REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
La Corte d'Appello di Venezia, Sezione Prima Civile, composta dai seguenti
Magistrati:
Dott. Gabriella Zanon Presidente
Dott. Alessandro Rizzieri
Consigliere
Dott. Luca Marani Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in riassunzione iscritta al ruolo il 08/03/2024 al n. 379/2024
R.G., promossa con atto di citazione notificato
DA
( ), nata a [...] il [...], Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa in causa dagli avv.ti Fantini Daniele e Cusinato Riccardo
ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Schio, via Lago Di Lugano
n. 27, come da procura allegata all'atto di citazione in riassunzione
-attrice in riassunzione-
CONTRO
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
pagina 1 di 36 rappresentante pro tempore con sede in San Tomio di Malo Controparte_2
(VI), via Vicenza n. 50, rappresentata e difesa in causa dagli avv.ti Vitacchio
PI e Vitacchio IC ed elettivamente domiciliata presso questa Corte
d'Appello come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
-convenuta in riassunzione-
avente per oggetto: Altri istituti in materia di diritti reali possesso e
trascrizioni,
rimessa al Collegio in decisione all'udienza del 25.9.2025, sulla base delle seguenti
CONCLUSIONI
CONCLUSIONI DELL'ATTRICE IN RIASSUNZIONE:
in totale riforma della sentenza di primo grado:
1) Accertarsi e dichiararsi la simulazione e l'inefficacia e/o nullità/annullabilità
dell'atto di vendita con scrittura privata autenticata in data 27.09.2001 n. 6315
di repertorio Notaio Dr. di Schio, con il quale l'attrice Persona_1
formalmente ha ceduto alla società convenuta la piena Controparte_1
proprietà degli immobili costituiti da abitazione al piano interrato, terra, primo
e secondo e da terreni il tutto così descritto all'UTE di Vicenza:
- Comune di Schio - Catasto Urbano - Foglio 13 mappale n. 292 località
Boldoro n. 32, piano IT, cat. A/2 – cl. 3 cons. 6 vani –RCL. 1.410.000 (Euro
728,2);
- Comune di Schio - Catasto Terreni – Foglio 13 mappali n. 298 di are 6,85, n.
pagina 2 di 36 RDL. 52,687, salvi i nuovi e più precisi;
2) In ogni caso, accertarsi e dichiararsi
la simulazione e l'inefficacia e/o nullità/annullabilità dell'atto di vendita con
scrittura privata autenticata in data 27.09.2001 n. 6315 di repertorio Notaio Dr.
di Schio, con il quale l'attrice ha formalmente ceduto alla Persona_1
società convenuta la piena proprietà degli immobili Controparte_1
meglio descritti al punto che precede, e la nullità dell'atto di trasferimento
dissimulato integrante un patto commissorio vietato dalla legge;

3) Per l'effetto condannare la convenuta al Controparte_1
rilascio/restituzione in favore dell'attrice dei beni immobili sopra indicati ed
attualmente occupati dalla convenuta;

4) Ordinarsi la trascrizione dell'emananda sentenza presso la competente
Agenzia del Territorio, con esonero da responsabilità in capo al Conservatore.
5) Rigettarsi le domande ed eccezioni di controparte per essere infondate ed
indimostrate in fatto ed in diritto. Inoltre, si ribadisce l'eccezione di prescrizione
delle domande riconvenzionali formulate sub. 3 e 4 della comparsa di
costituzione e risposta del giudizio di primo grado (prescrizione già eccepita
alla prima udienza del 24.01.2012) e riproposte in questa sede dalla convenuta
ai punti 2 e 3 delle proprie conclusioni;

6) Spese e competenze di tutti i gradi di giudizio interamente rifuse, con
distrazione a favore dei sottoscritti avvocati che hanno anticipato le prime e non
hanno percetto le seconde.
* * *
In via istruttoria
pagina 3 di 36 Previa revoca/modifica dell'ordinanza del 13.06.2024, si insiste per
l'ammissione della prova per interpello del legale rappresentante di
[...]
e per testi sui capitoli formulati nella memoria attorea ex art. 183 CP_1
VI co. cpc n. 2 depositata il 02.11.2012 che di seguito si riportano:
“1. Vero che è stato omesso il versamento del prezzo indicato nell'atto di
compravendita datato 27.09.2001 di cui è causa;



2. Vero che l'attrice nel periodo di cui al capitolo che precede si trovava in
difficoltà economiche ed era destinataria di procedure di ingiunzione da parte di
istituti di credito quali il Credito Italiano PA;



3. Vero che il Credito Italiano PA ebbe a richiedere ed ottenere nei confronti
dell'attrice due decreti ingiuntivi n. 673/2000 e 705/2000 emessi dal Tribunale
di Schio, in conseguenza dei quali vennero iscritte due ipoteche giudiziali sugli
immobili sopra indicati per un importo complessivo di lire 300.000.000;


4. Vero che nell'anno 2001 la SI.ra si rivolse al SI. Parte_1 CP_2
per chiedere un aiuto economico allo scopo di evitare che gli immobili
[...]
ipotecati venissero venduti all'asta;


5. Vero che, sempre nel corso dell'anno 2001 il SI. , nel Controparte_2
corso di plurimi incontri (sia più preciso il teste), dichiarò alla SI.ra la Pt_1
propria disponibilità ad aiutarla economicamente, proponendo di stipulare un
formale contratto di vendita quale garanzia del prestito di lire 150.000.000 che
il SI. , per il tramite della propria società CP_2 Controparte_1
avrebbe effettuato in favore dell'attrice per estinguere le ipoteche iscritte dal
Credito Italiano PA;

pagina 4 di 36

6. Vero che il SI. , sempre nell'occasione di cui al capitolo che CP_2
precede, riferiva che i beni immobili sarebbero stati reintestati all'attrice non
appena la SI.ra avesse reperito la necessaria provvista, senza Parte_1
previsione di termine, per restituire il prestito;



7. Vero che, in data 11.09.2001 la formulava all'Istituto di Credito Pt_1
proposta transattiva che le si rammostra (all. 5 fascicolo attoreo);


8. Vero che in data 03.10.2001 veniva sottoscritto atto di transazione che le si
rammostra (all.

6-7 fascicolo attoreo).


9. Vero che il giorno 05.10.2001 presso lo studio del Notaio di Schio, in Per_1
occasione del rilascio dell'atto di assenso alla cancellazione di ipoteca da parte
del Credito Italiano PA (all.8 fascicolo attoreo) era presente, tra l'altro, il SI.
per la società Controparte_2 Controparte_1
10. Vero che nell'occasione di cui al capitolo che precede la società
[...]
versava al Credito Italiano PA l'importo di lire 150.000.000 Controparte_1
dopo aver contestualmente stipulato presso il medesimo notaio un contratto di
mutuo con altro istituto di credito per l'importo di lire 400.000.000 (all. 9
fascicolo attoreo).
11. Vero che in data 05.09.2001 venne commissionata per la banca mutuataria
Cassa Rurale di Rovereto la perizia di stima degli immobili di cui è causa e che
le si rammostra (all. 10 fascicolo attoreo);
12. Vero che le tasse – imposte relative all'atto di compravendita di cui è causa
e poste nell'atto a carico della parte acquirente, sono state versate dall'attrice
per il tramite della SI.ra con assegno bancario n. 0528424403- CP_3
pagina 5 di 36 00 di lire 17.000.000 tratto sulla Banca di Roma incassato dal Notaio , Per_1
che le si rammostra (all. 13 fascicolo attoreo);
13. Vero che le spese e gli onorari del notaio rogante Dr. e poste Per_1
nell'atto a carico della parte acquirente, sono stati versati dall'attrice per il
tramite della SI.ra con assegno bancario n. 0528424404-01 di CP_3
lire 5.000.000 tratto sulla Banca di Roma ed incassato dal Notaio , che le Per_1
si rammostra (all. 14 fascicolo attoreo);
14. Vero che le somme di cui ai capitoli che precedono sono state fatturate dal
notaio direttamente alla società come da documenti che Controparte_1
le si rammostrano;

15. Vero che dopo la cessione degli immobili di cui è causa l'attrice ha
continuato a detenere con la propria famiglia gli immobili gratuitamente senza
soluzione di continuità e dunque mantenendo per gli anni successivi il possesso
dei beni oggetto di causa;

16. Vero che anche dopo la stipula dell'atto di vendita immobiliare avvenuta il
27.09.2001 la sig.ra con i propri legali ha proseguito le trattative Parte_1
con il Credito Italiano finalizzate a definire la pendenza ed a liberare gli
immobili dalle ipoteche iscritte, pervenendo all'atto di transazione del
03.10.2001;
17. Vero che la SI.ra il giorno 05.10.2001 era presente presso lo Parte_1
studio del Notaio unitamente al marito ed al proprio Per_1 CP_4
avvocato (sia più preciso il teste), in occasione dell'atto di assenso alla
cancellazione di ipoteche (all. 8 fascicolo attoreo) per definire la procedura di
pagina 6 di 36 pagamento dell'importo concordato, presente la società convenuta la quale ha
direttamente versato l'importo definito con il menzionato atto di transazione;

18. Vero che nei mesi successivi alla stipula dell'atto di vendita (27.09.2001)
(precisi il teste), il SI. riferì a lei (teste) che gli immobili Controparte_2
oggetto di causa, sebbene intestati alla erano in realtà di Controparte_1
proprietà della SI.ra . Testi: SIg. via della Macina, Parte_1 CP_3
8 Schio, via Dante, 79 Schio, via Santa Maria, 18 CP_4 Testimone_1
Santorso, Dr. p.zza dello Statuto, 1 Schio, Avv. Mario Zuliani via Persona_1
Paraiso, 10 Schio, US IN via Lungo Leogra Schio, via Testimone_2
SS Trinità Schio, con riserva di integrazione”.
Considerato il decesso del teste intervenuto nel giudizio di primo CP_4
grado, si insiste nell'istanza già formulata all'udienza del 22.11.2016 (poi
ribadita sia in sede di precisazione delle conclusioni che in sede di appello) di
sostituzione del suddetto con almeno uno dei figli del medesimo, ovvero i sigg.
, e . Ciò in applicazione Controparte_5 CP_6 CP_7
analogica della norma di cui all'art. 104 Disp. Att. C.p.c., atteso che l'audizione
del teste e tempestivamente indicato non può Testimone_3
avvenire per causa non imputabile all'odierna attrice (ovvero appunto il
sopravvenuto decesso del medesimo) e l'ammissibilità della sua sostituzione si
pone in linea altresì con il criterio del giusto processo di cui all'art. 111 Cost. Si
rileva che l'opposizione sollevata da controparte sul punto è priva di pregio,
dato che né il rapporto di filiazione dei suddetti testi con l'attrice, nè i futuri
ipotetici diritti ereditari degli stessi costituiscono motivo di incapacità a
testimoniare, rilevando ciò semmai solo sotto il profilo dell'attendibilità.
pagina 7 di 36 * * *
Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova formulati dalla convenuta, in
quanto manifestaste inammissibili ed irrilevanti per le seguenti ragioni:
capp. 1-2-3-4) trattasi di circostanze inammissibili in mancanza dell'unica
istanza probatoria che poteva essere introdotta, ovvero l'istanza di verificazione
previa produzione dell'originale dell'assegno ivi indicato;
in ogni caso le
circostanze sono generiche e valutative;

capp. 5-6) generici e contrari alla documentazione prodotta dall'attrice (docc.
13- 14) non specificamente contestata dalla convenuta;

capp. 7-8-9-10) trattasi di circostanze del tutto irrilevanti all'esito delle
produzioni documentali non contestate e rispetto alle quali la prova orale pare
ininfluente se non addirittura inammissibile;

capp. 11-12-13-14) trattasi di circostanze inammissibili attesa la loro genericità.
Non è dato sapere, infatti, quando e dove sarebbero avvenuti detti fatti, con ciò
inibendo a parte attrice la prova contraria. Non solo, ma controparte, con dette
circostanze intenderebbe dimostrare cessioni di danaro contante oltre la soglia
all'epoca vigente in materia;
la contrarietà a norme imperative è palese.
In ogni caso i capitoli sono inammissibili giacché finalizzati a dimostrare
circostanze in contrasto con gli stessi documenti di controparte (es: estratti
conto e libro giornale) e dunque in violazione anche dell'art. 2722 e segg. c.c.
Nella denegata ipotesi di ammissione si chiede di essere ammessi alla prova
contraria con i testi già indicati. Analogamente inammissibile, giacchè
manifestamente esplorativa e generica, è l'istanza volta ad ottenere dalla Cassa
pagina 8 di 36 Rurale di Rovereto spiegazioni scritte in ordine alle modalità del presunto
incasso dell'assegno di lire 80.000.000 da parte di . Parte_1
CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA IN RIASSUNZIONE:
1) Si chiede il rigetto delle domande tutte svolte dalla in quanto Parte_1
infondate in fatto e diritto per le causali di cui in atti ,sia di merito che
istruttorie;
2) Accertarsi che l'acquisto dell'immobile de quo è costato alla
[...]
la somma di lire 501.249.963= e che la ha Controparte_1 Parte_1
incassato direttamente lire 390.000.000= (ora € 201.418,19=) e che la
[...]
ha speso per imposte lire 17.000.000= (ora € 8.779,77=) e per Controparte_1
spese notarili € 2.527,54= (già lire 4.894.000) e il residuo per interessi alla
Cassa Rurale di Rovereto;

3) Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea e
dell'annullamento del contratto di compravendita del 05/10/2001 o di altra
domanda della , condannarsi la stessa al pagamento della somma di Parte_1
lire 17.000.000= (ora € 8.779,77=) per imposte pagate, oltre a € 2.527,54= (già
lire 4.894.000) per spese notarili alla ricevuti dalla Controparte_1
stessa nell'affare di cui è causa, oltre a lire 390.000.000= (ora € 201.418,19=);
complessivamente lire 411.894.000= (ora € 212.725,50=) relative all'atto di
compravendita e subordinare l'esecutività della sentenza al versamento della
suddetta somma alla ditta o alla somma che sarà Controparte_1
ritenuta di giustizia, oltre agli interessi maturati su quanto versato a decorrere
dal momento del versamento;

pagina 9 di 36 4) Ordinarsi la cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione avvenuta il
26/09/2011 R.G. n. 9099 - R.P. n. 6414 e l'annotazione avvenuta l'08/02/2013
R.G. n. 1361 R.P. n. 330 e autorizzarsi la ditta di Controparte_1
provvedervi direttamente con esonero per il Conservatore di ogni responsabilità
a sensi del secondo comma dell'art. 2668 c.c;
5) Respingersi l'ammissione delle prove testimoniali richiesta da parte attrice
per le causali di cui in atti;
6) Spese, e compensi di causa rifusi con distrazione
a favore dei procuratori della convenuta avendole anticipate.
Poichè con ordinanza del 13/06/2024 la Corte d'Appello di Venezia ha respinto
le prove formulate da parte appellante, in via subordinata, nella denegata
ipotesi di ammissione delle prove attoree, si richiede l'ammissione delle prove
già formulate in primo grado e che di seguito si riportano:
1) Vero che la ha consegnato alla Controparte_1 Parte_1
l'assegno della Cassa Rurale di Rovereto n. 004514542-06 dell'importo di Lire
80.000.000= che si rammostra;

2) Vero che l'assegno di cui sopra è stato incassato personalmente da Pt_1
presso l'agenzia di Santorso della Cassa Rurale di Rovereto;

[...]
3) Vero che nell'occasione di cui sopra aveva chiesto di ricevere in Parte_1
cambio dell'assegno la somma in contanti di Lire 80.000.000=;
4) Vero che la prima di portare l'assegno in banca per l'incasso Parte_1
aveva prenotato il pagamento in contanti per la somma di Lire 80.000.000=
presso la Cassa Rurale di Rovereto;

5) Vero che le spese notarili (e fiscali) relative all'acquisto del bene di cui è
causa sono state pagate dalla come risulta dalle fatture Controparte_1
pagina 10 di 36 e dal libro giornale che si rammostrano (doc.ti nn. 4-5-6-7 del fascicolo di 1°
grado);
6) Vero che venne versato al notaio come da sua richiesta la somma di Per_1
Lire 17.000.000= per imposte e tasse ed Euro 2.527,54= per onorari, come da
doc.ti nn. 4 e 5 allegati del fascicolo di 1° grado;

7) Vero che venne versata la somma di lire 150.000.000=( tramite n. 2 assegni
circolari rispettivamente di lire 100.000.000 e di lire 50.000.000 (doc. n. 8
fascicolo primo grado della conveunuta) da al Credito Controparte_1
Italiano previo l'assenso di tale Istituto per la cancellazione delle ipoteche che
gravavano sull'immobile di cui è causa;

8) Vero che la somma di Lire 150.000.000= venne versata presso il notaio
al funzionario del Credito Italiano alla presenza del legale Per_1
rappresentante della e del funzionario della Cassa Controparte_1
Rurale di Rovereto;

9) Vero che materialmente la somma venne erogata il 05/10/2001 dalla Cassa
Rurale di Rovereto avendo la contratto un mutuo per Controparte_1
Lire 400.000.000= come da contratto stipulato presso il notaio di Schio Per_1
in occasione dell'atto di assenso per la liberazione delle ipoteche da parte del
Credito Italiano;

10) Vero che a fronte delle somme versate dalla Parte_1 Controparte_1
ha saldato il Credito Italiano con Lire 150.000.000= a saldo di un debito
[...]
di Lire 300.000.000=;
11) Vero che la Cassa Rurale di Rovereto in ps. del Rag. Controparte_8
riferì alla Esseci Immobilire S.r.l. l'impossibilità di effettuare un finanziamento
pagina 11 di 36 di Lire 160.000.000= per il 27/09/2001, mancando i tempi tecnici e suggerì al
SI. , legale rappresentante della di Controparte_2 Controparte_1
finanziare la stessa, nella forma del finanziamento da soci;

12) Vero che nella stessa occasione il rag. assicurò il SI. Controparte_8
che entro pochi giorni dopo l'acquisto dell'immobile dalla Controparte_2
sarebbe stato effettuato il finanziamento nella forma del mutuo per Parte_1
Lire 400.000.000= ma che era necessario provvedere immediatamente all'
intestazione dell'immobile di cui è causa alla Controparte_1
13) Vero che la somme versate al momento della stipula del rogito presso il
Notaio vennero anticipate personalmente dalla Per_1 Controparte_1
nella forma del finanziamento da socio;

14) Vero che dopo l'erogazione del mutuo la provvide a Controparte_1
rimborsare al SI. la somma da lui anticipata come da Controparte_2
estratto conto e da libro giornale che si rammostrano (doc.ti n. 8 e n. 18 del
fascicolo di 1° grado).
Si chiede che il G.I. voglia ordinare alla Cassa Rurale di Rovereto, dato
l'impossibilità di produrre l'assegno in originale, come da comunicazione
14/08/2012 (doc. n. 19 del fascicolo di 1° grado) di fornire spiegazioni scritte, in
merito alle modalità del versamento e dell'incasso dell'assegno di Lire
80.000.000= da parte di . Parte_1
Si indicano testi:
1) Rag. da Malo (Vi) via Collodi n.65 su tutti i capitoli;
Controparte_8
2) SI. (già Direttore Cassa Rurale di Rovereto Ag. di Santorso CP_9
(Vi) sui cap.2-3-4.
pagina 12 di 36 3) SI.ra da ZU (VI) via Marconi n. 57. Parte_2

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato il 22.09.2011 conveniva in Parte_1
giudizio la società avanti all'allora Sezione Distaccata Controparte_1
di Schio del Tribunale di Vicenza per vedere accertata e dichiarata la simulazione, l'inefficacia e/o nullità/annullabilità dell'atto di compravendita del
27.09.2001 n. 6315 di repertorio Notaio Dr. di Schio, con il Persona_1
quale ella aveva formalmente ceduto alla società convenuta la piena proprietà di alcuni immobili (un'abitazione con annessi terreni) siti in comune di Schio
all'apparente prezzo di lire 160.000.000.
Deduceva l'attrice che l'effettiva volontà delle parti non era stata quella di vendere gli immobili de quibus, bensì di intestarli solo formalmente ad
[...]
al fine di costituire una garanzia reale a favore della stessa per la Controparte_1
restituzione di un prestito erogato in favore della sig.ra , cui gli immobili Pt_1
avrebbero dovuto essere ritrasferiti una volta estinto il debito in questione.
L'attrice deduceva al riguardo di essersi trovata all'epoca in gravi difficoltà
economiche, che l'avevano portata a subire alcune procedure monitore da parte di istituti di credito, tra i quali il Credito Italiano PA, che aveva ottenuto nei confronti della stessa (in qualità di garante della società IdealCasa Srl di cui era socia) due decreti ingiuntivi, n. 673/2000 e 705/2000, emessi dal Tribunale di
Schio, in conseguenza dei quali erano state iscritte due ipoteche giudiziali sugli immobili sopra indicati, per un importo complessivo di lire 300.000.000. Al fine di scongiurare il pericolo che le proprietà immobiliari venissero aggredite in via pagina 13 di 36 esecutiva e vendute all'asta le parti, rispettivamente la sig.ra e il sig. Parte_1
, legale rappresentante della ed amico Controparte_2 Controparte_1
di vecchia data del marito dell'attrice, si erano accordate nel senso che la convenuta avrebbe mutuato all'attrice l'importo che si sarebbe reso necessario per liberare gli immobili dalle ipoteche iscritte dal Credito Italiano, previa formale intestazione degli stessi ad a garanzia Controparte_1
dell'adempimento dell'obbligo restitutorio, per il quale non era stato previsto un termine, ma che sarebbe stato onorato non appena la sig.ra avesse reperito Pt_1
la necessaria provvista.
Avendo l'attrice trovato un accordo con il Credito Italiano che prevedeva il versamento dell'importo di lire 150.000.000 a saldo e stralcio della propria posizione debitoria, la stessa, nel giro di pochi giorni, il 27.09.2001 stipulava con quello da lei indicato come il “fittizio” contratto di Controparte_1
compravendita (a fronte del quale sosteneva di non avere ricevuto alcun pagamento), il 03.10.2001 sottoscriveva con la Banca la transazione (doc.6-7
fascicolo di primo grado) che prevedeva appunto il versamento dell'importo di lire 150.000.000 entro il 10.10.2001 ed infine, il 05.10.2001 presso lo studio del
Notaio di Schio, presente tra l'altro personalmente Per_1 Controparte_2
della società il Credito Italiano rilasciava atto di assenso Controparte_1
alla cancellazione delle ipoteche (doc.8 fascicolo di primo grado) dopo aver ricevuto il versamento dell'importo di lire 150.000.000 direttamente dalla convenuta.
L'attrice, a conferma di quella che, nella sua prospettazione, era stata la reale volontà delle parti, evidenziava:
pagina 14 di 36 - l'assoluta e manifesta incongruità del prezzo di lire 160.000.000 indicato nell'atto di compravendita, confermato dal valore di lire 717.750.000 (€
370.686,94) attribuito agli stessi nella perizia di stima della banca del 5.09.2001
(doc.10 fascicolo di primo grado);
- le spese relative alle tasse - imposte ed agli onorari del notaio rogante erano stati saldati dall'attrice per il tramite di propria persona di fiducia, in luogo della parte acquirente che per legge e per espressa pattuizione nel contratto di compravendita (doc.4 fascicolo di primo grado) avrebbe dovuto corrisponderle;

- contestualmente alla cessione, proprio perché simulata, l'attrice aveva continuato a detenere gratuitamente gli immobili senza soluzione di continuità e dunque mantenendo per gli anni successivi il possesso dei beni apparentemente alienati, fino a quando, nel settembre del 2007, del tutto repentinamente ed inaspettatamente, le era stata comunicata da , tramite lettera Controparte_1
dell'avv. Vitacchio, la disdetta del contratto di comodato, con invito al rilasciare l'immobile entro il 10.12.2007 (v. doc. 11 del fascicolo di primo grado); il rilascio poi era avvenuto in via forzata il 16.07.2009 all'esito dell'accoglimento del ricorso ex art.447 bis cpc proposto da;
Controparte_1
- successivamente alla stipula dell'atto di vendita immobiliare era stata lei stessa con i propri legali a proseguire le trattative con il Credito Italiano finalizzate a definire la pendenza ed a liberare gli immobili dalle ipoteche iscritte, pervenendo dapprima all'atto di transazione del 03.10.2001 e poi partecipando all'atto del

5.10.2001 presso lo studio del Notaio di Schio, allorquando Per_1 [...]
aveva pagato direttamente al Credito Italiano l'importo concordato CP_1
per ottenere l'assenso alla cancellazione delle ipoteche;

pagina 15 di 36 - contestualmente all'atto del 5.10.2001 aveva contratto un Controparte_1
mutuo di ben lire 400.000.000, iscrivendo sugli immobili apparentemente acquistati un'ipoteca per lire 552.800.000 (all.9 fascicolo 1° grado), ad ulteriore dimostrazione dell'incongruità dell'apparente prezzo, mai corrisposto.
Secondo la prospettazione dell'attrice la fattispecie, pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744 cod. civ., aveva costituito il mezzo per eludere tale norma imperativa, giacché il negozio dissimulato (ovvero il mutuo accompagnato dall'immediato trasferimento degli immobili a scopo di garanzia) era caratterizzato da una causa illecita, con conseguente suo diritto di recuperare la proprietà ed il possesso degli immobili.

1.2 Nel costituirsi in giudizio negava l'esistenza dell'accordo Controparte_1
simulatorio dedotto dall'attrice, sostenendo che la compravendita era stata realmente voluta e conclusa dalle parti con reciproco vantaggio, dal momento che aveva consentito alla sig.ra , da un lato, di liberarsi del debito nei Pt_1
confronti del Credito Italiano ed alla , dall'altro, di effettuare Controparte_1
un investimento acquistando un “bene rifugio” ad un prezzo conveniente, che sarebbe consistito nella complessiva somma di lire 390.000,00, posto che oltre al prezzo “ufficiale” di lire 160.000.000 asseritamente versato alla venditrice,
sarebbe stata versata alla stessa l'ulteriore somma di lire 80.000,00 mediante assegno bancario, cui doveva aggiungersi l'importo di lire 150.000.000 versato da direttamente al Credito Italiano. Sosteneva altresì la Controparte_1
convenuta di avere pagato le spese notarili, oltre che quelle catastali e relative alle imposte, e che la perizia di stima degli immobili allegata dall'attrice, pur contestata, non poteva assumere alcuna rilevanza.
pagina 16 di 36 Deduceva la convenuta di avere avvertito nel 2007 la necessità di “realizzare”
l'investimento, vendendo gli immobili occupati dalla sig.ra , ragion per cui Pt_1
aveva formalizzato l'invito a rilasciare i medesimi, procedendo poi in via giudiziale stante l'inerzia dell'attrice, la quale non aveva sollevato né nel giudizio di cognizione, né in sede di sfratto alcuna eccezione con riguardo all'intercorsa compravendita.
Concludeva dunque la convenuta per il rigetto delle domande attoree, chiedendo in via riconvenzionale, per l'ipotesi di accoglimento delle stesse, la condanna della sig.ra al pagamento della somma di lire 501.249.963 (pari ad € Pt_1
267.653,77) corrispondente agli esborsi sostenuti da Controparte_1
nell'affare, oltre alle spese catastali ed imposte. La causa veniva istruita mediante CTU volta a determinare il valore degli immobili all'epoca dell'atto di compravendita e mediante l'assunzione dell'interrogatorio del sig. CP_2
, legale rappresentante di mentre non
[...] Controparte_1 Parte_1
era potuta comparire per documentati motivi di salute.

1.3 Con ordinanza 7.12.2016 il nuovo Giudice assegnatario della causa,
ritenendo giustificata da motivi di salute la mancata presentazione all'interpello dell'attrice e valutate come non ammissibili le prove testimoniali dalla stessa formulate, revocava la pregressa ordinanza ritenendo la causa matura per la decisione.

1.4. Il giudizio veniva definito con sentenza n. 2535/2017 che, respinte nuovamente le istanze istruttorie riproposte dall'attrice, riteneva non sufficienti gli elementi presuntivi da questa addotti a supporto dell'invocata simulazione,
pagina 17 di 36 con conseguente rigetto delle domande e condanna di parte attrice al pagamento delle spese di lite.

2.1 Avverso la suddetta sentenza proponeva appello , dolendosi del Parte_1
rigetto della domanda, a suo dire determinato:
- da un lato dall'erronea lettura e comparazione dei dati risultanti dall'estratto conto e dal libro giornale della società (che peraltro non Controparte_1
avrebbe potuto costituire prova a favore dell'imprenditore), dai quali non risultava affatto la prova del pagamento del prezzo di cui all'atto di compravendita del 27.09.2001, tanto meno secondo le modalità dichiarate in sede di interpello dal legale rappresentante sig. ; Controparte_2
- dall'altro lato, in ragione della mancata valorizzazione degli elementi presuntivi dalla stessa addotti (es. la manifesta incongruità del prezzo di lire 160.000.00
indicato nell'atto di compravendita, laddove la CTU aveva stimato in lire
557.645.936 il valore effettivo dell'immobile) e disatteso ingiustificatamente le prove testimoniali formulate.

2.2. Si costituiva anche in appello eccependo in via Controparte_1
preliminare l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis cpc, concludendo nel merito per la conferma della sentenza di primo grado e formulando appello incidentale sulla domanda di risarcimento disattesa dal Giudice a quo e con riguardo alla mancata immediata esecutività dell'ordine di cancellazione della trascrizione della domanda.

2.3. Con la sentenza n. 335/2019 la Corte d'Appello di Venezia rigettava sia l'appello principale proposto da che l'appello incidentale proposto Parte_1
da confermando integralmente la sentenza del Tribunale CP_1 Controparte_1
pagina 18 di 36 di Vicenza. Quel Collegio osservava, tra l'altro, che la prova per testi chiesta dall'appellante era inammissibile ai sensi dell'art. 1417 cod. civ. in quanto volta a provare la simulazione.

3.1 Avverso la suddetta sentenza d'appello ricorreva in Cassazione Parte_1
sulla base dei seguenti motivi:
i) Violazione o falsa applicazione dell'art. 111 co.6 Cost. e dell'art.132, co.2,
n.4, cpc;
nullità della sentenza o del procedimento per motivazione assente e/o meramente apparente (art.360 co.

1. n.4 cpc) in relazione:
- al rigetto delle istanze di prova testimoniale formulate dall'attrice in quanto asseritamente inammissibili ai sensi dell'art. 1417 c.c.;
- alla ritenuta prova dell'incasso da parte della sig.ra dell'assegno di Parte_1
€ 80.000,00, la cui copia prodotta da era stata disconosciuta Controparte_1
dall'attrice ex art. 2719 c.c.;
- all'erronea valorizzazione della dichiarazione resa dal legale rappresentante di e del contegno inerte dalla stessa asseritamente tenuto, oltre Controparte_1
all'omessa considerazione dei plurimi elementi indiziari della simulazione che aveva indicato
CP_1 ii) di motivazione con riguardo al quarto motivo di appello afferente la presunta prova del pagamento del prezzo della compravendita di lire
160.000.000- travisamento della prova ed omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti (art. 360 co.1 n.5
cpc), posto che la Corte Territoriale, diversamente dal Giudice di prime cure, che aveva ritenuto provato il pagamento del prezzo di lire 160 milioni sulla scorta di una errata lettura delle risultanze dell'estratto conto bancario e delle scritture pagina 19 di 36 contabili di (puntualmente censurata con l'appello), aveva Controparte_1
attribuito decisiva rilevanza semplicemente alla quietanza di pagamento rilasciata dalla sig.ra contestualmente all'atto di compravendita del Pt_1
27.09.2001, laddove il presunto pagamento del prezzo di lire 160 milioni risultava smentito, da un lato, dalla dichiarazione resa in sede di interpello dal legale rappresentante di ovverosia di avere versato il Controparte_1
suddetto importo non all'atto di compravendita, bensì in data 5.10.2001, in occasione dell'atto notarile di assenso del Credito Italiano alla cancellazione dell'ipoteca, mediante la consegna alla sig.ra di presunti assegni di cui Pt_1
peraltro non era stata prodotta copia, né fornita prova del relativo incasso e,
dall'altro, dalle registrazioni effettuate nel libro giornale dimesso dalla controparte.
iii) Violazione o falsa applicazione dell'art. 1417 c.c. e art. 115 c.p.c. (art.360
co.1 n. 3 cpc) per avere la Corte Territoriale affermato l'inammissibilità della prova testimoniale, laddove questa è invece ammissibile senza limiti se la domanda di simulazione proposta dalle parti è diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, ravvisabile nel caso di specie in relazione al divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c.

3.2 Con ordinanza n. 36132/23 pubblicata il 28.12.2023 la Cassazione
accoglieva il terzo motivo di ricorso (dichiarando assorbiti gli altri) e rinviava la causa a Codesta Corte per la rivalutazione delle istanze istruttorie. La Suprema
Corte così decideva:
“4. il terzo motivo – da esaminare con priorità, per ragioni di carattere logico -
è fondato e va accolto. Gli altri restano assorbiti.
pagina 20 di 36

4.1. La ricorrente ricorda di avere, fino dall'atto introduttivo, allegato che, in
una situazione di difficoltà economica particolarmente grave per esposizioni
bancarie in riferimento alle quali era stata oggetto di provvedimenti ingiuntivi,
si era rivolta al legale rappresentante della convenuta con il quale aveva
pattuito l'erogazione di un prestito coperto dalla vendita di cui trattasi, avente
ad oggetto immobili di valore notevolmente superiore al prestito, improduttiva
di effetti veri e reali immediati e nella quale il momento della efficacia traslativa
avrebbe dovuto coincidere con l'eventuale inadempimento dell'obbligo
restitutorio.
Siffatta pattuizione, ove dimostrata, sarebbe contraria al divieto di cui all'art.
2744 c.c.
La norma -rubricata “Divieto del patto commissorio” e secondo cui “E' nullo il
patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel
termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al
creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del
pegno”- ha la finalità di evitare, per un verso, che il debitore sia indotto a
concludere un contratto traslativo a condizioni gravatorie per bisogno di
liquidità di cui il creditore approfitti, e, per altro verso, un pregiudizio al
principio di pari diritto di tutti i creditori di soddisfarsi sull'intero patrimonio
del debitore ex art. 2740 cod. civ., al di fuori delle cause legittime di prelazione
di cui all'art. 2741, ( v. Cass. Sez. 2, Sentenza n.1787 del 12/02/1993).
Ciò posto, ha errato la Corte di Appello laddove, richiamato l'art. 1417 c.c. -
secondo cui “La prova per testimoni della simulazione è ammissibile senza
limiti, se la domanda è proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a
pagina 21 di 36 far valere l'illiceità del contratto dissimulato, anche se è proposta dalle parti”-,
ha ritenuto inammissibile la prova per testi dedotta dalla ricorrente.
La Corte di Appello ha evidentemente fatto riferimento alla prima parte della
disposizione da cui si ricava che, di regola, la prova per testi e per presunzioni è
preclusa per i contraenti ex artt. 2722 e 2729 c.c. che vietano di provare per
testi o presunzioni patti, come l'accorso simulatorio “aggiunti o contrari al
contenuto di un documento”, trascurando la seconda parte a cui, invece,
avrebbe dovuto guardare: “
*****

4.1. Con atto di citazione del 2.3.2024 ha riassunto il giudizio Parte_1
chiedendo, previa assunzione delle prove testimoniali articolate, l'accoglimento delle domande.

4.2 Si è costituita sollecitando il rigetto delle prove Controparte_1
testimoniali di controparte e chiedendo, nel caso di loro ammissione,
l'abilitazione alla prova per testi ed interpello con i capitoli formulati in primo grado. Ha, quindi, riproposto, per il caso di accoglimento della domanda attorea,
la richiesta di condanna alla restituzione delle somme corrisposte a titolo di imposte, spese notarili nonché delle somme ricevute dalla in adempimento Pt_1
del contratto di compravendita per il complessivo importo di lire 411.894.000,
pari ad Euro 212.725,50.

4.3 Il Consigliere Istruttore con ordinanza del 13.6.2024 ha rigettato le istanze di prova testimoniale dell'attrice in riassunzione così motivando:
pagina 22 di 36 “ ritenuto che la causa non necessiti di attività istruttoria in quanto i capitoli
dedotti dall'attrice in riassunzione, pur non contrastanti con l'art. 2722 c.c.
secondo quanto statuito dalla Corte di Cassazione, sono:
- negativi/generici (1)
- valutativi e generici (2);
- non contestati (3);
- generici, quanto a quelli n. da 4 a 6 e 18, perché privi delle indicazioni spazio-
temporali sugli incontri avvenuti con il sig. e sulle persone che CP_2
sarebbero state presenti (non consentendo così formulati neppure l'articolazione
della prova contraria, diretta o indiretta, alla controparte che intenda negare il
raggiungimento di siffatti accordi o di aver reso le affermazioni ivi riportate);
- documentali (7, 8, 10, 11);
- irrilevanti (9);
- superflui, i rimanenti, in ragione dell'inammissibilità dei precedenti”

4.4. La medesima ordinanza ha disposto la rimessione della causa in decisione,
assegnando termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

4.5. La nella comparsa conclusionale ha chiesto la modifica della predetta Pt_1
ordinanza così deducendo:
“ In particolare, la ratio della regola di cui all'art.1417 cc. sull'ammissibilità
“senza limiti” della prova testimoniale diretta a far valere l'illiceità del
contratto dissimulato non può che essere intesa nel senso che anche i normali
requisiti afferenti le modalità di deduzione della prova, inclusa la specificità dei
fatti richiesta dall'art.244 cpc, debbano essere valutati con minor rigore, ragion
pagina 23 di 36 per cui il carattere negativo del capitolo 1 (fermo restando che per consolidata
giurisprudenza di legittimità nessuna norma di legge e nessun principio
desumibile in via interpretativa impedisce di provare per testimoni che un fatto
non sia accaduto o non esista, Cass. Civ., 18 novembre 2021, n.35146, sez. VI,
Cass. civ., 17 luglio 2019, n. 19171; Cass. civ., 13 giugno 2013, n. 14854; Cass.
civ., 11 gennaio 2007, n. 384; Cass. civ., 15 aprile 2002, n. 5427) e l'asserita
genericità dei capitoli 1, 4, 5, 6 e 18, sotto il profilo dei riferimenti
spaziotemporali degli incontri ivi menzionati e delle persone presenti agli stessi,
nel caso di specie non possono costituire di per sè impedimento alla loro
ammissione. Quanto ai capitoli dal 12 al 17 ritenuti superflui “in ragione
dell'inammissibilità dei precedenti”, si evidenzia che in realtà le circostanze ivi
dedotte, ed in particolare quelle di cui ai cap. 12 e 13 relative al pagamento da
parte della SI.ra delle tasse imposte dell'atto di compravendita per cui è Pt_1
causa e dei relativi onorari del Notaio, costituiscono fatti idonei a fornire
autonomi e significativi elementi presuntivi a supporto dell'esistenza
dell'accordo simulatorio dedotto dall'attrice.

4.6 La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza ex art. 352 c.p.c. del
25.9.2025.
****

5.1 Va innanzitutto valutata la richiesta di modifica della citata ordinanza del
C.I.
Il capitolo 1. (Vero che è stato omesso il versamento del prezzo indicato nell'atto
di compravendita datato 27.09.2001 di cui è causa;
) è inammissibile non tanto e pagina 24 di 36 non solo in quanto negativo, ma per il fatto che, attesa la sua formulazione,
risulta pure generico (come già evidenziato nell'ordinanza del C.I.).
Invero, al teste non è stato richiesto di esprimersi in ordine ad una specifica circostanza (quale potrebbe essere il fatto che nel corso di un dato incontro tra le parti non venne consegnata una certa cosa o non venne detta una certa frase);
non si vede, quindi, come il teste potrebbe riferire in ordine al mancato verificarsi di un fatto in un arco temporale indefinito. Inoltre, lo stesso riferimento al prezzo è generico in quanto, ad esempio, è pacifico che la somma di Lire 150.000.000 sia stata versata all'istituto di credito mutuante da parte della convenuta quale adempimento alla transazione nel frattempo stipulata dall'attrice con quella banca.
Quanto al capitolo 2. (Vero che l'attrice nel periodo di cui al capitolo che
precede si trovava in difficoltà economiche ed era destinataria di procedure di
ingiunzione da parte di istituti di credito quali il Credito Italiano PA;
)
l'espressione “difficoltà economiche” è all'evidenza valutativa e generica ed il riferimento alle procedure di ingiunzione è del tutto generico (ferma rimanendo l'inadeguatezza di una prova testimoniale sul punto, dal momento che la parte dovrebbe produrre le domande di pagamento ed i provvedimenti dell'autorità
giudiziaria che hanno autorizzato l'esecuzione e/o riconosciuto il diritto del creditore).
La circostanza di cui al capitolo 3. (Vero che il Credito Italiano PA ebbe a
richiedere ed ottenere nei confronti dell'attrice due decreti ingiuntivi n.
673/2000 e 705/2000 emessi dal Tribunale di Schio, in conseguenza dei quali
vennero iscritte due ipoteche giudiziali sugli immobili sopra indicati per un
pagina 25 di 36 importo complessivo di lire 300.000.000;) non è contestata, come già
evidenziato dal C.I.
Le circostanze dedotte al capitolo 4. (Vero che nell'anno 2001 la SI.ra Pt_1
si rivolse al SI. per chiedere un aiuto economico allo
[...] Controparte_2
scopo di evitare che gli immobili ipotecati venissero venduti all'asta;) sono del tutto generiche dal momento che non è indicato, neppure per sommi capi, il contesto spazio/temporale in cui tali contatti (non è neppure chiaro se in presenza, per telefono o con l'ausilio di altre forme di comunicazione) sarebbero avvenuti così inibendo alla controparte di provare, in via diretta o presuntiva, il fatto contrario.
Va altresì ricordato che l'attrice ha indicato come testi da sentire su tutti i capitoli, senza alcuna specificazione, i seguenti: SIg. via della CP_3
Macina, 8 Schio, via Dante, 79 Schio, via Santa CP_4 Testimone_1
Maria, 18 Santorso, Dr. p.zza dello Statuto, 1 Schio, Avv. Mario Persona_1
Zuliani via Paraiso, 10 Schio, US IN via Lungo Leogra Schio, Tes_2
via SS Trinità Schio, con riserva di integrazione.
[...]
Quindi, in ultima analisi, non risulta evincibile quando ed in che contesto la richiesta di aiuto economico sarebbe stata effettuata, con che modalità
(colloquio, telefono etc..) sarebbe avvenuta ed alla presenza di quali persone sarebbe stata formulata.
Va inoltre rilevato che parte attrice ha chiesto che in sostituzione del teste
, nel frattempo deceduto, vengano sentiti i figli (di quest'ultimo e CP_4
suoi) , e senza che sia dato Controparte_5 CP_6 CP_7
comprendere in che modo costoro possano essere a conoscenza delle circostanze pagina 26 di 36 (neppure queste chiarite) apprese dal padre e, pertanto, non a loro diretta conoscenza.
La richiesta di sostituzione del teste indicato con la memoria istruttoria presenta,
pertanto, insanabili incertezze che la rendono già di per sé inammissibile.
Quanto ai predetti capitoli, l'ordinanza del C.I. merita conferma, risultando in linea con quanto ex plurimis osservato da Cass. sez. 2, con ordinanza n. 14364
del 05/06/2018 secondo cui l'indagine del giudice di merito sui requisiti di specificità e rilevanza dei capitoli formulati dalla parte istante va condotta non solo alla stregua della loro formulazione letterale, ma anche in correlazione all'adeguatezza fattuale e temporale delle circostanze articolate, con l'avvertenza che la facoltà del giudice di chiedere chiarimenti e precisazioni ex art. 253 c.p.c.,
di natura esclusivamente integrativa, non può tradursi in una inammissibile sanatoria della genericità e delle deficienze dell'articolazione probatoria.
Le considerazioni sopra esposte con riguardo al capitolo 4. valgono anche per i successivi capitoli 5. (Vero che, sempre nel corso dell'anno 2001 il SI.
, nel corso di plurimi incontri (sia più preciso il teste), Controparte_2
dichiarò alla SI.ra la propria disponibilità ad aiutarla economicamente, Pt_1
proponendo di stipulare un formale contratto di vendita quale garanzia del
prestito di lire 150.000.000 che il SI. , per il tramite della propria CP_2
società avrebbe effettuato in favore dell'attrice per Controparte_1
estinguere le ipoteche iscritte dal Credito Italiano PA;
) e 6 (Vero che il SI.
, sempre nell'occasione di cui al capitolo che precede, riferiva che i CP_2
beni immobili sarebbero stati reintestati all'attrice non appena la SI.ra Pt_1
pagina 27 di 36 avesse reperito la necessaria provvista, senza previsione di termine, per Pt_1
restituire il prestito;
).
Il capitolo 7 (Vero che, in data 11.09.2001 la formulava all'Istituto di Pt_1
Credito proposta transattiva che le si rammostra (all. 5 fascicolo attoreo), il capitolo 8. (Vero che in data 03.10.2001 veniva sottoscritto atto di transazione
che le si rammostra (all.

6-7 fascicolo attoreo), il capitolo 10. (Vero che
nell'occasione di cui al capitolo che precede la società Controparte_1
versava al Credito Italiano PA l'importo di lire 150.000.000 dopo aver
contestualmente stipulato presso il medesimo notaio un contratto di mutuo con
altro istituto di credito per l'importo di lire 400.000.000 (all. 9 fascicolo
attoreo);) ed il capitolo 11. (Vero che in data 05.09.2001 venne commissionata
per la banca mutuataria Cassa Rurale di Rovereto la perizia di stima degli
immobili di cui è causa e che le si rammostra (all. 10 fascicolo attoreo); vertono su circostanze documentali, come già osservato dal C.I., e sono pertanto superflui.
La circostanza di cui al capitolo 9. (Vero che il giorno 05.10.2001 presso lo
studio del Notaio di Schio, in occasione del rilascio dell'atto di assenso Per_1
alla cancellazione di ipoteca da parte del Credito Italiano PA (all.8 fascicolo
attoreo) era presente, tra l'altro, il SI. per la società Controparte_2 [...]
) è irrilevante ai fini dell'accoglimento delle domande attoree. Controparte_1
Quanto ai successivi capitoli (12. Vero che le tasse – imposte relative all'atto di
compravendita di cui è causa e poste nell'atto a carico della parte acquirente,
sono state versate dall'attrice per il tramite della SI.ra con CP_3
assegno bancario n. 0528424403- 00 di lire 17.000.000 tratto sulla Banca di
pagina 28 di 36 Roma incassato dal Notaio , che le si rammostra (all. 13 fascicolo Per_1
attoreo); 13. Vero che le spese e gli onorari del notaio rogante Dr. e Per_1
poste nell'atto a carico della parte acquirente, sono stati versati dall'attrice per
il tramite della SI.ra con assegno bancario n. 0528424404-01 di CP_3
lire 5.000.000 tratto sulla Banca di Roma ed incassato dal Notaio , che le Per_1
si rammostra (all. 14 fascicolo attoreo); 14. Vero che le somme di cui ai capitoli
che precedono sono state fatturate dal notaio direttamente alla società
[...]
come da documenti che le si rammostrano;
) va osservato che, Controparte_1
anche volendo prescindere dalla circostanza che il convenuto in riassunzione ha depositato le fatture del notaio intestate direttamente ad e Controparte_1
che appare improbabile che sia stato effettuato un pagamento con un assegno da parte di altro soggetto senza alcuna evidenza documentale nell'atto notarile, la circostanza è irrilevante, trattandosi di onere che, con l'accordo degli interessati,
può essere posto a carico della parte venditrice ai sensi dell'art. 1475 cod. civ.
Tra l'altro, parte attrice non ha spiegato nelle memorie del primo grado dedicate alla definizione del thema decidendum chi sia la sig.ra né ha CP_3
indicato il rapporto negoziale con l'attrice sulla cui base tale persona avrebbe corrisposto le somme di cui al capitolo di prova al notaio . Per_1
È, quindi, confermata la valutazione di non decisività effettuata dal C.I.
Sono pacifiche in causa le circostanze di cui ai capitoli 15. (Vero che dopo la
cessione degli immobili di cui è causa l'attrice ha continuato a detenere con la
propria famiglia gli immobili gratuitamente senza soluzione di continuità e
dunque mantenendo per gli anni successivi il possesso dei beni oggetto di
causa;) 16. (Vero che anche dopo la stipula dell'atto di vendita immobiliare
pagina 29 di 36 avvenuta il 27.09.2001 la sig.ra con i propri legali ha proseguito le Parte_1
trattative con il Credito Italiano finalizzate a definire la pendenza ed a liberare
gli immobili dalle ipoteche iscritte, pervenendo all'atto di transazione del
03.10.2001;) e 17. (Vero che la SI.ra il giorno 05.10.2001 era Parte_1
presente presso lo studio del Notaio unitamente al marito Per_1 CP_4
ed al proprio avvocato (sia più preciso il teste), in occasione dell'atto di
[...]
assenso alla cancellazione di ipoteche (all. 8 fascicolo attoreo) per definire la
procedura di pagamento dell'importo concordato, presente la società convenuta
la quale ha direttamente versato l'importo definito con il menzionato atto di
transazione;).
La circostanza di cui al capitolo 18. (Vero che nei mesi successivi alla stipula
dell'atto di vendita (27.09.2001) (precisi il teste), il SI. Controparte_2
riferì a lei (teste) che gli immobili oggetto di causa, sebbene intestati alla
[...]
erano in realtà di proprietà della SI.ra .) è CP_1 Parte_1
assolutamente generica, dovendo ribadirsi quanto già evidenziato con riguardo al capitolo 4. La non ha peraltro spiegato quale sia stato il motivo o il Pt_1
contesto che spinse a rendere siffatte dichiarazioni né ha evidenziato CP_2
in che modo ha saputo di tali affermazioni.

5.2 Sulla base di quanto sin qui osservato va confermata l'ordinanza del C.I. che non ha ammesso le istanze di prova testimoniale formulate dall'attrice in quanto tutti i capitoli sono superflui o violano l'art. 244 c.p.c.
*****

6.1 Venendo ora alla disamina della documentazione rilevante ai fini della decisione e delle allegazioni formulate dalle parti, osserva il Collegio che un pagina 30 di 36 primo elemento che contrasta con la ricostruzione dei fatti effettuata dall'attrice è
rappresentato dal fatto che negli anni successivi alla conclusione del contratto di cui è lite la non ha corrisposto nemmeno una rata del supposto Pt_1
finanziamento di Euro 150.000,00 che la società convenuta le avrebbe concesso.
6.2 È pure di rilievo osservare, come già fatto dal Tribunale, che la non ha Pt_1
eccepito alcunché allorché agì per il rilascio dell'immobile. CP_1
Poco credibile è la replica sul punto articolata dall'attrice in riassunzione,
descrittasi nella comparsa conclusionale depositata nel presente grado di giudizio come “l'uomo della strada” che acquisisce “consapevolezza dei propri diritti e
degli strumenti di difesa” in via non immediata ma “a distanza di tempo grazie
al supporto tecnico di soggetti qualificati”. Invero, l'attrice in riassunzione è
colei che, per sua stessa ammissione, avrebbe dissimulato la compravendita del proprio immobile per sottrarlo alle esecuzioni forzate promosse dalle banche,
conservando, però, la disponibilità dell'abitazione a mezzo di un contratto di comodato registrato. Quindi, si tratta di una persona avveduta, che ha sicuramente dimostrato di essere solita all'utilizzo dei più vari schemi giuridici per la tutela dei propri interessi, il cui silenzio nel procedimento ex art. 447 bis c.p.c. è stato correttamente valutato dai precedenti giudici di merito.

6.3 Si deve in terzo luogo osservare che a mezzo dei docc. 1 e 2 , ha CP_1
dimostrato l'avvenuto rilascio, sia pure in copia, di un assegno di Cassa Rurale
di Rovereto con beneficiario della somma di lire 80.000,00 – parte Parte_1
del prezzo pattuito non dichiarata - e che tale somma è stata effettivamente utilizzata in data 28.9.2001 come emerge dall'estratto conto della medesima banca (la mancata produzione dell'originale dell'assegno, come ammesso dalla pagina 31 di 36 stessa attrice in riassunzione, non è imputabile alla controparte che, non appena ha disconosciuto il documento, si è attivata con l'istituto di credito, Parte_1
che, però, come da lettera dimessa da non ha potuto dare riscontro alla CP_1
richiesta di acquisizione del titolo per decorso del termine decennale di conservazione).
L'eccezione ex art. 2729 c.c. formulata dall'attrice è generica e, pertanto, è
inidonea ad inficiare il valore probatorio dei documenti prodotti dalla convenuta
(invero, l'odierna attrice in riassunzione all'udienza tenutasi il 18.07.2012 avanti il Tribunale di Vicenza si limitò a dichiarare di non avere mai visto il doc. 1 e di non avere mai incassato la somma portata dall'assegno stesso).
Tale somma deve, quindi, considerarsi pagata all'attrice.

6.4. La convenuta ha altresì comprovato la stipula di un mutuo di lire
400.000.000 con Cassa Rurale di Rovereto, avvenuta subito dopo l'acquisto di cui è causa. Le somme mutuate appaiono, pertanto, essere state destinate a pagare il complessivo prezzo pattuito (lire 150.000,00 versate a Credito Italiano,
lire 160.000.000 indicati nell'atto notarile di compravendita ed ulteriori lire
80.000.000 di cui si è detto al precedente punto). La stessa attrice, nelle proprie difese in precedenza riepilogate, sin dal primo grado ha posto in correlazione la stipula di tale mutuo con l'operazione di cui è causa (sia pure al fine di evidenziare l'incongruità del prezzo di vendita). Tuttavia, la concessione di un mutuo per l'importo di lire 400.000.000 non si spiegherebbe laddove si dovesse assumere, come fa l'attrice, che l'effettivo esborso della convenuta sia stato di sole lire 150.000.000 (ovvero la somma servita per onorare la transazione conclusa dalla con Credito Italiano). Pt_1
pagina 32 di 36 E' pur vero che il prezzo così complessivamente pattuito risulta inferiore a quello stimato dal consulente nominato in primo grado (Euro 288.000,00, pari a
Lire 557.645,936), ma, come già evidenziato dal Tribunale, l'operazione si presentava vantaggiosa per entrambe le parti: avrebbe ottenuto un CP_1
abbattimento del prezzo di vendita di lire 150.000.000 e , oltre a ricevere il Pt_1
prezzo pattuito, avrebbe reperito la somma necessaria al pagamento di Credito
Italiano e sarebbe rimasta nell'immobile a titolo gratuito dopo la vendita.

6.5 Indubbiamente rimangono alcuni aspetti della vicenda non chiariti giacché
nel corso dell'interpello ha precisato che la somma di lire Controparte_2
160.000.000 – che nell'atto di compravendita l'attrice dichiarò di avere già
ricevuto – venne consegnata alla al momento della stipula dell'atto di Pt_1
assenso alla cancellazione delle ipoteche avvenuta (pochi giorni dopo la compravendita di cui si discute) il 5.10.2001 a mezzo assegni, che, però, non sono stati dimessi in giudizio. Tuttavia, una volta ritenuta provata la corresponsione quanto meno della somma di cui si è detto al paragrafo 6.3, la circostanza perde di rilievo ai fini della decisione sulla domanda di inefficacia dell'atto. Invero, qualora si volesse valorizzare tali dichiarazioni, si tratterebbe al più di un inadempimento parziale della convenuta all'obbligazione di pagamento di cui questo Collegio, però, non si deve occupare posto che l'attrice non ha agito, neppure in subordine, per l'adempimento del negozio traslativo.

6.6. Irrilevanti, invece, sono gli estratti del libro giornale dimessi da
[...]
con l'intento di provare l'anticipazione di parte delle somme CP_1
necessarie per concludere l'operazione da parte del ed il successivo CP_2
rimborso da parte della società in quanto le scritture contabili non possono essere pagina 33 di 36 invocate dall'imprenditore per trarne elementi di prova a sé favorevoli in una controversia con soggetto che non è titolare di impresa.
*****

7.1 Le domande dell'attrice sono, pertanto, respinte, non avendo la , pur Pt_1
onerata, fornito la prova della stipula del patto commissorio asseritamente intercorso con la società convenuta.

7.2 Non vi è necessità di quantificare le somme effettivamente incassate dall'attrice, oggetto della richiesta di cui al doc. n. 2 delle conclusioni rassegnate dalla convenuta, posto che tale accertamento sarebbe stato rilevante solo per decidere sulla domanda di restituzione di cui al punto 3 delle medesime conclusioni che rimane assorbita in ragione del rigetto delle domande attoree.

7.3 Venute meno, per effetto dell'ordinanza di rinvio, le sentenze di primo e secondo grado, vengono ripetute nel dispositivo le statuizioni rilevanti per la decisione, con la precisazione che la cancellazione della trascrizione della domanda dell'attrice non può che essere eseguita, secondo quanto prevede l'art. 2668 cod. civ., con il passaggio in giudicato della presente decisione, essendo da respingere la richiesta – contenuta al punto 4 delle conclusioni di – che si CP_1
proceda “immediatamente” (vale a dire dopo la pubblicazione della sentenza). Si
veda sul punto anche quanto, sia pur incidentalmente, evidenziato da Cass. S.U.
con la sentenza n. 6597 del 23/03/2011.
*****

8. va condannata alla rifusione delle spese di lite, liquidate secondo Parte_1
i parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014 per le cause di valore indeterminato a bassa complessità, esclusa la fase istruttoria nel giudizio d'appello ed in quello di pagina 34 di 36 riassunzione, secondo valori inferiori a quelli medi in ragione dell'attività
concretamente svolta e della relativa semplicità delle questioni trattate.
Pertanto, si liquidano in favore della convenuta i seguenti importi:
- giudizio di primo grado: Euro 6.000,00 per compenso oltre a spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

- giudizio d'appello: Euro 4.000,00 per compenso oltre a spese generali al
15%, IVA e CPA come per legge;

- giudizio di Cassazione: Euro 4.000,00 per compenso oltre a spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

- giudizio di rinvio: Euro 4.500,00 per compenso oltre a spese generali al
15%, IVA e CPA come per legge.
Spese distratte in favore degli avv.ti Vitacchio, dichiaratisi antistatari.
Le spese della C.T.U. espletata in primo grado vanno definitivamente poste a carico dell'attrice.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando nella causa civile in riassunzione, a seguito dell'ordinanza n. 36132/2023 della Corte di Cassazione emessa il 19.12.2023:
1) rigetta le domande proposte da;
Parte_1
2) ordina la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale al passaggio in giudicato della presente sentenza;

3) condanna a rifondere le spese di lite di Parte_1 Controparte_1
distratte in favore degli avv.ti PI Vitacchio ed IC Vitacchio, così
liquidate:
pagina 35 di 36 - giudizio di primo grado: Euro 6.000,00 per compenso oltre a spese generali al
15%, IVA e CPA come per legge;

- giudizio d'appello: Euro 4.000,00 per compenso oltre a spese generali al 15%,
IVA e CPA come per legge;

- giudizio di Cassazione: Euro 4.000,00 per compenso oltre a spese generali al
15%, IVA e CPA come per legge;

- giudizio di rinvio: Euro 4.500,00 per compenso oltre a spese generali al 15%,
IVA e CPA come per legge;

4) pone le spese della C.T.U. espletata in primo grado definitivamente a carico di . Parte_1
Venezia, 21 ottobre 2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Dott. Luca Marani Dott.ssa Gabriella Zanon

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