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N. R.G. 175/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di L'Aquila, in persona dei magistrati: dott.ssa Silvia Rita Fabrizio Presidente dott. Alberto Iachini Bellisarii Consigliere dott. Federico Ria Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 175/2024 R.G. e rimessa in decisione all'udienza del 9.4.2025 e vertente
TRA
(c.f. ), sedente in Roccaraso (AQ) alla S.S. 17 Loc. Fonte Parte_1 P.IVA_1
Eremita, in persona dell'Amministratore pro tempore Dott. elett.te Parte_2 dom.to in Roccaraso (AQ) al Viale dei Tigli n. 10, presso e nello studio dell'Avv. Aledino Di
Donato (c.f. ) del Foro di Sulmona, da cui è rapp.to e difeso giusta C.F._1
procura ad litem in virtù di giusta procura alle liti in atti
APPELLANTE
E
Dr. , nato a [...] il [...] e residente in [...]
Marchesiello n°7 (C.F. ) ed Arch. , nato a [...] il C.F._2 CP_2
8.2.1979, e residente in [...] (C.F. ), C.F._3
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rappresentati e difesi - giusta procura in calce al ricorso ex art. 281 decies c.p.c. - dall'Avv.
Ennio Romano (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo CodiceFiscale_4
studio in Caserta al Corso Giannone n°86,
APPELLATI
OGGETTO: Appello avverso sentenza n. 234/2023 (repert. 388/2023) emessa dal Tribunale civile di Sulmona in composizione monocratica, G.I. Dr.ssa Marta Sarnelli, nel giudizio ex art. 281 decies c.p.c. n. 181/23 r.g., pubblicata l'1/08/2023 in materia di rapporti condominiali
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“precisa le proprie conclusioni riportandosi a quelle enucleate nell'atto di appello, da intendersi come qui ripetute e integralmente trascritte, insistendo per il loro integrale accoglimento.
Dichiara inoltre non accettare il contraddittorio su eventuali domande ed eccezioni nuove, che si ritenessero ravvisabili nelle conclusioni ex adverso rassegnate di spese di lite, con accessori di legge”.
Per la parte appellata:
a) In via preliminare, pronunciare per le ragioni innanzi esposte declaratoria di inammissibilità dell'appello proposto dal sito in Roccaraso Parte_3
(AQ) alla S.S. 17 Km 40,30, in persona legale rappresentante pro-tempore, Dr.
[...]
, per carenza di interesse ad agire. Parte_2
b) Rigettare l'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto e per gli effetti confermare l'impugnata sentenza.
c) Condannare il sito in Roccaraso (AQ) alla S.S. 17 Km Parte_3
40,30, in persona legale rappresentante pro-tempore, Dr. , al pagamento Parte_2
delle spese e compensi di giudizio, oltre rimborso forfettario ed oneri fiscali, con attribuzione al sottoscritto procuratore per averne fatto anticipo.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1-Insta la parte appellante per la riforma della sentenza n n. 234/2023 (repert. 388/2023) emessa dal Tribunale civile di Sulmona in composizione monocratica, G.I. Dr.ssa Marta
Sarnelli per asseriti error in iudicando e per falsa rappresentazione dei fatti, nella parte in pagina 2 di 9 3
cui, all'esito dell'impugnazione proposta dagli odierni appellati condomini, aveva dichiarato nulla la delibera condominiale del 24.11.2022, limitatamente al punto 3 dell'ordine del giorno, adottata dall'assemblea del e condannato esso Parte_4 Parte_4
, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore dei
[...] ricorrenti delle spese di lite liquidate complessivamente in € 2.906,00 (valore indeterminabile complessità bassa, valori minimi per la semplicità delle questioni trattate, fasi studio, introduttiva, decisionale, oltre iva, cpa, spese forfettarie come per legge e spese esenti (287,30
€).
Lamenta l'appellante in particolare l'erronea ricostruzione dei fatti operata dal giudice di prime cure senza avvalersi di alcun ausilio tecnico;
l'erronea valutazione in diritto della fattispecie, nella parte in cui si è ritenuta sussistente l'ipotesi della nullità della delibera impugnata;
la sussistenza dei presupposti per l'operabilità della disciplina facilitatoria in materia di interventi energetici;
l'erronea statuizione in punto di spese di lite.
Resistono gli appellati, concludendo come in atti

2-L'appello è in parte qua infondato.
Come noto, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
Sono altresì nulle le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 del Codice civile (C. Cass. civ. S.U. 14/04/2021, n. 9839; C. Cass. civ. S.U. 07/03/2005, n. 4806).
L'art. 63 comma 1 Dl n. 104/2020 (convertito dalla legge 126/2020) che, nell'intento di accelerare l'approvazione delle opere previste, ha aggiunto all'art. 119 decreto Rilancio
34/20 il comma 9 bis., ha stabilito che le deliberazioni delle assemblee condominiali relative ai lavori agevolati – tra i quali rientra il cappotto termico – «sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un pagina 3 di 9 4
terzo del valore dell'edificio». È un quorum molto inferiore a quello ordinariamente previsto: sia per le innovazioni dirette al miglioramento dell'uso delle cose comuni e gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, che – come prevede l'art. 1108 del Codice civile – richiedono per l'approvazione in assemblea la maggioranza dei partecipanti, rappresentativi di almeno due terzi del valore del condominio;
sia per gli interventi di contenimento del consumo energetico degli edifici, per i quali l'art. 1120 del Codi consente di deliberare validamente in assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che esprimono la metà del valore dell'edificio.
E' altrettanto noto che il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (Cass. 851/2007).
La disciplina codicistica sin qui brevemente compendiata non può essere allora derogata dalle disposizioni dettate dal D.L. n. 34/2020 giacché ad esempio l'eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità della innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato (Tribunale Milano sez. XIII,
30/09/2021 e Cass. ord. n.10371/2021).
La disciplina dettate dal D.L. n. 34/2020 non può quindi neanche derogare al principio della inderogabilità della proprietà individuale.
La sentenza impugnata ha fatto sostanzialmente applicazione di tali principi.
2.1-Ciò premesso, non erra tuttavia, a giudizio del Collegio, chi, proprio alla luce dell'introduzione di quella normativa facilitatoria sulla formazione del consenso condominiale, invoca una maggiore riflessione con riguardo alla specifica fattispecie concreta oggetto di contrasto, ponendosi la necessità di necessario bilanciamento tra rilevanti interessi, tutti grandemente meritevoli di tutela, quali da un lato quello al godimento “estetico” del bene collettivo o individuale (di fatto il godimento di un balcone) e dall'altro tuttavia il miglioramento delle prestazioni energetiche dell'edificio complessivamente considerato.
In relazione allora alla denunciata violazione del decoro architettonico, il Giudice di prime cure si è limitato ad evidenziare che “dall'analisi della documentazione fotografica e del progetto approvato per i lavori di manutenzione, risulta che i pannelli per l'istallazione del pagina 4 di 9 5
cappotto termico verranno applicati sulla facciata modificandone completamente l'aspetto esteriore (in particolare eliminando la parete in pietra e quella con mattoni a vista).
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E' evidente che l'intervento deliberato altera sensibilmente la fisionomia dell'intero edificio e della facciata stessa, ragion per cui modifica/altera in maniera evidente il decoro architettonico dell'edificio, rendendo la delibera, che lo approva solo a maggioranza dei condomini, nulla perché contraria all'art. 1120 c.c..”.
Al di là della fondatezza allora del motivo di impugnazione nella parte in cui lamenta che il
Giudice di prime cure giammai avrebbe potuto sulla scorta della sola documentazione agli atti di causa, anche fotografica, acquisire gli elementi necessari per formulare quella propria valutazione estetica di modifica del decoro architettonico dell'edificio, evidenzia sul punto la
Corte che una modifica integrale ed omogenea dell'aspetto esteriore complessivo originario dell'edificio, seppur possa comportare una modifica radicale del precedente aspetto, non necessariamente coincida con un deterioramento del decoro estetico del fabbricato rilevante come ostativo alla approvazione della modifica con le maggioranze sopra evidenziate;
tanto più laddove a tale modifica integrale ed omogena (vale a dire una ad sostituzione completa delle facciate con adeguate soluzioni estetiche relative all'intero immobile) corrisponda, secondo quanto detto, un consistente miglioramento delle prestazioni energetiche dell'edificio complessivamente considerato.
Non può sussistere infatti un diritto assoluto del singolo condomino all'immodificabilità perpetua dell'originario assetto estetico (comprensivo di linee prospettiche e delle colorazioni) dell'edificio; sì che ben possa darsi una modifica integrale di tali aspetti pure mantenendosi “decoro architettonico” rilevante ai fini de quibus, senza che sia necessaria l'unanimità dei consensi.

3-Con riferimento invece alla lesione dei beni individuali, il ragionamento seguito dalla gravata decisione appare maggiormente calato nella concretezza della specifica fattispecie al vaglio ed è pertanto sostanzialmente condivisibile.
Sul punto la decisione così motiva: “l'intervento di istallazione del cappotto termico sopra descritto, oltre a modificare la facciata dell'edificio condominiale, comporta una riduzione considerevole della profondità del terrazzino di proprietà esclusiva dei condomini, con una riduzione dello spazio da 62 cm a 46/47 cm oltre che una modifica della ringhiera attualmente presente.”
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Ora sul punto, il appellante, oltre a prospettare l'intervento come interamente Parte_3
eseguito su proprietà essendo tale appunto la facciata (circostanza non CP_3
corretta, in quanto evidentemente il cappotto poggia ed invade parte di proprietà individuale, quale è quella corrispondente al pavimento dei balconi), di fatto non contesta che la riduzione dello spazio destinato a balcone venga ridotto da 62 cm a 46/47 cm. Come evidenzia pure la parte appellata, si tratta di una riduzione del 20%.
Ancora: costituendosi in questa sede, l'appellato sul punto deduce che, all'esito dell'intervento, “resterebbe a disposizione una profondità di 50 cm che lo renderebbe inutilizzabile al punto che i portelloni del balcone non si aprirebbero più a 180° ma bensì a
90°, che non permetterebbe uno stare (non sarebbe addirittura possibile posizionare una sedia che mediamente ha una larghezza di 30/45 cm ed una profondità di 45/50 cm e ciò senza considerare l'ingombro della persona che vi si siede).”.
In sede di reclamo in particolare, quel Collegio aveva rilevato formalmente tale rilevante circostanza tecnica. Si legge infatti nell'ordinanza di rigetto del reclamo “Detta circostanza integrerebbe una riduzione pari a circa il 20% della superficie calpestabile dei balconi di proprietà esclusiva (ridotta per l'effetto a soli 50 cm), con una conseguente sostanziale inutilizzabilità dei medesimi: ne risulterebbe infatti preclusa non soltanto l'ordinaria fruizione
(divenendo impossibile, ad esempio, posizionarvi finanche una sedia) ma anche l'apertura delle porte finestre (possibile, in ipotesi, solo a 90° anziché agli attuali 180°), con una conseguente riduzione dell'illuminazione interna degli immobili.”
Anche tali ulteriori dati tecnici - “una profondità di 50 cm e…….i portelloni del balcone non si aprirebbero più a 180° ma bensì a 90°” - non appaiono adeguatamente contestati dalla difesa della parte appellante in questa sede ed ancora in sede di conclusionale;
con la conseguenza che devono darsi per acquisiti senza necessità di ulteriore approfondimento tecnico.
Si verte poi in ipotesi di stabile insistente in zona notoriamente turistica e, almeno presumibilmente (deducendosi la circostanza dalla residenza dei condomini appellati), destinato a dimora per i periodi delle vacanze, sia durante il periodo invernale che durante il periodo estivo.
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Acquisiti tali elementi, appare allora evidente che, contrariamente a quanto sostenuto dal appellante, ridurre lo spazio di un balcone sino ad una profondità massima di Parte_3
50 cm e non consentire più così ai portelloni del balcone una apertura a 180 gradi ma solo a
90 (si vedano le foto in atti), significa limitare certo un effettivo utilizzo del balcone stesso
(restando effettivamente più difficoltoso posizionarvi sedie o sdraio o tavoli da balcone) ma soprattutto significa limitare fortemente l'accesso ed il transito di aria, luce, calore all'interno dell'abitazione.
Si è pertanto inequivocabilmente, almeno certamente con riferimento alla riscontrata ricaduta sulla compromessa piena apribilità dei portelloni, di fronte ad una consistente limitazione dei diritti del singolo condomino sulla propria proprietà interamente considerata
(essendo compromessa la adeguata fruibilità dell'intero appartamento destinato oltretutto a dimora di vacanza), che non può ritenersi, in tale specifico portato, comprimibile dal pur rilevante contro interesse collettivo ad un miglior efficientamento complessivo dell'immobile.

4-Con ulteriore motivo di appello, la parte appellante chiede che, tenuto conto degli elementi esposti nel gravame, si adotti una decisione di segno opposto anche in tema di regolamentazione delle spese di lite.
Ritiene la Corte che tale capo possa trovare accoglimento.
Sussistono infatti i presupposti per l'integrale compensazione delle spese processuali, relative ad ogni fase e grado, in ragione, ex art. 92 secondo comma cpc, Corte Cost. nr. 77/18 e
Cassazione civile sez. III, 31/07/2024, (ud. 26/01/2024, dep. 31/07/2024), n.21435, da un lato della novità della questione trattata (incidenza delle disposizioni di cui all'art. 63 comma 1 Dl
n. 104/2020 convertito dalla legge 126/2020 nella materia de qua) e dall'altro delle oscillazioni giurisprudenziali sul punto ancora persistenti (si vedano, nella prospettiva assunta dall'appellante, Trib. Milano riportata in atto di appello e Tribunale Monza sez. II,
15/02/2023, (ud. 13/02/2023, dep. 15/02/2023), n.345, nella prospettiva assunta dall'appellato
Trib. Milano di revoca della ordinanza invocata dalla controparte nonchè Tribunale Roma sez. V, 25/07/2023, (ud. 25/07/2023, dep. 25/07/2023), n.11708).
La presente iniziativa impugnatoria, poi, come detto, appare giustificata anche in ragione di quella valutazione estetica, priva di qualsisia adeguato ancoraggio tecnico, eseguita dal
Giudice di prime cure.

P.Q.M.

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accoglie in parte l'appello e, in parziale riforma della decisione n. 234/2023 (repert.
388/2023) emessa dal Tribunale civile di Sulmona in composizione monocratica, G.I. Dr.ssa
Marta Sarnelli, dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite relative a tutti i gradi e le fasi;
conferma per il resto l'impugnata decisione.
Così deciso nella camera di consiglio del 16.4.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
Federico Ria Silvia Rita Fabrizio
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