019, a € 27.477,89 (IVA compresa). Tale importo non costituisce un illegittimo “aumento” arbitrario, bensì il risultato dell'aggiornamento ISTAT annuale applicato al corrispettivo iniziale di € 19.500,00 annui: aggiornamento che è contrattualmente previsto e che, di anno in anno, è sempre stato riconosciuto dall'assemblea all'atto dell'approvazione dei vari bilanci consuntivi. In effetti, dai verbali assembleari prodotti in atti, risulta che già a partire dall'esercizio 2013/2014 l'assemblea dei condomini, all'unanimità, ha approvato consuntivi recanti il compenso della osì adeguato agli indici ISTAT, ritenendo congrui i costi Controparte_3 del servizio custodia/manutenzione. Emblematica al riguardo è la deliberazione assembleare del 29/12/2016, con la quale i condomini – in sede di verifica delle “mansioni e costi” dell'appalto servizi – deliberarono all'unanimità il mantenimento del custode così come oggi configurato, accettando dunque implicitamente sia il regime contrattuale in essere sia l'onere economico aggiornato. Di conseguenza, l'assemblea del 31/08/2019 si è limitata a ribadire scelte gestionali già in precedenza condivise dalla collettività dei partecipanti: non si trattava di nuove spese “straordinarie” impreviste, ma di costi ordinari (in parte già preventivati) afferenti a contratti di durata in essere e a servizi continuativi per il condominio. Analoghe considerazioni valgono per i costi dell'alloggio del custode. Il contratto di appalto del 01/11/2007 prevedeva espressamente, a carico del condominio, la concessione alla ditta appaltatrice dell'uso di un appartamento sito nel condominio, con spese relative a carico del condominio stesso, quale beneficio accessorio per il servizio di custodia. Tale pattuizione – conosciuta e accettata dai condomini sin dal principio – è stata anch'essa confermata negli anni. Nel bilancio 2018/2019 le voci “affitto custode” e “tassa di registro” (per totali € 6.484,22) sono pertanto il naturale riflesso contabile di tale accordo, e non già spese occulte: risultano anzi esplicitamente indicate e ripartite nel rendiconto, che l'assemblea ha regolarmente approvato senza opposizioni sul punto. Quanto infine alla spesa per lo sgombero neve (€ 2.684,00) affidato alla medesima società di servizi, si osserva che trattasi di importo in linea – anzi lievemente inferiore – con quello sostenuto in precedenti esercizi per analoghi interventi. L'affidamento di tale servizio rientra nelle facoltà gestorie dell'amministratore (trattandosi di manutenzione ordinaria stagionale) ed è stato comunque ratificato dall'assemblea con l'approvazione del consuntivo. Non consta che i condomini avessero mai
7 deliberato di bandire la da tale incarico, né che in passato fossero state Controparte_3 prospettate alternative meno onerose;
al contrario, dalla documentazione emerge che i preventivi di altre imprese specializzate risultavano più elevati, sicché la scelta gestionale di confermare la ditta già operante appare senz'altro giustificata. In definitiva, la contestazione delle voci di spesa in esame risulta infondata: l'assemblea ha approvato il rendiconto consuntivo nella sua interezza, esercitando un legittimo potere di ratifica delle spese utili sostenute nell'interesse comune. In tale deliberazione non si rinviene alcun aspetto di illiceità o estraneità alle finalità condominiali che possa inficiarla – considerato che tutti i costi controversi riguardano servizi effettivamente resi al (pulizia, custodia, manutenzioni, sgombero neve) e sono Parte_1 stati giudicati congrui e necessari dalla generalità dei partecipanti. Del pari, non sussiste il paventato conflitto di interessi in capo all'amministratore: quest'ultimo non risulta aver assunto decisioni in proprio vantaggio in danno altrui, ma ha semplicemente dato esecuzione a contratti e indirizzi gestionali approvati dall'assemblea. Il fatto che la ditta fornitrice di alcuni servizi sia partecipata da suoi familiari era circostanza ben nota ai condomini sin dall'origine e non ha impedito alla collettività di confermare fiduciariamente tale rapporto pluriennale, valutandone positivamente i risultati e i costi. Non si ravvisa dunque alcun elemento concreto per ritenere lesa la trasparenza o correttezza della gestione condominiale: al contrario, la volontà assembleare – sovrana in materia – è stata quella di ratificare e proseguire l'assetto organizzativo esistente, evidentemente ritenuto soddisfacente. Anche il terzo originario motivo di opposizione della delibera assembleare condominiale, pertanto, va disatteso.
- Sul quarto motivo – (Compensi accessori dell'amministratore - fatture nn. 18 e 23/2019
- relativi ad assemblee straordinarie e adempimenti fiscali). L'opponente contesta la legittimità di alcune somme erogate all'amministratore nel rendiconto impugnato, a titolo di compenso per attività ulteriori rispetto al compenso annuo base, e precisamente: € 1.605,52 complessivi, risultanti da due fatture emesse dall'amministratore (n. 18/2019 e n. 23/2019) per “Convocazione e partecipazione a n. 4 assemblee straordinarie” e
“Adempimenti fiscali, pagamento ritenute, CU quadro AC, stampe, elaborati”. Si sostiene che tali importi non fossero stati previamente approvati dall'assemblea e che pertanto la delibera che li ricomprende sarebbe annullabile. Anche tale doglianza è infondata. Va premesso che, in punto di fatto, l'assemblea condominiale aveva già provveduto - al momento del rinnovo dell'incarico all'amministratore - a discutere ed approvare un preventivo analitico del compenso dello stesso, nel quale erano contemplate sia la quota fissa annuale, sia voci eventuali per prestazioni extra. In particolare, dalla delibera del 27/06/2015 (all. doc. 27 convenuto) risulta che i condomini accettarono il preventivo presentato dall'amministratore, il quale prevedeva, tra l'altro, un compenso aggiuntivo di € 85,00 (oltre IVA) per ogni assemblea straordinaria convocata e la possibilità di addebitare a parte gli oneri di nuovi adempimenti resi necessari da normative sopravvenute (es. obblighi fiscali telematici), da sottoporre poi all'approvazione in sede di consuntivo. Tale schema retributivo è stato confermato negli esercizi successivi, e le voci in questione sono già comparse nei precedenti bilanci: ad esempio, il consuntivo approvato dall'assemblea il 19/08/2017 recava una fattura separata per adempimenti analoghi (fatt. n. 28/2017), e così pure il consuntivo 2017/2018 conteneva la fattura n. 26/2018 per gli stessi servizi. Ciò posto, è evidente che i condòmini erano edotti della natura di tali compensi accessori e ne avevano accettato la corresponsione all'atto della nomina dell'amministratore, ritenendoli dovuti in ragione delle attività aggiuntive svolte. L'approvazione del rendiconto 2018/2019, contenente le suddette voci (di importo peraltro modesto e in linea con gli anni precedenti), ha dunque comportato una piena ratifica da parte dell'assemblea, in ossequio al principio generale in precedenza richiamato, secondo il quale l'assemblea dei condomini può sempre ratificare le spese, anche straordinarie e non urgenti,
8 effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione (cfr. Cass. n. 27719/2021 del 12-10-2021). In diritto, non sussiste alcuna violazione di norme: l'art. 1129, comma 14, c.c. richiede che all'atto della nomina sia indicato analiticamente il compenso dell'amministratore, e così è avvenuto;
le somme qui contestate rientrano in quanto già prospettato e autorizzato dall'assemblea, e non eccedono i limiti del mandato conferito. La Corte di Cassazione ha di recente ribadito che l'amministratore non può esigere compensi non approvati dall'assemblea, ma ha anche chiarito che l'approvazione assembleare del rendiconto contenente il compenso costituisce legittimazione sufficiente del relativo credito
(v. Cass. civ. sez. II, 21/06/2023 n. 17713; Cass. civ. 29/03/2024 n. 8577, in motivazione). Nella specie, l'assemblea ha approvato espressamente tali esborsi e l'amministratore ne era autorizzato, sicché anche il quarto motivo di opposizione non merita accoglimento.
- Sul quinto motivo – (Deduce la mancata autorizzazione assembleare per l'apertura di un nuovo conto corrente bancario intestato al . Parte_1 Il nuovo conto corrente acceso presso l'istituto Banco Azzoaglio S.p.A. era stato aperto dall'amministratore nel 2017, a causa delle difficoltà operative incontrate sul conto postale originariamente utilizzato e specificamente per l'impossibilità di svolgere le necessarie operazioni online. L'amministratore comunicò tempestivamente a tutti i condòmini, con nota del 20/04/2017, la necessità di procedere all'apertura di tale nuovo rapporto bancario (indicando anche l'IBAN relativo), precisando che ciò era reso necessario per garantire l'efficienza nella gestione dei pagamenti condominiali. Successivamente, il medesimo IBAN del nuovo conto corrente è stato riportato in tutti i rendiconti e preventivi inviati ai proprietari, nonché utilizzato dall'amministratore per l'incasso delle quote – incluse quelle versate dalla stessa opponente, la quale ha quindi di fatto preso atto e usufruito del nuovo canale di pagamento. Nessun condomino, nelle assemblee successive al 2017, ha sollevato obiezioni in merito;
anzi, in sede di assemblea straordinaria del 03/01/2020, l'amministratore ha relazionato circa le ragioni della chiusura del precedente conto postale e dell'operatività del conto bancario, e l'assemblea ha approvato quanto riferito, ratificando integralmente l'operato dell'amministratore. In tali circostanze, risulta dunque pienamente rispettato il principio di trasparenza gestionale: i condòmini sono stati informati e hanno tacitamente assentito sin dal
2017, per poi confermare espressamente nel 2020. Si rammenta che l'art. 1129, comma 7, c.c. impone all'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini su uno specifico conto intestato al condominio, ma non preclude certo la possibilità di aprire più conti dedicati o di sostituire l'istituto di credito di appoggio, ove necessario per la buona amministrazione (purché il tutto avvenga nell'interesse del e con adeguata informazione). Nella specie, il nuovo Parte_1 conto bancario è stato attivato proprio per tutelare gli interessi dei condomini – garantendo una migliore operatività – e nulla indica che ciò abbia comportato aggravi di costo significativi
(considerato il lievissimo incremento di spese bancarie circa € 310 annui totali da ripartire tra diverse decine di condomini partecipanti al ). Parte_1 In conclusione, anche il quinto motivo di opposizione deve essere rigettato poiché l'assemblea ha sostanzialmente approvato e ratificato la scelta organizzativa in questione, e comunque non emerge alcuna lesione di diritti dei partecipanti.
- Sul sesto motivo – (Asserita omessa trattazione di questioni rilevanti ai fini del rendiconto: sgombero neve su area comunale;
criteri di riparto consumi acqua potabile/depurazione). L'opponente lamenta che nell'assemblea del 31/08/2019 non si sarebbero affrontati adeguatamente alcuni temi da lei segnalati, con possibili riflessi sul bilancio, ossia: (a) il fatto che il servizio di sgombero neve effettuato dalla ditta condominiale riguarderebbe anche un tratto di strada di accesso che risulterebbe di proprietà comunale;
(b) l'asserita mancata comunicazione ai condomini dei consumi idrici effettivi per l'acqua potabile (incidente sul
9 calcolo degli oneri di depurazione). Tali doglianze non integrano vizi della deliberazione impugnata. Si tratta, in realtà, di questioni gestionali collaterali che esulano dall'oggetto specifico della delibera di approvazione del rendiconto e che, in ogni caso, sono state successivamente discusse e risolte dalla collettività condominiale. In dettaglio, quanto allo sgombero neve: è emerso che il breve tratto viario che collega il complesso ” alla via Pt_1 pubblica, sebbene formalmente insistente su suolo ceduto al non è manutenuto CP_5 dall'ente locale a causa di pregresse vicende (mancato collaudo di un muro di sostegno, poi crollato) che ne hanno lasciato incerto lo status giuridico. Ad ogni modo, quel tratto costituisce l'unico accesso carrabile al , sicché è nell'evidente interesse di quest'ultimo Parte_1 provvedere comunque alla rimozione della neve per garantire la viabilità e la sicurezza: si tratta dunque di un servizio reso a tutela dei condomini, la cui utilità non è in discussione. La questione, sollevata dall'odierna attrice in sede di mediazione, è stata affrontata dall'amministratore chiedendo chiarimenti al e, successivamente, portata CP_5 all'attenzione dell'assemblea straordinaria del 04/01/2020, dove i condòmini hanno riconosciuto la necessità di proseguire con lo sgombero per proprio conto (salva la possibilità di rivalersi sul qualora ne ricorressero i presupposti). Pertanto, non vi è alcuna CP_5 irregolarità nel consuntivo 2018/2019 relativamente a tale spesa, che è da ritenersi legittima e nell'interesse comune. Riguardo ai consumi idrici e oneri di depurazione: anche qui, nessuna omissione invalidante la delibera è riscontrabile. Il condominio è approvvigionato da un acquedotto privato che periodicamente Pt_1 effettua letture dei contatori generali per determinare i consumi di acqua potabile, in collaborazione con l'amministratore. I costi di depurazione delle acque reflue, gestiti da ACDA S.p.A., vengono invece fatturati non su misurazioni dirette (non essendovi contatori individuali della depurazione) ma in maniera forfettaria basata su parametri predeterminati per ciascuna unità. L'ammontare addebitato nel consuntivo 2018/2019 (circa € 11.608,63 per depurazione) riflette le fatture emesse dall'ente gestore, le quali - come spiegato dall'amministratore nella nota illustrativa - hanno coperto un periodo eccezionalmente lungo (15 mesi) a causa di problemi interni della società ACDA che ne hanno ritardato l'emissione. L'opponente non ha fornito alcun elemento concreto per sostenere che tali importi siano errati o illegittimi: trattasi di costi documentati, ripartiti secondo i criteri vigenti. È comunque significativo evidenziare che, nella già citata assemblea del 04/01/2020, i condomini – prendendo spunto dalle osservazioni sollevate – hanno deliberato di migliorare il sistema di ripartizione aderendo al criterio dei consumi reali. In particolare, l'assemblea ha dato mandato all'amministratore di reperire preventivi per installare contatori individuali dell'acqua per ogni unità (onde calcolare i consumi di ciascuno) e di comunicare contestualmente alla società ACDA i metri cubi effettivi erogati dall'acquedotto negli ultimi cinque anni, chiedendo il ricalcolo delle tariffe di depurazione sulla base di tali dati. Si tratta di decisioni che confermano la volontà comune di rendere ancora più equa e trasparente la gestione futura di tali oneri, ma che non implicano affatto un vizio del consuntivo passato: semmai, denotano la correttezza del modus operandi assembleare, che ha saputo farsi carico delle questioni emerse e avviare le opportune soluzioni. In definitiva, il sesto motivo di opposizione, essendo privo di attinenza a vizi dell'iter deliberativo o del contenuto della delibera 31/8/2019, non può trovare accoglimento.
- Sul settimo motivo – (Dedotti “vizi” del verbale e irregolarità nello svolgimento dell'assemblea). In apertura è stato esaminato il profilo relativo alla violazione dell'art. 21 del regolamento di condominio, residua quindi lo scrutinio della censura, invero assai generica, che attiene alla conduzione delle assemblee condominiali, che la condomina opponente definisce “caotiche e incomplete” lamentando che l'amministratore, il presidente ed il segretario non avrebbero dato adeguato spazio alle richieste di inserire ulteriori questioni all'ordine del giorno o di ottenere chiarimenti.
10 Il Collegio ritiene il motivo infondato in quanto la delibera del 31/08/2019 risulta adottata nel rispetto delle maggioranze di legge, con puntuale verbalizzazione delle posizioni emerse. Il verbale, infatti, documenta in modo chiaro le decisioni assunte, dando atto anche dei dissensi e delle dichiarazioni di taluni condomini (ivi compresa una lettera di un'altra partecipante contenente rilievi sul clima assembleare). Deve pertanto ritenersi garantita la trasparenza del confronto e la possibilità per tutti di esprimersi: che poi alcune richieste dell'opponente (aggiungere all'ordine del giorno determinati punti, ottenere rinvii, ecc.) non siano state accolte, rientra nelle facoltà dell'assemblea e non integra alcuna violazione di legge costituendo espressione di una fisiologica dialettica assembleare.
Anche tale motivo di opposizione deve pertanto essere respinto. La sentenza di primo grado deve essere pertanto riformata con rigetto integrale dell'originaria domanda della signora A ciò consegue la condanna di quest'ultima in favore Controparte_1 di parte appellante, al pagamento delle spese processuali, sia del primo che del secondo grado di giudizio, tenendo conto che, il valore di riferimento è quello complessivo del bilancio la cui delibera di approvazione è stata impugnata, in quanto l'impugnazione riguarda l'atto collegiale nel suo intero, e non solo la quota di spese attribuita al singolo condomino opponente (cfr. Cass. 25721/23; Cass. 9068/22; Cass. 19250/21).
Le spese di causa, pertanto, si liquidano in base al D.M. 55/ 2014 per il giudizio svoltosi dinanzi al Tribunale avendo a riferimento lo scaglione di valore ricompreso tra € 52.001 a € 260.000, ai valori minimi, considerato il modesto grado di difficoltà delle questioni trattate e tenendo altresì conto che non è stata svolta attività istruttoria e così in complessivi € 4.015,00= distinti come segue: per le Fasi “di studio” € 1.215,00=, “costituzione” € 775,00=, “decisionale” € 2.025,00=, oltre rimborso forfettario del 15% ed accessori di legge.
Per il giudizio di appello, applicando il D.M. 147 del 13/08/2022 in vigore dal 23/07/2022, applicando i valori minimi con riferimento al medesimo scaglione di valore, così in complessivi € 5.801,00= distinti come segue: “Spese iscrizione a ruolo” + “marca da bollo di euro 27,00”, € 804,00= competenze per le Fasi “di studio” € 1.489,00=, “introduttiva” € 956,00=, “decisionale” € 2.552,00=, oltre rimborso forfettario del 15% ed accessori di legge.


P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Parte_1 avverso la sentenza del tribunale di Cuneo n. 146/2022, pubblicata in data
[...]
01.07.2022, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione disattesa,
- Accoglie il gravame ed in totale riforma della sentenza appellata, respinge tutte le domande proposte dalla signora Controparte_1
- Condanna parte appellante, a rifondere al le spese Parte_1 processuali sia di primo che di secondo grado che liquida, come esposto in motivazione, in complessivi - (primo e secondo grado) - € 9.816,00=, oltre rimborso forfettario stabilito nella misura fissa del 15% sul compenso spettante all'avvocato, CPA ed IVA se dovuta.
Così deciso dalla seconda sezione civile della Corte d'Appello di Torino, nella Camera di Consiglio tenutasi in data 21 maggio 2025 mediante collegamento da remoto con l'ausilio di un programma di videoconferenza (“Microsoft Teams”)
Il Consigliere aus. estensore Il Presidente
Dott. Pasquale Landolfi Dott. Cecilia Marino
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