LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona dei magistrati: dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere rel. dott.ssa Paola Martorana Consigliere riunita in camera di consiglio all'esito dell'udienza del 15 ottobre 2025 ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile, in grado d'appello, n.r.g. 5696/2024
TRA
con sede in Napoli alla via Francesco Petrarca, 47, c.f. e p.i. , Parte_1 P.IVA_1
in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Parte_2
(c.f. ), rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente, dal CodiceFiscale_1
Prof. Avv. Francesco Fimmanò (c.f. ) nonché dagli Avvocati CodiceFiscale_2
AN AR (c.f. ) e AN IE (c.f. CodiceFiscale_3 C.F._4
) e con loro elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Napoli al Centro
[...]
Direzionale Isola E/1, indirizzi di posta elettronica certificata domicili digitali e Email_1 Email_2
Email_3
APPELLANTE
CONTRO in Amministrazione giudiziaria, con sede legale in Caserta (CE) alla Controparte_1
via Iannelli n. 33, c.f. e p.i. , in persona degli Amministratori giudiziari pro P.IVA_2 tempore Avvocato Silvia Podestà e dott. Fabrizio Florio, giusto decreto di sequestro n.
18/2022 emesso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sezione Misure di Prevenzione, in data 3 maggio 2022, rappresentata e difesa dall'Avvocato Pietro Della Rocca, con domicilio eletto nel suo studio in Napoli alla Calata San Marco n. 13, indirizzo di posta elettronica certificata domicilio digitale Email_4
APPELLATA
1 OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 4326/2024 pubblicata il
23 ottobre 2024 in materia di risoluzione del contratto di locazione commerciale.
CONCLUSIONI: come da udienza di discussione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso in appello depositato in Cancelleria il 30 dicembre 2024 la Parte_1
in persona del suo amministratore unico, ha impugnato la sentenza n. 4326/2024 con cui il
Tribunale di Napoli Nord, accogliendo la domanda proposta da Controparte_2
Amministrazione , l'ha condannata al pagamento in favore dell'avversaria della Parte_3
somma di € 37.800,00 oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo, quale conseguenza della dichiara risoluzione per sua responsabilità del contratto inter partes stipulato il 15 settembre 2021, registrato in data 23 settembre 2021, avente ad oggetto il locale commerciale sito in Giugliano in Campania (NA) alla via
Circumvallazione Esterna snc. La stessa decisione ha visto anche riconosciuto a
[...] il diritto di trattenere definitivamente la somma di € 3.600,00 versata a Controparte_1
titolo di deposito cauzionale, il tutto oltre le spese di lite liquidate in € 145,50 per esborsi ed in € 7.600,00 per compensi professionali con gli accessori di legge.

1.1. L'appello è stato affidato a quattro motivi, all'esito dei quali l'impugnante ha chiesto alla Corte distrettuale - previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata
- di riformare la decisione gravata accertando e dichiarando l'inadempimento contrattuale esclusivo della locatrice per le irregolarità di natura amministrativa, edilizia e catastale riscontrate all'immobile locato. Per l'effetto, ha chiesto di dichiarare la risoluzione per inadempimento del locatore;
in via subordinata, dichiarare la nullità o l'annullamento del contratto di locazione per i vizi della volontà contrattuale contestati in corso di causa. Ha chiesto anche di condannare controparte al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dall'appellante a causa del suo inadempimento, indicati nell'importo di
€ 21.400,00 per gli esborsi già sostenuti oltre a tutti gli ulteriori danni subiti e subendi da determinare in corso di causa, anche previa C.T.U.. Ha chiesto di accertare l'assenza di responsabilità in capo alla conduttrice nella conservazione e manutenzione dell'immobile locato nel periodo di locazione;
di condannare il locatore alla restituzione delle somme ritenute a titolo di deposito cauzionale pari ad € 3.600,00; di accertare l'inadempimento totale o parziale del locatore e di limitare la sua condanna di pagamento ai canoni non corrisposti a seguito dell'avvio dell'azione di sfratto dall'Amministrazione giudiziaria, o 2 nella diversa somma rimessa al libero apprezzamento del giudice adito. Ha infine chiesto la condanna di controparte alla refusione delle spese e dei compensi del doppio grado del giudizio con rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.

2. In data 3 settembre 2025 si è costituita in giudizio la la Controparte_3
quale ha chiesto di accertare il particolare status giuridico della medesima in base alla normativa del codice antimafia. Ha chiesto il rigetto dell'appello avversario in quanto inammissibile ed infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, la conferma della sentenza appellata, con favorevole regolamento di spese per inibitoria e merito.

3. L'istanza sospensiva è stata respinta con ordinanza collegiale del 2 – 4 aprile 2025.
In grado di appello non è stata svolta attività istruttoria.
Non è stato acquisito il fascicolo cartaceo del primo grado del giudizio ma è stata verificata la disponibilità di quello telematico.
Sulle conclusioni che le parti hanno rassegnato all'udienza di discussione ed in esito ad essa la Corte ha deciso con dispositivo allegato a verbale.

4. Per rendere meglio comprensibili le questioni su cui tuttora si disputa è opportuno ripercorrere i passaggi salienti dei rispettivi atti processuali e di quanto accaduto nel corso del primo grado del giudizio.

4.1. Con atto di citazione notificato il 21 ottobre 2022 la ha Controparte_3
intimato alla sfratto per morosità per l'inadempimento della conduttrice Parte_1 al contratto di locazione ad uso commerciale della durata di anni 9 + 9 stipulato in data 15 settembre 2021, registrato in data 23 settembre 2021 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Pozzuoli (NA) – al n. 003311, avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in
Giugliano in Campania (NA), alla via Circumvallazione Esterna s.n.c. di sua proprietà per il mancato pagamento dei canoni di locazione dal mese di febbraio 2022 al mese di ottobre
2022, per un importo pari ad € 16.200,00.

4.2. In data 17 aprile 2023 si è costituita per opporsi allo sfratto, resistendo Parte_1
alle pretese attoree e spiegando domanda riconvenzionale per sentire Controparte_2
A.G. condannata a risarcirle i danni procurati dalla sua condotta inosservante della
[...]
legge per averle locato un immobile abusivo ed inidoneo.

4.3. Negata la convalida e l'ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio;
mutato il rito da ordinario in speciale;
concessi i termini dell'art. 426 c.p.c., senza necessità di approfondimenti istruttori, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la causa è stata decisa. 3 5. Con la sentenza impugnata il Tribunale di Napoli Nord ha accolto la domanda della
[...]
e, per l'effetto, ha dichiarato risolto il contratto di locazione Controparte_3
stipulato il 15 settembre 2021, registrato il 23 settembre 2021, avente ad oggetto il locale commerciale sito in Giugliano in Campania (NA), alla via Circumvallazione Esterna snc, nonché ha condannato la conduttrice al pagamento alla locatrice dell'importo complessivo di € 37.800,00 oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo. Con la stessa statuizione si è anche accertato e dichiarato il diritto della ricorrente a trattenere la somma di € 3.600,00 versata a titolo di deposito cauzionale dalla controparte contrattuale.
La domanda riconvenzionale proposta dalla è stata invece respinta e Parte_1
quest'ultima è stata condannata alle spese di lite liquidate in € 145,50 per esborsi ed in €
7.600,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A., come per legge.

5.1. Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento.
Ha premesso come sia circostanza incontroversa tra le parti del giudizio la sussistenza del contratto di locazione in questione e il grave inadempiemento della conduttrice rispetto alle obbligazioni contrattualmente assunte: sia nel pagamento del canone sia nel rilascio della polizza fideiussoria assicurativa.
Ha quindi esaminato la gravità o meno di tali inadempienze, dando risposta affermativa e conseguentemente condannando la al pagamento, a titolo di canone Parte_1
locatizio ovvero di indennità di occupazione commisurata all'importo del canone mensile di locazione pattuito tra le parti di € 1.800,00, di € 37.800,00 a decorrere dal mese di febbraio
2022 fino al mese di ottobre 2023, con gli interessi al saggio legale dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo.
Ha riconosciuto il diritto dalla a trattenere il deposito cauzionale Controparte_1
apprezzando dai documenti in atti, tra cui la relazione di parte con gli allegati fotografici, lo stato di abbandono dell'immobile locato e la presenza di danni ad esso.
Alle spese si è applicato il principio di soccombenza.

6. Va dichiarata la tempestività dell'appello, proposto con ricorso depositato il 30 dicembre
2024 ossia entro sei mesi dalla pubblicazione della sentenza non essendo la sua notifica curata insieme al precetto in data 4 dicembre 2024 utile ai fini dell'art. 325 c.p.c. in quanto
4 destinata alla parte personalmente per accedere all'adempimento o in mancanza di esso in via spontanea all'esecuzione, piuttosto che al procuratore costituito.

7. L'appello è anche, nonostante le obiezioni di parte appellata, ammissibile in quanto declinato in motivi specifici che attingono altrettanti capi di decisione contenendo oltre alla parte argomentativa a conforto della critica anche la parte volitiva con l'indicazione dell'opzione decisionale ambita in sua riforma.
È dunque possibile accedere all'esame del merito.

8. Con il primo motivo d'impugnazione, ha protestato errata ricostruzione Parte_1 dei fatti e altrettanto errata applicazione degli artt. 1453 e 1460 c.c.. L'appellante ha giustificato il mancato pagamento dei canoni di locazione con il preventivo e più grave inadempimento della locatrice per l'irregolarità urbanistica dell'immobile locatole, tale da pregiudicarne l'utilizzo.
8.1. Il motivo è privo di fondamento.
L'appellante, resistente in primo grado, ha invocato l'applicazione a sé dell'art. 1460 c.c. in ragione di nullità, vizi e inadempimenti ascritti alla locatrice e riferiti alle deficienze edilizie ed urbanistiche e ai disallineamenti catastali dell'immobile, tali da non permettere di destinarlo all'uso - attività commerciale di affittacamere e ristoro da esercitare direttamente o in via mediata - per cui esso è stato locato, insorgendo contro l'accoglimento della Contr domanda proposta da e la conseguente risoluzione del contratto inter partes per il prolungato inadempimento nel versamento dei canoni dalla conduttrice.
Quest'ultima, nella resistenza di primo grado e nell'appello, ha riferito con dovizia i dettagli della vicenda urbanistica dell'immobile locatole.
Nondimeno tutte le osservazioni non sono utili a sovvertire la decisione in quanto ognuna singolarmente considerata e tutte complessivamente valutate non infirmano il principio di diritto, di cui il Tribunale ha fatto buon governo, in base al quale grava sul conduttore l'onere di assicurarsi che il locale oggetto di locazione sia idoneo allo svolgimento dell'attività che intende esercitare, non potendo il locatore, salva specifica pattuizione, essere responsabile per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Per contro, il locatore è tenuto a garantire che il bene sia in regola sul piano edilizio, ossia che sia stato edificato sulla base di un idoneo titolo abilitativo, e che abbia una determinata destinazione di carattere generale. Viceversa, solo la specifica pattuizione in ordine ad una determinata destinazione, tale da richiedere una particolare conformazione ed il rilascio di 5 specifiche licenze amministrative, avrebbe potuto rilevare nell'ambito dell'obbligo a carico del locatore di consentire il pacifico godimento.
In altri termini, grava sull'appellante l'onere di fornire la prova tanto in relazione all'abusività di una parte del locale (nella specie, il piano seminterrato), quanto del mancato rilascio definitivo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'attività da svolgere nel locale, cosa di cui è carente d'allegazione, ancora prima che di prova, la tesi della
[...]
. Pt_1
Tale principio assorbe ogni ulteriore considerazione sulle dedotte violazioni della legge n.
47/1985 e del d.P.R. 380/2001 e rende superflua la questione della necessità di eseguire dei lavori in un locale in parte abusivo, con conseguente violazione degli artt. 1453, 1455 e 1460
c.c..
A fronte della pacifica mancanza di pagamento dei canoni per la cui morosità l'odierna appellata ha agito in risoluzione, la ha proposto eccezione di inadempimento, Parte_1
onerandosi della prova dell'inadempimento della locatrice riguardo all'abusività del bene locato e al mancato rilascio definitivo delle autorizzazioni amministrative.
L'appellante ha a torto lamentato la violazione della norma sull'onere della prova, assumendo che, una volta proposta la domanda di risoluzione per inadempimento e, specularmente, sollevata l'eccezione ex art. 1460 c.c., là dove convenuta dal locatore in risoluzione, non sarebbe stata tenuta a fornire la prova dell'inadempimento del locatore in relazione all'abusività di parte del locale condotto e al mancato rilascio definitivo delle autorizzazioni amministrative.
Così non è in termini generali per principi di distribuzione dei carichi probatori e per ragioni contingenti da valorizzare.
I locali de quibus erano infatti ampiamente noti alla conduttrice ancor prima di concludere il contratto in quanto non solo li aveva, come accade di prassi, precedentemente visionati, gradendoli (come indica l'art. 8 del contratto: “Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti che possono influire sulla salute di chi vi svolge attività”) ma addirittura detenuti in ragione del contratto di comodato che per alcuni mesi ha anticipato la locazione. Fin dalle battute iniziali del giudizio è infatti emerso che con contratto preliminare di locazione stipulato ad aprile Contr 2021 la stessa , quale parte conduttrice, e quale parte locatrice, si sono Parte_1
impegnate a sottoscrivere entro il 31 agosto 2021 il contratto di locazione dell'immobile sito 6 in Giugliano in Campania (NA) alla via Circumvallazione Esterna s.n.c. convenendo in quella sede che la promissaria conduttrice prendeva in comodato gratuito l'immobile versando contestualmente alla promittente locatrice la somma di € 3.600,00 a titolo di deposito cauzionale oltre ad € 5.000,00 a titolo di rimborso per spese di manutenzione e pulizia. L'obbligo alla stipula senza attestazione di sopravvenienze impedienti ha portato in data 15 settembre 2021 alla conclusione del contratto definitivo. Lo stesso art. 1 del contratto definitivo di locazione così recita: “Le sopracitate unità immobiliari sono già state date in possesso in data 15.04.2021 a titolo di comodato gratuito alla per permettere Parte_4
di effettuare, a propria cura e spese, opere di pulizia, di restauro e ristrutturazione”.
Ciò vuol significare che quando in contratto ne ha dichiarato l'idoneità all'esercizio dell'attività ideata senza previsione di alcun obbligo a carico della locatrice sulla possibilità di rilascio delle autorizzazioni per lo svolgimento della stessa, l'ha fatto coscientemente.
Giova riferire che l'indicazione della conduttrice di destinare il compendio immobiliare, composto da diverse unità immobiliari identificate al N.C.E.U. del Comune di Giugliano in
Campania al foglio 55, part. 155, già sede del Comune e della stazione dei Carabinieri, ad attività di affittacamere non ha comunque previsto obblighi per la parte locatrice.
Il fatto che nel contratto preliminare di locazione tutti i subalterni – da 1 a 7 – siano stati indicati appartenenti alla categoria catastale A/10, mentre nel definitivo di locazione il sub
1 sia stato poi identificato come seminativo e solo i sub da 2 a 5 ancora identificati come appartenenti alla categoria catastale A/10, venendo il sub 7 riportato in categoria C/2 e il sub 6 per nulla menzionato pur trattandosi di cespite di 44 mq al piano S1 certamente locato e destinato a deposito, non depone nel senso della scoperta postuma della natura dell'immobile. La locazione pattuita inter partes ha riguardato un locale commerciale sito in
Giugliano in Campania (Na) alla via Circumvallazione Esterna snc di seguito meglio indicati catastalmente: foglio 55, p.lla 157-160-1722-1724, seminativo, R.C. € 2,02 - € 0,15 - €
1,37; foglio 55, p.lla 155, sub. 2, 3, 4 e 5, cat. A/10, R.C. € 1.533,88 - € 1.533,28 - € 1.533,28 - €
1.533,28; foglio 55, p.lla 155, sub. 7, cat. C/2, R.C. € 601,93. Il novellato interesse alla locazione è dimostrato dalla stipula del definitivo per cui è sterile ragionare della possibilità di risolvere il preliminare per l'inesatta indicazione della destinazione catastale di alcuni subalterni in esso.
Neanche può confermarsi - da quanto detto - che si sia realmente in presenza di irregolarità urbanistico edilizie di tutto o parte dell'edificio di cui possa rispondere la locatrice. 7 Neanche la relazione tecnica a firma dell'ing. intitolata “studio di fattibilità Persona_1 per le opere da eseguire al fine di ottenere le agevolazioni fiscali per efficientamento energetico e miglioramento antisismico” per il fabbricato di via Lago Patria n. 144 (catastalmente coincidente con quello di causa) indica quale atto sarebbe mancante, attestandone l'edificazione prima del 1942, l'acquisto nel 1984 dagli insieme al terreno come Per_2
“fabbricato rurale e relativi comodi di vecchissima costruzione”. Le richieste di titoli abilitativi edilizi potrebbero dunque riguardare solo le unità immobiliari terranee con destinazione ufficio e il deposito, ma non è affatto noto l'esito della pratica amministrativa che si allega solo genericamente non essere andata a buon fine. Neanche coglie nel segno la contestazione che per la variazione della destinazione d'uso la legge regionale, come riportato dall'ing.
[...]
Contr
voglia la concessione edilizia perché la non si è affatto ex contractu impegnata Per_1
a conseguirla per cui essa cade tra le attività assentite alla conduttrice ma in suo onere che a torto ne vorrebbe ribaltare la responsabilità sulla locatrice. Su tutto depone sfavorevolmente alla prospettazione attorea l'assenza di prova documentale del diniego amministrativo all'avvio delle opere prospettate dalla prima e dunque oscuri i motivi di diniego
Va richiamato il principio di diritto secondo cui “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato;
la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (Cassazione civile, 25 gennaio 2011, n. 1375;
Cassazione civile, 14 agosto 2014, n. 17986; Cassazione civile, 7 giugno 2018, n. 14731;
Cassazione civile, 22 maggio 2023, n. 14067).
8 Coerente è anche “Il principio secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso (nella specie, commerciale), grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi, ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative non osta a che le parti possano dedurre in condizione,
(ovvero convenire come espressa obbligazione del locatore) tanto la effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che esso presenti (o sia in potenziale condizione) di acquisire le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” (Cassazione civile, 8 marzo 2002, n. 3441;
Cassazione civile, 9 giugno 2010, n. 13841; Cassazione civile, 16 giugno 2014, n. 13651;
Cassazione civile, 14 marzo 2018, n. 6123; Cassazione civile, 20 agosto 2018, n. 20796).
Neppure mitiga la forza del principio che precede il fatto che prima della locazione il cespite fosse in condizioni di totale abbandono ed in buona parte fatiscente. La sua inutilizzabilità originaria per l'uso pattuito avrebbe dovuto meglio consigliare la conduttrice di astenersi dall'affare, come anche il fatto che solo il preliminare di locazione e non il definitivo abbia previsto che eventuali difformità (di incerta natura nel titolo) avrebbero costituito grave inadempimento del locatore. Tanto depone nel senso di escludere tra gli obblighi di questo la garanzia della regolarità edilizia del cespite. Sicuramente non è tale il mancato – ma non documentato – conseguimento del cambio di destinazione d'uso, avendo le parti negoziato, all'art. 1 del contratto l'autorizzazione dalla locatrice alla conduttrice ad eseguirlo dalla
(nota) destinazione d'uso cat. A/10 a cat. C/7 ovvero C/1, senza assunzione d'altro impegno a riguardo e senza garanzia di risultato.
Dev'essere in ogni caso ribadito che, per l'ipotesi di natura abusiva dell'immobile, può individuarsi un eventuale inadempimento del locatore solo qualora tale carattere abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore (Cassazione civile, sez. III, 21 agosto 2020, n. 17557), cosa della quale ancora una volta difetta sia l'allegazione sia la prova, con la precisazione che finché nessuna limitazione, contestazione o turbativa del godimento abbia condizionato la sfera del conduttore, spetta a quest'ultimo allegare e fornire la prova del concreto pregiudizio subito per effetto di tale particolare caratteristica giuridica del bene, dovendosi escludere l'inadempimento del locatore, in ragione della mera circostanza, in sé, del carattere abusivo dell'immobile locato, non costituente, in quanto tale, un pregiudizio in re ipsa per il conduttore (Cassazione civile, 12
9 aprile 2023, n. 9766, relativa ad una vicenda nella quale era intervenuta la chiusura del locale in ragione delle irregolarità urbanistiche riscontrate a seguito della comunicazione inviata dalla conduttrice ai competenti uffici amministrativi per l'esecuzione dei lavori di adeguamento ed ammodernamento dei locali;
Cassazione civile sez. III, 24.04.2025, n.
108079). La lettura della giurisprudenza offerta dall'appellante, a dire della quale il superiore principio riguarderebbe i diversi casi di attività iniziate con successo e nel corso delle quali si sia compromessa l'utilizzabilità del bene, non è condivisibile in ragione del fatto che il programma negoziale della avrebbe comunque richiesto un Parte_1 intervento funzionale a realizzare, con i vantaggi fiscali della normativa applicabile del D.L.
34/2020, una trasformazione edilizia di non poco momento totalmente a suo carico. Alcuna sopravvenienza non valutata ab origine è verificata, non essendo da essa dipendente il fatto che sia sfumato il progetto immobiliare, la qual cosa potrebbe essere dipesa da ragioni indipendenti dalla sua effettiva realizzabilità e sicuramente non connessa al comportamento della parte locatrice.
Alcuna “falsa dichiarazione di regolarità urbanistica” è riscontrata in atti.
Neppure sussiste dimostrazione di errore che potrebbe infirmare il contratto (prima il preliminare e poi il definitivo) ai sensi dell'art. 1427 e ss. c.c. e così renderlo annullabile in quanto alla contraente non consta mai assicurata la regolarità urbanistica Parte_1
dell'immobile, né garantita la sua attitudine all'attività imprenditoriale della conduttrice in termini tali da credere che essa, società attiva nell'ambito degli investimenti immobiliari
(come da visura camerale agli atti), possa essere stata fuorviata dalle dichiarazioni della
CP_1
La tesi di parte appellante secondo cui le note irregolarità, aggravate dall'indisponibilità della documentazione per concludere con successo la pratica di variazione di destinazione d'uso, darebbero luogo ad abusi edilizi veri e propri, ostativi al possibile accesso ai vantaggi fiscali di ecobonus e sismabonus, non è provata. Non lo è certamente dal fatto che ad aprile
2022 vi sia stato lo scambio epistolare in atti dal quale si desumerebbe la volontà dei contraenti di sospendere il pagamento dei canoni. L'art. 17 del contratto stabilisce espressamente che tutto quanto attiene ai rapporti tra locatore e conduttore va regolato per iscritto laddove l'accordo sulla opinata sospensione non è dimostrato da alcun documento, con conseguente non opponibilità all'Amministrazione giudiziaria. Ad ogni modo, la diffida ad adempiere inviata dalla in data 20 aprile 2022 contenente intimazione Parte_1
10 alla CAL di garantire l'utilizzo del bene per l'uso pattuito fornendo la documentazione non reperita fino a quel momento ed in subordine a risolvere il contratto non prova la realtà di quanto ivi dedotto per la finalità ambita. Essa, infatti, consta tempestivamente contestata dall'Amministrazione giudiziale il 27 aprile 2022.
Altrettanto non contiene riconoscimento di obblighi extracontrattuali che in ogni caso non Contr sarebbero opponibili all'Amministrazione giudiziaria la comunicazione della dell'11 aprile 2022, enfatizzata dalla difesa di parte appellante, in cui il locatore ha dichiarato la regolarità urbanistica dell'immobile (allo stato non smentita da alcuna prova del contrario) offrendo la disponibilità sua e di un suo tecnico a recuperare presso gli uffici di Giugliano in Campania (NA) i titoli edilizi necessari per eseguire i lavori di ristrutturazione edile per ottenere il cambio di destinazione d'uso. L'autorizzazione ivi scritta alla “protrazione della sospensione del canone” potrebbe estendersi all'odierna appellata solo se l'obbligazione del cambio di destinazione d'uso fosse stato assunto tra gli obblighi della locatrice e se il mancato suo conseguimento sia dipeso da una sua incuria o responsabilità.
La prova testimoniale sul punto com'è noto non è ammissibile sia per l'entità economica dell'impegno sia in quanto trattandosi di patto successivo e contrario a negozio formale avrebbe a maggior ragione richiesto la scrittura.

8.2. Va osservato che il Tribunale ha speso anche una seconda ratio decidendi per accedere alla risoluzione del contratto, individuando ulteriore inadempimento della conduttrice nel non avere osservato il capoverso dell'art. 3 del contratto a tenore del quale “Nella considerazione del valore venale commerciale dei locali concessi in locazione … per il primo anno di durata del contratto sarà altresì rilasciata, a cure e spese della parte conduttrice, polizza fideiussoria assicurativa da primaria compagnia italiana … ad ulteriore garanzia dell'assolvimento delle obbligazioni accettate e sottoscritte, relativamente ai canoni di locazione, per un importo complessivo di € 21.600,00 … La mancata sottoscrizione della polizza indicata è causa di risoluzione del contratto”.
Il Tribunale ha criticamente indagato, a fronte di una sicura inosservanza della disposizione appena trascritta, se essa integra inadempimento grave, pervenendo alla risposta affermativa in base alla previsione appena riportata e alla luce dell'art. 13 del contratto recante la clausola risolutiva espressa per cui “l'inadempienza, da parte del conduttore, di uno dei patti contenuti in questo contratto e, in particolare, il mancato o ritardato pagamento di due rate mensili di affitto, produrrà ipso jure, la sua risoluzione”.
11 A questa affermazione di per sé utile alla risoluzione e dunque alla conferma della pronuncia che l'ha accolta come pure alla successiva statuizione che trattasi di clausola lecitamente opponibile ad un contratto di locazione ad uso non abitativo, parte appellante non ha elevato gravame.
Tale non è la sola considerazione scritta a pagina 10 dell'appello per cui anche l'addebito circa la mancata stipula di una polizza fideiussoria, per cui non sarebbe stato precisato alcun termine di sottoscrizione, parteciperebbe della medesima giustifica ai sensi dell'art. 1460 c.c. per i riscontrati vizi.
Invero, l'autotutela – infondata per il pagamento dei canoni – non sembra neanche temporalmente connessa all'inadempimento per la polizza che avrebbe dovuto garantire il locatore per il primo anno di locazione, proprio in ragione degli interventi da fare all'immobile.

9. Con il secondo motivo di impugnazione, ha deplorato l'errore del Parte_1
Tribunale di indicarla responsabile dello stato di cattiva manutenzione dell'immobile locato mutuandolo dalla perizia di parte dell' stigmatizzando il difetto di causalità tra la CP_3
detenzione da parte sua e i pretesi danni.
9.1. Il motivo è infondato.
Il buono stato locativo all'inizio del rapporto è attestato dal contratto (articolo 8 – clausola di gradimento) oltre che presunto dalla legge.
La condizione effigiata dalle fotografie allegate alla consulenza di parte si è certamente procurata durante la detenzione dell'odierna appellante che non ha neanche contestato la cosa.
La detenzione implica custodia anche per eventuali fatti illeciti ascrivibili a terzi purché né imprevedibili né straordinari. Così stabilisce il combinato disposto degli artt. 1587 e 1590
c.c. e gli artt. 5 e 8 del contratto inter partes.
La condizione del bene risulta evidente dai rilievi effettuati dall'ing. nominato Per_3
dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sezione misure di prevenzione, in sede di sopralluogo del 2 marzo 2023 che restituisce un immobile completamente in abbandono, con crescita di arbusti spontanei tali da rendere addirittura inaccessibili alcuni vani e con carcasse di animali in decomposizione, con condizione igienico-sanitaria descritta grave.
Altrettanto serie e gravi sono state indicate le infiltrazioni foriere di danno anche strutturale all'edificio. 12 10. Nel terzo motivo ha reiterato le proprie domande risarcitorie spiegate Parte_1
in via riconvenzionale nel primo grado del giudizio.
10.1. Il motivo è assorbito dalla pronunciata risoluzione per colpevole inadempimento della conduttrice.
11. Con il quarto motivo di impugnazione, è insorta contro la decisione Parte_1
allo stato degli atti e senza svolgere indagini istruttorie. Ha insistito nell'ammissione delle prove articolate in primo grado.
11.1. Per le ragioni di diritto richiamate al § 7.1. la prova non è utile ad una decisione diversa da quella contenuta nella sentenza appellata qui meritevole di conferma.
In ogni caso la prova solo genericamente richiamata non è stata neanche specificamente riproposta con l'appello, se non per una eligenda consulenza volta a verificare la regolarità amministrativa dei titoli edilizi relativi gli immobili e dello stato dei luoghi che avrebbe un contenuto esplorativo e che dunque non potrebbe mai essere ammessa.
12. Al rigetto integrale dell'appello segue la statuizione sulle spese.
Esse seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.
Si applica il D.M. 147 del 13 agosto 2022 vigente al tempo della decisione.
12. Infine si evidenzia che, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228 del 24 dicembre 2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in data successiva al 30 gennaio 2013 quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis.
Per tale ragione, la Corte dà atto che sussistono i presupposti di cui alla norma in esame e che l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito della presente decisione.


P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, così provvede:
− rigetta l'appello proposto da alla sentenza del Tribunale di Napoli Parte_1
Nord n. 4326/2024;
− condanna alla rifusione di spese del presente grado di giudizio che Parte_1 liquida in € 6.946,00 oltre indennizzo forfettario, IVA e CPA come per legge;
13 − dà atto, attesa l'infondatezza dell'appello, che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
Così deciso il 15 ottobre 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Onorato dott.ssa Alessandra Piscitiello

Redatta con la collaborazione della dott.ssa Martina De Pietro, Magistrato Ordinario in Tirocinio.
14